Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 217/06
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 listopada 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
SSN Gerard Bieniek
SSN Maria Grzelka (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Z.G.
przeciwko Z.J. i S.J.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 28 listopada 2006 r.,
skargi kasacyjnej powódki
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 15 czerwca 2005 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżony wyrok w punkcie I "a" w części oddalającej
powództwo oraz w punktach I "b", III i IV i w tym zakresie
przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny, w wyniku częściowego
uwzględnienia apelacji pozwanych, zmienił wyrok Sądu Okręgowego w K. z dnia
27 listopada 2003 r., zasądzający od pozwanych na rzecz powódki kwotę
78.737,53 złotych z odsetkami ustawowymi i zasądzoną kwotę obniżył do sumy
18.375,20 złotych z odsetkami ustawowymi, a w pozostałej części powództwo
oddalił. Przyjął, że zgodnie z umową powódka był uprawniona do wykonania na
własny koszt remontu najętego lokalu użytkowego w zakresie niezbędnym do
prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej, w szczególności - do
przebudowy sceny dla orkiestry, remontu wc i c.o., lady barowej oraz instalacji
liczników energii elektrycznej, wody itp., oraz, że powódka przeprowadziła remont
wydatkując na ten cel kwotę 78.737,53 złotych. Uznał też, że brak było podstaw do
jednostronnego rozwiązania przez pozwanych umowy najmu z powódką przed
upływem okresu oznaczonego, na który umowa została zawarta, w związku z czym
– zgodnie z umową – pozwani zobowiązani byli zwrócić powódce wartość nakładów
remontowych. Sąd Apelacyjny, odmiennie niż Sąd pierwszej instancji, ocenił treść
§§ 12 i 13 umowy. Przyjął, że wolą stron był zwrot równowartości tylko tych
nakładów, na które pozwani wyrazili zgodę, a które wynikały z opinii biegłego
opartej na zakresie robót wskazanych w zleceniu Sądu i obejmowały kwotę
18.375,20 złotych. W tej kwestii Sąd Apelacyjny wyraził swoje stanowisko w sposób
następujący: „...(-) treść umowy stron w § 12 upoważnia do wniosku, iż strony
przewidziały dla remontów pewne ograniczenia i odpowiedzialność wynajmujących
określiły w tym zakresie niezależnie od sposobu ustania umowy. Z ustępu 1 tego
§ wynika, iż wyrażona została zgoda na remonty w zakresie niezbędnym do
prowadzenia działalności gastronomicznej a w szczególności: przebudowy sceny
dla orkiestry, remontu wc i c.o., lady barowej, instalacji liczników energii
elektrycznej, wody itp. Ustęp 2 zdaje się wskazywać, że równowartość tych
remontów w chwili zwrotu lokalu wynajmujący i tak zobowiązani byliby pokryć,
jednakże brak jest podstawy do przyjęcia, że pozwani winni zwrócić równowartość
remontów w zakresie, na jaki nie wyrazili zgody. Te koszty poniosła powódka
3
na własne ryzyko jak wynika z § 12 i 13 umowy stron ... (-). Wartość nakładów
umówionych przez strony w chwili zwrotu wynosiła 18.375,20 zł (dowód: opinia
biegłego sądowego ... (-) k – 614 –658). Opinia ta została w całości uwzględniona
przez Sąd Apelacyjny ponieważ objęła ona zakres robót wskazanych w zleceniu
a odpowiadający umowie stron ... (-)”. W skardze kasacyjnej, dotyczącej oddalenia
powództwa, powódka zarzuciła naruszenie prawa materialnego – art. 3531
, 676 i 65
k.c. w związku z § 12 umowy przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie
i wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i zasądzenie od pozwanych na rzecz
powódki kwoty 60.362,33 złotych lub o uchylenie tego wyroku i przekazanie sprawy
Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podstawą wykładni w zaskarżonym wyroku woli stron co do zwrotu wartości
nakładów były paragrafy 12 i 13 umowy najmu, których brzmienie było następujące:
„§ 12.1) Wynajmujący wyraża zgodę na wykonywanie przez najemcę remontu
lokalu użytkowego w zakresie niezbędnym do prowadzenia działalności
gastronomicznej, a w szczególności: przebudowa sceny dla orkiestry, remont wc
i c.o., lady barowej instalacja liczników: energii elektrycznej, wody itp. 2.) Koszty
związane z remontem w zakresie jak w ust. 1 ponosi Najemca z wyłączeniem
zapłaty przez Wynajmującego sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu.
3.) W przypadku nieuzasadnionego warunkami umowy rozwiązania najmu przez
Wynajmujących wartość nakładów poniesionych na remont podlegać będzie
zwrotowi po uprzedniej ich wycenie przez powołanego przez strony biegłego. § 13.)
Ewentualne planowane przez Najemcę adaptacje budowlane czy przebudowa
pomieszczeń wymagają pisemnej zgody Wynajmujących”.
Brzmienie § 12 jednoznacznie wskazuje, iż zgoda pozwanych obejmowała
wszelkie nakłady, które były niezbędne do prowadzenia działalności
gastronomicznej (a ściślej gastronomiczno-rozrywkowej, jak to trafnie oceniły
obydwa orzekające Sądy). Wynika to z opisowego charakteru sformułowań jakimi
strony posłużyły się w § 12 ust. 1 umowy oraz z określenia „w szczególności”.
W związku z tym nie budzi wątpliwości także i to, że ust. 2 i 3 § 12 umowy dotyczyły
wszystkich nakładów remontowych powódki, które mieściły się w pojęciu
4
„w zakresie niezbędnym”, oraz, że linię podziału pomiędzy nakładami
podlegającymi zwrotowi na podstawie umowy i ewentualnie niepodlegającymi na tej
podstawie zwrotowi wyznaczało nie kryterium zgody pozwanych lecz kryterium
niezbędności do uprawianej przez powódkę (a poprzednio – przez pozwanych)
działalności. Nieuprawnione było więc stanowisko Sądu Apelacyjnego, że „pewnym
ograniczeniem odpowiedzialności wynajmujących” był wymóg ich zgody. Można
dodać, że także bezpodstawne było stwierdzenie Sądu Apelacyjnego (nota bene,
bezprzedmiotowe w rozpoznawanej sprawie), iż pozwani byliby zobowiązani do
zwrotu wartości nakładów, na które wyrazili zgodę, niezależnie od sposobu ustania
stosunku najmu; z § 12 ust. 2 umowy wyraźnie wynika wniosek przeciwny. Po tym,
jak Sąd Apelacyjny uznał, iż pozwani bezprawnie rozwiązali umowę najmu ocenie
Sądu podlegała już tylko kwestia, czy nakłady wskazywane przez powódkę (k –
289-292) były nakładami „w zakresie niezbędnym” w rozumieniu § 12 ust. 1 umowy.
W tym zakresie Sąd Apelacyjny nie badał woli stron w umowie najmu, zaś
stanowisko wyrażone w zaskarżonym wyroku że, zgodnie z umową, zwrotowi
podlegały tylko nakłady przyjęte w opinii biegłego na k – 618, nie ma oparcia ani
w brzmieniu umowy (nie wymienia się w niej wymiany instalacji elektrycznej, ani
remontu instalacji wodociągowo-kanalizacyjnej) ani w jakichkolwiek innych
dowodach zebranych w sprawie. Z oczywistych względów podstawą w/w
stanowiska nie mogła być treść tezy dowodowej Sądu Apelacyjnego (k – 573 –
574) ani zlecenia adresowanego do biegłego. Uszło przy tym uwagi Sądu,
że w postępowaniu pierwszoinstancyjnym pozwani nie podnosili żadnych
zarzutów co do przydatności przedmiotowych nakładów do celu prowadzonej
działalności (obecnie kontynuowanej przez syna pozwanych), co mogłoby
wskazywać, że zgadzali się z oceną, iż wszystkie nakłady (zarówno konieczne jak
i ulepszające) były „niezbędne” w rozumieniu § 12 umowy stron.
Z przedstawionych względów za uzasadniony należało uznać zarzut skargi
kasacyjnej naruszenia art. 65 § 1 i 2 k.c.
Zarzut naruszenia art. 676 k.c. nie podlegał uwzględnieniu. Wobec braku
w zaskarżonym wyroku ustaleń odnośnie do kwestii, jakie nakłady były przedmiotem oświadczeń
w§12ust. 1umowyniesposóbuznać, żedo zwrotu tych nakładównależałostosowaćart.676 k.c.
w części dotyczącej zatrzymania ulepszeń przez wynajmującego za zapłatą sumy
5
odpowiadającej ich wartości, w ramach ustawowego prawa wyboru.
Gdyby okazało się, iż niektóre wydatki zostały poczynione przez powódkę w celu,
który nie mieści się w pojęciu „w zakresie niezbędnym” w rozumieniu § 12 umowy
stron, wówczas żądanie powódki co do ulepszeń znajdowałoby uzasadnienie w art.
676 k.c., jeśli co innego nie wynikałoby z umowy stron. Tej kwestii Sąd Apelacyjny
także nie wyjaśnił przyjmując dowolnie, że wszystkie nakłady, na które nie było
zgody pozwanych powódka czyniła na własne ryzyko. Tymczasem, ani zgoda
pozwanych nie stanowiła kryterium umownego zwrotu nakładów, ani z braku zgody
na wykonanie niektórych remontów nie wynika automatycznie zasada, że koszt
ulepszeń ponosi najemca (art. 667, art. 676 k.c.).
Nie był zasadny zarzut naruszenia art. 3531
k.c. Sąd Apelacyjny nie
zanegował uprawnienia stron do uzgodnienia warunków najmu według ich uznania
ani w inny sposób nie stosował powyższego przepisu. Nie wpływa to jednak na
ocenę zaskarżonego wyroku jako podlegającego uchyleniu z innej wskazanej na
wstępie przyczyny (art. 3984
k.p.c.).
O kosztach orzeczono na podstawie art. 108 § 2 k.p.c.