Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CNP 66/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 października 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian (przewodniczący)
SSN Jan Górowski
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
w sprawie ze skargi B.B. o stwierdzenie niezgodności z prawem
prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w W.
z dnia 6 grudnia 2006 r., sygn. akt I[...], wydanego w sprawie
z powództwa B.B.
przeciwko Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej P.
o ustalenie istnienia stosunku najmu,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 19 października 2007 r.,
oddala skargę.
2
Uzasadnienie
Powódka B.B. wniosła powództwo o ustalenie, że łączy ją ze Spółdzielnią
Budowlano - Mieszkaniową P. umowa najmu lokalu mieszkalnego nr 6 w W., w
domu przy ul. L. 9. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że powódka wraz z nieletnią
córką zamieszkały w tym lokalu jako osoby uprawnione, żona i córka, na podstawie
umowy najmu z dnia 22 sierpnia 1996 r. zawartej przez Z.B. ze Spółdzielnią.
Umowa najmu między Z.B. a Spółdzielnią została zawarta na okres jego pracy w
Spółdzielni. W 2003 r. został orzeczony rozwód związku małżeńskiego małżonków
B. Następnie powódka otrzymała od swego byłego męża pismo pozwanej z dnia 31
marca 2004 r., w którym Spółdzielnia domaga się opróżnienia lokalu przez
wszystkie osoby w nim zamieszkujące do dnia 30 kwietnia 2004 r., w związku z
wypowiedzeniem umowy najmu przez Z.B. Z.B. pismem z dnia 31 marca 2004 r.
rozwiązał umowę najmu lokalu, nie rozwiązując jednocześnie stosunku pracy. W
uzasadnieniu pozwu powódka ponadto wskazała, że ma interes prawny, polegający
na zapewnieniu jej i jej małoletniej córce gwarancji dotyczących warunków
mieszkaniowych. Najem powódki wynika z art. 680 k.c., bowiem umowa najmu
została zawarta w 1996 r., czyli w czasie trwania związku małżeńskiego powódki ze
Z.B. Najem zaś służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny.
Strona pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa,
wskazując, że rzeczony lokal mieszkalny jest własnością pozwanej i służy jako
mieszkanie służbowe dla dozorcy budynku. Umowa najmu z dnia 22 sierpnia
1996 r. została zawarta są z dozorcą budynku na okres jego pracy w Spółdzielni,
a jego zamieszkiwanie w tym lokalu wraz z rodziną ma z natury rzeczy charakter
czasowy. Zgodnie z postanowieniami § 2 ust. 1 umowy najmu z dnia 22 sierpnia
1996 r., po rozwiązaniu umowy o pracę, Z.B. był obowiązany zwolnić zajmowany
lokal. Z chwilą rozwodu powódka stała się dla Z.B. osobą obcą i Spółdzielnia nie
może brać na siebie obowiązku zapewnienia mieszkania byłej rodzinie byłego
pracownika. Pozwana podkreśliła, że przyznanie powódce prawa najmu
obciążałoby bezzasadnie członków Spółdzielni obowiązkiem dostarczania
mieszkania osobom obcym, nie związanym ze Spółdzielnią oraz spowodowałoby
3
dodatkowe trudności przy zatrudnianiu innego dozorcy, bez zapewnienia mu
mieszkania w czasie trwania stosunku pracy.
Sąd Rejonowy w W. uznał powództwo za zasadne. W jego ocenie nie ma
wątpliwości, że B.B. wstąpiła w stosunek najmu rzeczonego lokalu mieszkalnego z
dniem 22 sierpnia 1996 r. Sąd uznał, że w myśl obowiązującego w dniu zawarcia
umowy najmu art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i
dodatkach mieszkaniowych, małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy
prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko z
jednym z nich.
Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wniosła pozwana Spółdzielnia.
Sąd Okręgowy w W. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił
powództwo i zasądził od B.B. na rzecz Spółdzielni kwotę 120 zł tytułem zwrotu
kosztów procesu. W uzasadnieniu podkreślił, że Sąd Rejonowy błędnie zastosował
art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm.) jako podstawę ustalenia istnienia
stosunku najmu rzeczonego lokalu mieszkalnego. W chwili orzekania przez Sąd
Rejonowy, czyli w dniu 20 października 2005 r., art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r.
o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych nie obowiązywał, gdyż
został uchylony przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz. U.
z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Przedmiotem regulacji tej ustawy jest stosunek
najmu, jednakże w odniesieniu tylko do zasobów lokalowych gminy. Natomiast
rzeczony lokal jest własnością Spółdzielni i tym samym nie należy do zasobów
gminy. Do byłych małżonków Barankiewiczów nie ma również zastosowania
wprowadzony przez tę ustawę art. 6801
k.c., ponieważ przepis ten stosuje się do
sytuacji, w których nawiązanie stosunku najmu lokalu służącego zaspokajaniu
potrzeb mieszkaniowych rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Zgodnie z
§ 1 pkt 1 umowy z dnia 22 sierpnia 1996 r., rzeczony lokal został oddany w najem
wyłącznie na czas zatrudnienia na stanowisku dozorcy domu. Umowa najmu miała
więc charakter czasowy.
Powódka wniosła skargę o stwierdzenie niezgodności z prawem
prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego, zarzucając naruszenie art. 1 i 11
4
ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu cywilnego, art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych, art. 6801
k.c. oraz art. 43 § 1 k.r.o.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Trafny jest zarzut naruszenia art. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Sąd Okręgowy
błędnie bowiem stwierdził, że ustawa ta znajduje zastosowanie do stosunku najmu,
jednakże „w odniesieniu tylko do zasobów lokalowych gminy”. W rzeczywistości
ustawę tę stosuje się w zasadzie do wszystkich stosunków prawnych
uprawniających lokatora do używania lokalu mieszkalnego, z wyjątkami wyraźnie
określonymi w ustawie (art. 1a i 3). Wyłącznie zaś do mieszkaniowego zasobu
gminy stosuje się tylko te przepisy ustawy, z których wyraźnie to wynika (art. 4, 8
i 20-25 oraz dotyczące publicznego zasobu mieszkaniowego art. 6f, 7 i 14 ust. 7).
Nietrafny jest zarzut naruszenia art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, bowiem przepisy
tego artykułu dotyczą wypowiedzenia m. in. stosunku najmu lokalu mieszkalnego
przez właściciela, a nie – jak w okolicznościach niniejszej sprawy – przez lokatora.
Trafny jest zarzut naruszenia art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych
i dodatkach mieszkaniowych, Sąd Okręgowy nieprawidłowo bowiem uznał, że Sąd
Rejonowy błędnie zastosował ten przepis jako podstawę ustalenia istnienia
stosunku najmu rzeczonego lokalu mieszkalnego. Rozważany przepis, zgodnie
z którym małżonkowie wspólnie zajmujący lokal byli z mocy prawa najemcami tego
lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich, stanowi
w okolicznościach niniejszej sprawy podstawę wspólnego przysługiwania prawa
najmu obojgu małżonkom. W tym bowiem zakresie, wobec braku szczególnego
przepisu przejściowego w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która uchyliła m. in. art. 7 ustawy
o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, należy zastosować
podstawowe zasady prawa międzyczasowego prywatnego (intertemporalnego).
Takie znaczenie ma z pewnością zasada lex retro non agit (art. 3 k.c.), do której
w niniejszej sprawie trafnie odwołał się Sąd Okręgowy, wypowiadając się przeciwko
zastosowaniu art. 6801
k.c., dodanego dopiero przez ustawę o ochronie praw
5
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dlatego
podniesiony w skardze zarzut naruszenia tego przepisu jest oczywiście nietrafny).
Tym bardziej niezrozumiałe jest więc nie zastosowanie przez ten Sąd zasady locus
regit actum, wypowiedzianej w przepisach wielu ustaw, m. in. w art. XXVI p.w.k.c.,
zgodnie z którą skutki zdarzenia prawnego należy oceniać na podstawie ustawy,
która obowiązywała w czasie, gdy to zdarzenie nastąpiło.
Nietrafny jest zarzut naruszenia art. 43 § 1 k.r.o. Okoliczność, że oboje
małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, mogłaby bowiem mieć
znaczenie w razie przyjęcia, że utrata przez powódkę prawa do lokalu nastąpiła
w związku z wypowiedzeniem umowy najmu przez jej męża. Do oceny ważności
wypowiedzenia nie miał wprawdzie zastosowania art. 37 § 3 k.r.o. w pierwotnym
brzmieniu (obecnie art. 37 § 4 k.r.o.), ponieważ w 2003 r. został orzeczony rozwód
związku małżeńskiego małżonków B., jednakże Z.B. mógł skutecznie wypowiedzieć
stosunek najmu lokalu mieszkalnego bez zgody byłej małżonki tylko w odniesieniu
do przysługującego mu udziału (stosowny w drodze analogii art. 198 k.c.).
Skarżąca nie bierze jednak pod uwagę, że umowa najmu lokalu mieszkalnego była
w okolicznościach niniejszej sprawy związana ze stosunkiem pracy i jako taka
została zawarta na czas oznaczony. Tak zresztą wyraźnie stanowił obowiązujący w
dniu zawarcia umowy art. 6 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych. Obecnie zaś obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wyraźnie podkreśla
związanie ze stosunkiem pracy jedynie stosunku najmu lokalu wchodzącego w
skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu
terytorialnego (art. 5 ust. 2), jednakże zasadniczo dopuszcza zawieranie umów o
odpłatne używanie lokalu, a więc również umów najmu, zarówno na czas
oznaczony, jak i nie oznaczony (art. 5 ust. 1). W okolicznościach niniejszej sprawy,
z chwilą ustania stosunku pracy na stanowisku dozorcy, doszło z mocy prawa do
wygaśnięcia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, co jednak pozostaje bez
związku z podniesionym zarzutem naruszenia art. 43 § 1 k.r.o. Do takiego
wygaśnięcia stosunku najmu i wynikającego z niego prawa najmu dochodzi bowiem
również wtedy, gdy prawo to stanowi przedmiot wspólności w częściach
ułamkowych byłych małżonków.
6
Mimo zatem częściowo błędnego uzasadnienia, zaskarżone orzeczenie
Sądu Okręgowego należy uznać za zgodne z prawem.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 42411
§ 1
k.p.c. orzekł jak w sentencji.