Sygn. akt II CSK 729/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 października 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marian Kocon (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
SSN Maria Szulc
w sprawie z powództwa Syndyka Masy Upadłości A.J.P. "M." spółki jawnej w
upadłości likwidacyjnej w G.
przeciwko Powiatowi G.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 30 października 2014 r.,
skarg kasacyjnych obu stron
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 5 czerwca 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Zaskarżonym przez powoda - Syndyka Masy Upadłości A.J.P. „M.” -
wyrokiem z dnia 5 czerwca 2013 r. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony przez
powoda wyrok Sądu Okręgowego z dnia 31 lipca 2012 r. w ten sposób, że zasądził
od pozwanego Powiatu G. na rzecz powoda kwotę 153.092 zł z ustawowymi
odsetkami od dnia 13 września 2009 r., oddalił powództwo w pozostałym zakresie,
oddalił apelację w pozostałej części oraz orzekł o kosztach postępowania.
W sprawie tej ustalono co następuje:
W dniu 28 lutego 1992 r. spółka cywilna G. zawarła z Zarządem Dróg w G.
umowę dzierżawy części działki numer 164 położonej w tym mieście na terenie
ODP Z. Spółka miała na wydzierżawionej działce prowadzić działalność
produkcyjną - przeładunkową stację paliw płynnych. Umowę zawarto na czas
określony - do 1 marca 1995 r. z możliwością jej przedłużenia. Strony postanowiły,
że wszelkie adaptacje działki (wynajętego placu) muszą być uzgodnione z
wydzierżawiającym, a po zakończeniu umowy dzierżawca przywróci działkę do
poprzedniego stanu. Na tej nieruchomości posadowione zostały zbiorniki do
przechowywania paliw płynnych. We wrześniu 1993 r. w miejsce dotychczasowego
dzierżawcy wstąpiła A.J.P. „M.” spółka cywilna. Od 1 stycznia 1995 r. przedmiot
dzierżawy został powiększony o dalszą część działki nr 164, a wydzierżawiający
wyraził zgoda na kolejne prace adaptacyjne: utwardzenie terenu, ustawienie
obiektu biurowo – socjalnego z płyt PW - 8 (budynku tymczasowego), osadzenie
dodatkowych dwóch zbiorników na paliwo i założenie dodatkowych ośmiu
zbiorników naziemnych, z zastrzeżeniem, że wszystkie te adaptacje należy
traktować tymczasowo, z możliwością natychmiastowego przywrócenia stanu
pierwotnego nieruchomości zgodnie z umową dzierżawy z dnia 28 lutego 1992 r.
W dniu 5 stycznia 1999 r. GDDP Biuro w Z. zawarła z A.J.P. „M.” na okres
od 1 stycznia do 31 grudnia 1999 r., z możliwością przedłużenia, umowę dzierżawy
części działki numer 164 w celu prowadzenia na niej przeładunku paliw płynnych.
Następnie strony ustaliły, że umowa dzierżawy zostaje zawarta na okres od dnia 1
stycznia 2000 r. do dnia przekazania nieruchomości Powiatowi G.
3
Decyzją właściwego organu (Prezydenta Miasta G.) z dnia 24 listopada
2000 r. wygaszony został trwały zarząd Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych,
Odział P. Decyzją z dnia 8 lutego 2001 r. Wojewoda […] stwierdził nabycie przez
Powiat G. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. nieodpłatnie prawa własności
nieruchomości zabudowanej Skarbu Państwa oznaczonej jako działka numer 164/2.
Jako podstawę prawną tej decyzji wskazano art. 60 ust. 3 ustawy z dnia
13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje
publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872)).
Już po nabyciu prawa własności wspomnianej działki przez Powiat G., w
dniu 6 lipca 2001 r. powiat wydzierżawił ją A.J.P. „M''. Umowa została zawarta na
okres 2 lat, po jej zakończeniu dzierżawca miał zwrócić wydzierżawiającemu
przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym - poza normalnym zużyciem
wynikającym z prawidłowej eksploatacji. W załączniku do umowy wskazano rodzaj
budynków, budowli i urządzeń zlokalizowanych na dzierżawionej nieruchomości:
pawilon drewniany, pawilon typu Witnica, rurociąg z bocznicy, magazyn oleju
napędowego, magazyn etyliny, osadnik ścieków - separator, wiata stalowa, podłoże
betonowe, ogrodzenie metalowe, słupy betonowe.
Od lipca 2003 do września 2006 r Spółka A.J.P. „M.” bezumownie korzystała
z działki, a następnie ugodą sądową strony ustaliły wynagrodzenia za ten okres na
142.740 zł. Dnia 2 października 2006 r. strony zawarły na okres dwóch lat tj. do 30
września 2008 r. kolejną umowę dzierżawy określając ponownie, że jej
przedmiotem jest działka gruntu wraz z budynkami i urządzeniami zlokalizowanymi
na niej. Po zakończeniu dzierżawy powódka miała zwrócić pozwanemu przedmiot
dzierżawy w stanie niepogorszonym - poza normalnym stopniem zużycia
wynikającym z prawidłowej eksploatacji. Aneksem z dnia 30 września 2008 r.
przedłużono czas trwania umowy do dnia 24 listopada 2008 r. Pozostałe
postanowienia umowy pozostały bez zmian.
Pismem z dnia 28 listopada 2008 r. Spółka zwróciła się do Powiatu o zapłatę
kwoty 1 574 000 zł z tytułu zwrotu nakładów poczynionych na dzierżawionej działce;
Powiat G. roszczeń tych nie uznał. W tej sytuacji Spółka A.J.P. „M.” wystąpiła z
4
pozwem domagając się zasądzenia od pozwanego Powiatu kwoty 1.574.000 zł
z ustawowymi odsetkami od dnia 14 sierpnia 2009 r.
Dnia 23 czerwca 2009 r. przedmiotową nieruchomość za cenę wywołania
1.220.000 zł nabyła Spółka z o.o. D. Wartość rynkowa nieruchomości na potrzeby
przetargu - wyceniona była na kwotę 1.928.000 zł. Dnia 13 sierpnia 2009 r. doszło
do sporządzenia protokołu przejęcia nieruchomości od powódki, która to następnie
w dniu 1 października 2009 r. zawarła z nowym właścicielem umowę dzierżawy na
czas nieokreślony. Pismem z dnia 5 sierpnia 2010 r. umowa ta została rozwiązana
za dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia. Nowy właściciel na działce prowadzi
punkt zbierania odpadów do punktu skupu surowców wtórnych.
Wyrokiem z dnia 31 lipca 2012 r. Sąd Okręgowy powództwo oddalił. W
związku z ogłoszeniem postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 29 grudnia 2012
r. upadłości likwidacyjnej wspomnianej spółki w jej miejsce do procesu wstąpił
syndyk masy upadłości spółki A.J.P. „M. spółka jawna.
Uwzględniając w części apelację powoda Sąd II instancji stwierdził, że jako
dzierżawcy co do zasady przysługiwało spółce jawnej w stosunku do Powiatu G.
roszczenie o zwrot wartości ulepszeń. Pozwany Powiat uzyskał prawo do
nieruchomości w związku z decyzji z dnia 24 listopada 2000 r. wygaszającej trwały
zarząd do nieruchomości oznaczonej jako działka 164/1 i decyzją z dnia 8 lutego
2001 r. Wojewody stwierdzającą nabycie przez Powiat z mocy prawa z dniem 1
stycznia 1999 r. nieodpłatnie prawa własności tej nieruchomości. Pozwany stał się
następcą prawnym poprzedniego wydzierżawiającego, gdyż wcześniejsza umowa
dzierżawy łącząca powódkę z jednostką organizacyjną, której przysługiwał trwały
zarząd, nie została wypowiedziana po wygaśnięciu trwałego zarządu. Roszczenie
powódki do pozwanego o zwrot wartości ulepszeń stało się wymagalne po zwrocie
przedmiotu dzierżawy wydzierżawiającemu (art. 676 w zw. z art. 694 k.c.) - co
formalnie nastąpiło w sierpniu 2009 r. (a w praktyce w październiku 2010 r.).
Sąd Apelacyjny przyjął, że w sprawie dla ustalenia wartości nakładów
ulepszających poczynionych przez powódkę na przedmiot dzierżawy nie może być
przydatna opinia sporządzona przez biegłego J. A. ani wycena tej nieruchomości
przez rzeczoznawcę S. K. z uwagi na zastosowaną w tych opiniach metodologię.
5
Metoda dochodowa, którą zastosowali powołani rzeczoznawcy dla ustalenia
wartości nieruchomości, nie może być przydatne dla określenia wartości nakładów
ulepszających. Jej podstawą jest wartość rynkową nieruchomości jako całości,
uwzględniająca zarówno wartość gruntu, jak i zabudowań i urządzeń istniejących
na nim. Dla takiej wyceny znaczenie miały nie tylko wartość nakładów ale szereg
innych czynników takich jak: położenie gruntu, jego otoczenie, infrastruktura
techniczna, drogi dojazdowe, warunki geotechniczne, przeznaczenie w planach
zagospodarowania przestrzennego i wreszcie stan zagospodarowania. W konkluzji
Sąd Apelacyjny stwierdził, że metoda dochodowa wyceny nieruchomości nie może
być adekwatna do ustalenia wartości ewentualnych ulepszeń istniejących na
nieruchomości. Ich wartość należy ocenić według odrębnych zasad, jak uczynił to
biegły G. K. Określenie wartości nakładów musi bowiem uwzględnić okres, w
którym zostały dokonane, materiały z których je wykonano i stopień zużycia
technicznego.
Ostatecznie biegły sądowy G. K. oszacował wartość nakładów poniesionych
na nieruchomość pozwanego przez powódkę na kwotę 153.092 zł. Sąd Apelacyjny
ocenił opinię biegłego G. K., jako merytoryczną, pełną, odpowiadającą na pytania
Sądu, jak i udzielającą odpowiedzi na zapytania strony powodowej. Strona
powodowa nie zaoferowała innego materiału dowodowego dla wykazania wartości
poniesionych nakładów.
W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie prawa materialnego, tj.: art.
676 k.c. przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że określenie
wartości nakładów ulepszających musi uwzględniać okres, w którym zostały
dokonane, materiały, z których je wykonano i stopień zużycia technicznego; 2) art.
149 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z § 35
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przez wykluczenie podejścia
dochodowego dla ustalenia wartości nakładów ulepszających.
Natomiast pozwany zarzucił naruszenie prawa materialnego :1) art. 46 ust.3
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, 2) art. 60 ust. 1
i 3 oraz art. 80 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r., Przepisy
6
wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz.
872 ze zm.).
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Uzasadnione są zarzuty naruszenia prawa materialnego zawarte w skardze
kasacyjnej pozwanego. Decydujące znaczenie dla uwzględnienia roszczeń powódki
ma ustalenie, czy pozwany Powiat wstąpił w stosunek dzierżawy jaki łączył
powódkę z jednostką organizacyjną, która miała prawo trwałego zarządu do
nieruchomości stanowiącej przedmiot dzierżawy po wygaszeniu trwałego zarządu.
Wbrew temu co ustalił Sąd Apelacyjny brak podstaw prawnych dla uznania,
że pozwany jest następcą prawnym poprzedniego wydzierżawiającego
tj. Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych, któremu przysługiwał trwały zarząd do
nieruchomości stanowiącej przedmiot dzierżawy.
Zgodnie z art. 46 ust.3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst Dz.U.2014.518 ze zm., dalej powoływana jako u.g.n.)
wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem między
innymi umów dzierżawy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia,
jeżeli nieruchomość w stosunku do której wygasł trwały zarząd była
wydzierżawiona. Jest bezsporne w rozpoznawanej sprawie, że decyzją
uprawnionego organu Prezydenta Miasta G. z dnia 24 listopada 2000 r. wygaszony
został trwały zarząd Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych, które było
wydzierżawiającym. Oznacza to, że po upływie trzech miesięcy wygasał stosunek
zobowiązaniowy dzierżawy, łączący jednostkę której przysługiwał trwały zarząd
z powodową spółką. To, że ustawodawca ustalając okres, po którym w związku
z wygaśnięciem trwałego zarządu, wygasa stosunek dzierżawy obciążający
nieruchomość oddaną w trwały zarząd, oznaczył go jako okres wypowiedzenia nie
jest równoznaczne z tym, że do wygaśnięcia tego stosunku potrzebne jest złożenie
wypowiedzenia. Po pierwsze, nie wiadomo kto takie wypowiedzenia powinien
złożyć. Po drugie, gdyby intencją ustawodawcy było, aby stosunek zobowiązaniowy
dzierżawy ustawał dopiero po wypowiedzeniu dzierżawy, to przepis art. 46 ust. 3
u.g.n. musiałby mieć inną treść. Z przepisu tego wynika, że wygaśnięcie trwałego
zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umowy dzierżawy z zachowaniem
7
trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Zamiast więc oświadczenia woli
o wypowiedzeniu, co jest standardem gdy chodzi o regulację umowy dzierżawy
w kodeksie cywilnym, w art. 46 ust. 3 u.g.n. przewidziano, że skutek
wypowiedzenia jest związany z decyzją wygaszającą trwały zarząd. Wynika to
jednoznacznie ze sformułowania ustawy „wygaśnięcie trwałego zarządu jest
równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia”. Gdyby
skutek wygaśniecie wspomnianych umów następował dopiero po złożeniu
wypowiedzenia, to wspomniany przepis musiałby to przewidywać. Przykładowo
jego treść powinna brzmieć „Po wygaśnięciu trwałego zarządu osoba, której
przysługuje prawo do gruntu, może wypowiedzieć umowy najmu, dzierżawy lub
użyczenia zawarte z jednostką, której przysługiwał do tego gruntu trwały zarząd
z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia”. To, że wygaśnięcie
umów, o których mowa w art. 46 ust. 3 u.g.n. następuje po upływie trzech miesięcy
od chwili wygaszenia trwałego zarządu jest też jednolicie uznawane zarówno
w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego jak i Sądu Najwyższego
(vide wyrok NSA z dnia 24 sierpnia 2010 r., I OSK 1405/5 oraz wyrok SN z dnia
20 kwietnia 2012 r., III CSK 228/11).
Jeżeli umowa dzierżawy zawarta z jednostką, której przysługiwało prawo
trwałego zarządu wygasła trzy miesiące po wydaniu decyzji o wygaszeniu trwałego
zarządu a powódka dochodzi zwrotu nakładów jakie poczyniła na dzierżawionej
nieruchomości przed zawarciem umowy z pozwanym Powiatem, w latach 1992 –
1998, to brak podstaw do uznania jej roszczeń z tego tytułu. W orzecznictwie Sądu
Najwyższego za ugruntowane można uznać stanowisko, że roszczenia z tytułu
ulepszeń przedmiotu dzierżawy dotyczą tylko ulepszeń dokonanych w trakcie
trwania takiej umowy. Dlatego do ulepszeń dokonanych przed zawarciem umowy
dzierżawy z pozwanym Powiatem art. 676 k.c. nie stosuje się. (vide wyrok SN
z dnia 12 listopada 1997 r., I CKN 318/97, wyrok SN z dnia 7 sierpnia 1997 r.,
I CKN 211/97).
Mając na uwadze powyższe uzasadniony jest także zarzut naruszenia art. 60
ust. 1 i 3 oraz art. 80 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy
wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz.
872 ze zm.). Jeżeli bowiem brak podstaw dla roszczeń powodowej spółki z tytułu
8
ulepszeń przedmiotu dzierżawy wobec pozwanego Powiatu to bezprzedmiotowe są
rozważania czy odpowiedzialność ponosi pozwany Powiat, czy Skarb Państwa.
Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty zawarte w skardze kasacyjnej
powódki. O naruszeniu przepisów regulujących sposób określania wartości
nakładów poczynionych przez powódkę można byłoby mówić dopiero wtedy, gdyby
w ogóle roszczenia z tytułu zwrotu nakładów na przedmiot dzierżawy przez
powódkę przysługiwały jej wobec pozwanego. Skoro brak podstaw do uznania,
że pozwany odpowiada z tego tytułu wobec powódki to podniesione przez nią
zarzuty są irrelewantne dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy.
Mając na uwadze powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art.
39815
k.p.c., orzekł jak w sentencji wyroku.