Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 83/14
UCHWAŁA
Dnia 26 listopada 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Grzegorz Misiurek
SSN Barbara Myszka
Protokolant Bożena Kowalska
w sprawie z powództwa A. S.
przeciwko Międzyzakładowej […] Spółdzielni Mieszkaniowej "P."
o zapłatę,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 26 listopada 2014 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w G.
postanowieniem z dnia 15 lipca 2014 r.,
"Czy w wypadku, o jakim mowa w art. 48 ust. 5 w związku z art. 48
ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) i art. 7 ust. 1
w związku z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r.
o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych
przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. z 1994 r., Nr 119, poz. 567
z późn. zm.), to jest w razie nieodpłatnego nabycia przez najemcę od
spółdzielni mieszkaniowej prawa własności lokalu mieszkalnego,
przekazanego uprzednio tej spółdzielni nieodpłatnie przez
przedsiębiorstwo państwowe, państwową osobę prawną lub
państwową jednostkę organizacyjną, dopuszczalna jest przewidziana
w art. 3581
§ 3 k.c. sądowa waloryzacja kaucji mieszkaniowej,
wpłaconej przez najemcę na rzecz przedsiębiorstwa państwowego,
państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej?"
2
podjął uchwałę:
W razie nieodpłatnego przeniesienia na najemcę prawa
własności lokalu mieszkalnego na podstawie art. 48 ust. 1 ustawy
z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst
jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222), art. 3581
§ 3 k.c. nie ma
zastosowania do wierzytelności o zwrot kaucji, o której mowa
w art. 48 ust. 5 zdanie drugie tej ustawy.
3
UZASADNIENIE
Wątpliwości przedstawione przez Sąd Okręgowy w G. w zagadnieniu prawnym
powstały przy rozpoznawaniu przez ten Sąd apelacji pozwanej Międzyzakładowej […]
Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” od wyroku Sądu Rejonowego w R. z dnia 6 grudnia
2013 r. W wyroku tym Sąd Rejonowy uwzględnił w przeważającej części powództwo A.
S. o zapłatę na jej rzecz przez spółdzielnię zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej,
wpłaconej w 1990 r. w kwocie 1 209 120 starych zł w związku z zawarciem z
pracodawcą - Kopalnią […] umowy najmu mieszkania zakładowego i zasądził z tego
tytułu kwotę 3 644,98 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wyrokowania. Sąd ustalił, że
umową z dnia 29 grudnia 1998 r., zawartą na podstawie przepisów ustawy z dnia
12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków
mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. z 1994 r., Nr 119, poz. 567
ze zm. - dalej: „u.z.p”) prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności
znajdującego się na tym gruncie budynku, w którym powódka wynajmowała
mieszkanie, przekazane zostało nieodpłatnie przez następcę prawnego KWK […]
(powstałą w wyniku prywatyzacji spółkę akcyjną Skarbu Państwa) pozwanej
spółdzielni mieszkaniowej. W dniu 29 lipca 2008 r., na pisemne żądanie powódki –
pozwana zawarła z nią umowę ustanowienia na jej rzecz prawa odrębnej własności
lokalu z udziałem we własności części wspólnych budynku i w prawie użytkowania
wieczystego gruntu. Postawę prawną umowy stanowił art. 48 ust. 1 ustawy z dnia
15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r.,
poz. 1222 – dalej: „u.s.m.”). W dniu 12 lipca 2013 r. powódka wytoczyła niniejsze
powództwo, domagając się zasądzenia od pozwanej kwoty 3 733,20 zł
z ustawowymi odsetkami od dnia wydania orzeczenia tytułem zwaloryzowanej
kaucji mieszkaniowej wpłaconej w 1990 r. na rzecz KWK […].
Sąd pierwszej instancji uznał, że kaucja podlega waloryzacji na podstawie
art. 3581
§ 3 k.c. W jego ocenie art. 7 ust 3, art. 9 ust. 1 i 2 u.z.p. oraz art. 48 ust. 5
u.s.m. nie wyłączają możliwości zastosowania tego przepisu, tym bardziej, że art. 7
ust. 3 u.z.p. przewiduje pewną formę waloryzacji.
W apelacji od wyroku Sądu Rejonowego pozwana podtrzymała zarzuty
niedopuszczalności waloryzacji kaucji na podstawie art. 3581
§ 3 k.c., argumentując,
4
że zastosowanie znaleźć powinien art. 48 ust. 5 u.s.m., mający charakter przepisu
szczególnego. Powódka w odpowiedzi na apelację powoływała się na obowiązek
stosowania wobec niej ogólnych zasad, ponieważ nigdy nie była członkiem
pozwanej spółdzielni.
Uzasadniając przedstawione zagadnienie prawne Sąd Okręgowy zwrócił
uwagę, że powódka uiściła kaucję mieszkaniową na podstawie art. 15 ust. 3 ustawy
z 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r., Nr 30, poz. 165
ze zm.), która nie zawierała przepisów dotyczących waloryzacji kaucji. Późniejsze
ustawy szczególne regulujące stosunek najmu lokali nie spowodowały ostatecznie
zmiany tego stanu rzeczy w odniesieniu do kaucji uiszczonych w okresie
obowiązywania prawa lokalowego, wobec czego w orzecznictwie utrwaliła się
wykładnia, zgodnie z którą podstawę waloryzacji kaucji wpłaconych przed dniem
12 listopada 1994 r. stanowi art. 3581
§ 3 k.c. Sąd Okręgowy wyjaśnił, że jego
wątpliwości budzi problem, czy ta sama zasada waloryzacji ma zastosowanie
do kaucji wpłaconych pod rządami prawa lokalowego przez najemców mieszkań
w budynkach zakładowych, przekazanych następnie nieodpłatnie spółdzielni
mieszkaniowej na podstawie przepisów ustawy o zasadach przekazywania
zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe, którzy
skorzystali z uprawnienia do uzyskania prawa odrębnej własności zajmowanych
lokali. Sąd zwrócił uwagę, że art. 7 ust. 3 w związku z art. 9 ust. 1 i 3 u.p.z. nakazywał
podmiotowi przekazującemu budynki wypłacić na rzecz podmiotu przejmującego,
najpóźniej w dniu zawarcia umowy, kaucje mieszkaniowe w takiej wysokości, w jakiej
należałoby je w tym dniu zwrócić najemcom. W wypadku ustanowienia na rzecz
najemcy spółdzielczego prawa do lokalu - kaucje podlegały zaliczeniu na poczet
wkładu mieszkaniowego lub budowlanego. Sąd zaznaczył, że art. 48 ust. 1 u.s.m.
przyznał najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez
spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego,
państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, prawo domagania
się od spółdzielni zawarcia z nim umowy przeniesienia własności lokalu,
a wówczas, zgodnie z art. 48 ust. 4 i 5 u.s.m. - w wypadkach kiedy budynek został
przez spółdzielnię przejęty odpłatnie - uiszczona przez najemcę kaucja mieszkaniowa
podlega zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego, po zwaloryzowaniu
5
proporcjonalnie do wartości lokalu. Natomiast w pozostałych wypadkach zwrot
kaucji powinien nastąpić w wysokości środków przekazanych spółdzielni przez
podmiot, od którego przejęła budynek. Sąd Okręgowy rozważył różne możliwości
odczytania tych przepisów, począwszy od odmówienia im funkcji szczególnych norm
waloryzacyjnych i przyjęcia, że kaucje mieszkaniowe podlegają w tym wypadku
waloryzacji na zasadach ogólnych, do uznania art. 7 ust. 3 u.z.p. w powiązaniu z art.
48 ust. 5 u.s.m. za przepisy szczególne, wprowadzające samodzielny mechanizm
waloryzacji, wyłączający możliwość zaktualizowania kaucji na podstawie art. 3581
§ 3
k.c. To ostatnie rozwiązanie wzbudziło obawy Sądu pytającego co do zgodności art.
48 ust. 5 u.s.m. z art. 64 ust. 1, art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 2 Konstytucji RP.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ewolucja zasad przekazywania mieszkań zakładowych spółdzielniom
mieszkaniowym oraz przyznawania najemcom tych mieszkań trwalszych praw do
zajmowanych lokali została szczegółowo omówiona przez Trybunał Konstytucyjny
w uzasadnieniach wyroków z dnia 14 lutego 2012 r. (P 17/10, OTK-A 2012/2/14)
oraz z dnia 12 czerwca 2012 r. (P 27/10, OTK-A 2012/6/64). Proces ten - wbrew
pierwotnym założeniom - nie przebiegł sprawnie, ani według jednolitych zasad.
Zapoczątkowany został w 1994 r. uchwaleniem ustawy o zasadach przekazywania
zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe. Ustawa
weszła w życie jednocześnie z ustawą z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r., Nr 120,
poz. 787 ze zm.). Przewidywała możliwość nieodpłatnego przekazywania
przez przedsiębiorstwa państwowe i jednoosobowe spółki Skarbu Państwa
powstałe w wyniku przekształcenia tych przedsiębiorstw gruntów zabudowanych
budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktury
technicznej i społecznej na rzecz gmin lub innych osób prawnych, w tym także
spółdzielni mieszkaniowych. Jednocześnie z zawarciem umowy o przekazaniu
nieruchomości przedsiębiorstwo (spółka) przekazujące zobowiązane było przenieść
na przejmującego wpłacone przez najemców kaucje mieszkaniowe „w takiej
kwocie w jakiej należałoby je zwrócić najemcom w tym dniu”. Kaucje mieszkaniowe
podlegały zaliczeniu na poczet wkładu mieszkaniowego lub budowlanego.
Spółdzielnie mieszkaniowe uznano za podmioty odpowiednie do przejęcia byłych
6
mieszkań zakładowych z uwagi na ich specjalizację w zarządzaniu zasobami
mieszkaniowymi oraz dobrowolną, spółdzielczą formę organizacyjną i bezwynikowy
charakter prowadzonej działalności. W wyniku przejęcia nieruchomości mieszkania
stawały się lokalami spółdzielczymi, a dotychczasowe umowy najmu z mocy prawa
przekształcały się w najem na czas nieoznaczony. Na spółdzielniach nie ciążył
jednak pierwotnie ustawowy obowiązek przyjęcia najemców w poczet członków, ani
przydzielenia im lokali. Dopiero zmiana ustawy o przekazywaniu zakładowych
budynków mieszkalnych dokonana ustawą z dnia 14 kwietnia 2000 r. (Dz.U. Nr 49,
poz. 442) wprowadziła do art. 9 ust. 2 u.p.z. obowiązek przydzielenia członkom
będącym najemcami dawnych lokali zakładowych zajmowanych lokali na
warunkach lokatorskiego prawa do mieszkania, a obowiązująca od 24 kwietnia
2001 r. ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w pierwotnym brzmieniu
zobowiązała w art. 48 ust. 1 spółdzielnie do przeniesienia na najemców na ich
żądanie własności zajmowanego lokalu według zasad dotyczących członków,
którym przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W wyniku kolejnych
zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do tej ustawy wprowadzono także
obowiązek zawarcia z lokatorami takich mieszkań umowy o ustanowienia
spółdzielczego prawa lokatorskiego lub własnościowego do tego lokalu
(na podstawie noweli do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 19 grudnia
2002 r., Dz.U. Nr 240, poz. 2058), by – na skutek zmiany dokonanej ustawą z dnia
14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i niektórych
innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873) - wrócić do przysługującego najemcy
(obecnie także osobie bliskiej najemcy) na podstawie tego przepisu w pierwotnej
wersji prawa domagania się przeniesienia na niego własności zajmowanego lokalu.
W międzyczasie nowelizacja art. 48 ust. 2 u.s.m. dokonana ustawą z dnia
3 czerwca 2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz
niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 122, poz. 1024) przyznała najemcom byłych
mieszkań zakładowych roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.
Równolegle zmiany objęły postanowienia dotyczące losów kaucji mieszkaniowych
wpłaconych przez lokatorów. Kaucje te, które spółdzielnie powinny były otrzymać
od podmiotów przekazujących im grunty z budynkami mieszczącymi mieszkania
zakładowe, podlegały zaliczeniu - zgodnie z postanowieniem art. 9 ust. 2 u.z.p. –
7
na poczet wkładu mieszkaniowego lub budowlanego, a po wprowadzeniu ustawą
z 14 kwietnia 2000 r. obowiązku przydzielenia i ustanowienia na rzecz najemców
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – art. 9 ust. 2 u.z.p. zobowiązywał do
zaliczenia kaucji na poczet wkładu mieszkaniowego. Postanowienia dotyczące
rozliczenia kaucji zawierał też art. 48 u.s.m. Nowelą z dnia 3 czerwca 2005 r.
zamieszczono w nim ust. 11
nakazujący zaliczyć kaucje, o których mowa w art. 9
ust. 2 u.p.z. na poczet wkładu mieszkaniowego albo budowlanego oraz ust. 12
określający zasadę waloryzacji kaucji (proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu).
Artykuł 48 ust. 13
u.s.m. natomiast zwalniał najemców dawnych mieszkań
zakładowych, które zostały przejęte przez spółdzielnie nieodpłatnie, od obowiązku
uiszczenia wkładu mieszkaniowego. Nowelizacja z dnia 14 czerwca 2007 r.,
przywracająca najemcom możliwość nabycia prawa własności dawnego
mieszkania zakładowego, uzależniła powstanie roszczenia o przeniesienie
własności lokali przejętych przez spółdzielnie nieodpłatnie jedynie od spłaty
ewentualnych zadłużeń z tytułu umowy najmu oraz od pokrycia kosztów
dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych przeznaczonych na
utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal. Kaucje mieszkaniowe na
podstawie art. 48 ust. 3 i 4 u.s.m., podlegały wówczas zaliczeniu na poczet tych
kosztów. Ustawowa konstrukcja uprawniająca najemcę dawnego mieszkania
zakładowego do uzyskania prawa własności tego lokalu jedynie w zamian za spłatę
zadłużenia z umowy najmu oraz zwrot kosztów nakładów koniecznych spółdzielni
na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal została zakwestionowana
przez Trybunał Konstytucyjny w dwóch etapach. Najpierw wyrokiem z dnia
15 lipca 2009 r. (K 64/07, OTK-A 2009/7/110) Trybunał uznał za niezgodny z art. 64
ust. 1 Konstytucji RP art. 48 ust. 3 u.s.m., uzależniający roszczenie o ustanowienie
odrębnej własności lokalu od zwrotu kosztów nakładów koniecznych na utrzymanie
budynku. Utrata mocy obowiązującej przez ten przepis bez uzupełnienia ustawy
w drodze legislacyjnej rozwiązaniami uwzględniającymi wskazywaną przez
Trybunał Konstytucyjny konieczność ochrony własności i innych praw majątkowych
spółdzielni mieszkaniowych przez odpowiednie, proporcjonalne ukształtowanie
obowiązków najemcy uzyskującego prawo własności lokalu, doprowadziła do stanu
prawnego, w którym spółdzielnia zobowiązana była przenieść na najemcę własność
8
lokalu przejętego przez siebie nieodpłatnie o ile tylko najemca uregulował całość
zadłużenia z umowy najmu. W konsekwencji najemca otrzymywał prawo własności
zajmowanego lokalu w istocie pod tytułem darmym, co pogłębiało wadliwość
konstrukcji, zakwestionowaną przez Trybunał i spowodowało, że w wyroku z dnia
14 lutego 2012 r. (P 17/10, OTK-A 2012/2/14) Trybunał Konstytucyjny stwierdził,
iż art. 48 ust. 1 u.s.m w zakresie, w jakim przyznaje najemcy roszczenie
o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed
nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem
przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej
jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia
z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu (pkt 1 powołanego
przepisu), jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP. Trybunał uznał, że
naruszone zostało konstytucyjne prawo spółdzielni mieszkaniowej do
rozporządzania rzeczą, przez pozbawienie jej możliwości swobodnego zachowania
własności należącego do niej lokalu mieszkalnego bez spełnienia warunków
proporcjonalności określonych w art. 64 ust. 3 oraz art. 31 ust. 3 Konstytucji RP.
Utrata mocy obowiązującej przez zakwestionowany przepis w oznaczonym
przez Trybunał zakresie odroczona została na okres 12 miesięcy od dnia
ogłoszenia wyroku.
Zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy dotyczy zasad
ustalenia zaktualizowanej wysokości kaucji gwarancyjnej wpłaconej przez najemcę
przy zawieraniu umowy najmu mieszkania zakładowego pod rządami prawa
lokalowego z 1974 r., a zwracanej przez spółdzielnię mieszkaniową, która przejęła
ten lokal nieodpłatnie na podstawie przepisów ustawy o zasadach przekazywania
zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe,
a następnie przeniosła jego własność na najemcę na podstawie art. 48 ust. 1 u.s.m.
w brzmieniu nadanym w wyniku nowelizacji z dnia 14 czerwca 2007 r. Roszczenie
o zwrot kaucji aktualizowało się z chwilą nabycia przez najemcę prawa własności
lokalu, z tą chwilą bowiem wygasł najem. Jednak w rozpatrywanym wypadku
stosunek najmu nie pozostawał bez wpływu na nabycie własności lokalu, ponieważ
status najemcy dawnego lokalu zakładowego, „przejętego” przez spółdzielnię
mieszkaniową wraz z zajmowanym przez niego lokalem stanowił przesłankę
9
roszczenia o przeniesienie własności. Najemca taki (a także osoby bliskie najemcy)
był uprawniony do otrzymania lokalu na własność o ile nie ciążyło na nim
zadłużenie z tytułu umowy najmu oraz gdy dokonał zwrotu na rzecz spółdzielni
kosztu koniecznych nakładów na utrzymanie budynku, w którym znajdował się
najmowany przez niego lokal. Nie miał natomiast obowiązku opłacenia wkładu
budowlanego. Wpłacona przez niego kaucja mieszkaniowa – zgodnie z art. 48 ust.
4 u.s.m. - powinna zostać zaliczona na poczet koniecznych nakładów spółdzielni na
utrzymanie budynku. Wobec odwołania się w tym przepisie do art. 7 ust. 3 i art. 9
ust. 1 u.z.p. nie budzi wątpliwości, że postanowienie art. 48 ust. 4 w zw. z ust. 3
u.s.m. odnosiło się do bezpośrednio do kaucji uiszczonej przez najemcę
mieszkania zakładowego, które zostało przejęte nieodpłatnie przez spółdzielnię,
przy czym przepis nie zawierał odwołań do stosunku członkostwa, co dowodzi, że
kryterium podlegającym ocenie w wypadku zgłoszenia roszczenia o przeniesienie
własności zajmowanego lokalu był jedynie status najemcy „przejętego” wraz
z mieszkaniem na podstawie przepisów ustawy o zasadach przekazywania
zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe lub osoby
mu bliskiej. W orzecznictwie wskazywano, że art. 48 ust. 1 u.s.m. ustanowił dwa
roszczenia oparte na odmiennych przesłankach. Jedno umożliwiało uzyskanie przez
najemcę prawa własności lokalu przejętego przez spółdzielnię mieszkaniową
nieodpłatnie, a drugie – uzyskanie tożsamego prawa do lokalu przejętego przez
spółdzielnię mieszkaniowa odpłatnie. W drugim wypadku na najemcy ciążył
obowiązek wpłacenia wkładu budowlanego. W nawiązaniu do podstaw obu
roszczeń art. 48 ust. 4 u.s.m. zawiera odrębne postanowienie dotyczące losów
kaucji w razie realizacji każdego z tych roszczeń. W wypadku uzyskania przez
najemcę prawa własności mieszkania nabytego przez spółdzielnie odpłatnie –
kaucja podlega zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego, podczas gdy realizacja
roszczenia o przeniesienie własności lokalu na rzecz najemcy (lub jego bliskich)
zajmującego lokal przejęty nieodpłatnie uzasadniało zaliczenie kaucji na poczet
kosztów nakładów spółdzielni na budynek. Artykuł 48 ust. 5 u.s.m. stanowi
kontynuację i uzupełnienie ust. 4. W pierwszym zdaniu wyjaśnia jak należy
waloryzować kaucję zaliczaną na poczet wkładu budowlanego. Przepis ten,
precyzujący kryterium waloryzacyjne i sposób waloryzacji ma charakter szczególny
10
i samodzielny w stosunku do ogólnych reguł waloryzacyjnych. Wątpliwości Sądu
pytającego budzi natomiast drugie zdanie art. 48 ust. 5 u.s.m., zgodnie z którym
w pozostałych przypadkach zwrot kaucji następuje w wysokości środków
przekazanych spółdzielni przez przedsiębiorstwo państwowe, państwową osobę
prawną lub państwową jednostkę organizacyjną. Postanowienie to – z uwagi na
zamieszczenie go w ciągu przepisów normujących zagadnienia związane
z uprawnieniami najemców dawnych mieszkań zakładowych do uzyskania prawa
odrębnej własności zajmowanych lokali i w opozycji do postanowienia o sposobie
waloryzowania kaucji zaliczanej na poczet wkładu budowlanego, odnieść należy
do pozostałych sytuacji, jakie mogły powstać w związku z realizacją roszczeń z art.
48 ust. 1 u.s.m., a więc przede wszystkim do rozliczeń związanych z nabyciem
własności lokalu przejętego przez spółdzielnię mieszkaniową nieodpłatnie.
Lege non distinguente zdanie drugie dotyczy nie tylko kaucji zwracanej wprost
najemcy, ale także kaucji zaliczanej w okresie obowiązywania art. 48 ust. 3 u.s.m.
na poczet kosztów nakładów spółdzielni na utrzymanie budynku, w którym
znajdował się lokal. Wykładnia językowa art. 48 ust. 5 zd. drugie u.s.m. prowadzi do
wniosku, że zwrot kaucji, która nie została zaliczona na poczet wkładu
budowlanego, następuje w takiej wysokości, w jakiej przekazano ją spółdzielni.
Jakkolwiek kategoryczne stwierdzenie, że wysokość zwracanej kaucji wyznacza
kwota przekazana przez podmiot przenoszący na spółdzielnię prawa do
nieruchomości z mieszkaniami zakładowymi sugeruje, że zgodność tego
przekazania z postanowieniami art. 7 ust. 3 w związku z art. 9 ust. 1 u.z.p. nie jest
wymagana, jednak taki wniosek jest błędny, zważywszy na odesłanie zawarte
w art. 48 ust. 4 u.s.m., który nakazuje dokonać zaliczenia kaucji „o których mowa
w art. 7 ust. 3 w związku z art. 9 ust. 1” u.z.p. Niedopuszczalne skutki dosłownego
rozumienia art. 48 ust. 5 u.s.m. unaoczniają okoliczności rozpatrywanej sprawy,
w której podmiot przenoszący na pozwaną prawa do nieruchomości nie wywiązał
się z obowiązku przekazania kaucji. Uchybienia w realizacji obowiązków
wykonywanych poza zakresem ingerencji a nawet wiedzy najemcy nie mogą go
obciążać. Z art. 48 ust. 5 u.s.m. wynika, że obowiązek zwrotu kaucji na rzecz
najemcy, który uzyskał prawo własności lokalu, ciąży na spółdzielni. Obowiązek ten
oznacza więc powinność zwrotu kaucji w wysokości, w jakiej art. 7 ust. 3
11
w związku z art. 9 ust. 1 u.z.p. nakazywał ją przekazać spółdzielni
(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2012 r., III CZP 3/12,
nie publ.). Stanowcze sformułowanie tego przepisu uzasadnia stanowisko, że ma
on identyczny charakter, jak zdanie pierwsze art. 48 ust. 5 u.s.m., a więc wyraża
normę szczególną określającą zasady waloryzacji kaucji mieszkaniowych
podlegających zwrotowi w okolicznościach wyczerpujących hipotezę tego przepisu.
Kaucja taka podlegała swoistemu zamrożeniu w okresie, w którym prawo jej
posiadania przysługiwało spółdzielni. Natomiast za okres poprzedni kaucja
podlegała waloryzacji według reguł właściwych ze względu na to, kiedy została
wpłacona. Takie znaczenie przypisać należy sformułowanemu w art. 7 ust. 3 w zw.
z art. 9 ust. 1 u.p.z. obowiązkowi wypłacenia spółdzielni kaucji mieszkaniowej
w wysokości, w jakiej w tym dniu należałoby ją wypłacić najemcy. Reasumując art.
48 ust. 5 zd. drugie u.s.m. wprowadza w odniesieniu do kaucji wpłaconych przez
najemców dawnych mieszkań zakładowych i nie podlegających zaliczeniu na
poczet wkładu budowlanego zasadę waloryzacji na dzień przejęcia budynku
z mieszkaniami zakładowymi, stosownie do reguł obowiązujących strony stosunku
najmu w poszczególnych okresach, a więc:
1. kaucje wpłacone pod rządami prawa lokalowego z 1974 r. podlegają
waloryzacji na podstawie art. 3581
§ 3 k.c. (por. uchwala z dnia 26 września
2002 r., III CZP 58/02, OSNC 2003/9/117),
2. kaucje wpłacone w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r.
o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jednolity
Dz. U. z 1998 r., Nr 120, poz. 787 ze zm.), której art. 62 - w zakresie
w jakim wyłączał możliwość waloryzacji kaucji mieszkaniowych - został
uznany za niekonstytucyjny wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego
z dnia 3 października 2001 r. (K 33/99, OTK 2000/6/188) - na podstawie
art. 36 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
(jedn. tekst: Dz. U. z 2014 r., poz.150) podlegają waloryzacji według
kryterium wartości odtworzeniowej lokalu,
3. kaucje wpłacone w okresie obowiązywania ustawy z dnia 21 czerwca
12
2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie Kodeksu cywilnego podlegały waloryzacji na podstawie jej art.
6 ust. 3 według kryterium wzrostu czynszu.
W piśmiennictwie wskazywano wprawdzie, że art. 7 ust. 3 u.p.z.
nawiązywał do postanowień art. 62 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych, który interpretowany był jako wyłączający waloryzację na
podstawie art. 3581
§ 3 k.c., jednak uwzględnić należy skutki późniejszego
stwierdzenia niekonstytucyjności tego przepisu w tym właśnie zakresie
(por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 październik 2000 r., K 33/99).
Wbrew zastrzeżeniom podnoszonym przez Sąd Okręgowy takie
rozwiązanie nie nasuwa obaw co do zgodności z art. 64 ust. 1, art. 31 ust. 3 oraz art.
64 ust. 2 Konstytucji RP. Przewidziane w art. 48 ust. 5 u.s.m. zasady waloryzacji kaucji
wprowadzone zostały wraz z przywróceniem najemcom dawnych mieszkań
zakładowych możliwości nabycia własności zajmowanych lokali i skorelowane
z zakresem nałożonych na nich obowiązków finansowych. W wypadku, kiedy
uzyskanie prawa własności związane było z obowiązkiem wniesienia wkładu
budowlanego, kaucja podlegała waloryzacji w oparciu o kryterium wartości rynkowej
lokalu, a więc z zastosowaniem wskaźnika najlepiej uwzględniającego zmiany
wartościowe zachodzące na rynku mieszkaniowym i zapewniającego najemcy
znaczącą kwotę do zarachowania. Natomiast w wypadku, kiedy nabycie następowało
w warunkach zakładających nieekwiwalentność świadczenia spełnianego przez
najemcę na rzecz spółdzielni, a w końcu nawet całkowitą bezpłatność otrzymanego
prawa – ustawodawca przyjął waloryzację o ograniczonym zakresie, polegającą co do
zasady na zwróceniu kaucji w wysokości, w jakiej spółdzielnia ją otrzymała przejmując
nieodpłatnie nieruchomości z mieszkaniami zakładowymi. W ten sposób wyłączył
możliwość powstania sytuacji, w których spółdzielnia przekazuje najemcy prawo
własności nieruchomości o znacznej wartości pod tytułem darmym lub uzyskując
jedynie zwrot kosztów nakładów koniecznych, a jednocześnie zobowiązana jest do
zwaloryzowania mu własnym kosztem zwracanej kaucji. Mimo, że umowa najmu,
z która związana była kaucja mieszkaniowa, stanowiła stosunek prawny odrębny
i samodzielny w stosunku do nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego, to jednak
powiązanie pomiędzy tymi prawami, wyrażające się w związaniu roszczenia
13
o przeniesienie własności mieszkania ze statusem jego najemcy w czasie przejęcia
mieszkania przez spółdzielnię i w czasie realizacji roszczenia o przeniesienie
własności uzasadnia ukształtowanie zasad waloryzacji kaucji mieszkaniowej
z uwzględnieniem rozmiaru i stopnia ekwiwalentności korzyści płynących dla stron
z przeniesienia własności.
Z przytoczonych względów podjęto powyższą uchwałę.