Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 293/14
POSTANOWIENIE
Dnia 5 marca 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący)
SSN Dariusz Dończyk
SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku T. W.
przy uczestnictwie M. S., S. B. i P. S.
o wpis prawa własności,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 5 marca 2015 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia
Sądu Okręgowego w G.
z dnia 29 października 2013 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w G. do ponownego rozpoznania pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
W księdze wieczystej nr […] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w T., w dziale
drugim jako właściciel nieruchomości gruntowej położonej w D. składającej się z
działek gruntu oznaczonych numerami 1832/6 i 1837/9, o łącznej powierzchni
0,2553 ha, wpisana jest M. S. na podstawie aktu własności ziemi z dnia 31 maja
1975 r., wydanego na jej rzecz. Umową sprzedaży nieruchomości zawartą w dniu
17 maja 2013 r. w formie aktu notarialnego, M. S. oraz jej dzieci, S. B. i P. S.,
sprzedali tę nieruchomość T. W. Z oświadczeń zawartych w treści aktu notarialnego
wynikało, że w dacie wydania aktu własności ziemi M. S. pozostawała w zawartym
w dniu 24 października 1950 r. związku małżeńskim z A. S. oraz, że małżonków
obowiązywał ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej. Ponadto z oświadczeń tych
wynikało, że A. S. zmarł, a spadek po nim nabyli na podstawie ustawy żona i
stawające do aktu dzieci, po 1/3 części każde z nich, w związku z czym w
nieruchomości przysługują im udziały: M. S. 4/6, a dzieciom po 1/6 części.
Następnie M. S., S. B. i P. S. oświadczyli, że całą opisaną w § 1 aktu notarialnego
nieruchomość sprzedają T. W. za wskazaną w umowie cenę, a on tę nieruchomość
za podaną cenę kupuje. Na podstawie wniosku wieczystoksięgowego zawartego w
umowie, nabywca nieruchomości wystąpił do sądu o wpis w księdze wieczystej
prawa własności na jego rzecz. Sąd Rejonowy wezwał wnioskodawcę do złożenia
odpisu prawomocnego wyroku uzgadniającego treść księgi wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym stwierdzającego, że sprzedana nieruchomość
stanowiła wspólność ustawową M. i A. małżonków S. Wobec niezłożenia takiego
dokumentu referendarz sądowy postanowieniem z dnia 5 lipca 2013 r. oddalił
wniosek. Na skutek skargi na postanowienie referendarza, Sąd Rejonowy w T., po
rozpoznaniu wniosku, postanowieniem z dnia 5 sierpnia 2013 r. oddalił wniosek, a
Sąd Okręgowy w G., po rozpoznaniu apelacji wnioskodawcy postanowieniem z
dnia 29 października 2013 r. oddalił tę apelację. W ocenie Sądu Okręgowego, treść
zwartej przez strony umowy wskazuje, że przedmiotem sprzedaży były udziały
zbywców w nieruchomości, odpowiednio 4/6, 1/6 i 1/6, stąd chybiony był zarzut
skarżącego, że wolą M. S. była sprzedaż całej nieruchomości. Następnie Sąd
Okręgowy stwierdził, że skarżący nie obalił domniemania wynikającego z art. 3 ust.
3
1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, że prawo jawne z księgi wieczystej
jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, mimo że w postępowaniu
wieczystoksięgowym mógł wykazać, iż wpis własności wyłącznie na rzecz M. S.
jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Wnioskodawca przedstawionymi
dokumentami jedynie dowiódł, że w chwili nabycia własności nieruchomości M. S.
pozostawała w związku małżeńskim jednakże nie wykazał, za pomocą
wymaganego art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dokumentu,
że w związku tym obowiązywał ustrój wspólności majątkowej oraz,
że nieruchomość weszła w skład majątku wspólnego. Oświadczenia w tym
przedmiocie złożone w akcie notarialnym nie były wystarczające, w ramach bowiem
swej kognicji sąd wieczystoksięgowy nie był w stanie dokonać oceny mocy
dowodowej tych oświadczeń, ocena taka oznaczałaby bowiem wykorzystanie
osobowych źródeł dowodowych. Powołując się na stanowisko Sądu Najwyższego
wyrażone w uchwale z dnia 29 stycznia 1993 r., III CZP 172/92 (OSNC
1993/6/110), Sąd Okręgowy ostatecznie skonkludował, że wnioskodawca nie
wykazał następstwa prawnego po osobie wpisanej w księdze wieczystej czego
wymaga art. 34 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Prowadziło to do
oddalenia apelacji, wobec prawidłowego oddalenia wniosku.
W skardze kasacyjnej od postanowienia Sądu Okręgowego wnioskodawca,
w ramach podstawy z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c., zarzucił naruszenie art. 31 § 1
kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w związku z art. 6 oraz art. 56 k.c. w związku z
art. 199 i art. 65 k.c. W ramach podstawy z art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. skarżący
zarzucił naruszenie art. 6268
§ 2 k.p.c. i art. 34 ustawy o księgach wieczystych
i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm., dalej jako „u.k.w.h.”). We
wnioskach kasacyjnych skarżący domagał się uchylenia zaskarżonego
postanowienia i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego
rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Jak wyżej przedstawiono, podstawą wpisu M. S. w dziale drugim księgi
wieczystej był akt własności ziemi z roku 1975, wydany na podstawie art. 1 ustawy
z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.
4
U. Nr 27, poz. 250 ze zm.) w czasie pozostawania przez nią w związku małżeńskim
z A. S. Zważywszy, że skutek prawny w postaci nabycia własności w tym trybie
następował ex lege, z dniem 4 listopada 1971 r., Sąd Najwyższy konsekwentnie
przyjmował i przyjmuje, że nieruchomość nabyta na podstawie przepisów ustawy z
dnia 26 października 1971 r. powinna być zaliczona do majątku wspólnego
małżonków (art. 31 i 33 k.r.o.), gdy w dniu 4 listopada 1971 r. istniała między nimi
wspólność ustawowa (por. m.in. uchwały z dnia 1 lutego 1989 r. III CZP 114/88, PS
1992 r., nr 10, s.76 i z dnia 24 stycznia 1991 r. III CZP 61/90, OSNC 1991, nr 7, poz.
87). W tej sytuacji wpis w księdze wieczystej jako właściciela nieruchomości
jednego z małżonków oznacza, wymagającą usunięcia, niezgodność treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Zagadnienie, które wystąpiło w
sprawie, wiąże się ze sposobem usunięcia tej niezgodności i nie jest to w
orzecznictwie Sądu Najwyższego zagadnienie ani nowe, ani rozstrzygane jednolicie.
Art. 31 ust. 2 u.k.w.h. dla usunięcia niezgodności między treścią księgi
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym wymaga wpisu na podstawie
orzeczenia sądu lub innych odpowiednich dokumentów. Rozbieżność
w orzecznictwie wiąże się z oceną jakie dokumenty należy w postępowaniu
wieczystoksięgowym poczytać za odpowiednie do usunięcia stwierdzonej
niezgodności w sytuacji, gdy nie jest to wyrok sądu wydany w procesie toczonym
na podstawie art. 10 u.k.w.h. Kwestia ta dotyczy więc nie tylko sposobu obalania
w postępowaniu wieczystoksięgowym domniemania z art. 3 ust. 1 u.k.w.h., ale
nadto wpisuje się w zagadnienie bardziej ogólne, dotyczące kognicji sądu
wieczystoksięgowego. Pod rządem prawa rzeczowego Sąd Najwyższy
wypowiedział pogląd, że domniemania z art. 18 § 1 prawa rzeczowego (obecnie art.
3 ust. 1 u.k.w.h.) nie może podważyć okoliczność, że osoba wpisana do księgi
wieczystej jako właściciel nieruchomości pozostaje w związku małżeńskim, oraz
że jeżeli prawo własności nieruchomości, stanowiącej przedmiot majątku
wspólnego małżonków, jest wpisane do księgi wieczystej jako należące wyłącznie
do jednego z nich, zaniedbanie przez współwłaściciela usunięcia niezgodności
między stanem jawnym z księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
w trybie przewidzianym wówczas w art. 23 prawa rzeczowego (obecnie art. 10
u.k.w.h.) naraża go na to, że nieruchomość, której jest współwłaścicielem, będzie
5
traktowana w obrocie jako wyłączna własność drugiego małżonka (orzeczenie
Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1961 r., I CR 932/60, OSNC 1963/1/18). Tę
linię orzeczniczą Sąd Najwyższy co do zasady podtrzymał na gruncie obecnie
obowiązujących przepisów, generalnie bowiem opowiada się przeciwko usuwaniu
w postępowaniu wieczystoksięgowym niezgodności stanu prawnego nieruchomości
ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym bez wyroku
uwzględniającego powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. Tak jest też
w sytuacji, gdy w księdze wieczystej wpisany jest jeden z małżonków, a wniosek
o wpis dotyczy drugiego małżonka jako współwłaściciela w ramach majątkowej
wspólności ustawowej a pomiędzy zainteresowanymi nie ma porozumienia.
Natomiast w sytuacji, gdy uprawnieni są zgodni co do faktów, z którymi ustawa
wiąże skutek prawny stanowiący podstawę wpisu, Sąd Najwyższy dopuścił,
w oznaczonych sytuacjach, możliwość odstępstwa od wymogu usuwania
przedstawionej wyżej niezgodności wyrokiem sądu. Tak więc, Sąd Najwyższy
zajmował stanowisko, że w postępowaniu wieczystoksięgowym, z uwagi na
kognicję tego sądu, nie jest dopuszczalne ustalanie, że współmałżonkowi osoby
wpisanej jako właściciel do księgi wieczystej przysługuje także prawo własności do
danej nieruchomości jako przedmiotu ustawowej wspólności majątkowej
(postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1984 r., III CRN 270/84,
OSNC 1985/9/134; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 1986 r., III CZP
70/85, OSNC 1986/12/207), jak i wypowiadał pogląd, że wpis obojga małżonków
może nastąpić, jeżeli w toku postępowania wieczystoksięgowego wyrażą oni na to
zgodę w formie prawem przepisanej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia
29 stycznia 1993 r., III CZP 172/92, OSNC 1993/6/110; postanowienie z dnia
22 lutego 2007 r., III CSK 344/06, OSNC 2008/1/12). Dodać należy, że to drugie
stanowisko zostało podtrzymane w odniesieniu do postępowania o założenie księgi
wieczystej ze wskazaniem, że na tym etapie, z braku księgi, nie ma jeszcze
niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wszczęte bowiem
postępowanie dopiero zmierza do jej założenia (uchwała SN z dnia 14 kwietnia
1994 r., III CZP 45/94, Wokanda 1994/8/8; postanowienie z dnia 24 kwietnia 2008 r.,
IV CSK 33/08 niepubl.). Podkreślenia jednak wymaga, że wynikające
z przytoczonego orzecznictwa ustępstwo w zakresie dopuszczalności skorzystania
6
przez sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis z pisemnych oświadczeń
złożonych przez właściciela wpisanego do księgi wieczystej i jego małżonka
odnośnie do pozostawania przez nich we wspólności ustawowej w dacie
miarodajnej dla nabycia prawa, ze skutkiem objęcia tego prawa ustawowym
ustrojem majątkowym, nie uprawnia do objęcia tym wyjątkiem dalszych możliwych
przypadków składania oświadczeń przez osoby trzecie, w tym oświadczeń
spadkobierców niewpisanego małżonka. Dokumenty stanowiące podstawę wpisu
w księdze wieczystej muszą wyrażać pewność istnienia rzeczywistego, aktualnego
stanu prawnego nieruchomości. Tego rodzaju pewnością odznaczają się
prawomocne orzeczenia sądów oraz decyzje administracyjne i inne dokumenty
urzędowe. Pewność stanu prawnego nieruchomości wynika także z faktów, które
są bezsporne, a z którymi ustawa wiąże skutek prawny, tę zaś bezsporność faktów
przyjmować należy wtedy, gdy zainteresowane osoby potwierdzają ich istnienie,
a ich oświadczenia nie zostały podważone ani nie nasuwają wątpliwości co do
autentyczności i prawdziwości. Stąd też zgodnym oświadczeniom małżonków
orzecznictwo przypisało walor innych dokumentów, o jakich stanowi art. 31 ust. 2
u.k.w.h. Brak natomiast podstaw do przyjęcia, że analogiczne skutki może wywrzeć
oświadczenie spadkobierców niewpisanego do księgi wieczystej małżonka.
Spadkobranie obejmuje spadek czyli prawa i obowiązki majątkowe zmarłego (art.
922 k.c.), nie obejmuje więc wiedzy co do ustroju majątkowego łączącego
małżonków w dacie miarodajnej dla nabycia prawa jak i wiedzy co do takiego
ustroju w dacie ustania małżeństwa. Złożenie przez spadkobierców oświadczenia
w obu tych przedmiotach Sąd Okręgowy trafnie zakwalifikował jako oświadczenie
co do faktów wymagające takiej oceny jak czyni to sąd w odniesieniu do dowodów
przeprowadzonych w procesie; dopuszczenie takich dowodów i dokonanie ich
oceny oznaczałoby naruszenie kognicji sądu wieczystoksięgowego zakreślonej art.
6268
§ 2 k.p.c.
Powyższe uzasadnia wniosek, że w okolicznościach sprawy oświadczenie
M. S. i jej dzieci, spadkobierców A. S., złożone w akcie notarialnym co do
pozostawania małżonków S. w ustroju wspólności ustawowej od daty zwarcia
związku małżeńskiego aż do jego ustania, nie mogło być poczytane za
wystarczające do usunięcia dostrzeżonej przez sąd niezgodności księgi wieczystej
7
z rzeczywistym stanem prawnym. W tym więc zakresie zarzuty skargi kasacyjnej są
nietrafne. Usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej powinno było zatem
nastąpić w trybie art. 10 u.k.w.h. Skutkiem zaniechania usunięcia orzeczeniem
sądu istniejącej niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym nie powinna być jednak odmowa wpisu w księdze wieczystej nabywcy
jako właściciela, jak stwierdził bowiem Sąd Najwyższy w powołanym wyżej
orzeczeniu z dnia 11 września 1961 r., w obrocie prawnym nieruchomość jest
traktowana jak stanowiąca własność małżonka wpisanego. Nabywca tej
nieruchomości, przedkładając jako podstawę wpisu umowę sprzedaży, w sposób
wystarczający dokumentuje, po myśli art. 34 u.k.w.h., swoje następstwo prawne po
osobie wpisanej jako właściciel, a ujemne skutki wiedzy nabywcy co do
rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości wiążą się z brakiem działania
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.).
Okoliczności faktyczne i prawne sprawy nie wyczerpują się jednak
w powyższym, na co słusznie zwraca uwagę skarżący. Dla rozstrzygnięcia istotna
była treść umowy sprzedaży. Skarżący ma rację kwestionując dokonaną przez Sąd
Okręgowy wykładnię tej umowy w zakresie przedmiotu sprzedaży. Ponieważ
umowa ta stanowi materialnoprawną podstawę wpisu, dokonanie jej wykładni było
konieczne, jednakże, zważywszy na treść art. 6268
§ 2 k.p.c., wykładni tej można
było dokonać tylko na podstawie tekstu dokumentu i treści księgi wieczystej.
Skarżący trafnie podnosi, że tekst umowy nie dawał żadnych podstaw do
wnioskowania, że M. S. sprzedała przysługujące jej w nieruchomości udziały i
udziały swoje sprzedali też uczestniczący w czynności spadkobiercy A. S. Z § 4
umowy jednoznacznie wynika, że M. S. (jak i każde z jej dzieci) sprzedaje
wnioskodawcy całą nieruchomość, a on tę nieruchomość, a nie udziały w
nieruchomości, kupuje. Przedmiotem obrotu była zatem nieruchomość jako całość
mimo świadomości obu stron umowy co do istnienia współwłasności, czemu dano
wyraz powołując się nabycie w warunkach działania art. 31 § 1 k.r.o. W świetle więc
jednoznacznego tekstu umowy jak i w świetle treści księgi wieczystej, w której A.
S. nie był przecież wpisany jako właściciel, wiązanie przez Sąd przedmiotu umowy
z jego prawem, naruszyło obowiązujące w postępowaniu wieczystoksięgowym
reguły wykładni oświadczeń woli.
8
Z żadnego przepisu prawa nie wynika, że współwłaściciel może zbyć jedynie
swój udział w nieruchomości, a nie może zbyć całej nieruchomości.
O rozporządzeniu rzeczą objętą współwłasnością stanowi art. 199 k.c., z którego
wynika, że do rozporządzenia rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich
współwłaścicieli. Wymóg zgody nie oznacza jednak, że czynność musi być
dokonana przez wszystkich współwłaścicieli. Każdy współwłaściciel może
występować samodzielnie tzn. dokonywać czynności we własnym imieniu.
Współwłaściciel, który za zgodą wszystkich współwłaścicieli dokonał czynności
prawnej, sam jest stroną wynikającego z niej stosunku prawnego, działa we
własnym imieniu, lecz w interesie ogółu współwłaścicieli. Pozostali nie stają się
stroną takiego stosunku prawnego, mimo że skutki czynności bezpośrednio dotyczą
sfery ich praw; zgoda pozwala rozciągnąć skutki dokonanej czynności na
współwłaścicieli. Tak więc możliwe jest rozporządzenie rzeczą wspólną przez
jednego ze współwłaścicieli, za zgodą pozostałych wyrażoną we właściwej dla
danej czynności formie. Rozporządzenie rzeczą wspólną przez współwłaściciela
bez wymaganej ustawą zgody pozostałych współwłaścicieli jest w istocie
rozporządzeniem przez nieuprawnionego (niewystarczająco uprawnionego). Takie
rozporządzenie może być skuteczne jedynie w przypadkach określonych
w przepisach szczególnych, w odniesieniu do nieruchomości – w warunkach art. 5
u.k.w.h.
Jeżeli więc w okolicznościach sprawy niniejszej notariusz powziął
przekonanie, że dla ochrony interesów stron czynności, udział w tej czynności
spadkobierców A. S. jest niezbędny, to formuła użyta w § 4 aktu notarialnego
interesy te należycie chroni; oświadczenia spadkobierców A. S., będących
współwłaścicielami nieruchomości, należy odczytać jako wyrażenie zgody na
rozporządzenie nieruchomości przez wpisaną do księgi wieczystej M. S.
Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§1 k.p.c.
orzekł, jak w sentencji. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono
na podstawie art. 39821
w związku z art. 108 § 2 k.p.c.
9