Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 czerwca 2015 roku

Sąd Rejonowy w Ząbkowicach Śląskich I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Agnieszka Czyniewska

Protokolant: Ewelina Potuszyńska

po rozpoznaniu w dniu 15 czerwca 2015 roku w Ząbkowicach Śląskich

na rozprawie sprawy z powództwa M. D.

przeciwko P. W.

o zapłatę 1.350,00zł

I.  zasądza od pozwanego P. W. na rzecz powoda M. D. kwotę 1.350zł (jeden tysiąc trzysta pięćdziesiąt złotych) z odsetkami w wysokości czterokrotności stopy kredytu lombardowego NBP liczonymi od dnia 01.07.2014r. do dnia zapłaty;

II.  zasądza od pozwanego P. W. na rzecz powoda M. D. kwotę 30zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 74/15

UZASADNIENIE

Powód M. D. wniósł o zasądzenie od pozwanego P. W. kwoty 1.350 zł. z odsetkami umownymi w wysokości 0,2% za każdy dzień opóźnienia od dnia 1.07.2014r., do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że wynajął pozwanemu lokal mieszkalny we W. na podstawie umowy z dnia 1.06.2011r.

Początkowo pozwany płacił powodowi za najem lokalu kwotę 1350 zł., miesięcznie. Jednak pozwany wyprowadził się w czerwcu 2014r., po złożeniu wypowiedzenia w formie smsa i nie uregulował należnego powodowi czynszu za miesiąc czerwiec.

Pozwany P. W. wniósł o oddalenie powództwa.

Podniósł, że powód zezwolił pozwanemu na zamieszkiwanie w lokalu do 10.06.2014r.

Strony ustaliły, że w tym czasie pozwany będzie udostępniał mieszkanie potencjalnie zainteresowanym.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 1.06.2011r., powód M. D. zawarł z pozwanym P. W. zawarta została umowa najmu lokalu mieszkalnego numer (...) położonego we W. przy ul. (...).

Umowa zawarta została na czas nieoznaczony.

Pozwany zobowiązał się do uiszczania czynszu w wysokości 1.000zł., miesięcznie oraz kwotę 350 zł., miesięcznie z tytułu opłat.

Strony ustaliły ponadto, ze w przypadku opóźnienia w zapłacie powyższych kwot wynajmującemu przysługiwać będą odsetki w wysokości 0,2 % za każdy dzień zwłoki.

Strony ustaliły, żee każdej ze stron przysługuje prawo rozwiązania umowy za jednomiesięcznym wypowiedzeniem ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym strona dokonująca wypowiedzenia doręczyła drugiej stronie wypowiedzenie w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

( dowód: - umowa najmu k. 7-9).

W powyższym lokalu pozwany P. W. zamieszkiwał z A. L..

( dowód: - bezsporne).

W maju 2014r., pozwany P. W. i A. L. znaleźli inne mieszkanie o lepszym standardzie. Mieli w nim zamieszkać od 10.06.2014r.

( dowód: - zeznania świadka A. L. k. 45;

- zeznania pozwanego P. W. k. 50).

Na najem mieszkania było dużo chętnych i pozwany poprosił właściciela aby mogli tam zamieszkać od 10.06.2014r.

( dowód: - zeznania pozwanego P. W. k. 50).

18 maja 2014r., pozwany P. W. zawiadomił sms-em powoda, że zamierza się wyprowadzić z mieszkania przy ul. (...) i że wyprowadzi się w ciągu 30 dni.

Tydzień później ojciec powoda- J. D. zawiadomił pozwanego, że wypowiedzenie umowy najmu nastąpi zgodnie z umową i że pozwany będzie musiał zapłacić czynsz za miesiąc czerwiec.

Wtedy pozwany i A. L. zajrzeli do umowy najmu i stwierdzili, że jest tam określony miesięczny termin wypowiedzenia.

Po tym zaczęły się telefony z J. D..

( dowód:- zeznania świadka J. D. k. 49;

- zeznania pozwanego P. W. k. 50).

W dniu 2 czerwca 2014r., A. L. mail-em zwróciła się do powoda M. D. z zapytaniem czy jest możliwość zamieszkiwania w lokalu wynajętym od powoda do 10.06.2014r.

Zaznaczyła, że w zamian za to mogą pomóc pozwanemu wynająć mieszkanie tj., mogą je udostępniać do oglądania .

( dowód: -mail k. 28).

W dniu ojciec powoda – działający z jego upoważnienia – poinformował A. L., że kiedy mieszkanie zostanie wynajęte przez nowych lokatorów czynsz za miesiąc czerwiec może zostać podzielony – na pozwanego oraz na nowych lokatorów.

( dowód: - zeznania świadka J. D. k. 49).

9 czerwca 2014r., do mieszkania przyjechał ojciec powoda i zabrał klucze. Poinformował pozwanego, że jeżeli nikt nie wynajmie mieszkania pozwany będzie musiał zapłacić czynsz za miesiąc czerwiec.

( dowód: - zeznania świadka A. L. k. 45;

Mail- em z dnia 17.06.2014r., który powód wysłał na adres A. L. wezwał do zapłaty należności za najem mieszkania za czerwiec 2014r.

( dowód:- mail z dnia 17.06.2014r., k. 28).

Mail- em z dnia 26.06.2014r., powód zawiadomił poinformował A. L. i zaproponował zapłatę czynszu w ratach.

( dowód: - mail k. 27).

Pismem z dnia 2.07.2014r., powód wezwał pozwanego do zapłaty czynszu za czerwiec 2014r. w wysokości 1350 zł.

( dowód: - pismo z dnia 2.07.2014r., k. 10).

Sąd zważył:

W pozwie powód M. D. domagał się od pozwanego P. W. kwoty 1350 zł., tytułem czynszu i opłat za najem lokalu mieszkalnego za miesiąc czerwiec 2014r.

Swoje roszczenie powód M. D. wywodził z zawartej z pozwanym w dniu 1.06. (...)., umowy najmu lokalu mieszkalnego numer (...) położonego we W. przy ul. (...).

Z powyższej umowy wynika, że strony zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony oraz ustaliły, że czynsz płatny będzie miesięcznie.

Umowa ta dawała również każdej ze stron prawo do jej rozwiązania za jednomiesięcznym wypowiedzeniem w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Z okoliczności sprawy wynika, że pozwany sms-em w dniu 18 maja 2014r., wypowiedział powodowi umowę najmu lokalu mieszkalnego i w dniu 9.06.2014r., wyprowadził się z lokalu i oddał klucze.

W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że w przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego następuje przez najemcę przy umowie zawartej na czas nieoznaczony zastosowanie ma art. 688 k.c., w myśl którego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony a czynsz płatny jest miesięcznie , najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przepis ten przewiduje inny od przewidzianego w przepisach ogólnych o najmie w art. 673 §2 k.c. termin wypowiedzenia stosunku najmu zawartego na czas nieoznaczony w wypadku gdy czynsz jest płatny miesięcznie.

Celem takiego uregulowania było wzmocnienie trwałości najmu lokali mieszkalnych w porównaniu z pozostałymi przypadkami najmu.

Jeżeli czynsz płatny jest w okresach dłuższych lub krótszych niż miesiąc zastosowanie mają terminy wypowiedzenia przewidziane w art. 673 §2 k.c.

Z okoliczności sprawy wynika, że strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego zawartego na czas nieoznaczony , z czynszem płatnym miesięcznie.

W takiej sytuacji zastosowanie ma art. 688 k.c.

Przepis art. 688 k.c. ma charakter bezwzględnie obowiązujący ( orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2000r., II CKN 264/00 OSNC 2000/10/86). Oznacza to, że dopuszcza tylko zastrzeżenie w umowie dłuższego terminu wypowiedzenia od tego, który został określony w art. 688 k.c.

Strony mogą więc w umowie określić dłuższy od wskazanego w art. 688 k.c. termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartego na czas nieoznaczony wyłącza zaś możliwość skrócenia przewidzianego w nim trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Zastrzeżenie wiec w umowie krótszego terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu niż przewiduje to art. 688 k.c. skutkuje obowiązkiem przyjęcia trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia.

W drugiej kolejności uznać należy, że w umowie zastrzeżono że rozwiązanie umowy musi nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Zgodnie z art. 76 k.c. jeżeli strony zastrzegły w umowie, ze określona czynność prawną miedzy nimi powinna być dokonana w szczególnej formie, czynność ta dochodzi do skutku tylko przy zachowaniu zastrzeżonej formy.

Oznacza to, że jeżeli strony w umowie najmu z dnia 1.06. (...)., zastrzegły, ze rozwiązanie umowy najmu powinno nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności, to niezachowanie tej formy wyłącza możliwość powoływania się przez pozwanego dokonanie rozwiązania umowy w inny sposób.

Formy pisemnej nie spełnia wysłanie oświadczenia woli sms-em.

Powszechnie przyjmuje się, że oświadczenie woli wysłane w formie wiadomości wysłanej pocztą elektroniczną lub w formie wiadomości tekstowej ( sms) jest oświadczeniem złożonym w formie ustnej ze wszystkimi tego konsekwencjami.

Skoro wiec w umowie najmu strony zastrzegły, że e rozwiązanie umowy najmu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności brak jest podstaw do uznania skuteczności wypowiedzenia dokonanego przez pozwanego w formie sms-a.

Zresztą gdyby nawet przyjąć że wypowiedzenie dokonane przez pozwanego w formie smsa było skuteczne to uznać należy, że rozwiązanie stosunku najmu nastąpiło dopiero po upływie przewidzianego w art. 688 k.c. okresu wypowiedzenia.

Biorąc wiec pod uwagę, że sms z wiadomością wyprowadzeniu się z lokalu pozwany wysłał 18.05.2014r., termin wypowiedzenia obejmuje również miesiąc czerwiec 2014r. Z tych tez powodów powodowi należny jest za ten miesiąc czynsz.

Zaznaczyć też należy, że biorąc pod uwagę zgromadzony w sprawie materiał dowodowy uznać należy, że brak jest podstaw do uznania, za wiarygodne twierdzeń pozwanego, że opuszczenie przez pozwanego lokalu w dniu 9.06.2014r., nastąpiło w drodze porozumienia stron i było następstwem rozwiązania umowy zgodną wolą stron.

Pozostaje to w sprzeczności z ustaleniami dokonanymi przez sąd.

Sąd dał wiarę twierdzeniom powoda, że nie wyraził on zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu tj., z dniem 10.06.2014r.

Okoliczności te potwierdził słuchany przed sądem w charakterze świadka ojciec powoda J. D., który z upoważnienia powoda prowadził również rozmowy z pozwanym i A. L..

Zeznał on, że nie wyrażał on w imieniu powoda zgony na wyprowadzenie się pozwanego w dniu 10.06.2014r., bez uiszczania czynszu. Uzgodnienia były tylko takie, że jeżeli do 10.06.2014r., znajdą się nowi lokatorzy wtedy czynsz za miesiąc czerwiec będzie mógł zostać podzielony na nowych lokatorów i pozwanego.

Od początku jednak, jak zeznał, informował A. L. , że w przeciwnym wypadku pozwany będzie musiał uregulować czynsz za miesiąc czerwiec.

Sąd dał wiarę tym zeznaniom gdyż korespondują one z pozostałym materiałem zgromadzonym w sprawie; w szczególności potwierdził je sam pozwany.

Zeznał on bowiem, że w maju ze swoją dziewczyną A. L. znaleźli nowe mieszkanie i ponieważ było dużo chętnych- jak zeznał;” ubłagaliśmy panią żeby zamieszkać tam od 10 czerwca”.

Wtedy wysłali do J. D. , który zajmował się sprawą mieszkania smsa, że chcieliby wyprowadzić się z mieszkania. Pozwany jednak zeznał też, że wtedy J. D. udzielił im odpowiedzi, że wypowiedzenie najmu nastąpi tak jak w umowie. Z zeznań pozwanego wynika, że dopiero wówczas z A. L. przeglądnęli umowę i stwierdzili że jest tam miesięczny okres wypowiedzenia. Wtedy dopiero zaczęły się telefony i rozmowy miedzy A. L. a J. D. w przedmiocie wcześniejszego rozwiązania umowy.

Zeznania te potwierdzają wiarygodność twierdzeń powoda i zeznań świadka J. D., że od pozwany wiedział, że powód nie zgadza się na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego- bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Na wiarę zasługują również zeznania powoda i świadka J. D., że zgodzili się tylko na to, że jeżeli lokal zostanie wynajęty przez inne osoby do 10.06.2014r., czynsz zostanie rozłożony za miesiąc czerwiec na pozwanego i nowych lokatorów. Zeznania te bowiem znajdują potwierdzenie zeznaniach pozwanego.

Zeznał on, że zaraz po wysłaniu smsa o chęci wyprowadzenia się z lokalu w maju 2014r., J. D. poinformował ich że będą musieli uiścić czynsz za miesiąc czerwiec i dopiero później w trakcie rozmów pojawiła się – jak zeznał pozwany- szansa że nie zapłacą czynszu jeśli znajdą się nowi lokatorzy.

W takiej sytuacji brak jest- w ocenie Sądu podstaw do uznania, że powód zgodził się na wcześniejsze tj., 10.06.2014r., wyprowadzenie się z lokalu pozwanego; tym samym brak jest podstaw do uznania, że doszło do rozwiązania umowy za zgodną wolą stron.

Takiego wniosku – w ocenie sądu nie można również wysnuć z czynności dokonanych przez pozwanego, w szczególności z dokonanych przez pozwanego czynności w postaci opuszczenia przez niego i A. L. lokalu w dniu 9.06.2014r oraz wydanie ojcu powoda kluczy od lokalu.

Zdanie przez pozwanego ojcu powoda lokalu w dniu 9.06.2014r., i przyjęcie przez J. D. kluczy od pozwanego w ocenie sądu nie sankcjonowały ze strony powoda działań pozwanego niezgodnego z umową.

Świadczy o tym zarówno treść pozwu jak i zgromadzony w sprawie materiał dowodowy.

Powód tylko przyjął stan narzucony mu przez pozwanego nie rezygnując z przysługujących mu uprawnień i domagając się czynszu za okres miesiąca czerwca 2014r.

Pozwany nie dochował bowiem okresu wypowiedzenia.

Opuszczenie lokalu przez pozwanego nastąpiło bez zachowania wymaganego trybu i stanowiło w istocie „ zerwanie umowy” przez niego.

Sąd podziela stanowisko utrwalone w orzecznictwie i doktrynie, ze do wygaśnięcia stosunku najmu nie jest wystarczające opróżnienie lokalu ale wypowiedzenie stosunku obligacyjnego w sposób i trybie przewidzianym w umowie i zgodnym z przepisami kodeksu cywilnego.

Prawo cywilne chroni zasadę stabilności stosunków obligacyjnych przez wskazanie w jaki sposób i kiedy dochodzi do ich wygaśnięcia. Ustawodawca nie przewiduje unicestwienia stosunków obligacyjnych jednostronnie bez zachowania wymagań ustawowych i umownych w drodze postawienia kontrahenta przed faktami dokonanymi .

Tego rodzaju zachowania traktowane są jako naruszenie warunków umownych ( orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 3.02.2005r., IACa 1951/04 LEX nr 151732).

Z okoliczności sprawy wynika wprawdzie że od 9.06.2014r., poprzez wyprowadzenie się pozwanego umowa najmu nie była faktycznie wykonywana jednakże zauważyć należy, że było to tylko skutkiem zachowania się pozwanego, który miał taką możliwość ale z niej nie skorzystał i wyprowadził się z lokalu bez dochowania prawidłowego rozwiązania stosunku najmu zarówno w zakresie okresu wypowiedzenia jak i formy wypowiedzenia.

Pozwany wyprowadzając się z lokalu sam zrezygnował z dalszego korzystania z lokalu.

W niniejszej sprawie nie doszło do pozbawienia ze strony powoda prawa do korzystania z lokalu przez pozwanego; nie korzystanie przez pozwanego z tego lokalu od dnia 9.06.2014 r było wynikiem tylko i wyłącznie skutkiem działania samego pozwanego.

Skutki natomiast finansowe podejmowanych decyzji, które naruszają warunki umowy obciążają stronę, która nie dotrzymuje postanowień zawartego kontraktu. Drogą faktów dokonanych nie można sankcjonować zrywania umów. Tego rodzaju zachowanie nie zasługuje na ochronę prawną.

Pozwany gdyby chciał respektować postanowienia umowy , mógł w spornym okresie korzystać z przedmiotu najmu ; z okoliczności sprawy nie wynika bowiem, że powód w tym czasie zadysponował lokalem np. poprzez jego wynajęcie innym osobom lub sprzedaż.

Biorąc więc powyższe okoliczności pod uwagę uznać należy, że powodowi należy się kwota czynszu za okres czerwca 2014r.

Stanowi ona bowiem jego szkodę. Gdyby pozwany realizował umowę w sposób prawidłowy i dochował okresu wypowiedzenia taką korzyść powód

by uzyskał.

Biorąc to pod uwagę Sąd uwzględnił roszczenie powoda.

Odsetki Sąd ustalił na podstawie art. 359§ 2(2) k.c.

Zgodnie z art. 359§ 1 k.c. odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub z decyzji innego właściwego organu.

Maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne).( § 2(1 k.c.).

Jeżeli wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej przekracza wysokość odsetek maksymalnych należą się odsetki maksymalne art. 359§ 2(2) k.c.).

Ta regulacja ma charakter szczególny i wprowadza istotne ograniczenie zasady swobody umów.

Stopa lombardowa jest zmienna , wskazuje najwyższy poziom oprocentowania kredytów udzielanych przez NBP bankom komercyjnym pod zastaw papierów wartościowych. Ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej i w miesiącu czerwcu 2014r., wynosiła ona 4%., co oznacza, że odsetki maksymalne w tym czasie wynosiły 16% rocznie, od 9.10.2014r., do 4.03.2015r.- 12% rocznie a od 5.03.2015r - 10 % rocznie.

Zatem w okresie od 1.07.2014r., do 8.10.2014r., stawka dzienna odsetek maksymalnych wynosiła 0,16 zł., w okresie od 9.10.2014r., -4.03.2015r., stawka dzienna odsetek maksymalnych wynosiła 0,12 zł., zaś od 5.03.2015r., stawka dzienna odsetek maksymalnych wynosi 0, 1 zł.

Zatem za okres od 1.07.2014r., należą się powodowi odsetki maksymalne w wysokości czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., w myśl którego strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

Biorąc to pod uwagę Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.