Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 czerwca 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Irena Piotrowska

Sędziowie: SA Teresa Mróz (spr.)

SO (del.) Grzegorz Tyliński

Protokolant: Izabela Nowak

po rozpoznaniu w dniu 18 czerwca 2015 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W.

przeciwko miastu (...) W.

o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest nieważna, nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 22 kwietnia 2014 r.

sygn. akt XXV C 1825/13

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI A Ca 1156/14

UZASADNIENIE

Zastępującym pozew wnioskiem do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z 26 stycznia 2012 r., następnie uzupełnionym, powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. wniosła o:

1) ustalenie, że dokonane przez pozwane m.(...) W., pismem z 19 grudnia 2011 r., wypowiedzenie dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. (...) i ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...), jest nieważne,

2) a na wypadek nieuwzględnienia żądania z pkt. 1 – ustalenia, że opisane w punkcie 1 wypowiedzenie jest nieuzasadnione „przynajmniej w zaproponowanej wysokości”,

3) w każdym przypadku – zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Pozwany wniósł o ustalenie, że od 1 stycznia 2012 r. strony obowiązuje opłata roczna z tytułu udziału w prawie użytkowania wieczystego wskazanej przez powódkę nieruchomości, w wysokości 179.970,44 zł oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 22 kwietnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo w całości i zniósł wzajemnie koszty procesu między stronami.

Orzeczenie powyższe zapadło na podstawie następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych sądu pierwszej instancji:

Pozwany miasto (...) W. jest właścicielem nieruchomości gruntowej o powierzchni 3,5149 ha, położonej w W. przy ul. (...) i ul. (...), a stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...). Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość obciążona jest prawem użytkowania wieczystego.

Stawka opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości wynosi 1% ceny nieruchomości.

Według stanu na dzień 19 grudnia 2011 r., powódce przysługiwał udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, wynoszący 1962571/3307999.

Pismem z 19 grudnia 2011 r., pozwany oświadczył powódce, że w związku ze wzrostem wartości gruntu wypowiada z dniem 31 grudnia 2011 r. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, w udziale wynoszącym 1973305/3307999, nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...). Jednocześnie, pozwany zaoferował nową opłatę roczną w wysokościach: za 2012 r. - 97 954,88 zł, za 2013 r. - 138 962,66 zł, a od 2014 r. oraz w kolejnych latach - 179 970,44 zł.

Pozwany złożył wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Ze względu jednak na treść żądania pozwu i zarzutów powódki, dowód ten Sąd Okręgowy uznał za zbędny.

W tych okolicznościach Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Wskazał, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie (art. 77 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t. jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Z treści art. 78 ust. 2 u.g.n. wynika, że wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty, dla swej skuteczności, powinno zostać otrzymane przez użytkownika wieczystego nieruchomości.

Nieruchomość, której dotyczy przedmiotowe postępowanie, obciążona jest prawem użytkowania wieczystego na rzecz kilku współużytkowników wieczystych. Zgodnie natomiast ze stanowiskiem powódki, okoliczność, że oświadczenie o wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej opłaty nie zostało skierowane do wszystkich współużytkowników wieczystych, oznacza nieważność lub bezskuteczność tego oświadczenia. Sąd wskazał, że stanowisko powódki nie jest słuszne.

Sąd, powołując się na orzecznictwo podkreślił, że wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste jest ustalana w drodze umowy między właścicielem nieruchomości i użytkownikiem wieczystym, a więc indywidualnie także w odniesieniu do każdego ze współużytkowników wieczystych. Sytuacja prawna poszczególnych współużytkowników, wynikająca ze stosunku umownego łączącego ich z właścicielem nieruchomości, nie wpływa przy tym bezpośrednio na sytuację pozostałych współużytkowników w zakresie wysokości opłat uiszczanych przez nich za użytkowanie wieczyste.

Wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego dokonywane jest indywidualnie i osobno wobec każdego ze współużytkowników wieczystych. Skuteczność wypowiedzenia wobec konkretnego współużytkownika wieczystego nie jest zatem w jakikolwiek sposób uzależniona od okoliczności, czy analogiczne wypowiedzenie nastąpiło także wobec innych współużytkowników wieczystych tej samej nieruchomości.

Nawet zatem, gdyby pozwany nie dokonał ważnego i skutecznego wypowiedzenia wobec innych niż powódka współużytkowników wieczystych tej samej nieruchomości, to nie skutkuje to ani nieważnością, ani też bezskutecznością wypowiedzenia, dokonanego względem powódki.

Wskazany w oświadczeniu pozwanego z 19 grudnia 2011 r. udział powódki w użytkowaniu wieczystym nieruchomości był wprawdzie wyższy od rzeczywistego, lecz nie wpływa to na ważność ani skuteczność oświadczenia, a oznacza jedynie, że pozwany będzie mógł się skutecznie domagać od powódki tylko części opłaty, stosownej do rzeczywistego udziału (który w przyszłości może przecież ulegać dalszym zmianom).

Sąd zaznaczył, że użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 u.g.n.). W razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium, wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., zastępuje pozew (art. 80 ust. 2 zd. 2 u.g.n.).

Sąd pierwszej instancji podkreślił, że powódka, skupiając się na wywodzeniu skutków prawnych z rzekomej wadliwości aktualizacji opłaty tylko względem jednego ze współużytkowników wieczystych, nie przedstawiła w niniejszym postępowaniu konkretnych zarzutów, że wartość nieruchomości jest inna od wskazanej w oświadczeniu pozwanego z 19 grudnia 2011 r. Zatem nie jest możliwe przyjęcie nawet częściowego braku zasadności aktualizacji, tym bardziej, że powódka nie skonkretyzowała w swoim żądaniu, o jaką dokładnie część aktualizacji miałoby chodzić.

Powyższe, zdaniem Sądu Okręgowego zadecydowało o oddaleniu powództwa w całości.

Odnosząc się do stanowiska pozwanego, Sąd wskazał, że ze względu na przedmiotowe granice niniejszego postępowania (art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 zd. 2 u.g.n.) oraz pozycję procesową pozwanego, nie może oln skutecznie zgłosić w niniejszym postępowaniu jakiegokolwiek żądania ustalenia, a może jedynie odnosić się do żądania pozwu, wskazując czy je w całości lub części uznaje, czy też wnosi o jego oddalenie.

Zdaniem Sądu Okręgowego umożliwienie pozwanemu, w sprawie z pozwu o którym mowa w art. 80 ust. 2 zd. 2 u.g.n., zgłoszenia żądania ustalenia opłaty, opartego o wycenę dokonaną w procesie przez biegłego, mogłoby prowadzić do obejścia przepisu art. 78 ust. 1 u.g.n., regulującego termin i tryb aktualizacji opłaty. Dlatego też, merytoryczne rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie ograniczać się może wyłącznie do oddalenia powództwa w całości.

Sąd zauważył, że w sprawie niniejszej wytworzyła się specyficzna sytuacja, polegająca na tym, że obie strony wysunęły merytoryczne żądania nie zasługujące na uwzględnienie. W tych warunkach, nawet pomimo oddalenia powództwa w całości, pozwanego nie sposób traktować jako strony jednoznacznie wygrywającej proces. Stąd też, koszty procesu między stronami należało wzajemnie znieść (art. 100 zd. 1 k.p.c.).

Apelację od powyższego orzeczenia wywiodła powódka. Zaskarżając wyrok w całości zarzuciła Sądowi Okręgowemu naruszenie:

- art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 40 § 3 k.p.a. przez uznanie za skuteczne oświadczenia woli zawierającego wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej i ofertę jej nowej wysokości w sytuacji niedoręczenia go wszystkim osobom, które stanowiły drugą stronę stosunku użytkowania wieczystego gruntu,

- art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 77 ust. 1 i art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez zaniechanie ustalenia nieważności czynności prawnej wypowiedzenia odniesionej nie do nieruchomości gruntowej lecz do jej części określonej przez wskazany w wypowiedzeniu ułamek,

- art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez oddalenie powództwa tj. rozstrzygnięcie równoznaczne z ustaleniem istnienia przesłanek aktualizacyjnych, bez dokonania ustaleń co do wartości rynkowej nieruchomości oraz przy pominięciu dowodów na okoliczność tego stanu.

W konkluzji apelacji powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest nieuzasadniona względnie nieskuteczna ewentualnie o uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powódki jest uzasadniona o ile zmierza do uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania.

Przede wszystkim należy podkreślić, że nie jest zasadny zarzut apelacji naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 40 § 3 k.p.a. przez uznanie za skuteczne oświadczenia woli zawierającego wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej i ofertę jej nowej wysokości w sytuacji niedoręczenia go wszystkim osobom, które stanowiły drugą stronę stosunku użytkowania wieczystego gruntu oraz art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 77 ust. 1 i art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez zaniechanie ustalenia nieważności czynności prawnej wypowiedzenia odniesionej nie do nieruchomości gruntowej lecz do jej części określonej przez wskazany w wypowiedzeniu ułamek.

Należy wskazać na stanowisko Sądu Najwyższego zaprezentowane w postanowieniu z dnia 30 marca 2011 r. w sprawie III CZP 3/11, zgodnie z którym „wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste jest ustalana w drodze umowy między właścicielem nieruchomości i użytkownikiem wieczystym, a więc indywidualnie także w odniesieniu do każdego z współużytkowników wieczystych. Sytuacja prawna poszczególnych współużytkowników, wynikająca ze stosunku umownego łączącego ich z właścicielem nieruchomości, nie wpływa przy tym bezpośrednio na sytuację pozostałych współużytkowników w zakresie wysokości opłat uiszczanych przez nich za użytkowanie wieczyste. Wysokość opłat obciążających poszczególnych współużytkowników, mimo nawet jednakowej wysokości udziałów, może się zatem różnić. Obciążają one odrębnie każdego ze współużytkowników, stosownie do wielkości jego udziału”.

Oczywiście co do zasad, mając na uwadze, że prawo użytkowania wieczystego dotyczy jednej nieruchomości, zaś podstawą ustalenia nowej wysokości opłat rocznych przez pozwanego była zmiana wartości całej nieruchomości, właściciel gruntu powinien wypowiedzieć opłaty wszystkim współużytkownikom wieczystym w tym samym czasie. Nie oznacza to jednak, że warunkiem prawnym skutecznego wypowiedzenia opłaty rocznej jednemu ze współużytkowników jest skuteczne wypowiedzenie dotychczasowej opłaty pozostałym współużytkownikom. Zależność prawna tego rodzaju nie zachodzi. .Poszczególne stosunki prawne wynikające z udziałów w prawie użytkowania wieczystego są względem siebie odrębne i niezależne. Wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej jednemu ze współużytkowników nie skutkuje wobec pozostałych, podobnie jak kwestionowanie przez niektórych ze współużytkowników aktualizacji opłaty nie odnosi skutku wobec pozostałych. Należy ponownie odwołać się do poglądu Sądu Najwyższego wyrażonego w uzasadnieniu powyższego postanowienia, że zgodnie z art. 80 u.g.n., wniesienie sprzeciwu od orzeczenia kolegium jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego, a wniosek złożony na podstawie art. 78 ust. 2 u.g.n. zastępuje pozew. Regulacja ta wskazuje, że postępowanie sądowe wywołane złożeniem sprzeciwu toczy się w granicach określonych przez treść wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., a zatem w tych samych granicach, w których postępowanie toczyło się przed kolegium. Po wniesieniu sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc, a sąd powszechny orzeka na nowo w sprawie, którą wcześniej rozpoznawało kolegium. Skoro wniosek, o którym mowa, zastępuje wniesienie pozwu, należy oceniać jego treść stosownie do art. 321 k.p.c., z uwzględnieniem jednak wymagania wyczerpania postępowania o charakterze administracyjnym. Prowadzi to także do wniosku, że podmiotami postępowania toczącego się przed sądem powszechnym mogą być ci współużytkownicy, którzy brali udział w postępowaniu administracyjnym i zaskarżyli orzeczenie kolegium przez wniesienie sprzeciwu. Podejmowane przez nich czynności nie mogą natomiast wpływać na stan stosunków pozostałych współużytkowników, którzy nie wyrazili woli zaskarżenia orzeczenia kolegium lub zgodzili się wcześniej na zmianę wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste i nie brali nawet udziału w postępowaniu administracyjnym toczącym się przed kolegium.

Należy jednak stwierdzić, że zasadny okazał się zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy stwierdził w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia, że nie jest możliwe przyjęcie nawet częściowego braku zasadności aktualizacji, tym bardziej, że powódka nie skonkretyzowała w swoim żądaniu, o jaką dokładnie część aktualizacji miałoby chodzić. Stwierdzenie to nie znajduje oparcia w aktach sprawy. Powódka wskazała we wniosku o ustalenie za nieuzasadnioną aktualizację opłaty rocznej, że zaproponowana stawka opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu jest oparta na błędnym oszacowaniu podnoszącym w sposób nieuzasadniony wartość nieruchomości oraz nieuwzględniający wartości nakładów poniesionych przez spółdzielnię na budowę urządzeń infrastruktury technicznej na nieruchomości oraz nakładów wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntów w następstwie czego wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Powódka we wniosku wskazała, jakie elementy infrastruktury zostały przez nią wykonane.

Zgodnie natomiast z art. 77 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach.

Pozwany mając świadomość tego, że w przypadku zakwestionowania przez użytkownika wieczystego wartości gruntu, na nim spoczywa obowiązek wykazania jego wartości w postępowaniu sądowym zgłosił stosowny wniosek dowodowy, który jednak nie spotkał się z akceptacją sądu, który wbrew stanowisku powódki skonstatował, że wartość ta nie była kwestionowana przez nią.

W tych okolicznościach stwierdzić należy, że po pierwsze Sąd Okręgowy nie rozpoznał istoty sprawy, bowiem, wychodząc z błędnego założenia, że powódka nie zakwestionowała wartości gruntu, która była podstawą dokonanej aktualizacji, nie rozpoznał wszystkich merytorycznych zarzutów strony, a po drugie w sprawie zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości.

Sąd Okręgowy ponownie rozpoznając sprawę oceni zasadność zgłoszonego przez powódkę roszczenia mając na uwadze całokształt materiału dowodowego, również zgromadzonego przy ponownym rozpoznaniu sprawy.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. orzekł jak w sentencji wyroku, o kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygając zgodnie z art. 108 § 2 k.p.c.