Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

26 marca 2015 roku

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Dominika Romanowska

Protokolant: Ewa Niemiec

po rozpoznaniu na rozprawie 26 marca 2015 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) we W. o uchylenie uchwał

I.  uchyla nr (...) z 24 lutego 2014 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. w części - § 1 ust. 1 uchwały w sprawie ustalenia sposobu rozliczania kosztów eksploatacji dźwigu proporcjonalnie do ilości osób zamieszkałych w lokalach;

II.  uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. z 24 lutego 2014 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego w części dotyczącej kosztów eksploatacji dźwigu;

III.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 580 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwoty 180 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Na oryginale właściwy podpis,-

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 4 kwietnia 2014 r. strona powodowa Gmina W. wniosła o:

- uchylenie § 1 uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej położonej przy ul. (...)we W.w sprawie sposobu rozliczania kosztów części wspólnej, przyjętej na zebraniu Wspólnoty w dniu 24 lutego 2014 r., z uwagi na sprzeczność zaskarżonego paragrafu z ustawą o własności lokali, jak również z powodu naruszenia interesów Gminy W.;

- częściowe uchylenie podjętej w tym samym dniu uchwały Wspólnoty w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2014 r., to jest w zakresie dotyczącym zapisu „zł/użytkownik” oraz zapisu stawki jednostkowej zaliczek na 2014 r., a mianowicie w zakresie ponad stawkę dotychczasową, czyli ponad stawkę „0,20”;

- zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kosztów procesu w wysokości prawej przewidzianej, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu swojego żądania strona powodowa wskazała, że jest właścicielem lokali mieszkalnych położonych w budynku przy ul. (...) we W., a jej w części wspólnej budynku wynosi 25,57 %. Liczba mieszkańców Wspólnoty wynosi 50 osób, z czego 21 osób zajmuje lokale znajdujące się w zasobie komunalnym, na postawie umów najmu. W budynku znajdują się 24 lokale mieszkaniowe, nie ma lokali użytkowych. Dostępna jest jedna klatka schodowa z windą – do dyspozycji wszystkich mieszkańców budynku.

Zgodnie z zaskarżonym § 1 ust. 1 uchwały nr (...) w sprawie sposobu rozliczania kosztów części wspólnej, koszty eksploatacji dźwigu postanawia się rozliczać proporcjonalnie do ilości osób zamieszkałych w lokalach. Uchwała została podjęta większością 52,29 % udziałów na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w dniu 24 lutego 2014 r. Na tym samym zebraniu podjęto uchwałę w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2014, gdzie znalazł się zapis w sprawie naliczania stawek jednostkowych zaliczek z tytułu eksploatacji dźwigu zgodnie z treścią uchwały nr (...), w wysokości 6,00 zł. Dotychczasowa stawka wynosiła 0,20 zł.

Strona powodowa wskazała, że uchwały w zaskarżonych częściach naruszają przepisy art. 12 ust. 2 oraz 14 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Z przepisów tych wynika, że koszty utrzymania windy powinny być rozliczane według wielkości udziałów. Regulacja ta ma charakter bezwzględnie wiążący, przewidujący wyjątek jedynie w odniesieniu do lokali użytkowych, których nie ma w budynku Wspólnoty. Nadto zaskarżone uchwały naruszają interes strony powodowej, gdyż zasady rozliczenia kosztów wynikające z uchwały (obliczenie według ilości osób) są o wiele mniej korzystne niż zasady ustawowe (obliczenie według wielkości udziału). Przedstawiła na tę okoliczność hipotetyczne rozliczenie, wskazując, że w pierwszym wypadku Gmina byłaby zobowiązana płacić 1.394,11 zł zł, natomiast w przypadku regulacji ustawowej – 934,75 zł.

W odpowiedzi na pozew z dnia 19 sierpnia 2014 r. (k. 52) strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów sądowych i kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Na uzasadnienie swojego stanowiska wskazała strona pozwana, że rozliczanie kosztów eksploatacji windy w budynku Wspólnoty według ilości osób zamieszkałych w lokalach jest zasadne ze względu na zasadę sprawiedliwości społecznej. Wskazała, że zużycie elementów technicznych urządzenia jest bezpośrednio związane z częstotliwością jego użytkowania, a to z kolei wynik wprost z ilości osób, które windę użytkują. Podniosła, że w budynku Wspólnoty znajduje się aż 9 lokali, w których mieszka tylko jedna osoba, a konieczność ponoszenia opłat według stawki za m ² byłoby dla takich osób bardzo niekorzystne. Podniosła, że właściciele wzięli pod uwagę krzywdzącą zasadę ustawową przy specyfice eksploatacji i zużycia urządzenia, a także proporcji pokrzywdzenia wielomilionowego budżetu Gminy W. i budżetu poszczególnych właścicieli, szczególnie lokalów „jednosobowych” (głównie emerytów i rencistów).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Strona powodowa jest właścicielem lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku posadowionym na nieruchomości przy ul. (...) we W., posiadającym 25,57 % udziału w nieruchomości wspólnej.

Dowód:

- wydruk internetowy treści księgi wieczystej nr (...), k. 10 - 20

- wykaz właścicieli i władających k, 21 -22

Pozwana Wspólnota podjęła zaskarżoną w części uchwałę nr (...) na zebraniu w dniu 24 lutego 2014 r. Za przyjęciem uchwały opowiedziało się jedenastu z ogółem osiemnastu właścicieli, reprezentujących w sumie 52,29 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie ze skarżonym § 1 ust. 1 uchwały, koszty eksploatacji dźwigu postanawiono rozliczać proporcjonalnie do ilości osób zamieszkałych w lokalach.

Dowód:

- protokół z zebrania z dnia 24 lutego 2013 r., k. 25 - 26

- uchwała nr (...), k. 27 – 28

Na tym samym zebraniu podjęto zaskarżoną w części uchwałę w sprawie planu gospodarczego na 2014 r. Zgodnie z zaskarżonymi postanowieniami, stawka jednostkowa zaliczek na rok 2014 z tytułu eksploatacji dźwigu miała wynosić „6 zł” na „użytkownika”.

Dowód:

- protokół z zebrania z dnia 24 lutego 2013 r., k. 25 - 26

- uchwała nr (...), k. 27 – 28

Przedstawiciel strony powodowej był obecny na zebraniu Wspólnoty w dniu 24 lutego 2014 r. i sprzeciwiał się powzięciu zaskarżonej uchwały nr (...).

Dowód:

- lista obecności na zebraniu z dnia 24 lutego 2013r., k. 24

- protokołu z zebrania z dnia 24 lutego 2013 r., 25 - 26

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie strona powodowa zaskarżyła uchwały pozwanej Wspólnoty, domagając się uchylenia tych uchwał – w części. Należy zatem w pierwszej kolejności zauważyć, iż przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a).

Jak wynika z przedstawionych dokumentów w postaci protokołu z zebrania, listy obecności oraz samych uchwał, zaskarżone uchwały zostały podjęte na zebraniu w dniu 24 lutego 2014 r. Pozew w niniejszej sprawie złożono w dniu 4 kwietnia 2014 r., a zatem termin 6 tygodni, o którym mowa w art. 25 ust. 1a w/w ustawy, został dochowany. Pozwoliło to na merytoryczną ocenę, zaskarżonej przez stronę powodową, uchwały.

Podnoszone przez stronę powodową zarzuty wobec zaskarżonych uchwał okazały się zasadne.

Zasady rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości są regulowane przez art. 12 – 14 ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zd 1 in capito ustawy, wydatki te pokrywane są przede wszystkim z pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej. Właściciele poszczególnych lokali zobowiązani są jednak ponosić wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 ustawy). Do kosztów tych zalicza się między innymi opłaty za windę (art. 14 pkt 2 ustawy). Rozkład wydatków i ciężarów na poszczególnych właścicieli jest z kolei regulowany przez art. 12 ust. 2 zd. 2 ustawy, zgodnie z którym właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach – w stosunku do swoich udziałów. Od zasady tej ustawa wprowadza tylko jeden wyjątek, wskazując, że uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 ustawy). A contrario nie jest możliwa modyfikacja zasady rozliczania kosztów według wielkości udziałów w budynkach, w których znajdują się jedynie lokale o charakterze mieszkalnym (zob. też wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2012 r., I ACa 331/12, www.orzeczenia.ms.gov.pl).

Wobec zasadności najdalej idącego zarzutu niezgodności zaskarżonych ustaw z prawem jedynie na marginesie zauważyć należy, że zasadny był również dalej idący zarzut strony powodowej dotyczący naruszenia jej interesów. Słusznie wskazała bowiem strona powodowa, że skarżone uchwały, przyjmując jako kryterium faktyczne użytkowanie windy przez każdego lokatora, nie biorą pod uwagę możliwości zmiany liczby lokatorów w mieszkaniach komunalnych w ciągu roku, czy chociażby faktu używania dźwigu osobowego przez osoby nie mające statusu lokatorów. Dodać należy także, że częstotliwość użytkowania windy co do zasady zależy także od tego, na którym piętrze dany lokal jest położony – czego już skarżona uchwała pod uwagę nie bierze. Wskazać należy wreszcie, że źródłem budżetu Gminy W. są głównie podatki i opłaty wnoszone przez mieszkańców, o czym strona pozwana zdaje się zapominać. Nie można zatem w sposób jednoznaczny stawiać interesów właścicieli lokali prywatnych w budynku pozwanej Wspólnoty nad interesem ekonomicznym Gminy oraz lokatorów z mieszkań komunalnych, odwołując się do zasady sprawiedliwości społecznych, tak jak czyni to strona pozwana.

Na rozprawie w dniu 26 marca 2015 r. Sąd postanowił pominąć dowód z zeznań świadków A. S. i T. N.. W niniejszej sprawie istota sporu dotyczyła bowiem zgodności uchwały z przepisami prawa i w tym kontekście oraz w świetle podnoszonych przez strony twierdzeń dowód z przesłuchania świadków był nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 227 k.p.c.). Nadto strony postępowania nie sprecyzowały stawianych tez dowodowych, podnosząc ogólnie, że świadkowie mają być przesłuchani na okoliczności wskazane we wniesionych pismach procesowych.

W konsekwencji uznania podniesionych przez stronę powodową zarzutów za zasadne, Sąd, zgodnie z żądaniem pozwu, uchylił uchwałę nr (...) w części, a mianowicie w zakresie § 1 w sprawie ustalenia sposobu rozliczania kosztów eksploatacji dźwigu proporcjonalnie do ilości osób zamieszkałych w lokalach. Postanowił również Sąd uchylić w części uchwałę dotyczącą przyjęcia planu gospodarczego na 2014 rok – w części dotyczącej kosztów eksploatacji dźwigu. Nie było jednak możliwe zmodyfikowanie treści tej uchwały, w zaskarżonej części, przez pozostawienie dotychczasowej stawki w wysokości „0,20”. Sąd nie posiada bowiem uprawnienia do modyfikowania treści zaskarżonych uchwał. W tym stanie rzeczy konieczne będzie ewentualnie ponowne podjęcie przez pozwaną Wspólnotę uchwał określających koszty eksploatacji windy obciążające mieszkańców lokali.

Z tych względów orzeczono jak w sentencji wyroku, oddalając powództwo na koszt strony pozwanej, która przegrała proces w całości (art. 98 k.p.c.). Na koszty objęte orzeczeniem zawartym w pkt. III sentencji wyroku składają się opłaty sądowe od pozwu (2 x 200 zł – art. 27 pkt. 9 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) oraz wynagrodzenie pełnomocnika (§ 10ust. 1 pkt. 1) w zw. z § 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielone przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu).