Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 marca 2014 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2014 roku w S.

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej w S.

przeciwko W. D., J. J. i A. S. (1)

o rozwiązanie stosunku najmu i eksmisję

na skutek apelacji wniesionej przez powódkę

od wyroku Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim

z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I C 631/12

oddala apelację.

Sygn. akt. II Ca 633/ 13

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 5 marca 2011 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa w S. wystąpiła przeciwko: W. D., J. J. i A. S. (1) z żądaniem: rozwiązania stosunku najmu uprawniającego pozwanych W. D. i J. J. do używania lokalu mieszkalnego położonego przy ulicy (...) w S. S. do którego spółdzielcze własnościowe prawo posiada A. S. (1) i nakazania pozwanym W. D. i J. J. opróżnienia wymienionego lokalu.

Pozwana A. S. (1) nie ustosunkowała się do twierdzeń i żądań zawartych w pozwie, nie brała udziału w rozprawach, pomimo tego, że była o ich terminach prawidłowo zawiadamiana, nie wnosiła o odroczenie rozprawy, jak też nie złożyła wyjaśnień ustnie lub na piśmie.

Pozwany J. J. potwierdził istnienie konfliktu między pozwanymi a sąsiadami.

Pozwana W. D. na rozprawie w dniu 9 stycznia 2013 roku wniosła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 23 stycznia 2013 roku ( zaocznym w stosunku do A. S. (1)) Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim oddalił powództwo Spółdzielni Mieszkaniowej w S..

Sąd oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych.

W dniu 26 stycznia 1995 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa w S. na Osiedlu (...) dokonała na rzecz M. B. przydziału lokalu mieszkalnego położonego na Osiedlu (...) na warunkach własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W dniu 11 października 2004 r. A. S. (1) na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego zapisanego w Rep. A (...) nabyła od W. S., działającej w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz jej męża J. S. spółdzielcze własnościowe prawo lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w S. S. przy ulicy (...), dla którego Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim prowadzi księgę wieczystą KW nr (...).

Po sprzedaży lokalu położonego przy ulicy (...) pozostali w nim W. D. oraz jej syn J. J..

Pismem z dnia 8 października 2007 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa na Osiedlu (...) w S., zwróciła się do A. S. (2) o przeprowadzenie rozmowy dyscyplinującej z rodzicami J. J..

Pismem z dnia 14 marca 2009 r. Komenda Powiatowa Policji w S. zawiadomiła Spółdzielnie Mieszkaniową w S. o braku podstaw do wniesienia do Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim wniosku o ukaranie J. J. za czyn z art. 5 lk.w. polegający na zakłóceniu ciszy nocnej i spokoju.

Pismem z dnia 12 maja 2009 r. Komenda Powiatowa Policji w S. zawiadomiła Spółdzielnię Mieszkaniową w S. o odstąpieniu, z powodu brak podstaw dostatecznie uzasadniających podejrzenie popełnienia czynu, od skierowania do Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim wniosku o ukaranie J. J. za czyn z art. 51 k.w. polegający na zakłóceniu ciszy nocnej i spokoju.

Pismem z dnia 9 czerwca 2009 r., Komenda Powiatowa Policji w S. S. zawiadomiła Spółdzielnię Mieszkaniową w S. na Osiedlu (...) o zakończeniu postępowania i odstąpieniu, z powodu brak podstaw dostatecznie uzasadniających podejrzenie popełnienia czynu, od skierowania od skierowania do Sądu wniosku o ukaranie.

W dniu 16 marca 2011 r. J. J. w lokalu przy ulicy (...) w S. zorganizował przyjęcie z okazji swoich 21. urodzin, w którym brali udział jego koledzy i czasie którego po godzinie 22.00 z miejsca jego za rozchodziła się głośna muzyka i głośne dyskusje przebywających tam osób. Na skutek telefonicznego zawiadomienia złożonego przez M. W. w miejscu zamieszkania pozwanego - dwukrotnie interweniowali wówczas funkcjonariusze z Komendy Powiatowej Policji w S.. Obie interwencje zakończyły się udzieleniem pouczenia.

Pismem z dnia 19 czerwca 2011 r. H. O., M. W., A. S. (3), B., M. P., A. P., J. P., S. S., F. S., J. N. i K. W. zwrócili się do Spółdzielni Mieszkaniowej w S. o przeprowadzenie interwencji w sprawie J. J., któremu zarzucili prowadzenie bujnego życia towarzyskiego, powroty do miejsca zamieszkania w godzinach nocnych oraz parkowanie motocykla w ganku klatki schodowej przy ulicy (...) skutkujące zajęciem polowy powierzchni klatki schodowej i rozsiewaniem zapachu benzyny.

W dniu 4 lipca 2011 r. pracownik Spółdzielni Mieszkaniowej w S. nie stwierdził posadowienia motocykla na ganku klatki schodowej.

Pismem z dnia S lipca 2011 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa w S. na Osiedlu (...) zwróciła się do W. D. o przestrzeganie Regulaminu użytkowania lokali.

Pismem z dnia 21 sierpnia 2011 -r. jedenastu mieszkańców osiedla zwróciło się do Prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej w S. o nawiązanie kontaktu z właścicielem lokalu w celu przeciwdziałania przez niego niewłaściwemu postępowaniu lokatorów tego mieszkania.

Pismem z dnia 8 września 2011 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa w S. poinformowała A. S. (1) o wpłynięciu skargi lokatorów na niewłaściwe zachowanie mieszkańców lokalu przy ulicy (...) w S..

Pismem z dnia 20 września 2011 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa w S. na Osiedlu (...) zwróciła się do Komendy Powiatowej Policji w S. o przeprowadzenie kontroli w przedmiotowym lokalu mieszkalnym pod kątem ustalenia czy przebywają tam osoby nie posiadające zameldowania.

Pismem z dnia 11 października 2011 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa w S. poinformowała A. S. (1), iż zachowanie mieszkańców nie uległo poprawie i wezwała do rozwiązania łączącej ją z W. D. umowy najmu przedmiotowego lokalu.

W czasie przeprowadzonych na żądanie spółdzielni czynności kontrolnych przez policję, w lokalu przy ulicy (...) w S. nie ujawniono osób przebywających tam bez zameldowania. Jednocześnie uzyskano oświadczenia lokatorów klatki przy ulicy (...) a co do braku z ich strony zainteresowania w przedmiocie skierowania do sądu wniosku o ukaranie mieszkańców lokalu przy ulicy (...) S..

Pismem z dnia 9 listopada 2011 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa w S. na Osiedlu (...) ponownie wezwała A. S. (1) do rozwiązania łączącej ją z W. D. umowy najmu przedmiotowego lokalu.

Pismem z dnia 2 stycznia 2012 r. H. O., M. W., A. S. (3), M. P., F. S. i S. N. zwrócili się do Prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej w S. o interwencję w sprawie niewłaściwego zachowania mieszkańców lokalu przy ulicy (...)/7 zamieszczając w piśmie opis tego zachowania.

Sąd I instancji ustalił, że od 27 marca 2012 r. J. J. przebywa w Zakładzie Karnym w S., w którym odbywa karę trzech lat pozbawienia wolności. Koniec kary przypada na 27 marca 2015 r. W lokalu mieszkalnym przy ulicy (...) w S. mieszka jedynie W. D..

W. D. uczestniczyła dotychczas w dwóch terapiach odwykowych przeciwalkoholowych odbywających się w systemie niestacjonarnym. Ostatnia, terapię odbyła w 2005 r.

Od końca marca 2012 r., tj. o od czasu pobytu pozwanego J. J. w Zakładzie Karnym porządek domowy budynku położonego na. Os (...) nie jest zakłócany.

W ocenie sądu Rejonowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności Sąd I instancji zwrócił uwagę, iż jego ocenie powódka nie wykazała, jakoby była czynnie legitymowana do wystąpienia w sprawie o rozwiązanie stosunki najmu i eksmisję W. D. i J. J. z lokalu mieszkalnego położonego w S. S. przy ulicy (...), ponieważ nie wykazała, że spełnia kryteria podmiotów wymienionych w przepisie art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, którym takie uprawnienie przysługuje. Jak wskazał Spółdzielnia Mieszkaniowa w S. na nie posiada przymiotu lokatora lokalu mieszkalnego, a jednocześnie przedstawiony przez powódkę materiał dowodowy nie daje podstaw do przyjęcia, że przysługuje jej status właściciela jakiegokolwiek lokalu mieszkalnego w budynku położonym na ulicy (...) w S..

Nadto - w ocenie Sądu Rejonowego - powódka nie naprowadziła żadnego dowodu świadczącego o tym, że pozwanych łączy umowa najmu, której rozwiązania powódka się domaga. Pozwana W. D. podczas potwierdziła, że przedmiotowy lokal zajmuje na podstawie umowy najmu, jednakże takiej umowy nie przedstawiła, a powódka pomimo, iż to jej obowiązkiem jest wykazanie legitymacji zachowała się biernie. Sąd, z uwagi na profesjonalizm reprezentującego powódkę pełnomocnika, nie dostrzegł potrzeby działania w tym względzie z urzędu. W efekcie, Sąd doszedł do wniosku, iż powódka nie wykazała, jakoby pozwani byli biernie legitymowani do wystąpienia w procesie o rozwiązanie stosunku najmu dotyczącego lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ulicy (...).

W dalszej części uzasadnienia sąd I instancji wskazał, iż w jego ocenie ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, aby na moment orzekania, który jest rozstrzygający przy ocenie stanu faktycznego pod kątem wypełnienia hipotezy normy prawnej stanowiącej podstawę prawną żądania, zachowanie pozwanych J. J. i W. D. wypełniało znamiona rażącego lub uporczywego zachowania wykraczającego przeciwko porządkowi domowego czyniącego i do tego zachowania kwalifikowanego, bo czyniącego uciążliwym korzystanie z inny lokali w budynku przy ulicy (...) w S.. W ocenie Sądu przedstawiony przez powódkę- zanegowany przez pozwanych osobowy materiał dowodowy nie zdołał potwierdzić zarzutów formułowanych pod adresem pozwanych. Jak wskazał, nie mogło uciec uwadze Sądu, że z pism Komendy Powiatowej Policji w S. wynika w sposób jednoznaczny brak podstaw do kierowania wobec pozwanych wniosków o ukaranie w związku z podejrzeniem popełnienia przez nich wykroczeń art. 50 k.w. czy art.. 140 k.w. Zdaniem sądu nie potwierdzone zostały również zarzuty co do przebywania w miejscu zamieszkania pozwanych osób nie posiadających tam zameldowania. Znaczącą, w ocenie Sądu I instancji był przy tym okoliczność, że załączone do pozwu pisma datowane były na lata 2009 i 2011 i dotyczyły ewentualnych zachowań pozwanych pochodzących z tego okresu. Tymczasem, dla wydania wyroku miarodajne dla sądu były zachowania z okresu orzekania. Nadto, powołując się na zeznania świadków Sąd I instancji zwrócił uwagę, że od momentu osadzenia J. J. w zakładzie karnym, tj. od 27 marca 2011 r., sytuacja uległa poprawie na tyle, że opisywane w pozwie zachowania pozwanych nie występują

Konstatując Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że w przedmiotowej sprawie brak było podstaw do przyjęcia, że zachowanie J. J. i W. D. w miejscu ich zamieszkania wypełnia znamiona rażącego lub uporczywego zachowania wykraczającego przeciwko porządkowi domowego w takim stopniu, że czyni ono uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 1-3 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodziła się strona powodowa, która w wywiedzionej przez siebie apelacji zaskarżyła go w całości, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji oraz zasądzenie solidarnie od pozwanych kosztów procesu za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. Nadto w apelacji zawarto wniosek ewentualny o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości, zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm prawem przepisanych oraz o zasadzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kosztów procesu za drugą instancję, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm prawem przepisanych.

Wydanemu w sprawie rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 244 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że powódka nie udowodniła, że jest właścicielką chociażby jednego z lokali w nieruchomości przy os. (...) w S. podczas, gdy z istoty ograniczonego prawa rzeczowego wynika, że tylko właściciel może ustanowić takie prawo na rzeczy będącej jego własnością, a zatem żaden inny podmiot oprócz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) może dokonać przydziału spółdzielczego prawa do lokalu, a żeby takiego przydziału dokonać Spółdzielnia Mieszkaniowa musi być właścicielką lokalu.

W apelacji znalazły się także zarzuty naruszenia przepisów prawa procesowego, mających wpływ na wynik sprawy a mianowicie: art. 229 kpc. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że nie zostało udowodnione, że pomiędzy pozwanymi W. D. i J. J. a A. S. (1) faktycznie istniał stosunek najmu, gdyż nie przedstawiono umowy najmu pomiędzy stronami, podczas gdy okoliczność istnienia takiej umowy została przez pozwaną W. D. przyznana oraz art 328 S 2 kp.c poprzez brak wskazania przez Sąd dowodów, na których się oparł wydając przedmiotowe rozstrzygnięcie i przyczyn, dla których części dowodów odmówił wiarygodności i mocy dowodowej.

W uzasadnieniu apelacji strona skarżąca dokonała rozwinięcia postawionych wyżej zarzutów. Odnosząc się do naruszenia art. 244 KC, wskazała, że powódka udowodniła występująca po jej stronie legitymacje czynną przedkładając przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zgodnie z przepisami prawa spółdzielczego w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu- właścicielem lokalu jest spółdzielnia, natomiast osoba posiadająca prawo spółdzielcze posiada jedynie uprawnienie do zamieszkania w lokalu, w zależności od rodzaju prawa- zbliżone do najmu lub własności. Nadto, skarżąca zwróciła uwagę, według aktualnego stanu prawnego tylko spółdzielnia może dokonywać przydziału spółdzielczego prawa do lokalu..

Odnosząc się do naruszenia art. 229 kpc, apelująca zwróciła uwagę, iż fakt istnienia umowy najmu a tym samym legitymacja bierna pozwanych została przyznana przez pozwaną W. D. w konsekwencji fakt ten, jako przyznany nie musiał być wykazywany za pomocą żadnego dokumentu.

Odnosząc się do naruszenia art 328 5 2 k.p.c., apelująca wskazała, iż Sąd nie odniósł się do kwestii wiarygodności świadków powołanych przez pozwaną i zeznań przez nich składanych. W ocenie skarżącej zanegowanie przez pozwanych zeznań świadków w sprawie nie jest wystarczającym do odmówienia dowodom tym wiarygodności i uniemożliwia kontrole instancyjną.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja strony powodowej nie zasługiwała na uwzględnienie. Zdaniem Sądu II instancji, niektóre jej zarzuty były wprawdzie trafne, jednak pozostawały bez wpływu na ocenę prawidłowości zaskarżonego wyroku.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do najdalej idącego zarzutu, a dotyczącego zakwestionowania przez Sąd Rejonowy legitymacji czynnej po stronie powodowej, tytułem uwagi ogólnej wyjaśnić należy, że celem procesu cywilnego jest urzeczywistnienie obowiązującej normy prawnej w stosunkach cywilnoprawnych. Aby to urzeczywistnienie w konkretnym wypadku mogło nastąpić, w procesie muszą brać udział te podmioty prawne, w charakterze stron procesowym, odnośnie których właśnie zgodnie z przepisami prawa materialnego ma być zrealizowana odpowiednia norma prawna. Innymi słowy strony procesowe muszą pozostawać w pewnym stosunku do przedmiotu procesu. Powód musi być uprawniony do występowania z określonym roszczeniem, a pozwany zobowiązany do jego zaspokojenia ( legitymacja procesowa). Aby mogło zapaść pozytywne rozstrzygnięcie merytoryczne legitymacja procesowa musi zachodzić zarówno po stronie powoda ( legitymacja czynna), jak i po drugiej stronie procesowej ( legitymacja bierna). O istnieniu czy też braku tej legitymacji decyduje prawo materialne na podstawie podanego w pozwie stanu faktycznego. Okoliczności na jakich opiera się legitymacja procesowa powoda i pozwanego winny zostać udowodnione, aby sąd mógł dokonać na ich podstawie ustaleń faktycznych. Natomiast brak legitymacji procesowej po którejkolwiek ze stron prowadzi do oddalenia powództwa.

Żądanie powódki oparte było na przesłankach z art.13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…), wedle, którego podmiotem uprawnionym do wystąpienia z żądaniem o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazane jego opróżnienia jest lokator lub właściciel lokalu.

Definicja lokatora została zawarta art. 2 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, i obejmuje ona osoby, które korzystają z prawa do lokalu na podstawie umowy jak i te, które używają lokal na podstawie innego tytułu niż prawo własności. Ten ostatni określany w orzecznictwie Sądu Najwyższego jako tzw. status quasi- właścicielski, jak w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych(uchwała sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2003 r., III CZP 36/03, uchwała z dnia 23 września 2004 r., III CZP 50/04).

Właścicielem- w myśl wprowadzonej w ustawie definicji (art. 2 ust. 1 pkt 2) jest wynajmujący bądź inna osobą, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Niewątpliwym jest, że pojęcie właściciela w świetle omawianej regulacji zostało zdefiniowane w oderwaniu od pojęcia własności wynikającego z art. 140 kc, albowiem może nim być nawet osoba, której nie przysługuje jakikolwiek tytuł prawny.

W kontekście powyższych uwag, powódka bez wątpienia nie posiada przymiotu lokatora lokalu mieszkalnego, niemniej na co słusznie zwróciła uwagę strona skarżąca, przysługuje jej status właściciela lokalu mieszkalnego w budynku położonym na ulicy (...) w S..

Zgodnie z art. 17 z ind. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku, o spółdzielniach mieszkaniowych – „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem rzeczowym ograniczonym umożliwiającym uprawnionemu korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i rozporządzanie swym prawem”. Już tylko z przytoczonej powyżej regulacji wynika, że w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego to spółdzielnia mieszkaniowa dysponuje prawem własności lokalu, natomiast osoba, której owo prawo przysługuje jest uprawniona do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem j oraz przysługują jej w aspekcie ekonomicznym wszystkie uprawnienia o charakterze właścicielskim ( zbycie, dziedziczenie, egzekucja). Nie zmienia to jednak faktu, że tytułem własności dysponuje wyłącznie spółdzielnia mieszkaniowa- albowiem prawo to obciąża jej nieruchomość ( 244 KC). Jednocześnie, wskazać należy, iż zmiana po stronie podmiotu, któremu przysługuje prawo własności w myśl przedmiotowej ustawy może mieć miejsce w przypadku wystąpienia osoby której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z żądaniem zawarcia przez spółdzielnię mieszkaniową umowy przeniesienia własności nieruchomości, co jednak w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca. - art. 17 z ind. 14 ust. 1 ww. ustawy.

Przedłożony przez powódkę dowód na okoliczność posiadania przez nią legitymacji czynnej w postępowaniu, w postaci przydziału lokalu mieszkalnego nr(...) przy ulicy (...) w S. był - w ocenie Sądu Okręgowego - wystarczający do ustalenia, że owa legitymacja powódce przysługuje, a to już z tego względu, że spółdzielcze własnościowe prawo powstawało z chwilą przydziału lokalu i mogło zostać ustanowione tylko i wyłącznie w budynku stanowiącym własność lub współwłasność Spółdzielni Mieszkaniowej.

Choć w aktualnym stanie prawnym w związku z ustawą z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw dąży się do stopniowego wyeliminowania praw spółdzielczych i zastąpienie ich prawami własności lokalu, to spółdzielcze własnościowe prawo do lokali powstałe wcześniej i istniejące w dniu wejścia w życie ustawy pozostały w niezmienionej postaci i dalej mogą być przedmiotem obrotu, gdyż wspomniany wyżej zakaz dotyczy tylko ustanawiania tych praw, a nie obrotu prawami już istniejącymi. Zatem przydział, choć zastąpiony funkcjonująca do 31 lipca 2007 roku umową zawartą pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową i jej członkiem o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, posiadał moc dowodową do wykazania przymiotu własności przysługującej powódce.

Nie sposób było zgodzić się ze stanowiskiem Sądu I instancji kwestionującym istnienie legitymacji po stronie pozwanej. Wprawdzie powódka oznaczając jako stronę pozwaną W. D., J. J. oraz A. S. (1) jako podmioty, które łączy stosunek najmu lokalu przy ulicy (...) nie przedłożyła na tą okoliczność żadnego dokumentu, to biorąc pod uwagę całokształt okoliczności sprawy, rację należy przyznać stronie skarżącej zarzucającej naruszenie przez Sąd art. 299 kpc.

Zgodnie z ww. regulacją przynanie przez stronę określonego faktu, nie tylko zwalnia sąd od potrzeby przeprowadzenia dowodów na przyznane okoliczności, ale wręcz nakazuje mu przyjąć te okoliczności za prawdziwe. W przedmiotowej sprawie strona przeciwna nie tylko nie kwestionowała twierdzeń powódki co do istnienia pomiędzy pozwanymi stosunku najmu, ale przesłuchana informacyjnie w toku postępowania W. D. potwierdziła, iż przedmiotowy lokal jest zajmowany przez nią oraz jej syna na podstawie łączącego ją z A. S. (1) stosunku obligacyjnego. W konsekwencji nie było podstaw do tego, aby stawiać przed powódką obowiązek przedłożenia umowy najmu, należało bowiem przyjąć za prawdziwe przyznane przez pozwaną fakty bez przeprowadzania na ta okoliczność żadnego dowodu. Nadto należało mieć na uwadze, iż umowa najmu ma charakter konsensualny- co oznacza, że dochodzi do skutku w wyniku złożenia zgodnych oświadczeń woli przez wynajmującego oraz najemcę. Konsekwencją powyższego, jest to, że strony mogły dokonać ustnych ustaleń w zakresie łączącego je stosunku, albowiem żaden przepis prawa dla ważności umowy najmu nie wymaga nadania jej formy pisemnej. Zaznaczenia także wymaga, iż pozwana A. S. (1) jako podmiot, któremu przysługuje prawo do spornego lokalu na rozprawie przed Sądem Odwoławczym potwierdziła, że zawarła z pozwanymi W. D. i J. J. umowę najmu, i jednocześnie przychyliła się do żądania zgłoszonego przez powódkę, aby dokonać eksmisji tych pozwanych z jej lokalu z uwagi na zaległości czynszowe, które za pozwanych pokrywa obecnie A. S. (1).

Niezależnie jednak od powyższych ustaleń, mając na względzie, iż w niniejszej sprawie podstawę do żądania eksmisji stanowi art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…), Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do tego by dokonać zmiany wydanego w sprawie rozstrzygnięcia , albowiem przychylił się on do oceny prawnej Sądu I instancji w zakresie braku podstaw do rozwiązania umowy najmu oraz orzeczenia wobec pozwanych- J. J. oraz W. D. eksmisji z lokalu przy ulicy (...).

Przede wszystkim zwrócić należało uwagę, iż orzeczenie nakazujące eksmisję z lokalu jest orzeczeniem o dużej doniosłości społecznej, gdyż dotyczy jednej z enumeratywnych potrzeb każdego człowieka jaką jest prawo do mieszkania. Stąd też, dla uwzględniania żądania na podstawie przesłanek przewidzianych w art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) wymagane jest wykazanie, że doszło do rażącego i uporczywego zachowania lokatora, który w sposób realny czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w tym budynku.

Naganne zachowanie, o którym mowa w ww. przepisie musi mieć postać kwalifikowaną - być uporczywe (częste, wielokrotne, powtarzające się) lub rażąco naganne (o dużym nasileniu złej woli, szczególnie szkodliwe ze względu na charakter naruszeń norm). Co więcej, to prawnie i społecznie naganne zachowanie musi mieć realnie uciążliwy wpływ na zamieszkiwanie innych lokatorów w lokalach sąsiednich oraz mieć charakter obiektywnie a nie subiektywne naganny. Wskazać należy, iż żaden przepis ustawy nie zawiera definicji rażąco nagannego postępowania, dlatego Sąd Okręgowy posiłkował się orzecznictwem Sądu Najwyższego na gruncie przepisu art. 58 §2 Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 stycznia 1978r. III CZP 30/77, rażąca naganność postępowania, będąca jedną z przesłanek eksmisji, musi być nagannością zawinioną a zawinione, rażąco naganne postępowanie uniemożliwia dalsze wspólne zamieszkiwanie. Sąd Najwyższy wskazał, że ma ono miejsce zwłaszcza w przypadku wszczynania awantur oraz dopuszczania się aktów przemocy.

Takich zachowań, nie sposób dopatrzeć się w zachowaniach przypisanych pozwanym J. J. oraz W. D.. Zebrany w sprawie osobowy materiał dowodowy, nie potwierdził, aby zachowanie pozwanych miało charakter obiektywnie uporczywie uciążliwego. Przesłuchani w sprawie świadkowie, nie byli jednomyślni co do uporczywości zachowań pozwanych. Przesłuchana w sprawie F. S., wskazała, że czasami bywało głośno w mieszkaniu pozwanych i na klatce schodowej, jednakże obecnie jest spokój, a ona sama nie miała żadnych zatargów z pozwaną W. D.. Świadek H. O. wskazywała na naganne zachowanie tej pozwanej, polegające na tym, iż wchodząc po schodach w stanie nietrzeźwości, naciskała dzwonek u jej drzwi powodując hałas. Natomiast bardziej uciążliwe w ocenie tego świadka, było zachowanie pozwanego J. J., który urządzał głośne imprezy, włączał głośno muzykę, przesiadywał z kolegami na klatce schodowej głośno się zachowując, przeklinając. To powodowało, iż lokatorzy wzywali policję, jednakże interwencje policji nie doprowadziły do zmiany zachowania tego pozwanego. Świadek M. W. potwierdziła, że pozwany urządzał głośne imprezy, były interwencje policji, ale obecnie jest spokój.

Sąd Okręgowy miał na uwadze, iż przesłuchani w sprawie świadkowie oraz sam pozwany głównie wskazali na jedną interwencję policji w trakcie 21 urodzin pozwanego, która zakończyła się pouczeniem. Nadto, na co słusznie zwrócił uwagę Sąd Rejonowy z przedłożonej przez powódkę korespondencji Powiatowej Komendy Policji w S. wynika, że działanie pozwanych nie wypełniło znamion czynu zabronionego, albowiem - jak wskazano - nie znaleziono podstaw do kierowania przeciwko pozwanym wniosków o ukaranie (k. 20, k.21).

Sąd Okręgowy nie neguje, iż pozwany jak i jego matka mogli dopuszczać się zachowań, które mogły być negatywnie odbierane przez pozostałych współlokatorów, to jednak należało mieć na uwadze, że zebrany w sprawie materiał dowodowy nie wykazał, by nosiło ono cechy obiektywnej uporczywości. Nadto, Sąd wydając orzeczenie, zgodnie z dyspozycją art. 316 kpc, musi mieć na uwadze stan faktyczny oraz prawny istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Sąd Rejonowy słusznie zwrócił uwagę, że na moment orzekania, który jest momentem miarodajnym dla oceny spełnienia przesłanek wskazanych w art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) zachowanie pozwanych nie wypełniało znamion uporczywego lub rażącego zachowania wykraczającego poza przyjęty porządek. Zgodzić się należy z Sądem I instancji, iż dokumenty obrazujące negatywne w ocenie powódki zachowania pozwanych są datowane na lata 2009 – 2011 roku. Co więcej przesłuchani w sprawie świadkowie, potwierdzili, że od czasu umieszczenia pozwanego J. J. w zakładzie karnym, nie dochodzi do zakłóceń ich spokoju.

Podkreślić należy, iż – w ocenie Sądu II instancji - przesłanką do oddalenia żądania eksmisji nie może być jedynie okoliczność, iż osoba, której przypisuje się naganne zachowanie, obecnie jest pozbawiona wolności i z tego powodu nie dochodzi do naruszeń porządku publicznego. W niniejszej sprawie jednakże zważyć należy, że zachowania pozwanego w przeszłości nie miały wymaganej przez prawo cechy uporczywości, co było główną przyczyną nieuwzględnienia powództwa przez sąd.

Nie był również trafny zarzut powódki naruszenia przez Sąd I instancji art. 328 § 2 k.p.c., poprzez niewskazanie przyczyn, dla których odmówił wiarygodności dowodom osobowym przedstawionym przez nią w sprawie. Wbrew twierdzeniom powódki, Sąd Rejonowy przyznał walor wiarygodności przesłuchanym na jej wniosek świadków i uwzględnił ich zeznania, albowiem - jak wynika z treści samego uzasadnienia - był to jeden ze środków w oparciu o który ustalił brak przesłanek do uwzględnienia żądania powódki.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy oddalił apelację jako niezasadną na podstawie art. 385 k.p.c.