Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 sierpnia 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Lublinie, I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący - Sędzia	SA Jerzy Nawrocki (spr.)
Sędzia: Sędzia:	SA Jolanta Terlecka SA Ewa Popek
Protokolant	stażysta Agnieszka Zdanowicz - Martyna

po rozpoznaniu w dniu 6 sierpnia 2015 r. w Lublinie na rozprawie

sprawy z powództwa Firmy (...) Spółki Jawnej z siedzibą w J.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności

na skutek apelacji powoda i pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Lublinie

z dnia 3 listopada 2014 r. sygn. akt IX GC 167/13

I.  oddala obie apelacje;

II.  znosi wzajemnie pomiędzy stronami koszty procesu w postępowaniu apelacyjnym.

I A Ca 133/15

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 3 listopada 2014 roku Sąd Okręgowy w Lublinie po rozpoznaniu sprawy z powództwa Firmy (...) Spółki Jawnej z siedzibą w J. przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności – pozbawił wykonalności, ponad kwotę 1.215.564,83 zł tytuł wykonawczy w postaci aktu notarialnego sporządzonego w dniu 19 marca 2012 roku przed notariuszem M. S. w Kancelarii Notarialnej w W., (...), w którym dłużnik Firma (...) Spółka Jawna w J. poddała się egzekucji w kwocie 3.089.429,00.

Oddalił powództwo w pozostałym zakresie.

Zasądził od pozwanej na rzecz powódki 2.511,89 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Przejął na rachunek Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Lublinie opłatę sądową od pozwu, od uiszczenia której powódka była zwolniona, w wysokości 50.779 zł.

Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 19 marca 2012 roku strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w L. przy ul. (...), oznaczonej ewidencyjnymi nr działek (...), o łącznej powierzchni 2,1253 ha.

W § 5 ust. 1 i 2 umowy, strony ustaliły, że zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nastąpi w terminie do 10 dni roboczych liczonych od spełnienia się ostatniego z dwóch uzgodnionych warunków i nie później niż do dnia 31 grudnia 2012 roku, za cenę 9.882.645 zł netto oraz podatek VAT.

Nieruchomości były przeznaczone pod obiekty handlowe oraz usługi o powierzchni większej niż 2.000 m ² . Nieruchomość była zabudowana budynkami przeznaczonymi do rozbiórki (§ 1 umowy z dnia 19 marca 2012 roku).

Przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta o ile zostaną spełnione dwa warunki:

Pierwszy z warunków to uzyskanie prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę centrum handlowo-usługowego, które to pozwolenie zgodnie z zapisem § 2 ust. 5 umowy miało być uzyskane na wniosek złożony przez sprzedającego ( Firma (...) sp. j. - powód) na podstawie dokumentów przygotowanych i opłaconych przez kupującego ( (...) sp. z o.o. - pozwany). Dodatkowo we wskazanym zapisie umownym kupujący zobowiązał się do działania w ramach wszczętego postępowania administracyjnego zmierzającego do zatwierdzenia projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę, do czego został upoważniony przez sprzedającego. Pozwolenie na budowę miało być uzyskane staraniem i na koszt kupującego (vide § 2 ust. 5 umowy), zatem spełnienie tego warunku zależne było od działania kupującego – pozwanego.

Drugim z warunków była rozbiórka wszystkich budynków i budowli oraz urządzeń szczegółowo opisanych w § l ust. l lit. g) i h) umowy w terminie do 31 grudnia 2012 roku jednak nie dłużej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę stałaby się ostateczna. Spełnienie tego warunku zależne było od działania sprzedającego (§ 5 ust. 1 i 2 umowy k. 21 - 22), a sposób zapłaty ceny określał § 6 umowy (k. 22).

W § 2 umowy sprzedający zapewnił m in., że:

- dokona rozbiórki budynków, w terminie do dnia 31 grudnia 2012 roku i nie później niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę stanie się ostateczna,

- nieruchomość jest wolna od obciążeń,

- posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

- posiada bezpośredni dostęp do miejskich sieci uzbrojenia technicznego (sieci elektrycznej, gazowej, wodno – kanalizacyjnej) oraz

- nieruchomość nie jest skażona oraz zanieczyszczona w rozumieniu art. 3 pkt 37 ustawy Prawo ochrony środowiska.

W przypadku stwierdzenia skażenia gruntu sprzedający zobowiązywał się do jego usunięcia, a kupujący w braku usunięcia skażenia został upoważniony do usunięcia zanieczyszczeń na koszt sprzedającego.

W przypadku gdyby okazało się, że zapewnienia sprzedającego – zwłaszcza w zakresie posiadania dostępu do drogi publicznej i do miejskich sieci uzbrojenia oraz odnośnie niewystępowania zanieczyszczeń terenu okażą się nieprawdziwe, to w takiej sytuacji kupujący był uprawniony do odstąpienia od umowy oraz żądania zwrotu zapłaconego zadatku w kwocie 988.264,50 zł powiększonego o podatek VAT (§ 2 ust. 3 umowy).

Kupującemu przysługiwało na podstawie umowy prawo do odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości:

a)  w przypadku nie wystąpienia przez sprzedającego z wnioskiem o przeniesienie praw, bądź nie przeniesienia praw wynikających z decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz pozwolenia na budowę przez sprzedającego. Warunkiem aktywizacji tego prawa było uprzednie poinformowanie sprzedającego przez kupującego o fakcie wydania ostatecznych powyżej określonych decyzji i zakreślenie mu dodatkowego 7 dniowego terminu na wystąpienie z wnioskiem o przeniesienie prawa z decyzji wynikających na kupującego (§ 2 ust. 5 umowy);

b)  w przypadku gdy kupujący wpłaci kwotę umówionego zadatku, a sprzedający będzie uchylał się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, pomimo spełnienia się warunków, określonych w § 5 ust. 2 lit. a) do b) umowy kupujący będzie uprawniony do odstąpienia od niniejszej umowy po upływie terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i do zażądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, to jest w kwocie 2.203.829,84 zł. Kwotę tę sprzedający był zobowiązany uiścić na wskazany przez kupującego rachunek bankowy w wezwaniu do zapłaty w terminie do 3 (trzech) dni licząc od dnia doręczenia wezwania (§ 6 ust. 4 umowy, k. 23);

c)  jeżeli będą istnieć wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie osób trzecich zapłata ceny nastąpi w pierwszej kolejności tymże wierzycielom. W takim przypadku, jeżeli wartość wierzytelności wierzycieli hipotecznych przekraczać będzie wysokość pozostałej do zapłaty ceny, kupujący uprawniony będzie do odstąpienia od umowy i żądania od sprzedającego zwrotu kwoty zadatku w wysokości 2.203.829.84 zł w terminie do 3 (trzech) dni licząc od dnia doręczenia wezwania (§ 6 ust. 7 umowy, k. 24).

d)  przewidziano także przypadek zwrotu zadatku przez sprzedającego kupującemu w podwójnej wysokości, tj. w kwocie 2.203.829,84 zł w przypadku, gdy do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie sprzedającego. Sprzedający byłby wówczas zobowiązany do pokrycia wszelkich poniesionych przez kupującego, udokumentowanych kosztów związanych z realizacją przedmiotu umowy w tym w szczególności kosztów, o których mowa w § 3 pkt 9 (§ 6 ust. 8 umowy, k. 25).

Ponadto przewidziano możliwość żądania zadatku w pojedynczej wysokości i odstąpienia od umowy:

a)  w przypadku jeżeli do dnia, w którym najpóźniej winna zostać zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży przedmiotowe działki będą wciąż zabudowane, wówczas kupujący uprawniony będzie, wedle jego wyboru - bądź do odstąpienia od umowy i żądania zwrotu kwoty zadatku w wysokości 988.264,50zł, powiększonego o podatek od towarów i usług VAT w terminie do 3 dni licząc od dnia doręczenia wezwania, bądź przeprowadzenia rozbiórki na koszt sprzedającego, potrącając koszty związane z przeprowadzeniem rozbiórki z resztą ceny, o której mowa w § 6 ust. 6 umowy (§ 3 pkt 9 umowy, k. 19);

b)  w przypadku jeśli w toku przeprowadzonego przez sprzedającego badania gruntu ujawnią się zanieczyszczenia lub skażenie - sprzedający zobowiązany będzie do ich usunięcia na własny koszt. Jeżeli sprzedający nie usunie zanieczyszczeń gruntu, wówczas kupujący - wedle jego wyboru - będzie uprawniony bądź do odstąpienia od umowy i żądania zwrotu kwoty zadatku w wysokości 988.264,50 zł, powiększonego o podatek od towarów i usług VAT w terminie do 3 (trzech) dni licząc od dnia doręczenia wezwania, bądź też usunięcia zanieczyszczeń na własny koszt, potrącając wszelkie wynikłe z tego koszty, zwłaszcza zaś z tytułu opracowania wszelkich ekspertyz, opinii oraz raportów z resztą ceny, o której mowa § 6 ust. 6 umowy (§ 3 pkt 9 umowy, k. 18 - 19).

Przewidziano też gdy kupujący wpłaci kwotę umówionego zadatku, a nie spełnią się warunki zastrzeżone w § 5 ust. 2, lit, a) w terminie do dnia 31 grudnia 2012 roku i strony nie zawrą do tej daty aneksu przedłużającego termin spełnienia się ostatniego z warunków (uzyskania decyzji administracyjnych), sprzedający będzie zobowiązany do zwrotu na rzecz kupującego kwoty zadatku w wysokości 988.264.50 zł netto, powiększonego o podatek od towarów i usług VAT na wskazany przez kupującego rachunek bankowy w wezwaniu do zapłaty w terminie do 3 (trzech) dni licząc od dnia doręczenia wezwania (§ 6 ust. 5 umowy, k. 24). Zapis ten nie wskazywał, z jakich przyczyn to nastąpi i czy ma znaczenie zawinienie którejkolwiek ze stron.

Sprzedający oświadczył, iż co do wykonania przyszłego obowiązku zapłaty z tytułu zwrotu zadatku w nominalnej lub w podwójnej wysokości oraz zwrotu kosztów, o których mowa w niniejszej umowie, poddaje się na podstawie tego aktu egzekucji na podstawie art. 777 § l pkt 5 k.p.c. do maksymalnej kwoty 3.089.429 zł. Kupujący mógł wystąpić z wnioskiem o nadanie niniejszemu aktowi klauzuli wykonalności co do całości lub części świadczenia w terminie do dnia 31 grudnia 2015 roku. Warunkiem prowadzenia egzekucji było wykazanie potwierdzeniem przelewu wpłaty części zadatku na wskazane w tym akcie rachunki bankowe oraz protokołem przyjęcia do depozytu czyniącej notariusz reszty zadatku wraz z oświadczeniem kupującego, oraz z dowodem jego doręczenia sprzedającemu o odstąpieniu od umowy ze wskazaniem podstawy odstąpienia.

W razie skorzystania przez kupującego z uprawnienia do odstąpienia od umowy określonych w § 3 pkt 9 umowy sprzedający był zobowiązany do zwrotu kupującemu udokumentowanych wydatków, jakie poniósł z tytułu obsługi prawnej projektowania oraz komercjalizacji i zarządzania inwestycji do kwoty nie przekraczającej 720.000 zł netto. Zwrot wydatków związanych z projektowaniem miał nastąpić wyłącznie z jednoczesnym przeniesieniem na sprzedającego praw do dokumentacji wykonanych na zlecenie kupującego (§ 3 pkt 9 umowy, k. 20). Jednocześnie umowa nie określiła w jaki sposób należy udokumentować te wydatki.

Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. Pozwany odstąpił od umowy i wystąpił o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Klauzula wykonalności została nadana do kwoty 3.089.429 zł.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (...)z siedzibą wŚ. B. M. wszczął, na wniosek pozwanego - (...) sp. z o.o. w W., postępowanie egzekucyjne.

O wszczęciu postępowania egzekucyjnego komornik zawiadomił powoda pismem z dnia 12 marca 2013 roku, które zostało doręczone powodowi w dniu 15 marca 2013 roku (okoliczności niesporne, wniosek o wszczęcie egzekucji z dnia 8 marca 2013 roku, k. 361 - 362, postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności z dnia 15 lutego 2013 roku, k. 363, akt notarialny tytuł egzekucyjny z dnia 19 marca 2012 roku, zaopatrzony w klauzulę wykonalności, k. 364 - 373, zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, k. 374).

Analizując przyczyny z powodu których nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej Sąd Okręgowy ustalił, że pozwolenie na budowę miało być uzyskane staraniem i na koszt kupującego (vide § 2 ust. 5 umowy), zatem spełnienie tego warunku zależne było od działania kupującego - pozwanego. Pozwolenie to nie zostało uzyskane w terminie do dnia 31 grudnia 2012 roku, na skutek okoliczności za które odpowiadają obie strony.

Decyzją z dnia 19 listopada 2012 roku Prezydent Miasta L. po uprzednim wezwaniu do uzupełnienia braków wniosku odmówił zatwierdzenia projektu zagospodarowania Centrum Handlowo – Usługowego w L. przy ul. (...).

Jak wskazał organ administracji należało uzupełnić między innymi przedstawienie graficzne I etapu inwestycji zgodnie z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę, złożyć projekty budowlane – zjazdu i dróg wewnętrznych, projektów instalacji zewnętrznych (wodnych, kanalizacyjnych, elektrycznej, telekomunikacyjnej, centralnego ogrzewania).

Braki te nie zostały uzupełnione (decyzja k. 34), projekty budowlane dróg zostały opracowane przez osoby, które nie miały do tego stosownych uprawnień, nie przedstawiono projektu zbiornika retencyjnego, wskazano na projekt instalacji elektrycznej budynku nie objętego wnioskiem, nie złożono warunków przyłączenia do dróg publicznych i nie złożono oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną, nie złożono audytu o efektywności energetycznej, nie dostosowano treści oświadczeń projektantów i sprawdzających do zakresu projektu budowlanego (decyzja k. 34).

Na nieruchomości wykryto śladowe skarżenie molibdenem, które powód zobowiązał się usunąć własnym kosztem i staraniem. Nie jest wykluczone że tak śladowe skarżenie nie istniało w chwili złożenia zapewnienia przez powoda, a powstało później co oznaczałoby, że zapewnienie powoda nie było nieprawdziwe przy wykonanych badaniach w listopadzie 2012 roku - ok. 13, 5 m ² ziemi (ekspertyza aneks do oceny k. 66, zeznania E. B. (1) k. 463 i n, k. 466).

Przy zawieraniu umowy powód zapewnił, że działka ma bezpośredni dostęp do miejskich sieci uzbrojenia technicznego. Okazało się, że konieczna jest budowa kilkunastometrowych przyłączy oraz wydzielenia z terenu nieruchomości działki o powierzchni 8 m ² i przekazania jej na własność (...) S.A., a sama sieć energetyczna jest dostępna po drugiej stronie ulicy (...). Powstała też konieczność usunięcia kolizji - bez czego niemożliwe było zasilanie działki w energię elektryczną.

Sieć gazowa położona jest po drugiej stronie ulicy gospodarczej, wymaga to wybudowania przyłącza przez ulicę o długości 35 m od granicy działek powoda.

Sieć kanalizacji sanitarnej i deszczowej była dostępna dopiero przy skrzyżowaniu ulic (...), co powodowało konieczność budowy w ulicy przyłączy 12 - metrowego i 16 - metrowego.

Sieć wodociągowa jest dostępna po drugiej stronie ulicy (...) i wymaga budowy przez drogę przyłącza o długości 19 metrów od granicy działek powoda. Komora ciepłownicza, z którego może być zasilany teren w ciepło znajduje się w odległości 4 metrów od granicy terenu, a budowa stacji benzynowej wymagałaby 60 - metrowego przyłącza do działek powoda (okoliczności niezaprzeczone przez powoda, pośrednio przyznane przy powołaniu się na fakt, że zapewnienie o bezpośrednim dostępie powtórzył z poprzedniego aktu notarialnego, na podstawie którego nabył nieruchomość, pismo pozwanej z dnia 17 lipca 2012 roku k. 216, pismo pozwanej z dnia 5 września 2012 roku k. 262, k. 217, pismo pozwanej z dnia 30 listopada 2012 roku k. 221 - 22, pismo (...) Spółki (...) z dnia 11 kwietnia 2012 roku, z którego wynika brak infrastruktury gazowej na działkach objętych transakcją k. 229, warunki przyłączenia do sieci elektrycznej z dnia 21 maja 2012 roku k. 240, oświadczenie powoda z dnia 15 listopada 2012 roku k. 244, zeznania E. B. k. 469). N

W tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że oświadczenie sprzedającego o bezpośrednim połączeniu przedmiotowej nieruchomości z mediami złożone w umowie odpowiadało prawdzie.

Niektóre działania takie jak czynności zmierzające do wydzielenia gruntu pod transformator, który miał być przeniesiony na rzecz (...) nastąpiły za późno (oświadczenie powoda z dnia 15 listopada 2012 roku k. 244).

Sąd uznał, że nieruchomość miała bezpośredni dojazd do drogi publicznej, ale ze względu na charakter inwestycji - wzniesienie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego i zmiany sposobu zagospodarowania działki tego rodzaju inwestycji - wymagała na nowo uzgodnienia zjazdów i dostępu do drogi publicznej (zeznania świadka A. N. k. 383 - 384).

Świadek A. N. - naczelnik Wydziału (...) potwierdził kwestie istnienia problemu i długiego czasu z uzgadnianiem warunków skomunikowania działki i inwestycji z drogą publiczną (zeznania k. 384 - 385). Dla uzgodnienia konieczne było podpisanie umowy o wykonanie zjazdów i przyłączenia do drogi publicznej. Korespondencja w tej sprawie nie doszła do powoda i była dwukrotnie wysyłana. Koszt przebudowy ponosi inwestor (zeznania k. 385, zeznania E. B. k. 467).

Sąd uznał, że okoliczności te ze względu na charakter inwestycji i profesjonalizm stron nie pozwalają na obciążenie winą i odpowiedzialnością za opóźnienie uzyskaniu stosownych zezwoleń jedynie powoda. Skoro wymaganych uzgodnień i decyzji nie uzyskano do dnia 31 grudnia 2012 roku, to winę ponoszą obydwie strony.

Jeżeli chodzi o rozbiórkę budynków to wykonano ją w znacznej części ale nie całkowicie, pewne elementy budynków pozostały, nie wywieziono także całego gruzu do czego zobowiązał się powód w umowie. Prace wstrzymano, by nie generować wysokich kosztów w braku pozwolenia na budowę, przy czym można było je wykonać w terminie 14 dni od podjęcia decyzji o ich dokończeniu (zdjęcia k. 264 – 278, protokół z opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 24 lipca 2013 roku k. 266 - 267, zeznania świadka J. L., k. 387, zeznania świadka P. J. k. 461 - 462).

Pozwana spółka żądała doprowadzenia mediów na koszt powoda (zeznania strony E. B. k. 465).

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie dowodów z dokumentów zacytowanych w treści uzasadnienia, zeznaniach świadków: J. L., A. N., P. J. oraz przesłuchania w charakterze stron: E. B. (1) i B. K..

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo było częściowo uzasadnione. Sąd uznał, że nie nastąpiły przesłanki do odstąpienia od umowy przez pozwaną oraz żądania przez nią zwrotu zadatku w podwójnej wysokości wraz z dodatkowymi kosztami. Pozwana miała natomiast prawo żądać zwrotu wpłaconego zadatku. Z tych względów Sąd pozbawił wykonalności tytuł wykonawczy ponad kwotę 1.215.564,83 zł, odpowiadającej wartości zadatku powiększonego o podatek VAT.

Sąd Okręgowy uznał, że nie doszło do ziszczenia się warunków zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży w postaci uzyskania decyzji administracyjnych - pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki w terminie do dnia 31 grudnia 2012 roku.

Obowiązek przygotowania dokumentacji w celu uzyskania prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, obciążał pozwanego – kupującego, (...) sp. z o.o. Zgodnie z uzasadnieniem decyzji nr (...) z dnia 19 listopada 2012 roku Prezydenta Miasta L. odmówił zatwierdzenia projektu i pozwolenia na budowę z powodu braków w dokumentacji (m.in. stwierdzono brak planu zagospodarowania działki, brak stosownych uprawnień projektanta parkingu).

Pozwana posiadała pełnomocnictwo do przygotowania dokumentacji dla potrzeb uzyskania pozwolenia na budowę. Pierwszy wniosek nie został uwzględniony co było niesporne. Wskazane przyczyny dotyczyły zarówno braków które miał uzupełnić powód (np. zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej) jak i pozwana (kwestie m in. braków w dokumentacji, właściwych uprawnień projektantów).

W ocenie Sądu w sprawie nie wykazano aby była przygotowana kompletna dokumentacja budowlana. Niezłożenie przez pozwaną kolejnego wniosku o pozwoleniu na budowę, wskazuje że pozwana spółka w pewnym momencie zrezygnowała faktycznie z inwestycji i nie wykonywała faktycznie swoich zobowiązań, które wynikały z umowy przedwstępnej.

Pomimo zapewnień powoda o istnieniu bezpośredniego dostępu do elementów uzbrojenia technicznego terenu Sąd uznał, że we wszystkich przypadkach mediów takiego bezpośredniego dostępu nie było.

Umowa nie definiuje pojęcia bezpośredni dostęp. Sąd uznał, że bezpośredni dostęp niewątpliwie ma miejsce wtedy gdy urządzenia infrastruktury technicznej występują bezpośrednio na działce albo w styku z działką.

Już istnienie tych urządzeń po drugiej stronie ulicy budzi wątpliwości co do przesłanki bezpośredniości. W takiej sytuacji należałoby brać pod uwagę możliwość uzyskania przyłącza, koszty i trudności z tym związane jak np. zgoda podmiotów trzecich. Sam fakt, że powód w tej kwestii opierał się na zapewnieniach jego poprzednika prawnego nie uchyla jego odpowiedzialności.

W ocenie Sądu okoliczność ta także obciąża obie strony. Powód bowiem nie mógł poprzestać na zapewnieniach z dokumentów – aktu notarialnego nabycia tejże nieruchomości, powinien sam dokonać ustaleń dotyczących stosunków faktycznych i prawnych związanych z nieruchomością. Obowiązek badania stosunków prawnych i faktycznych przez właściciela i kupującego wynika z art. 546 § 1 kc. Dodatkowo obciążające odpowiedzialnością dla obu stron - strony powodowej i pozwanej są okoliczności, że w pewnym zakresie zmieniano przeznaczenie i precyzowano przeznaczenie nieruchomości na inwestycję w postaci wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, co wiąże się z innymi wymogami także co do sieci uzbrojenia technicznego, niż zakładanymi pierwotnie – w ramach wcześniejszego przeznaczenia nieruchomości - a więc obie strony powinny przewidywać, że istniejące sieci i dostęp do nich może okazać się niewystarczający, nawet gdyby nieruchomość miała dostęp bezpośredni do sieci uzbrojenia technicznego – w zakresie wcześniej pełnionych funkcji gospodarczych. Uzyskanie zaświadczenia o dostępie do drogi publicznej ze względu na planowany rodzaj inwestycji wymagało zawarcia i zabezpieczenia umowy o przebudowę węzła komunikacyjnego na koszt inwestora, co strony mogły i powinny przewidywać, także w zakresie czasu potrzebnego do realizacji tego elementu inwestycji.

W ocenie Sądu zauważalny w sprawie był od pewnego momentu brak bieżącej i ścisłej współpracy pomiędzy stronami, co uniemożliwiło spełnienie warunków od których zależało zawarcie umowy przyrzeczonej.

Drugim z warunków, który miał być spełnione przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży była rozbiórka wszystkich budynków i budowli oraz urządzeń szczegółowo opisanych w § l ust. l lit. g) i h) umowy w terminie do dnia 31 grudnia 2012 roku jednak nie dłużej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę stałaby się ostateczna. Obowiązek ten obciążał powoda jako sprzedającego.

W ocenie Sądu terminem granicznym zawarcia umowy definitywnej była data 31 grudnia 2012 roku.

Sąd wskazał, że roboty rozbiórkowe zostały wykonane znacznie wcześniej niż ustalono to w umowie, o czym pozwany był zawiadomiony przez powoda . Natomiast powód nie wywiózł do końca gruzu po rozbiórce, albowiem po skruszeniu stanowi on cenny materiał budowlany i w związku z odmową wydania decyzji pozwolenia na budowę nie widział potrzeby pozbywania się go. Ponadto nie chciał generować kosztów, które mogły okazać się zbędne. Wyjaśnienia powoda w tym zakresie Sąd uznał za przekonywujące. Niemniej Sąd stwierdził, że nie doszło też do rozebrania budynków i uprzątnięcia gruzu z nieruchomości, co należało do obowiązków powoda.

Powód poddał się w akcie notarialnym egzekucji do maksymalnej kwoty 3.089.429 zł (§ 7 ust. 5 umowy) – kwota ta potencjalnie obejmowała zwrot podwójnego zadatku i koszty poniesione przez pozwanego.

W ocenie Sądu nie wiadomo jednak jakie w rzeczywistości roszczenia są dochodzone tytułem wykonawczym z tytułu poniesionych kosztów. Z tej przyczyny roszczenia pozwanego o zwrot kosztów poniesionych na jej opracowanie nie są zdaniem powoda zasadne.

Pozwana Spółka nie udokumentowała wysokości poniesionych kosztów. Wskazana w akcie notarialnym suma miała charakter kwoty maksymalnej dla potrzeb poddania się egzekucji, jednak roszczenie o zwrot kosztów powstałoby pod warunkiem jego udokumentowania, czego pozwany nie dokonał.

Na podstawie materiału dowodowego sprawy nie można ustalić w jakiej wysokości i w jakim zakresie strony poniosły koszty.

Ciężar dowodowy powstania roszczenia o zwrot kosztów obciążał pozwanego. Wskazanie w akcie notarialnym górnej granicy – kwoty, do której można żądać roszczeń związanych ze zwrotem wydatków jest zdaniem sądu niewystarczające i pozwany nie wykazał rzeczywistej kwoty poniesionych kosztów.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zgodnie z zapisami umownymi, pozwanej służy roszczenie o zwrot wpłaconego zadatku. Ma ono oparcie w § 2 ust. 3 umowy oraz § 6 ust. 5 umowy, ale także w art. 394 § 3 k.c., zgodnie z którym jeżeli do zawarcia umowy nie doszło z winy obu stron, wpłacony zadatek podlega zwrotowi.

W ocenie Sądu przyczyny niezawarcia umowy sprzedaży były zawinione przez obydwie strony. Powód nie usunął gruzu chociaż był do tego zobowiązany, nie dostarczył też zaświadczenia o dostępie do drogi publicznej dla potrzeb pozwolenia na budowę. Natomiast pozwana zaprzestała dalszych działań w kierunku uzyskania pozwolenia na budowę, mając na uwadze, że nieruchomość została wyłączona z planów inwestycyjnych, uzbrojenie terenu wymagało dodatkowych nakładów, a pozwana spółka nie miała środków na sfinalizowanie inwestycji.

Skoro po obu stronach występują przyczyny, wskutek których nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, to na podstawie art. 394 § 3 k.c. powstaje obowiązek zwrotu zadatku wpłaconego przez pozwaną, Natomiast brak jest podstawy zapłaty zadatku w podwójnej wysokości.

W ocenie Sądu nie ma także podstaw do żądania zwrotu równowartości kosztów i wydatków pozwanej, związanych z inwestycją ze względu na ich niewykazanie w sprawie niniejszej, tak co do zasady jak i wysokości. W umowie wskazano jedynie kwotę maksymalną dla potrzeb poddania się egzekucji przez dłużnika, natomiast nie wykazano stosownymi dokumentami faktu powstania tych roszczeń i ich wysokości – czego wymagała umowa dla powstania tych roszczeń. Należności tych pozwana może dochodzić w odrębnym procesie.

Z tych względów Sąd pozbawił tytuł wykonawczy wykonalności ponad kwotę jednokrotnego zadatku to jest 1.215.564,83 zł przyjmując, że podlega on zwrotowi pozwanej. W ocenie Sądu nadanie klauzuli wykonalności w zakresie podwójnego zadatku oraz równowartości kosztów i wydatków pozwanej było nieuzasadnione.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art.. 100 zd. 1 k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. W niniejszym postępowaniu powódka wygrała sprawę w 39,35 %. Obydwie strony poniosły koszty w łącznej wysokości 24.724 zł (powódka: 10.000 zł – opłata sądowa od pozwu, 7.200 zł – wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika, 17 zł – opłata skarbowa od pełnomocnictwa, 100 zł – opłata od wniosku o zabezpieczenie powództwa, 30 zł – opłata od zażalenia na postanowienie oddalające wniosek o zabezpieczenie powództwa, 160 zł – zwrot kosztów stawiennictwa świadka na rozprawę; pozwana: 7.200 zł – wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika, 17 zł – opłata skarbowa od pełnomocnictwa). Przyjmując zatem stopień w jakim powódka wygrała sprawę, koszty procesu od pozwanego na jej rzecz wyniosły 2.511,89 zł (24.724 zł x 39,35 % - 7.217 zł).

Apelację od tego wyroku wniosły obydwie strony.

Pozwany zaskarżył wyrok w części, tj. w zakresie punktu I oraz III, zarzucając Sądowi Okręgowemu:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 394 §3 k.c. - poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie zasadności zwrotu przez powoda na rzecz pozwanej zadatku zastrzeżonego w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, sporządzonej w formie aktu notarialnego w W. w dniu 19 marca 2012 r. przez notariusza M. S. (...)), wyłącznie w pojedynczej wysokości;

2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 394 §1 k.c. - poprzez jego niezastosowanie i odmowę uznania roszczenia pozwanej do domagania się zwrotu zadatku zastrzeżonego w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, sporządzonej w formie aktu notarialnego w W. w dniu 19 marca 2012 r. przez notariusza M. S. ((...)), w podwójnej wysokości;

3) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 471 k.c. w zw. z art. 6 k.c. - poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie odpowiedzialności pozwanej za wykazanie roszczeń odszkodowawczych w sytuacji, gdy powód w ramach zarzutów stawianych względem tytułu wykonawczego nie zgłosił w odpowiednim czasie stosownego zarzutu i wniosków dowodowych w tym zakresie, a w konsekwencji pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego także w zakresie roszczeń odszkodowawczych przysługujących pozwanej na gruncie ww. aktu notarialnego.

4) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c. , co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez:

a)  błędną i sprzeczną z zasadami logicznego myślenia ocenę dowodów i ustalenie, że odpowiedzialność za brak należytego wykonania umowy przedwstępnej z dnia 19 marca 2012 r. ponoszą obie strony, gdy tymczasem dowody te jednoznacznie potwierdzają wyłączną winę powoda;

b)  błędne przyjęcie, że podstawą odstąpienia od umowy dokonanego przez pozwaną był brak wypełnienia przez powoda jednego z warunków uzasadniającego prawo żądania zwrotu zadatku w pojedynczej wysokości, tj.: §3 ust. 9 Przedwstępnej Umowie Sprzedaży z dnia 19 marca 2012 r. (brak wyburzenia obiektów znajdujących się na nieruchomości oraz jej zanieczyszczenie), gdy tymczasem przyczyną tą było niedojście do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie powodowej (§6 ust. 8 Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, sporządzonej w formie aktu notarialnego w W. w dniu 19 marca 2012 r.).

Pozwany wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w zaskarżonej części oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania z uwzględnieniem kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych; ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w Lublinie do ponownego rozpoznania z pozostawieniem temu sądowi kwestii rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Powód zaskarżył wyrok w części oddalającej powództwo i wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez pozbawienie w całości wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego z dnia 19.03.2012r. repertorium (...)sporządzonego przez M. S. notariusz w W. zaopatrzonego w klauzulę wykonalności postanowieniem Sądu Rejonowego w K.Wydział V Gospodarczy z dnia 15.02.2013r. w sprawie o sygn. akt (...).

Zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu za obydwie instancje według odpowiednich norm, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, przy uwzględnieniu kosztów dotychczasowego postępowania.

Pozwany zarzucał Sądowi Okręgowemu niezgodność ustaleń faktycznych sądu z materiałem dowodowym zebranym w sprawie, w szczególności poprzez ustalenie, że:

1/ powód złożył nieprawdziwe oświadczenie o dostępności mediów do sprzedawanej nieruchomości,

2/ winę za nieuzyskanie prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę ponoszą obie strony.

Strony popierały swoje apelacje i wnosiły o oddalenie apelacji strony przeciwnej.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje. Obydwie apelacje są bezzasadne. Sąd Apelacyjny w całości podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne i ocenę Sądu Okręgowego co do przyczyn niezawarcia umowy przyrzeczonej i zawinienia w tym względzie obydwu stron.

Zgodnie z przepisem art. 354 § 2 k.c., przy wykonywaniu zobowiązania strony umowy powinny współdziałać w celu wykonania zawartej umowy. Dla oceny wykonania tego obowiązku należy stosować te same kryteria, które służą określeniu wzorca należytego zachowania dłużnika, ujęte w art. 354 § 1 k.c. Zakres obowiązku współdziałania określa treść zobowiązania. Może się on ograniczać do niepodejmowania działań, które uniemożliwiałyby spełnienie świadczenia przez dłużnika, może jednak polegać na pewnej aktywności, która niekiedy może nakładać obowiązek bardziej ścisłego współdziałania.

Zasada powyższa ma tym większe znaczenie przy ocenie zachowania stron im bardziej skomplikowana pod względem faktycznym i prawnym jest umowa wiążąca strony.

Szczegółowe ustalenia Sądu Okręgowego przytoczone wyżej wskazują na ewidentny brak współpracy pomiędzy stronami, co doprowadziło do nieziszczenia się warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zarzuty obydwu apelacji dotyczące naruszenia przez Sąd Okręgowy prawa procesowego poprzez dokonanie nieprawidłowych ustaleń faktycznych w tym zakresie są bezzasadne. Żadna z apelacji nie wskazuje na takie ustalenia Sądu pierwszej instancji, które nie miałyby oparcia w zebranym materiale dowodowym, żadna też nie podważa logiczności wywodu Sądu w zakresie wniosków wyprowadzonych z przedstawionego mu materiału dowodowego.

Zarzuty apelacji w tym względzie ograniczają się wyłącznie do przedstawienia subiektywnego, korzystnego dla strony, od której pochodzą okoliczności faktycznych, co jest niewystarczające dla podważenia ustaleń Sądu pierwszej instancji. W odróżnieniu od wywodów obydwu apelacji w tym zakresie ustalenia faktyczne Sądu mają oparcie w całości materiału dowodowego, poddanego krytycznej i kompletnej analizie.

W konsekwencji ustalania te stanowiły właściwą podstawę rozstrzygnięcia, którego prawidłowość również nie budzi zastrzeżeń Sądu Apelacyjnego.

Zgodzić należy się z Sądem Okręgowym, że w sprawie o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego, którego podstawą jest umowa notarialna, w której jeden z dłużników poddał się egzekucji z tego aktu, do wysokości kwoty poniesionych kosztów wynikających z niezawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z art. 6 kc, na stronie która poniosła koszty spoczywa ciężar udowodnienia ich poniesienia i wysokości.

Skoro zaś powód od początku podważał w całości tytuł wykonawczy nie jest uzasadniony zarzut strony pozwanej braku zarzutu powoda w tym zakresie.

Kwota, na którą został wystawiony tytuł wykonawczy uzasadniać miała wg pozwanego podwójna wysokości zadatku i odszkodowanie odpowiadające wysokości poniesionych kosztów. Wysokość szkody jaką poniósł pozwany mógł wykazać jedynie on w niniejszym procesie, wykazując wysokość poniesionych kosztów. Pozwany nie był zobowiązany do udowodnienia wysokości całej szkody, ale tej jej wysokości, co do której powód poddał się egzekucji z aktu . Taki dowodów nie został przez pozwanego przeprowadzony w sprawie niniejszej. Zarzuty pozwanego w tym względzie nie są zatem uzasadnione. Zgodzić także należy się z Sądem Okręgowym, że roszczeń odszkodowawczych pozwany może dochodzić w odrębnym procesie.

Prawidłowe są ustalenia Sądu Okręgowego i jego ocena co do braku podstaw do żądania przez pozwanego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Zapisy umowy upoważniały pozwanego do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości w przypadkach określonych w § 2 ust. 5 umowy, § 6 ust. 4 umowy i § 6 ust. 7 umowy, na które strona pozwana się nie powoływała i na podstawie § 6 ust. 8 umowy, który dawał podstawę do żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości w przypadku, gdy do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie sprzedającego.

W świetle dokonanych ustaleń zapis ten nie może być podstawą wypłaty podwójnego zadatku, gdyż przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej leżały po obu stronach umowy.

Niesposób zgodzić się w tym zakresie również z zarzutami zawartymi w apelacji powoda, który twierdził, że przyczyny niezawarcia umowy leżały wyłącznie po stronie pozwanego.

Sąd Okręgowy bardzo szczegółowo przedstawił w swym uzasadnieniu zakres obowiązków stron umowy przedwstępnej.

Przygotowanie właściwej dokumentacji inwestycji obciążało niewątpliwie pozwanego. Z tego obowiązku pozwany się nie wywiązał, co uniemożliwiało zawarcie umowy przyrzeczonej.

Powoda z kolei obciążało rozebranie budynków, co zgodnie z zapisami umowy należało rozumieć jako całkowite uprzątnięcie nieruchomości w celu przygotowania pod inwestycję, w przewidzianym w umowie terminie, co również nie zostało wykonane.

Obowiązki stron w tym zakresie były od siebie niezależne i w jednakowym stopniu determinowały stworzenie warunków do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Prawidłowa jest ocena Sądu o braku współpracy stron, jako zasadniczej przyczynie skutkującej niezawarciem umowy przyrzeczonej. Jakie motywy w tym zakresie kierowały stronami pozostaje poza sferą rozstrzygnięcia w sprawie niniejszej. Obiektywnie oceniając prawidłowo dokonane ustalenia faktyczne stwierdzić należy, że każda ze stron nie wykonała przyjętych w umowie przedwstępnej zobowiązań, co uniemożliwiło zawarcie umowy przyrzeczonej.

W konsekwencji w pełni trafna jest ocena Sądu Okręgowego co do skuteczności poddania się przez powoda egzekucji z aktu jedynie do wysokości zapłaconego zadatku powiększonego o podatek VAT. Roszczenie pozwanego do tej wysokości znajduje swoje uzasadnienie w fakcie, że żadna ze stron nie wywiązała się z przyjętych zobowiązań, a tym samym każda ze stron ponosi winę za to, że umowa przyrzeczona nie została zawarta. Tym samym zgodnie z art. art. 394 § 3 zd. 2 k.c., wpłacony przez pozwanego zadatek podlegał zwrotowi. Nadanie zatem klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu było uzasadnione wyłącznie do wysokości uiszczonego zadatku.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, nie jest uzasadnione stanowisko Sądu Okręgowego, co do złożenia przez powoda niezgodnego z prawdą zapewnienia o dostępności nieruchomości do mediów i drogi publicznej. W obrocie profesjonalnym niesposób uznać, aby pozwany był zwolniony od obowiązku zachowania należytej staranności w zakresie sprawdzenia, czy nieruchomość, którą zamierza nabyć spełniała podstawowe warunki w zakresie dostępu do mediów i drogi publicznej i w tym zakresie miał całkowicie polegać na opinii sprzedającego. Ponadto ze względu na wielkość planowanej inwestycji nie sposób także uznać aby dostęp do mediów i drogi publicznej miałby zapewnić sprzedający nieruchomość, w takim stopniu , że nie wymagałoby to dodatkowych robót drogowych czy przyłączeniowych. Okoliczność ta ma jednak w sprawie znaczenie drugorzędne gdyż stwierdzenie złożenia przez powoda niezgodnego z prawdą oświadczenia w tym względzie, dawało by pozwanemu, zgodnie z postanowieniami umowy – § 2 ust. 3 [k.16] prawo do zwrotu zadatku w wysokości zapłaconej. W tym zaś zakresie Sąd nie pozbawił tytułu wykonawczego wykonalności.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 kpc oddalił obydwie apelacje i na podstawie art. 108 § 1 kpc w zw. z art. 100 kpc zniósł wzajemnie pomiędzy stronami koszty procesu w postępowaniu odwoławczym.