Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 lipca 2015 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 16 lipca 2015 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa M. T. i K. T.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w L.

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 197 zł (słownie: sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis

Sygn. akt IC 23/15

UZASADNIENIE

Powodowie, M. T. i K. T., złożyli przeciwko pozwanej, Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w L., pozew o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 20 października 2014r.

Na uzasadnienie podali, iż zaskarżoną uchwałą członkowie wspólnoty wyrazili zgodę K. K. (1) na dzierżawę pomieszczenia po byłej suszarni o powierzchni 7,74 m kw na czas nieokreślony celem adaptacji i przystosowania tego pomieszczenia na potrzeby mieszkaniowe K. K. (1), wskazując, że do czasu zakończenia powyższych prac będzie on uiszczać czynsz w kwocie 25 zł. miesięcznie. Właściciele nadto wyrazili zgodę na zawarcie z K. K. (1), po zakończeniu prac adaptacyjnych, umowy najmu pomieszczenia po byłej suszarni na czas nieokreślony według stawek ustalonych przez wspólnotę. Rozwiązanie przyjęte w zaskarżonej uchwale, zadaniem powodów, narusza ich interesy. Zostali ono bowiem pozbawieni możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej, które jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie ich lokalu i stanowi o jego walorach użytkowych, a tym samym o wartości. Nadto adaptacja pomieszczenia wspólnego na cele mieszkaniowe oznaczać będzie dla powodów dodatkowe immisje w postaci hałasu. Dodatkowo podnieśli, że zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa, gdyż dotyczy czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, do dokonania której niezbędne jest pełnomocnictwo dla zarządu wspólnoty. Tymczasem uchwała nr (...) nie zawiera takiego pełnomocnictwa. Podnieśli także, iż zaskarżona uchwała zmierza do wyodrębnienia lokalu, a przez to do zmiany udziałów w częściach wspólnych. Tymczasem zmiana udziałów w częściach wspólnych nieruchomości może nastąpić jedynie w drodze umowy zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali. Skarżona uchwała narusza, zdaniem powodów, również zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, gdyż ustala bardzo niski czynsz za korzystanie z części wspólnej nieruchomości do czasu wykonania adaptacji i przystosowania lokalu na potrzeby lokalu mieszkalnego, co oznacza, że pomieszczenie to może być w zasadzie bez ograniczeń czasowych najmowane za bardzo niską opłatą. Dodatkowo zarzucili, że głosy pod uchwałą zbierał jeden członek zarządu – bezpośrednio zainteresowany jej treścią, a osoby głosujące nie miały wystarczającej informacji o treści uchwały i mogły być wprowadzone w błąd. Podnieśli także, iż nie zapewniono wszystkim właścicielom możliwości oddania głosu nad sporną uchwałą, której przedmiot przekracza zakres zwykłego zarządu, przez co nie można uznać, że została ona podjęta przez ogół właścicieli.

Pozwana, Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w L., wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów procesu.

W pierwszej kolejności podniosła zarzut, iż uchwała (...) nie została przez powodów zaskarżona w ustawowym terminie 6 miesięcy. Wskazała, że o podjęciu tej uchwały członkowie wspólnoty powzięli wiadomość w dniu 5 listopada 2014r., kiedy to pracownik administratora pisemną informację o powyższym wrzucił do ich skrzynek na listy.

Odnosząc się merytorycznie, wskazała, że nie polega na prawdzie twierdzenie powodów, jakoby bliskie położenie spornego pomieszczenia wpływało na walory lokalu mieszkalnego nr (...). Podała, że w okresie od listopada 1998r. do kwietnia 2014r. z pomieszczenia po byłej suszarni korzystała R. Ż.. Po opuszczeniu tego pomieszczenia w kwietniu 2014r., znajdowało się ono w katastrofalnym stanie, było zagrzybione i zawilgocone. Koniecznym stało się jego wyremontowanie i przeprowadzanie kapitalnego remontu. Zainteresowanie tą częścią wspólną nieruchomości wykazał K. K. (1) i na jego wniosek wspólnota podjęła decyzję o oddaniu do remontu i adaptacji tego pomieszczenia. K. K. (1), po podjęciu spornej uchwały, dokonał remontu suszarni, założył tam instalację elektryczną, wymienił zawilgocone tynki, docieplił, zamontował ogrzewanie i wymienił podłogi. Pozwana podniosła, że działania te bez wątpienia miały i mają dobry wpływ na lokal mieszkalny powodów. Co do zarzutu powodów, iż sporna uchwała prowadzi na wyodrębnienia lokalu, a w dalszej konieczności do zwiększenia lokalu K. K. (1) i zwiększenia jego udziału w częściach wspólnych, wskazała, że jest to wnioskowanie przedwczesne z uwagi na fakt, iż do zmiany udziałów w częściach wspólnych niezbędna jest odrębna uchwała członków wspólnoty. Odnośnie zarzutu, że uchwała nie zawiera pełnomocnictwa dla zarządu do zawarcia umowy najmu, to podkreśliła, że wspólnota wyraziła zgodę na zawarcie umowy najmu, zatem w sprawie tej nie jest konieczne odrębne pełnomocnictwo do dokonania powyższej czynności. W konsekwencji powyższego, pozwana wskazała, że zaskarżona uchwała nie jest sprzeczna z prawem, nie jest niezgodna z umową właścicieli, nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz w żaden sposób nie narusza interesów powodów. Dlatego powództwo winno zostać oddalone.

Sąd ustalił:

W skład pozwanej wspólnoty wchodzi 9 lokali mieszkalnych, w tym 7 lokali wyodrębnionych ( bezsporne, nadto odpis księgi wieczystej (...), k. 49 – 50, informacja uproszczona z rejestru gruntów, k. 92).

Powodowie są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni 19,37 m kw, znajdującego się na drugim piętrze budynku oraz lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni 48,46 m kw.

Dowód: odpis księgi wieczystej (...), k. 12- 16, odpis księgi wieczystej (...), k. 17- 21, umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i jego sprzedaży z dnia 12 sierpnia 2014r.,k. 33- 36,

W budynku mieszkalnym położonym w L. przy ul. (...) znajduje się pomieszczenie po byłej suszarni o powierzchni 7,74 m kw, które sąsiaduje z lokalem mieszkalnym powodów o nr 8 oraz z lokalem mieszkalnym K. K. (1) o nr 7 ( bezsporne, nadto rzut II piętra, k. 37).

W okresie do 3 listopada 1998r. do 30 kwietnia 2014r. pomieszczenie po byłej suszarni zajmowała R. Ż. na podstawie umowy najmu zawartej w Gminą M. L.. Z uwagi na niepłacenie czynszu umowa najmu została wypowiedziana, a R. Ż. w kwietniu 2014r. opuściła tę nieruchomość. Pomieszczenie było wówczas zaniedbane, zagrzybione i zawilgocone.

Dowód: umowa dzierżawy z dnia 3 listopada 1998r., k. 72- 74, pismo zarządcy z dnia 11 kwietnia 2014r., k. 75, zeznania świadka K. K. (1) 00:32:19 protokół rozprawy z dnia 30 kwietnia 2015r., k. 101v, zeznania świadka A. B., 00:18:12, 00:19:17 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 135, przesłuchanie pozwanej 02:02:02 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 140v.

Od maja 2014r. pomieszczeniem po byłej suszarni zainteresowany był K. K. (1). W tej sprawie w maju 2014r. pozwana wspólnota przygotowała projekt uchwały wyrażającej zgodę na oddanie tego pomieszczenia K. K. (1) celem przystosowania go na potrzeby mieszkaniowe. Projekt uchwały wraz ze szkicami został przekazany właścicielom lokali do zapoznania, w tym również powodom. Powód dokumentów tych nie zwrócił wspólnocie, a projekt uchwały zniszczył. Od tego czasu powodowie oraz małżonkowie K. są w konflikcie.

Dowód: przesłuchanie powoda 01:11:35 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 137v, przesłuchanie pozwanej 01:15:43 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 138.

Pismem z dnia 17 września 2014r. K. K. (1) zwrócił się do pozwanej wspólnoty o wyrażenie zgody na dzierżawę tego pomieszczenia. Wskazał również, że chciałby powiększyć swój lokal mieszkalny właśnie o pomieszczenie po byłej suszarni.

Dowód: pismo K. K. (1) z dnia 17 września 2014r., k. 79.

We wrześniu 2014r. pozwana wspólnota ponownie podjęła czynności zmierzające do podjęcia uchwały wyrażającej zgodę K. K. (1) na adaptację pomieszczenia po byłej suszarni o powierzchni 7,74 m kw celem poszerzenia swojego lokalu mieszkalnego, zgodnie ze szkicem załączonym do uchwały. Postanowienia te objęte zostały uchwałą nr (...). Jednakże uchwała ta nie uzyskała wymaganej większości głosów. Za uchwałą głosował G. K., C. S., K. K. (1) oraz A. i E. B.. Gmina M. L. wstrzymała się od głosowania. Pozwani nie oddali głosu.

Dowód: uchwała nr (...), k. 8-9.

W październiku 2014r. pozwana wspólnota przygotowała kolejny projekt uchwały w przedmiocie przekazania pomieszczenia po byłej suszarni K. K. (1). Uchwałą nr (...) z dnia 20 października 2014r. pozwana wspólnota „anulowała” uchwałę nr (...) z dnia 24 września 2014r. Jednocześnie wyraziła zgodę K. K. (1) na dzierżawę pomieszczenia po byłej suszarni o powierzchni 7,74 m kw na czas nieokreślony celem adaptacji i przystosowania pomieszczenia na potrzeby mieszkaniowe, zgodnie ze szkicem załączonym do uchwały. Postanowiła także, iż wszystkie koszty związane z adaptacją i przystosowaniem pomieszczenia na potrzeby lokalu mieszkalnego poniesie K. K. (1), zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz decyzją budowalną. W treści uchwały wskazano, że wyodrębniony lokal nadal będzie stanowić własność wspólnoty mieszkaniowej, a do czasu adaptacji i przystosowania tego pomieszczenia na potrzeby lokalu mieszkalnego, K. K. (1) będzie uiszczać czynsz w kwocie 25 zł. miesięcznie, a po dokonaniu adaptacji pomieszczenia właściciele lokali wyrażają zgodę na zawarcie z nim umowy najmu na czas nieokreślony według stawek uchwalonych przez wspólnotę mieszkaniową. Uzgodniono również, że miesięczny czynsz będzie zasilać konto funduszu remontowego pozwanej wspólnoty.

Za uchwałą głosowali G. K., C. S., K. K. (1), A. i E. B. oraz Gmina M. L..

Dowód: uchwała nr (...)., 10 – 11.

Głosy pod projektem uchwały nr 12 zbierała członek zarządu, D. K.. W tym celu była również u powódki w październiku 2014r. W tym czasie powód przebywał za granicą w pracy. Powódka oświadczyła wówczas, że pod niczym się nie podpisze.

Powódka miała polecenie od męża (powoda), iż ma wszystkich informować wszystkich, że nie zajmuje się sprawami związanymi z suszarnią. Jednocześnie miała odsyłać wszystkich do kontaktowania się z powodem.

Dowód: przesłuchanie pozwanej 01:19:12, 01:22:31, 01:59:37 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 138 – 138v, k. 140, przesłuchanie powoda 01:12:24, 01:12:45 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 138.

Uchwała nr (...) została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniu 20 października 2014r. Za uchwałą głosowało 81,33 % udziałów.

Dowód: uchwała nr (...)., 10 – 11.

Pismem z dnia 3 listopada 2014r. członkowie pozwanej wspólnoty zostali powiadomieni o tym, że uchwała nr (...) z dnia 20 października 2014r. w sprawie wyrażenia zgody na anulowanie uchwały nr (...) z dnia 24 września 2014r. oraz wyrażenia zgody K. K. (1) na dzierżawę pomieszczenia po byłej suszarni celem adaptacji na potrzeby mieszkaniowe została przyjęta większości 81,33 %. Pismo powyższe w dniu 5 listopada 2014r. zostało wrzucone do skrzynek listowych właścicieli lokali mieszkalnych przez pracownika administratora, G. G.. Pismo z dnia 3 listopada 2014r. zostało również wrzucone do skrzynki listownej powodów.

Dowód: pismo zarządcy z dnia 3 listopada 2014r., k. 70, potwierdzenie odbioru pisma, k. 71, zeznania świadka K. K. (1) 00:45:55 protokół rozprawy z dnia 30 kwietnia 2015r., k. 102, zeznania świadka A. B. 00:10:50, 00:22:39, 00:26:31 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 134v – 135v, zeznania świadka G. G., 00:33:00, 00:34:57, 00:37:10, 00:37:29 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 135v-136, przesłuchanie pozwanej 01:20:26 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 138v.

Informację o podjęciu uchwały w drodze indywidualnego głosowania w pozwanej wspólnocie przekazuje się właścicielom lokali właśnie poprzez wrzucanie pisemnej informacji do ich skrzynek listownych. Skrzynki znajdują się na klatce schodowej, a wejście do niej zabezpieczone jest poprzez zamontowany domofon.

Nie ma możliwości wyjęcia korespondencji ze skrzynek listownych przez osoby trzecie bez otwierania skrzynki. Doręczyciel od administratora ma określoną ilość korespondencji przypisaną do ilości skrzynek, do których musi być ona wrzucona. Doręczyciel odnotowuje fakt wrzucenia korespondencji do skrzynki poprzez wpisanie daty wrzucenia korespondencji przy każdym lokalu.

Pozwaną wspólnotę obsługuje goniec - G. G., która od 12 lat pełni tę funkcję. Nie zdarzyła się dotychczas skarga właściciela lokalu dotycząca niedostarczenia przez nią korespondencji.

Dowód: zeznania świadka G. G., 00:33:00, 00:34:57, 00:37:10, 00:37:29, 00:38:04, 00:38:41, 00:40:18, 00:42:00 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 136, przesłuchanie pozwanej, 01:20:26, 01:55:47 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 138v – 139.

Po upływie 6 tygodni od dnia wrzucenia zawiadomień o podjęciu uchwały nr (...) do skrzynek listownych K. K. (1) przystąpił do wykonywania prac remontowych w spornym pomieszczeniu. Zbił m.in. tynki, odgrzybił pomieszczenie, skuł posadzkę, położył na nowo podłogę, założył centralne ogrzewanie, pomalował ściany.

Dowód: zeznania świadka K. K. (1) 00:37:26 protokół rozprawy z dnia 30 kwietnia 2015r., k. 101v, zeznania świadka A. B. 00:10:50 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 134v, przesłuchanie pozwanej 01:24:57, 01:28:08 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 138.

Powód pracuje za granicą. W październiku i listopadzie 2014r. nie było go w kraju. Wrócił do Polski około 20/22 grudnia 2014r. Wówczas zauważył, że K. K. (1) wykonuje prace remontowe w pomieszczeniu po byłej suszarni. W pierwszych dniach stycznia 2015r. udał się do administratora o informację dotyczącą remontu byłej suszarni.

W dniu 7 stycznia 2015r. zapoznał się z treścią uchwały (...).

Dowód: przesłuchanie powoda 00:54:32, 00:56:39 protokół rozprawy z dnia 16 lipca 2015r., k. 138.

Sąd zważył:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U z 2000r., nr 80, poz. 903 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo powyższe może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W pierwszej kolejności konieczne jest odniesienie się do zarzutu pozwanej wspólnoty, iż powództwo o uchylenie uchwały nr (...) zostało wniesione przez powodów z uchybieniem terminu przewidzianego w przywołanym wyżej przepisie art. 25 ust.2 ustawy o własności lokali.

Zarzut ten, zdaniem sądu, zasługuje na uwzględnienie.

Zaproponowany przez pozwaną wspólnotę materiał dowodowy w postaci zeznań świadków, G. G., K. K. (1) i A. B., przesłuchania pozwanej oraz potwierdzenia nadania pisma (k. 71) dowodzi w sposób należyty, że powodowie uzyskali wiedzę o podjęciu uchwały nr (...) w dniu 5 listopada 2014r., kiedy to pracownik administratora, G. G., wrzuciła do skrzynek właścicieli lokali pozwanej wspólnoty informację o wyniku głosowania nad tą uchwałą.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadka, G. G. w całości. Jej zeznania bowiem były logiczne i konsekwentne. W sposób czytelny i zrozumiały opisała ona zasady doręczania właścicielom lokali informacji o wynikach głosowania. Nadto jej zeznania znalazły wprost odzwierciedlenie w „potwierdzeniu odbioru pisma z dnia 3 listopada 2014r.” (k. 71). Wynika z niego, że pismo informujące o wynikach głosowania nad uchwałą nr (...) zostało wrzucane do skrzynki powodów w dniu 5 listopada 2014r.

Brak jest dowodów, które skutecznie podważyłyby powyższe ustalenie. Podkreślenia wymaga okoliczność, że G. G. od 12 lat pełni funkcję gońca i do tej pory nie zdarzyła się skarga choćby jednej osoby, która dotyczyłaby niedoręczenia pisma.

Dodatkowo świadkowie, A. B. i K. K. (1), potwierdzili, iż informacje o wynikach głosowania, bądź też inne pisma dotyczące spraw pozwanej wspólnoty, doręczane są właścicielom lokali poprzez wrzucanie pisemnej informacji do ich skrzynek listownych. Okoliczności te skutkują wnioskiem, że zeznania świadków, A. B. i K. K. (1) są zgodne, obiektywne, a przez to wiarygodne.

Za wiarygodne należy uznać też przesłuchania pozwanej. Treść przesłuchania w całości korespondowała z powyższym materiałem dowodowym.

Jednocześnie wskazać należy, że z kolei niewiarygodne są twierdzenia powodów, jakoby skrzynki listowne są „porozwalane” a także, że zdarzało się, iż korespondencja leżała na klatce schodowej zamiast w skrzynce. Brak jest bowiem jakiegokolwiek dowodu, który potwierdzałby, iż skrzynki listowne umieszczone na klatce schodowej są rzeczywiści uszkodzone, a także, że korespondencja rzucana jest na podłogę zamiast do skrzynek. Z resztą powodowie dotychczas nie zgłaszali, ani wspólnocie, ani administracji, że mają problem z pozyskiwaniem korespondencji kierowanej do nich. W tej sytuacji sąd uznał przesłuchanie powoda za tendencyjne, przez co odmówił mu wiarygodności.

Mając na uwadze powyższe, sąd ustalił, że powódka bez wątpienia uzyskała wiedzę o wynikach głosowania nad uchwałą nr (...) w dniu 5 listopada 2014r. Uwzględniając zaś zasady doświadczenia życiowego, zasadne stało się wnioskowanie, że w tym czasie informację o wynikach głosowana nad uchwała (...) pozyskał także powód. Przebywał on wprawdzie za granicą w pracy, jednakże, mając na uwadze okoliczność, że adaptacja pomieszczenia po suszarni budziła emocje wśród członków wspólnoty, przyjąć należy, że powódka przekazała mu informację o podjęciu uchwały w tym zakresie niezwłocznie po uzyskaniu informacji o podjęciu spornej uchwały.

Skoro doręczenie informacji o podjęciu uchwały nr (...) nastąpiło 5 listopada 2014r., to wniesienie w dniu 19 stycznia 2015r. pozwu o jej uchylenie, nie może odnieść oczekiwanego przez powodów rezultatu. Rację ma bowiem pozwana, wskazując, że termin zakreślony przez ustawodawcę do zaskarżenia uchwały wspólnoty, przewidziany w art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali jest terminem zawitym, co oznacza, że wraz z jego bezskutecznym upływem prawo zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej wygasa.

Reasumując powyższe, stwierdzić należy, że powodom wygasło prawo do zaskarżenia uchwały nr (...) wraz z upływem 6 tygodni, licząc od dnia 5 listopada 2014r. Dlatego też roszczenia zgłoszone w pozwie, w oparciu o art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r., zostało oddalone.

Na marginesie dodać należy, iż w razie uznania, że powodowie zachowali termin do wniesienia pozwu o uchylenie zaskarżonej uchwały, to stanowisko pozwanej wspólnoty odnoszące się merytorycznie do zarzutów powodów w całości zasługiwałoby na uwzględnienie, co również prowadziłoby do oddalenia powództwa.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 par 1 i par 3 k.p.c., art. 99 k.p.c. w zw. z par 10 ust. 1 pk1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (t. jedn. dz. U z 2013r., poz. 490), mając na uwadze okoliczność, iż pozwana wygrała spór w całości. Na koszty pozwanej złożyło się wynagrodzenie fachowego pełnomocnika oraz opłata od udzielonego pełnomocnictwa.

Na oryginale właściwy podpis