Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 16 maja 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu, Wydział II Cywilny - Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący: Sędzia SO Elżbieta Sobolewska - Hajbert

Sędzia SO Wojciech Wójcik (spr.) Sędzia SO Anna Kuczyńska

po rozpoznaniu w dniu 16 maja 2013 r. we Wrocławiu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku J. K. i R. Z. przy udziale M. S.

o wpis własności

na skutek apelacji uczestnika postępowania

od wpisu Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu

z dnia 17 października 2012 r.

Dz. Kw. 31568/12

(...)

postanawia:

oddalić obie apelacje.

Sygn. akt 57/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym orzeczeniem Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu dokonał wpisu udziałów we współwłasności nieruchomości o nr księgi wieczystej (...) na rzecz J. K. oraz R. Z. po 3/10.

Od powyższego orzeczenia uczestnik postępowania wywiódł dwie apelacje. Pierwszą apelacją zaskarżył orzeczenie w całości i wniósł o :

1. uchylenie poprzez wykreślenie z działu II przedmiotowej księgi wieczystej prawa własności udziału w wysokości 3/10 części w nieruchomości gruntowej na rzecz wnioskodawcy J. K. i o oddalenie wniosku o wpis w dziale II księgi wieczystej numer (...) prawa własności udziału w wysokości 3/10 części w nieruchomości gruntowej na rzecz tego wnioskodawcy;

2. o zasądzenie od wnioskodawcy J. K. na rzecz uczestnika postępowania kosztów postępowania, w tym kwoty 480 zł z tytułu kosztów zastępstwa adwokackiego, kwoty 100 zł z tytułu opłaty sądowej od apelacji oraz kwoty 17 zł z opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Drugą apelacją uczestnik postępowania zaskarżył orzeczenie w całości i wniósł o:

1. uchylenie poprzez wykreślenie z działu II przedmiotowej księgi wieczystej prawa własności udziału w wysokości 3/10 części w nieruchomości gruntowej na rzecz wnioskodawcy R. Z. i o oddalenie wniosku o wpis w dziale II księgi wieczystej numer (...) prawa własności udziału w wysokości 3/10 części w nieruchomości gruntowej na rzecz tego wnioskodawcy;

2. o zasądzenie od wnioskodawcy R. Z. na rzecz uczestnika postępowania kosztów postępowania, w tym kwoty 480 zł z tytułu kosztów zastępstwa adwokackiego, kwoty 100 zł z tytułu opłaty sądowej od apelacji oraz kwoty 17 zł z opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Zaskarżonemu wpisowi w pierwszej apelacji zarzucił:

1. naruszenie prawa, tj. art. 626 ⁹ k.p.c. i art. 108 k.c., poprzez ich niezastosowanie, albowiem Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu, IV Wydział Cywilny dokonał w dziale II księgi wieczystej numer (...) wpisu prawa własności udziału w wysokości 3/10 części w nieruchomości gruntowej na rzecz wnioskodawcy J. K. pomijając, że do akt księgi wieczystej zostały złożone:

- Aneks Nr 2oraz Przedwstępna Umowa Sprzedaży i Pełnomocnictwa z dnia 10.11.2011 roku objęte Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...)

- Aneks Nr 3z dnia 09.12.2011 roku objęty Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...)

- Aneks Nr 4z dnia 22.12.2011 roku objęty Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...)

- Aneks Nr 5z dnia 10.05.2012 roku objęty Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...)

- Aneks Nr 6z dnia 11.06.2012 roku objęty Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...),

które to akty notarialne obejmują treść Pełnomocnictwa udzielonego przez uczestnika postępowania M. S.na rzecz wnioskodawcy J. K.oraz że nie zachodziła przeszkoda do dokonania wnioskowanego wpisu pomimo że treść oświadczenia wnioskodawcy w komparycji Umowy przeniesienia prawa własności z dnia 13.07.2012r. objętej Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...)o treści „oraz uprawnia do bycia drugą stroną czynności prawnej” pozostaje w sprzeczności z treścią Pełnomocnictwa udzielonego przez uczestnika postępowania M. S.na rzecz wnioskodawcy J. K.w brzmieniu nadanym Aneksem Nr 6z dnia 11.06.2012 roku objętym Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...), które to pełnomocnictwo takiego umocowania nie zawiera, i w konsekwencji powyższe stanowiło przeszkodę do dokonania wnioskowanego wpisu w dziale II na rzecz wnioskodawcy, albowiem wnioskodawca nie posiadał umocowania do bycia drugą strona czynności prawnej, której dokonywał w imieniu mocodawcy zważywszy, że ze względu na treść czynności prawnej nie była wyłączona możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

2. naruszenie prawa, tj. art. 626 ⁹ k.p.c. i art. 395 § 1 i 2 k.c., poprzez ich niezastosowanie, albowiem Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu, IV Wydział Cywilny dokonał w dziale II księgi wieczystej numer (...)wpisu prawa własności udziału w wysokości 3/10 części w nieruchomości gruntowej na rzecz wnioskodawcy J. K.pomijając, że w Umowie przeniesienia prawa własności z dnia 13.07.2012 r. objętej Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...), zostało zawarte oświadczenie wnioskodawcy (§ 1 ust. 5), że po otrzymaniu od M. S.opisanego w § 1 ust. 3 tego aktu oświadczenia o odstąpieniu pismem z dnia 03.07.2012 roku wezwał M. S.do zwrotu całej otrzymanej przez niego ceny sprzedaży, jak również do zapłaty odsetek ustawowych liczonych od dnia doręczenia przedmiotowego wezwania, a także do zwrotu kosztów poniesionych w związku z zawarciem umów za numerami Repertorium A nr (...)oraz Repertorium A nr (...)z dnia 18.06.2012 roku, co jednoznacznie świadczy, że wnioskodawca w dniu 03.07.2012 roku uznał oświadczenie M. S.o odstąpieniu od Przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 10.11.2011 roku objętej Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...), za skuteczne i że w konsekwencji powyższego istniała przeszkoda do dokonania wnioskowanego wpisu w dziale II na rzecz wnioskodawcy, gdyż po uznaniu ww. odstąpienia za skuteczne M. S.nie zaciągnął nowego zobowiązania do przeniesienia na rzecz wnioskodawcy udziału w 3/10 części w ww. nieruchomości gruntowej, a pełnomocnictwo, na które powołał się wnioskodawca w Umowie przeniesienia prawa własności z dnia 13.07.2012r. objętej Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...), nie stanowiło właściwego umocowania do przeniesienia prawa własności w imieniu uczestnika postępowania.

W drugiej apelacji wnioskodawca zarzucił zaskarżonemu orzeczeniu:

1. naruszenie prawa, tj. art. 626 ⁹ k.p.c. i art. 108 k.c., poprzez ich niezastosowanie, albowiem Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu, IV Wydział Cywilny dokonał w dziale II księgi wieczystej numer (...) wpisu prawa własności udziału w wysokości 3/10 części w nieruchomości gruntowej na rzecz wnioskodawcy R. Z. pomijając, że do akt księgi wieczystej zostały złożone:

- Aneks Nr 2oraz Przedwstępna Umowa Sprzedaży i Pełnomocnictwa z dnia 10.11.2011 roku objęte Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...)

- Aneks Nr 3z dnia 09.12.2011 roku objęty Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...)

- Aneks Nr 4z dnia 22.12.2011 roku objęty Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...)

- Aneks Nr 5z dnia 10.05.2012 roku objęty Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...)

- Aneks Nr 6z dnia 11.06.2012 roku objęty Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...),

które to akty notarialne obejmują treść Pełnomocnictwa udzielonego przez uczestnika postępowania M. S.na rzecz wnioskodawcy R. Z.oraz że nie zachodziła przeszkoda do dokonania wnioskowanego wpisu pomimo że treść oświadczenia wnioskodawcy w komparycji Umowy przeniesienia prawa własności z dnia 13.07.2012r. objętej Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...)o treści „oraz uprawnia do bycia drugą stroną czynności prawnej” pozostaje w sprzeczności z treścią Pełnomocnictwa udzielonego przez uczestnika postępowania M. S.na rzecz wnioskodawcy R. Z.w brzmieniu nadanym Aneksem Nr 6z dnia 11.06.2012 roku objętym Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...), które to pełnomocnictwo takiego umocowania nie zawiera, i w konsekwencji powyższe stanowiło przeszkodę do dokonania wnioskowanego wpisu w dziale II na rzecz wnioskodawcy, albowiem wnioskodawca nie posiadał umocowania do bycia drugą strona czynności prawnej, której dokonywał w imieniu mocodawcy zważywszy, że ze względu na treść czynności prawnej nie była wyłączona możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

2. naruszenie prawa, tj. art. 626 ⁹ k.p.c. i art. 395 § 1 i 2 k.c., poprzez ich niezastosowanie, albowiem Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu, IV Wydział Cywilny dokonał w dziale II księgi wieczystej numer (...)wpisu prawa własności udziału w wysokości 3/10 części w nieruchomości gruntowej na rzecz wnioskodawcy R. Z.pomijając, że w Umowie przeniesienia prawa własności z dnia 13.07.2012 r. objętej Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...), zostało zawarte oświadczenie wnioskodawcy (§ 1 ust. 5), że po otrzymaniu od M. S.opisanego w § 1 ust. 4 tego aktu oświadczenia o odstąpieniu pismem z dnia 03.07.2012 roku wezwał M. S.do zwrotu całej otrzymanej przez niego ceny sprzedaży, jak również do zapłaty odsetek ustawowych liczonych od dnia doręczenia przedmiotowego wezwania, a także do zwrotu kosztów poniesionych w związku z zawarciem umów za numerami Repertorium A nr (...)oraz Repertorium A nr (...)z dnia 18.06.2012 roku, co jednoznacznie świadczy, że wnioskodawca w dniu 03.07.2012 roku uznał oświadczenie M. S.o odstąpieniu od Przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 10.11.2011 roku objętej Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...), za skuteczne i że w konsekwencji powyższego istniała przeszkoda do dokonania wnioskowanego wpisu w dziale II na rzecz wnioskodawcy, gdyż po uznaniu ww. odstąpienia za skuteczne M. S.nie zaciągnął nowego zobowiązania do przeniesienia na rzecz wnioskodawcy udziału w 3/10 części w ww. nieruchomości gruntowej, a pełnomocnictwo, na które powołał się wnioskodawca w Umowie przeniesienia prawa własności z dnia 13.07.2012r. objętej Aktem Notarialnym Repertorium A numer (...), nie stanowiło właściwego umocowania do przeniesienia prawa własności w imieniu uczestnika postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Obie apelacje podlegały oddaleniu.

Wnioskodawcy oraz apelujący uczestnik zawarli umowę przedwstępną, zawierającą również postanowienie o udzieleniu wnioskodawcom umocowania do zawarcia umowy przyrzeczonej, a następnie warunkową umowę sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości objętej przedmiotową księgą wieczystą, a kolejno w jej wykonaniu – umowę przeniesienia tych udziałów (nazwana „umową przeniesienia prawa własności”). Dwie ostatnio wymienione umowy będące podstawą wpisu zostały zawarte w imieniu apelującego przez pełnomocników (wnioskodawców w niniejszej sprawie), którzy jednocześnie byli drugą stroną umowy sprzedaży. Skarżący postawił w związku z tym szereg zarzutów, w szczególności o tym, że odstąpił od umowy przedwstępnej, w której treści udzielił wnioskodawcom umocowania do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz, że pełnomocnictwo w brzmieniu nadanym aktem notarialnym z dnia 11 czerwca 2012 r. nie zawiera umocowania dla pełnomocników do bycia drugą stroną czynności prawnej. Zarzuty te nie zasługiwały na uwzględnienie.

Przede wszystkim należy wyjaśnić kwestię stosunku treści umowy przedwstępnej w części, w której regulowała ona zagadnienia związane z umową przyrzeczoną oraz udzielonego wnioskodawcom w tej samej umowie umocowania. W ocenie Sądu Okręgowego rozstrzygnięcie sprawy zależało wyłącznie od ustalenia, czy wskazane jako podstawa wniosku: warunkowa umowa sprzedaży (a więc umowa o skutkach tylko zobowiązujących) oraz umowa „przeniesienia prawa własności” (umowa rozporządzająca zawarta w wykonaniu zobowiązania z umowy warunkowej) zostały zawarte w ramach umocowania udzielonego wnioskodawcom. Bez znaczenia natomiast pozostawała kwestia interpretacji tych postanowień umowy przedwstępnej, które formułowały przesłanki powstania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej . Należy bowiem odróżnić samo udzielenie i istnienie umocowania od istnienia między stronami stosunku zobowiązaniowego wynikającego z umowy przedwstępnej, która stanowić mogła tzw. stosunek podstawowy pełnomocnictwa. Wygaśnięcie stosunku podstawowego (np. odstąpienie od umowy przedwstępnej zawartej przez wnioskodawców z apelującym) nie musi prowadzić do jednoczesnego wygaśnięcia umocowania.

W rozpoznawanej sprawie, z uwagi na ograniczoną kognicję sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym, nie było możliwe badanie skuteczności odstąpienia w dniu 18 czerwca 2012 r. (akt notarialny, k. 114-115) przez uczestnika od przedwstępnej umowy sprzedaży. Przesądzenie tej kwestii wymagałoby udowodnienia okoliczności takich, jak spełnienie przesłanki określonej w § 4 ust. 1 umowy przedwstępnej w brzmieniu nadanym jej przez „aneks” zawarty w § 2 aktu notarialnego z dnia 11 czerwca 2012 r. (Rep. A nr (...)). W postanowieniu tym strony przesądziły, że „odstąpienie można uznać za skuteczne z chwilą zwrotu wpłaconej ceny sprzedaży na konto bankowe strony kupującej”. Ponadto uprawnienie to przysługiwało tylko do dnia 18 czerwca 2012 r., a trzeba mieć na względzie, że odstąpienie od umowy, choć jest jednostronną czynnością prawną, to zalicza się do oświadczeń woli wymagających zakomunikowania innemu podmiotowi (drugiej stronie umowy), również więc ten fakt musi być ustalony dla przesądzenia o skuteczności odstąpienia od umowy a następnie do istnienia podstaw do odwołania pełnomocnictwa. Brak udowodnienia tych okoliczności oraz ograniczony zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego powoduje, iż nie można uwzględnić zarzutów apelacyjnych wywodzonych z tych okoliczności. Nie przesądza to oczywiście ostatecznie o ważności zawartych przez wnioskodawców umów, jednak ocena w tym zakresie nie może być prowadzona w tym postępowaniu.

Przechodząc do oceny zakresu umocowania (a w zasadzie umocowań), jakim dysponowali wnioskodawcy, należy przede wszystkim wskazać, że błędnie zarzuca apelujący naruszenie art. 108 k.c. w zakresie, w jakim wskazuje on na kryterium możliwości naruszenia interesów mocodawcy. Przepis art. 108 k.c. wbrew temu poglądowi nie zakazuje dokonywania przez pełnomocnika czynności „z samym sobą” w każdej sytuacji, gdy może dojść do naruszenia interesów mocodawcy. Przeciwnie, przepis zawiera ogólny zakaz dokonywania takich czynności, który nie dotyczy („chyba że”) dwóch różnych sytuacji: po pierwsze, kiedy „co innego wynika z treści pełnomocnictwa” po drugie, kiedy „ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy”. Obie te przesłanki wyłączenia zakazu dokonywania czynności „z samym sobą” są całkowicie odrębne. W rozpoznawanej sprawie występuje pierwsza z nich.

Wprawdzie w § 13 oraz § 14 aktu notarialnego z dnia 11 czerwca 2012 r. (Rep. A nr (...)) nie wskazano wprost, że umocowanie pozwala pełnomocnikowi na zawarcie umowy „z samym sobą”, to jednak wniosek o takim właśnie skutku złożonych przez apelującego oświadczeń woli jest oczywisty w świetle zasad wykładni oświadczeń woli oraz logicznego myślenia. W szczególności należy wskazać, że mimo odmiennego brzmienia obu wymienionych paragrafów wskazują one na udzielenie umocowania dla każdego z wnioskodawców do zawarcia umowy przyrzeczonej „na warunkach” określonych w tym samym akcie notarialnym oraz wcześniejszych umowach między stronami. Umowy te miały być zawarte między wnioskodawcami (pełnomocnikami) a apelującym (mocodawcą). Z istoty umocowania wynika, że polega ono na działaniu w imieniu innej osoby. Skoro więc pełnomocnictwa udzielił apelujący, to obejmowało ono umocowanie do działania w jego imieniu. Zakres umocowania wynikał natomiast z odwołania się do treści umowy przyrzeczonej, która miała być zawarta przez apelującego z wnioskodawcami. Z powiązania tych okoliczności wynika jednoznacznie, że udzielone pełnomocnictwo upoważniało każdego z pełnomocników do zawarcia umowy „z samym sobą”. Odmienna wykładnia oświadczenia woli M. S.prowadziłaby do pozbawienia go jakichkolwiek skutków prawnych. Podsumowując: ponieważ apelujący udzielił wnioskodawcom umocowania do zawarcia umowy przyrzeczonej, to umocowanie obejmowało zawarcie umowy o treści oraz – co oczywiste – między podmiotami wskazanymi w umowie przedwstępnej. Mając na uwadze, że umowa przyrzeczona miała być zawarta między apelującym a wnioskodawcami, to oczywiste jest, że umocowanie uprawniało do działania w imieniu apelującego i dokonania czynności „z samym sobą” przez każdego z wnioskodawców.

Skoro umowa sprzedaży ze względu na swą formę, treść oraz wykazanie umocowania do działania w imieniu właściciela spełniała wszystkie wymogi stawiane przez przepisy prawa, zaskarżony wpis był prawidłowy i nie naruszał wskazanych w apelacji przepisów prawnych.

W związku z powyższym, na zasadzie art. 385 k.p.c. orzeczono jak w sentencji.