Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 27 października 2010 roku Nr (...)Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: „Prezes UOKiK”) działając na podstawie art. 26 ust. 1 oraz art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 roku o ochronie konkurencji I konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze. zm.) (dalej jako: ,,ustawa” lub „uokik”) po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przeciwko (...)z siedzibą w W.(dalej: „(...)”) uznał, że działanie polegające na stosowaniu postanowień zawartych we wzorcach umownych o nazwie „Umowa przedwstępna Nr… Sprzedaży lokalu mieszkalnego i ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu” (dalej: “OWU”) o treści:

1)  „Strony zgodnie oświadczają, iż (...) ma prawo dokonywania zmian w projekcie budynku (…)”,

2)  „Strony zgodnie oświadczają, iż po ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży Nabywcy, o których to czynnościach mowa w § 4, (...) zarządzać będzie nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej powstałej na skutek tychże czynności, w trybie przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o odrębnej własności lokali przez okres co najmniej 5 lat.”

stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, polegającą na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 ⁴⁵ k.p.c., co stanowi naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 24 ust. 1 uokik i nakazał zaniechanie jej stosowania.

W pkt. II decyzji Prezes UOKiK nałożył na (...), na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 uokik oraz stosownie do art. 33 ust. 6 uokik, karę pieniężną w wysokości 51 031 zł (pięćdziesiąt jeden tysięcy trzydzieści jeden złotych) płatną do budżetu państwa z tytułu naruszenia zakazu określonego w art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik w zakresie opisanym w pkt. l. sentencji decyzji.

Zdaniem Prezesa UOKIK postępowanie zostało wszczęte z uwagi na możliwość naruszenia interesu publicznego. Tym samym Prezes UOKiK wskazał, że publicznoprawny charakter ustawy oznacza, że nie wszystkie zachowania przedsiębiorców i ich związków, nawet formalnie podlegające literze prawa, uzasadniają uruchomienie przewidzianych przez nią instrumentów. Prezes UOKiK nadmienił również, iż naruszenie tego interesu ma miejsce wówczas, gdy skutkami działań sprzecznych z ustawą dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, względnie gdy te działania wywołują na rynku inne niekorzystne zjawiska.

Prezes UOKiK wskazał, że do stwierdzenia praktyki, określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik konieczne jest kumulatywne spełnienie przesłanek:

a)  kwestionowane działanie jest działaniem przedsiębiorcy,

b)  działanie to jest bezprawne,

c)  działanie to godzi w zbiorowe interesy konsumentów.

Odnosząc się do poszczególnych zapisów, Prezes UOKiK podniósł, iż postanowienie wskazane w pkt. I.1. sentencji decyzji zostało uzupełnione wzorcem umowy obowiązującym od dnia 12 lutego 2009 roku, poprzez dodanie następującego zdania:

„(…) (...) bez zgody Nabywcy nie może dokonywać zmian istotnie wpływających na cechy sprzedawanego lokalu, jak i całego budynku, a w szczególności poprzez zmianę wysokości budynku, jego wyposażenia technicznego, jakości użytych materiałów, właściwości użytkowych budynku, standardu wykończenia, itp. Zmiany tego typu wymagają zgody Nabywcy wyrażonej na piśmie.”.

W ocenie Prezesa UOKiK analizowane sporne postanowienie zbieżne jest z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru pod pozycją: 1381. Prezes UOKiK wskazał, że zapis ten przyznaje (...)jednostronne uprawnienie do dokonywania zmian w projekcie budynku. Wprowadzona, według Prezesa UOKiK, zmiana ogranicza zakres wskazanego uprawnienia, jednak nie określa dokładnie przypadków kiedy takie zmiany są możliwe (katalog otwarty). Ponadto, Prezes UOKiK zauważył, że w § 4 ust. 4 OWU w nowym brzmieniu, (...)powołuje się na niedookreślone wyrażenie: „zmian istotnie wpływających na cechu sprzedawanego lokalu, jak i całego budynku”, co w żaden sposób nie poprawia sytuacji konsumenta. Według Prezesa UOKiK z przywołanego wyrażenia nie wynika co należy rozumieć przez zmiany istotne lub nieistotne. Tym samym Prezes UOKiK nadmienił, iż takie ukształtowanie przedmiotowego wyrażenia może prowadzić do jego dowolnej interpretacji przez (...), co jest niezgodne z art. 385 § 2 k.c., który nakazuje formułować wzorzec umowy w sposób jednoznaczny i zrozumiały. Prezes UOKiK zaznaczył, że postanowienie w obecnym brzmieniu nadal pozostawia (...) możliwości zmiany projektu budynku bez zgody nabywcy.

Prezes UOKiK podniósł, że postanowienie wskazane w pkt. I.2. jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 893 oraz 1480. Jednocześnie, Prezes UOKiK wskazał, iż charakteru kwestionowanego zapisu nie zmienia dodanie do OWU nowego § 13 ust. 3, przyznającego (...)prawo pierwszeństwa do zawarcia umowy o zarząd nieruchomością wspólną. Zdaniem Prezesa UOKiK w kwestionowanym OWU nadal znajduje się postanowienie, przyznające (...)wyłączne prawo do zarządu nieruchomością wspólną przez okres co najmniej 5 lat. Tym sam Prezes UOKiK zaznaczył, że przez pierwsze 5 lat po ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży nabywcy, (...)jest jedynym podmiotem uprawnionym do sprawowania zarządu. Tak ukształtowana klauzula, w ocenie Prezesa UOKiK, uprzywilejowuje (...)względem innych potencjalnych podmiotów zainteresowanych zawarciem umowy o zarząd nieruchomością wspólną. Tym bardziej, jak podkreślił Prezes UOKiK, w praktyce nabywca lokalu zmuszony jest do zawarcia ze (...) umowy o zarząd nieruchomością wspólną.

(decyzja nr (...) z dnia 17 października 2010 roku, k. 3 – 11).

Odwołaniem od powyższej decyzji (...)domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości, względnie uchylenie nałożonej kary pieniężnej i orzeczenie merytoryczne w sprawie zarzucając naruszenie:

1. art. 385 ¹ k.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie i ustalenie, że zapis narusza zbiorowe interesy konsumentów i jest bezprawny,

2. art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik przez uznanie stosowania przez przedsiębiorcę niedozwolonych klauzul umownych wpisanych do rejestru,

3. pominięcie okoliczności, iż zmiany dokonane zostały przez odwołującego w stosowanych przez niego wzorcach umownych jeszcze przed wszczęciem postępowania przez Prezesa UOKiK,

4. naruszenie art. 24 ¹, 26 oraz 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez ich niezastosowanie,

5. naruszenie art. 27 uokik poprzez wydanie decyzji nakazującej zaniechanie praktyk oraz nakładającej karę pieniężną w sytuacji kiedy odwołujący zaprzestał stosowania kwestionowanych zapisów przed wszczęciem postępowania.

Uzasadniając zarzuty odwołujący podniósł, że decyzja Prezesa UOKiK narusza art. 385 ¹ k.c., ponieważ nie uwzględniono w toku postępowania faktu, że odwołujący negocjował zapisy umowne z nabywcami lokali, zarówno podczas podpisywania umów, jak i ich aneksów.

Odnośnie pierwszego spornego zapisu, odwołujący wskazał, iż zarówno w wersji pierwotnej, jak i zmodyfikowanej aneksem, odbiega on od klauzuli wpisanej pod pozycją 1381 rejestru niedozwolonych klauzul umownych. Zdaniem odwołującego w przeciwieństwie do wskazanego zapisu („gdzie cechy wyglądu lokalu, a nawet wielkość poszczególnych pomieszczeń miały zostać określone w projekcie wykonawczym”), w umowie odwołującego określono dokładnie kształt i cechy lokalu, które były znane nabywcom; natomiast wszelkie zmiany wymagały ich zgody. Odwołujący nadmienił, że bez zgody nabywcy mógł on dokonać jedynie nieistotnych zmian.

Odwołujący podkreślił, że uzupełniając sporny zapis aneksem, zdecydowanie zawęził zakres możliwych zmian, gwarantując nabywcom-konsumentom niezmienność cech nabywanego przez nich towaru – lokali mieszkalnych. Tym samym odwołujący stwierdził, że w trakcie budowy niejednokrotnie dochodzi do konieczności dokonania zmian w projektach, zmian de facto kosmetycznych i nie wypływających na cechy sprzedawanego budynku i lokali mieszkalnych, takich jak np. korekta przebiegu instalacji w budynku, wzoru kostki brukowej, dostawcy drzwi lub okien, itp. W ocenie odwołującego, dokonując zmian, które nie powodują zmian przykładowych drzwi lub okien Inwestor nie narusza praw konsumenta, zaś sprzedawany towar ma te cechy użytkowe, które były umówione. Odwołujący nadmienił również, że niemożliwe jest stworzenie zamkniętego katalogu zmian, które wymagają lub nie wymagają zgody nabywcy. W jego ocenie wprowadzony zapis zlikwidował całkowicie możliwość dokonywania zmian przez (...) w zakresie który mógłby ingerować w prawa nabywców lokali. Jednocześnie, (...)wskazała, że konsumenci uzyskali zapewnienie, iż nabywane przez nich mieszkanie będzie odpowiadało ich oczekiwaniom.

W kontekście postanowienia II.2. odwołujący wskazał, że Prezes UOKiK nie zakwestionował samej zasady pierwszeństwa w zawarciu w przyszłości umowy o zarząd, ale stwierdził iż dodany zapis wchodzi w życie po obowiązkowym okresie 5 lat. (...)nie zgodziła się z taką interpretacją, bowiem w jej ocenie nie uwzględniono treści art. 24 ¹, 26 oraz 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z których wynika, że wprowadza się zarząd (...), jako zarząd powierzony i przymusowy, chyba że właściciele lokali postanowią inaczej. Według odwołującego zapis § 13 powoduje, iż w okresie 5 lat od dnia ustanowienia odrębnej własności lokali,(...)może domagać się zawarcia umowy o zarząd nieruchomością wspólną, tylko o ile złoży ofertę zgodną z dyspozycją § 13 ust. 5 tej umowy.

(...)podniosła, iż art. 24 ¹, 26 oraz w szczególności art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych statuuje i wprowadza zasadę zarządu nieruchomością wspólną w budynkach stanowiących współwłasność (...)Jednocześnie, odwołujący podkreślił, że w przedmiotowym budynku (...)jest właścicielem lokalu użytkowego o pow. ok. 1 000 m ² oraz części lokalu garażowego. Tym samym, według odwołującego, zgodnie z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd (...)jest zarządem przymusowym. Zdaniem (...), nawet bez zapisów § 13, miałaby prawo do zarządzania nieruchomością wspólną, niezależnie od woli nabywców lokali.

(odwołanie, k. 13-18).

W odpowiedzi na odwołanie Prezes UOKiK wniósł o jego oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania.

Odnośnie pierwszego stawianego zarzutu Prezesa UOKiK podkreślał istotę „stosowania postanowień wzorców umów”, gdzie wystarczające jest aby przedsiębiorca stworzył konkretny wzorzec i zaproponował zawarcie na jego podstawie umowy z konsumentem. Natomiast czy w wyniku negocjacji wzorzec ten ulegnie zmianie, czy też nie, nie ma już znaczenia. Tym samym Prezes UOKiK zważył, iż stanowi to dalszy etap, którego zaistnienie lub nie zaistnienie, nie wyklucza zastosowania w stosunku do danego przedsiębiorcy art. 24 ust. 1 pkt 2 uokik.

Odnosząc się do zarzutów: 2, 3 i 5 Prezes UOKiK wskazał, że nie kwestionował części postanowienia odnoszącej się do możliwości zmian wnętrza lokalu mieszkalnego, które to zmiany „mogą być dokonane za zgodą Nabywcy wyrażoną na piśmie”. Zdaniem Prezesa UOKiK za nieuprawnione należy uznać przyznanie przedsiębiorcy (autorowi wzorca) uprawnienia do jednostronnej zmiany istotnych cech przedmiotu świadczenia. Jednocześnie, Prezes UOKiK nadmienił, że konsument nabywając lokal mieszkalny ma określone oczekiwania zarówno, co do samego mieszkania, jak i całego budynku. Z tego względu, według Prezesa UOKiK, do istotnych cech przedmiotu świadczenia, które wpływają na decyzję konsumenta, co do zawarcia transakcji z deweloperem, należy przedstawiony przy zawarciu umowy projekt budynku.

Prezes UOKiK zaznaczył, że również nie zasługuje na uwzględnienie uzupełnienie kwestionowanego postanowienia, bowiem wprowadzona zmiana ogranicza, co prawda, zakres uprawnienia do dokonywania zmian w projekcie budynku, jednak nie określa dokładnie przypadków kiedy takie zmiany są możliwe (katalog otwarty). Ponadto, Prezes UOKiK podniósł, iż z postanowienia w brzmieniu obowiązującym od dnia 12 lutego 2009 roku nie wynika jakie zmiany w budynku odwołujący uznaje za „istotne”, a jakie za „nieistotne”, a tym samym uprawniające do jednostronnej zmiany.

Odnośnie drugiego zaskarżonego zapisu, Prezes UOKiK zważył, że przedmiotowe postanowienie w obecnym brzmieniu nadal pozbawia konsumenta swobody wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomością, przyznając odwołującemu wyłączność na zarząd nieruchomością przez okres co najmniej 5 lat.

W nawiązaniu do zarzutu naruszenia art. 24 ¹, 26 oraz 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez ich niezastosowanie, Prezes UOKiK uznał, że nie zasługuje on na uwzględnienie, ponieważ żaden z powołanych przez odwołującego przepisów nie usprawiedliwia zastosowania kwestionowanych postanowień umownych.

(odpowiedź na odwołanie, k. 47 – 51).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W ewidencji przedsiębiorców prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (...)figuruje (...)z siedzibą w W.przy ul. (...), utworzona 27 czerwca 1983 roku. (...)prowadzi działalność polegająca m.in. budowaniu lub nabywaniu budynków w celu ustanowienia odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych i przeniesieniu własności przedmiotowych lokali na konsumentów oraz zarządzaniu nieruchomościami mieszkalnymi.

(dowód: odpis pełny z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego z dnia 20 listopada 2010 roku, nr (...), k. 22-38).

(...) posługuje się wzorcem umowy pod nazwą „Umowa przedwstępna Nr… Sprzedaży lokalu mieszkalnego i ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu” .(wzorzec umowy „Umowa przedwstępna Nr… Sprzedaży lokalu mieszkalnego i ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu” k. 7-15; 23-41 akt administracyjnych)

Postanowieniem Nr (...)z dnia 19 sierpnia 2009 roku Prezes UOKiK wszczął postępowanie w związku z podejrzeniem stosowania przez (...)praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu we wzorcach wykorzystywanych przez (...) postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 ⁴⁵ k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone.

(postanowienie z dnia 19 sierpnia 2009 roku (...), k. 1-6 akt administracyjnych).

W odpowiedzi na zawiadomienie o wszczęciu postępowania, pismem, które wpłynęło do UOKiK w dniu 8 września 2009 roku (...)poinformowała o zmianie kwestionowanych zapisów i przesłaniu nabywcom lokali do podpisania aneksów do zawartych umów, zmieniających zaskarżone przez Prezesa UOKiK postanowienia. Jednocześnie, (...)przekazała dwa wzorce umowne: stary, który obowiązywał w (...)od połowy 2007 roku do lutego 2009 roku oraz nowy obowiązujący od lutego 2009 roku, zawierający zmienione klauzule umowne.

(pismo (...) datowane 26 kwietnia 2009 roku, k. 20-22 akt administracyjnych,

Wzorce umowne, k. 23-41 akt administracyjnych)

Pismem z dnia 2 lipca 2010 roku (...)wskazała, iż nowy wzorzec umowy został wprowadzony wraz z zawarciem pierwszego aneksu do umowy, tj. w dniu 12 lutego 2009 roku, natomiast w stosunku do nowych klientów zmieniony wzorzec stosowany jest od dnia 21 kwietnia 2009 roku. (...) podniosła również, iż na dzień 2 lipca 2010 roku umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży na podstawie stosowanego wzorca umownego zostały zawarte „ze zdecydowaną większością Nabywców”.

Pomimo wezwania Prezesa UOKiK, Spółdzielnia nie przekazała żadnych umów zawartych na podstawie przedmiotowego wzorca umowy.

(wezwanie Prezesa UOKIK z dnia 8 czerwca 2010 roku, k. 53-54 akt administracyjnych; pismo (...)z dnia 2 lipca 2010 roku, k. 58 akt administracyjnych)

W piśmie z dnia 10 sierpnia 2010 roku, w odpowiedzi na wezwanie Prezesa UOKiK, (...)przesłała aneks do umów zawartych przez (...) do dnia 12 lutego 2009 roku oraz pierwsze trzy umowy zawarte na podstawie nowego wzorca umowy.

(wezwanie Prezesa UOKIK z dnia 21 lipca 2010 roku, k. 73-74 akt administracyjnych; pismo (...) z dnia 10 sierpnia 2010 roku, k. 79 akt administracyjnych)

Przychody (...) za 2009 rok wynosiły (...)zł.

(dowód: zeznanie (...) za 2009 rok, k. 59-62 akt administracyjnych).

Prezes UOKiK wydał w dniu 17 października 2010 roku decyzję Nr (...) , w której odniósł się do wzorca umowy o nazwie „Umowa przedwstępna Nr… Sprzedaży lokalu mieszkalnego i ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu”. W zakresie poszczególnych klauzul tego wzorca Prezes UOKiK orzekł na podstawie art. 26 ust. 1 oraz art. 33 ust. 6 uokik, uznając, iż ich stosowanie stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów oraz nakazał zaniechanie stosowania praktyki i nałożył karę pieniężną w wysokości 51 031 zł.

(decyzja nr(...) z dnia 17 października 2010 roku, k. 3 – 11).

Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie dokumentów zgromadzonych w toku postępowania administracyjnego i sądowego. Powyższy materiał dowodowy z uwagi na wzajemną spójność i logiczność uznano za wiarygodny. Sąd oddalił wnioski dowodowe z zeznań świadka, z opinii biegłego z zakresu budownictwa oraz korespondencji z pełnomocnikami nabywców lokali, albowiem okoliczności na jakie wnioski zostały zgłoszone, nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy (co zostanie wykazane poniżej).

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie.

Główny zarzut odwołującego, dotyczący naruszenia art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik, nie znajduje uzasadnienia.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik, praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumenta jest stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone.

Wzorcem umownym są postanowienia umowne w postaci jednostronnie wprowadzonych klauzul umownych, na które konsument nie ma wpływu, zawarte w ogólnych warunkach umów, wzorcach umów, regulaminach umownych.

Pojęcie wzorca umowy jest integralnie związane ze sposobem zawierania umów przez adhezję, czyli przez przystąpienie. O umowach takich mówi się jako o umowach adhezyjnych. Wzorzec umowy zakłada degenerację konsensusu pojmowanego jako zgodę na treść konkretnych postanowień umownych. W kontekście stosowania wzorców umowy dochodzi do narzucenia woli silniejszego – profesjonalisty, co prowadzi do asymetrii w rozkładzie praw i obowiązków. Konsument nie jest pytany o zgodę na treść wzorca; jeśli się nie zgodzi, jego potrzeba gospodarcza związana z zawarciem umowy nie znajdzie zaspokojenia. W umowie zawieranej na podstawie wzorca umownego trudno jest mówić o konsensusie w takim rozumieniu, w jakim występuje on w umowach indywidualnie negocjowanych (E. Łętowska, Europejskie prawo umów konsumenckim, Warszawa 2004, s. 255).

Nie może ujść uwadze, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z wzorcem, ponieważ postanowienia, które Prezes UOKiK uznał za niedozwolone stanowią integralną część wzorca umowy dotyczącego sprzedaży nieruchomości i konsument podpisując umowę zawartą na podstawie wzorca o nazwie: „Umowa przedwstępna Nr… Sprzedaży lokalu mieszkalnego i ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu” akceptuje sporne zapisy.

W przedmiotowej sprawie; pomimo zapewnień odwołującego, iż treść zawieranych umów jest przez niego każdorazowo negocjowana; Sąd wskazuje, że taka argumentacja nie ma znaczenia dla niniejszej sprawy. Korzystanie z wcześniej przygotowanego i posiadanego projektu umowy „Umowa przedwstępna Nr… Sprzedaży lokalu mieszkalnego i ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu” jest właśnie stosowaniem wzorca i w ten sposób (...)narzuca treść zawieranych umów. Należy zaznaczyć, że pojęcie „stosowania” wzorców umów oznacza przyjętą technikę zawierania umów (por. M. Bednarek, Wzorce umów w prawie polskim, Wydawnictwo CH Beck Warszawa 2005, s. 2, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 listopada 2005 roku, sygn. akt VI ACa547/2005, LexPolonica nr 408871, z dnia 24 września 2010 roku, sygn. akt VI ACa 140/2010, LexPolonica nr 2605766). Wystarczy samo korzystanie z wzorca umowy zawierającego postanowienia wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych, aby mówić o stosowaniu postanowień wzorców umów, niezależnie od tego czy przedstawiony wzorzec otwiera możliwość prowadzenia negocjacji. Stosowanie postanowień jest więc ich wprowadzaniem, używaniem, umieszczaniem we wzorcach. Nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy okoliczności, na które mieliby zeznawać wnioskowani świadkowie i opinia biegłego. Niniejsza sprawa dotyczy praktyk opisanych w art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik a nie uznania postanowień wzorca umowy za niedozwolone.

Treść art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy przesądza wyraźnie, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest stosowanie we wzorcu umowy postanowienia umownego, które zostało już wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Przepis ten nie różnicuje przy tym między 1) stosowaniem postanowienia o danej treści przez tego samego przedsiębiorcę, w tym samym wzorcu; 2) stosowaniem wpisanego postanowienia przez tego samego przedsiębiorcę w zmienionym wzorcu.

Uznanie za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów poprzez stosowanie postanowień wzorców umów wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest konsekwencją wprowadzenia systemu kontroli wzorców (art. 479 ³⁸ k.p.c.).

Prezes UOKiK w zaskarżonej decyzji wskazał, że do Rejestru klauzul niedozwolonych, prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zostały wpisane postanowienia wzorców umowy uznanych za niedozwolone na podstawie art. 479 ⁴⁵ k.p.c., będące tożsame z przedmiotowymi klauzulami zakwestionowanymi przez Prezesa UOKiK o brzmieniu:

1) „(...) oświadcza, że zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a Nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjonalny nabywanego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów/tarasów/ogródków oraz usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym.” (wpis nr (...) dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 roku, sygn. akt XVII AmC 126/05),

2) „Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388).” (wpis nr 893 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005 roku, sygn. XVII AmC 86/03). „Kupujący wyraża zgodę na to, aby Zarząd nieruchomością wspólną m.in. Budynkiem, powierzony był do 31.12.2012r. (...) Spółka z o.o.z siedzibą w K.albo innej osobie prawnej lub fizycznej, wskazanej przez (...).” (wpis nr (...)dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20 maja 2008 roku, sygn. akt XVII AmC 107/07),

Odwołujący zarzucił, że zakwestionowane postanowienia nie są tożsame co do treści, skutków prawnych lub zakresu stosowania z postanowieniami wzorców umownych wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone. Jednocześnie Spółdzielnia podniosła, że Prezes UOKiK pominął okoliczność, iż zmiany zostały dokonane przez odwołującego w stosowanych przez niego wzorcach umownych jeszcze przed wszczęciem postępowania przez Prezesa UOKiK. Sąd nie podzielił tej argumentacji.

W ocenie Sądu słuszne jest w tym zakresie stanowisko Prezesa UOKiK, iż dla uznania, że klauzula stanowiąca przedmiot postępowania przez Prezesem UOKiK oraz klauzula wpisana do Rejestru są tożsame w treści, nie jest konieczna identyczność porównywanych postanowień. Zabiegi stylistyczne polegające na przestawieniu szyku zdania, zmianie użytych wyrazów, czy zastosowaniu synonimów, nie eliminują bowiem abuzywnego charakteru danego postanowienia. W celu uznania postanowień za tożsame wystarczy, żeby hipoteza klauzuli kwestionowanej w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów mieściła się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru. Pogląd powyższy należy uznać za ugruntowany również w orzecznictwie. W wyroku z dnia 25 maja 2005 roku (sygn. akt XVII AmA 46/04 )Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazał, iż „nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Głównym czynnikiem przesądzającym powinien być, zdaniem Sądu, cel jakiemu ma służyć kwestionowana klauzula. Jeśli jest on zgodny z celem utworzenia klauzuli uznanej za niedozwoloną, można uznać, iż obie są tożsame. Stanowisko to znalazło potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006 roku (sygn. akt III SZP 3/06), w której Sąd podniósł, iż „stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywołuje takie same skutki, godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru.”.

W związku z powyższym, Prezesa UOKiK prawidłowo stwierdził, iż w celu wykazania bezprawności działań przedsiębiorcy konieczne jest ustalenie, że treść postanowień zawartych w stosowanym przez niego wzorcu umowy mieści się w hipotezach klauzul wpisanych do Rejestru klauzul abuzywnych, a mianowicie kryterium tożsamości stosunków prawnych, których dotyczy klauzula kwestionowana i klauzula wpisana do rejestru, a także kryterium tożsamości treści klauzuli kwestionowanej z treścią klauzuli uznanej przez SOKiK za abuzywną. Badanie tożsamości stosunków prawnych może odbywać się w oparciu o kryterium branży, w jakiej działa przedsiębiorca, który stosuje we wzorcach umowy w obrocie konsumenckim kwestionowane postanowienie umowne oraz w jakiej działał przedsiębiorca, którego postanowienie umowne zostało wpisane do Rejestru. Przy badaniu zaś tożsamości treści klauzuli kwestionowanej z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru należy brać pod uwagę kryterium celu, jakiemu służy kwestionowane postanowienie, kryterium kontekstu umieszczenia w rejestrze, a także kryterium podobieństwa stanu faktycznego, będącego podstawą oceny abuzywności danej klauzuli.

W kontekście pierwszego kwestionowanego postanowienia należy wskazać, że jest ono zbieżne z treścią zapisu wpisanego do Rejestru pod pozycją 1381. W ocenie Sądu, słuszne jest stanowisko Prezesa UOKiK, iż „wprowadzona zmiana ogranicza co prawda zakres uprawnienia do dokonywania zmian w projekcie budynku, jednak nie określa dokładnie przypadków kiedy takie zmiany są możliwe (katalog otwarty)”.

Jednocześnie, Sąd zważył, iż w żaden sposób niniejsza zmiana nie poprawia sytuacji konsumenta, bowiem nie wynika z niej jakie zmiany uznaje się za istotne lub nieistotne. Takie ukształtowanie może prowadzić do dowolnej interpretacji zapisu, a tym samym w dalszym ciągu uprawniając do jego jednostronnej zmiany. W procesie budowy budynku i lokalu mieszkalnego, konsument ma zatem w takim przypadku bardzo ograniczone możliwości kwestionowania zmian wprowadzających jednostronnie przez odwołującego. O tym jakie zmiany są istotne, a jakie nieistotne winno być jasno i jednoznacznie sformułowane we wzorcu umownym.

Kolejna klauzula, zawarta w pkt. I.2. sentencji decyzji, zdaniem Sądu jest tożsama z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 893 oraz 1480. Klauzula dotycząca (nawet po dokonanej modyfikacji) narzucenia przez (...)nabywcom lokali mieszkalnych, członkom powstającej wspólnoty mieszkaniowej, osoby, która będzie pełnić funkcję zarządcy nieruchomości przez okres 5 lat, rażąco narusza interes konsumentów, albowiem pozbawia konsumenta swobody wyboru zarządcy i zmusza do korzystania z usług odwołującego. Dopiero po 5-letnim okresie inne podmioty zostają dopuszczone do składania ofert na zarząd. Należy w tym miejscu wskazać, że § 13 ust. 1 oraz § 13 ust. 3 regulują dwie rozłączne materia. Pierwszy z przepisów normuje kwestie związane z okresem (5-letnim) zarządu wykonywanego przez odwołującego po zakończeniu procesu inwestycyjnego i nabyciu mieszkań przez nabywców. Natomiast druga regulacja stanowi o uprzywilejowanej roli (...) w procedurze wyboru zarządcy nieruchomości wspólnej. Prezes UOKiK słusznie zauważył, że rozłączność powyższych materii uniemożliwia, bez żadnych dodatkowych wskazówek, interpretacje przedmiotowych przepisów w sposób, w jaki robi to odwołujący.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 24 ¹, 26 oraz 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez ich niezastosowanie trzeba nadmienić, że w myśl z art. 27 ust. 2 wskazanej ustawy istotnie spółdzielnia sprawuje z mocy ustawy tzw. zarząd powierzony, pod warunkiem, że jest ona właścicielem choćby jednego z lokali w budynku wspólnym. Zgodnie z twierdzeniami odwołującego, taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie i po zakończeniu procesu inwestycyjnego i sprzedaniu wyodrębnionych lokali (...)powinna nabyć, na mocy art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, prawo do zarządu powierzonego. Jednakże nie oznacza to, że (...)nie może być go pozbawiona. Zgodnie bowiem z art. 24 ¹ tejże ustawy większość właścicieli lokali może na zasadach określonych w tym przepisie poddać zarząd nieruchomością wspólną pod rygor ustawy o własności lokali, co w praktyce oznacza zniesienie zarządu powierzonego. Z kolei art. 26 stanowi, że w przypadku gdy spółdzielnia przestanie być właścicielem jakiegokolwiek lokalu w nieruchomości wspólnej, wówczas automatycznie następuje zmiana rygoru prawnego, odnoszącego się do zarządu na rygor określony w ustawie o własności lokali, powodując jednoczesną dezaktywację zarządu powierzonego (...).

W konsekwencji powyższego należy uznać, że Prezes UOKiK trafnie przyjął, iż odwołujący stosował postanowienia wzorców umów analogiczne w swej treści do wpisanych do rejestru wzorców umownych uznanych za niedozwolone, co stanowiło praktykę przeciwko zbiorowym interesom konsumentów, określoną w art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik.

Nietrafiony jest również zarzut odwołującego dotyczący naruszenia art. 27 uokik. W myśl przepisu art. 27 ust. 1 uokik nie wydaje się decyzji, o której mowa w art. 26, jeżeli przedsiębiorca zaprzestał stosowania praktyki, o której mowa w art. 24 uokik. Ustęp 2 przywołanego przepisu przewiduje natomiast, że w przypadku określonym w ust. 1 Prezes Urzędu wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania.

W niniejszym przypadku nie została spełniona przesłanka zamieszczona w art. 27 ust. 1 uokik. Ze zgromadzonych materiałów wynika bowiem, że odwołujący dokonał zmiany przedmiotowych postanowień jeszcze przed wszczęciem postępowania przez Prezesa UOKiK, jednakże mylnie sądząc, że wprowadzone modyfikacje są zgodne z prawem. Należy w tym miejscu wskazać, że ze względu na powyższą okoliczność, (...) nawet nie złożyła stosownej deklaracji w zakresie zobowiązania się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom., a tym bardziej nie wprowadziła do stosowanego wzorca odpowiednich zmian.

Sąd podzielił stanowisko Prezesa UOKiK, iż nałożona kara pieniężna w sposób adekwatny uwzględnia okoliczności niniejszej sprawy oraz ustalenie wysokości kary pieniężnej biorąc za podstawę cały przychód osiągnięty w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Pod pojęciem przychodu zgodnie z art. 4 pkt 15 uokik rozumie się przychód uzyskany w roku podatkowym poprzedzającym dzień wszczęcia postępowania na podstawie ustawy, w rozumieniu obowiązujących przedsiębiorcę przepisów o podatku dochodowym. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku od osób prawnych (Dz.U.2011.74.397 t.j.) reguluje opodatkowanie podatkiem dochodowym dochodów osób prawnych i spółek kapitałowych w organizacji. Zgodnie z art. 7 ustawy o podatku od osób prawnych co do zasady przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; tylko w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22 ustawy, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Fakt, że w spółdzielniach następuje rozdzielenie dochodów na podlegające opodatkowaniu i nie podlegające opodatkowaniu nie uzasadnia przyjęcia podziału przychodów i odstąpienia od wymierzenia kary. Z faktu rozdzielenia dochodów spółdzielni nie można wyprowadzać wniosku, że do obliczeń kary należy przyjąć przychód z działalności nie zaliczanej do gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów określa jaka jest istota i cele kary, mianowicie są one rodzajem sankcji służących ochronie konkurencji i spełniają funkcję represyjna i prewencyjną; nie mają charakteru danin publicznoprawnych, a stanowią sankcje administracyjne.

Z tych względów odwołanie należało oddalić jako bezzasadne na podstawie art. 479 ^31a § 1 k.p.c.

Uznając odwołującego za przegrywającego sprawę stosownie do przepisu art. 98 k.p.c. w związku z art. 98 § 3 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. zaliczono do niezbędnych kosztów procesu poniesionych przez Prezesa UOKiK wynagrodzenie radcy prawnego należne stosownie do § 14 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. 2002r., Nr 163, poz. 1349 ze zm.) w wysokości 360 zł.

SSO Jolanta de Heij - Kaplińska