Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 sierpnia 2015 roku

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie, Wydział III Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Ewa Dietkow

Protokolant: Kinga Kwaśniewska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 sierpnia 2015 roku w W.

sprawy z powództwa Gminy Miejskiej L.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości ul. (...) w L.

o ustalenie nieistnienia uchwał Nr(...)/2014, Nr (...), Nr (...) i Nr (...) w części z 24 marca 2014 roku

1.  powództwo oddala;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 197,00 PLN (sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

III C 771/14

UZASADNIENIE

W pozwie z 21 maja 2014 roku powódka Gmina Miejska L. wnosiła o ustalenie nieistnienia uchwal nr (...), nr (...), nr (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości ul. (...) w L. podjętych w trybie mieszanym tzn. częściowo na zebraniu w dniu 24 marca 2014 roku, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów właścicieli oraz o ustalenie nieistnienia w części uchwały nr (...)/2014 - § 1, § 2, § 3 właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości ul. (...) w L. podjętych w trybie mieszanym tzn. częściowo na zebraniu w dniu 24 marca 2014 roku, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów właścicieli, a ponadto o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu z wyodrębnieniem kosztów zastępstwa prawnego według sześciokrotnej stawki opłaty minimalnej.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w L. wnosiła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki kosztów procesu z zastosowaniem sześciokrotnej stawki opłaty minimalnej.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W budynku wielomieszkaniowym położonym na nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w L. wyodrębnionych zostało 66 lokali stanowiących odrębną własność należącą do właścicieli oraz 34 lokale niewyodrębnione, stanowiące własność powódki – dowód – wpisy w księgę wieczystą k. 15-44. Powierzchnia łączna lokali należących do powódki wynosi 1457,70 m ^{( 2)}, a całkowita powierzchnia budynku 4366 m ^{( 2)} – okoliczność bezsporna. Według stanu na dzień 24 marca 2014 roku udział powódki w częściach wspólnych budynku wynosił 0,3339, a udział właścicieli wyodrębnionych lokali 0,6656, łącznie 0,9995 i nie stanowił 1 – dowód – wykaz sporządzony przez zarządcę na podstawie wpisów do ksiąg wieczystych k. 138-139, 159-160. Właściciele lokali, których łączny udział w nieruchomości wspólnej wynosił 0,2829 zwrócili się 15 marca 2014 roku do Zarządu pozwanej z żądaniem określenia zasad głosowania nad wszystkimi uchwałami przewidzianymi w porządku dziennym zebrania właścicieli planowanego na dzień 24 marca 2014 roku, że na każdego właściciela przypada jeden głos – dowód – wniosek k. 137-137verte. W dniu 15 marca 2014 roku Zarząd pozwanej zawiadomił właścicieli o zwołaniu zebrania sprawozdawczego 24 marca 2014 roku, do zawiadomienia dołączył proponowany porządek zebrania, sprawozdanie finansowe pozwanej za okres 1 stycznia 2013 roku do 31 grudnia 2013 roku oraz projekty 11 uchwał – dowód – zawiadomienie z załącznikami doręczone powódce k. 47-50verte. Projektowana uchwała Nr (...)/2014 miała treść: „Działając na podstawie przepisów art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 roku Nr 80 poz. 903 z późn. zm.) i w oparciu o wniosek właścicieli lokali posiadających łącznie ponad 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, wprowadza się zasadę, iż na zebraniu w dniu 24 marca 2014 roku uchwały zapadają zgodnie z zasadą, że na każdego właściciela przypada jeden głos – w głosowaniach nad wszystkimi uchwałami przewidzianymi w porządku dziennym zebrania” – dowód – projekt uchwały k. 49. W zebraniu właścicieli 24 marca 2014 roku wzięło udział 21 właścicieli, w tym 2 właścicieli posiadających 5 pełnomocnictw – 5 głosów i 3 pełnomocnictwa udzielone zarządcy – 3 głosy, łącznie 29 głosów, na 65 wszystkich uprawnionych do głosowania – dowód – protokół zebrania k. 156. Pozostałe głosy właścicieli w ilości 21 uzupełniono w drodze indywidualnego ich zbierania, które rozpoczęto 25 marca 2014 roku, a zakończono 30 marca 2014 roku – dowód - protokół zebrania k. 156. Łącznie głosowało 50 właścicieli – dowód - protokół zebrania k. 156. Powódka domaga się ustalenia nieistnienia uchwał: Nr (...)/2014 w sprawie zmiany zasad głosowania nad uchwałami właścicieli, która postanawiała, że wszystkie uchwały przewidziane w porządku zebrania w dniu 24 marca 2014 roku zapadają zgodnie z zasadą, że na każdego właściciela przypada jeden głos, uchwałę Nr (...)/2014 w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi pozwanej, uchwałę Nr (...)/2014 w sprawie udzielenia absolutorium Zarządcy pozwanej E. N., części uchwały Nr (...)/2014 tj. § 1 w sprawie uchwalenia na okres od 1.04.2014 do 31.03.2015 wysokości zaliczki na koszty utrzymania zarządu nieruchomością wspólną, § 2 w sprawie uchwalenia wysokości stawki na fundusz remontowy, § 3 w sprawie stawek opłat za centralne ogrzewanie lokalu w budynku, opłat za podgrzewanie wody użytkowej w budynku oraz opłat za dostawę paliwa gazowego do budynku – bezsporne. Pisemne zawiadomienie o podjętych uchwałach objętych porządkiem zebrania 24 marca 2014 roku powódka otrzymała 7 kwietnia 2014 roku – okoliczność bezsporna. W pozwie powódka podkreślała, że suma udziałów w nieruchomości wspólnej jest równa 1, a ponadto większość udziałów nie należy do jednego właściciela, a zatem nie zachodziły okoliczności objęte przepisem art. 23 ust. 2a uwl.

Sąd Okręgowy dokonał następującej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i zważył co następuje:

Sąd jest związany wskazaną przez powoda podstawą faktyczną i prawną powództwa.

Zgodnie z treścią przepisu art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 roku Nr 80 poz. 903 ze zm.) powództwo właściciela lokalu, który skarży uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Tak więc właściciel lokalu jest ograniczony w prawie wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ale także o ustalenie jej nieistnienia 6 tygodniowym terminem zawitym prawa materialnego, liczonym od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli. Powódka zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali zachowała 6 tygodniowy termin od daty zawiadomienia jej o treści uchwały tj. od 7 kwietnia 2014 roku do żądania ustalenia jej nieistnienia. Okoliczność ta nie była w sprawie kwestionowana.

Przepis art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali przewiduje obowiązywanie zasady „jeden właściciel - jeden głos” wówczas, gdy z żądaniem w tym przedmiocie wystąpią właściciele lokali mający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, przy spełnieniu dodatkowego warunku, a mianowicie, gdy:

1) suma udziałów związanych z lokalami w danej nieruchomości wspólnej nie jest równa 1

albo

2) większość udziałów należy do jednego właściciela lub

3) oba te warunki są spełnione łącznie.

Powódka choć początkowo zaprzeczała, aby suma udziałów w nieruchomości wspólnej była inna niż 1, ostatecznie nie podważała wykazu lokali wyodrębnionych wg. stanu na dzień 24 marca 2014 roku sporządzonego przez zarządcę według wpisów do ksiąg wieczystych, nie przedstawiła zarzutów do wykazanego przez zarządcę jej udziału w nieruchomości wspólnej. Do obowiązków zarządcy, zgodnie z art. 29 ust. 1b ustawy o własności lokali, należy między innymi prowadzenie i aktualizowanie spisu właścicieli i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem zgodnie z tym wykazem, sporządzonym na datę 24 marca 2014 roku, udział powódki w nieruchomości wspólnej nie wynosi 0,3344, a 0,3339 i łącznie z udziałami właścicieli 0,6656 ogółem stanowi 0,9995. Tak więc suma udziałów związanych z lokalami w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1. Wbrew poglądom powódki zachodził warunek określony w art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali pozwalający wystąpić właścicielom mającym łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej z żądaniem wprowadzenia głosowania nad określonymi uchwałami według zasady jeden właściciel – jeden głos. Żądanie to właściciele mający 0,2829 udziałów, a więc więcej niż 1/5 złożyli do planowanego na 24 marca 2014 roku zebrania i proponowanych do podjęcia na tym zebraniu uchwał. Projekty uchwał były wszystkim właścicielom znane, co wynika z dostarczonego powódce zawiadomienia wraz z tymi projektami, szczególnie w projekcie uchwały Nr 1/2014 była już mowa o tym właśnie żądaniu właścicieli. Jeżeli spełnione są przesłanki określone w art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, zasada, według której na każdego właściciela przypada jeden głos obowiązuje bez potrzeby podejmowania w tym celu specjalnej uchwały - tak wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 7 października 2005 roku sygn. akt IV CK 129/05, LEX nr 169696. Nie ma racji powódka twierdząc, że podjęcie uchwały było wymagane i uchwała powinna być głosowana większością udziałów. Zdaniem Sądu wystarczyło żądanie właścicieli, którzy mieli więcej niż 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, aby wszystkie uchwały od 1 do 11 podjęte i na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów były głosowane zgodnie z tym żądaniem. Wprawdzie właściciele w żądaniu omyłkowo powołali się na art. 23 ust. 2 zamiast art. 23 ust. 2a ustawy, ale nie znaczy to, że żądanie właścicieli, których udziały wynosiły 0,2829 istotnie dotyczy ust. 2. Już bowiem w projekcie uchwały wyraźnie przywołano prawidłową podstawę tj. art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali. Ta pomyłka właścicieli zaważyła na argumentacji powódki, która podnosiła, że zasadę głosowania jeden właściciel jeden głos wspólnota mieszkaniowa może wprowadzić podejmując uchwałę większością udziałów o takim sposobie liczenia głosów w konkretnej sprawie lub sprawach, zasada ta może być także przyjęta w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy. Powódka przyjęła błędne założenie, nie zauważając, że gdyby właściciele mieli podejmować uchwałę co do głosowania właścicielskiego większością głosów w trybie art. 23 ust. 2, to nie byłoby potrzebne żądanie właścicieli posiadających więcej niż 1/5 udziałów. Ponadto powódka nie zwróciła uwagi na treść uchwały Nr 1/2014, która wyraźnie odwołuje się do art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali. Te dwa przypadki wprowadzenia głosowania według zasady jeden właściciel jeden głos różnią się, gdyż pierwszy – art. 23 ust. 2 wymaga przyjęcia uchwały głosowanej większością udziałów, a drugi – art. 23 ust. 2a w ogóle uchwały nie wymaga. Zasada, według której na każdego właściciela przypada jeden głos po prostu obowiązuje.

Bez wątpienia właściciele w treści żądania wyraźnie powołali się na wszystkie uchwały przewidziane w porządku dziennym planowanego na 24 marca 2014 roku zebrania. Sąd w niniejszej sprawie podziela pogląd Sądu Najwyższego z wyroku z 3 kwietnia 2008 roku, sygn. akt II CSK 605/07, LEX nr 500179: „odstępstwo od „udziałowego” sposobu głosowania i to „na każde żądanie” właścicieli oznacza konieczność bliższego określenia materii, w której mogłoby nastąpić głosowanie w sposób przyjęty w art. 23 ust. 2a u.w.l. Określenie takie powinno znaleźć się w treści żądania skierowanego do zarządu wspólnoty. Nie ma zasadniczych powodów ku temu, aby omawianemu „żądaniu” właścicieli odmawiać cech oświadczenia woli (art. 60 k.c.). W rezultacie będą miały do niego zastosowanie odpowiednie reguły interpretacji oświadczeń woli przewidziane w art. 65 k.c.”. Żądanie właścicieli zostało złożone na piśmie, choć ustawa wyraźnie formy pisemnej nie przewiduje. Skoro jednak żądanie ma formę pisemną, to sens oświadczenia ustala się, przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu. Tekst zaś wyraźnie odwołuje się do wszystkich uchwał przewidzianych w porządku dziennym zebrania planowanego na 24 marca 2014 roku. Prawidłowa wykładnia takiego żądania nie może pomijać także tego, że żądającym właścicielom znane były wszystkie projekty uchwał, które miały być głosowane na zebraniu, a więc odwoływali się do konkretnych uchwał. W tej sytuacji powódka nie ma racji podnosząc, że nie określono w ogóle materii (uchwał), które miałyby być poddane głosowaniu „właścicielskiemu”.

Powódka domagając się ustalenia nieistnienia uchwał ma interes określony w art. 189 k.p.c., gdyż jako członek Wspólnoty Mieszkaniowej ma interes prawny w rozumieniu powołanego przepisu w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieistnienia uchwał. To czy uchwały zostały skutecznie podjęte czy też nie ma znaczenie dla praw i obowiązków powódki jako członka Wspólnoty Mieszkaniowej. Sąd ocenił zarzuty powódki jako niezasadne, ustalił, że zaskarżone uchwały są istniejące, zostały podjęte jako ważne, z zachowaniem warunków określonych w art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali.

To wszystko mając na uwadze sąd orzekł jak w sentencji.

O kosztach sąd orzekł na mocy art. 98 § 1 k.p.c., art. 99 k.p.c. w związku z art. 98 § 3 k.p.c., na które składa się wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w wysokości przewidzianej w § 10 ust. 1 pkt 1 w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn. Dz. U. z 2013 roku poz. 490) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa.