Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód M. L. wniósł o uznanie za niedozwolone i zakazanie wykorzystywania w obrocie z konsumentami następujących postanowień wzorców umowy o nazwach „Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz „Umowa przedwstępna sprzedaży miejsca garażowego” stosowanych przez pozwaną (...) Sp. z o.o. w W.:

1.  § 15 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 15 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści „sprzedawca ma prawo przenieść prawa i obowiązki (cesja) wynikające z niniejszej Umowy na osoby trzecie o czym poinformuje Kupującego”

2.  § 6 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” o treści: „w przypadku, gdy Kupujący nie stawi się na termin odbioru „pousterkowego” lub stawi się, ale odmówi odbioru mimo braku wad Sprzedawca dokona samodzielnie odbioru lokalu przesyłając Kupującemu protokół odbioru, zaś Kupujący nie ma prawa uchylić się od skutków prawnych tak dokonanego odbioru ani domagać się ponownego dokonania czynności odbioru w jego obecności”

3.  § 6 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści: „w przypadku, gdy Kupujący nie stawi się lub stawi się, ale odmówi odbioru mimo braku wad Sprzedawca dokona samodzielnie odbioru miejsca parkingowego przesyłając Kupującemu protokół odbioru, zaś Kupujący nie ma prawa uchylić się od skutków prawnych tak dokonanego odbioru ani domagać się ponownego dokonania czynności w jego obecności”

4.  § 8 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 8 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści „w przypadku zmiany stawek podatku VAT przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego ceny ulegną zmianie stosownie do zmiany stawki podatku VAT wg stanu obowiązującego w dniu podpisywania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego”

5.  § 11 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 11 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści „Kupujący może w terminie do dnia 30 czerwca 2009 roku odstąpić od Umowy bez podania powodów, z zastrzeżeniem, że w takim przypadku ciąży na nim obowiązek zapłaty Sprzedawcy kwoty odstępnego wynoszącego 15% (słownie: piętnaście procent) ceny lokalu. Kwota odstępnego płatna będzie w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia doręczenia Sprzedawcy oświadczenia Kupującego o odstąpieniu od niniejszej Umowy. Sprzedawcy służy w takim przypadku prawo potrącenia wierzytelności, służących wzajemnie stronom”

6.  § 11 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” o treści „Sprzedawca może odstąpić od niniejszej Umowy, w drodze jednostronnego oświadczenia woli złożonego Kupującemu na piśmie i przesłanego mu listem poleconym, w przypadku, gdy Kupujący dwukrotnie nie przystąpi do umowy sprzedaży, o której mowa w § 7 ust. 1. W tej sytuacji Sprzedawca może również – niezależnie od wykonania zastrzeżonego wyżej prawa odstąpienia – obciążyć Kupującego karą umowną w wysokości 15% (piętnaście procent) ceny lokalu, płatną w terminie 7 (siedmiu) dni od daty doręczenia wezwania do zapłaty. Sprzedawca ma prawo potrącić wartość kary umownej z wierzytelności Kupującego z tytułu zwrotu zapłaconej części ceny. Kupujący ma obowiązek opróżnić lokal ze wszystkich swoich rzeczy oraz rzeczy osób trzecich w terminie 14 dni od dnia doręczenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Ponadto kupujący ma obowiązek zapłaty za korzystanie z lokalu kwoty 2500 złotych (dwa tysiące pięćset złotych) za każdy rozpoczęty miesiąc od dnia wydania lokalu do dnia jego zwrotu”

7.  § 11 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 11 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści „Kupujący oświadcza, że jest świadom, że tak wysokie kary umowne opisane w niniejszym paragrafie są spowodowane specjalną ofertą Sprzedawcy w zakresie płatności tylko dwóch rat ceny, co jest bardzo korzystne dla Kupującego. Powyższe wiąże się z dużo większym obciążeniem finansowym Sprzedawcy przy realizacji niniejszej umowy, niż standardowych umów podpisywanych przez innych klientów Sprzedawcy. Kupujący oświadcza, ze świadomie zrezygnował ze standardowej umowy Sprzedawcy i wyraża zgodę na taką wartość kar umownych.”

W uzasadnieniu powód podał, że postanowienie zawarte w § 15 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 15 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” w świetle art. 385 ³ pkt 5 kc oraz wyroku WSA z 4 marca 2004r. (sygn. akt II SA 1603/2003) stanowią niedozwolone klauzule umowne, albowiem zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umów bez zgody konsumenta.

W odniesieniu do postanowienia § 6 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 6 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” powód podniósł, że stanowią postanowienie, o którym mowa w art. 385 ³ pkt 11 kc. Postanowienie to zawiera ograniczenia uprawnień konsumenta. W myśl zakwestionowanego postanowienia o terminie odbioru „pousterkowego” klient zostanie powiadomiony z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, w tym przez faks bądź listownie. Takie zawiadomienie mogłoby nie dotrzeć do konsumenta na czas, który w takiej sytuacji zostałby pozbawiony możliwości żądania powtórnego przeprowadzenia odbioru lokalu – tym razem w jego obecności.

Powód zarzucił, iż postanowienia zawarte w § 8 ust. 2 i ust. 3 Umów przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego i miejsca garażowego są postanowieniami, o których mowa w art. 385 ³ pkt 20 kc, albowiem wyłącznie na kupującego zostało przerzucone ryzyko związane ze zmianą stawki podatku od towarów i usług skoro cenę za lokal płaci kupujący.

Postanowieniom § 11 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” i § 11 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” powód zarzucił, że, przewidują odstępne, którego wysokość jest rażąco wygórowana i że naruszają zasadę ekwiwalentności świadczeń stron umowy, kupujący bowiem zobowiązany jest do zapłaty odstępnego w terminie 7 dni, natomiast zgodnie z § 12 ust. 2 pozwana jest obowiązana do zwrotu kwoty pozostałej po potrąceniu wysokości odstępnego w terminie 45 dni od daty wygaśnięcia umów.

Postanowieniu § 11 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” powód zarzucił, że przewiduje karę umowną rażąco wygórowaną. Poza tym postanowienie § 11 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” zastrzega dla pozwanej rażąco wygórowane wynagrodzenie za korzystanie z lokalu w wysokości 2500 zł.

(...) Sp. z o.o. w W. (pozwana) w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów sądowych wg norm przepisanych.

W odniesieniu do § 11 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 11 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” pozwana podniosła, że należy je rozpatrywać uwzględniając całokształt postanowień dotyczących ceny i warunków jej zapłaty. Pozwana podniosła, że zakwestionowane postanowienie tak rozpatrywane dotyczy głównych świadczeń stron umowy. Pozwana wskazała, że zgodnie z art. 4 ust. 2 Dyrektywy Rady Wspólnot (...) z 5 kwietnia 1993r. ocena nieuczciwego charakteru warunków nie dotyczy ani określenia głównego przedmiotu umowy, ani relacji ceny i wynagrodzenia, a w niniejszym przypadku została wyraźnie i wprost wskazana owa relacja, tj. zależność pomiędzy świadczeniem ceny (wynagrodzenia) a odstępnym z tytułu odstąpienia od umowy.

Pozwana podniosła, że wysokości ustalonego odstępnego nie można uznać za wygórowane, albowiem w niniejszej sprawie po minimalnej (15%) wpłacie w momencie zawierania umowy lokal był wyłączony ze sprzedaży przez 1,5 roku. W ocenie pozwanej, zasady odpowiedzialności finansowej konsumenta ukształtowane w przedmiotowym wzorcu umownym są porównywalne z kosztami i ryzykiem pozwanej

W odniesieniu do postanowienia zawartego w § 6 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” pozwana podniosła, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną, do której wykładni należy stosować przepisy ogólnej części zobowiązań kc oraz co do poszczególnych elementów odpowiednio przepisy części szczegółowej. Jako umowa rezultatu jest podobna do umowy o dzieło, umowa deweloperska (przedwstępna) zawiera również elementy umowy o roboty budowlane, w szczególności w zakresie przedmiotu umowy - lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego (itp.) oraz przepisy dot. rękojmi. Jednym z elementów (essentialia negotii) umowy o roboty budowlane jest obowiązek inwestora (w niniejszym przypadku odpowiednio - kupującego) odbioru robót i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Od momentu odbioru robót liczą się również terminy rękojmi. Odbiór robót jest więc jednym z głównych obowiązków kupującego względem sprzedawcy (art. 647 ¹ k.c.). W ocenie pozwanej sposób wezwania kupującego (pisemne, z 7 dniowym wyprzedzeniem, dwukrotnie) jest rzetelny i przyjęty w stosunkach tego rodzaju. Fax natomiast nie jest formą pisemną. Wezwania są doręczane na adresy wskazane w kompilacji pisma, sposób zatem doręczeń jest wiec określony korzystniej dla kupującego, niż wynika to z zasad ogólnych kpc. Dokonanie odbioru lokalu nie pozbawia kupującego zgłaszania uprawnień z tytułu rękojmi za wady lokalu.

W odniesieniu do postanowienia zawartego w § 8 ust. 3 „Umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 8 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” pozwana podniosła, że nie są to klauzule rewaloryzacyjne, wskazała, że stawka VAT dotyczy jedynie ceny brutto za lokal, którą kupujący powinien uiścić w dniu zawarcia umowy, cena netto za lokal jest natomiast stała i nie jest uzależniona od wzrostu stawek VAT na materiały budowlane czy wzrost odpowiednich wskaźników określanych przez GUS. Istotą podatku od towarów i usług, jako podatku pośredniego, jest to, jego ciężar ponosi nabywca - konsument. Nie znajduje zatem żadnego uzasadnienia twierdzenie powoda, że obowiązek w postaci uiszczenia tego podatku w ustawowej wysokości i chwili nabycia lokalu (zawarcia umowy notarialnej przenoszącej własność) stanowi niedozwoloną klauzulę umowną, skoro jest on zdeterminowany i wynika wprost z przepisów prawa. Poza tym, w ocenie pozwanej, zapis ten jest zgodny z art. 536 kc, zgodnie z którym cena może zostać określona poprzez wskazania podstaw do jej określenia.

W odniesieniu do postanowienia zawartego w § 11 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” pozwana podniosła, że zastrzeżona kara umowna nie jest rażąco wygórowana i znajdą tu również zastosowanie argumenty podniesione przez pozwaną w odniesieniu do § 11 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 11 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego”. Pozwana podniosła, że wysokość kary zdeterminowana jest czasem trwania stosunku prawnego wynikającego z umowy zobowiązującej. Pozwana rozpoczęła sprzedaż lokali na początku 2007 r. W listopadzie 2007 r. zawarła z powodem dwie umowy zobowiązujące do wybudowania lokalu i jego sprzedaży (na lokal mieszkalny i lokal garażowy). Kwota kary umownej musi pokryć szkodę, jaką pozwana poniosła w wyniku półtoraczonego wyłączenia lokalu spod sprzedaży, oraz pozbawienia możliwości zawarcia umowy przedwstępnej z innym klientem w okresie korzystnym dla dewelopera, tj. w 2007 r. Szkoda ta, wobec spadku cen i podaży na rynku nieruchomości z pewnością przewyższa wartość kary umownej zastrzeżonej w umowie.

W odniesieniu do postanowienia zawartego § 11 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 11 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” pozwana podniosła, że nie narusza przepisów o niedozwolonych klauzulach umownych. Treść postanowienia jest jednoznaczna, a jej zadaniem jest dodatkowo zwrócenie uwagi konsumenta na wysokość kary z tytułu odstąpienia od umowy. Jest bowiem naturalną, marketingową praktyką przedsiębiorcy fakt, że zwraca klientowi uwagę na przyjęte rozwiązania i powiązania w treści umowy. Sformułowanie nie jest wprowadzające w błąd, z uwagi na oczywisty aspekt korzystnego rozłożenia ciężaru ekonomicznego przez okres realizacji inwestycji.

W odniesieniu do postanowienia zawartego § 15 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 15 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” pozwana podniosła, że w niniejszej sprawie nie zachodzą okoliczności, które uzasadniałyby odmowę przyjęcia świadczenia od innego inwestora. W niniejszym przypadku nie można mówić o osobistych przymiotach wykonującego dzieło, od których byłaby zależna jego wartość dla kującego, ściśle osobistego charakteru zobowiązania, czy szczególnego interesu dłużnika. W odniesieniu do sytuacji kupującego jego prawa i obowiązki nie ulegają żadnej zmianie.

Pozwana podkreśliła, że cała umowa, a szczególnie sposób płatności oraz wysokość kar umownych była poddawana negocjacjom. Przykładowo podała, że 3 lipca 2009 r. została zawarta z M. J. umowa przedwstępna na sprzedaż lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym, w których strony określiły inny sposób płatności (w systemie 50% -50%), co spowodowało ograniczenie kar umownych przewidzianych w § 11 umów do 10%.

Pozwana podniosła ponadto, ze brak jest przesłanek uznania za niedozwolone i nakazanie niestosowania zakwestionowanych postanowień wobec:

- braku wykazania przesłanki indywidualnego nieuzgodnienia,

- braku wykazania przesłanki formułowania praw i obowiązków w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami,

- braku wykazania przesłanki rażącego naruszenia interesów konsumenta,

- braku możliwości uznania zapisów dot. świadczeń głównych za niedozwolone klauzule umowne,

- braku możliwości uznania za nie równoważne zapisy dotyczące kar umownych przewidzianych w umowie.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny w sprawie:

Powód M. L. zawarł w dniu 22 listopada 2007r. z pozwaną „Umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego Nr (...)” (k. 8-18) oraz „Umowę przedwstępną sprzedaży miejsca garażowego Nr (...)” (k.24-33).

(...) Sp. z o.o. w W. (pozwana) jest spółką celową założoną dla realizacji inwestycji (...) (odpowiedź na pozew, k. 40). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej pozwana prowadzi sprzedaż lokali w w/w inwestycji, posługując się wzorami umów przedwstępnych (okoliczność przyznana przez pozwaną, k. 40). Sąd ustalił, że pozwana posługuje się wzorami umów o nazwach: „Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego (...)” (k. 8-18), „Umowa zobowiązująca” (k.53-59, 60-66), „Umowa zobowiązująca do wybudowania miejsca parkingowego w garażu wewnątrz budynku oraz do sprzedaży odpowiadającego temu miejscu parkingowemu udziału we współwłasności lokalu – garażu” (k. 77-87), „Umowa zobowiązująca do wybudowania lokalu mieszkalnego oraz do ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży tego lokalu” (k. 89-100). Treść tych dokumentów daje podstawy do ustalenia, że pozwana posługuje się szablonami zapisanymi na elektronicznym nośniku, w którym przy zawieraniu konkretnej umowy wpisuje dane indywidualizujące transakcję, tj. dane dotyczące klienta oraz nieruchomości, wszystkie inne zapisy pozostają bez zmian. Po czym taka „uzupełniona” umowa jest drukowana i przedstawiana do podpisu konsumentom.

Sąd ustalił, że w załączonych do akt umowach:

- umowa z 22 listopada 2007r. (k. 48) sprzedaży lokalu mieszkalnego,

- umowa z 22 listopada 2007r. (k. 24) sprzedaży miejsca parkingowego

§ 9 określa raty i terminy płatności.

I rata płatna do 20 grudnia 2007r. – 15% ceny lokalu, II rata płatna do 31 października 2007r. – 85% ceny lokalu.

§ 11 ust. 2 określa prawo kupującego do odstąpienia od umowy bez podania powodów do 30 czerwca 2009r. za odstępnym w wysokości 15% ceny lokalu.

§ 11 ust. 3 określa prawo sprzedawcy do odstąpienia od umowy z powodu nie przystąpienia przez kupującego do zawarcia umowy i prawo do żądania od kupującego kary umownej w wysokości 15% ceny lokalu.

- umowa z 25 lipca 2007r. (k. 89) zobowiązująca do wybudowania lokalu mieszkalnego,

- umowa z 27 lipca 2007r. (k. 77) zobowiązująca do wybudowania miejsca parkingowego,

§ 9 określa raty i terminy płatności.

I rata płatna do 1 sierpnia 2007r. i 9 następnych do 31 września 2009r. w wysokościach 10% ceny lokalu i garażu,

§ 11 ust. 2 określa prawo kupującego do odstąpienia od umowy bez podania powodów do 30 czerwca 2009r. za odstępnym w wysokości 10% ceny lokalu,

§ 11 ust. 3 określa prawo sprzedawcy do odstąpienia od umowy z powodu nie przystąpienia przez kupującego do zawarcia umowy i prawo do żądania od kupującego z tego powodu kary umownej w wysokości 10% ceny lokalu.

- umowa zobowiązująca z 3 lipca 2009r. (k. 60) do wybudowania miejsca parkingowego

§ 9 określa raty i terminy płatności.

I rata płatna do 27 lipca 2009r. – 50% ceny lokalu, II rata płatna do 31 grudnia 2009r. – 50% ceny lokalu.

§ 11 ust. 2 określa prawo kupującego do odstąpienia od umowy bez podania powodów do 30 czerwca 2009r. za odstępnym w wysokości 10% ceny lokalu.

§ 11 ust. 3 określa prawo sprzedawcy do odstąpienia od umowy z powodu nie przystąpienia przez kupującego do zawarcia umowy i prawo do żądania od kupującego kary umownej w wysokości 10% ceny lokalu.

Na podstawie treści w/w umów w zakresie wielkości rat, terminów płatności i wielkości odstępnego i kar umownych Sąd ustalił, ze istnieje zależność: im więcej konsument zapłaci i szybciej tym mniejsza wysokość odstępnego i kara umowna.

Sąd ustalił, że z w/w umów nie wynika, że pozwana negocjowała każdorazowo z konsumentami treści tych postanowień a w szczególności, ze konsumenci mieli wpływ na wysokość stawek odstępnego czy kar umownych. Sąd ustalił, ze było to uzależnione od ustaleń pozwanej, tj. od wysokości i terminu wpłaty pierwszej raty z lokal czy garaż.

Na podstawie trzech w/w umów Sad ustalił, ze pozwana posługiwała się w obrocie z konsumentami kilkoma (szablonami) wzorów umów, w których były z góry ustalone wszystkie istotne postanowienia umowy przedstawiane do akceptacji konsumentowi.

Sąd ustalił, że w „Umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz „Umowa przedwstępna sprzedaży miejsca garażowego” zawarte są zakwestionowane w pozwie postanowienia o treści:

- § 15 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 15 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści „sprzedawca ma prawo przenieść prawa i obowiązki (cesja) wynikające z niniejszej Umowy na osoby trzecie o czym poinformuje Kupującego”

- § 6 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” o treści: „w przypadku, gdy Kupujący nie stawi się na termin odbioru „pousterkowego” lub stawi się, ale odmówi odbioru mimo braku wad Sprzedawca dokona samodzielnie odbioru lokalu przesyłając Kupującemu protokół odbioru, zaś Kupujący nie ma prawa uchylić się od skutków prawnych tak dokonanego odbioru ani domagać się ponownego dokonania czynności odbioru w jego obecności”

- § 6 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści: „w przypadku, gdy Kupujący nie stawi się lub stawi się, ale odmówi odbioru mimo braku wad Sprzedawca dokona samodzielnie odbioru miejsca parkingowego przesyłając Kupującemu protokół odbioru, zaś Kupujący nie ma prawa uchylić się od skutków prawnych tak dokonanego odbioru ani domagać się ponownego dokonania czynności odbioru ani domagać się ponownego dokonania czynności w jego obecności”

- § 8 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 8 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści „w przypadku zmiany stawek podatku VAT przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego ceny ulegną zmianie stosownie do zmiany stawki podatku VAT wg stanu obowiązującego w dniu podpisywania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego”

- § 11 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 11 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści „Kupujący może w terminie do dnia 30 czerwca 2009 roku odstąpić od Umowy bez podania powodów, z zastrzeżeniem, że w takim przypadku ciąży na nim obowiązek zapłaty Sprzedawcy kwoty odstępnego wynoszącego 15% (słownie: piętnaście procent) ceny lokalu. Kwota odstępnego płatna będzie w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia doręczenia Sprzedawcy oświadczenia Kupującego o odstąpieniu od niniejszej Umowy. Sprzedawcy służy w takim przypadku prawo potrącenia wierzytelności, służących wzajemnie stronom”

- § 11 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” o treści „Sprzedawca może odstąpić od niniejszej Umowy, w drodze jednostronnego oświadczenia woli złożonego Kupującemu na piśmie i przesłanego mu listem poleconym, w przypadku, gdy Kupujący dwukrotnie nie przystąpi do umowy sprzedaży, o której mowa w § 7 ust. 1. W tej sytuacji Sprzedawca może również – niezależnie od wykonania zastrzeżonego wyżej prawa odstąpienia – obciążyć Kupującego karą umowną w wysokości 15% (piętnaście procent) ceny lokalu, płatną w terminie 7 (siedmiu) dni od daty doręczenia wezwania do zapłaty. Sprzedawca ma prawo potrącić wartość kary umownej z wierzytelności Kupującego z tytułu zwrotu zapłaconej części ceny. Kupujący ma obowiązek opróżnić lokal ze wszystkich swoich rzeczy oraz rzeczy osób trzecich w terminie 14 dni od dnia doręczenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Ponadto kupujący ma obowiązek zapłaty za korzystanie z lokalu kwoty 2500 złotych (dwa tysiące pięćset złotych) za każdy rozpoczęty miesiąc od dnia wydania lokalu za każdy rozpoczęty miesiąc od dnia wydania lokalu do dnia jego zwrotu”

- § 11 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 11 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści „Kupujący oświadcza, że jest świadom, że tak wysokie kary umowne opisane w niniejszym paragrafie są spowodowane specjalną ofertą Sprzedawcy w zakresie płatności tylko dwóch rat ceny, co jest bardzo korzystne dla Kupującego. Powyższe wiąże się z dużo większym obciążeniem finansowym Sprzedawcy przy realizacji niniejszej umowy, niż standardowych umów podpisywanych przez innych klientów Sprzedawcy. Kupujący oświadcza, ze świadomie zrezygnował ze standardowej umowy Sprzedawcy i wyraża zgodę na taką wartość kar umownych.”

Sąd oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z zeznań A. C., pracownika pozwanej, na okoliczność warunków zawierania umów i negocjowania systemu płatności i indywidualnego negocjowania umowy, albowiem byłby to dowód na okoliczności podawane przez osobę zainteresowaną w sprawie, a poza tym okoliczności, na które w/w dowód miałby być przeprowadzony zostały ustalone dowodami z dokumentów, tj. umowami załączonymi przez strony w toku postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Stosownie do art. 385 ¹ § 1 kc postanowienia umowy zawartej z konsumentem nie uzgodnione z nim indywidualnie nie wiążą go, jeżeli doszło do ukształtowania praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i w konsekwencji do rażącego naruszenia jego interesów. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Zatem uznanie postanowienia umownego za niedozwolone i wyeliminowanie go z praktyki stosowania z konsumentami wymaga spełnienia łącznie następujących przesłanek:

1. nie zostało uzgodnione indywidualnie z konsumentem, czyli zostało narzucone konsumentowi,

2. nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron.

3. ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami,

4. ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta.

Stosownie do art. 385 ¹ § 1 kc postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione z nim indywidualnie nie wiążą go, jeżeli doszło do ukształtowania praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i w konsekwencji do rażącego naruszenia jego interesów. Takie postanowienia uznane zostały zatem przez kc za niedozwolone. Podana zasada nie dotyczy postanowień określających główne świadczenia stron, np. cena lub wynagrodzenie lae też pod warunkiem, że zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Pojęcie głównych świadczeń stron należy interpretować raczej wąsko w nawiązaniu do elementów przedmiotowo istotnych umowy. Przemawia za tym treść w/w przepisu, ustawodawca posłużył się terminem „postanowienia określające główne świadczenia stron” a nie zwrotem dotyczącym takiego świadczenia, który ma szerszy zakres (wyrok SN z 8 czerwca 2004r., ICK 635/03). Zatem odnosząc się do niniejszej sprawy głównymi świadczeniami umów developerskich w sprawie są:

- ze strony klienta – zapłata ceny za lokal,

- ze strony developera – wybudowanie i sprzedaż lokalu.

Zakwestionowane w pozwie postanowienia określają zaś:

§ 15 ust. 3 – prawa sprzedawcy do przeniesienia praw i obowiązków z uowy na osoby trzecie,

§ 6 ust. 7”– skutków prawnych dla kupującego odbioru lokalu w przypadku jego niestawiennictwa jego na termin odbioru,

§ 8 ust. 3 – określa możliwości zmiany ceny lokalu na podstawie stawek podatku VAT obowiązującego w okresie podpisywania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego,

§ 11 ust. 2 – prawo kupującego do odstąpienia od umowy,

§ 11 ust. 3 – praw sprzedawcy do odstąpienia od umowy,

§ 11 ust. 7 - zgoda kupującego, na ustalone w umowie wysokości kar umownych.

Oceniając w/w ostanowienia zakwestionowane w pozwie pod kątem głównych świadczeń stron, Sąd ocenił, ze żadne z tych zakwestionowanych postanowień nie określa głównych świadczeń stron.

§ 8 ust. 3 dotyczy sytuacji zmiany wysokości podatku VAT przed zawarciem umowy sprzedaży, co spowoduje zmianę ceny lokalu stosowną do zmiany podatku wg stawki obowiązującej w dniu podpisywania umowy. Postanowienie to jedynie dotyczy głównego świadczenia (ceny za lokal), ale nie stanowi głównego świadczenia. Również taką ocenę wyraża Sąd w odniesieniu do § 11 ust. 2 wysokość odstępnego, która została ustalona w stosunku do ceny lokalu, ale przez to nie można przyjąć, ze określa główne świadczenie stron.

Sąd ocenił, że wszystkie zakwestionowane w pozwie postanowienia są sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interesy konsumentów a zatem są niedozwolonymi postanowieniami w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 kc.

W ocenie Sądu postanowienie zawarte w § 15 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 15 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści „sprzedawca ma prawo przenieść prawa i obowiązki (cesja) wynikające z niniejszej Umowy na osoby trzecie o czym poinformuje Kupującego” stanowi niedozwolone postanowienie umowne, o którym mowa w art. 385 ¹ § 1 kc, jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumentów, albowiem zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta.

W ocenie Sądu zakup mieszkania jest dla większości konsumentów jednym z istotnych wydatków, dlatego też starannie wybierają oferty i dobierają kontrahentów. Przy wyborze konkretnej oferty kierują się nie tylko ceną mieszkania, położeniem nieruchomości, rozkładem mieszkania, ale również i to nawet czasem w większym stopniu wiarygodnością developera, jego renomą, doświadczeniem, majątkiem, kondycją finansową. Zatem w ocenie Sądu zakwestionowane w pozwie postanowienie dopuszczające przeniesienie przez kontrahenta konsumenta i to bez jego zgody a nawet wiedzy, praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy na zupełnie dowolny podmiot, z którym konsument nie zawarłby umowy jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumentów. Niedopuszczalne w ocenie Sądu jest narzucenie konsumentowi kontrahenta, do którego konsument nie ma możliwości oceny, czy jest godny zaufania.

W ocenie Sadu postanowienie to wypełnia również przesłanki klauzuli, o której mowa w art. 385 ³ pkt 5 kc.

Niedozwolonym postanowieniem umownym, o których mowa w art. 385 ¹ § 1 kc jest postanowienia zawarte w § 6 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” o treści: „w przypadku, gdy Kupujący nie stawi się na termin odbioru „pousterkowego” lub stawi się, ale odmówi odbioru mimo braku wad Sprzedawca dokona samodzielnie odbioru lokalu przesyłając Kupującemu protokół odbioru, zaś Kupujący nie ma prawa uchylić się od skutków prawnych tak dokonanego odbioru ani domagać się ponownego dokonania czynności odbioru w jego obecności”, jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumentów. Postanowienie to pozbawia bowiem konsumenta uprawnienia do odmowy przyjęcia świadczenia niezgodnego z umową, zgłoszenia zastrzeżeń do świadczenia a także przyznaje pozwanej uprawnienie do wiążącego strony orzeczenia o niewadliwości swojego świadczenia a także zasadności roszczeń konsumenta. Wskazać należy, że zazwyczaj od daty odbioru lokalu konsument zobowiązany jest ponosić ciężary jego utrzymania, tym samym zgodnie z tym postanowienie, konsument pomimo tego, że świadczenia nie przyjmie będzie zmuszony opłacać lokal.

Ponadto z czynności odbioru lokalu sporządza się protokół, który ma przy ewentualnym sporze pomiędzy konsumentem a developerem istotne znaczenie dowodowe. Oczywiście brak odbioru lokalu przez konsumenta nie pozbawia go praw wynikających z rękojmi, jednakże niewątpliwie ich realizacje utrudnia.

W ocenie Sądu, zakwestionowane postanowienie sprowadza odbiór lokalu tak naprawdę do jednostronnej czynności pozwanej, na którą konsument nie ma żadnego wpływu.

W/w oceny dotyczą sytuacji ustalonej w § 6 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści: „w przypadku, gdy Kupujący nie stawi się lub stawi się, ale odmówi odbioru mimo braku wad Sprzedawca dokona samodzielnie odbioru miejsca parkingowego przesyłając Kupującemu protokół odbioru, zaś Kupujący nie ma prawa uchylić się od skutków prawnych tak dokonanego odbioru ani domagać się ponownego dokonania czynności odbioru ani domagać się ponownego dokonania czynności w jego obecności”. Postanowienie to pozbawia konsumenta jakiegokolwiek wpływu na odbiór miejsca parkingowego. Pozwana uprawniona jest do samodzielnego odbioru miejsca zarówno gdy konsument się nie stawi na termin odbioru, i to bez względu na przyczyny tego niestawiennictwa, jak i w przypadku gdy się stawi i zgłosi uwagi bądź odmówi przyjęcia miejsca garażowego ze względu na jego wadliwość. Takie ukształtowanie wzajemnych praw i obowiązków stron umowny z jest niewątpliwie sprzeczne z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza interesy konsumenta, bowiem przyznanie pozwanej uprawnienia do dokonywania jednostronnie odbioru robót dawałoby jej jednocześnie prawo do wiążącej interpretacji umowy, co jest sprzeczne z art. 385 ³ pkt 9 kc. Doszłoby wtedy do istotnego pogorszenia sytuacji konsumenta, na którym spoczywałby obowiązek udokumentowania istnienia wad nieuwzględnionych przez pozwaną w protokole odbioru..

Niedozwolone są postanowienia zawarte w § 8 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 8 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści „w przypadku zmiany stawek podatku VAT przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego ceny ulegną zmianie stosownie do zmiany stawki podatku VAT wg stanu obowiązującego w dniu podpisywania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego” albowiem postanowienia te przyznaje pozwanej uprawnienie do podwyższenia, już po zawarciu umowy, ceny lokalu w przypadku zmiany stawki podatku VAT, nie przyznając jednocześnie konsumentowi prawa odstąpienia od umowy, co niewątpliwie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami oraz narusza interes konsumentów. W konsekwencji pozwana przerzuca na konsumenta ryzyko związane z działalnością gospodarczą, a konsument przez cały okres trwania umowy pozostaje w niepewności, czy cena umówiona przy zawarciu umowy pozostanie ceną ostateczną, co wypełnia dyspozycję art. 385 ³ pkt 20 kc.

Niedozwolonymi postanowieniami umownymi są również postanowienia zawarte w § 11 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 11 ust. 2 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści „Kupujący może w terminie do dnia 30 czerwca 2009 roku odstąpić od Umowy bez podania powodów, z zastrzeżeniem, że w takim przypadku ciąży na nim obowiązek zapłaty Sprzedawcy kwoty odstępnego wynoszącego 15% (słownie: piętnaście procent) ceny lokalu. Kwota odstępnego płatna będzie w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia doręczenia Sprzedawcy oświadczenia Kupującego o odstąpieniu od niniejszej Umowy. Sprzedawcy służy w takim przypadku prawo potrącenia wierzytelności, służących wzajemnie stronom”. W niniejszej umowie wprowadzone zostało zastrzeżenie umowne, ze do dnia 30 czerwca 2009r. kupujący może od umowy odstąpić bez podania przyczyny, ale za zapłatą oznaczonej sumy pieniężnej (15% ceny lokalu). Celem tej regulacji było niewątpliwie zrekompensowanie sprzedawcy strat jakie poniósłby przez to, ze zawarł umowę, która nie doszła do skutku, czyli odstępne stanowi surogat odszkodowania za niedojście umowy do skutku.

W umowie przedwstępnej lokalu (k. 8) cena lokalu stanowiła kwotę 1.253.595,58 zł płatną w dwóch ratach: I – 15% płatna do 20 grudnia 2007r. , II – 85% płatna do 31 października 2009r., a zastrzeżenie odstępnego określono na 15% ceny tego lokalu, czyli kwotę 188.039,34 zł.

W umowie zobowiązującej (k. 89) cena lokalu stanowiła kwotę 536.849,60 zł płatnej w 10 ratach od 1 sierpnia 2007r. do 31 września 2009r., a zastrzeżone odstępne określona na 10% ceny tego lokalu, czyli kwotę 53,684,96 zł.

W umowie zobowiązującej z 3 lipca 2009r. (k. 53) cena lokalu stanowiła 351,984 zł, płatna w dwóch ratach – I rata do 21 lipca 2009r. (50%), II rata do 31 grudnia 2009r. (50%) a zastrzeżenie odstępnego określono na 10% ceny tego lokalu, czyli kwotę 35.198,84 zł.

Przytoczone wyżej ustalenia uzasadniają wniosek, ze wielkość odstępnego pozwana określała klientom w zależności od warunków płatności ceny za lokal, jeżeli wcześniej klient zapłacił cenę za lokal, to wysokość odstępnego była niższa. Przesłanką ukształtowania wysokości odstępnego nie były zatem straty jakie pozwana mogłaby ponieść przez to, że umowa nie dochodzi do skutku, ale zapewnienie środków pieniężnych na realizację inwestycji.

Powód zarzucił nadto, że wysokość odstępnego jest rażąco wygórowana .

Do rejestru postanowień umownych jako niedozwolone wpisane zostały postanowienia przewidujące zapłatę odstępnego w wysokości 5% wartości lokalu (wyrok SOKiK z 11 marca 2002r., sygn akt XVII AmC – 30/01, poz. 1, wyrok z 2 grudnia 2004r. sygn. akt XVII AmC 9/04, poz. 389).

Skoro zatem stosowane przez developerów postanowienia umowne ustalające odstępne w wysokości 5% ceny lokalu zostały uznane za niedozwolone, to tym badziej dotyczy to odstępnego ustalonego powyżej 5%, tj. 10% i 15%.

Z tych względów Sąd uznał, że zakwestionowane postanowienie jest postanowieniem niedozwolonym w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 kc.

Z tych samych powodów za niedozwolone jest również postanowienie zawarte w § 11 ust. 3 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” o treści „Sprzedawca może odstąpić od niniejszej Umowy, w drodze jednostronnego oświadczenia woli złożonego Kupującemu na piśmie i przesłanego mu listem poleconym, w przypadku, gdy Kupujący dwukrotnie nie przystąpi do umowy sprzedaży, o której mowa w § 7 ust. 1. W tej sytuacji Sprzedawca może również – niezależnie od wykonania zastrzeżonego wyżej prawa odstąpienia – obciążyć Kupującego karą umowną w wysokości 15% (piętnaście procent) ceny lokalu, płatną w terminie 7 (siedmiu) dni od daty doręczenia wezwania do zapłaty. Sprzedawca ma prawo potrącić wartość kary umownej z wierzytelności Kupującego z tytułu zwrotu zapłaconej części ceny. Kupujący ma obowiązek opróżnić lokal ze wszystkich swoich rzeczy oraz rzeczy osób trzecich w terminie 14 dni od dnia doręczenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Ponadto kupujący ma obowiązek zapłaty za korzystanie z lokalu kwoty 2500 złotych za każdy rozpoczęty miesiąc od dnia wydania lokalu do dnia jego zwrotu”, albowiem wysokość kary umownej jest rażąco wygórowana a zapłata wynagrodzenia za korzystanie z lokalu określona niezależnie od przyczyn i wielkości lokalu.

W ocenie Sądu sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interesy konsumentów jest postanowienie zawarte w § 11 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego” oraz § 11 ust. 7 „Umowy przedwstępnej sprzedaży miejsca garażowego” o treści „Kupujący oświadcza, że jest świadom, że tak wysokie kary umowne opisane w niniejszym paragrafie są spowodowane specjalną ofertą Sprzedawcy w zakresie płatności tylko dwóch rat ceny, co jest bardzo korzystne dla Kupującego. Powyższe wiąże się z dużo większym obciążeniem finansowym Sprzedawcy przy realizacji niniejszej umowy, niż standardowych umów podpisywanych przez innych klientów Sprzedawcy. Kupujący oświadcza, ze świadomie zrezygnował ze standardowej umowy Sprzedawcy i wyraża zgodę na taką wartość kar umownych.”

W treści tego postanowienia pozwany przyznaje, ze wprowadził do umowy kary umowne w znacznej wysokości, ale twierdzi, że przyczyną tego były szczególnie atrakcyjne warunki sprzedaży lokali w zakresie płatności ceny za lokale, tj. tylko dwóch rat.

Treść tego postanowienia zmierza do zasugerowania konsumentom bardzo dla nich korzystnych warunków sprzedaży lokali (zapłata ceny za lokal jedynie w dwóch ratach), gdy faktycznie warunki te są jedynie pozornie korzystne dla konsumentów, albowiem za wprowadzenie dwóch rat płatności pozwany zastrzegł sobie kary umowne w wysokości rażąco wygórowanie, tj. 10% i 15% w stosunku do kar umownych stosowanych przez developerów w wysokości 5%, uznanych za rażąco wygórowane w orzecznictwie sądowym.

Z tych względów i na podstawie art. 479 ⁴² § 1kpc orzeczono jak w sentencji wyroku

O kosztach postępowania postanowiono na podstawie art. 98 kpc.

Publikację prawomocnego wyroku zarządzono na podstawie art. 479 ⁴⁴ kpc.