Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 października 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 1 października 2015 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa J. K. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Częstochowie

z dnia 28 listopada 2014 r., sygn. akt I C 244/14

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od powoda na rzecz pozwanej 135 (sto trzydzieści pięć) złotych z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 394/15

UZASADNIENIE

Powód J. K. (1) domagał się uchylenia dwóch uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C. z dnia 14 marca 2014 r.: nr (...) ustalającej odpłatność za użytkowanie pomieszczeń dodatkowych w piwnicach w wysokości 1 zł/m ² powierzchni i (...) przyznającej wynagrodzenie członkom zarządu A. J. i T. J. w wysokości po 150 zł miesięcznie, w związku z naruszeniem zasad prawidłowego zarzadzania nieruchomością. Kwestionując pierwszą z wymienionych uchwał powód zarzucił, że cena za użytkowanie pomieszczeń dodatkowych jest rażąco niska, pominięto koszty energii, nie wskazano metrażu pomieszczeń, ich stanu, wyposażenia, nie wykazano kalkulacji wskazanej stawki za m ², która nie ma żadnego odzwierciedlenia w realiach obrotu rynkowego. Odnośnie drugiej zaskarżonej uchwały zarzucił, iż opłaty w wysokości po 300 zł miesięcznie za pracę w zarządzie Wspólnoty są dodatkowym obciążeniem dla właścicieli lokali, które w wypadku ustanowienia wykwalifikowanego zarządcy w osobie J. K. (2) jest bezzasadne, przyznane wynagrodzenie nie ma odzwierciedlenia w ponoszonym przez członków zarządu nakładzie pracy.

Pozwana domagała się oddalenia powództwa w całości wskazując, że żadna z zaskarżonych uchwał nie narusza zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną ani także interesu Wspólnoty. Ustalona w uchwale nr (...) opłata za użytkowanie pomieszczeń dodatkowych odpowiada przeznaczeniu tych pomieszczeń, sposobowi ich użytkowania, standardowi i jest korzystna dla członków Wspólnoty, korzystających z tych pomieszczeń. Za bezpodstawne uznała także zarzuty dotyczące drugiej uchwały, podnosząc, iż członkowie zarządu Wspólnoty w osobach A. J. i T. J. od wielu lat wykonują pracę na rzecz Wspólnoty, są pośrednikami pomiędzy jej członkami a zarządcą umownym i to bezpośrednio im członkowie Wspólnoty zgłaszają skargi oraz postulaty.

Wyrokiem z dnia 28 listopada 2014r. Sąd Okręgowy w Częstochowie uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C. nr (...) z dnia 14 marca 2014r., oddalił powództwo w pozostałej części, zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 200,00zl tytułem zwrotu kosztów procesu oraz zniósł wzajemnie między stronami koszty zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy ustalił, że w budynku przy ul. (...) w C. częściami wspólnymi, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali są między innymi pomieszczenia suszarni, wózkownia, pomieszczenia, w których przechowywane są rowery, a w części piwnicznej znajduje się także sześć małych pomieszczeń, w których w przeszłości były zainstalowane zawory gazowe, a obecnie stały się samodzielnymi, zamykanymi pomieszczeniami i samowolnie zajętymi przez niektórych członków Wspólnoty Mieszkaniowej do wyłącznego użytku. Uchwałą nr (...) podjętą w dniu 14 marca 2014 r. właściciele nieruchomości położonej w C. przy ul. (...), działając na podstawie art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ustalili między innymi odpłatność za użytkowanie pomieszczeń dodatkowych w piwnicach w wysokości 1 zł za 1 m ^{( 2)} powierzchni. Uchwała przyjęta została jednogłośnie. W toku zebrania, przed podjęciem powyższej uchwały, powód wyraził swoją dezaprobatę wobec proponowanej odpłatności za użytkowanie pomieszczeń dodatkowych uznając ją za zbyt niską, po czym opuścił salę, w której zebranie się odbywało. Po podjęciu uchwały członkowie Wspólnoty pisemnie poinformowali zarząd o wielkości pomieszczeń, które samowolnie zajęli i obecnie ponoszą opłaty stosownie do treści uchwały.

Zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej składa się z czterech osób, a wśród nich są A. J. i T. J. będący właścicielami lokali. Wskazane osoby zajmują się utrzymaniem żywopłotu wokół budynku, dokonują drobnych napraw na rzecz członków Wspólnoty (naprawa klamek, zamków, drobne naprawy chodnika), w sposób doraźny nadzorują pracę podmiotów wykonujących usługi na rzecz Wspólnoty, utrzymują telefoniczny i osobisty kontakt z licencjonowanym zarządcą budynku J. K. (2), która zarządza częścią wspólną nieruchomości na postawie umowy z dnia 15 maja 2009 r. Uchwałą nr (...) podjętą w dniu 14 marca 2014 r. właściciele nieruchomości położonej w C. przy ul. (...), powołując się na art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ustalili przyznanie wynagrodzenia członkom zarządu A. J. i T. J. w kwotach po 150 zł miesięcznie. Przyjęto, że uchwała obowiązuje od 1 stycznia 2014 r. i stanowi kontynuację uchwały (...). Uchwała przyjęta została jednogłośnie.

W oparciu o te ustalenia Sąd Okręgowy uznał, że uchwała nr (...) podjęta w dniu 14 marca 2014 r. jest sprzeczna z prawem. W pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej doszło do samowolnego zajęcia i samodzielnego, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, korzystania przez niektórych właścicieli lokali z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym ich udział w nieruchomości wspólnej. Działanie to nie zostało poprzedzone jakąkolwiek umową ze Wspólnotą dotyczącą zasad wyłącznego korzystania przez nich z nieruchomości wspólnej. Poprzez uchwałę nr (...) ustalającą odpłatność za użytkowanie pomieszczeń dodatkowych w piwnicach w wysokości 1 zł za 1 m ^{( 2)} powierzchni, samowolne działanie niektórych właścicieli lokali zostało domyślnie zaakceptowane przez pozwaną Wspólnotę, lecz podjęta uchwała nie może zastąpić stosownej umowy (umów), którą wszyscy współwłaściciele, lub działający na podstawie ich upoważnienia zarząd powinien zawrzeć z właścicielami lokali korzystającymi z części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Umowa (umowy) powinna uregulować zasady korzystania przez określonych właścicieli lokali z określonych pomieszczeń i ustalać również kwestie finansowe związane z korzystaniem z rzeczy. Sposób korzystania z części wspólnych budynku, w tym odpłatność za wyłączne korzystanie z pomieszczeń wspólnych przez jednego ze współwłaścicieli z wyłączeniem pozostałych nie może być przedmiotem uchwały wspólnoty mieszkaniowej, co wynika z uregulowania zwartego w art. 12 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali według którego właścicieli lokali mieszkalnych wspólnota obciążyć może tylko kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej.

Sąd Okręgowy nie podzielił natomiast zarzutów powoda dotyczących uchwały nr(...), a odwołując się do treści art. 28 ustawy o własności lokali wskazał, że o wysokości wynagrodzenia decyduje wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwały, która musi mieć charakter konkretny ustalając wysokość wynagrodzenia każdego z członków zarządu. Odwołał się do ustalonego stanu faktycznego, z którego wynika, że członkowie zarządu Wspólnoty A. J. i T. J. zajmują się utrzymaniem żywopłotu wokół budynku, dokonują drobnych napraw na rzecz członków Wspólnoty (naprawa klamek, zamków, drobne naprawy chodnika), nadzorują prace wykonywane na rzecz Wspólnoty przez wyspecjalizowane podmioty, utrzymują telefoniczny i osobisty kontakt z licencjonowanym zarządcą budynku, którego siedziba znajduje się w znacznej odległości od siedziby Wspólnoty, co wiąże się z ponoszeniem przez nich kosztów dojazdu (bilety komunikacji miejskiej) i kosztów połączeń telefonicznych. Fakt wykonywania tych czynności przez A. J. i T. J. nie był negowany przez powoda, a jedynie poddawany subiektywnej ocenie skuteczności ich działań oraz stopnia zaangażowania w sprawy Wspólnoty. Zdaniem Sądu ocena powoda była odosobniona, nie została poparta żadnymi innymi dowodami i pozostawała w sprzeczności z zeznaniami świadka J. K. (2) oraz zgodnymi z nimi zeznaniami przedstawiciela zarządu pozwanej A. J.. Sąd Okręgowy uznał, że wynagrodzenie dla dwóch członkom zarządu pozwanej Wspólnoty w kwotach po 150 zł miesięcznie odpowiada uzasadnionemu nakładowi ich pracy i zgodne jest z dyspozycją art. 28 ustawy o własności lokali, a zaskarżona uchwała nr (...) nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, stąd żądanie powoda w zakresie uchylenia tej uchwały należało oddalić.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., znosząc wzajemnie poniesione przez strony koszty zastępstwa procesowego oraz zasądzając od pozwanej na rzecz powoda kwotę 200 zł tytułem zwrotu połowy poniesionej przez powoda opłaty od pozwu.

Apelację od wyroku wniósł powód zaskarżając go w zakresie punktu 2 oddalającego powództwo o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 14 marca 2014r. i zarzucając:

⚫

naruszenie prawa materialnego, tj. art. 28 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, polegające na jego błędnej wykładni poprzez przyjęcie, że członkom zarządu A. J. i T. J. przysługuje wynagrodzenie po 150 zł,

⚫

naruszenie prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, polegające na pominięciu dowodu z zeznań świadka W. L. oraz dowodu z przesłuchania powoda.

Powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uchylenie uchwały nr (...) oraz zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

W uzasadnieniu wskazał, że z brzmienia art. 28 ustawy o własności lokali nie wynika by wspólnota miała obowiązek wypłacać członkom zarządu wynagrodzenie tylko na podstawie ich żądania. Zakwestionował, by wynagrodzenie takie było należne wyłącznie z tego powodu, że członkowie zarządu utrzymywali kontakt telefoniczny i osobisty z zarządcą budynku i ponosili z tego tytułu koszty połączeń oraz dojazdu do siedziby zarządcy, zaś członkowie zarządu nie przedstawili jakichkolwiek dowodów by faktycznie takie wydatki ponosili. Ponadto czynności jakie wykonują członkowie zarządu (utrzymywanie żywopłotu wokół budynku, naprawa zamków, naprawa chodnika, nadzorowanie prac wykonywanych przez wyspecjalizowane firmy na rzecz Wspólnoty) należą do obowiązków zarządcy w oparciu o treść § 3 pkt. 10, 11, 12 i 13 umowy, zatem przyznawanie za te czynności wynagrodzenia dla członków zarządu jest całkowicie bezzasadne.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem wyrok Sądu pierwszej instancji odpowiada prawu, zaś ustalenia Sądu i ich ocena, dokonane w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy są właściwe, stąd też Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne.

Skarżący kwestuje zasadność zaskarżonego wyroku zarzucając zarówno naruszenie prawa materialnego jak i procesowego. W pierwszej kolejności należało rozstrzygnąć o zarzucie naruszenia przez Sąd Okręgowy przepisu art. 233 § 1 k.p.c., poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, polegającej na pominięciu dowodu z zeznań świadka W. L. oraz zeznań powoda. Zarzut ten, nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem skarżący nie rozwija tego argumentu i nie wykazuje w jakiej części odnośnie zaskarżonej uchwały nr (...) Sąd pominął zeznania świadka W. L. oraz zeznania powoda oraz w jaki sposób doprowadzić to miało do wadliwości oceny dowodów zebranych w sprawie. Odnośnie zakresu prac wykonywanych przez członków zarządu świadek W. L. zeznał jedynie, że T. J. pomaga w naprawie zamków lub innych zepsutych przedmiotów, obcina też zieleń wokół budynków, a zatem zeznania te pokrywały się z tym, co zeznali świadek J. K. (2), powód oraz A. J.. W pozostałym zakresie świadek oraz powód wyrazili swoją negatywną ocenę działań członków zarządu, co zostało przez Sąd uwzględnione w uzasadnieniu wyroku. Powszechnie akceptowanym w orzecznictwie poglądem jest, że próba podważenia oceny dowodów dokonana przez Sąd meriti musi opierać się na wykazaniu, w jaki sposób ta ocena odbiega od zasad logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, a zarzut taki nie może poprzestać na polemice z tym Sądem. Skarżący jednak nie wskazuje szczegółowo, w jakim zakresie Sąd Okręgowy miałby przekroczyć granice oceny dowodów. Nie sprecyzowano także w apelacji na czym konkretnie miała polegać niekorzystna dla pozwanego ocena materiału dowodowego, poprzestając wyłącznie na postawieniu takiego zarzutu.

Przechodząc do oceny zarzutów naruszenia prawa materialnego w pierwszej kolejności wskazać należy, iż art. 28 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (j.t. Dz.U. z 2000r., Nr 80, poz. 903) przyznaje członkom zarządu uprawnienie do żądania wynagrodzenia od wspólnoty odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Brak jest ustawowej definicji pojęcia zarządu nieruchomością wspólną, jednakże w literaturze oraz orzecznictwie pojęcie jest rozumiane bardzo podobnie. Zarząd nieruchomością wspólną polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności faktycznych, prawnych i procesowych (urzędowych) dotyczących przedmiotu wspólnego prawa. Kwestia sposobu zarządu nie sprowadza się w ramach art. 18 ustawy o własności lokali jedynie do reprezentacji wspólnoty, ale także do kwestii podejmowania szeregu działań faktycznych związanych z administrowaniem częściami wspólnymi oraz z funkcjonowaniem samej wspólnoty. Powierzenia zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli lokali, o którym mowa powołanym przepisie, nie należy utożsamiać ze zleceniem administrowania nieruchomością, bowiem zarówno zarząd wspólnoty, jak i zarządca może powierzać innym osobom wykonywanie określonych czynności faktycznych, a nawet niektórych czynności prawnych.

W okolicznościach niniejszej sprawy zarząd jest sprawowany przez czterech członków wspólnoty, przy czym jedynie dwóch członków aktywnie uczestniczy w pracach zarządu, a są to A. J. i T. J.. Praca tych osób polega zarówno na podejmowaniu czynności faktycznych, takich jak: bieżący nadzór na remontami, osobiste drobne prace naprawcze i porządkowe, stały osobisty i telefoniczny kontakt z zarządcą, jak również podejmowaniu czynności reprezentacyjnych. Nadto bieżące sprawy wspólnoty prowadzi licencjonowany zarządca na podstawie umowy o zarządzanie, z której wynika także wynagrodzenie dla niego.

W ocenie Sądu Apelacyjnego powód nie wykazał, wbrew ciążącego na nim obowiązku z art. 6 k.c., że wynagrodzenie ustalone uchwałą nr (...) narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością, bądź w inny sposób narusza interes powoda. Zgodnie z treścią art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Ta zasada materialnoprawna znajduje odzwierciedlenie w przepisie procesowym art. 232 k.p.c., który z kolei stanowi, iż strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Są to naczelne zasady postępowania dowodowego, które zawsze w postępowaniu sądowym obciążają stronę, która z danego faktu wywodzi dla siebie określone skutki prawne. W oparciu o treść art. 6 k.c. stwierdzić należy, iż do osoby występującej z pozwem należy udowodnienie faktów pozytywnych, które stanowią podstawę powództwa, gdyż z faktów tych wywodzi ona swoje prawo. Do przeciwnika natomiast należy wykazanie okoliczności niweczących to prawo lub uniemożliwiających jego powstanie.

To na stronie powodowej ciążył obowiązek udowodnienia twierdzenia, że pobierane, przez członków wspólnoty A. J. i T. J. wynagrodzenie z tytułu pełnienia funkcji członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, jest wygórowane i nie odpowiada uzasadnionemu nakładowi pracy zarządu. Powód nie wnioskował o przeprowadzanie dowodu na te okoliczności, a poza dowodem z zeznań świadka W. L. oraz przesłuchaniem powoda nie załączył do akt niniejszej sprawy żadnych dokumentów na podstawie, których Sąd byłby w stanie ocenić, czy to wynagrodzenie jest duże czy też nie, czy wspólnotę stać na wypłatę takiego wynagrodzenia, czy generuje ona jakiekolwiek dochody i jakie są koszty własne wspólnoty. Podnoszony przez skarżącego zarzut, iż członkowie zarządu wykonują prace, które zostały powierzone na podstawie umowy zarządcy, takie jak bieżąca konserwacja nieruchomości, wykonywanie bieżących napraw, nie jest uzasadniony, bowiem z umowy o zarządzanie nie wynika, by zarządca samodzielnie miał te czynności wykonywać, a z doświadczenia życiowego wiadomo, że zlecenie tych prac podmiotom zawodowo trudniących się tego typu pracami łączyłoby się z koniecznością wydatkowania środków na zapłatę wynagrodzenia, pokrywanego w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego. Nie potwierdziły się zarzuty merytoryczne powoda, że ustalone zaskarżoną uchwałą wynagrodzenie jest wygórowane i nie odpowiada uzasadnionemu nakładowi pracy zarządu. Trudno oczekiwać, by członkowie zarządu, w ogóle nie pobierali wynagrodzenia za wykonywany zarząd, aby ich praca na rzecz Wspólnoty miała charakter wolontariatu. Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które obciążają właścicieli lokali - każdego w odpowiedniej ułamkowej części - zalicza się także wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, a do obowiązków właścicieli lokali należy, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy, ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nie sposób zatem przyjąć, by zaskarżona uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesy powoda.

Reasumując, stwierdzić należy, że żaden z zarzutów apelacji powoda nie był uzasadniony, a zaskarżony wyrok odpowiada prawu i brak jest jakichkolwiek podstaw do jego zmiany. Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny orzekając na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację powoda jako bezzasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z a art. 99 k.p.c. zasądzając od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 135,00 zł, obejmującą wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości ustalonej zgodnie z § 11 pkt 1 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez z urzędu (Dz. U. z 2013r. poz. 461).

SSO (del.) Jolanta Polko SSA Elżbieta Karpeta SSA Lucyna Świderska - Pilis