Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 października 2015 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie VIII Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Piotr Sałamaj

Sędziowie: SO Anna Budzyńska (spr.)

SO Agnieszka Woźniak

Protokolant: Anna Galara

po rozpoznaniu w dniu 9 października 2015 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko E. -(...) S.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 20 maja 2015 roku, sygnatura akt XI GC 31/15

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.217 zł (jeden tysiąc dwieście siedemnaście) złotych tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

SSO (...)SSO (...)SSO (...)

Sygn. akt VIII Ga 292/15

UZASADNIENIE

Powódka – Przedsiębiorstwo (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wniosła do Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie pozew przeciwko pozwanej (...)2 spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. o zapłatę kwoty 71.621,44 zł z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 28 października 2014 r. w sprawie XI GNc 2260/14 zasądzono zgodnie z żądaniem pozwu.

Pozwana wniosła sprzeciw w części obejmującej kwotę 40.474,12 zł. W uzasadnieniu wskazała, że uiściła kwotę 18.000 zł kaucji zabezpieczającej oraz poniosła koszty związane z przygotowaniem wynajmowanego lokalu oraz placu. Łączny koszt przystosowania przedmiotu najmu wyniósł 34.199,53 zł. Pismem z dnia 18 lipca 2014 r. pozwana potrąciła powyższe należności. Ponadto pozwana wskazała, że strony ustaliły, iż koszty ulepszeń miały pomniejszyć czynsz.

W odpowiedzi na sprzeciw powódka wskazała, iż wnosi o zasądzenie, ponad kwotę w jakiej nakaz się uprawomocnił, kwoty 21.656,31 zł z odsetkami od kwoty 21.276,50 zł od dnia 14 listopada 2014 roku i od kwoty 379,81 zł od dnia 11 sierpnia 2014 roku. Powódka rozszerzyła powództwo o kwotę 379,81 zł tytułem opłat za media za lipiec 2014 roku.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie wyrokiem z dnia 20 maja 2015 r. w sprawie XI GC 31/15 w punkcie I zasądził od pozwanej E.-2 sp. z o.o. w S. na rzecz powódki Przedsiębiorstwa (...) sp. z o.o. w S. kwotę 21.656,31 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwot: 21.276,50 zł od dnia 14 listopada 2014 r., 379,81 zł od dnia 11 sierpnia 2014 r.; w punkcie II umorzył postępowanie w pozostałym zakresie; w punkcie III zwrócił powódce część opłaty w kwocie 470,50 zł; w punkcie IV zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 6.670,50 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy ustalił, że M. G., reprezentujący E.-2 sp. z o.o. był zainteresowany wynajęciem budynku należącego do powódki. W tym celu obejrzał pomieszczenia i rozmawiał z panem S., którego pracownicy biura powódki traktowali jako ważną osobę. M. G. nie ustalał kim jest pan S.. Po obejrzeniu nieruchomości strony zawarły porozumienie, w którym zobowiązały się zawrzeć umowę najmu i powód zobowiązał się do wydania pomieszczeń w celu ich zagospodarowania. Najemca oświadczył, że stan techniczny jest mu znany. Pozwana zobowiązał się nadto do wpłacenia kaucji 18.000 zł. W dniu 3 lutego 2014 roku powódka, reprezentowana przez A. J. i pozwana, reprezentowana przez M. G., zawarły umowę najmu budynku biurowo-magazynowego o powierzchni 254 m ² wraz z placem utwardzonym nieogrodzonym o powierzchni 6.100 m ². Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Najemca oświadczył, że zapoznał się ze stanem technicznym budynku i przyjął go w najem bez żadnych zastrzeżeń. Czynsz najmu został ustalony na kwotę 15 zł netto za metr kwadratowy to jest w łącznej wysokości 3.810 zł netto plus VAT za budynek oraz 3 zł netto za plac – tj. 18.300 zł netto plus VAT. Najemca miał obowiązek uiszczać także koszty zużytej energii, koszty energii cieplnej i zużycia wody. Dla zabezpieczenia płatności pozwana miała obowiązek uiszczenia kaucji w kwocie 18.000 zł. Kaucja miała być zwrócona w dniu po ziszczeniu się łącznie następujących przesłanek: rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, opuszczenia przedmiotu najmu i uregulowania wszelkich należności. (§4 ust. 11 i 12 umowy). Strony uzgodniły nadto, że pozwana wykona ogrzewanie budynku oraz ogrodzenie placu. Koszt tych prac miał zostać ustalony w odrębnym porozumieniu i zarachowany na poczet najbliższych należności pozwanej wynikających z umowy. Strony zastrzegły także, że zmiany i uzupełnienia umowy oraz uzgodnienia i zgody związane z wykonanej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. (§ 9 umowy). Aneksem z dnia 3 kwietnia 2014 roku strony przez okres od 3 kwietnia 2014 r. do 3 maja 2014 r. zmniejszyły powierzchnię najmu placu do 5.100 m ², ustalając na ten czas łączny czynsz za plac na kwotę 15.300 zł. plus VAT. W dniu 3 lutego 2014 roku zdano pozwanej budynek wyposażony w lampy, białą armaturę w pomieszczeniach sanitarnych i licznik wody i prądu, zaś w dniu 18 lutego 2014 r. plac.

Powódka wystawiła faktury z tytułu czynszu: nr (...) z 1 kwietnia 2014 roku, z fakturą korektą, na kwotę 23.751,30 zł; nr (...) z fakturą korektą, z dnia 5 maja 2014 roku na kwotę 26.838,12 zł.; nr (...), z dnia 2 czerwca 2014 roku na kwotę 27.195,30 zł; nr (...) z dnia 1 lipca 2014 roku na kwotę 27.195,30 zł.

Na poczet faktury (...) pozwana dokonała wpłaty kwoty 7.911,63 zł.

Za wykonane ogrodzenie placu pozwana wystawiła powódce fakturę (...) z dnia 28 marca 2014 roku na kwotę 14.298,75 zł., która została skompensowana z fakturą (...) i pozostała na rzecz powódki do zapłaty kwota 1.540,92 zł.

Pozwana nie wykonała ogrzewania w budynku, co było bezsporne.

Pozwana otrzymała faktury z firmy (...) za elementy ogrodzenia na kwotę 9.677.03 zł oraz 4.621,73 zł oraz za montaż bramy z napędem na kwotę 1107 zł. Z Komfortu na kwotę 1.083,92 zł. z firmy (...) za montaż rolet na kwotę 3.900 zł, z firmy (...) za montaż ścianki szklanej na kwotę 5.102 zł, ze spółki (...) na kwotę 805,45 zł. oraz z Castoramy na kwoty 2.318,36 zł, 212,93 zł, 86,68 zł. za elementy armatury łazienkowej i 1.696 zł za plafony. Pozwana wystawiła powódce faktury nr (...) na kwotę 4.983,92 zł tytułem kosztów wykończenia przedmiotu najmu, nr (...) (...)/VAT na kwotę 9.102 zł refaktury za montaż bramy, nr (...) (...)/VAT za ściankę szklaną, nr (...) (...)/VAT na kwotę 4.707,86 zł. kosztów wyposażenia łazienek i oświetlenia.

Pismem z dnia 9 lipca 2014 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 76.659,48 zł z tytułu zaległych należności czynszowych. W odpowiedzi pozwana podniosła do potracenia faktury przedstawione za wyposażenie lokalu i montaż bramy.

W dniu 13 listopada 2014 r. pozwana wpłaciła kwotę 2.195,30 zł za fakturę (...).

Pismem z dnia 3 czerwca 2014 r. pozwana zwróciła się o uznanie kompensat dotyczących montażu rolet i szklanej zabudowy. Powódka nie wyraziła zgody. Pismem z dnia 27 czerwca 2014 roku pozwana wypowiedziała umowę najmu. Pierwsze spotkanie w sprawie odbioru nieruchomości odbyło się w dniu 4 sierpnia 2014 r. Strony nie doszły do porozumienia co do wyposażenia budynku i ustaliły kolejny termin wydania na 6 sierpnia 2014 r. Pismem z 5 sierpnia 2014 roku powódka wezwała pozwaną do usunięcia pozostawionych przez pozwaną rzeczy – ścianki działowej, rolety, plafonów oświetleniowych, syfonów umywalkowych, umywalek meblowych, luster, szafek i baterii umywalkowych. Pismem z 6 sierpnia 2014 roku pozwana poinformowała o przekazaniu kluczy. Powódka wskazał, że do wydania nie doszło z uwagi na pozostawione rzeczy. W dniu 27 sierpnia 2014 roku pracownik pozwanej zdemontował lampy L..

Opłaty eksploatacyjne za lipiec 2014 r. wyniosły 371,81 zł i powódka wystawiła pozwanej fakturę nr (...) z terminem płatności do 7 sierpnia 2014 roku.

Sąd Rejonowy wskazał, iż z uwagi na częściowo dokonaną zapłatę należności przez pozwaną po wytoczeniu powództwa oraz rozliczenie kaucji w kwocie 18.000 zł – pismem z dnia 5 lutego 2015 roku – powódka ograniczyła powództwo ponad żądanie kwoty 21.656,31 zł oraz kwoty, w jakiej nakaz się uprawomocnił.

Zaznaczył Sąd I instancji, że pozew może być cofnięty bez zezwolenia pozwanego aż do rozpoczęcia rozprawy (art. 203 § 1 k.p.c.), przy czym okoliczności sprawy nie wskazywały, iż tak podjęta czynność procesowa naruszała by treść art. 479 ¹³ § 1 k.p.c., co skutkowało umorzeniem postępowania (art. 355 § 1 k.p.c.) bez konieczności wyrażenia zgody przez pozwanego. Orzeczenie powyższe znalazło się w punkcie II wyroku.

W dalszej części rozważań Sąd I instancji wskazał, iż w pozostałym zakresie w jakim toczył się spór w części zaskarżonej sprzeciwem, powództwo, okazało się zasadne.

Dokonując oceny prawnej zgłoszonego roszczenia Sąd I instancji wskazał, iż bezspornie strony łączyła umowa najmu (art. 659 k.c.). Podniósł, iż powódka dochodziła zapłaty czynszu najmu wynikającego z zawartej przez strony umowy, a zarówno wysokość naliczonego przez powódkę czynszu, jak i terminy płatności nie były przez pozwaną kwestionowane.

Istotą sporu było – zdaniem Sądu I instancji - ustalenie przez strony rozliczenia nakładów poczynionych przez pozwanego na lokal, a tym samym zasadność zgłoszonego przez pozwanego zarzutu potrącenia.

W pierwszej kolejności Sąd Rejonowy odniósł się do treści porozumienia i umowy zawartych przez strony. Zaznaczył, że strony jednoznacznie wskazały w § 4 ust. 13 umowy, że rozliczeniu podlegać będą koszty wykonanego przez pozwaną ogrzewania oraz ogrodzenia placu, przy czym szczegółowe ustalenia miały zawrzeć się w odrębnym porozumieniu. Jednocześnie wyraźnie wskazał Sąd I instancji, iż strony zastrzegły, że wszelkie zmiany umowy, ale również uzgodnienia i zgody związane z jej wykonaniem, wymagać będą formy pisemnej pod rygorem nieważności. Pozwana tymczasem nie przedstawiła żadnego dokumentu, z którego wynikałoby uzyskanie zgody na poczynienie innych, niż wymienione w umowie, nakładów, które podlegać miałyby rozliczeniu w czynszu. Co więcej, przedstawiciel pozwanej wprost powoływał się w tym zakresie na ustne ustalenia z osobą o nazwisku S., w żaden sposób nie wykazując, by osoba ta chociażby była uprawniona do składania jakichkolwiek oświadczeń w imieniu powódki. Ponadto ustalenia te miały mieć miejsce jeszcze przed zawarciem pisemnej umowy, a mimo to nie dopilnowano, by się w niej znalazły.

Sąd Rejonowy podkreślił, że zgodnie z treścią art. 676 k.c. to do wynajmującego należy decyzja, czy ulepszenia poczynione przez najemcę zatrzymać za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości, czy żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przepis ten ma charakter dyspozytywny, jednak w realiach niniejszej sprawy, w ocenie Sądu I instancji pozwana nie wykazała, by strony umówiły się odmiennie. Wskazał, że jedynym zapisem umowy regulującym te kwestie był § 8 pozwalający pozwanej pozostawić te zmiany adaptacyjne i ulepszenia, na których dokonanie powódka wyraziła zgodę. Zapis ten w żaden sposób nie wskazywał, by powódka miała obowiązek za takie zmiany zapłacić.

Zaznaczył, iż w sprawie niesporne było, że powódka uwzględniła koszty wykonanego przez pozwaną ogrodzenia placu, natomiast ogrzewanie nie zostało wykonane.

Pozwana przyjęła przedmiot najmu w stanie technicznym, co do którego nie wniosła żadnych zastrzeżeń. Niewiarygodne są tym samym – w ocenie Sądu Rejonowego - jej twierdzenia, że budynek nie nadawał się do umówionego użytku bez poczynienia koniecznych nakładów. Sąd Rejonowy miał przy tym na uwadze, że przedmiot najmu został pozwanej wydany jeszcze przed zawarciem umowy, więc gdyby istotnie jakieś zastrzeżenia miały miejsce, powinny znaleźć się w treści umowy lub przynajmniej pisma kierowanego do wynajmującego. Wskazał także, że po wypowiedzeniu umowy przez pozwaną powódka również nie wyraziła zgody na rozliczenie i pozostawienie nakładów w swojej nieruchomości.

Zarzut potrącenia nakładów okazał się więc, w ocenie Sądu Rejonowego, niezasadny.

W zakresie rozliczenia wpłaconej kaucji wskazał Sąd I instancji, że treść umowy jednoznacznie wskazuje, jakie przesłanki muszą być spełnione, by roszczenie o zwrot kaucji stało się wymagalne. Mając na uwadze treść protokołów wydania nieruchomości oraz korespondencję stron, do wydania lokalu doszło, w ocenie Sądu Rejonowego, nie szybciej niż 27 sierpnia 2014 roku, po wytoczeniu powództwa o zapłatę zaległego czynszu. Pozwana nie podnosiła nawet odmiennych twierdzeń w tym zakresie. Rozliczenie kaucji z zaległym czynszem stało się, w ocenie Sądu Rejonowego, możliwe już po wytoczeniu powództwa. Podobnie wpłata kwoty 2.195,30 zł została dokonana po wytoczeniu powództwa.

Zaznaczył Sąd I instancji, że zgodnie z treścią art. 451 § 1 k.c. wierzyciel w pierwszej kolejności może zaliczyć wpłaty na odsetki, zaś w następnej na należność główną. Po zaliczeniu wpłaty w pierwszej kolejności na należności uboczne, do zapłaty pozostała kwota 21.276,50 zł wraz z dalszymi odsetkami liczonymi od dnia 14 listopada 2014 roku. Przy czym o odsetkach orzekł Sąd Rejonowy w oparciu o treść art. 481 § 1 i 2 k.c. Sąd I instancji podniósł, że niesporna była należność za media za lipiec 2014 r., o którą powódka powództwo rozszerzyła. Kwota 379,81 zł, wynikająca z faktury rozliczającej media została uwzględniona wraz z odsetkami od dnia 11 sierpnia 2014 roku.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu wydane przez Sąd Rejonowy znalazło postawę prawną w 108 § 1 zdanie pierwsze k.p.c. w związku z art. 98 § 1 k.p.c. Sąd I instancji mając na względzie, iż powódka cofnęła powództwo z uwagi na spełnienie roszczenia po wytoczeniu powództwa (częściową zapłatę i wymagalność kaucji, która zaistniała po wytoczeniu powództwa), pozwana traktowana jest jako strona, która przegrała proces w całości i obowiązana jest do zwrotu powódce celowych kosztów procesu (art. 98 k.p.c.). Na poniesione przez powódkę koszty złożyły się: opłata od pozwu w kwocie 3.714 zł, pomniejszona o zwróconą kwotę 470,50 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika – 3.600 zł, zgodnie z § 6 pkt 6 w zw. z § 2 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2002 r., Nr 163, poz. 1349 ze zm.).

Od wyroku apelację wywiodła pozwana, zaskarżając go w całości i zarzucając mu:

I.  sprzeczność istotnych ustaleń stanu faktycznego mających wpływ na wynik sprawy poprzez przyjęcie, że:

a.  J. S. nie był uprawniony do składania oświadczeń woli w imieniu powódki w ramach stosunku prawnego łączącego ją z pozwaną, podczas gdy osoba ta była odpowiedzialna za kontakty z pozwaną, czyniła większość ustaleń z pozwaną co do warunków umowy, zakresu prac i nakładów jakie miały być wykonane w lokalu powódki, przedstawiana była w pozwanej jako osoba zarządzająca i uprawniona do reprezentacji powódki, w taki sposób, że przedstawiciele pozwanej byli przekonani, że jest ona prezesem zarządu powódki, a nadto jej działania były w pełni aprobowane przez powódkę i jej zarząd,

b.  strony nie ustaliły, iż prace i nakłady poczynione przez pozwaną na lokal powódki zostaną rozliczone w czynszu, zaś powódka nie miała obowiązku z nie płacić, podczas gdy taka interpretacja jest sprzeczna nie tylko z zasadami współżycia społecznego, bowiem oczywistym jest, że pozwana bez ustalenia z powódką rozliczenia wykonanych przez nią ulepszeń lokalu nie wykonałaby ich albo ewentualnie zrobiłaby to najtańszym kosztem, a mimo to należałby się jej zwrot tych wydatków;

II.  naruszenie przepisów postępowania cywilnego, których uchybienie miało istotny wpływ na wynik w sprawie, wyrażające się w obrazie przepisu:

a.  art. 233 § 1 i art. 227 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną, ocenę materiału dowodowego zebranego w sprawie, w szczególności w postaci porozumienia z dnia 30 stycznia 2014 r., czy też przesłuchania w charakterze strony pozwanej M. G., a wskutek tego przyjęcie, że strony nie ustalały, iż nakłady i prace wykonane przez pozwaną w lokalu powódki zostaną rozliczone w kwocie czynszu, podczas gdy taka okoliczność wynika z powyższych dowodów, a powódka winna zaliczyć na poczet czynszu najmu wydatki pozwanej (wydatki te były z powódką ustalane),

b.  art. 233 k.p.c. poprzez:

-

dowolną ocenę dowodu w postaci faktur VAT nr (...) z dnia 14 maja 2014 r. (W. R.) oraz nr (...) (...)/VAT z dnia 20 maja 2014 r. (E.-2) i uznanie, że montaż ścianki szklanej kosztował 5.102,00 zł, podczas gdy z dokumentów tych wynika wyraźnie, że koszty wynosił kwotę 9.102,00 zł,

-

uznanie za niewiarygodne twierdzeń pozwanej co do stanu technicznego lokalu powódki (nienadający się do prowadzenia działalności gospodarczej), podczas gdy pozwana w treści porozumienia z dnia 30 stycznia 2014 r. oświadczyła, że stan techniczny tego lokalu jest jej znany, co nie oznaczało, że był co najmniej zadawalający (rozpoczęła prace remontowe i w tym celu został też jej wydany lokal przed podpisaniem umowy), zaś w umowie z dnia 3 lutego 2014 r. oświadczyła ponownie, iż stan techniczny lokalu zna i przejmuje go bez zastrzeżeń, co nie oznacza, że był on dobry, a jedynie to, że w takim, a nie innym stanie jest on zaakceptowany do odbioru,

-

uznanie, że powódka rozliczyła koszty ogrodzenia, podczas gdy nie uregulowała ona należności w kwocie 1.107,00 zł za bramę, co także powinno zostać rozliczone, gdyż powódka sama przyznawała, że te koszty miały ją obciążać,

c.  art. 231 k.p.c. poprzez uznanie za nieudowodniony fakt, iż powódka zobowiązała się do rozliczenia prac i nakładów poczynionych przez pozwaną na jej lokal, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika wyraźnie, że takie ustalenia były dokonane między przedstawicielami stron, zaś odmienna interpretacja stanu faktycznego sprawy jest niezgodna z zasadami racjonalnego rozumowania i doświadczenia życiowego,

d.  art. 479 ¹³ § 1 k.p.c. poprzez uznanie, że cofnięcie pozwu przez powódkę nie było niezgodne z przesłankami tam wskazanymi, podczas gdy przepis ten nie obowiązuje już od dnia 3 maja 2012 r.,

e.  art. 203 § 2 k.p.c. poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki pełnych kosztów postępowania, podczas gdy z materiału dowodowego zebranego w sprawie wyraźnie wynika, że powódka miała możliwość zaspokojenia swoich roszczeń co do kwoty 18.000,00 zł jeszcze przed wytoczeniem powództwa, bowiem roszczenie z tytułu kaucji było wymagalne przez cały okres zajmowania lokalu przez pozwaną, a nie jak błędnie wskazał Sąd I instancji dopiero z chwilą jego opuszczenia przez pozwaną,

f.  art. 101 k.p.c. poprzez orzeczenie na rzecz powódki kosztów postepowania w pełnej wysokości, podczas gdy pozwana nie dała jej powodu do wytaczania powództwa co wskazanej w pozwie kwoty;

III.  naruszenie przepisów prawa materialnego:

a.  art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez ich niezastosowanie i uznanie, że wolą stron nie było rozliczenie dosyć kosztownych prac i nakładów wykonywanych przez pozwaną z czynszem i że pozwana nie jest uprawniona do żądania zapłaty z tego tytułu, podczas gdy twierdzenie takie jest całkowicie oderwane od okoliczności przedmiotowej sprawy, niezgodne z zasadami współżycia społecznego, zwyczajami panującymi u powódki oraz doświadczeniem życiowym, a nadto z treścią porozumienia z dnia 30 stycznia 2014 r., z których wynika bezsprzecznie, że żądania pozwanej są słuszne, a tym samym skutecznie rozliczyła ona dochodzoną przez powódkę kwotę w części objętej sprzeciwem od nakazu zapłaty,

b.  art. 65 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że zgodnie z treścią § 4 ust. 11 i 12 umowy z dnia 3 lutego 2014 r. powódka uprawniona była do rozliczenia kaucji po łącznym spełnieniu przesłanek: rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, opuszczenia przedmiotu najmu i uregulowania wszelkich należności, podczas gdy wolą strony było to, aby kaucja została zwrócona pozwanej po wypełnieniu tych przesłanek, zaś nie miały one żadnego wpływu na kwestię uprawnienia zaliczenia kaucji na zadłużenie pozwanej,

c.  art. 60 k.c. poprzez jego niezastosowanie i wskutek tego uznanie, że powódka nie wyraziła zgody na wykonanie i rozliczenie prac i nakładów poczynionych przez pozwaną, podczas gdy twierdzenie to Sąd I instancji oparł wyłącznie na wybiórczo wybranych zeznaniach prezesa zarządu powódki J. K., z całkowitym pominięciem faktu, że wskazał on, iż miał świadomość wykonywanych przez pozwaną prac, a nadto bez uwzględnienia treści porozumienia sporządzonego przez strony w dniu 30 stycznia 2014 r. oraz wyjaśnień prezesa zarządu pozwanej M. G., z których wynikają zupełnie odmienne postanowienia,

d.  art. 676 k.c w zw. z art. 5 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że pozwana nie była uprawniona do uzyskania zapłaty za wykonane prace i nakłady na nieruchomość powódki, zaś żądanie pozwanej przywrócenia stanu poprzedniego lokalu było uzasadnione, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika wyraźnie, że przywrócenie poprzedniego stanu lokalu powódki jest ekonomicznie nieuzasadnione, zaś oświadczenie powódki w zakresie tego żądania zostało złożone w złej wierze tj. w przekonaniu, że jedynie dla niej elementy zainstalowane w lokalu (w tym w szczególności ścianka zainstalowana na stałe oraz elementy łazienek) mają jakąkolwiek wartość,

e.  art. 676 k.c. poprzez jego zastosowanie i uznanie, że powódka miała wybór co do tego czy żąda przywrócenia stanu poprzedniego, czy też zatrzyma i rozliczy nakłady poniesione przez pozwaną na jej lokal, a objęte fakturami VAT nr (...) na kwotę 805,45 zł ( (...) S.C.), nr (...) na kwotę 2.318,36 zł (Castorama), nr (...) na kwotę 212,93 zł (Castorama), nr (...) na kwotę 86,68 zł (Castorama) oraz nr (...) na kwotę 1.696,00 zł (Castorama), co daje łącznie 5.119,42 zł, podczas gdy z materiału dowodowego zebranego w sprawie wyraźnie wynika, że nakłady te zostały poniesione przez pozwaną jeszcze przed podpisaniem umowy z dnia 3 lutego 2014 r., a zatem w okresie kiedy z całą pewnością nie łączył stron stosunek najmu, a co się z tym wiąże, przepis przytoczony przez Sąd I instancji nie miał w przypadku tych wydatków zastosowania,

f.  art. 205 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i wskutek tego przyjęcie, że postanowienia umowy z dnia 3 lutego 2014 r. wraz z aneksem były dla pozwanej wiążące, a co się z tym wiąże jakoby zmiany umowy ,mogły być dokonywane wyłącznie w formie pisemnej pod rygorem nieważności, podczas gdy analiza tych dokumentów pozwala stwierdzić, że zostały one podpisane jedynie przez wiceprezesa powódki A. J., który nie był uprawniony do jednoosobowej reprezentacji powódki, a wobec tego oświadczenia powódki w nich zawarte są nieważne, co Sąd I instancji winien wziąć pod uwagę z urzędu, a tym samym, należy uznać, że między stronami występował stosunek prawny o charakterze ustnym, a nie pisemnym, zaś zmiana takiej umowy nie wymaga szczególnej formy,

g.  art. 109 ¹ § 1 i 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i bezzasadne przyjęcie, że pozwana nie zawarła wiążących powódkę postanowień co do przystosowania lokalu powódki na potrzeby prowadzenia przez nią działalności gospodarczej, gdyż ustalenia te zostały poczynione z J. S., podczas gdy oświadczenia składane przez J. S. – jako prokurenta powódki, wyznaczonego przez jej zarząd do reprezentacji w stosunkach z pozwaną – winny być postrzegane jako w pełni wiążące, a wobec tego powódka zobowiązana do rozliczenia prac i nakładów na jej lokal poczynionych przez pozwaną,

h.  art. 120 § 1 k.c. poprzez błędne uznanie, że roszczenie powódki z tytułu kaucji stało się wymagalne po spełnieniu przesłanek § 4 ust. 11 i12 umowy z dnia 3 lutego 2014 r., podczas gdy roszczenie powódki było wymagalne przez cały okres stosunku najmu i mogła ona dokonać rozliczenia kaucji w każdym momencie, zaś w ocenie pozwanej winna to zrobić przed wytoczeniem powództwa.

W oparciu o powyższe zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa wobec pozwanej; zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, ewentualnie, w razie uznania przez Sąd II instancji, iż Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy lub że zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, a nadto stwierdzenia nieważności postepowania z uwagi na wypowiedzenie pełnomocnictwa przez wcześniejszego pełnomocnika i uniemożliwienie stawiennictwa nowemu pełnomocnikowi, o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Na rozprawie pełnomocnik powódki wniósł o oddalenie apelacji w całości i zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego w tym kwoty 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa substytucyjnego.

Sąd okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się niezasadna.

W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd Rejonowy przeprowadził postępowanie dowodowe zgodnie z wnioskami stron, ocenił dowody nie dopuszczając się błędów i w rezultacie prawidłowo ustalił stan faktyczny. W związku z tym wszelkie ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego Sąd Odwoławczy przyjmuje za własne, bez konieczności ponownego ich przytaczania. W sposób prawidłowy dokonano także oceny materialnoprawnej dochodzonego roszczenia jako opartego na treści przepisu art. 659 k.c.

Nie zasadne okazały się zarzuty skarżącego naruszenia prawa procesowego polegające na poczynieniu błędnych (nieadekwatnych do treści materiału procesowego) ustaleń faktycznych. Podkreślić należy, że dla skuteczności naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarcza samo twierdzenie skarżącego o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych i odwołanie się do stanu faktycznego, który zdaniem skarżącego odpowiada rzeczywistości. Koniecznym jest wskazanie przez apelującego konkretnych przyczyn dyskwalifikujących wywody sądu I instancji i przedstawiony przez ten sąd sposób rozumowania, mając na uwadze zasady logiki, doświadczenia życiowego oraz obowiązek wszechstronnego rozważenia całokształtu materiału procesowego.

W niniejszej sprawie wywodu takiego nie przeprowadzono. Skarżący bowiem koncentrując się na dowodzie z zeznań M. G., Prezesa Zarządu pozwanej w charakterze strony pomija, że Sąd I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie o wnioski wynikające z rozważenia całego zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności dowodów z dokumentów w postaci pisemnej umowy najmu zawartej przez strony w dniu 3 lutego 2014 r., porozumienia z dnia 20 stycznia 2014 roku, pisma pozwanej z dnia 3 czerwca 2014 roku oraz zeznań Prezesa zarządu powódki J. K., uznając te ostatnie za wiarygodne w świetle pozostałego zebranego w sprawie materiału procesowego, mając przy tym na uwadze zasady doświadczenia życiowego, logiki i praktyki obrotu gospodarczego.

Podkreślić należy, iż w niniejszej sprawie to na stronie pozwanej, zgodnie z dyspozycją art. 6 k.c., spoczywał ciężar wykazania, iż powódka wyraziła zgodę na poczynienie przez pozwaną innych niż wymienione w umowie nakładów na przedmiot najmu, które podlegać miałyby rozliczeniu w z czynszem. Pozwana wywodziła, że ustalenia takie poczyniła z J. S..

W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd I instancji prawidłowo uznał, że pozwana okoliczności powyższych nie wykazała. Sąd Okręgowy nie podziela przy tym stanowiska skarżącego, iż Sąd Rejonowy dokonał wadliwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, uznając za wiarygodne zeznania przesłuchanego za powódkę Prezesa Zarządu J. K.. Trafnie uznał Sąd Rejonowy, że zeznania J. K. korespondowały i były spójne ze zgromadzonymi w sprawie dowodami z dokumentów, w szczególności z treścią pisemnej umowy najmu oraz porozumienia. Tymczasem zeznania M. G. -jak trafnie uznał Sąd Rejonowy - nie znajdowały oparcia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Podkreślić należy, że strona pozwana nie zawnioskowała o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków, w szczególności tych osób, z którymi miała czynić podnoszone przez siebie ustalenia. Apelująca pomija jednocześnie zaakcentowane przez Sąd I instancji pismo pozwanej z dnia 3 czerwca 2014 r., w którym pozwana, wobec odmowy powódki zaakceptowania dokonanej przez pozwaną kompensaty z nakładami na przedmiot najmu wykraczającymi poza zakres wskazany w umowie, zwróciła się do powódki z prośbą o ponowne rozpatrzenie propozycji. Pozwana podnosiła też w tym piśmie, iż prośbę uzasadnia faktem, iż rolety oraz szklana zabudowa pomieszczenia w momencie opuszczenia pomieszczenia przez pozwaną zostaną na stałe, co podniesie jego wartość na rynku wynajmu lokali.

Odnosząc się do zarzutu błędu w ustaleniach faktycznych w zakresie kosztów wykonania ścianki szklanej (faktura VAT nr (...) z dnia 14 maja 2014 r. oraz nr (...)/ (...)/VAT z dnia 20 maja 2014 r. – należy stwierdzić, iż zarzut ten jest niezasadny. Sąd Rejonowy nie wskazał, iż montaż ścianki szklanej kosztował 5.102 zł, a jedynie, iż na taką kwotę została wystawiona faktura VAT nr (...), dalej natomiast w swoim uzasadnieniu Sąd ten wskazał kwotę poniesionych kosztów wykonania ścianki w wysokości 9.102 zł.

Niezasadne okazały się także zarzuty co błędnego ustalenia wysokości kosztów wykonania ogrodzenia, na którego wykonanie powódka wyraziła w umowie stron oraz porozumieniu z dnia 20 stycznia 2014 r. zgodę, zobowiązując się jednocześnie do ich zaliczenia na poczet czynszu najmu. Zarzut pominięcia w tym zakresie kosztów bramy wjazdowej nie zasługiwał na uwzględnienie. Powódka wprawdzie przyznała, iż nie rozliczyła z pozwaną kwoty 1.107 zł za montaż bramy, z uznanych przez Sąd Rejonowy za wiarygodne zeznań prezesa zarządu powódki J. K. wynika jednak, że powódka miała ponosić koszty materiałów, a pozwana robocizny (k.125). Zaznaczenia przy tym wymaga, iż z samej faktury nr (...) wynika, że została ona wystawiona za montaż bramy z napędem i jej uruchomienie.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 231 k.p.c. wskazać należy, iż również okazał się niezasadny, albowiem z faktów udowodnionych w niniejszej sprawie nie wynika, ażeby powódka zobowiązała się do rozliczenia innych nakładów, niż nakłady wskazane w umowie. Nie wystąpiła zatem w sprawie sytuacja, w której Sąd Rejonowy na drodze wnioskowań mógł ustalić również inne fakty mające znaczenie dla sprawy, a przemawiające za uznaniem za udowodnione faktów podnoszonych przez pozwaną. W szczególności przedłożone przez pozwaną faktury nie dają podstaw do wyprowadzenia wniosków, iż powódka zobowiązała się do rozliczenia należności z nich wynikających z czynszu, a jedynie, że pozwana poniosła takie koszty.

Co do naruszenia art. 479 ¹³ § 1 k.p.c. to zarzut pozwanej okazał się słuszny, albowiem Sąd Rejonowy zastosował przepis nieobowiązujący i nie mający zastosowania w sprawie. Powyższe pozostawało bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie, albowiem podstawa prawna decyzji Sądu we wskazanym zakresie znajduje oparcie w art. 203 § 4 k.p.c., który stanowi, że sąd może uznać za niedopuszczalne cofnięcie pozwu, zrzeczenie się lub ograniczenie roszczenia tylko wtedy, gdy okoliczności sprawy wskazują, że wymienione czynności są sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierzają do obejścia prawa.

Niezasadny okazał się również podniesiony w apelacji pozwanej zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 203 § 2 k.p.c. Przepis ten stanowi, że pozew cofnięty nie wywołuje żadnych skutków, jakie ustawa wiąże z wytoczeniem powództwa. Na żądanie pozwanego powód zwraca mu koszty, jeżeli sąd już przedtem nie orzekł prawomocnie o obowiązku ich uiszczenia przez pozwanego. Sąd Rejonowy nie dopuścił się naruszenia wskazanego przepisu, uznając, że to powódka wygrała sprawę w całości, zaś pozew został cofnięty w takim zakresie, w jakim pozwana dokonała płatności na poczet dochodzonych należności oraz po rozliczeniu wpłaconej przez pozwaną kaucji w kwocie 18.000 zł.

Podniesiony przez pozwaną zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 101 k.p.c. poprzez zasądzenie na rzecz powódki kosztów postępowania w pełnej wysokości, podczas gdy, w ocenie pozwanej, nie dała ona powodu do wytaczania powództwa co do wskazanej w pozwie kwoty, również okazał się niezasadny. Przepis art. 101 k.p.c. stanowi, że zwrot kosztów należy się pozwanemu pomimo uwzględnienia powództwa, jeżeli nie dał powodu do wytoczenia sprawy i uznał przy pierwszej czynności procesowej żądanie pozwu. W niniejszej sprawie sytuacja taka nie wystąpiła, albowiem pozwana nie uznała przy pierwszej czynności powództwa, lecz wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty zaskarżając go w części. Sąd Okręgowy nie podziela przy tym stanowiska skarżącej co do wymagalności wierzytelności pozwanej z tytułu wpłaconej kaucji. Zdaniem Sądu odwoławczego, mając na uwadze treść umowy stron, dopiero po wniesieniu pozwu zostały spełnione przesłanki wymagalności roszczenia o zwrot kaucji przez powódkę pozwanej, a zatem dopiero z chwilą, gdy wierzytelność ta stała się wymagalna mogła zostać potrącona z wierzytelnością powódki.

Również podniesione przez pozwaną zarzuty naruszenia przez Sąd Rejonowy przepisów prawa materialnego okazały się - w ocenie Sądu Okręgowego - niezasadne.

Odnosząc się do zarzutów naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 65 § 1 i 2 k.c. oraz samego art. 65 § 1 k.c. należy wskazać, iż przepisy te regulują wykładnię oświadczeń woli, a w szczególności wykładnię umów. Na ich tle powstała tzw. kombinowana metoda wykładni, która w pierwszym etapie nakazuje zbadać jaki był subiektywnie strony rozumiały treść umowy, a w drugim etapie – wykładni obiektywnej – zbadać jak strony postanowienia te w danych okolicznościach powinny były rozumieć (por. uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 29.06.1995 r., sygn. III CZP 66/95, OSNC 1995 nr 12, poz. 168). W tym zakresie pozwana podnosiła, iż w jej ocenie Sąd Rejonowy nieprawidłowo uznał, iż wolą stron nie było rozliczenie „kosztownych prac i nakładów” wykonywanych przez pozwaną, zarzucając że stanowisko takie jest oderwane od okoliczności przedmiotowej sprawy, niezgodne z zasadami współżycia społecznego, zwyczajami panującymi u powódki oraz z doświadczeniem życiowym. Sąd Okręgowy nie podziela twierdzeń pozwanej w tym zakresie jako niewykazanych. Trafnie uznał przy tym Sąd Rejonowy, że w świetle zasad doświadczenia życiowego i znajomości praktyki obrotu gospodarczego, w sytuacji – jak wywodziła pozwana - braku możliwości prowadzenia w wynajmowanych pomieszczeniach działalności gospodarczej, w przypadku poczynienia przez pozwaną jako najemcę z powódką jako wynajmującym uzgodnień co do rozliczenia kosztów wykonanych ulepszeń – uzgodnienia te znalazłyby swoje odzwierciedlenie w zawartej przez strony umowie najmu.

Sąd Rejonowy nie naruszył również art. 60 k.c., ponieważ Sąd ten prawidłowo wobec ustalenia, iż strony w umowie zastrzegły, że jej zmiany mogą następować w formie pisemnej pod rygorem nieważności, prawidłowo ocenił wyrażone z zachowaniem tej formy oświadczenia woli stron. Ponadto wbrew twierdzeniom pozwanej wiedza przedstawicieli powódki, o tym, że pozwana dokonuje ulepszeń w przedmiocie najmu wykraczających poza zakres wskazany w umowie, oraz fakt niezajmowania przez pozwaną stanowiska w tej sprawie nie oznacza jednocześnie, iż wyrażała pozwana zgodę na po pierwsze ich dokonanie, a po drugie na ich rozliczenie z czynszem.

Pozwana podnosiła również zarzuty naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 676 k.c. w zw. z art. 5 k.c. oraz naruszenia samego art. 676 k.c. Zarzuty te również okazały się niezasadne. Wskazać należy bowiem, iż art. 676 k.c. stanowi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Wskazać należy, iż to do wynajmującego, a zatem powódki należał wybór, czy zażąda przywrócenia stanu poprzedniego przedmiotu najmu, czy też zatrzymania ulepszeń za wynagrodzeniem. Przepis ten jest przepisem dyspozytywnym i strony mogą inaczej uregulować to zagadnienie w łączącej je umowie, jednakże w niniejszej sprawie uregulowania te wskazywały jedynie, iż najemca może pozostawić ulepszenia, jeżeli wynajmujący wyraził zgodę na ich wykonanie. Uregulowanie takie nie narusza również art. 5 k.c., a zatem nie stanowi nadużycia prawa podmiotowego, albowiem pozwana z własnej woli dokonała określonych ulepszeń, do których dokonania nie była zobowiązana, a ponadto nie wykazała, ażeby przedmiot najmu był przed dokonaniem ulepszeń w stanie niepozwalającym na jego eksploatację zgodnie z przeznaczeniem, tym bardziej, iż bezspornym było między stronami, że w wynajmowanym lokalu były urządzone dwie łazienki. Nadto mieć należy na uwadze, iż pozwana nie wskazała również na żadne okoliczności leżące po stronie powodowej, które uzasadniałyby w krótkim czasie wypowiedzenie umowy najmu przez pozwaną, mimo że umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony. Nie ma w tym zakresie również znaczenia, że niektóre z nakładów zostały poniesione przez pozwaną jeszcze przed zawarciem umowy, albowiem wykonywała je na podstawie wcześniejszego porozumienia, na mocy którego to porozumienia powódka jeszcze przed zawarciem umowy wydała pozwanej przedmiot najmu, ażeby ta mogła wprowadzić w nim korzystne dla siebie modyfikacje, w szczególności te, które zostały objęte zgodą powódki i rozliczone następnie z czynszem najmu.

Przechodząc do zarzutu naruszenia art. 205 § 1 k.s.h (w apelacji jak należy przypuszczać błędnie wskazano art. 205 § 1 k.c) należy uznać go za nieuzasadniony. Jak wynika bowiem z odpisu z KRS w dacie zawarcia przez strony porozumienia z dnia 20 stycznia 2014 roku jedynym członkiem zarządu powódki uprawnionym do jej reprezentacji był wskazany w porozumieniu - A. J.. Strona powodowa – wbrew twierdzeniom skarżącego była więc reprezentowana w sposób prawidłowy.

Również zarzut naruszenia art. 109 ¹ § 1 i 2 k.c. okazał się niezasadny, albowiem wobec niewykazania przez pozwaną jaka była treść oświadczeń składanych przez prokurenta J. S., ani nawet nie naprowadzenia dowodów w tym kierunku – nie było podstaw do przyjęcia, iż osoba ta złożyła oświadczenia woli ze skutkiem prawnym dla powodowej spółki. Wskazać należy także, iż w uchwale 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2015 r., w sprawie III CZP 34/14 Sąd Najwyższy wskazał, iż nie dopuszczalny jest wpis do rejestru przedsiębiorców KRS jednego prokurenta z zastrzeżeniem, że może działać tylko z członkiem zarządu (tzw. prokura łączna niewłaściwa), gdyż nie znajduje to oparcia w obowiązujących przepisach, jednak wobec występowania rozbieżnych stanowisk w zakresie wykładni przepisów o prokurze i reprezentacji spółki kapitałowej - ograniczył wsteczne obowiązywanie uchwały, wskazując że przyjęta w uchwale wykładnia obowiązuje tylko pro futuro od chwili jej podjęcia. Powyższe oznacza, że prokurent powódki J. S. nie był samodzielnie umocowany do składania oświadczeń woli, bowiem z odpisu KRS wynika, iż był uprawniony do działania z członkiem zarządu.

Również zarzut pozwanej, iż Sąd Rejonowy naruszył art. 120 § 1 k.c. okazał się niezasadny, albowiem wbrew twierdzeniom pozwanej jej roszczenie o zwrot kaucji, na mocy § 4 ust. 11 i 12 umowy stało się wymagalne po spełnieniu określonych tam przesłanek, w szczególności po wydaniu przedmiotu najmu w stanie wolnym od osób i rzeczy.

Biorąc powyższe pod uwagę, trafnie Sąd Rejonowy uznał roszczenie powoda o zapłatę czynszu najmu za uzasadnione. Wobec bezzasadności zarzutów apelacji – podlegała ona oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. zasądzając od pozwanej, na rzecz powódki kwotę 1.217 zł tytułem zwrotu kosztów, na które złożyło się wynagrodzenie radcy prawnego w kwocie 1.200 zł stosownie do § 12 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r. poz. 490) oraz kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

SSO A. W. SSO P. S. SSO A. B.