Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 listopada 2015 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie VIII Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący SSO Patrycja Baranowska

Protokolant Sekr. sąd. Emilia Marchewka

po rozpoznaniu w dniu 6 listopada 2015 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) (...) Centrum (...) w S.

przeciwko (...) Fundacji Ochrony (...) w S.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej (...) Fundacji Ochrony (...) w S. na rzecz powoda (...) (...) Centrum (...) w S. kwotę 9.061,53 zł (dziewięciu tysięcy sześćdziesięciu jeden złotych pięćdziesięciu trzech groszy) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 9 lutego 2013 roku,

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

III.  ustala, że powód wygrał proces w 6%, zaś pozwany w 94 %, pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu.

Sygn. akt VIII GC 338/13

UZASADNIENIE

W dniu 28 czerwca 2013 roku powód (...) – (...) Centrum (...) w S. wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) Fundacji Ochrony (...) w S. kwoty 161.883,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 8 lutego 2013 roku. Powód wniósł również o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że swoje roszczenie wywodzi z zawartej przez strony procesu umowy dzierżawy pomieszczeń, w których prowadzona była przez niego działalność polegająca na udzielaniu świadczeń zdrowotnych. Powód podał, że zawarty został aneks do umowy, w którym umieszczono zapis stanowiący, że pozwany zwraca powodowi kwotę stanowiącą równowartość niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym, tj. wydatków poniesionych na modernizację, adaptację, rozbudowę, przebudowę przedmiotu dzierżawy, powiększoną o wskaźnik inflacji liczony od dnia poniesienia wydatku.

Powód dalej uzasadniał, że w czasie obowiązywania umowy poniósł nakłady na nieruchomość w łącznej wysokości 425.068,62 zł na podstawie umów zawartych z wykonawcami, które szczegółowo opisał w pozwie.

Zdaniem powoda, jego roszczenie z tytułu niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym opiewa na kwotę 359.154,67 zł.

Dalej powód wskazał, że w niniejszym procesie dochodzi zapłaty niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym w części pomniejszonej o niezapłacone do dnia dzisiejszego faktury VAT wystawione przez pozwanego powodowi tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z pomieszczeń budynku przy ulicy (...) w S..

Powód podał, że nie dokonał zapłaty części należności wynikających z wystawionych przez pozwanego faktur. Wskazał, że łącznie nie zapłacona kwota netto wynikająca z korekt wystawionych przez pozwanego do faktur VAT wynosi 191.779,87 zł, zaś z odsetkami liczonymi do dnia 18 stycznia 2013 roku wynosi kwotę 197.271,67 zł. Powód podnosił, że faktury VAT uznaje jedynie do kwot netto, albowiem w jego ocenie pozwany nie był zobowiązany do uiszczenia podatku VAT od wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotu dzierżawy. Powód wyjaśnił, że odsetki od kwot wskazanych na korektach do faktur zostały obliczone na dzień 18 stycznia 2013 roku, albowiem właśnie w tym dniu powód złożył pozwanemu oświadczenie o potrąceniu.

Powód wskazał, że pismem z dnia 17 stycznia 2013 roku doręczonym pozwanemu w dniu 18 stycznia 2013 roku dokonał potrącenia niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym z niezapłaconymi do dziś przez powoda korektami do faktur VAT obejmującymi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Jednocześnie powód wskazał, że prostuje w/w oświadczenie w ten sposób, że jako kwotę niezamortyzowanych nakładów wyliczonych zgodnie z umową dzierżawy wskazuje kwotę 359.154,67 zł, a jako kwotę odpowiadającą wierzytelności z tytułu nierozliczonych faktur VAT z odsetkami na dzień złożenia oświadczenia o potrąceniu wskazuje kwotę 197.271,67 zł.

W związku z tym powód wnosi w niniejszym procesie dochodzi zapłaty różnicy pomiędzy wyżej wskazanymi kwotami, tj. kwoty 161.883,00 zł.

Uzasadniając żądanie odsetek powód wskazał, że dochodzi ich od dnia 8 lutego 2013 roku, albowiem w wezwaniu do zapłaty, w piśmie z dnia 17 stycznia 2013 roku powód wezwał pozwanego do zapłaty żądanej kwoty w terminie 21 dni od dnia odebrania wezwania, a termin upłynął w dniu 8 lutego 2013 roku.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

W pierwszej kolejności pozwany wskazał, że strony procesu łączyły dwie umowy dzierżawy. Pierwsza umowa nr (...) została zawarta w dniu 24 lutego 2004 roku, natomiast druga umowa nr (...) została zawarta w dniu 22 października 2004 roku. Pozwany wskazał, że w dniu 30 czerwca 2006 roku zawarto aneks do umowy nr (...), w którym wskazano, że w każdym przypadku ustania umowy przed upływem terminu, wydzierżawiający zwraca dzierżawcy kwotę stanowiącą równowartość niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym, tj. wydatków poniesionych na modernizację, adaptację, rozbudowę, przebudowę powiększoną o wskaźniki inflacji liczone od dnia poniesienia wydatku.

Pozwany zwrócił uwagę, że przedmiotem każdej z umów były inne pomieszczenia znajdujące w budynku należącym do pozwanego.

Pozwany wskazał, że poniesione przez powoda nakłady na nieruchomość związane z umową z dnia 24 maja 2005 roku nr (...) (...) (...) zostały poniesione na ponad rok przed datą wejścia w życie aneksu nr (...) do umowy nr (...). Dlatego też powód nie może żądać kwoty 24.156,00 zł brutto tytułem zwrotu nakładów albowiem wynagrodzenie z umowy z dnia 24 maja 2005 roku miało być zapłacone przed wejściem w życie aneksu nr (...) do umowy, tj. przed 1 lipca 2006 roku.

Zdaniem pozwanego również nakłady wynikające z umowy nr (...) z dnia 29 grudnia 2005 roku nie mogą zostać ujęte w rozliczeniach albowiem wymieniona umowa dotyczyła remontu generalnego sanitariatów na III i IV piętrze. Remont ten dotyczył więc pomieszczeń będących przedmiotem umowy nr (...), nadto roszczenia powoda z tego tytułu są już przedawnione.

Pozwany zwrócił również uwagę na protokół z dnia 28 grudnia 2012 roku i wskazał, że obejmuje on jedynie pomieszczenia zajmowane na podstawie umowy nr (...). Wskazano również, że aneks nr (...) do umowy nr (...) zaczął obowiązywać od 1 lipca 2006 roku i dotyczył tylko nakładów poniesionych po tej dacie.

Zdaniem pozwanego nakłady, których powód nie może brać pod uwagę przy rozliczeniu obejmują kwotę 90.685,67 zł brutto.

Poza tym pozwany zakwestionował prawidłowość wystawionych protokołów odbioru związanych z realizacją umowy nr (...). Podnosił, że z przedstawionych protokołów nie można wywnioskować jaki był zakres prowadzonych robót, ani czego dotyczyły protokoły. Pozwany wskazał, że dokumentacja przedstawiona przez powoda nie pozwala na weryfikację prawidłowego wykonania prac objętych wymienioną umową.

W ocenie pozwanego nie zostały również wykazane nakłady poniesione na nieruchomość w związku z realizacją umowy nr (...) (...) (...).

Pozwany zakwestionował również początkową datę rozpoczęcia amortyzacji przez powoda, tj. dzień 1 stycznia 2011 roku.

W dalszej części odpowiedzi na pozew pozwany podnosił okoliczności związane ze stanem, w jakim przedmiot dzierżawy został wydany pozwanej w dniu 28 grudnia 2012 roku. Poza tym pozwany zakwestionował datę, od której powód dochodzi odsetek. Nadto pozwany zakwestionował zasadność oświadczenia o potrąceniu z powodu nie wykazania istnienia zobowiązania pozwanego względem powoda.

W piśmie procesowym z dnia 14 maja 2014 roku pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczeń dochodzonych na podstawie umowy nr (...).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) jest samodzielnym publicznym zakładem opieki zdrowotnej. Obecnie kierownikiem zakładu jest M. P., która pełni tę funkcję od listopada 2007 roku.

Od dnia 16 maja 2002 roku do 25 sierpnia 2003 roku Prezesem (...) Fundacji Ochrony (...) była M. K., a od 26 sierpnia 2003 roku Prezesem (...) Fundacji Ochrony (...) jest jej mąż J. K. (1). Natomiast Dyrektorem (...) – (...) Centrum (...) w S. do listopada 2007 roku była M. K.. Główną księgową w Wojewódzkim Ośrodku Medycyny Pracy do 2010 roku była A. T. (1), która obecnie (od 2013 roku) jest prezesem fundacji.

Od 2010 roku funkcję głównej księgowej w Wojewódzkim Ośrodku Medycyny Pracy pełni J. K. (2).

Bezsporne, a nadto dowód: postanowienie z dnia 25 sierpnia 2003 roku k. 462, odpis pełny z KRS (...) Fundacji Ochrony (...) k. 463-466, zeznania świadka J. L. k. 474-475, zeznania M. P., zeznania A. T. (2),

W dniu 24 lutego 2004 roku powód (...) zawarł z pozwanym umowę nr (...), której przedmiotem był najem pomieszczeń z przeznaczeniem na prowadzenie działalności w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych o ogólnej powierzchni do 1.200 m ² w budynku z wejściem od ul. (...) w S..

Załącznik nr 1 precyzował, że przedmiot umowy stanowią pomieszczenia znajdujące się na IV piętrze o powierzchni 64,12 m ², na II piętrze o powierzchni 77,34 m ², na I piętrze o powierzchni 99,05 m ².

W § 13 ust.2 umowy zawarto zapis, że dzierżawy nie przysługuje prawo do zwrotu wydatków na modernizację, adaptację, rozbudowę, przebudowę lub rekonstrukcję przedmiotu dzierżawy. W §10 ust.1 wskazano, że umowa zostaje zawarta na czas oznaczony od dnia 1 marca 2004 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku.

W dniu 18 maja 2004 roku strony podpisały aneks nr (...) do umowy (...), w którym sprostowano omyłkę pisarską dotyczącą określenia powierzchni dzierżawy.

W dniu 30 czerwca 2006 roku zawarto aneks nr (...) do umowy nr (...), w którym wskazano, że w każdym przypadku ustania umowy przed upływem terminu wydzierżawiający zwraca dzierżawcy kwotę stanowiącą równowartość niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym, tj. wydatków poniesionych na modernizację, adaptację, rozbudowę, przebudowę powiększoną o wskaźniki inflacji liczone od dnia poniesienia wydatku.

W dniu 2 stycznia 2007 roku strony podpisały aneks nr (...) do umowy (...), w którym dokonały korekt powierzchni dzierżawy a także korekt stawek czynszu.

W dniu 23 listopada 2007 roku podpisano aneks nr (...) do umowy, w którym zmieniono przedmiot dzierżawy i wskazano, że od dnia 15 października 2007 roku umowa obejmuje pomieszczenia: 1,7 m ² parteru, na I piętrze pomieszczenia 111 A, 111 b, 112, 112 A, 112 B, 112 C, poczekalnię, korytarz do wyłącznego korzystania przez dzierżawcę, a także hol z klatką schodową i windą, klatkę schodową B oraz poczekalnię z korytarzem jako części wspólne, na II piętrze pomieszczenia 203 a, 203 b, 204, 205/206, 214, 215, 216 do wyłącznego korzystania przez dzierżawcę a także hol z klatką schodową i windą, korytarz i węzeł sanitarny jako części wspólne, na III piętrze pomieszczenia 301, 302, 303, 304, 305, 306, 307, 308, 309, 310 a także hol z klatką schodową i windą oraz węzeł sanitarny jako części wspólne, na IV piętrze pomieszczenia 408,409,410, a także hol z klatką schodową i windą, korytarz oraz węzeł sanitarny jako części wspólne.

Dowód: umowa dzierżawy nr (...) k. 276-280, aneks nr (...) z dnia 18 maja 2004 roku k. 281, aneks nr (...) z dnia 30 czerwca 2006 roku k. 282, aneks nr (...) z dnia 2 stycznia 2007 roku k. 283-284, aneks nr (...) z dnia 23 listopada 2007 roku k.285-287,

Umowa (...), w dniu 31 grudnia 2008 roku, uległa rozwiązaniu, na skutek upływu czasu, na jaki została zawarta. Przedmiot umowy został wydany pozwanemu.

Bezsporne,

W dniu 22 października 2004 roku powód (...) – (...) Centrum (...) w S. zawarł z pozwanym (...) Fundacją Ochrony (...) w S. umowę nazwaną umową dzierżawy nr (...). Umowa dotyczyła najmu pomieszczeń o łącznej powierzchni 508,93 m ², mieszczących się w budynku przy ulicy (...) w S., działka nr (...), z wejściem od ul. (...). W pomieszczeniach będących przedmiotem najmu powódka prowadziła działalność gospodarczą polegającą na udzielaniu świadczeń zdrowotnych. Umowa zawarta została na czas określony do dnia 31 października 2009 roku. Powód zobowiązał się zwrócić pozwanemu przedmiotem umowy w stanie niepogorszonym w terminie 10 dni od dnia ustania umowy.

Ustalono, że w razie niewykonania tego obowiązku powód zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz pozwanego wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotu dzierżawy, w wysokości dwukrotnej wartości czynszu dzierżawy, powiększonego o podatek VAT, za każdy rozpoczęty miesiąc bezumownego korzystania z przedmiotu dzierżawy.

W imieniu (...) umowę podpisały M. K. – dyrektor oraz A. T. (1) – główna księgowa.

Załącznik nr 1 do umowy precyzował, że przedmiot dzierżawy stanowią pomieszczenia na parterze budynku nr (...) o powierzchni 281,10 m ² oraz pomieszczenia na I piętrze nr 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126 o łącznej powierzchni 227,83 m ².

W § 12 ust.2 umowy wskazano, że dzierżawcy nie przysługuje prawo zwrotu wydatków na modernizację, adaptację, rozbudowę, przebudowę, rekonstrukcje przedmiotu dzierżawy.

Dowód: umowa nr (...) z dnia 22 października 2004 roku k. 27-29, k. 228-234, załącznik nr 1 do umowy k. 288,

W dniu 9 marca 2005 roku powód zawarł z pozwanym aneks nr (...) do umowy nr (...), w którym przedłużono czas trwania umowy do dnia 31 października 2020 roku.

Dowód: aneks nr (...) do umowy k. 30,

W dniu 30 czerwca 2006 roku powód zawarł z pozwanym aneks nr (...) do wymienionej umowy, w którym wprowadzono zmianę §12 ust. 2 umowy. Zgodnie z postanowieniami aneksu, w przypadku ustania umowy przed upływem terminu, o którym mowa w §9, pozwany zwraca powodowi kwotę stanowiącą równowartość niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym, tj. wydatków poniesionych na modernizację, adaptację, rozbudowę, przebudowę o których mowa w ust.1, powiększoną o wskaźniki inflacji liczone od dnia poniesienia wydatku.

Ustalono, że w każdym przypadku ustalania umowy powód jest zobowiązany wydać pozwanemu przedmiot umowy w stanie niepogorszonym w terminie 10 dni od dnia ustania umowy.

Postanowiono, że aneks obowiązuje do dnia 1 lipca 2006 roku.

Aneks został zawarty po przeprowadzonej kontroli przez Urząd Marszałkowski Województwa (...). Celem aneksu było należyte zabezpieczenie interesów powoda w razie wcześniejszego rozwiązania umowy najmu.

Dowód: aneks nr (...) do umowy k. 31-32, zeznania M. P.,

W dniu 23 listopada 2007 roku zawarto aneks nr (...), w którym sprecyzowany został przedmiot dzierżawy. Przedmiot umowy obejmował 521,85 m ² i dotyczył 215,94 m ² powierzchni na pierwszym I piętrze i 305,91 m ² parteru.

Dowód: aneks nr (...) do umowy k.33-37,

W dniu 3 grudnia 2009 roku pozwany wypowiedział powodowi umowę dzierżawy powołując się na § 4 ust.2 i 3 umowy. Przyczyną wypowiedzenia był fakt oddania bez zgody pozwanego osobie trzeciej przedmiotu dzierżawy.

Powód zakwestionował przyczynę wypowiedzenia i nie wydał przedmiotu umowy w terminie do dnia 15 stycznia 2010 roku. Konsekwencją tego był proces sądowy, w wyniku którego wyrokiem z dnia 16 lutego 2012 roku (sygn. akt XI GC 167/10) Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie, Wydział XI Gospodarczy, nakazał powodowi wydać pozwanemu przedmiot dzierżawy w stanie wolnym od osób i rzeczy.

Apelacja powoda od powyższego wyroku została oddalona wyrokiem z dnia 21 września 2012 roku (sygn. akt VIII Ga 243/12).

W grudniu 2012 roku doszło do wycieku wody w pomieszczeniu nr 116 na I piętrze budynku przychodni. Zalaniu uległo wymienione pomieszczenie oraz pomieszczenia na parterze i korytarz. Na okoliczność zdarzenia w dniu 21 grudnia 2012 roku przedstawiciele powoda dokonali oględzin i sporządzili protokół.

Powód wydał pozwanemu przedmiot dzierżawy w dniu 28 grudnia 2012 roku.

Na zlecenie pozwanej w styczniu 2013 roku została sporządzona opinia dotycząca stanu technicznego budynku położonego w S. przy ulicy (...).

Dowód: oświadczenie pozwanego o rozwiązaniu umowy k. 3, pozew o wydanie lokalu k.39-42, wyrok Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie z dnia 16 lutego 2012 roku wraz z uzasadnieniem k. 43-51, wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 21 września 2012 roku wraz z uzasadnieniem k. 52-64., protokół wydania nieruchomości z dnia 28 września 2012 roku k. 65-69, pełnomocnictwo k. 70, protokół oględzin k.289, opinia k.290-308, zeznania świadka J. K. (2) k. 469-470 zeznania I. W. k.471, zeznania świadka A. S. k. 472, zeznania świadka S. B. k. 473, zeznania świadka J. L. k. 474-475,

Począwszy od 2005 roku powód ponosił na nieruchomość nakłady inwestycyjne. Pozwany posiadał wiedzę o remontach pomieszczeń wykonywanych przez powoda. Umowy z wykonawcami były podpisywane m.in. przez A. T. (1). A. T. (1) podpisywała również faktury VAT, będące podstawą wypłaty wynagrodzeń dla wykonawców. Pozwany nie składał zastrzeżeń do jakości, czy zakresu prowadzonych przez powoda prac remontowych.

Bezsporne, a nadto dowód: zeznania M. P.,

W dniu 24 maja 2005 roku powód zawarł z G. S. umowę nr (...) na sporządzenie projektu na przebudowę i zmianę funkcjonalną pomieszczeń przychodni- parteru i I piętra, remont instalacji sanitarnych i grzewczych wykonanie nowych instalacji wentylacji mechanicznej, elektrycznej i teleinformatycznej, a także instalacji przeciwpożarowej awaryjnej. Prace zlecone przez powódkę zostały wykonane i projektant wystawił obciążającą powoda fakturę VAT nr (...). Należności wynikające z faktur został zapłacone przez powoda. Faktura VAT nr (...) opiewała na kwotę 13.420,00 zł brutto, zaś faktura VAT nr (...) wystawiona została na kwotę 10.736,00 zł. Faktury wystawione przez G. S. zostały zaakceptowane przez A. T. (1)- główną księgową powoda.

Dowód: umowa nr (...) z dnia 24 maja 2005 roku k. 71-76, aneks k. 77, faktura VAT nr (...) k. 78, faktura VAT nr (...) k. 79 , zeznania świadka J. L. k. 474-475, zeznania E. G. k.475-476,

W dniu 29 grudnia 2005 roku powód zawarł umowę nr (...) z B. D., której przedmiotem był remont generalny dwóch sanitariatów na III i IV piętrze z wydzieleniem na każdym piętrze sanitariatów dla kobiet i mężczyzn i osób niepełnosprawnych, w tym wykonanie nowych instalacji i demontaż starej oraz montaż z dostawą stolarki okiennej w łącznie czterech etapach. Zlecone prace zostały wykonane, co potwierdzono w protokole odbioru z dnia 4 kwietnia 2006 roku. W związku z wykonanymi pracami B. D. wystawił fakturę nr (...), która została zaakceptowana przez A. T. (1). Należność wynikająca z faktury została przez powoda zapłacona. Opiewała ona na kwotę 66.529,67 zł.

Dowód: umowa nr (...) k. 80-98, protokół odbioru wykonanych robót z dnia 4 kwietnia 2006 roku k. 99, zestawienie wartości wykonanych robót k. 100, faktura VAT nr (...) k. 101, oświadczenie k.102,

Na podstawie umowy nr (...) z dnia 20 lipca 2006 roku, zawartej również z B. D., przeprowadzony został remont generalny pomieszczeń w części parteru w budynku obejmujący swoim zakresem remont generalny pomieszczeń rejestracji ogólnej, zespołu ogólnego, pracowni rtg i zespołu sanitarnego z wykonaniem nowych instalacji centralnego ogrzewania, zimnej i ciepłej wody, kanalizacyjnej, elektrycznej, telefonicznej, logicznej okablowanie i wentylacji mechanicznej. Remont obejmował przebudowę pomieszczeń na parterze i I piętrze. Umowa była wielokrotnie aneksowana – zmieniano zakres robót i terminy wykonania poszczególnych etapów. Ustalono ryczałtowe wynagrodzenie za wykonanie całego zakresu robót w kwocie brutto 291.953,44 zł. Zlecone prace zostały wykonane, co zostało potwierdzono w protokołach odbioru robót. Z tytułu wykonanych prac wykonawca wystawił obciążające powódkę faktury VAT oraz korekty. Prace budowalne odbywały się z wiedzą i zgodą pozwanego.

Dowód: umowa nr (...) k 103-122, aneks nr (...) k.123-128, aneks nr (...) k. 129-134, aneks nr (...) k.135-136, aneks nr (...) k. 137-138, protokoły odbioru robót budowalnych k. 139-152, faktura VAT k.153, protokół odbioru końcowy robót budowlanych k. 154-155, faktura VAT k. 156, faktura VAT k. 157, faktura korygująca k. 158, faktura VAT k. 159, faktura korygująca k. 160, faktura VAT k.161, decyzja nr (...) z dnia 23 grudnia 2005 roku k. 457- 458, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowalne k. 459, pismo z dnia 28 października 2005 roku k. 460, 461,

W dniu 10 stycznia 2007 roku pomiędzy powodem a B. D. zawarta została umowa o roboty dodatkowe nr (...) (...)/2006/(...). Przedmiotem umowy było wykonanie robót przystosowawczych, zapewniających prawidłowe funkcjonowanie pomieszczeń przychodni na parterze i powyżej parteru oraz wykonanie przebudowy pomieszczeń parteru w sposób umożliwiający wydzielenie nowych pomieszczeń, tj. dwóch pokojów badań, pokoju personelu z dyżurką oraz wejścia do budynku od strony zachodniej. Wykonawca wykonał powierzone roboty, co zostało stwierdzone w protokołach odbioru robót budowalnych. Z tytułu wykonanych prac wykonawca obciążył powódkę kwotą 42.429,53 zł, co znalazło odzwierciedlenie w fakturze VAT Nr (...).

Dowód: umowa o roboty dodatkowe Nr (...) (...)/2006/(...) k. 162-170, protokoły odbioru robót budowalnych k. 171-174, faktura VAT nr (...) k. 175, oświadczenie k. 176,

Dokumentację związaną z rozliczeniem niezamortyzowanej części inwestycji przygotowała J. K. (2). Amortyzacja była liczona od stycznia 2011 roku. J. K. (2) przyjęła w swoich obliczeniach amortyzację na poziomie 10 %.

Zgodnie z kartoteką środka trwałego sporządzoną przez J. K. (2) niezamortyzowana część inwestycji w obcym środku trwałym wynosi 359.159,67 zł.

Następie J. K. (2) skorygowała wyliczenia i rozpoczęła liczenie amortyzacji od maja 2007 roku. Według zestawienia amortyzacji inwestycji przygotowanego przez J. K. (2) wartość środka trwałego przeznaczonego na modernizację, rozbudowę, przebudowę wynosi 425.068,63 zł, zaś wartość umorzenia na dzień 31 grudnia 2012 roku to kwota 60.218,06 zł. Wartość netto środka trwałego na dzień 31 grudnia 2012 roku zamyka się kwotą 364.850,57 zł.

Dowód: kartoteka środka trwałego k.177, zestawienie amortyzacji inwestycji k.178, zestawienie amortyzacji inwestycji k. 456, zeznania M. P.,

W związku z zajmowaniem przez powoda nieruchomości bez tytułu prawnego pozwany wystawiał faktury VAT. Część z wystawionych przez pozwanego faktur nie została przez powoda zapłacona. Zadłużenie powoda względem pozwanego z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości wynosi 191.779,87 zł, a z odsetkami do dnia 18 stycznia 2013 roku wynosi 197.271,67 zł. Kwota z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości nie obejmuje podatku VAT.

Bezsporne, a nadto dowody: wykaz faktur z dzierżawę pomieszczeń k.179, 180, 181, 182, faktury VAT korekty k.183-199, 200-205,

Pismem z dnia 17 stycznia 2013 roku doręczonym pozwanemu w dniu 18 stycznia 2013 roku powód poinformował pozwanego, że do zapłaty z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotu umowy pozostała kwota 140.899,43 zł. powód podał również, że na dzień 31 grudnia 2012 roku niezamortyzowana wartość nakładów powiększona o wskaźnik inflacji liczona zgodnie z zapisami umowy wynosi 391.001,74 zł. Powód wskazał, że pozwana jest zobowiązana do zapłaty kwoty 250.102,31 zł. Powód podnosił również, że opłata za bezumowne korzystanie z przedmiotu dzierżawy ma charakter odszkodowawczy i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Powód zwrócił się o wystawienie korekt faktur VAT wystawianych za okres od stycznia 2010 roku do grudnia 2012 roku i wystawienie not księgowych obejmujących wyłącznie odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotu dzierżawy.

Dowód: pismo z dnia 17 stycznia 2013 roku k 206-207,

Kwota niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym, tj. wydatków poniesionych na modernizację, adaptację, rozbudowę, przebudowę przedmiotu umowy najmu nr (...), powiększona o wskaźniki inflacji liczone od dnia poniesienia wydatku wyliczona na dzień 31 grudnia 2012 roku, przy uwzględnieniu, że wydatki podlegające rozliczeniu wynikają z umów z dnia 24 maja 2005 roku, z dnia 20 lipca 2006 roku oraz z dnia 10 stycznia 2007 roku, przy zastosowaniu 10 % rocznej amortyzacji i przyjęciu, że amortyzacja jest liczona od maja 2007 roku wynosi 206.333.20 zł .

Dowód: opinia biegłego k. 544-572, 659-665,

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione jedynie w niewielkiej części, a mianowicie, co do kwoty 9.061,53 zł i odsetek liczonych od tej kwoty.

Poza sporem pozostawało, że strony procesu łączyły dwie umowy, na mocy których strona powodowa wynajmowała od pozwanego pomieszczenia w budynku położonym w S. przy ulicy (...). Każda z umów obejmowała swoim zakresem inne pomieszczenia znajdujące się w wymienionym budynku.

Bezsporne również było, że umowa nr (...) wygasła, na skutek upływu czasu, na jaki została zawarta i przedmiot najmu został wydany stronie pozwanej. Umowa nr (...) została zaś rozwiązana przez stronę pozwaną w miesiącu grudniu 2009 roku, zaś przedmiot umowy został wydany dopiero po postępowaniu sądowym zainicjowanym przez pozwanego.

Dla porządku wskazać jedynie należy, że Sąd zakwalifikował łączące strony umowy jako umowy najmu, wbrew nazewnictwu przyjętemu przez strony w wymienionych umowach.

W tym zakresie w pełni należy podzielić pogląd zaprezentowany w uzasadnieniu wyroku Sądu Rejonowego Szczecin- Centrum w Szczecinie z dnia 16 lutego 2012 roku (sygn.. akt XI GC 167/10).

Podkreślić jednak należy, że fakt błędnego zakwalifikowanie przez strony umów, jako umów dzierżawy, nie miał żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Swoje roszczenia strona powodowa wywodziła z zapisu §1 aneksu nr (...) z dnia 30 czerwca 2006 roku do umowy nr (...), który nadał nowe brzmienie §12 ust 2 wymienionej umowy i stanowił, że w przypadku ustania umowy przed upływem terminu, o którym mowa w §9, wydzierżawiając zwraca dzierżawcy kwotę stanowiącą równowartość niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym, tj. wydatków poniesionych na modernizację, adaptację, rozbudowę, przebudowę o których mowa w ust.1, powiększoną o wskaźniki inflacji liczone od dnia poniesienia wydatku.

Powołany zapis umowy w powiązaniu z art. 353 ¹ k.c., zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego, stanowiły podstawę prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Niewątpliwie, w trakcie obowiązywania umowy powód ponosił nakłady inwestycyjne na nieruchomość pozwanego, tzw. nakłady inwestycyjne na obcy środek trwały.

Powód wykazał, że zawarł cztery umowy (nr (...)/1D), które jego zdaniem powinny zostać wzięte pod uwagę przy wyliczeniu równowartości niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym.

Zdaniem Sądu z rozliczenia stron, zgodnie ze stanowiskiem pozwanego zaprezentowanym odpowiedzi na pozew i w dalszym piśmie przygotowawczym, należało wyłączyć umowę nr (...). Bezsporne było, że wymieniona umowa dotyczyła remontu sanitariatów na III i IV piętrze budynku położonego przy ulicy (...) w S.. Słusznie pozwany zauważył, że wymieniony remont dotyczył pomieszczeń, które były objęte umową najmu nr (...), nie zaś umową nr (...). Strona powodowa przyznała, że pomieszczenia na III i IV piętrze dzierżawione były przez powoda na podstawie umowy nr (...), jednakże zdaniem powoda węzeł sanitarny na III i IV piętrze oddany był do wspólnego korzystania i w związku z tym nie był elementem przedmiotu dzierżawy oddanego powodowi do samodzielnego korzystania na podstawie umowy nr (...). Jednocześnie powód wprost przyznał, że podstawą jego roszczeń są postanowienia umowy nr (...). W ocenie Sądu z zapisów umowy nr (...), o oddaniu pomieszczeń sanitariatów na III i IV piętrze do wspólnego korzystania, powód wysnuł nieprawidłowe wnioski. Nie przekonała Sądu argumentacja powoda, że skoro sanitariaty na III i IV piętrze oddane zostały do wspólnego korzystania przez dzierżawców obiektu, to były funkcjonalnie związane z przedmiotem najmu określonym w obydwu umowach.

Zdaniem Sądu brak jest jakichkolwiek podstaw aby uznać, że zamiarem stron zawierających aneks nr (...) z dnia 30 czerwca 2006 roku było objęcie rozliczeniem po wygaśnięciu umowy wszystkich nakładów na budynek przy ulicy (...) w S., w tym również nakładów na te pomieszczenia, które były objęte przedmiotem innej umowy najmu.

Zdaniem Sądu roszczenia strony powodowej oparte o zapisy umowy nr (...) winny obejmować jedynie niezamortyzowaną część inwestycji w obcym środku trwałym związaną z nakładami poniesionymi na przedmiot umowy. Sanitariaty na III i IV piętrze objęte były umową nr (...) i w ramach tej umowy winno nastąpić ewentualne rozliczenie nakładów na wymieniony środek trwały.

Interpretacja przyjęta przez stronę podwodową pozostawałaby w oczywistej sprzeczności z treścią łączącej strony umowy.

Poza tym nawet gdyby uznać, że żądanie zwrotu niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym dotyczyło również pomieszczeń będących przedmiotem umowy nr (...), to żądanie zwrotu nakładów wynikających z tejże umowy uznać należy za przedawnione w świetle art. 229§ 1 k.c. w zw. z art. 230 k.c.. Taki zarzut został podniesiony w niniejszym postępowaniu przez pozwaną. Bezsporne było, że przedmiot umowy nr (...) został zwrócony pozwanemu na początku 2009 roku, po wygaśnięciu tejże umowy ze względu na upływ czasu. Skoro więc roszczenia posiadacza zależnego przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawniają ją z upływem roku, w chwili złożenia niniejszego pozwu, roszczenia powódki z tytułu nakładów na przedmiot umowy nr (...) uległy już przedawnieniu.

W tym miejscu należy wskazać, że w odpowiedzi na pozew pozwany zakwestionował możliwość ujęcia w rozliczeniach kwoty 24.156 zł brutto z tytułu nakładów na przedmiot umowy nr (...). Podniósł bowiem, że umowa nr (...) została zawarta w dniu 24 maja 2005 roku, a zatem ponad rok przed datą wejścia w życie aneksu nr (...) do umowy nr (...). Wskazano, że kwoty stanowiące wynagrodzenie z tytułu umowy z dnia 24 maja 2005 roku zostały zapłacone przed wejściem w życie aneksu, tj. przed 1 lipca 2006 roku.

Ostatecznie jednak pozwany zmodyfikował swoje stanowisko w sprawie i przyjął za powodem, że zapis aneksu nr (...) do umowy nr (...), który wszedł w życie w dniu 1 lipca 2006 roku, dotyczący obowiązku zwrotu powodowi niezamortyzowanej części inwestycji, odnosił się do wszystkich inwestycji, które miały miejsce w trakcie obowiązywania umowy pomiędzy stronami, nie zaś tylko do tych, które miały miejsce po dniu 1 lipca 2006 roku (data wejścia w życie aneksu). Okoliczność ta została przyznana przez stronę pozwaną w piśmie procesowym z dnia 14 maja 2014 roku (k. 446).

Tak więc uznać należało, że §12 ust.2 umowy ma również zastosowanie do inwestycji poczynionych przez powoda na środek trwały pozwanego przed dniem 1 lipca 2006 roku (data wejścia w życie aneksu). Rozliczenie stron winno więc obejmować nakłady poniesione na przedmiot umowy najmu od początku jej obowiązywania.

Ustalenie kwoty niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym wymagało wiadomości specjalnych. Powołany w tym celu biegły z zakresu ekonomii i finansów w sposób przejrzysty i pełny wyjaśnił kluczowe pojęcia i parametry wyjściowe dla potrzeb opinii.

W pierwszej kolejności biegły wyliczył wartość inwestycji w obcym środku trwałym. Ostatecznie kwota ta, przy uwzględnieniu w obliczeniach umów wskazanymi przez Sąd w postanowieniu, wyniosła netto- 293.884,39 zł, brutto- 358.538,96 zł (k.662). Biegły w rozliczeniach wziął pod uwagę sumę należności z faktur wystawionych w związku z realizacją umów wyszczególnionych w postanowieniu z dnia 25 września 2015 roku. Zasadność dokonania rozliczeń jedynie w oparciu o wymienione w postanowieniu umowy została już wyjaśniona w uzasadnieniu. Biegły przyjął (z uwagi na brak dokumentów kasowych i bankowych), że należności wynikające z faktur wystawionych przez wykonawców robót zostały zapłacone w terminach (k. 551). Z opinii wynika, że ustalona wartość niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym według założeń wynikających z tezy dowodowej wynosi 206.333,20 zł. Opinia biegłego została w ocenie Sądu sporządzona rzetelnie i według założeń przyjętych w postanowieniu Sądu z dnia 25 września 2015 roku.

Strona pozwana zgodziła się z wnioskami opinii. Powód nie zakwestionował natomiast metodologii przeprowadzonych w ramach opinii obliczeń, jednakże podważał przyjętą do obliczeń stawkę amortyzacji i brak uwzględnienia w obliczeniach wydatków związanych z remontem sanitariatów na III i IV piętrze (umowa nr (...)).

Argumentacja dotycząca nieuwzględnienia w rozliczeniach umowy nr (...) została już omówiona powyżej.

Odnosząc się natomiast do kwestionowanej przez powoda a przyjętej przez biegłego w opinii rocznej stawki amortyzacji wynoszącej 10 % , to wskazać należy, że z kartoteki środka trwałego (k. 177) wynika, iż powód przyjął taką stawkę do swoich obliczeń. W oparciu o 10 % stawkę amortyzacyjną powód wyliczył kwotę żądaną w pozwie. Biegły wyraźnie wskazał w opinii, że stawka ta nie jest sprzeczna ze standardowym podejściem do amortyzacji nakładów takiego typu jak w nadanej sprawie. Nie ma zatem podstaw do jej kwestionowania i zamiany. Stanowisko odnoszące się do przyjętej rocznej stawki amortyzacji biegły podtrzymał podczas ustnego wyjaśnienia opinii na rozprawie. Skoro więc strona powodowa przyjmowała taką stawkę amortyzacji w swoich wyliczeniach uznawała ją za odpowiednią, a następnie przy zastosowaniu tej stawki wyliczona została kwota żądania pozwu, zaś biegły wskazał, że stawka ta jest jak najbardziej prawidłowa, brak było uzasadnionych podstaw do zmiany przyjętej wcześniej stawki na stawkę 7,41 %.

Wskazać należy, że strona pozwana naprowadzała dowody, które miały na celu zakwestionowanie zakresu i jakości prac przeprowadzonych przez stronę powodową.

W ocenie Sądu dla niniejszego postepowania nie miała znaczenia ocena jakości robót wykonanych przez pozwaną. Dokumentacja załączona do pozwu w sposób jednoznaczny potwierdza, że prace remontowe zostały wykonane, odebrane i z tytułu wykonanych robót zostało wypłacone wykonawcom wynikające z zawartych umów wynagrodzenie. Z treści umów nr (...)/1D wynika zakres zleconych prac, zaś z protokołów odbioru fakt ich wykonania. Sąd nie powziął również jakichkolwiek wątpliwości, co do wykonania projektu przez G. S. w ramach umowy nr (...). Dwie faktury wystawione przez projektanta odpowiadają wynagrodzeniu umownemu, zostały zaakceptowane przez ówczesnego przedstawiciela powoda A. T. (1).

Kwestionowanie na obecnym etapie zakresu, czy jakości robót i prowadzenie postępowania dowodowego w zakresie postulowanym przez pozwanego prowadziłoby jedynie do zbędnego przedłużenia postepowania. Nie może bowiem ujść z pola widzenia okoliczność, że istniała przez określony czas tożsamość osobowa w organach powoda i pozwanego, a następnie organy tychże podmiotów łączyły powiązania osobowe. M. K. będąc dyrektorem (...) zawarła umowę nr (...), zaś A. T. (1) wraz z osobą upoważnioną przez M. K. podpisywała umowy nr (...) (...)D. Poza tym A. T. (1) pełniąc w okresie prowadzenia prac remontowych funkcję głównej księgowej powoda, w ramach wykonywanych obowiązków akceptowała faktury obejmujące wynagrodzenie należne wykonawcom robót. Poza tym pozwany będąc właścicielem nieruchomości położonej przy ul. (...) w S. wyrażał zgodę powodowi na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, co świadczy o wiedzy pozwanego o prowadzonych przez powoda pracach.

W związku z tym pominięciu podlegały wnioski dowodowe zmierzające do wykazania faktu wykonania robót, ich zakresu, prawidłowości wykonania remontów z uwzględnieniem sztuki budowalnej, zgodności robót z przepisami i normami, stwierdzenia czy powód dopuścił się samowoli budowlanej oraz zakresu i kosztu usunięcia stwierdzonych wad.

Nie miała również znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ocena stanu technicznego pomieszczeń w chwili opuszczenia ich przez powoda. Słusznie wywodził powód, że pozwany zarzucając pozostawienie pomieszczeń w nieprawidłowym stanie technicznym nie sformułował żadnych roszczeń z tego tytułu, nie wniósł powództwa wzajemnego, czy nie złożył zarzutu potrącenia. Samo ustalenie przez Sąd, że stan techniczny pomieszczeń w chwili ich zwrotu stronie pozwanej był niezadawalający nie miał wpływu na płynący z umowy obowiązek zwrotu najemcy kwoty niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym. Tak więc pomięciu podlegał wniosek o przeprowadzenie dowodu z protokołu znajdującego się w aktach sprawy I Co 778/13, z opinii Z. G. na okoliczność stanu technicznego budynku w chwili opuszczenia go przez powoda.

Wartość niezamortyzowanej części inwestycji wyliczona przez biegłego to kwota 206.333,20 zł. Od tej kwoty należało odjąć kwotę 197.271,67 zł, stanowiącą bezsporną kwotę zadłużenia powoda z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Strona pozwana w żaden sposób nie podważała wyliczeń powoda związanych z jego zadłużeniem, a skoro wolą powoda było pomniejszenie jego wierzytelności wobec pozwanego z tytułu niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym o kwotę 197.271,67 zł, Sąd takiego rozliczenia dokonał.

Otrzymana różnica stanowi kwotę zasądzoną od pozwanego na rzecz powoda w pkt I wyroku.

W pozostałym zakresie powództwo jako nieuzasadnione należało oddalić.

Od zasądzonej kwoty należały się powodowi odsetki ustawowe od dnia 9 lutego 2013 roku. Strona powodowa domagała się zasądzenie odsetek od dnia 8 lutego 2013 roku, wskazując, że termin do zapłaty należności wskazanej w wezwaniu do zapłaty upływał w dniu 8 lutego 2013 roku.

Wezwanie do zapłaty pochodzi z dnia 17 stycznia 2013 roku. Wskazano na nim 21- dniowy termin zapłaty od dnia otrzymania pisma. Pozwany otrzymał wezwanie w dniu 18 stycznia 2013 roku, tak więc w dniu 8 lutego 2013 roku upłynął termin do zapłaty należności.

Od dnia następnego powód znajdował się więc w opóźnieniu i za dzień 8 lutego 2013 roku żądanie zasądzenia odsetek podlegało oddaleniu.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia o odsetkach stanowił przepis art. 481 §1 i 2 k.c..

O kosztach procesu należało orzec na podstawie art. 108 §1 k.p.c.. Zgodnie z jego treścią sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym sprawę w instancji. Sąd może jednak rozstrzygnąć jedynie o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu; w tej sytuacji, po uprawomocnieniu się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie, referendarz sądowy w sądzie pierwszej instancji wydaje postanowienie, w którym dokonuje szczegółowego wyliczenia kosztów obciążających strony.

Powód wygrał niniejszy proces w 6 % , a pozwany w 94 %.

Ta proporcja została przyjęta jako podstawa do wyliczenia kosztów przez referendarza sądowego.