Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 listopada 2015 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 25 listopada 2015 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa K. Z.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O.

o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej

oddala powództwo

I C 544/15 UZASADNIENIE

Powód K. Z. wniósł o uchylenie uchwały wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O. z dnia (...) r. w sprawie (...) na rzecz M. Ż. (1) części nieruchomości wspólnej o powierzchni 17, 80 metrów kwadratowych.

Na uzasadnienie swego żądania powód wskazał, iż pozwana wspólnota podjęła uchwałę o treści wskazanej w pozwie.

Zdaniem powoda treść zaskarżonej uchwały pozbawia go faktycznie możliwości korzystania ze strychu, który był dotychczas częścią wspólną nieruchomości, a do której już wcześniej M. Ż. (1) pozbawił powoda faktycznego dostępu, co jest naruszeniem jego praw jako właściciela.

Tym samym uchwała narusza prawo własności powoda i jego słuszny interes związany z brakiem możliwości korzystania z części wspólnych nieruchomości.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w O. wniosła o oddalenie powództwa podnosząc w pierwszej kolejności, iż sprzedaży podlegała jedynie część strychu, zaś powód posiada nadal klucz do pozostałej części, przechowując tam nadal swoje rzeczy.

Skarżona uchwała jest jedynie konsekwencją uchwał podjętych poprzednio dotyczących zgody na adaptację strychu na cele mieszkaniowe i przyłączenie jej do istniejącego już lokalu nr (...) na tej samej kondygnacji budynku.

M. Ż. (1) – właściciel lokalu nr (...) spełnił wszystkie wymogi dotyczące adaptacji oraz poniósł wszystkie koszty związane z całym procesem adaptacji.

Tym samym nie doszło do naruszenia przepisów jak i do naruszenia prawa powoda do odrębnej własności jego lokalu tym bardziej, iż jednym z pożytków wynikających z adaptacji było zmniejszenie obciążenia finansowego członków wspólnoty, w tym powoda z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie bez znaczenia jest również fakt , iż środki finansowe uzyskane z zawartej umowy będą przeznaczone na przeprowadzenie remontów nieruchomości wspólnej.

Sąd ustalił i zważył co następuje:

Bezspornym w sprawie jest , iż w dniu (...). pozwana wspólnota podjęła uchwałę o treści wskazanej w pozwie i odpowiedzi na pozew, której to treść odzwierciedla kopia jak na k. 54 i 56.

Strony również nie kwestionują faktu prawnie skutecznego podjęcia przez wspólnotę (...)w sprawie jednogłośnego udzielenia zgody na przebudowę i adaptację części przestrzeni strychowej celem przyłączenia jej do lokalu nr (...) i sprzedaży, która to sprzedaż (wyrażenie na nią zgody) była przedmiotem zaskarżonej uchwały.

Wnosząc przy tym powództwo w sprawie niniejszej powód przywołał jedną i zasadniczą okoliczność, mianowicie to, iż zaskarżona uchwała sama przez się, ma naruszać prawo własności powoda i jego słuszny interes związany z brakiem możliwości korzystania z części wspólnych nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, iż treść oraz charakter tejże uchwały same przez się, wbrew stanowisku powoda nie mogły skutkować jej uchyleniem.

Podstawą uchylenia uchwały wspólnoty w trybie art. 25 ustawy o własności lokali jest jej sprzeczność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, bądź naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub inny sposób naruszenia interesów któregokolwiek spośród właścicieli lokali.

W ocenie sądu zebrany w sprawie materiał dowodowy a właściwie niesporne, a ustalone na rozprawie pomiędzy stronami okoliczności, dają podstawy dla uznania, iż zaskarżona uchwała pod wspomniany przepis nie podpada

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż nie sposób uznać, by treść uchwały miałaby przemawiać za uznaniem, iż winna ona być uchylona jako naruszająca prawo własności powoda.

Jakkolwiek bowiem realizacja jej na chwilę jej podjęcia prowadzi do nieznacznej zmiany udziałów na niekorzyść w tym znaczeniu, iż udział powoda w nieruchomości wspólnej ulegnie zmniejszeniu, jednakże, co wymaga zauważenia, sytuacja taka sama przez się nie jest niezgodna z prawem i właściwie prawem tym jest poniekąd wprost przewidziana.

Z treści bowiem art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wynika prawo do udzielenia w drodze uchwały "zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego". Tak zatem jednoznaczne brzmienie przepisu nie pozostawia wątpliwości co do tego, że uchwałą większości - w trybie art. 23 ust. 2 u.w.l. (lub ust. 2a), może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej, zatem i części strychu, przy czym nie ulega wątpliwości, co już zostało wyjaśnione w orzecznictwie sądów powszechnych, iż objęta przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej może posłużyć któremuś z właścicieli wyodrębnionych już lokali w ten sposób, że jeżeli uzyska do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego nieruchomości lokalowej. (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 dnia października 2012 r. - I ACa 1357/11 - Lex nr 1281087).

Taka właśnie sytuacja zaszła bezspornie w sprawie niniejszej, bowiem doszło za zgodą wspólnoty do adaptacji części nieruchomości wspólnej, a następnie do sprzedaży i przyłączenia jej do istniejącego lokalu M. Ż. (1).

Nie sposób zatem uznać , by treść uchwały w kontekście przywołanej argumentacji miałaby czynić ją niezgodną z prawem i jednocześnie bezprawnie naruszającą prawo własności powoda.

Oczywiście, nawet uchwała zgodna z prawem może hipotetycznie naruszać interes członka wspólnoty, co również podlegało ocenie Sądu w tej płaszczyźnie, lecz i w tym jednakże zakresie argumentacja co do utrudnienia w korzystaniu ze strychu nie mogła odnieść zamierzonego skutku i to z dwóch niezależnych od siebie przyczyn.

Po pierwsze bowiem, pozwana wspólnota ( czego to powód nie przywołał w pozwie a co jawi się okolicznością właściwie kluczową) (...)z dnia (...)r. ( k.6/11) przesądziła podjęcie decyzji o przebudowie, sprzedaży stosownego udziału w nieruchomości wspólnej i przyłączeniu jej części do istniejącego lokalu, przy czym - co wymaga podkreślenia- uchwała ta była podjęta jednogłośnie, zaś w tym czasie powód nie był jeszcze członkiem wspólnoty.

Z tego płynie zaś kolejna i doniosła konkluzja, bowiem oznacza to, iż powołana uchwała, która to sama przez się przesądziła o przebudowie strychu i powiększeniu lokalu M.Ż. nie została podjęta z pokrzywdzeniem powoda jako członka wspólnoty, skoro członkiem tym powód w czasie jej podjęcia po prostu nie był.

Sama zaś uchwała jako w pełni zgodna, była w istocie umową co do przyszłego rozporządzenia mieniem wspólnoty (zapadła głosami (...)) i tym samym nadawała jednemu z członków wspólnoty jeśli nie prawo, to silnie chronioną prawem ekspektatywę realizacji zamierzenia inwestycyjnego przez M. Ż. i prawa do nabycia przebudowanej części.

Tym samym i z tej to zatem przyczyny nie sposób uznać, by powód niejako „wstecznie” miałby być pokrzywdzony już właściwie konsekwentną realizacją prawomocnie podjętej wcześniej uchwały.

Po wtóre wreszcie, powód zaskarżoną uchwałą nie jest pokrzywdzony w sposób wymagający uchylenia o tyle, że jak wynika z bezspornych ustaleń poczynionych na pierwszej i zarazem ostatniej rozprawie- niewielką część strychu pozostawiono do wspólnego korzystania i powód jako jeden z nielicznych (nie wnikając w przyczyny tego swoistego „uprzywilejowania”) posiada klucz do tej części strychu.

Tym samym twierdzenia powoda co do pokrzywdzenia i z tej to niezależnej od wcześniej wskazanych przyczyny nie mogły zasługiwać na aprobatę.

Końcowo należy jedynie wskazać, iż dołączona do akt dokumentacja nie była kwestionowana zarówno co do swej autentyczności, jak i w zakresie treści które zostały w nich zawarte, czy okoliczności, które dokumenty te potwierdzały, stąd nie zachodzi konieczność odrębnego ich omawiania, tym bardziej, iż okoliczności w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia są miedzy stronami bezsporne.

W tym stanie rzeczy i z wymienionych wyżej przyczyn, powództwo podlegało oddaleniu.