Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 grudnia 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2015 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa R. Z., H. Z. i W. Z.

przeciwko J. K., A. K. i Gminie (...)

o ustalenie

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej

z dnia 7 maja 2015 r., sygn. akt I C 366/14,

1)  oddala apelację;

2)  nie obciąża powodów kosztami postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 655/15

UZASADNIENIE

Powodowie W. Z., R. Z. i H. Z. wnieśli pozew przeciwko Gminie (...), J. K. i A. K., domagając się stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży zawartej w dniu 3 grudnia 2004 r. między Gminą (...) a J. K., której przedmiotem było zbycie parceli pgr1250/41, o powierzchni 738 m ², za cenę 90938,80 zł.

Pozwana gmina i pozwani wnieśli o oddalenie powództwa.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 7 maja 2015 r. Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej oddalił powództwo i odstąpił od obciążania powodów kosztami procesu. Na uzasadnienie wydanego rozstrzygnięcia Sąd pierwszej instancji podał następujące motywy:

W dniu 4.11.1987 r. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa, na podstawie której K. Z. i W. Z. sprzedali Skarbowi Państwa (działającemu przez Wojewódzką (...) w B.) nieruchomość obejmującą działki o nr (...) (tę ostatnią działkę błędnie oznaczono, w istocie chodziło o działkę (...)). Z oświadczenia zawartego w (...) umowy wynikało, że wymienione parcele były niezbędne dla potrzeb (...) w B. w związku z budową osiedla mieszkaniowego, stosownie do decyzji Urzędu Miejskiego w B. Wydziału (...) z dnia 11.09.1981 r. zatwierdzającej plan realizacyjny tej inwestycji oraz decyzji Wydziału (...) tego urzędu z 11.09.1987 r., zatwierdzającej projekt podziału. Małżonkowie Z. sprzedali powyższą nieruchomość wraz ze składnikiem roślinnym za cenę 17.609.648 starych złotych (w tym składnik roślinny za 112.298 zł). Cena za grunt została ustalona w wyniku negocjacji stron, a za składnik roślinny w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę d.s. rolnych ( §(...) umowy). Małżonkowie Z. otrzymali zapłatę za sprzedaną nieruchomość. W dniu 20.10.1989 r. została zawarta kolejna umowa, na podstawie której na potrzeby budowy osiedla mieszkaniowego (...) małżonkowie Z. sprzedali nieruchomość (...).

Gmina (...) nabyła działkę o nr (...) z mocy prawa na podstawie art. 5 ustawy przepisów wprowadzających ustawę o samorządzie terytorialnym i wydanej na jej podstawie decyzji komunalizacyjnej. Nieruchomość została podzielona i w części stanowi nadal własność pozwanej gminy. Działka nr (...), będąca przedmiotem tego postępowania, została wyodrębniona z działki (...) i aktem notarialnym z dnia 3.12.2004 r. sprzedana pozwanym małżonkom K.. Obecnie nieruchomość jest zabudowana domem jednorodzinnym, w którym mieszkają pozwani.

Cel, dla którego nieruchomość została sprzedana przez powódkę i jej męża, nie został zrealizowany.

W dniu 9.10.1996 r. K. Z. i W. Z. złożyli wniosek o zwrot działek oznaczonych jako: (...), (...) oraz działki (...), objętej umową z dnia 20.10.1989 r.. Wnioskowi temu nie nadano biegu. Powodowie nie byli informowani przez pozwaną gminę o tym, że nieruchomości, które zostały od nich nabyte, nie zostały przeznaczone na cel wskazany w umowie oraz że mają prawo do złożenia wniosku o zwrot nieruchomości.

K. Z. zmarł w dniu (...), a spadek po nim na podstawie ustawy nabyli powodowie: W. Z., H. Z. i R. Z..

W dniu 26.03.2008 r. W. Z., R. Z. i H. Z. złożyli do Prezydenta Miasta B. wniosek o zwrot działek objętych aktem notarialnym z 4.11.1987 r.. Decyzją z dnia 17.06.2009 r. Starosta (...) odmówił ich zwrotu. W uzasadnieniu Starosta (...) podniósł, iż nabycie nieruchomości nie nastąpiło w trybie wywłaszczenia, bowiem pobrano opłatę od czynności cywilnoprawnych, a przeniesienie własności na podstawie przepisów o zasadach i trybie wywłaszczenia jest wolne od opłat. Zatem żądanie zwrotu na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomoś-ciami uznano za niezasadne. Decyzją Wojewody (...) z dnia 12.03.2010 r. decyzja Starosty (...) została utrzymana. Powyższą decyzję oraz podtrzymującą ją decyzję Wojewody (...), powodowe zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w G., który wyrokiem z dnia 6.10.2010 r. ją uchylił. W uzasadnieniu wskazał, że przepisy ustawy z dnia 21.08.1997 r. mają zastosowanie także do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy z 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami, a fakt pobrania opłaty nie przesądza charakteru zawartej umowy. Postanowieniem z dnia 15.10.2012 r. Starosta (...) zawiesił postępowanie administracyjne w sprawie zwrotu parcel oznaczonych (...), (...) i (...) na podstawie art. 97 §1 pkt. 4, art. 100 §1 oraz art. 101 §1 i 3 k.p.a.. W uzasadnieniu decyzji podał, że nie jest możliwe wydanie decyzji o zwrocie nieruchomości poprzedniemu właścicielowi, jeżeli Skarb Państwa lub gmina nią nie władają. Konieczne więc jest podjęcie czynności procesowych, zmierzających do przywrócenia stanu, w którym gmina uzyska władanie nieruchomością. Starosta zobowiązał Gminę do wystąpienia z pozwem do sądu powszechnego. Gmina (...) odmówiła wykonania zobowiązania podnosząc, że nie naruszyła prawa przy zawieraniu umów sprzedaży na rzecz innych osób. W tej sytuacji z pozwem o stwierdzenie nieważności umowy wystąpili powodowie.

Przechodząc do rozważań prawnych zasadności żądania powodów, Sąd pierwszej instancji stwierdził, iż wbrew twierdzeniom pozwanej gminy powodowie mają interes prawny w wytoczeniu powództwa (art. 189 k.p.c.). Podstawą ich żądań jest bowiem twierdzenie, że umowa zawarta pomiędzy gminą a pozwanym jest nieważna, a oni jako poprzedni właściciele mają uzasadnione prawo do domagania się zwrotu nieruchomości przekazanej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie aktu notarialnego z 4.11.1987 r.. Postępowanie administracyjne zostało zawieszone postanowieniem z dnia 15.10.2012 r. właśnie w celu podjęcia czynności procesowych zmierzających do stanu, w którym gmina uzyska władanie nieruchomością. W tej sytuacji od tego, w jaki sposób Sąd oceni brak zawiadomienia o zmianie przeznaczenia nieruchomości oraz brak powiadomienia powodów o możliwości żądania jej zwrotu, zależy decyzja organu administracji o zwrocie bądź odmowie zwrotu nieruchomości.

Następnie Sąd Okręgowy wskazał, iż kwestią, która wymagała rozważenia w pierwszej kolejności było ustalenie, czy umowa sprzedaży z dnia 4.11.1987 r. stanowiła umowę cywilnoprawną, do której stosuje się wyłącznie przepisy kodeksu cywilnego, czy też doszło do nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa w trybie ustawy z dnia 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22 z 1985 r., poz. 99). Ustawa ta zastąpiła poprzednio obwiązującą ustawę z dnia 12.03.1958 r. o zasadach trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. Nr 10 z 1974 r., poz. 64). O zastosowaniu przepisów o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości do przypadków nabycia gruntu przez Skarb Państwa w oparciu o umowy cywilnoprawne zawarte w okresie obowiązywania ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości ustawodawca rozstrzygnął przez znowelizowanie art. 216 u.g.n. ustawą z dnia 28.11.2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141 z 2004 r., poz. 1492 art. 1 pkt. 141), która weszła w życie 22.09.2004 r.. Począwszy więc od tej daty poprzedni właściciel nieruchomości, który umownie przeniósł jej własność na rzecz Skarbu Państwa w okresie obowiązywania ustawy o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczeniu nieruchomości może domagać się zastosowania wobec niego przepisów art. 136 i 137 u.g.n. w celu rozstrzygnięcia o zwrocie nieruchomości. Wskazano, iż nie ma znaczenia fakt, że w treści umowy notarialnej nie powołano przepisu ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Z treści (...)aktu notarialnego jednoznacznie wynika, że objęte nim nieruchomości są niezbędne na realizację wskazanego celu tj. budowy osiedla mieszkaniowego. Zgodnie z art. 50 ust 1 pkt. 2 obowiązującej wówczas ustawy z 1985 r. wywłaszczenie mogło nastąpić na cel w postaci uspołecznionego budownictwa mieszkaniowego, przy czym w myśl art. 53 ust 1 następowało tylko wówczas, gdy nieruchomość nie mogła być nabyta w drodze umowy. Prowadzenie przez powódkę i jej męża K. Z. negocjacji odnośnie do ceny sprzedaży nieruchomości, nie ma żadnego znaczenia dla oceny zawartej przez nich umowy.

Sąd Okręgowy uznał, że istotą sporu była ocena skutku naruszenia powinności zawiadomienia przez Skarb Państwa powodów o przeznaczeniu nabytej nieruchomości na inny cel niż określony w (...) aktu notarialnego oraz poinformowania o możliwości żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że zgodnie z treścią art. 136 ust 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102 z 2010 r., poz. 651) nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości. Z ust. 2 i 3 tegoż art. wynika, że w razie zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłasz-czonej nieruchomości. Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stosownie do art. 137 (w brzmieniu obowiązującym od 22.09.2004 r.) stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. W myśl ust. 5 na złożenie takiego wniosku poprzedni właściciele mają 3 miesiące. Przepisy ustawy pomijają kwestię konieczności dysponowania przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego nieruchomością w chwili składania wniosku o jej zwrot.

Gmina (...), która z mocy prawa stała się właścicielem przedmiotowej nieruchomości winna więc zawiadomić powodów o zmianie jej przeznaczenia i zamiarze zbycia oraz pouczyć powodów o możliwości złożenia wniosku o zwrot nieruchomości. Poza sporem jest, że pozwana zaniechała powyższego. Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, że naruszenie dyspozycji art. 136 ust2 u.g.n. przez organ nie powoduje sankcji z art. 58 k.c., a więc nieważności czynności prawnej, a stanowi jedynie przesłankę odpowiedzial-ności odszkodowawczej przewidzianej w art. 417 §1 k.c..

Zdaniem Sądu pierwszej instancji nabycie nieruchomości i zabudowanie jej domem mieszkalnym przez osoby trzecie jest wypadkiem, który stwarza sytuację „definitywnej utraty możliwości uzyskania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości”. Niezrealizowanie celu wywłaszczenia i zaniedbanie organu odnośnie do zawiadomienia poprzednich właścicieli o możliwości zwrotu nieruchomości nie może bowiem godzić w prawo własności aktualnych właścicieli nieruchomości.

Sąd Okręgowy zaznaczył, że podstawową zasadą państwa prawa jest ochrona praw nabytych określona w art. 2 i 64 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, a błąd organu administracji nie może doprowadzić do konieczności wyzbycia się własności przez osobę trzecią. Ponadto Sąd pierwszej instancji zwrócił uwagę, iż ocenę skutków niezawiadomienia poprzednich właścicieli i przeznaczenie nieruchomości na inny cel niż wynikający z decyzji ( bądź umowy) zawarł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29.05.2014 r. VCSK 384/13, w którym stwierdził, że przekazanie działki na cele niezgodne ze wskazanymi w decyzji wywłaszczeniowej jest czynem niedozwolonym, a byłym właścicielom przysługuje wtedy roszczenie o odszkodowanie”. Zdaniem Sądu Okręgowego pogląd ten znajdzie zastosowanie w rozpoznawanej sprawie.

Sąd pierwszej instancji stwierdził, iż wydając orzeczenie określonej treści musi brać pod uwagę skutki swojego rozstrzygnięcia. Stwierdzenie nieważności umowy zawartej między gminą a małżonkami K. powoduje daleko idące negatywne konsekwencje dla aktualnych właścicieli nieruchomości. Oznacza bowiem, że to Gmina (...) pozostaje właścicielem nieruchomości i zwraca powodom nieruchomość zgodnie ze złożonym wnioskiem. Powodowie stają się właścicielami działki zabudowanej domem mieszkalnym, należącej obecnie do pozwanych małżonków K.. Pozwani z kolei będą zmuszeni do dochodzenia swoich praw na drodze sądowej przeciwko powodom jak i gminie, co narazi ich na stres i koszty związane z procesem. Zauważono, że stwierdzenie nieważności nie będzie też korzystne dla powodów, których prawo zostało naruszone, gdyż pozytywne orzeczenie w niniejszej sprawie będzie generowało dla nich następne procesy sądowe. Powódka słuchana w charakterze strony sama bowiem przyznała, że „nie chce ziemi bo po co mi ona, chcę żeby mi zapłacili”.

O kosztach procesu orzeczono w oparciu o art. 102 k.p.c., ponieważ orzeczenie zależało od interpretacji przepisów prawa.

Apelację od wyroku Sądu pierwszej instancji wnieśli powodowie, którzy zarzucili naruszenie prawa materialnego, a to art. 136 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 58 § 1 k.c. przez ich błędną wykładnię skutkującą uznaniem, że czynność prawna dokonana przez jednostkę samorządu terytorialnego z pominięciem obowiązku określonego w art. 136 ust. 2 u.g.n. nie jest nieważna z mocy prawa, a także iż zabudowanie nieruchomości objętej wnioskiem złożonym przez poprzednich właścicieli (względnie ich spadkobierców) o jej zwrot skutkuje niemożliwością uzyskania wnioskowanego zwrotu.

W związku z postawionym zarzutem apelujący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa, a nadto domagali się zasądzenia kosztów postępowania apelacyjnego.

Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Stan faktyczny w rozpoznawanej sprawie nie był sporny, zatem Sąd odwoławczy czyni podstawą swojego rozstrzygania ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd pierwszej instancji, które w pełni podziela. W konsekwencji w tych niespornych okolicznościach sprawy należało dokonać oceny, czy słusznie Sąd Okręgowy odmówił zasadności żądaniu powodów, którzy domagali się ustalenia nieważności umowy sprzedaży nieruchomości, zawartej przez pozwanych. W istocie kwestią wymagającą rozstrzygnięcia było, jaki skutek prawny ma brak zawiadomienia przez gminę poprzedniego właściciela nieruchomości, że nieruchomość ta nie została wykorzystana w celu w związku z którym nastąpiło wywłaszczenie, czy też zbycie nieruchomości oraz brak poinformowania o możliwości domagania się zwrotu nieruchomości, a zatem niedopełnienie obowiązku wynikającego z art. 136 ust. 2 u.g.n.. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy poza sporem pozostaje, że nieruchomość nie została wykorzystana w celu, w związku z którym nastąpiło jej zbycie (planowane osiedle mieszkaniowe nie zostało wybudowane), a ponadto ani powódka, ani spadkobiercy jej męża nie zostali powiadomieni o tym fakcie oraz o uprawnieniu do domagania się zwrotu nieruchomości. Bezspornie pozwana gmina zbyła nieruchomość, a pozwani wybudowali na niej dom. Sąd pierwszej instancji stanął na stanowisku, iż nie ma podstaw do uznania za nieważną kwestionowanej umowy zawartej przez pozwanych, a powodom może przysługiwać roszczenie odszkodowawcze. Uzasadniając swoje stanowisko Sąd Okręgowy odwołał się także do poglądu Sądu Najwyższego. Sąd odwoławczy ma świadomość, że stanowisko Sądu Najwyższego w omawianej kwestii nie kształtowało się w sposób jednolity. Między innymi w uzasadnieniu wyroku z dnia 28 maja 2014 r., I CSK 400/13 (poz. Lex 1532676), Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że prawo poprzedniego właściciela wywłaszczonej nieruchomości lub jego następców prawnych do odzyskania nieruchomości zbędnie wywłaszczonej ma charakter bezwzględny i bezterminowy, chroniony art. 21 ust. 2 Konstytucji, a umowa zawarta z naruszeniem prawa poprzedniego właściciela do zwrotu jest nieważna stosownie do art. 58 § 1 k.c., przy czym sankcję nieważności wywodzono ze sprzeczności z zasadami współżycia społecznego treści oświadczenia przedstawiciela gminy (zawartego w umowie), niezgodnego z rzeczywistym stanem, stwierdzającego, że nieruchomość jest wolna od praw i roszczeń osób trzecich oraz innych wad prawnych. Zatem nie wskazywano na wadliwość samej czynności, która przez sprzeczność z ustawą, czy zasadami współżycia społecznego dawałaby podstawę o uznania jej za nieważną. Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy trudno dopatrzyć się sprzeczności umowy zawartej przez pozwanych z zasadami współżycia społecznego. Sama umowa sprzedaży została zawarta we właściwej formie, ani jej treść, ani cel nie były sprzeczne z ustawą, a zbycia dokonał podmiot w ramach przysługujących mu uprawnień właścicielskich. Wskazać też należy, że unormowania ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie określają skutków uchybienia przez właściwy organ obowiązkowi wynikającemu z art. 136 ust. 2 u.g.n., a tym bardziej nie przewidują sankcji nieważności umowy, zawartej z naruszeniem uprawnienia wywłaszczonego właściciela do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości (czy też jak w rozpoznawanej sprawie właściciela, który zbył nieruchomość w celu realizacji określonego celu). Wobec tego na podzielenie zasługuje ocena Sądu pierwszej instancji, że nie ma podstaw do uznania umowy sprzedaży zawartej przez pozwanych za nieważną w oparciu o art. 58 § 1 k.c., a powodom może przysługiwać roszczenie o odszkodowanie. Dodatkowo wypada podnieść, iż w dniu 15 września 2015 r., w sprawie III CZP 107/14, Sąd Najwyższy podjął uchwałę w składzie siedmiu sędziów stanowiącą, że umowa sprzedaży wywłaszczonej nieruchomości oraz umowa ustanowienia użytkowania wieczystego na takiej nieruchomości nie są nieważne z powodu ich zawarcia z naruszeniem art. 69 ust. 1 i art. 47 ust. 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (t. j. Dz. U. Nr 30 z 1991 r., poz. 127 ze zm.). Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 216 ust. 2 pkt. 3 u.g.n. przepisy rozdziału 6 działu III stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa albo gminy na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (t. j. Dz. U. Nr 30 z 1991 r., poz. 127 ze zm.). W konsekwencji powyższych rozważań nie można uznać, aby Sąd pierwszej instancji naruszył prawo materialne przez nieprawidłową wykładnię art. 136 ust. 1 i 2 u.g.n.. Nie można też w rozpoznawanej sprawie tracić z pola widzenia interesu nabywcy nieruchomości uprzednio wywłaszczonej, który wcale nie musi zdawać sobie sprawy z uprawnień wywłaszczonego właściciela, natomiast działa w zaufaniu do zbywcy nieruchomości, którym jest gmina. Własność jest prawem chronionym konstytucyjnie, ale trudno jest dać pierwszeństwo wywłaszczonemu właścicielowi (co do którego właściwy organ nie dopełnił swoich obowiązków w zakresie poinformowania o zamiarze zmiany przeznaczenia wywłaszczonego gruntu i możliwości jego zwrotu właścicielowi) przed właścicielem, który będąc w dobrej wierze nabył nieruchomość, dopełnił swoich obowiązków, a nawet zabudował nabytą nieruchomość domem mieszkalnym. Rację ma co prawda skarżący, że ważności czynności prawnej nie można oceniać przez pryzmat późniejszych zdarzeń, a takim zdarzeniem w tej sprawie jest wybudowanie domu mieszkalnego, tym niemniej okoliczności tej nie można pomijać. Ustawa zakłada wszak zwrot wywłaszczonej nieruchomości, która stała się zbędna na cel, dla którego została wywłaszczona, co oznacza jej niewykorzystanie na określony cel, ani żaden inny. Tymczasem w tej sprawie po zbyciu nieruchomości pozwanym nastąpiła zmiana sposobu jej wykorzystania. Postawa powódki wskazuje zresztą, że nie jest ona zainteresowana przejęciem nieruchomości, na której pozwani wybudowali dom.

W tym stanie rzeczy, apelacja jako niezasadna podlegała oddaleniu w oparciu o art. 385 k.p.c., albowiem wydany wyrok stanowi wynik właściwego zastosowania prawa materialnego i jego prawidłowej wykładni.

O kosztach postępowania apelacyjnego postanowiono w oparciu o art. 102 k.p.c. uznając, iż w sprawie zachodzi szczególny przypadek. Powodowie wystąpili na drogę sądową w konsekwencji decyzji sądu administracyjnego, a swoje roszczenia opierali na przepisach, których wykładnia nie była w orzecznictwie jednolita. Poddanie wyroku kontroli instancyjnej także było zrozumiałe w sytuacji, gdy powodowie w dwóch innych sprawach - opartych na takiej samej podstawie faktycznej - uzyskali korzystne dla siebie rozstrzygnięcia.

SSA Anna Bohdziewicz SSA Piotr Wójtowicz SSA Ewa Jastrzębska