Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 6 października 2014r. (data wpływu) powód B. K. (1) wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) Spółki z o.o. z siedzibą w C.:

- kwoty 50.000zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 15 lipca 2014r. do dnia zapłaty z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z ruchomości w postaci samochodu ciężarowego marki „. (...)” nr nadwozia (...) nr rej. (...) oraz naczepy (...) nr nadwozia (...), nr rej. (...) za okres od dnia 2 września 2013r. do dnia 1 września 2014r.,

- kwoty 100.000zł wraz z należnymi odsetkami od dnia 26 maja 2014r. do dnia zapłaty z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) o powierzchni oznaczonej w ewidencji gruntów nr (...), obręb(...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) -za okres od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia 16 maja 2014 r. (pozew k. 2-7 akt).

Uzasadniając żądanie pozwu co do odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, powód podał, że pozwana objęła w posiadanie przedmiotową nieruchomość dnia 1 stycznia 2013 r. Na nieruchomości prowadziła działalność gospodarczą w postaci składowiska surowców wtórnych.

Objęcie przedmiotowej nieruchomości w posiadanie przez pozwaną nastąpiło bez zgody Z. K. (1).

Nieruchomość należąca do strony powodowej, składa się z nieruchomości gruntowej o powierzchni 5,0347 ha, oraz z posadowionych na nieruchomości budynków w postaci hali murowanej o powierzchni 972 m2 oraz budynku o powierzchni 200 m2. Nieruchomość jest w części utwardzona betonem, na nieruchomości znajdują się transformator, czynna studia głębinowa. Ponadto, nieruchomość znajduje się w dzielnicy przemysłowej, posiada dostęp do drogi publicznej, w niedalekiej odległości znajduje się linia kolejowa.

Pozwana w okresie od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia 16 maja 2014 r. była w posiadaniu niemalże całej nieruchomości gruntowej, jak też nieruchomości budynkowej, na której prowadziła działalność gospodarczą, polegającą na zbiórce i przetwarzaniu odpadów poprodukcyjnych i powstających z opakowań, na terenie nieruchomości znajduje się też magazyn i biuro. Jedynie niewielka część nieruchomości gruntowej o powierzchni 100 m2 nie znajdowała się w posiadaniu pozwanej. Posadowione są na niej bowiem pasieki. Wobec powyższego, pozwana posiadała nieruchomość powódki o powierzchni 5,0247 ha.

Strona powodowa podała, że pomiędzy pozwaną spółka (...) Sp. z o.o. z siedzibą w C., a B. K. (1) została zawarta w dniu 30-06-2013 r. umowa dzierżawy nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) o powierzchni 5,0347 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów nr (...). W dniu 30-06-2013r. Z. K. (1) była współużytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości, oraz właścicielem posadowionych na nieruchomości budynków na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej. Z. K. (1) nie wyraziła zgody na zawarcie umowy dzierżawy z dnia 30-06- 2013 r. Ponadto, przedmiotowa umowa została wypowiedziana przez B. K. (1) oświadczeniem z dnia 25-02-2014 r.

W ocenie strony powodowej, umowa z dnia 30-06-2013r. zawarta pomiędzy (...) Sp. z o.o. z siedzibą w C., a B. K. (2), dotknięta jest sankcją bezwzględnej nieważności. Otóż zgodnie z treścią przepisu art. 37 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka potrzebna jest do dokonania czynność prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Bez takiej zgody umowa zawarta z jednym z małżonków, nie będzie wywoływać skutków prawnych, przy czym nie ma znaczenia, czy umowa została zawarta pomiędzy stronami będzie umową dzierżawy, najmu, użyczenia, czy też umową nienazwaną, skutkiem zawarcia takiej umowy przez jednego z małżonków bez uzyskania zgody drugiego jest tzw. bezskuteczność zawieszona. Oznacza to, że ważność umowy jest uzależniona od potwierdzenia jej przez drugiego z małżonków. Odmowa wydania takiej zgody lub utrata możliwości wyrażenia jej przez drugiego z małżonków skutkuje bezwzględną nieważnością umowy, co w efekcie powoduje, że umowa łącząca stronu nie wywołuje żadnych skutków prawnych ex tunc tj. od chwili jej zawarcia.

Z uwagi na fakt, że przedmiot umowy zawartej pomiędzy (...) Sp. z o.o. z siedzibą w C., a B. K. (1) podczas jej zawarcia był objęty wspólnością majątkową małżeńską, jak też wobec faktu, że Z. K. (1) nie wyraziła zgody na zawarcie przedmiotowej umowy, ani też nie dokonała jej potwierdzenia, umowa dzierżawy z dnia 30-06-2013 r. dotknięta jest sankcją bezwzględniej nieważności (por. wyrok SN z dnia 23 marca 2001 r. V CKN 99/2001

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że zbywca wierzytelności próbował polubownie dochodzić roszczenia, jednakże nie przyniosło to oczekiwanego rezultatu. Wezwanie do zapłaty z dnia 23 maja 2014 r. nadane listem poleconym pozostało .

Wypowiadając się na temat podstawy prawnej dochodzonego roszczenia, strona powodowa wskazała, że stosownie do przepisu art. 140 k.c. -w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W związku z przytoczonym przepisem z kodeksu cywilnego, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 czerwca 2005 r., I CK 14/2005 (LexPolonica nr 381095) - podkreślił, że do istoty prawa własności należy prawo pobierania pożytków ze swej rzeczy. Zatem korzystanie przez pozwaną z ruchomości stanowiącej przedmiot własności powódki co do zasady powinno być odpłatne.

Zgodnie z przepisem art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c. samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę. Samoistny posiadacz obowiązany jest też zwrócić pobrane pożytki, których nie zużył jak również uiścić ich wartość tych, które zużył. W zakresie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości pozwana była posiadaczem samoistnym nieruchomości przez cały okres objęty niniejszym pozwem tj. od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia 16 maja 2014 r. Obejmując przedmiotowe ruchomości i nieruchomości w posiadanie, pozwana miała świadomość, że nie przysługuje jej prawo rzeczowe, ani prawo obligacyjne do nieruchomości. (pozew k. 2-7 akt).

W odpowiedzi na pozew pozwana pozwanego (...) Spółka z o.o. z siedzibą w C. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (odpowiedź na pozew k. 195-203 akt).

Odnosząc się do roszczenia powoda o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, pozwana wskazała, że zawarła z powodem umowę dzierżawy (załączoną do pozwu). Zdaniem powoda, umowa ta dotknięta jest sankcją bezwzględnej nieważności z uwagi na dyspozycję art. 37 § 1 k.r.o. oraz brak zgody drugiego z małżonków - Z. K. (1) na jej zawarcie. Wprawdzie przedmiotowa umowa została podpisana tylko przez powoda, jego żona Z. K. (1) wiedziała zarówno o jej zawarciu, jak i o postanowieniach umowy. Co więcej, kierowana do pozwanej korespondencja dowodzi, iż Z. K. (1) żądała realizacji tych postanowień. W liście opatrzonym podpisami obojga małżonków K. z dnia 7 maja 2014 r., zawarto żądanie zapłaty podatku od nieruchomości za rok 2013 oraz opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości za rok 2014.

Ponadto, oboje małżonkowie K. jako współużytkownicy wieczyści nieruchomości byli stronami postępowania w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania hali zlokalizowanej w S. na punkt zbierania odpadów innych niż niebezpieczne. Z odpisu decyzji wydanej na wniosek pozwanej, wynika fakt doręczenia odpisu decyzji Z. K. (1) na adres jej zamieszkania wskazany także w pkt. 4a pozwu.

Pozwana podkreśliła, że w ramach działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości przy ul. (...) współpracowała w 2013 r. przez okres dwóch miesięcy z Z. K. (1), a w późniejszym czasie z jej córką B. W., co wynika z deklaracji podatkowej PIT-11 za rok 2013 wraz z potwierdzeniem odbioru przez Z. K. (1).

W ocenie pozwanej, przedstawione powyżej okoliczności przeczą prezentowanemu obecnie stanowisku strony powodowej, iż Z. K. (1) nie wyrażała zgody na zawarcie przez strony umowy dzierżawy z dnia 30 czerwca 2013 r. Należy uwzględnić, iż przepis art. 36 § 2 k.r.o. w jego aktualnym brzmieniu po nowelizacji z 2005 r. nie określa, w jakiej formie ma być wyrażona zgoda małżonka na dokonanie czynności prawnej przez drugiego małżonka. Przedstawione powyżej okoliczności jednoznacznie dowodzą, że Z. K. (1) była świadoma faktu zawarcia umowy z dn. 30 czerwca 2013 r., znała jej postanowienia i była zainteresowana jej realizacją. Stanowisko powoda, jakoby sporna umowa dotknięta była nieważnością, jest zatem chybione.

Niezależnie od powyższego argumentu, pozwana podniosła zarzut braku przesłanek roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości - zarówno przesłanki posiadania samoistnego jak i przesłanki złej wiary. Powód wskazał jako podstawę prawną dochodzonego roszczenia art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c. Strona powodowa ignoruje jednak okoliczność (podnoszoną już na etapie negocjacji poprzedzających niniejszej postępowanie), że w całym okresie objętym roszczeniem pozwu nie można postawić jej zarzutu posiadania w złej wierze. Opisane wcześniej okoliczności potwierdzają bowiem, że wiedząc o współpracy stron, w żaden sposób się jej nie sprzeciwiała.

Nawet w przypadku uznania, że późniejsze czynności Z. K. skutkują nieważnością umowy dzierżawy, nie sposób uznać, że pozwana posiadała sporną nieruchomość w złej erze. Pozwana podkreśliła, że powód nie zgłosił żadnych wniosków dowodowych na potwierdzenie istnienia przesłanki złej wiary pozwanej, pomimo dyspozycji art. 7 k.c. oraz podnoszenia przez pozwaną tej okoliczności w odpowiedzi na wezwanie przedsądowe do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Potwierdzeniem stanowiska pozwanej jest także orzecznictwo dotyczące wskazanego roszczenia - np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 5 czerwca 2014 r., sygn. akt I ACa 183/14 (Lex 1489040):

„Stosownie do ort. 224 § 2 zdanie pierwsze k.c., przedsiębiorca energetyczny, którego poprzednik prawny, instalując urządzenia energetyczne, nie działał bezprawnie, jest zobowiązany do zapłacenia wynagrodzenia za korzystanie z gruntów (w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu) dopiero od chwili dowiedzenia się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o to wynagrodzenie. Do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy bez podstawy prawnej obowiązany jest posiadacz w złej wierze. Na posiadaczu w dobrej wierze taki obowiązek ciąży dopiero od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 i art 225 k.c.).

Przedłożone przez pozwaną dokumenty techniczne dotyczące budowy linii energetycznej pozwalają na przyjęcie, że inwestycja w ramach której wzniesiono urządzenia energetyczne znajdujące się na działce nr (...) prowadzona była legalnie. Zgodnie z art. 7 k.c., jeżeli określone skutki prawne zależą od dobrej lub złej wiar, domniemywa się dobrą wiarę. Chcąc wywieść zamierzone skutki prawne i prawo o: wynagrodzenia, powód powinien udowodnić złą wiarę pozwanej (wyrok Sądu Najwyższego z 9 marca 1967 r., II CR 340/66)”.

W ocenie pozwanej, także posiadanie nieruchomości przez nią nigdy nie przybrało postaci posiadania samoistnego. Pozwana prowadziła działalność na nieruchomości w oparciu o zawartą przez strony umowę dzierżawy jako posiadacz zależny. Posiadanie jest instytucją prawa rzeczowego oznaczającą określony stan faktyczny i nawet w przypadku podzielenia stanowiska powoda, że umowa dzierżawy dotknięta jest nieważnością- nie można przyjąć, że wraz ze zmianą status tej umowy, że charakter posiadania spornej nieruchomości za okres objęty roszczeniem pozwu uległ zmianie.

Z uwagi na powyższe, pozwana stwierdziła, iż żadna z przesłanek odpowiedzialności pozwanej z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotowej nieruchomości nie została spełniona.

Pozwana z ostrożności procesowej zakwestionowała wskazany w pozwie czas użytkowania spornej nieruchomości. Powód od kilku lat nie prowadził już działaności na nieruchomości, wskutek czego w styczniu 2013 r. była ona zaniedbana, a budynki wymagały napraw. Najistotniejsze znacznie miało wykonanie instalacji odwadniającej (drenaż terenu) wokół budynku hali magazynowej, albowiem z uwagi na podmokły teren dojazd do tego budynku był niemożliwy. Prace te zostały wykonane na koszt pozwanej w miesiącach styczeń - czerwiec 2013r. Równolegle z uwagi na obowiązujące przepisy ustawy o odpadach, pozwana wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji środowiskowej na przetwarzanie na przedmiotowej nieruchomości odpadów innych, niż niebezpieczne. Z tych względów dopiero od połowy 2013 r. możliwe było podjęcie działalności gospodarczej na spornej nieruchomości przez pozwaną spółkę, a umowa dzierżawy została zawarta w dniu 30 czerwca 2013 r.

Pozwana podniosła także, że z uwagi na brak zagospodarowania znacznej części terenu korzystanie ze spornej nieruchomości było ograniczone do budynku magazynowego oraz terenu bezpośrednio do niego przylegającego. Brak odpowiedniego zagospodarowania nieruchomości potwierdza także treść operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb egzekucji z nieruchomości, zgodnie z którym przy wycenie „uwzględniono zły stan techniczny budynków i dużą powierzchnię nieużytków”.

Pozwana podniosła ponadto, zarzut rażącego zawyżenia kwoty roszczenia, odnosząc jego wysokość za stosunkowo krótki okres posiadania do wartości transakcyjnej nieruchomości. Jak wynika z operatu szacunkowego nieruchomości, została ona wyceniona na kwotę 492.100zł i ostatecznie sprzedana za cenę wywoławczą 369.075 zł.

Pozwana podniosła także, że do maja 2013 r. relacje stron były bardzo dobre. Powód często (w pewnych okresach codziennie) przychodził na nieruchomość, pozostawał w stałym kontakcie z pracownikami i przedstawicielami spółki, wielokrotnie też pomagał w drobnych sprawach związanych z działalnością pozwanej. Sytuacja uległa zmianie, kiedy pozwana powzięła wiadomość o prowadzonych przeciwko powodowi i jego żonie postępowaniach egzekucyjnych, skierowanych także do prawa wieczystego użytkowania nieruchomości przy ul. (...). Doręczone pozwanej zawiadomienia o zajęciu praw i wierzytelności dotyczyły należności publicznoprawnych w wysokości 188.793,57 zł oraz 297.385,94 zł, a także zadłużenia wobec innych wierzycieli w kwotach 120.000 oraz 36.562,01 zł. Pozwana podkreśliła, że powód zataił przed pozwaną istnienie tych długów, wskutek czego pozwana po poczynieniu nakładów na nieruchomość oraz zorganizowaniu źródeł zaopatrzenia spośród okolicznych dostawców odpadów zmuszona została do opuszczenia nieruchomości, co wiązało się ze znacznymi stratami i uciążliwościami. W dniu 12 listopada 2014r. prezes zarządu pozwanej spółki (...) została przesłuchana przez funkcjonariuszy policji na okoliczność użytkowania nieruchomości przy ul. (...) oraz niniejszego procesu (w dacie przesłuchania M. S. nie wiedziała jeszcze o wniesieniu pozwu). Z uzyskanych informacji wynikało, iż postępowanie karne zostało wszczęte na skutek zawiadomienia wierzycieli powoda w związku z podjętymi przez niego czynnościami uniemożliwiającymi skuteczną egzekucję. Zadawane M. S. pytania wskazywały, że powód jako główne źródło swoich problemów finansowych wskazywał brak zapłaty wynagrodzenia w wysokości 800.000 zł za bezumowne korzystanie przez pozwaną z jego nieruchomości. Nie można wykluczyć, że wniesienie powództwa w niniejszej sprawie jest elementem linii obrony realizowanej przez powoda w postępowaniu karnym 1 DS 87/14 (odpowiedź na pozew 195-203 akt).

W piśmie procesowym z dnia 15 stycznia 2015r. (data wpływu) powód cofnął pozew bez zrzeczenia się roszczenia w zakresie żądania zasądzenia kwoty 50.000zł z należnymi odsetkami od dnia 15 lipca 2014r. do dnia zapłaty z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z ruchomości (pismo procesowe powoda k. 278-280 akt).

W piśmie procesowym z dnia 10 czerwca 2015r. (data wpływu) powód rozszerzył powództwo, wnosząc o zasądzenie dodatkowo kwoty 63.088zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) za okres od dnia 1 stycznia 2013r. do 16 maja 2014r. wraz z należnymi odsetkami od dnia doręczenia pisma z rozszerzonym żądaniem stronie pozwanej- do dnia zapłaty (pismo procesowe powoda k. 428-428v akt).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w miejscowości C. zajmuje się między innymi: produkcją chemikaliów i wyrobów chemicznych, produkcją wyrobów z gumy i tworzyw sztucznych, zajmuje się działalnością związaną ze zbieraniem, przetwarzaniem i unieszkodliwianiem odpadów, odzyskiem surowców, działalnością związaną z rekultywacją i pozostałą działalnością usługową związaną z gospodarką odpadami (dowód: wypis z KRS k. 16-18, 109-114 akt, zeznania świadka R. Z. k. 301 czas 00:12:39).

Pozwana prowadziła działalność gospodarczą od 2006r. w Ł. przy ul. (...). Spółka poszukiwała nieruchomości w S., by móc skupować odpady, dokonywać ich segregacji, pozyskiwać na tym terenie nowe źródła surowców do recyklingu. Surowce z S. miały być następnie przewożone do Ł. w celu dalszego przerobu na reglamoraty. S. był dobrą lokalizacją dla spółki (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 301 czas 00:11:57, 00:12:39).

Powód B. K. (1) został przedstawiony wspólnikowi pozwanej Spółki (...) przez innego (...) spółki (...). Od 2014r. R. Z. był prokurentem spółki. Powód został przedstawiony jako przedsiębiorca, radny miejski, osoba godna zaufania (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 300 czas 00:10:35, 00:11:33).

Powód chciał wydzierżawić nieruchomość, ponieważ nie prowadził już działalności gospodarczej, sam nie miał pomysłu na wykorzystanie tej nieruchomości. Powód proponował dobre warunki dzierżawy, oferował też spółce swoją pomoc (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 301 czas 00:15:38, 00:16:33).

Gdy powód prowadził na posesji w S. przy ul. (...), zakład produkcji prefabrykatów betonowych, to zatrudniał około 10 osób. Działalność została zakończona około 2010r. Plac miał około 5ha, były to nieużytki porośnięte krzakami, drzewami. Teren utwardzony betonem miał około 1 ha. Na placu była studia głębinowa, był hydrofor i krany, była wolnostojąca toaleta. Było doprowadzone oświetlenie. Stan ogrodzenia nie był dobry, budynki były stare, zniszczone. W budynku drewnianym było biuro (dowód: zeznania świadka A. D. (1) k. 310 czas 01:49:10, 01:51:37, k. 311 czas 01:54:38, 01:55:00, zeznania powoda B. K. (1) k. 440v-441czas 00:29:42 ).

Prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów numerem (...), położonej w S. przy ul. (...) o powierzchni 5,0347 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Sieradzu urządzona jest księga wieczysta (...) z prawem własności znajdującego się na tej działce budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość do 16 maja 2014r. należało do majątku wspólnego powoda B. K. (1) i jego żony Z. K. (1) (dowód: kopia wyroku k. 19 akt, odpis z księgi wieczystej (...) akt, k. 75- 87 akt, zeznania powoda B. K. (1) k. 440v-441 czas 00:29:42 ).

Powód prowadził rozmowy ze (...) spółki (...). Powód nie pokazywał żadnych dokumentów dotyczących nieruchomości np. wypisu z ewidencji gruntów, czy wypisu z księgi wieczystej. Twierdził, że jest wyłącznym właścicielem nieruchomości i może dysponować tą nieruchomością. Zarząd pozwanej Spółki, również nie sprawdził z własnej inicjatywy stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej, działał w zaufaniu do powoda. Pozwana Spółka nie sprawdziła nawet powierzchni działki, ani pozwolenia na budowę, wierząc powodowi na słowo (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 302 czas 00:19:51, 00:21:12, 00:22:11, 00:24:21).

Ustalenia co do warunków korzystania przez Spółkę z nieruchomości dokonywali z powodem, A. K. prokurent spółki oraz R. Z. wspólnik spółki (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 302 czas 00:23:31, zeznania powoda B. K. (1) k. 440v-441 czas 00:38:40).

Zawarto umowę dzierżawy w formie ustnej, przy czym Spółka miała korzystać z nieruchomości tj. dwóch budynków i placu między budynkami. Spółka miała płacić podatek od nieruchomości oraz opłatę za użytkowanie wieczyste. Obliczano, że to wyniesie około 2000 zł - 3000zł miesięcznie. Powód z nieruchomości wydzielił tzw. teren przemysłowy i oddzielił od gruntów rolnych, by płacić jak najmniejszy podatek. Pozostała część gruntów, niewykorzystywana przez Spółkę była porośnięta krzakami, drzewami, na części był dół, gdyż powód wcześniej wydobywał żwir (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 303 czas 00:30:19, 00:34:34, 00:35:26).

Strony ustaliły, że spółka nie będzie płacić czynszu dzierżawnego, a tylko poniesie ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości- opłatę za użytkowanie wieczyste i podatek (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 304 czas 00:41:26, zeznania powoda B. K. (1) k. 441 czas 00:42:44).

Spółka faktycznie korzystała z dwóch budynków i placu między budynkami, a nie z całych 5 ha (dowód: zeznania świadka M. D. k. 313 czas 02:17:51, zeznania świadka R. Z. k. 304 czas 00:41:26, zeznania świadka P. K. k. 317 czas 02:39:59).

W styczniu 2013r. Spółka została wprowadzona przez powoda w posiadanie nieruchomości. Nieruchomość wyglądała na nieużytkowaną, nie miała żadnych mediów, na posesji był transformator, ale doprowadzenie prądu wiązało się z inwestycjami. Na teren posesji wjeżdżało się przez bramę, ale ogrodzenie było wręcz symboliczne. Od strony linii kolejowej nieruchomość było ogrodzona drutem kolczastym, rozciągniętym na słupach. Woda była ze studni głębinowej, ale trzeba było ją doprowadzić do miejsca , w którym spółka chciała faktycznie z niej korzystać. Na gruncie były dwa budynki –jeden w konstrukcji drewnianej, drugi murowanej z dachem z eternitu. Pracownicy spółki naprawiali dach, spękania tynku, wstawiali okna, białkowali ściany, porządkowali teren, wywozili śmieci, gruz (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 301 czas 00:17:34, 00:18:16, 302 czas 00:26:01, k. 303 00:28:46, zeznania świadka A. D. (1) k. 310 czas 01:58:45, 02:00:54, zeznania świadka M. D. k. 313 czas 02:12:01, zeznania świadka A. M. k. 319 czas 02:51:31, zeznania świadka J. S. k. 321 czas 03:06:35-03:11:54).

Spółka wykonała kanalizację, założyła szambo, odwodniła teren, założyła w budynkach alarmy. Nie żądała od powoda zwrotu nakładów na nieruchomość. Po rozpoczęciu działalności przez Spółkę na terenie posesji składowano odpady i surowce (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 306 czas 01:06:49, 01:08:12, 01:20:25, 01:11:05, k. 308 czas 01:30:48, zeznania świadka K. I. k. 315 czas 02:25:47, zeznania świadka M. D. k. 313 czas 02:12:01, zdjęcia nieruchomości zajmowanej przez pozwaną k. 20-37, 23-190 akt).

Pomiędzy pozwaną spółka (...) Sp. z o.o. z siedzibą w C. jako dzierżawcą, a B. K. (1) jako wydzierżawiającym została zawarta w dniu 30-06-2013r. na piśmie umowa dzierżawy nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) o powierzchni 5,0347 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów nr (...), obręb 31.

W § 1 umowy zapisano, iż wydzierżawiający jest wraz z żoną Z. K. (1) właścicielem /użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) o powierzchni 5,0347 ha, zabudowanej budynkami gospodarczymi wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą, dla której Sąd Rejonowy w Sieradzu prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) .

W § 1 umowy strony postanowiły, że wydzierżawiający oddaje do użytkowania i pobierania pożytków nieruchomość określoną w § 1 umowy, a dzierżawca nieruchomość tę przyjmuje w dzierżawę. Wskazano, że nieruchomość będąca przedmiotem umowy będzie przeznaczona na cele prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na zbiórce i przetwarzaniu odpadów poopakowaniowych i poprodukcyjnych z wykluczeniem funkcji mieszkaniowych: budynek gospodarczy najemca przeznaczy na pomieszczenia magazynowo –produkcyjne oraz biuro.

Dzierżawca był zobowiązany do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości określonej w § 1 umowy, w szczególności podatku od nieruchomości, opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz zużyciem mediów (dowód: umowa dzierżawy k. 50-52 akt).

Umowa zawarta w formie pisemnej miała taką samą treść, jak ta zawarta w formie ustnej. Umowa na piśmie była potrzebna spółce, by móc ubiegać się o zmianę sposobu użytkowania budynków na posesji i uzyskać decyzję środowiskową (dowód: umowa dzierżawy k. 50-52 akt).

W ramach działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości przy ul. (...) pozwana współpracowała w 2013r. z B. K. (1). B. K. (1) był prawie codziennie na terenie nieruchomości. Pomagał w drobnych pracach, naprawiał maszyny, pilnował posesji i za to otrzymywał wynagrodzenie w kwocie 1500-2000zł (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 303 czas 00:38:11, zeznania świadka A. D. (1) k. 312 czas 02:05:28, zeznania świadka M. D. k. 314 czas 02:20:02, zeznania świadka A. M. k. 319 czas 02:56:05).

Powód otrzymywał wynagrodzenie od lipca 2013r. do czerwca 2014r. (dowód: zeznania powoda B. K. (1) k. 441 czas 00:50:55).

Między stronami było ustalone, że wynagrodzenie będzie przekazywane na konto córki B. W. lub żony Z. K. (1). B. W., podobnie jak Z. K. (1) nie świadczyły pracy na rzecz Spółki. Wynagrodzenie przeznaczone dla powoda było księgowane na inne osoby (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 304 czas 00:41:26, 00:44:13, zeznania świadka Z. K. (1) k. 325 czas 03:43:16, zeznania powoda B. K. (1) k. 441 czas 00:50:55, zeznania prezesa zarządu pozwanej Spółki (...) k. 441v-442 czas 01:17:14).

W dniu 30 stycznia 2014r. deklaracja podatkowa za 2013r. została wystawiona przez pozwaną Spółkę na nazwisko Z. K. (1) z tytułu działalności wykonywanej osobiście z przychodem 4088zł.

W dniu 30 stycznia 2014r. deklaracja podatkowa za 2013r. została wystawiona przez pozwaną Spółkę na nazwisko B. W. z tytułu działalności wykonywanej osobiście z przychodem 3055zł .

Na nazwisko B. W. były podpisywane umowy o dzieło, których przedmiotem było przygotowywanie sprawozdań z zakresu ochrony środowiska . Umowy o dzieło nosiły daty: 7 stycznia 2014r., 3 lutego 2014r., 10 marca 2014r., 12 maja 2014 r., 12 czerwca 2014r. (dowód: deklaracja podatkowa na nazwisko Z. K. (1) k. 225-227 akt, deklaracja podatkowa na nazwisko B. W. k. 228-230, lista pracowników k. 231-232, umowy o dzieło k. 233-237 akt, zeznania powoda B. K. (1) k. 441 czas 00:50:55).

W dniu 30 czerwca 2013r. Z. K. (1) była współużytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości, oraz właścicielem posadowionych na nieruchomości budynków na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej.

Z. K. (1) nie wyraziła zgody na zawarcie umowy dzierżawy z dnia 30-06- 2013 r., chociaż wiedziała, że mąż podpisał umowę. Początkowo wiedziała, że teren zajmie firma, która ma opłacać podatek od nieruchomości. Gdy jednak dowiedziała się, że na terenie nieruchomości funkcjonuje spółka zajmująca się przetwarzaniem odpadów niewiadomego pochodzenia, o czym zresztą Z. K. (1) mówili sąsiedzi, to kategorycznie nie godziła się na taki rodzaj działalności gospodarczej na tej nieruchomości i o tym mówiła mężowi (dowód: zeznania świadka Z. K. (1) k. 323 czas 03:19:05, 03:27:49, 03:30:25, k. 324 czas 03:33:29, 03:35:17, k. 440v czas 00:17:07, zeznania powoda B. K. (1) k. 441 czas 00:50:55).

Powód nie informował pozwanej Spółki, że żona Z. K. (1) nie wyraża zgody na zawarcie umowy dzierżawy (dowód: zeznania powoda B. K. (1) k. 441 czas 00:50:55).

Z. K. (1) nie przychodziła na teren nieruchomości, nie rozmawiała z pracownikami pozwanego, nie interesowała się działką (dowód: zeznania świadka A. D. (1) k. 312 czas 02:07:22, zeznania świadka M. D. k. 313 czas 02:14:00, zeznania świadka P. K. k. 318 czas 02:45:02, zeznania świadka Z. K. (1) k. 323 czas 03:19:05, zeznania powoda B. K. (1) k. 441 czas 00:50:55).

W połowie 2013r. Spółka uzyskała wiedzę, że B. K. (1) ma długi i nieruchomość przygotowywana jest do licytacji jesienią 2013r. Spółka zapoznała się ze stanem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej. Spółka złożyła ofertę powodowi, by kupić od niego nieruchomość za 450.000zł, z czego 350.000zł Spółka miała zapłacić wierzycielom powoda za jego długi, a 100.000zł w ratach powodowi. Powód nie przyjął tej oferty. Spółka w tym okresie dostawała szereg pism od komornika (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 304 czas 00:49:08, zeznania prezesa zarządu pozwanej Spółki (...) k. 441v-442 czas 01:17:14 , k. 442 czas 01:26:27, 01:29:04).

W lipcu 2013r. rzeczoznawca majątkowy A. D. (2) sporządził operat szacunkowy nieruchomości zabudowanej, zlokalizowanej w S. ul. (...) na potrzeby postępowania egzekucyjnego prowadzonego pod sygnaturą akt AJ Km (...)przez Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Sieradzu. Nieruchomość została wyceniona na kwotę 492.100zł (dowód: zeznania powoda B. K. (1) k. 441v czas 01:11:07, kopia operatu szacunkowego k. 238-246 akt).

Pozwana powzięła wiadomość o prowadzonych przeciwko powodowi i jego żonie postępowaniach egzekucyjnych, skierowanych także do prawa wieczystego użytkowania nieruchomości przy ul. (...) (dowód: zawiadomienie o zajęciu k. 249-252, zajęcie wierzytelności k. 253-254 akt, zeznania świadka R. Z. k. 304 czas 00:49:08 ).

We wrześniu 2013r. toczyło się postępowanie administracyjne w przedmiocie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji prowadzonej przez pozwaną Spółkę , w tym zmianie sposobu użytkowania hali zlokalizowanej w S. przy ul. (...) na punkt zbierania odpadów innych, niż niebezpiecznych. Oboje małżonkowie K. jako współużytkownicy wieczyści nieruchomości byli stronami postępowania w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania hali zlokalizowanej w S. na punkt zbierania odpadów innych niż niebezpieczne.

Prezydent Miasta S. w dniu 24 września 2013r. wydał decyzję ((...)), w której stwierdził brak potrzeby prowadzenia oceny odziaływania na środowisko przedsięwzięcia pod nazwą ”Zmiana sposobu użytkowania hali zlokalizowanej w S. przy ul. (...) na punkt zbierania odpadów innych niż niebezpiecznych”.

Odpis decyzji został doręczony także Z. K. (1) na adres jej zamieszkania wskazany także w pkt 4a pozwu- S. ul. (...) (dowód: decyzja k. 220-224 akt , zeznania świadka R. Z. k. 309 czas 01:39:07, zeznania świadka Z. K. (1) k. 440v czas 00:21:51).

W dniu 11 lutego 2014r. doręczono pozwanej zawiadomienia o zajęciu praw i wierzytelności powoda i dotyczyły one należności publicznoprawnych w wysokości 188.793,57 zł oraz 297.385,94 zł, a także zadłużenia powoda wobec innych wierzycieli w kwotach 120.000 oraz 36.562,01 zł (dowód: zawiadomienie o zajęciu k. 249-252, zajęcie wierzytelności k. 253-254 akt).

Przedmiotowa umowa została wypowiedziana przez B. K. (1) oświadczeniem z dnia 25 lutego 2014 r. Powód wypowiedział umowę dzierżawy w trybie natychmiastowym bez zachowania terminu wypowiedzenia ze względu na niewypełnienie w § 7 tej umowy tj. zalegania przez dzierżawcę opłat z tytułu podatku od nieruchomości za 2013r. w wysokości 32.907zł , co wynika z decyzji Prezydenta Miasta z dnia 8 listopada 2013r.

(dowód: oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy z dnia 25-02-2014 r. wraz z potwierdzeniem nadania listem poleconym k. 53-54 akt, zeznania powoda B. K. (1) k. 441 v czas 00:56:52).

W wyroku z dnia 25 kwietnia 2014r. wydanym przez Sąd Okręgowy w Sieradzu w sprawie o separację ( sygnatura akt 1 IC 8/14) orzeczono separację związku małżeńskiego powoda B. K. (1) i jego żony Z. K. (1). Sąd dokonał także podziału dorobkowego majątku stron, w skład którego wchodziło między innymi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów numerem (...), położonej w S. przy ul. (...) o powierzchni 5,0347 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Sieradzu urządzona jest księga wieczysta (...) z prawem własności znajdującego się na tej działce budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość. Ten składnik majątku w ramach podziału przypadł Z. K. (1) (dowód: kopia wyroku k. 19 akt, odpis z księgi wieczystej (...) akt, k. 75- 87 akt, zeznania świadka Z. K. (1) k. 322 czas 03:19:05).

Wiosną 2014r. powód wprowadził na teren posesji inną firmę. Pracownicy tej firmy zepchnęli surowce pozwanej Spółki z części terenu i zaczęli kopać dół celem umieszczenia w nim zbiornika na 50.000 litrów. Potem okazało się z unoszących się oparów, że jest tam paliwo. Zbiornik zajmował do 400m2. Po śladach samochodu było widać, że ktoś przyjeżdżał po paliwo w nocy. Trwało to około 1,5 miesiąca (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 309 czas 01:44:22, k. 310 czas 001:44:50, zeznania świadka M. D. k. 314 czas 02:18:42, 02:20:02, zeznania prezesa zarządu pozwanej Spółki (...), k. 442 czas 01:34: 364).

Firma wykorzystująca zbiornik, nie zapłaciła powodowi żadnych pieniędzy. Powód uzgodnienia z tą firma czynił tylko ustnie, nie zawierał umowy na piśmie

(dowód: zeznania świadka B. K. (1) k. 441 czas 00:42:44).

Na terenie posesji niewielką jej część zajmowały ule. Stały one na nieużytkach. Na teren posesji wchodziła osoba, zajmująca się pszczołami. Osoba ta przychodziła w godzinach pracy Spółki (dowód: zeznania świadka A. M. k. 320 czas 03:03:46, zeznania świadka J. S. k. 322 czas 03:14:58).

W dniu 7 maja 2014 r. B. i Z. K. (1) wystosowali do pozwanej Spółki przedsądowe wezwanie do zapłaty podatku od nieruchomości za rok 2013 oraz opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości za rok 2014. Pismo podpisali oboje małżonkowie (dowód: zeznania powoda B. K. (1) k. 441v czas 01:11:07, wezwanie do zapłaty k. 219 akt).

Po tym piśmie wzywającym do zapłacenia podatku Spółka wiedziała, że powód ma żonę, która jest współużytkownikiem wieczystym tej nieruchomości (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 305 czas 00:59:173).

Podatek był płacony przez Spółkę raz przelewem do Urzędu Miejskiego lub do rąk powoda za pokwitowaniem (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 305 czas 01:01:08).

Prokurent Spółki za rok 2013r. przekazał tytułem podatku i opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości kwotę około 10.000zł (dowód: zeznania prezesa zarządu pozwanej Spółki (...) k. 441v czas 01:17:14).

W 2014r. gdy pozwana dowiedziała się o długach powoda, zajęciu wierzytelności powoda przez komornika sądowego, nie uiszczała już żadnych opłat za korzystanie z nieruchomości. Miała nawet wątpliwość, komu przekazywać opłaty (dowód: zeznania prezesa zarządu pozwanej Spółki (...) k. 442 czas 01:26:27, 01:29:04).

W dniu 23 maja 2014 r. pełnomocnik procesowy powoda (działający wówczas w imieniu Z. K. (1)) zażądał po raz pierwszy zapłaty „odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości i ruchomości", , przy czym odszkodowanie z bezumowne korzystanie z nieruchomości zostało wyliczone na poziomie 680.000zł (dowód: pismo strony powodowej wysłane do pozwanej 23 maja 2014r. k. 58-61 akt).

W odpowiedzi na to wezwanie oraz przedstawione w nim argumenty, pozwana zwróciła uwagę pełnomocnikowi powoda na treść art. 37 Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego podnosząc dodatkowo, iż dokumenty rejestracyjne pojazdów nie potwierdzają prawa własności Z. K. (1).

Powód poinformowała Spółkę, że nie jest właścicielem nieruchomości i wtedy tylko Z. K. (1) żądała od spółki zapłaty około 700.000zł (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 305 czas 00:55:33).

Małżonkowie K. zawarli umowę cesji wierzytelności w dniu 22 lipca 2014 r., którą następnie zmienili nadając jej ostatecznie kształt ustalony w formie tekstu jednolitego z dnia 1 sierpnia 2014 r.

Z. K. (1) w tej umowie oświadczyła w § 1, że ma wierzytelność wobec (...) Spółki z o.o. w C. , która wynosi 360.000zł z tytułu przysługującego Z. K. (1) ½ wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z zabudowanej nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) o powierzchni 5,0347 ha za okres od dnia 1 stycznia 2013r. do dnia 16 maja 2014r. oraz z tytułu przysługującego Z. K. (1) ½ odszkodowania z tytułu zwrotu wartości pożytków , których z powodu złej gospodarki (...) Spółka z o.o. nie uzyskała oraz z tytułu pogorszenia nieruchomości , tj. roszczeń o których mowa w art. 225 k.c. za okres od dnia 1 stycznia 2013r. do dnia 16 maja 2014r.

Z. K. (1) przeniosła na rzecz B. K. (1) powyższą wierzytelność wraz z wszelkimi prawami, natomiast B. K. (1) przejął tę wierzytelność w ten sposób, że wstąpił w prawa i obowiązki Z. K. (1) w zakresie przenoszonej wierzytelności (dowód: umowa cesji k. 62-64 akt).

Pozwana zareagowała także na załączone do pozwu wezwanie z dnia 10 lipca 2014 r., przesyłając pocztą elektroniczną na adres pełnomocnika powoda pismo wskazujące na treść zawartej umowy dzierżawy, w szczególności postanowienia dotyczące rozliczenia nakładów na naprawę i rozruch pojazdów oraz ustalenia w zakresie wypowiedzenia umowy, proponując jednocześnie niezwłoczne rozwiązanie umowy i rozliczenie nakładów poniesionych przez pozwaną. Pismo to zostało zignorowane przez powoda (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 306 czas 01:04:42, wezwanie do zapłaty z wysłane 10 lipca 2014r. k. 56-57 wiadomość e-mail z dnia 29 lipca 2014 r. wraz z załącznikiem k. 209-211akt).

W dniu 20 października 2014r. Sąd Rejonowy w Sieradzu w sprawie o sygnaturze akt ICo 65/14 w sprawie z wniosku wierzycieli (...) Bank Spółka Akcyjna w W. przeciwko dłużnikom B. K. (1) i Z. K. (1) postanowił udzielić przybicia w zakresie użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego działkę położoną w S. przy ul. (...) wraz znajdującymi się na gruncie budynkami na rzecz M. K. za cenę 369.075zł (dowód: kopia postanowienia k. 247- 248 akt).

Spółka posiadała nieruchomość od 1 stycznia 2013r. do 15 stycznia 2015r. Do końca października 2014r. spółka usuwała maszyny, surowce, większość odpadów. Po 15 stycznia 2015r. zostały 3 transporty odpadów, które muszą być zutylizowane przez profesjonalna firmę i wywiezione specjalnym transportem. Odpady są gromadzone w jednym miejscu (dowód: zeznania świadka R. Z. k. 304 czas 00:45:29, 00:12:39).

Nieruchomość wykorzystywana przez pozwaną spółkę i wydana po zakończeniu działalności stronie powodowej, ma powierzchnię wynoszącą 5, 0347 ha, jest ogrodzona, ma bramę wjazdową, położona jest w sąsiedztwie hal produkcyjno – magazynowych. Teren jest częściowo utwardzony i znajduje się powyżej rzędnej terenu.

Przedmiotowa nieruchomość przy ulicy (...) w S., zlokalizowana na peryferiach miasta, ok. 4, 5 km od centrum S. zabudowana jest trzema budynkami :

a) drewnianym budynkiem użytkowanym przez Spółkę na cele socjalne / szatnia/ i okazjonalnie na cele biurowe. Budynek wyposażony jest jedynie w instalację elektryczną , ogrzewanie piecowe. Stan techniczny budynku w dacie oględzin był dostateczny- budynek bez nakładów w okresie w okresie od daty przejęcia tj. od listopada 2012 roku. Ubikacja / bez wody/ znajdowała się poza budynkiem. Wymiary w świetle ścian zewnętrznych większej części budynku składającej się z 4 pokoi i korytarza budynku, to 6, 29 m x 8, 79 m, stan techniczny „dostateczny” . Powierzchnia użytkowa całego budynku / tj. + druga cześć składająca się z 2 pokoi / = 80, 00 m2,

b) murowanym budynkiem (dwunawowy budynek produkcyjno – magazynowy) : konstrukcja dachu drewniana, dach szedowy / pilasty/, okna metalowe znajdują się w ścianach podłużnych, podłoga - posadzka betonowa. Szerokość jednej nawy = 8, 85 m. Wymiary budynku w świetle ścian zewnętrznych : 17, 70 m x 41, 00 m. Powierzchnia użytkowa = 725 m2. Wysokość w najniższym miejscu = 4, 85 m. Budynek wyposażony tylko w instalację elektryczną. Ubikacja jest poza budynkiem. Stan techniczny budynku jest „dostateczny”,

c) murowanym budynkiem (jednoprzęsłowy budynek magazynowo- produkcyjny): konstrukcja dachu drewniana. Wymiary budynku w świetle ścian zewnętrznych : 9, 67 m x 19, 70 m. Powierzchnia użytkowa = 190 m2 . Budynek jest wyposażony w instalację elektryczną i posiada doprowadzoną instalację wodociągową z lokalnej studni głębinowej / jeden punkt czerpalny wody z którego korzystały wszystkie osoby pracujące w w/w trzech budynkach/. Okna metalowe, posadzka betonowa. Stan techniczny budynku „dostateczny minus”.

W dacie oględzin, na terenie zarówno utwardzonym / około 2. 000 m2 /, jak i na terenie nieutwardzonym przedmiotowej nieruchomości znajdującym się w sąsiedztwie obu hal produkcyjno - magazynowych znajdowały się ogromne ilości odpadów przewidzianych do utylizacji.

Budynki magazynowo - produkcyjne znajdujące się na nieruchomości przy ulicy (...) z uwagi na substandardowe wyposażenie, z czego najistotniejszym jest brak ogrzewania, nadają się praktycznie, bez dużych nakładów inwestycyjnych , wyłącznie na prostą , sezonową produkcję oraz jako parametrów temperaturowych np. materiały budowlane.

Oznacza to, iż zakres możliwości korzystania z w/w obiektów jest ograniczony.

Wysokość stawki czynszu najmu/dzierżawy budynków jak i lokali użytkowych zależy przede wszystkim od :

-lokalizacji budynku lokalizacja lokalu w budynku,

-stanu technicznego lokalu i budynku wraz z budynkami sąsiadującymi / przyległym,

-wyposażenia lokalu w media,

-powierzchni użytkowej lokalu (z reguły im mniejsza powierzchnia - ale wystarczająca do prowadzenia działalności- tym stawka wyższa),

-długości okresu najmu (im dłuższy okres wynajmu tym stawka jest z reguły niższa),

- rodzaju działalności,

-dostępnej powierzchni parkingowej, postojowej i manewrowej,

-dostępnej powierzchni terenów zielonych,

-aktualnych relacji podaży i popytu.

Należy zauważyć, iż istniejące ograniczenia w wypadku działalności związanej z utylizacją odpadów dot. przede wszystkim z lokalizacji zakładu oraz magazynowania odpadów (m. in. ustawa z dnia 14 XII2012 roku ,,o odpadach” np. Rozdział 7 nt. magazynowanie odpadów, Art. 103 i 104 jaki nawet Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12IV 2002 roku ) znacząco ograniczają przydatność większości lokalizacji do prowadzenia takiej działalności. W/w ograniczenia, jak widać nie dotyczące przedmiotowej nieruchomości, zwiększają niewątpliwie atrakcyjność nieruchomości, co jednoznaczne jest z możliwością uzyskania wyższych stawek czynszu i dzierżawy. Przy ustaleniu wysokości rynkowych , możliwych do uzyskania stawek czynszu z tytułu dzierżawy przedmiotowych budynków, przyjęto ,iż budynki nadawały się , bez dokonywania przebudowy i adaptacji wyłącznie na użytkowanie ich jako pomieszczeń magazynowych i najprostszej działalności gospodarczej, jak np. sortowanie , tzn. czynności idealnie pasujące do działalności pozwanego.

Niewątpliwą dodatkową zaletą przedmiotowej nieruchomości dla pozwanego była nieograniczona praktycznie powierzchnia składowania i to z dużą strefą ochronną, minimalizującą ewentualne skargi właścicieli nieruchomości przyległych.

Największą zaletą nieruchomości przy ul. (...) w S. była możliwość uzyskania pozwolenia na prowadzenie działalności gospodarczej związanej z utylizacją odpadów, co możliwe było m. in. dzięki dużej powierzchnia działki = 5,0347 ha, pozwalającej na doraźne i docelowe składowanie dużych zapasów odpadów oraz pozwalające na utrzymanie strefy izolującej od nieruchomości przyległych.

Wynagrodzenie należne za bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości przez pozwaną tj. z trzech budynków i z 2,00 hektarów gruntu wynosi za okres od 1 stycznia 2013r. do 18 maja 2014r. = 97.797 złotych.

Wynagrodzenie należne za bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości przez pozwaną tj. tj. z trzech budynków i z 1,00 ha gruntu za okres od 1 stycznia 2013r. do 18 maja 2014r. wynosi = 66.023 złotych (dowód: opinia biegłego sadowego z zakresu czynszów k. 336- 354 akt, opinia ustna k. 440 czas 00:02:17-00:15:40).

Wynagrodzenie należne za bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości przez pozwaną tj. tj. z trzech budynków i z terenu całej nieruchomości wynoszącego 5,0247ha za okres od 1 stycznia 2013r. do 18 maja 2014r. wynosi 163.088zł złotych (dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu czynszów k. 336- 354 akt).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów.

Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy należy podnieść, że :

1.  Nie był przedmiotem sporu między stronami, okres posiadania i korzystania przez pozwaną Spółkę z nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) o powierzchni 5,0347 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów nr 152/4, obręb 31, a więc okres między styczniem 2013r. a styczniem 2015r. Nie może też być przedmiotem sporu, że Z. K. (1) za okres objęty żądaniem pozwu była współużytkownikiem wieczystym gruntu i współwłaścicielem posadowionych na gruncie budynków.

2.  Stan nieruchomości w dacie objęcia jej w posiadanie przez pozwaną wynikał z zeznań strony powodowej i został potwierdzony zeznaniami świadków -pracowników, których zatrudniał uprzednio powód w swoim zakładzie prowadzonym na terenie nieruchomości, którzy następnie zostali zatrudnieni w tym samym miejscu przez pozwaną spółkę. Świadkowie: R. Z. ( k. 301 czas 00:17:34, 00:18:16, 302 czas 00:26:01, k. 303 00:28:46) , A. D. (1) (k. 310 czas 01:58:45, 02:00:54), M. D. (k. 313 czas 02:12:01), A. M. (k. 319 czas 02:51:31), J. S. (k. 321 czas 03:06:35-03:11:54) opisali nie tylko w jakim stanie była nieruchomość w dacie przejęcia, ale również, jakie nakłady poniosła Spółka po objęciu w posiadanie nieruchomości. Stan nieruchomości w drugiej połowie 2013r. wynikał również z operatu szacunkowego sporządzonego w toku postępowania egzekucyjnego, a stan nieruchomości w dacie jej opuszczenia przez pozwaną wynikał z opinii wykonanej przez biegłego sądowego w toku postępowania sądowego.

3.  Spór między stronami sprowadzał się do określenia zakresu posiadania nieruchomości przez pozwaną, jeśli chodzi o powierzchnię zajmowaną faktycznie na działalność gospodarczą. Strona powodowa żadnym środkiem dowodowym nie wykazała, by pozwana zajmowała ponad 5 ha nieruchomości, a to w sytuacji, gdy sam powód przyznał, że udostępnił innej firmie teren pod wykopanie zbiornika na paliwo, na części nieruchomości znajdował się dół po wydobywaniu żwiru, na posesji stały ule z pszczołami, a część terenu porastały krzaki i drzewa. Teren utwardzony nie przekraczał około 2 ha. Świadkowie R. Z. i P. K.- osoba zupełnie nie zainteresowana wynikiem sprawy, wyraźnie zeznali, że pozwana zajęła budynki i plac między budynkami. Należy podkreślić, że sam powód w czasie oględzin wskazywał biegłemu zakres posiadania nieruchomości przez pozwaną i nie przekraczał on 2ha gruntu. Zatem, w tej kwestii Sąd oparł się na wersji powoda i przyjął do rozliczeń wariant z opinii biegłego przyjmujący korzystnie przez spółkę z budynków i 2 ha gruntu.

4.  Opinia biegłego sądowego została wykonana wariantowo. Biegły obliczył, że wynagrodzenie należne za bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości przez pozwaną tj. z trzech budynków i z 2,00 hektarów gruntu wynosi za okres od 1 stycznia 2013r. do 18 maja 2014r. = 97.797 złotych , a z trzech budynków i z 1,00 ha gruntu za okres od 1 stycznia 2013r. do 18 maja 2014r. wynosi =66.023 złotych, z trzech budynków i z terenu całej nieruchomości wynoszącego 5,0247ha za okres od 1 stycznia 2013r. do 18 maja 2014r. wynosi 163.088zł złotych. Wyliczenia w poszczególnych wariantach nie zostały zakwestionowane przez strony, a Sąd przyjął wnioski opinii jako logiczne i przekonywujące.

5.  Sąd nie dał wiary zeznaniom powoda B. K. (1), że w styczniu 2013r. pokazywał wspólnikom pozwanej Spółki akt notarialny zawierający umowę nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości w 2004r. do majątku wspólnego z żoną Z. K. (1). Gdyby w rzeczywistości tak było, to pozwany uzyskałby wiedzę o prawach Z. K. (1) do nieruchomości. Nie było w interesie powoda, z uwagi na brak zgody Z. K. (1) na taką działalność na nieruchomości i brak zgody na zawarcie umowy dzierżawy, by pozwana uzyskała wiedzę o tym, że Z. K. (1) jest współużytkownikiem wieczystym nieruchomości. Gdyby pozwana Spółka wiedziała o tym , zapewne nie zawierałaby takiej umowy tylko z powodem. Jak wynika z ciągu zdarzeń, w świetle logiki i doświadczenia życiowego, należało przyjąć, że powód ,tak jak twierdzi pozwana, zatajał stan prawny nieruchomości , wprowadzał pozwaną w błąd , że może dysponować sam nieruchomością, nie informował o prawach Z. K. (1), oferował dogodne warunki dzierżawy, by tylko pozwana zgodziła się na umowę dzierżawy. Wiązało się to także z zatrudnieniem powoda i uzyskiwaniem z pracy dochodów, które były ewidencjonowane na inne osoby. W ten sposób powód unikał zajęcia wynagrodzenia za świadczone usługi. Powód nie chciał pozwanej ujawnić swojego zadłużenia, ani egzekucji prowadzonej do nieruchomości, bowiem żaden podmiot w tej sytuacji nie zgodziłby się na objęcie w posiadanie nieruchomości i czynienie na niej nakładów. Do połowy 2013r. sytuacja między stronami była bardzo dobra, stąd też pozwana w zaufaniu do powoda, zagospodarowała nieruchomość i rozpoczęła działalność. Dopiero konieczność uzyskania tzw. decyzji środowiskowej wymusiła zawarcie między stronami umowy na piśmie.

6.  W dniu 30-06-2013 r. została zawarta na piśmie umowa dzierżawy nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) o powierzchni 5,0347 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów nr 152/4, obręb 31. W § 1 umowy zapisano, iż wydzierżawiający jest wraz z żoną Z. K. (1) właścicielem /użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) o powierzchni 5,0347 ha, zabudowanej budynkami gospodarczymi wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą. Zatem w tej dacie powód powziął wiadomość o prawach Z. K. (1) do nieruchomości. Miał możliwość sprawdzenia księgi wieczystej, a i z toku postępowania administracyjnego wiedział, iż uczestnikiem postępowania jako współużytkownik wieczysty jest Z. K. (1). W kolejnych miesiącach kolejne wydarzenia mogły co najwyżej potwierdzić to, co już pozwana wiedziała w dacie zawarcia umowy dzierżawy na piśmie. Pozwana kontaktowała się z komornikiem, miała dostęp do dokumentów, w tym operatu szacunkowego z postępowania egzekucyjnego. Zatem nie może być wątpliwości, że od 1 lipca 2013r. pozwana powinna mieć pełną wiedzę o stanie prawnym nieruchomości i konieczności uzyskania zgody Z. K. (1) na umowę dzierżawy. Od lipca 2013r. zatem pozwana był posiadaczem nieruchomości w złej wierze.

7.  Z. K. (1) nie wyraziła zgody na zawarcie umowy dzierżawy, pozwana Spółka nie zwracała się do niej o to, Z. K. (1) nawet przez czynności dorozumiane nie zaakceptowała tej umowy. Z. K. (1) nie przebywała na terenie nieruchomości, nie rozmawiała z zarządem Spółki, a w maju 2014r. żądała wraz z mężem jedynie zapłaty zaległego podatku od Spółki jako współużytkownik wieczysty. Zachowania Z. K. (1) , w tym pisma z maja 2014r. nie można traktować jako akceptacji – „zatwierdzenia” umowy dzierżawy i je warunków.

8.  Na rozprawę w dniu 28 lipca 2015r. pełnomocnik powoda nie stawił się, nie usprawiedliwił swojej nieobecności, nie złożył wniosku o odroczenie rozprawy. Powód również nie wnosił o odroczenie rozprawy i informował Sąd iż nie wie, jak jest przyczyna nieobecności pełnomocnika, gdyż w ogóle nie odbiera telefonów od powoda.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się jedynie częściowo zasadne.

W myśl przepisu art.224 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Stosownie do przepisu § 2 od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Zaznaczyć przy tym należy, iż zarówno powstanie roszczenia o wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, jak i wysokość wynagrodzenia nie zależą od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść.

Zgodnie z przepisem art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.

Kodeks cywilny nie definiuje pojęć dobrej i złej wiary. Zgodnie z poglądem przyjętym w doktrynie i orzecznictwie w złej wierze jest posiadacz, który ma pozytywną wiadomość, że nie przysługuje mu faktycznie wykonywane prawo. Na gruncie art. 225 k.c. będzie to świadomość, że nie jest właścicielem.

Strona powodowa żądała w pozwie łącznie kwoty 163.088zł z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z zabudowanej nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) o powierzchni 5,0347 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów nr (...) obręb (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) za okres od dnia 1 stycznia 2013 r do dnia 16 maja 2014 r., przysługującego Z. K. (1) od (...) sp. z o.o., oraz z tytułu przysługującego Z. K. (1) odszkodowania z tytułu zwrotu wartości pożytków, których z powodu złej gospodarki PS C. Sp z o.o. nie uzyskała, oraz z tytułu pogorszenia nieruchomości, tj. roszczeń o których mowa w art. 225 k.c. za okres od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia 16 maja 2014 r.

Powód żadnym środkiem dowodowym nie wykazał, że pozwana Spółka w okresie od dnia 1 stycznia 2013r. do dnia 16 maja 2014 r. prowadziła złą gospodarkę nieruchomością, nie pobrała z tego powodu określonych pożytków, czy też doprowadziła do pogorszenia stanu nieruchomości. Ewentualne skażenie chemiczne nieruchomości wymagałoby wykonania określonych badań gruntu i opinii biegłego z zakresu ochrony środowiska, o co powód nie wnosił .

Należy podkreślić, że prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów numerem (...), położonej w S. przy ul. (...) o powierzchni 5,0347 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Sieradzu urządzona jest księga wieczysta (...) z prawem własności znajdującego się na tej działce budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość do 16 maja 2014r. należało do majątku wspólnego powoda B. K. (1) i jego żony Z. K. (1). Zatem umowa dzierżawy zawarta ustnie między stronami w styczniu 2013r., jak i umowa pisemna zawarta 30 czerwca 2013r., wymagała w świetle art. 37 k.r.o. zgody, bądź zatwierdzenia przez Z. K. (1). Zgodnie z treścią przepisu art. 37 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka potrzebna jest do dokonania czynność prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Z. K. (1) nie wyraziła zgody na zawarcie przedmiotowej umowy, ani też nie dokonała jej potwierdzenia, zatem umowa dzierżawy od stycznia 2013r. dotknięta jest sankcją bezwzględniej nieważności. Należało jednak przyjąć, że dopiero od lipca 2013r. pozwana była posiadaczem samoistnym w złej wierze, wiedziała bez żadnej wątpliwości już z samej pisemnej umowy dzierżawy, że Z. K. (1) ma prawa do nieruchomości, zatem umowa dzierżawy wymaga jej akceptacji. Mimo tej wiedzy, pozwana nie uzyskała zatwierdzenia umowy dzierżawy zawartej tylko z powodem, nie podjęła żadnych działań zmierzających do unormowania sytuacji prawnej, nie opuściła nieruchomości mimo wezwań strony powodowej. Zrobiła to dopiero w styczniu 2015r.

Jak już wskazano, zgodnie z przepisem art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c. samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę. Samoistny posiadacz obowiązany jest też zwrócić pobrane pożytki, których nie zużył jak również uiścić ich wartość tych, które zużył. W zakresie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości pozwana była posiadaczem samoistnym nieruchomości przez cały okres objęty niniejszym pozwem tj. od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia 16 maja 2014 r., przy czym od lipca 2013r. pozwana miała świadomość, że nie przysługuje jej ani ograniczone prawo rzeczowe, ani prawo obligacyjne do nieruchomości. Stąd też od lipca 2013r. do 16 maja 2014r. , a więc za okres 10,5 miesiąca należało zasądzić wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przy przyjęciu, że za cały sporny okres zgodnie z opinią biegłego wynosi ono 97.797zł (16,5 miesiąca). Za jeden miesiąc wynagrodzenie wynosi zatem 5.927,09zł (97.797zł:16,5 miesiąca). Licząc 10,5 miesiąca po 5.927,09zł za miesiąc, uzyskujemy kwotę 62.234,44zł. Taką kwotę Sąd zasądził w pkt 1 wyroku wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 26 maja 2014r. do dnia zapłaty (art. 481 k.c.). Powód przed wytoczeniem powództwa wzywał pozwaną Spółkę do zapłaty już 23 maju 2014r. i to kwoty 680.000zł.

Strona cofnęła pozew co do kwoty 50.000zł z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwaną z rzeczy ruchomych, co spowodowało umorzenie postępowania w tej części na podstawie art. 203 §1 k.p.c. w zw. z art. 355 §1 k.p.c. (pkt 2 wyroku).

W pozostałej części Sąd oddalił powództwo, jako bezzasadne.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. (stosunkowy rozdział).

Powód wygrał spór w 38% (62.234,44zł/163.088zł). Wydatki na biegłego poniesione przez Skarb Państwa, to kwota 3.849,97zł. Z tego 38% powinna ponieść pozwana, czyli kwotę 1.462,98zł . Należna Skarbowi Państwa opłata od pozwu w zakresie uwzględnionego powództwa, to kwota 3.111,72 zł i obciąża ona pozwaną.

Koszty procesu faktycznie poniesione przez obie strony to 7324zł (2x 3617zł). Z tego pozwana powinna ponieść 38%, czyli 2748,92zł, skoro poniosła 3617zł, to do zasądzenia pozostaje od powoda na rzecz pozwanej 868,08zł.

Powód korzystał ze zwolnienia od kosztów sądowych, stąd też na podstawie art. 102 k.p.c. Sąd nie obciążył go nimi w zakresie oddalonego powództwa. Sytuacja życiowa i majątkowa powoda w dacie wyrokowania nie uległa zmianie.