Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 marca 2012 r.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu – Wydział I Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 29 lutego 2012 r. we Wrocławiu na rozprawie

sprawy z powództwa (...) S.A. we W.

przeciwko (...) Spółce jawnej we W.

o zapłatę

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu

z dnia 18 listopada 2011 r. sygn. akt X GC 337/11

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej 52.515 zł (pięćdziesiąt dwa tysiące pięćset piętnaście złotych) z ustawowymi odsetkami liczonymi od 3.06.2011 r. do dnia zapłaty oraz 1.420 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, zaś w pozostałym zakresie powództwo oddala;

2.  oddala apelację w pozostałej części;

3.  zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej 1726 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

UZASADNIENIE

Powód – (...) S.A. we W. domagał się zasądzenia od (...) spólki jawnej we W. 157.545,97 zł z odsetkami tytułem kary umownej naliczonej w związku z odstąpieniem pozwanej od łączącej strony umowy najmu lokalu użytkowego.

Powód wskazał, że umowę zawarto na 10 lat i przewidziano w niej przesłanki jej natychmiastowego rozwiązania przez powoda, m.in. zaprzestanie prowadzenia przez pozwaną działalności w najętym lokalu i jej niepodjęcie mimo upomnienia. Według twierdzeń powoda, w takim wypadku pozwana była obowiązana do zapłaty kary umownej, liczonej w sposób ściśle określony w umowie i tak wyliczonej kary powód obecnie dochodzi.

W sprzeciwie od wydanego w sprawie nakazu upominawczego pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

Zarzuciła sprzeczność zapisów umowy normujących czas jej obowiązywania. Wyjaśniła, że z chwilą zawarcia umowy powód wydał jej betonowy szkielet i przez pierwszy miesiąc w istocie wykonywała zlecone jej przez powoda prace budowlane, w efekcie których dopiero powstał lokal nadający się do wynajęcia. Z tytułu tych prac poniosła koszt w wysokości 128.266. 09 zł i wierzytelność o refundację nakładów z ostrożności procesowej zgłasza do potrącenia, bowiem w jej ocenie nieważne jest postanowienie umowne zastrzegające bezzwrotność nakładów.

Generalnie pozwana zarzuciła, że narzucone jej przez powoda warunki umowy z naruszeniem zasady równości stron stosunku cywilnoprawnego uprzywilejowywały wynajmującego, który z wykorzystaniem swojej przewagi odmówił ostatecznie renegocjacji warunków płatności mimo spowodowanej obiektywnymi czynnikami niekorzystnej zmiany realiów rynkowych.

Istotne ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego przedstawiają się następująco:

W zawartej w marcu 2006 r. umowie powód zobowiązał się oddać pozwanej do korzystania lokal użytkowy o powierzchni ok. 66 m ² w obiekcie handlowym (...), w zamian za czynsz i inne opłaty.

Lokal miał być oddany w stanie surowym, zaś jego oddanie w najem dla prowadzenia handlu obuwiem dziecięcym miało być poprzedzone pracami przystosowującymi do tej działalności.

Pozwana została zobowiązana do wykonania prac wykończeniowych wedle akceptowanego przez powoda projektu, w znacznym zakresie na własny koszt, bez możliwości rozliczenia i demontażu nakładów w trakcie lub po zakończeniu najmu.

Umowa nakładała na pozwaną szereg obowiązków i zakazów, jak np. zakaz poszerzania i zmiany branży oraz nazwy handlowej, nakaz utrzymania odpowiedniej ilości towaru, obowiązek ujawnienia danych handlowych, koniecznych dla ustalenia obrotu w danym okresie rozliczeniowym.

Umowa nie gwarantowała pozwanej wyłączności ani braku konkurencji, z zastrzeżeniem, że liczba konkurencyjnych placówek nie przekroczy trzech.

Niezawinione przez powoda przerwy w eksploatacji obiektu nie skutkowałyby wstrzymaniem bądź obniżeniem czynszu i innych opłat.

Umowę najmu zawarto na okres 10 lat, liczony od dnia otwarcia obiektu, zaś we wcześniejszym okresie pozwana dysponowała lokalem na potrzeby prac wykończeniowych.

Świadczenia pieniężne pozwanej obejmowały przede wszystkim czynsz podstawowy, liczony jako iloczyn stawki miesięcznej czynszu netto i ilości metrów kwadratowych. W początkowym okresie stawka miesięczna wynosiła 35 euro, miała ona podlegać rocznej waloryzacji o wskaźnik HICP. Dalszym świadczeniem był czynsz od obrotu, liczony kwartalnie jako 7% obrotu pozwanej w kwartale, płatny co miesiąc w wysokości różnicy między przypadającą na miesiąc wartością czynszu od obrotu a wartością czynszu podstawowego. Kolejnym obciążeniem najemcy były opłaty eksploatacyjne, pokrywające stosowną część wydatków powoda na utrzymanie całego obiektu, z wyłączeniem części biurowej, płatne co miesiąc w formie zaliczek, rozliczane po zakończeniu roku kalendarzowego.

W okresie przystosowywania lokalu do działalności pozwana pokrywała w formie ryczałtu koszt mediów oraz czynności inwestycyjnych.

Pozwana stale partycypowała też w kosztach reklamy i promocji – 1, 5 euro za metr kwadratowy, jednorazowo – w uroczystym otwarciu obiektu ( 10 euro za metr kwadratowy).

Koszty eksploatacji samego przedmiotu najmu obciążały pozwaną.

Strony ustaliły, że wszelkie rozliczenia należności wyrażonych w euro nastąpią w złotych po średnim kursie NBP z dnia roboczego poprzedzającego wystawienie faktury.

Pozwana zobowiązała się do nieprzerwanego prowadzenia działalności w lokalu a ewentualne niepowodzenia nie uprawniały jej do wcześniejszego rozwiązania umowy, natomiast zaprzestanie działalności w lokalu i niepodjęcie jej po upomnieniu, obok innych, niekoniecznie zawinionych przez najemcę przyczyn, uprawniało powoda do natychmiastowego rozwiązania umowy i naliczenia z tego tytułu kary umownej, równej czynszom podstawowym za czas pozostały do zakończenia okresu najmu.

W przypadku wynajęcia lokalu innemu podmiotowi kara miała odpowiadać różnicy czynszów.

Powód wydał pozwanej lokal w lutym 2007 r., zaś 28 kwietnia 2007 r. nastąpiło otwarcie (...).

Umowę wielokrotnie aneksowano.

W końcu czerwca 2009 r. pozwana poinformowała powoda, że nie jest w stanie ponosić zwiększonych opłat eksploatacyjnych, dotąd nieujętych w zaliczkach. Wcześniej, w kwietniu 2009 r., zwróciła się o obniżenie czynszu, na co powód nie wyraził zgody, lecz odstąpił od waloryzacji czynszu za 2009 r. i pokrył różnicę z rozliczenia kosztów eksploatacji za rok 2008.

W listopadzie 2009 r. pozwana bezskutecznie zwróciła się do powoda o zgodę na otwarcie sezonowego stoiska w (...), zaś z początkiem grudnia o zamknięcie sklepu 30.12.2009 r. celem przeprowadzenia inwentaryzacji.

W połowie 2010 r. pozwana ponowiła prośbę o czasowe obniżenie czynszu (o 25% na okres 9 miesięcy), ostatecznie powód odmówił uruchomienia tzw. „procedury wsparcia”, co tłumaczył napiętym budżetem przychodów. Jednocześnie powód zaproponował ponowienie wniosku o obniżenie czynszu w grudniu 2010 r.

W 2010 r. pozwana nie regulowała na bieżąco płatności swoim dostawcom.

Od 2008 r. funkcjonuje przy lokalu pozwanej plac zabaw dla dzieci.

Pozwana domagała się jego usunięcia, wskazując, że utrudnia prowadzenie sklepu. Powód odmówił, powołując się m.in. na dane handlowe pozwanej, z których nie wynika, by przychód zmalał.

Powód nie zgodził się też na usunięcie reklamy innego sklepu, która wedle pozwanej przesłaniała jej logo z perspektywy poziomu „0”. Zdaniem powoda, zarzucone zakłócenie widoczności nie wystąpiło.

Pismem z dnia 30.12.2010 r. pozwana złożyła powodowi oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z przyczyn leżących po stronie powoda oraz z racji sytuacji ekonomiczno – finansowej, która czyni niecelowym dalsze trwanie najmu.

W tym samym dniu pozwana zaprzestała działalności w lokalu i opróżniła go z towaru.

Powód poinformował pozwaną o bezskuteczności wypowiedzenia i wezwał do podjęcia działalności z zagrożeniem, że rozwiąże umowę z przyczyn leżących po stronie pozwanej i naliczy karę umowną.

Po dalszej wymianie korespondencji, w której strony podtrzymywały swoje stanowiska, pismem z 19.01.2011 r. powód rozwiązał umowę ze skutkiem natychmiastowym i wezwał do zapłaty zaległych należności oraz wydania lokalu, co w końcu nastąpiło przez przesłanie kluczy pocztą kurierską. Jednocześnie pozwana zgłosiła do potrącenia z naliczoną karą umowną swoje wierzytelności z tytułu nakładów na lokal, co powód oprotestował, wskazując na bezzwrotność nakładów.

W połowie marca 2011 r. powód wynajął lokal osobie trzeciej na 5 lat z czynszem 24 euro netto miesięcznie za pierwszy rok i 26 oraz 27 euro za kolejne lata, a następnie wezwał pozwaną do zapłaty kary umownej w wysokości 191.956,70 zł, wyliczonej w okresie 5 lat jako różnica miedzy czynszem umówionym z pozwaną a czynszem należnym od nowego najemcy.

Przy takich ustaleniach Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutu adhezyjności umowy stron, uznając ją za zawartą wedle stosowanego przez powoda wzorca umowę mieszaną, łączącą uzgodnienia dotyczące wykonywanych w okresie poprzedzającym najem prac wykończeniowych i sam najem, co zdaniem Sądu było dopuszczalne w ramach granic swobody kontraktowania.

Sąd Okręgowy podkreślił, że obie strony są przedsiębiorcami i przystając na proponowanie warunki pozwana mogła i zapewne rozważyła opłacalność w kontekście realiów rynkowych i kondycji własnej. Nie dopatrzył się Sąd Okręgowy nierównego statusu stron, wskazując, że ekwiwalentem bezzwrotnych kosztów wykończenia lokalu było jego atrakcyjne położenie w prestiżowym obiekcie. Stąd, w ocenie Sądu Okręgowego, pozwana nie ma wierzytelności z tytułu rozliczenia nakładów.

Sąd Okręgowy nie podzielił też zarzutu krótszego obowiązywania umowy niż wskazywany przez powoda.

Zdaniem Sądu, z umowy jasno wynika, że dziesięcioletni okres najmu miał być zapoczątkowany otwarciem Centrum, zaś wcześniej pozwana dysponowała lokalem tylko w celu jego wykończenia, bez obowiązku płacenia czynszu. Tym samym – jak Sąd podkreślił – kara jest liczona właściwie, zresztą tylko za okres 5 lat, nadto nakłady na lokal nie mogą być traktowane jako nakłady na przedmiot najmu, zaś przywołane przez pozwaną orzeczenie Sądu Najwyższego z 19.11.2003 r. ( V CK 457/02) nie jest tu adekwatne.

Dalej Sąd Okręgowy wskazał, że w świetle umówionych warunków najmu nie mogła pozwana wymagać od powoda obniżki płatności czy wcześniejszego rozwiązania umowy z racji zmiany realiów ekonomicznych, w tym kursu euro. Zapisy umowy są jednoznaczne i uwzględniają interesy obu stron, gwarantowane oznaczonym okresem jej trwania.

W konsekwencji za nieskuteczne uznał Sąd Okręgowy oświadczenie pozwanej o rozwiązaniu umowy, a za uprawnione i skuteczne – oświadczenie powoda. Tym samym, zdaniem Sądu Okręgowego, co do zasady przysługiwała powodowi kara umowna, którą wyliczył według zasad określonych w umowie.

Rozważając miarkowanie kary Sąd Okręgowy wskazał, że w niniejszym przypadku nie wchodzi w rachubę pierwsza przesłanka z art. 484 § 2 kc, tj. wykonanie zobowiązania w znacznej części, skoro pozwana całkowicie zaprzestała działalności w lokalu i jakichkolwiek świadczeń na rzecz powoda.

Sąd Okręgowy dopatrzył się natomiast drugiej z przesłanek miarkowania kary – rażącego jej wygórowania.

Sąd podkreślił, że tylko od powoda zależało, czy i na jakich warunkach wynajmie lokal innej osobie, a nie miał powód interesu w zabieganiu o najwyższy czynsz, skoro kara z założenia zapewniała mu wyrównanie uszczerbku.

Jednocześnie Sąd przyjął domniemanie, że warunki nowej umowy najmu odpowiadały ówczesnym realiom rynkowym, tj. zapewniały powodowi możliwy do uzyskania w tym czasie efekt ekonomiczny, co jest tożsame z brakiem szkody, której wyrównaniu służy zastrzeżona kara umowna. Za dodatkowy argument uznał Sąd Okręgowy okoliczność, że powód odnosi korzyść z lokalu wykończonego staraniem pozwanej i jest jego wyłącznym dysponentem.

Wyrokiem z 18.11.2011 r. Sąd Okręgowy powództwo oddalił i zasądził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej 3.617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Powód zaskarżył wyrok w całości.

Wnosząc o jego zmianę przez uwzględnienie żądania pozwu, w apelacji zarzucił:

- naruszenie art. 484 §2 kc przez błędne przyjęcie, iż dochodzenie kary umownej wymaga poniesienia szkody oraz, że dopuszczalne jest miarkowanie kary „do zera”;

- błędne przyjęcie, że powód nie poniósł szkody oraz, że obecna umowa najmu przedmiotowego lokalu odpowiada warunkom rynkowym.

Pozwana domagała się oddalenia apelacji, eksponując zapis §25 ust. 5 umowy najmu, który w jej ocenie uzależniał naliczenie kary od zawiniania najemcy, tymczasem pozwana zaprzestała działalności z przyczyn obiektywnych i leżących po stronie powoda.

Odnosząc się do propozycji ugodowej powoda (rezygnacja z 50% kary i odsetek) pozwana zadeklarowała zapłatę 5.000 zł.

Sąd Apelacyjny zważył:

Podniesione w apelacji zarzuty są uzasadnione.

Pogląd Sądu Okręgowego o braku szkody powoda pozostaje w sprzeczności z istotą umowy stron i – w tym kontekście – z celem zastrzeżonej kary umownej.

Jak wynika z poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny w pełni podziela i przyjmuje za własne, strony wiązała ważna we wszystkich jej postanowieniach umowa najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony ( 10 lat), przy czym w umowie tej strony uregulowały także poprzedzający okres najmu etap wykończenia lokalu i jego przystosowania do funkcji handlowej.

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony z założenia gwarantuje stabilność tego stosunku prawnego oraz płynące z niego dla obu kontrahentów korzyści w określonej perspektywie czasowej. Tym samym zastrzeżoną dla powoda karę umowną należy traktować jako zryczałtowane odszkodowanie, wyrównujące mu spodziewane z umowy, a utracone w wyniku jej przedwczesnego rozwiązania, korzyści odpowiadające umówionemu czynszowi za okres pozostający do wyczerpania czasu, na który umowę zawarto.

Tak rozumianą szkodę wynajmujący bez wątpienia ponosi, gdy nie udaje się mu pozyskać nowego najemcy lub gdy – jak tutaj – kolejna umowa najmu nie zapewnia my czynszu co najmniej równego umówionemu w przedwcześnie rozwiązanej umowie.

Tym samym zastrzeżona kara, jak odszkodowanie na zasadach ogólnych, ma na celu wyrównanie szkody poniesionej na skutek przedwczesnego ustania konkretnego stosunku prawnego, co znajduje wyraz w zasadach jej liczenia, określonych w §25 ust. 5 umowy stron.

Sąd Okręgowy tymczasem założył, ze potencjalna szkoda powoda wyraża się w zdeterminowanej realiami rynkowymi wartości czynszu, który powód mógł uzyskać z najmu przedmiotowego lokalu.

Innymi słowy, wniosek o braku szkody, a w konsekwencji o rażącym wygórowaniu kary, jest wynikiem obiektywizacji szkody, co pozostaje nie tylko, że w sprzeczności z konkretnymi postanowieniami umowy, ale wręcz niweczy istotę łączącego strony stosunku prawnego.

Już z tego względu nie można zaaprobować skarżonego rozstrzygnięcia, trudno jednak pominąć dalsze argumenty wskazywane w apelacji.

Słusznie ponosi skarżący, że miarkowanie kary „do zera’ jest tożsame z całkowitym uwolnieniem pozwanej od odpowiedzialności za „zerwanie” umowy i pominięciem przynależnej karze umownej funkcji represyjnej.

Równie trafnie zarzuca powód, że wedle art. 484 § 1 kc i ugruntowanego w doktrynie oraz w orzecznictwie poglądu całkowity brak szkody wierzyciela lub jej niewielka wartość co najwyżej uzasadnia miarkowanie kary, a nie zupełne zwolnienie z jej zapłaty.

W świetle powyższego stanowiska pozostawało Sądowi Apelacyjnemu rozważyć, czy w realiach niniejszej sprawy istnieją podstawy do zmiarkowania naliczonej kary jako rażąco wygórowanej, ponieważ z oczywistych względów druga z przesłanek miarkowania przewidzianych w art. 484 § 2 kc nie wchodzi tu w rachubę.

W pierwszej kolejności należy się jednak odnieść do kwestii zasadniczej, eksponowanej przez pozwaną w odpowiedzi na apelację i złożonym już po zamknięciu rozprawy piśmie procesowym z 8.03.2012 r. Otóż pozwana utrzymuje, że w §25 ust. 5 umowy zapłatę kary umownej z tytułu przedwczesnego rozwiązania stosunku najmu strony uzależniły od zawinienia pozwanej jako najemcy. Mimo pewnej niezręczności w zredagowaniu w/w postanowienia umowy, Sąd Apelacyjny, podobnie jak Sąd Okręgowy, nie ma wątpliwości co do rzeczywistego znaczenia wyrażonego tam zgodnego oświadczenia woli. W § 25 ust. 1 strony zamieściły zamknięty katalog przyczyn wcześniejszego rozwiązania umowy przez wynajmującego. Zawiera on przyczyny, które ze swej natury zależą od najemcy lub go obciążają w relacji z wynajmującym oraz takie, które z założenia zależą od decyzji stosownego organu lub osoby trzeciej i wedle tego kryterium pogrupowano je w §25 ust. 5, wyodrębniając te drugie po łączniku „oraz”. Redakcja pierwszego zdania ust. 5 wyraźnie zmierzała do wyłączenia obowiązku zapłaty kary umownej tylko wówczas, gdy umowę rozwiązano z przyczyn określonych w ust. 1 pkt b i d, chyba że nastąpiły w wyniku zawinionego działania lub zaniechania pozwanej, czego mimo na pozór obiektywnego ich charakteru nie można wykluczyć.

Innymi słowy, wbrew stanowisku pozwanej, w innych przypadkach niż określone w § 25 ust. 1 pkt b i d, niezależnie od jej zawinienia spoczywał na niej obowiązek zapłaty kary i takie ukształtowanie odpowiedzialności odszkodowawczej pozostaje w zgodzie z treścią art. 473 § 1 kc.

Z kolei powód ponosi zarzut niedopuszczalności miarkowania kary w braku wyraźnego wniosku dłużnika.

Takiego wniosku istotnie zabrakło, jednak zawierał się on w dalej idącym żądaniu oddalenia powództwa, motywowanego m.in. brakiem zawinienia pozwanej i należytego współdziałania z nią ze strony powoda w realizacji umowy bądź jej modyfikacji, uzasadnionej nadzwyczajną zmianą stosunków.

Trudno oczekiwać od pozwanej, konsekwentnie podważającej dochodzone przez powoda roszczenie co do zasady, osłabiającego jej stanowisko wniosku o miarkowanie kary. Dlatego też Sąd Apelacyjny uznał miarkowanie za dopuszczalne, zwłaszcza, że ustawa pozostawia je do uznania sądu, a w niniejszej sprawie – jak wskazano – pozwana posiłkowała się również argumentami mającymi znaczenie dla oceny żądanej kary na gruncie art. 484 § 2 kc.

Sąd Apelacyjny zgadza się z Sądem Okręgowym, że choć z woli stron pozwanej nie przysługuje roszczenie o rozliczenie nakładów na lokal powoda, istotny udział majątkowy pozwanej w jego wybudowaniu i wyposażeniu nie może być zlekceważony, tym bardziej, że zabrakło dowodu, by został uwzględniony w wynegocjowanym przez strony czynszu.

Dalszy argument za miarkowaniem kary Sąd Apelacyjny dostrzega w zasadach jej liczenia. W § 25 ust. 5, w razie wynajęcia lokalu innej osobie, za podstawę wyliczenia przyjęto stawkę miesięczną czynszu obowiązującego pozwaną w dniu rozwiązania umowy najmu oraz sumę czynszu podstawowego należnego od nowego najemcy, co wiąże wartość kary z aktualnym wtedy, wyjątkowo niekorzystnym kursem euro ( § 12 ust.5).

Należy podkreślić, że kara obejmuje korzyści przyszłe, spodziewane co miesiąc w perspektywie kolejnych lat, zatem powód uzyskuje odszkodowanie „awansem”, gdy nie da się określić przyszłych kursów, lecz można założyć, że będą korzystniejsze niż z 2011 r.

Nieobojętne jest również, że oznaczenie okresu najmu w pełni nie gwarantuje trwałości tego stosunku i nie można z góry wykluczyć jego wcześniejszego rozwiązania z przyczyn o charakterze nadzwyczajnym czy nawet z woli obu stron, kierujących się zbieżnymi interesami ekonomicznymi.

Trzeba wreszcie podnieść, że jakkolwiek obie strony są przedsiębiorcami i ułożyły stosunek prawny na obopólnie akceptowanych zasadach, pozycja ekonomiczna pozwanej, prowadzącej działalność w mniejszej skali jest naturalnie słabsza i skutki niedającego się przewidzieć w 2006 r. kryzysu oraz niekorzystnego ukształtowania się kursu euro są dla niej bardziej dolegliwe.

Mając na względzie powyższe czynniki Sąd Apelacyjny uznał karę za rażąco wygórowaną w konkretnych okolicznościach rozpoznawanej sprawy i dlatego – rozważając interesy obu stron w kontekście specyfiki i skali ich działalności gospodarczej oraz realiów rynkowych – zmiarkował ją do 1/3 wartości, o czym na podstawie art. 386 § 1 kpc orzekł jak w pkt 1 wyroku.

O kosztach postępowania w obu instancjach Sąd Apelacyjny orzekł na zasadzie art. 100 kpc, przy uwzględnieniu stosunku wygranej każdej ze stron do wartości przedmiotu sporu i zawinienia (powód – 1/3, pozwana – 2/3) oraz wartości opłat i wydatków poniesionych przez strony ( I instancja powód: 11.495 zł, pozwana – 3.617 zł; II instancja: powód – 10.578z zł, pozwana 1.800 zł).