Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 6 grudnia 2014 roku powódka (...) Państwowe S.A. z siedzibą w W. wniosła o zasądzenie od pozwanej Gminy B. kwoty 6.160,13 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu tytułem odszkodowania za okres zaniechania wykonania obowiązku przewidzianego w art. 14 ust. 1 ustawie o ochronie praw lokatorów w okresie od marca 2013 roku do maja 2014 roku, oszacowanego na podstawie art. 18 ust. 5 uopl z uwzględnieniem art. 417 k.c. oraz o zwrot kosztów postępowania,.

W uzasadnieniu podała, że roszczenie wynika z prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w Bytomiu z dnia 17 stycznia 2006 roku w sprawie o sygn. akt I C 1274/05, w którym Sąd nakazał G. D. (1) opróżnić i przekazać powodowi lokal mieszkalny położony w B. przy ul. (...), wstrzymując wykonanie eksmisji do czasu przedstawienia przez pozwanego oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 22 grudnia 2014 roku powództwo zostało uwzględnione w całości.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu z uwagi na nieodpłatne przekazanie pozwanemu w dniu 28 listopada 2014 roku w formie aktu notarialnego wszystkich udziałów spółki w prawie użytkowania wieczystego gruntu i prawie własności budynku, w którym położony jest lokal zajmowany przez G. D. (1). W § 7 w/w aktu notarialnego strony dokonały cesji wszelkich praw i obowiązków związanych z własnością tego lokalu na pozwanego, a prawo do żądania odszkodowania od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego jest prawem związanym z prawem własność lokalu.

W odpowiedzi na sprzeciw powódka podniosła, że na podstawie aktu notarialnego nie przeszły na Gminę uprawnienia do roszczeń sprzed przekazania nieruchomości, w tym odszkodowawcze, mieszczące się w kategorii zobowiązań związanych z administrowaniem lokalami mieszkalnymi. Dalej wskazał, że Gmina nie przejmuje zobowiązań powstałych przed zawarciem aktu z tytułu zarządzania i administrowania lokalami. Ponadto wysokość przejmowanych przez Gminę wierzytelności została określona w protokole – zdawczo odbiorczym w tym z tytułu zaległości bieżących w czynszach bądź odszkodowań od osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego a nie odszkodowań za niedostarczenie lokalu socjalnego. z aktu nie wynika także oświadczenie o zrzeczeniu się praw do dochodzenia roszczeń

Sąd ustalił:

Prawomocnym wyrokiem z dnia 17 stycznia 2006 roku Sąd Rejonowy w Bytomiu nakazał pozwanym G. D. (1), M. D., G. D. (2), J. D., małoletnim K. S., A. S. i P. L. opróżnienie z rzeczy i wydanie (...) Państwowym S.A w W. lokalu mieszkalnego położonego w B. przy ul. (...), orzekając jednoczenie, iż pozwanym przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego oraz wstrzymując wykonanie orzeczonej eksmisji do czasu złożenia w/w przez Gminę B. oferty najmu lokalu socjalnego

(wyrok, k. 32-33).

Pismami z dnia 28 maja 2007 roku i 13 czerwca 2009 roku powódka wezwała pozwaną do wskazania lokalu socjalnego dla eksmitowanych pod rygorem dochodzenia odszkodowania, zgodnie z art. 18 ust.5 uopl, na drodze postępowania sądowego

(pisma powódki, k. 28-31 ).

Pismami z dnia 20 marca 2013 roku i 16 czerwca 2014 roku powódka wezwała pozwaną do zapłaty odpowiednio kwoty 5.104,05 zł i kwoty 6.160,13 zł za okres od stycznia 2012 r. do lutego 2013 roku i od marca 2013 roku do maja 2014 roku za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego na mocy wyroku eksmisyjnego

(wezwania z załącznikami, k. 22-23, 51, rachunki k. 36-50 zestawienie odszkodowania k. 24, zaległości w opłatach k. 25, polecenie księgowania 26).

W dniu 28 listopada 2014 roku powódka dokonała nieodpłatnego przekazania pozwanej wszystkich udziałów spółki w prawie użytkowania wieczystego gruntu i prawie własności budynków stanowiących przedmiot odrębnej własności (w tym budynku przy ul. (...) w B., w którym znajduje się lokal nr (...) oraz całości praw i obowiązków związanych z prawem własności nieruchomości lokalowych, wierzytelności związane z przekazanymi obiektami, w tym wierzytelności z tytułu zaległych czynszów od najemców. Na mocy tych postanowień Gmina nie przejęła żadnych zobowiązań powstałych przed dniem zawarcia umowy z tytułu zarządzania i administrowania lokalami , jak również powstałych po dacie przekazania rozliczeń wody i mediów, ale dotyczących okresu poprzedzającego moment przekazania

(§7 aktu notarialnego z dn. 28 listopada 2014r , k. 115-143, protokół przekazania nieruchomości z dn. 12 grudnia 2014 r., k. 108- 114).

Sąd zważył co następuje :

Powództwo jako niezasadne należało oddalić w całości.

Powódka wywodziła swoje roszczenie z treści art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), zgodnie z którym jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Odszkodowanie przewidziane w art. 18 ust. 5 uopl przysługuje poszkodowanemu za każdy miesiąc przypadający w okresie, w którym gmina nie wywiązuje się z obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego osobie eksmitowanej w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać osoby bezprawnie zajmujące lokal, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Właściciel, aby skutecznie dochodzić odszkodowania od Gminy winien wykazać, że faktycznie poniósł szkodę z tego tytułu, że lokal zajmuje osoba wyeksmitowana.

Strona pozwana nie kwestionowała faktu poniesienia przez powódkę szkody, podnosiła jednak, że w dniu 28 listopada 2014 roku powódka dokonała nieodpłatnego przekazania pozwanej w formie aktu notarialnego wszystkich udziałów spółki w prawie użytkowania wieczystego gruntu i prawie własności budynków, w tym budynku, w którym położony jest lokal zajmowany przez G. D. (1) W zawiązku z tym roszczenie powódki z tytułu odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie uprawnionej zostało przeniesione na pozwaną.

Stanowisko pozwanej, wobec treści § 7 aktu notarialnego z dnia 28 listopada 2014r roku, należy uznać za uzasadnione. Z powołanego przepisu wynika, że „całość praw i obowiązków związanych z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu i prawie własności budynków stanowiących przedmiot odrębnej własności przejdzie na Gminę z dniem podpisania aktu. Gmina nie przejmuje żadnych zobowiązań powstałych przed dniem zawarcia aktu z tytułu zarządzania i administrowania lokalami /…/”.

Z kolei z treści protokołu przekazania nieruchomości z dnia 12 grudnia 2014 roku stanowiącego załącznik do aktu notarialnego, wynika, że umowa obejmuje nieruchomość- budynek mieszkalny, położony przy ul. (...).

Roszczenie o odszkodowanie z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego należy, zdaniem Sądu, zakwalifikować jako prawo związane z prawem własności nieruchomości lokalowych. Wobec tego powódka na chwilę wniesienia pozwu, tj. w dniu 6 grudnia 2014 roku nie posiadała już względem pozwanej roszczenia o odszkodowanie. W wyniku zawarcia bowiem aktu notarialnego Gmina B. wstąpiła w miejsce pierwotnego wierzyciela a zatem doszło do konfuzji praw i obowiązków w osobie Gminy B.. Co skutkuje wygaśnięciem zobowiązania.

Jednocześnie zdaniem Sądu należności dochodzonej pozwem nie można potraktować, jak zarzuca pozwana, jako zobowiązań powstałych przed dniem zawarcia aktu notarialnego z tytułu zarządzania i administrowania lokalami. Redakcja § 7 aktu w tym zakresie nie budzi żadnych wątpliwości. Do kategorii tego rodzaju zobowiązań zaliczyć można np. należności z tytułu zapłaty za zużycie wody, innych mediów czy też zaliczki na remonty. Roszczenie o odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego nie ma związku z zarządzaniem czy też administrowaniem zasobami lokalowymi i wywodzi się jak już wyżej wskazano z przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Niemniej jednak i bezzasadność tegoż zarzutu nie skutkuje podzieleniem stanowiska strony powodowej, która nie wykazała wbrew zasadzie z art. 6 k.c. by na podstawie aktu notarialnego z dnia 28 listopada 2014 na Gminę B. nie przeszły uprawnienia do roszczeń sprzed przekazania nieruchomości, w tym roszczenia odszkodowawcze. Z zawartego w §7 aktu notarialnego sformułowania wynika wprost, że od dnia 28 listopada 2014 roku na Gminę przechodzą wierzytelności związane z przekazanymi obiektami, w tym wierzytelności z tytułu zaległych czynszów od najemców. Z powyższego wynika, że wierzytelności z tytułu zaległych czynszów od najemców są tylko przykładową wierzytelnością , która przeszła na Gminę B. ( świadczy o tym użyty zwrot „ w tym”) , a nie jedyną wierzytelnością, przynajmniej takiego rozumienia i intencji stron zawierających akt notarialny powód nie wykazał.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 65 § 2 k.c. w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Jednak strona powodowa nie wykazała w tymże zakresie inicjatywy dowodowej, w tym m.in. nie wnosiła o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron na okoliczność ustalenie jaki był cel zawartego w § 7 w/w sformułowania, zwłaszcza czy intencja stron było wyłączenie wierzytelności z tytułu odszkodowań za niedostarczenie przez Gminę lokalu socjalnego. Z literalnego brzemienia treści § 7 aktu notarialnego wywieść, w ocenie Sądu tego nie można. Nie stał na drodze dla tegoż dowodu przepis art. 247 k.p.c. zgodnie z którym dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne. Artykuł 247 k.p.c. wprowadza ograniczenia w zakresie wykorzystania przez uczestników czynności prawnej środków dowodowych w postaci zeznań świadków lub przesłuchania stron przeciwko osnowie (treści) lub ponad osnowę każdego sporządzonego dokumentu, który może zostać przedstawiony sądowi, obejmującego konkretną czynność. Jednak jego dyspozycja nie wyłącza dowodu z zeznań świadków lub przesłuchania stron zmierzającego do wykładni oświadczenia woli zawartego w dokumencie obejmującym czynność prawną (zob. orzeczenie SN z dnia 18 września 1951 r., III C 112/52, OSN 1952, nr 3, poz. 70; orzeczenie SN z dnia 6 listopada 1957 r., IV CR 1145/56, RPEiS 1958, z. 3, s. 337; uzasadnienie wyroku SN z dnia 29 stycznia 2002 r., V CKN 679/00, LEX nr 54342; uzasadnienie wyroku SN z dnia 19 lutego 2003 r., V CKN 1843/00, LEX nr 83829). W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono pogląd, iż na tle art. 65 k.c. należy przyjąć kombinowaną metodę wykładni, opartą na kryterium subiektywnym i obiektywnym (szerzej: w uchwale z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95 - OSNC 1995, z. 12, poz. 168).

Realizując tę zasadę, należy brać pod uwagę nie tylko kontrowersyjny fragment tekstu, lecz także inne postanowienia umowy, a zarazem uwzględnić pozatekstowe okoliczności, np. rokowania poprzedzające zawarcie umowy, cele umowy, rozumienie tekstu, zachowanie stron itd. Należy zatem zaakcentować, że dla ustalenia pozatekstowego kontekstu umowy sąd może prowadzić także dowód z zeznań świadków i z przesłuchania stron i nie sprzeciwia się temu treść art. 247 k.p.c. (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2002 roku, sygn. V CKN 679/00, Lex nr 54342/.

Skoro powódka nie przedstawiła żadnych dowodów na okoliczność rzeczywistych intencji stron w zakresie przejścia praw i obowiązków, Sąd kierując się wykładnią językowa uznał, że brak podstaw do wyłączenia z szeroko rozumianych praw i obowiązków roszczeń odszkodowawczych i na tej podstawie powództwo oddalił.

Na marginesie wskazać należy, że w sprawach o identycznym stanie faktycznym sygn. I C 1556/14 i I C 1557/14 zostały wydane tożsame orzeczenia, które stały się prawomocne, a strona powodowa nie złożył od nich apelacji.

Orzekając o kosztach Sąd zastosował wynikającą z art. 98 k.p.c. zasadę obciążania strony przegrywającej zwrotem kosztów procesu. Na koszty procesu składają się koszty zastępstwa procesowego pozwanej w kwocie 1200 zł, zgodnie z § 6 pkt. 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2002r., Nr 163, poz. 1349 ze zm.).

SSR Katarzyna Zadora

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować w kontrolce uzasadnień;

2.  odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron;

3.  kal. 21 dni lub z wpł.

Bytom, dnia 10.06.2015 roku