Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 kwietnia 2015 r.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu – Wydział I Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 15 kwietnia 2015 r. we Wrocławiu na rozprawie

sprawy z powództwa Z. W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w L.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Legnicy

z dnia 16 października 2014 r. sygn. akt I C 248/14

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchyla uchwałę
nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...)
(...)w L., podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów oraz zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda 380 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda 335 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

UZASADNIENIE

Z. W. wniósł o uchylenia uchwały nr (...), podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) w trybie indywidualnego zbierania głosów podnosząc, że stanowisko wyrażone przez stronę pozwaną w tej uchwale narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz w sposób oczywisty narusza jego interesy, jako członka wspólnoty.

Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa wskazując, że zaskarżona uchwała działa w ochronie wspólnego dobra oraz interesów właścicieli lokali z klatki (...), bowiem planowane przez powoda prace budowlane, dotyczące dobudowania balkonu, przebicia otworu drzwiowego w istniejącej klatce (...) oraz usunięcia schodów znajdujących się w jego lokalu na parterze do lokali położonych na piętrze, byłyby korzystne wyłącznie dla niego, natomiast pozostali członkowie wspólnoty, w wyniku ich realizacji zostaliby pokrzywdzeni.

Wyrokiem z dnia 16.10.2014 r. − sygn. akt I C 248/14 Sąd Okręgowy
w L. oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 180 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawą jego wydania były następujące ustalenia:

Dnia 2.09.2013 r. powód Z. W. nabył lokal położony przy
ulicy (...) w L. składający się z przedsionka,
klatki schodowej na parterze i lokali usługowych oraz gabinetów lekarskich
na I piętrze. Klatka schodowa umożliwia komunikację z lokalami usługowymi. Uchwałą nr (...) Wspólnota Mieszkaniowa (...)
w L. wyraziła zgodę na przebudowę lokalu usługowego powoda na lokal usługowo-mieszkalny. Prace remontowe miały polegać m.in. na dobudowaniu balkonu na elewacji tylnej, zmianie przeznaczenia lokali usługowych na I piętrze
na pięć lokali mieszkalnych i na jeden lokal usługowy na parterze, przebiciu otworu
w istniejącej klatce schodowej (...), w celu skomunikowania z nią planowanych przez powoda lokali mieszkalnych. Uchwałą nr (...) pozwana Wspólnota Mieszkaniowa uchyliła uchwałę nr (...) w części dotyczącej wyrażenia zgody
na dobudowanie balkonu oraz w części wyrażającej zgodę na przebicie otworu
w istniejącej klatce schodowej (...), w celu skomunikowania z nią planowanych
przez powoda lokali mieszkalnych. Powód zamierza zlikwidować – wyburzyć schody w klatce schodowej stanowiącej jego własność, a uzyskaną w ten sposób powierzchnię użytkową przeznaczyć na usługowy o powierzchni około 30 m ^{( 2)}. Dostęp do lokali mieszkalnych powoda położonych na I piętrze budynku byłby możliwy po przebiciu otworu w istniejącej klatce schodowej (...). Powód zamierza dobudować na tylnej elewacji balkon, który będzie przynależał do jednego z planowanych mieszkań.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że powództwo
nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zdaniem Sądu wbrew twierdzeniom powoda zaskarżona uchwała nie narusza jego interesu, bowiem nie pozbawia go czegoś, co posiadałby wcześniej, a jedynie pozbawia go możliwości realizacji jego planów i zamierzeń. Zwrócił przy tym uwagę, że zakupił on lokal, w skład którego wchodzi samodzielna klatka schodowa, która umożliwia mu nieograniczony dostęp do lokali mieszkalnych, które zamierza stworzyć, a które położone są na I piętrze budynku. Zdaniem Sądu Okręgowego powód sam stworzył sobie problem, który obecnie próbuje rozwiązać kosztem wspólnoty, a takie postępowanie nie zasługuje na aprobatę.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął stosownie do jego wyniku.

Powód zaskarżając niniejszy wyrok w całości zarzucił Sądowi Okręgowemu, że przy jego wydaniu dopuścił się naruszenia:

- prawa materialnego, a to art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie;

- przepisów postępowania, a to art. 328 § 2 k.p.c. mającego istotny
wpływ na wynik sprawy, a polegające na braku zawarcia w uzasadnieniu oceny zgromadzonego materiału dowodowego, poprzez niewskazanie przyczyn, dla których Sąd I Instancji odmówił wiarygodności i mocy dowodowej określonym dowodom.

W oparciu o te zarzuty wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uchylenie przedmiotowej uchwały oraz zasądzenie od strony pozwanej na
jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych za obie instancje.
Na wypadek nieuwzględnienia tego żądania wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I Instancji do ponownego rozpoznania.

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda zasługiwała na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie podniesionej w niej zarzuty okazały się trafne.

Za nietrafny należało uznać w szczególności zarzut naruszenia
art. 328 § 2 k.p.c., mając na uwadze to, że może on znaleźć uzasadnienie
jedynie w tych wyjątkowych sytuacjach, w których treść uzasadnienia uniemożliwia całkowicie dokonanie oceny, zrozumienia toku rozumowania sądu, który doprowadził do wydania orzeczenia, gdy sfera motywacyjna pozostaje nieujawniona
bądź niezrozumiała lub gdy zawarte w nim rozważania pozostają bez związku
z rozpoznawaną sprawą. Tylko bowiem w takim przypadku uchybienie
temu przepisowi może być uznane za mogące mieć wpływ na wynik sprawy.
Analiza uzasadnienia sporządzonego przez Sąd Okręgowy nie pozostawia wątpliwości odnośnie kierunku zapadłego rozstrzygnięcia oraz jego podstawy prawnej, aczkolwiek może budzić zastrzeżenia lakoniczny sposób odnoszenia wyprowadzanych wniosków do materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie.

Zwrócić przy tym należy uwagę, że art. 328 § 2 k.p.c. określa wyłącznie wymagania konstrukcyjne uzasadnienia orzeczenia. Nie stanowi on więc właściwej płaszczyzny do krytyki trafności przyjętych za podstawę zaskarżonego wyroku ustaleń faktycznych, ani ich oceny prawnej. Kwestionowanie zaskarżonego rozstrzygnięcia przez pryzmat naruszenia tego przepisu nie może zatem wywrzeć zamierzonego skutku, tym bardziej, że konstrukcja pisemnych motywów wydanego wyroku nie nastręczała problemów w zakresie dokonania jego instancyjnej kontroli.

Za uzasadniony uznać natomiast należało zarzut naruszenia przez
Sąd I Instancji art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. W ocenie Sądu Apelacyjnego w świetle ustalonego stanu faktycznego, wnioskowanie Sądu Okręgowego o braku naruszenia interesów powoda, poprzez wydanie uchwały (...), należało uznać za nieuprawnione.

Przypomnieć na wstępie należy, że zgodnie z art. 25 ust. 1 w/w ustawy, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności
z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jak wyżej wskazano, w rozpoznawanej sprawie badaniu podlegała ta ostatnia przesłanka, tj. interes właściciela lokalu.

Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu przywołanego
przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy zaskarżona uchwała narusza słuszne interesy skarżącego właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy, a poza tym musi istnieć pewna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony jego interesu, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór sprowadza
się zatem do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem Wspólnoty, a dobrem jej indywidualnego członka.

Wbrew argumentacji zawartej w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku,
nie sposób podzielić stanowiska wyrażonego przez Sąd Okręgowy, jakoby na
skutek wydania uchwały nr (...) powód został pozbawiony jedynie swoich
„planów i zamierzeń”, co jednak nie miało być równoznaczne z naruszeniem jego interesu, jako właściciela lokalu.

Sąd Apelacyjny zwraca uwagę, że powód realizował konkretne zamierzenie inwestycyjne, o którego zakresie strona pozwana została poinformowana
z wyprzedzeniem i na które wyraziła zgodę. Sąd Okręgowy całkowicie pominął fakt, że w dniu 15.04.2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...)
w L. podjęła w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwałę nr (...).
Na mocy tej uchwały powód uzyskał jej zgodę na przeprowadzenie konkretnych
prac remontowych, które miały polegać na wymianie stolarki okiennej i drzwiowej, dobudowie balkonu na elewacji tylnej budynku, zmianie przeznaczenia użytkowania lokali usługowych zlokalizowanych na I piętrze budynku na lokale mieszkalne, wykonaniu dobudowy ścian wewnętrznych oraz stolarki drzwiowej wydzielających funkcjonalnie pomieszczenia w mieszkaniach zlokalizowanych na I piętrze oraz
w lokalu usługowym zlokalizowanym na parterze, przebiciu otworu w istniejącej klatce schodowej (...), w celu skomunikowania z nią projektowanych lokali mieszkalnych, przebudowie instalacji sanitarnych oraz elektrycznych. Przedmiotowa uchwała została podjęta wymaganą większością głosów, nie została zaskarżona do Sądu w trybie przewidzianym przez ustawę o własności lokali, a tym samym mogła być przez powoda realizowana. Nabyte w ten sposób prawo do przeprowadzenia zaplanowanych prac remontowo-budowlanych zostało powodowi częściowo odebrane w dniu 10.06.2014 r., na mocy zaskarżonej uchwały nr (...) odmawiającej zgody na przebicie otworu w istniejącej klatce schodowej (...) oraz dobudowie balkonu na elewacji tylnej budynku.

Nie sposób w tych okolicznościach podzielić zapatrywania Sądu Okręgowego, że ryzyko takiego stanu rzeczy powód winien był przewidzieć jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie lokalu mieszkalnego. Żaden przepis ustawy z dnia 24.09.1994 r. o własności lokali nie nakłada obowiązku na osobę zamierzającą nabyć lokal mieszkalny, uzyskania zapewnienia Wspólnoty Mieszkaniowej na realizację zamierzonych prac remontowo-budowlanych, jeszcze przed nabyciem konkretnego lokalu. Takie zapewnienie z oczywistych względów nie mogłoby mieć większej mocy prawnej niż uchwała wyrażająca zgodę na przebudowę, podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową już po tym, jak nabywca lokalu staje się jej pełnoprawnym członkiem.

Co równie istotne, oceniając stan rzeczy istniejący w okresie poprzedzającym wydanie uchwały nr (...), a następnie uchwały nr (...) nie sposób doszukać się w działaniach powoda jakichkolwiek elementów godzących w interesy Wspólnoty Mieszkaniowej, które mogłyby uzasadniać powtórne zajmowanie się kwestią, co do której podjęła ona już wiążącą strony decyzję.

Należy pamiętać, że powód jeszcze przed zwróceniem się do poszczególnych właścicieli lokali o podjęcie uchwały wyrażającej zgodę na zaplanowane
prace remontowe podjął szereg czynności mających na celu ustalenie,
czy przeprowadzenie tych prac jest prawnie możliwe i dopuszczalne. W tym
celu uzyskał przyłączenie do sieci elektrycznej, a następnie niezbędne opinie kominiarskie. Zwrócił się także o opinię do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków odnośnie dopuszczalności dobudowy balkonu na elewacji tylnej budynku i taką korzystną opinię uzyskał. W dniu 25.11.2013 r. zawarł umowę o prace projektowe
z pracownią architektoniczną, celem wykonania projektu budowlanego zamierzonej inwestycji. Co ważne, powód nie zamierzał przeprowadzić jakichkolwiek prac bez wiedzy poszczególnych członków Wspólnoty Mieszkaniowej. W § 8 przedmiotowej umowy zastrzeżone bowiem zostało, że pełna realizacja umowy o prace projektowe będzie uwarunkowana uzyskaniem zgody Wspólnoty Mieszkaniowej oraz Konserwatora Zabytków. Od uzyskania tej zgody powód uzależniał w szczególności zapłatę pełnego wynagrodzenia za sporządzony projekt. Gdyby pozwana
Wspólnota lub Konserwator Zabytków od samego początku nie wyrażali zgody na zaproponowany przez powoda zakres pracy, wynagrodzenie to miało wynosić jedynie 30% wartości prac projektowych.

Mając powyższe na względzie nie może budzić wątpliwości, że zaskarżona uchwała nr (...) w istotny sposób narusza interesy powoda uniemożliwiając
mu dokończenie prac rozpoczętych zgodnie z obowiązującymi przepisami,
tj. m.in. po uzyskaniu stosownej zgody Wspólnoty Mieszkaniowej. W związku
z prowadzonymi pracami budowlanymi powód poczynił konkretne nakłady finansowe. Co więcej prace były realizowane w sposób kierunkowy, w oparciu o projekt budowlany zaakceptowany przez Wspólnotę Mieszkaniową. Wymaganie od powoda, aby zmienił zakres prac lub zmodyfikował plany inwestycyjne tylko dlatego,
że poszczególni członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej niezadowoleni z przebiegu tych prac odwołali wcześniejszą zgodę, godzi w interesy powoda będącego pełnoprawnym członkiem tej Wspólnoty, a więc osobą, której interesy również zasługują na ochronę.

Wymaga przy tym podkreślenia, że członkowie pozwanej wspólnoty,
przed oddaniem głosu w przedmiocie uchwały nr (...) mieli możliwość zapoznania się zarówno z projektem budowalnym, opinią kominiarską, jak i opinią Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Dokumenty te stanowiły załącznik do tej uchwały, co wyraźnie zaznaczono w jej treści. Tym samym Sąd Apelacyjny
nie dał wiary zeznaniom przesłuchanych w sprawie świadków, którzy podnosili,
że nie dysponowali pełną wiedzą o zakresie prac zaplanowanych przez powoda. Przeczyły temu również zeznania świadka J. L., który jako jedyny zagłosował przeciwko uchwale nr (...). Z zeznań tego świadka wynikało, że jego zastrzeżenia wzbudził zakres prac, które miały zostać zrealizowane, co potwierdza jedynie, że o planowanym zakresie członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej byli informowani. Ich późniejsze zastrzeżenia, wyrażane post factum, a przy tym niepoparte żadnymi przekonującymi twierdzeniami, nie mogły stanowić dostatecznej podstawy dla częściowego odwołania wcześniej udzielonej zgody.

Wymaga przy tym podkreślenia, że stanowisko pozwanej wspólnoty prezentowane w niniejszym postępowaniu mogłoby mieć znaczenie jedynie przy badaniu przesłanek uchylenia pierwszej z podjętych uchwał, nie zaś uchwały
nr (...). Rozważaniu podlegałyby wówczas zarówno kwestie związane
z okolicznościami jej podjęcia, jak również konsekwencje, jakie ta uchwała za sobą pociąga zarówno dla powoda, jak i pozostałych członków Wspólnoty. Skoro jednak powód uzyskał zgodę na wykonywane prace, to wypełnił wszystkie warunki, aby móc realizować zamierzone przedsięwzięcie. Po podjęciu uchwały nr (...) nie zaszły żadne nowe okoliczności, które uzasadniałyby cofnięcie udzielonej mu zgody. Okolicznością bezsporną było to, że wszyscy członkowie pozwanej Wspólnoty zostali poinformowaniu o podjęciu uchwały nr (...), mieli możliwość zapoznania się
z dokumentacją odnoszącą się do planowanych przez powoda prac adaptacyjnych,
a zatem skoro uważali, że uchwała ta narusza ich interesy lub godzi w zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, winni byli ją zaskarżyć. Nieskorzystanie z tej możliwości w prawem przewidzianym terminie nie może być obecnie konwalidowane za pomocą kolejnej uchwały modyfikującej zakres udzielonej zgody wyłącznie z uwagi na fakt, że poszczególnym właścicielom lokali przestał odpowiadać zakres robót wykonywanych przez powoda.

Już jedynie na marginesie należy wskazać, że strona pozwana nie zdołała
w przekonujący sposób wykazać, aby na skutek zamierzonych prac remontowo-budowlanych dobro pozostałych jej członków zostało w istotnym zakresie zagrożone. W szczególności nie sposób uznać za przekonujący argument odwołujący się
do znacznego zwiększenia ilości osób korzystających z klatki schodowej nr (...).
W istocie realizacja uchwały nr (...) dotyczy tych członków wspólnoty, którzy ją zamieszkują, bowiem lokatorzy mieszkań zaadaptowanych przez powoda na cele mieszkaniowe, będą wraz z nimi korzystać z wejścia do tej klatki oraz schodów prowadzonych na pierwsze piętro. Konfrontując ich interesy w utrzymaniu obecnego stanu rzeczy z interesem powoda, zdaniem Sądu Apelacyjnego należałoby uznać je za porównywalne. Przesądzającym jest w tej sytuacji ten argument, że powód uzyskał już zgodę wspólnoty na wykonanie tych prac adaptacyjnych, dlatego też cofnięcie tej zgody w tych samych okolicznościach jakich została ona podjęta, narusza zasady współżycia społecznego.

Za chybiony należało również uznać zarzut, jakoby zmiana przeznaczenia charakteru lokali z użytkowych na mieszkalne, stwarzać miałaby (bliżej nieokreślone) zagrożenie związane z zamieszkaniem w nich nowych lokatorów. Członkowie wspólnoty nie mają prawa ingerować w decyzje powoda odnośnie możliwość zmiany przeznaczenie tych lokali. Jedyną różnicą jest ta, że w przypadku skomunikowania lokali na pierwszym piętrze z klatką (...), nowi lokatorzy będą z niej korzystać,
a nie z klatki schodowej wyodrębnionej z lokalu powoda.

Za nieuzasadnione należało również uznać zarzuty podnoszone przez stronę pozwaną odnośnie zagrożenia dla nieruchomości w związku z planowanym usunięciem schodów w lokalu powoda oraz naruszenia ściany konstrukcyjnej,
w której miałoby być zrobione przejście do klatki (...). Wyrażane w tym zakresie obawy przez świadków słuchanych w niniejsze sprawie nie były niczym poparte.
Jak sami przyznawali nie posiadali wiedzy fachowej w tym zakresie. Taką wiedzą musiał natomiast dysponować zarówno architekt, który opracował projektowane zmiany, organ który je zatwierdził w ramach wydanego pozwolenia na budowę oraz osoby nadzorujące te prace. Poza tym w przypadku podjęcia prac zagrażających konstrukcji budynku członkowie wspólnoty mają narzędzia pozwalające na wszczęcie kontroli w tym zakresie przez nadzór budowlany.

Za oddaleniem powództwa nie przemawiał również argument dotyczący utrzymania porządku na klatce schodowej nr (...) w trakcie remontu oraz konieczności jej przywrócenia do stanu obecnego, po jego przeprowadzeniu.
Należy zwrócić uwagę, że w § 5 uchwały nr (...) został zamieszczony zapis zobowiązujący powoda do usunięcia ewentualnych szkód powstałych w trakcie prowadzenia prac remontowych. Z kolei w trakcie niniejszego procesu składał on deklaracje, że w trakcie trwania remontu zatrudni osobę, która będzie się zajmowała utrzymaniem porządku na klatce schodowej. O ile powód nie realizowałby dobrowolnie przyjętych na siebie w tym zakresie zobowiązań, strona pozwana mogłaby podjąć stosowne kroki prawne, celem dochodzenia swych roszczeń z tego tytułu.

Strona pozwana nie wykazała również, w jaki to sposób dobro Wspólnoty miałoby zostać zagrożone na skutek dobudowania przez powoda balkonu na tylnej elewacji budynku. Istnienie w tym zakresie jakiegokolwiek zagrożenia dla jej interesów budzi uzasadnione wątpliwości zwłaszcza w kontekście poczynionych ustaleń, że projektowany balkon ma znajdować się w jednym ciągu elewacyjnym
z innymi balkonami usytuowanymi na II i III piętrze budynku i miały one mieć taki sam wygląd.

W tych okolicznościach zdaniem Sądu Apelacyjnego należało uznać,
że przedmiotowa uchwała naruszała uzasadniony interes powoda, w rozumieniu
art. 25 ust. 1 w/w ustawy, a zatem żądanie jej uchylenia zasługiwało w pełni na uwzględnienie. Konsekwencją tej oceny, była zmiana zaskarżonego wyroku, co do meritum niniejszej sprawy, jak również zmiana dotycząca rozstrzygnięcia o kosztach procesu. Powód wygrał niniejszą sprawę, a zatem jego żądanie zasądzenia zwrotu tych kosztów od strony przeciwnej, w oparciu o art. 98 § 1 k.p.c. zasługiwało
w całości na uwzględnienie. Na zasądzoną kwotę składała się opłata od pozwu
w wysokości 200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 180 zł ustalone, według stawki minimalnej przewidzianej w § 11 pkt 1 ust. 1 w zw. z § 5 rozp. Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (…)

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. orzekł jak w pkt I.

Ponieważ powód wygrał sprawę w całości, Sąd Apelacyjny na podstawie
art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 2 k.p.c., w pkt II zasądził na jego rzecz
od strony pozwanej zwrot poniesionych przez niego kosztów postępowania apelacyjnego, na które złożyły się opłata od apelacji w kwocie 200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w kwocie 135 zł, ustalone na podstawie
§ 11 w pkt 1 ust. 1 w zw. z § 5 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 w/w rozporządzenia.

MR-K