Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wrocław, dnia 26 lutego 2016 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSO Sławomir Urbaniak

Protokolant:Irmina Szawica

po rozpoznaniu w dniu 25 lutego 2016 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa A. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy Pl. (...) we W.

o uchylenie uchwał

I oddala powództwo;

II zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej 197 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

III przyznaje od Skarbu Państwa radcy prawnemu B. K. kwotę 221,40 zł (w tym 41,40 zł równowartości podatku od towarów i usług) tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej powodowi z urzędu.

Sygn. akt I C 830/15

UZASADNIENIE

Powód, A. P., pozwem wniesionym w dniu 12.05.2015 r. domagał się uchylenia podjętych 30.03.2015 r. uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy placu (...) we W., nr (...) w sprawie remontu klatki schodowej oraz nr (...) w sprawie wymiany (...), (...), oświetlenia strychu i piwnicy. W uzasadnieniu żądania pozwu powód podniósł, że podjęte uchwały są niezgodne z umową właścicieli lokali. Mianowicie, jego zdaniem zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej winien był powiadomić w formie pisemnej właścicieli lokali o planowanych remontach, aby każdy z właścicieli mógł przygotować się finansowo na poniesienie kosztów. Powód zarzucił, że zaskarżone uchwały zostały podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów, a po uzyskaniu większości zarządca zaprzestał ich zbierania. A. P. twierdził, że nie znał przedmiotowo istotnych postanowień projektów uchwał wspólnoty.

Pismem z dnia 14.10.2015 r. powód sprecyzował stawiane zaskarżonym uchwałom zarzuty wskazując, że naruszają one zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną i interes powoda jako współwłaściciela. Podał, że każda z uchwał zawiera możliwość podnoszenia wartości zamówienia o 20% za prace, które nie były przewidziane w kosztorysie. W ocenie powoda takie sporządzanie kosztorysu jest nieprawidłowe, nadto powoduje, że początkowo najtańszy wykonawca okazuje się przeprowadzać remont za wynagrodzeniem zrównanym z ofertą przedstawioną przez kolejnego oferenta.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana, Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy placu (...) we W. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu. Uzasadniając zajęte stanowisko strona pozwana zaprzeczyła jakoby powód nie otrzymał zawiadomienia o planowanym zebraniu wspólnoty. Pozwana Wspólnota podała, że powód w dniu 4.03.2015 r. otrzymał zawiadomienie, w którym przedstawiono porządek obrad. Zdaniem Wspólnoty powód wiedział, czego będzie dotyczyło zebranie. Strona pozwana wskazała, że na zebraniu były przedstawione projekty uchwał na wymianę (...), (...), oświetlenia strychu i piwnicy oraz generalnego remontu klatki schodowej. W ocenie strony pozwanej, powód nie stawiając się na zebranie zrezygnował z możliwości wyrażenia stanowiska w sprawie planowanych remontów. Dalej, pozwana Wspólnota podniosła, że kryteriami, według których wybrano ofertę na wykonanie w/w prac, były niska cena i krótki termin wykonania. Oferta wykonawcy, który te kryteria spełnił, została wybrana przez właścicieli obecnych na zebraniu. Zdaniem strony pozwanej, oferta firmy (...) była najkorzystniejsza cenowo i proponowała najkrótszy termin prac, nadto nawet po podniesieniu wysokości wynagrodzenia o 20% z uwagi na konieczność wykonania prac dodatkowych, oferta wybrana przez Wspólnotę była korzystniejsza aniżeli pozostałych oferentów. Podobnie oferta na wykonanie remontu klatki schodowej przez firmę (...) - po rozliczeniu dodatkowych prac, oferta tego wykonawcy okazała się najkorzystniejsza cenowo.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy pl. (...) we W. jest wspólnotą składającą się z 7 lokali mieszkalnych.

(okoliczność bezsporna)

W dniu 17.05.2001 r. w formie aktu notarialnego członkowie wspólnoty podjęli uchwałę w sprawie powierzenia zarządu Spółce z o.o. Zarządca. W oparciu o tę uchwałę został podpisana stosowna umowa zlecenia z w/w Spółką.

(dowód: akt notarialny z 17.05.2001 r., umowa zlecenia, k.152-160)

W dniu 4.03.2015 r. A. P. otrzymał zawiadomienie o zwołaniu na dzień 17.03.2015 r. zebrania wspólnoty, w którym przedstawiono porządek obrad. W zawiadomieniu tym wskazany został porządek zebrania, z którego wynikało, że przedmiotem obrad będzie m.in. uchwalenie rocznego planu gospodarczo – finansowego oraz podjęcie innych uchwał niezbędnych do wykonywania zarządu. W treści zawiadomienia wskazano, iż w przypadku nieobecności właściciela celowym byłoby przybycie upoważnionego pełnomocnika.

(dowód: zawiadomienie, k.134)

Jak wynika z protokołu zebrania oraz dołączonej listy obecności Wspólnota była reprezentowana przez właścicieli posiadających 56,29% udziałów w nieruchomości wspólnej. Na posiedzeniu przedstawiono projekty czterech uchwał oraz – jednocześnie – podjęto decyzję o głosowaniu nad nimi w drodze indywidualnego zbierania głosów.

(dowód: protokół zebrania z 17.03.2015 r. i lista obecności, k.131-133)

Ostatecznie zakończono zbieranie głosów 30.03.2015 r. i uznano za podjęte uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy placu (...) we W., nr (...) w sprawie remontu klatki schodowej oraz nr (...) w sprawie wymiany (...), (...), oświetlenia strychu i piwnicy. Za każdą z tych uchwał głosy oddali właściciele dysponujący udziałami wynoszącymi łącznie 68,78 %. Nie zagłosowali jedynie A. S. i A. P..

(dowód: uchwały nr (...) i (...), k.10-11)

Remont klatki schodowej oraz wymiana (...), (...), oświetlenia strychu i piwnicy miały na celu doprowadzić do poprawy stanu technicznego budynku oraz zwiększenia bezpieczeństwa mieszkańców. Dokonano wyboru oferty firmy (...) na wykonanie wskazanej wyżej wymiany oraz firmy (...) na przeprowadzenie remontu. Oferty wybrane przez Wspólnotę były korzystniejsze cenowo od innych ofert nawet po przeprowadzeniu dodatkowych prac. Wszystkie wymiany urządzeń i remonty zostały wykonane zgodnie z zawartymi umowami. Łączne koszty prac wyniosły 26.468,11 zł.

(dowód: dokumentacja dotycząca remontu budynku wspólnoty, k.74-119)

Sąd zważył , co następuje:

Powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu.

Zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W pierwszej kolejności podać trzeba, że powód nie wykazał jakoby zaskarżone uchwały zostały podjęte niezgodnie z umową właścicieli. Analiza lakonicznej treści umowy z 17.05.2001 r. wskazuje, że zarzut ten jest niezasadny. Dalej powód zarzucił nieprawidłowości w głosowaniu nad uchwałami, które odbyło się w drodze indywidualnego zbierania głosów. Wskazał bowiem, że po uzyskaniu wymaganej większości procentowej Zarządca Wspólnoty zaprzestał dalszego głosowania nad uchwałami.

Odnośnie głosowania nad uchwałami należy poczynić kilka uwag natury ogólnej. Na podstawie art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Z ust. 2 wynika, iż uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. O tym, czy uchwała została podjęta, decyduje fakt, czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej (będących w chwili podejmowania uchwały właścicielami lokali w danej nieruchomości). W niniejszej sprawie zaskarżone uchwały zostały podjęte większością 68,78%. W tym miejscu, rozprawiając się z zarzutem powoda odnośnie głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów warto przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 29.06.1999 r. (I ACa 282/98, opubl. OSA Nr 1/2001, poz. 7, s. 47), w uzasadnieniu którego sąd odniósł się do omawianej problematyki. Mianowicie, Sąd ten stwierdził, iż „(...) uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, a nie głosów obecnych na zebraniu. Ustawa nie wymaga określonego quorum właścicieli biorących udział w zebraniu. Dlatego też z punktu widzenia skuteczności i ważności zebrania ocenianego w aspekcie podjętych na nim uchwał (a tylko taki ma tu znaczenie) nie jest istotne, ile osób uczestniczyło w zebraniu. Mógł być tylko jeden właściciel, byleby posiadał większość udziałów, tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie. Gdyby pozostali właściciele pozwanej Wspólnoty byli obecni na zebraniu i głosowali przeciw proponowanym przez zarząd uchwałom, wynik głosowania byłby taki sam, gdyż właściciel, który posiada znaczną większość udziałów i zawsze może przegłosować pozostałych członków Wspólnoty”. Inną natomiast kwestią jest zgodność tej uchwały z interesami pozostałych właścicieli.

W świetle powyższego wskazać zatem należy, że zaskarżone uchwały zostały podjęte w sposób skuteczny i ważny. Nie mógł się ostać również zarzut jakoby powód nie został powiadomiony o planowanych remontach przed podjęciem uchwał oraz, że nie znał przedmiotowo istotnych postanowień projektów uchwał. Jak wynika bowiem z dokumentów przedłożonych przez stronę pozwaną, w dniu 4.03.2015 r. powód został zawiadomiony o zwołaniu zebrania Wspólnoty. W zawiadomieniu tym wskazany został porządek zebrania, z którego wynikało, że przedmiotem obrad będzie m.in. uchwalenie rocznego planu gospodarczo – finansowego oraz podjęcie innych uchwał niezbędnych do wykonywania zarządu. W treści zawiadomienia wskazano, iż w przypadku nieobecności właściciela celowym byłoby przybycie upoważnionego pełnomocnika. Jak wynika z protokołu zebrania oraz dołączonej listy obecności Wspólnota była reprezentowana przez właścicieli posiadających 56,29% udziałów w nieruchomości wspólnej. Na posiedzeniu przedstawiono projekty zaskarżonych uchwał oraz – jednocześnie – podjęto decyzję o głosowaniu nad nimi w drodze indywidualnego zbierania głosów. Sąd nie dopatrzył się w przebiegu głosowania żadnych nieprawidłowości.

Następnie należało rozważyć zarzuty powoda co do niezgodności podjętych uchwał z zasadami prawidłowej gospodarki i zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszeniu interesu powoda jako właściciela.

Jeśli idzie o zgodność uchwał z zasadami prawidłowej gospodarki i należytego zarządzania nieruchomością w pierwszej kolejności należy wskazać, iż możliwość zaskarżenia uchwały, jak podnosi się w doktrynie, koresponduje z głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celem samej ustawy, jakim jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie. Ponieważ celowi temu służy prawidłowe zarządzanie nieruchomością, poprzez wprowadzenie możliwości zaskarżenia uchwały z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządu, ustawodawca umożliwia każdemu z właścicieli dyscyplinowanie pozostałych właścicieli lokali, gdyby postanowili oni zaniechać czynności koniecznych do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym albo postanowili wstrzymać się od ponoszenia niezbędnych kosztów. W niniejszej sprawie – zdaniem Sądu - pozwana Wspólnota podjętymi uchwałami z całą pewnością nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Wręcz przeciwnie pozwana Wspólnota dąży do tego, aby jej nieruchomość została utrzymana w należytym stanie technicznym. Remont klatki schodowej oraz wymiana (...), (...), oświetlenia strychu i piwnicy z całą pewnością miały na celu doprowadzić do poprawy stanu technicznego budynku oraz zwiększenia bezpieczeństwa mieszkańców. Trudno również doszukiwać się jakichkolwiek nieprawidłowości w dokonaniu wyboru oferty firmy (...) na wykonanie wskazanej wyżej wymiany czy firmy (...) na przeprowadzenie remontu. Jak wynika z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, oferty wybrane przez Wspólnotę były korzystniejsze cenowo nawet po przeprowadzeniu dodatkowych prac. Powód nie zarzucił żadnych nieprawidłowości w wykonaniu prac, ani nawet nie kwestionował wysokości kosztów remontu, a jedynie dowodził – w ocenie Sądu bezskutecznie – że kosztorys nieprawidłowo obejmował możliwość zwiększenia wartości zamówienia o 20% za nieprzewidziane w tym kosztorysie prace. Jednakże, co należy podkreślić, powód nie wykazał w żaden sposób, że Wspólnocie została wyrządzona z tego tytułu jakakolwiek szkoda. Z kolei na okoliczność, że przeprowadzenie tychże prac nie było niezbędne powód nie przedstawił żadnych dowodów a to na nim spoczywał w tym zakresie ciężar dowodu. Nb. nie sposób zakładać, że w zasadzie wszyscy pozostali członkowie wspólnoty (poza mieszkającą w innym miejscu A. S., która nie głosowała) podjęli irracjonalną decyzję o dokonaniu remontu, którego budynek nie wymagał. W ocenie Sądu rzeczywisty interes powoda w zaskarżeniu uchwał i żądaniu wstrzymania ich wykonania wyraża się jedynie w jego trudnej sytuacji finansowej, bowiem powód podniósł, że Wspólnota domaga się uiszczenia należnych z tytułu remontu kwot, które na niego przypadają. Z powyższego wynika, że naruszenie swojego interesu powód upatruje w konieczności poniesienia kosztów remontu w sytuacji, gdy nie był z dużym wyprzedzeniem o nim zawiadomiony. W uzasadnieniu żądania pozwu powód wskazywał bowiem, że zarządca zobowiązany jest do informowania wszystkich właścicieli na piśmie o planowanych remontach z wyprzedzeniem, aby umożliwić właścicielom lokali przygotowanie się pod względem finansowym na poniesienie tych kosztów. Jakkolwiek powód nie wykazał, że faktycznie umowa właścicieli nakładała na zarządcę tego rodzaju obowiązek, a także, iż zaniechanie powyższego miało wpływ na treść podjętej uchwały, to jednak – zdaniem Sądu – wskazuje na rzeczywiste motywy zaskarżenia uchwał.

Zważyć w tym miejscu należy, iż ochrona - w formie zaskarżania uchwał do sądu - została ustanowiona w interesie nie tylko konkretnego właściciela, lecz także interesów wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej jako całości. Co więcej, zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Ocena, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. W ocenie Sądu powód powyższego nie udowodnił.

Brak było zatem uzasadnienia dla uchylenia zaskarżonych uchwał, albowiem nie zaistniały przesłanki (nie zostało udowodnione ich zaistnienie) określone treścią art. 25 ustawy o własności lokali umożliwiające uwzględnienie powództwa w niniejszej sprawie.

Na marginesie jedynie należy wskazać, że zawarcie stosownej umowy w sprawie powierzenia zarządu z 17.05.2001 r. na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali spowodowało, że do działań pozwanej wspólnoty stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, nie zaś kodeksu cywilnego (tak m.in. R. Dziczek, własność lokali, komentarz, str. 135).

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc (na koszty poniesione przez stronę pozwaną składały się -wynagrodzenie pełnomocnika strony pozwanej -180 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa-17 zł), natomiast o kosztach pomocy prawnej udzielonej powodowi z urzędu w oparciu o par. 5, 10 ust. 1 pkt 1 oraz par. 15 i 16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.