Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 09 lutego 2016r

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Małgorzata Sachajczuk - Puławska

Protokolant: Daria Błachewicz

po rozpoznaniu w dniu 26 stycznia 2016r w Warszawie

na rozprawie

z powództwa (...) Spółka z o. o. w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)

o uchylenie uchwał

I.  uchyla uchwałę numer (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. w przedmiocie zatwierdzenia miesięcznych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w zakresie §1 w części dotyczącej zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ponad stawkę w wysokości 3,19 zł / m ² powierzchni lokalu użytkowego –garażu wielostanowiskowego;

II.  oddala powództwo w pozostałej części;

III.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz powoda (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. kwotę 230 zł (dwieście trzydzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 776/13

UZASADNIENIE

Powód - (...) Spółka z o. o. w W., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, złożyła w dniu 17 czerwca 2013 roku / data stempla pocztowego k. 51/ pozew o uchylenie uchwał o nr (...)/2013, (...)/20`13, (...)/2013, (...)/2013 z dnia 13 marca 2013 r. podjętych przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) w W. oraz o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kosztów postępowania ( k. 5 ).

W uzasadnieniu powódka wskazała na niezgodność ww. uchwał z prawem oraz podała z jakich względów naruszają jej interes. Odnosząc się do konkretnych uchwał pozwanej , strona powodowa podała, że:

1) Uchwała nr (...)/2013 ” w sprawie zatwierdzenia planu finansowo-gospodarczego na 2013 rok ” w zał. 1 i 2 nie podaje sposobu naliczania planowanych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej , a które powinny być naliczone zgodnie z zasadą określoną w art. 12 ust 2 i 3 ustawa o własności lokali , a nadto w zał. 1 w poz. 12 bez podstawy faktycznej i prawnej nalicza koszty za ochronę kiedy nie są konieczne dla utrzymania nieruchomości wspólnej oraz w zał. 2 tabela 2 poz. 1 i 2 bezzasadnie narzuca koszty zarządzania garażami w sytuacji gdy brak umowy między Wspólnotą Mieszkaniową a współwłaścicielami garażu dotyczącej zarządzaniem garaży ;

2) Uchwała nr.(...)/2013 „ w sprawie zatwierdzenia miesięcznych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną” znacznie zwiększa wysokość tych zaliczek ( bo o 0.68 zł / m2 miesięcznie ) od posiadanego miejsca postojowego w garażu bez żadnego racjonalnego uzasadnienia , które nadto nie powinny być wyższe niż w przypadku lokali mieszkalnych , a także oddzielnie odnosić się dla każdego lokalu użytkowego;

3) Uchwała nr (...)/2013 ”w sprawie zatwierdzenia miesięcznych zaliczek indywidualnych ”, albowiem zostały znowu ustalone niezgodnie z przepisami bo od m2 zamiast od udziału , a nadto w zał. 1 brak jest stawki zaliczki indywidualnej na ochronę skoro miała dotyczyć garaży , zaś we Wspólnocie nie ma Regulaminu rozliczania mediów oraz bez podania uzasadnienia naliczono dwukrotnie wyższa stawkę za wywóz nieczystości z lokalu usługowego niż mieszkalnego i bez rozróżnienia dla każdego lokalu użytkowego (90 zł);

4) Uchwała nr(...)/2013” w sprawie żądania sprzedaży udziału powoda w lokalu garażowym „ jest z mocy prawa nieważna gdyż pozwana wspólnota nie jest uprawniona do podejmowania uchwał ingerujących w sferę wykonywania praw właścicielskich powoda w odniesieniu do wyodrębnionego lokalu .

Strona powodowa zaznaczyła ,że koszty generowane przez wyodrębnione lokale użytkowe , w tym koszty ochrony nie należą do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz ,że wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do podejmowania uchwał ingerujących w sferę wykonywania praw właścicielskich ,a nadto że od lat toczą się między stronami spory sądowe związane z podejmowanymi uchwałami oraz żądaniami zapłaty kierowanymi do powódki.

Nadto powodowa spółka podniosła ,że naruszone zostały podstawowe zasady i przepisy odnośnie podejmowania uchwał , gdyż pozwana przypisała -w przypadku garaży -każdemu ze współwłaścicieli prawo wykonywania głosu z części udziału garażu w nieruchomości wspólnej w sytuacji kiedy współwłaściciele mogą oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej lecz nie podjęli zgodnego zdania co do głosowania w przedmiocie uchwał w tym w szczególności uchwał zaskarżonych pozwem. Zdaniem powoda , biorąc pod uwagę stanowisko judykatury , a szczególnie Sądu Najwyższego zajęte min. w uchwale z dnia 12 grudnia 2012r podjętej w sprawie III CZP 82/12 , której teza brzmi iż „ prawo wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu „. ( k.6-9)

Jednocześnie strona powodowa wniosła o zabezpieczenie powództwa przez wstrzymanie wykonania uchwały nr (...)/2013 i nr (...) w zakresie załącznika 1 pkt. 2 .( k.10-11 )

Pozwany - Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, w odpowiedzi na pozew z dnia 24 lipca 2013 r. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Strona pozwana zakwestionowała pogląd powoda odnośnie błędnego głosowania wskazując , że stanowisko Sądu Najwyższego dotyczyło innej konkretnej sprawy i nie jest tu wiążące w tym procesie , a nawet gdy to uwzględnić to zaskarżone uchwały zostały podjęte większością udziałów nawet przy braku uwzględnienia doliczonych udziałów współwłaścicieli garaży. Odnosząc się do konkretnych zarzutów odnośnie zaskarżonych uchwał podniosła :

1)  Uchwała (...)/2013 – zarzuty są lakoniczne i ogólnikowe , a poza tym w dotychczasowych postępowania sądowych między stronami przyjęto, że koszty ochrony oraz koszty konserwacji urządzeń w garażach należą do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej ;

2)  Uchwała (...)/2013 – zwiększa zaliczki dla właścicieli garaży wobec zwiększonych wydatków na ochronę oraz konserwację urządzeń przeciwpożarowych i monitoringu PSP w garażach , a nadto odnosi się już nie do punktu ale do powierzchni zajmowanego lokalu i odpowiada wielkości udziału ;

3)  Uchwała (...)/2013 - nie wpływa na prawa i obowiązki powoda , bo go nie dotyczy ponieważ określa wysokość zaliczek indywidualnych za media ( tj. c.o. , woda zimna i podgrzanie ,wywóz nieczystości ) w lokalach mieszkalnych ;

4)  Uchwała (...)/2013 ma jedynie charakter intencyjny i nie wywiera wpływu na prawa ani obowiązki powoda ( k.61-66v).

Postanowieniem z dnia 3 lipca 2013r tut. Sąd oddalił wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie uchwał (...)/2013 i (...)/2013 uznając ,że powódka nie wykazała interesu prawnego bo sam fakt zażądania przez pozwaną od powodowej Spółki zapłaty uchwalonych opłat nie spowoduje ,że wykonanie wyroku stanie się niemożliwe lub poważnie utrudnione. ( k. 52-53 ) . Natomiast Sąd Apelacyjny w Warszawie postanowieniem z dnia 24 września 2013r / sygn. akt: ACz 1758/13/ udzielił częściowego zabezpieczenia powództwa poprzez wstrzymanie uchwały nr (...)/2013 z dnia 13 marca 2013r w zakresie par. 1 w części dotyczącej ustalenia podwyższonej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 3,87 zł/ m2 od powierzchni miejsca postojowego w lokalu garażowym ( k. 123-130)

W toku procesu powód po zapoznaniu się ze złożonymi dokumentami przez pozwaną , dodatkowo podniósł, że nie można brać pod uwagę głosów z tych lokali stanowiących przedmiot współwłasności innej niż małżeńska gdzie nie zostało wypracowane jednolite stanowisko w kwestii głosowania i nie został ustanowiony pełnomocnik do głosowania ( poza przypadkiem w pozycji 21 gdzie P. J. i U. M.-H. ustanowili pełnomocnika ) tj. w poz. 7,8,9,27,31,36,42,47,55,64,72,87 . Zdaniem powoda głosy z tych lokali należy odliczyć od ogólnego wyniku, a w konsekwencji nie będzie wymaganej większości do podjęcia zaskarżonych uchwał . (pismo powoda z dnia 27 stycznia 2015r k. 342-343v)

W odpowiedzi na powyższe strona pozwana wykazała , że część z tych lokali objęta jest współwłasnością małżeńską , co nie wymaga upoważnienia drugiego współmałżonka ,zaś w pozostałych przypadkach współwłaściciele ustanowili pełnomocników . ( 350-399, k.400-421 i k.465-470).

Na dalszym etapie postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.

Ostatecznie powodowa Spółka podtrzymała żądanie uchylenia zaskarżonych uchwała jako sprzecznych z ustawą o własności lokali ( k.449 i 475).

Pozwana wspólnota mieszkaniowa również popierała swoje dotychczasowe stanowisko, wnosząc o oddalenie powództwa w całości . ( k. 449 i k.475-476)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

Pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową „(...) „ w W. tworzą właściciele (współwłaściciele) lokali mieszkalnych i dwóch lokali garażowych wielostanowiskowych w budynku położonym przy ulicy (...) w W. na poziomie 0 (30 miejsc oznaczonych numerami od 73 do 103) i w piwnicy na poziomie -1 (72 miejsca oznaczone numerami od 1 do 72), stanowiących odrębne nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w W., IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste nr (...) . / poza sporem /

Powód (...) sp. z o.o. jest właścicielem 29 miejsc garażowych znajdujących w lokalu garażowym w nieruchomości opisanej w KW (...) i przysługuje mu udział 61.306/ 152.224 części wielostanowiskowego lokalu garażowego o pow. 1.865 m ², z którego własnością związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące do wyłącznego użytku właścicieli lokali. ( k.39-48 )

W pozwanej wspólnocie właściciele lokali mieszkalnych posiadają łącznie 792.478 / 1.000.000 udziałów w nieruchomości wspólnej , a właściciele lokali garażowych posiadają łącznie 207.522/ 1.000.000 takich udziałów, z tego garaż na poziomie 0 ma 55.298/1.000.000 udziałów , zaś garaż na poziomie -1 ma 152.224/1.000.000 udziałów . Przy czym jest tak ,że niektórzy właściciele lokali mieszkalnych nie mają garaży oraz są współwłaściciele lokalu garażowego , którzy nie posiadają tu mieszkań. / bezsporne /

Pismem z dnia 24 kwietnia 2013 r., doręczonym powodowi w dniu 6 maja 2013 r., strona pozwana poinformowała o podjęciu na zebraniu w dniu 13 marca 2013r oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów o podjęciu siedmiu uchwał, w tym zaskarżonych uchwał o nr(...)/2013, (...)/ 2013 , (...)/2013 , (...)/ 2013 i (...)/2013 . Jednocześnie strona powodowa została powiadomiona o wysokości opłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną związanych z posiadanymi miejscami garażowymi obowiązujących od dnia 01.05.2013r ( fakty niezaprzeczone k. 35 - 37 )

Ponieważ nie została przegłosowana zasada liczenia głosów, że na każdego właściciela przypada jeden głos, głosowanie nad ww. uchwałami odbywało się na według wielkości udziałów. Początkowo strona pozwana wzięła pod uwagę głosy z każdego lokalu , w tym stanowiska współwłaścicieli garażu , których udziały w garażu doliczono do udziałów z lokali mieszkalnych. Współwłaściciele garażu nie upoważnili jednej osoby do oddania w ich imieniu głosu ani też nie głosowali jednomyślnie. Na tej podstawie pozwana podała ,że członkowie zagłosowali nad spornymi uchwałami w następujący sposób : za uchwałą nr (...)/2013 w przedmiocie zatwierdzenia planu finansowo-gospodarczego oddano głosów 640.074 tj. 64,01%, za uchwałą nr (...)/2013 w przedmiocie zatwierdzenia miesięcznych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną oddano głosów za 604.905 tj. 60,49% , za uchwałą nr(...)/2013 w przedmiocie zatwierdzenia miesięcznych zaliczek indywidualnych oddano głosów za 596.366 tj. 59,64% i za uchwałą nr (...) /2013 w przedmiocie żądania sprzedaży udziałów w lokalu garażowym oddano głosów za 640.196 tj. 64,02 %. ( k.35).

Jednakże w toku procesu , wobec zarzutów powoda , strona pozwana zweryfikowała swoje obliczenia wyników głosowania i wobec braku jednomyślności współwłaścicieli lokalu garażowego odjęła związany z tym udział ustalając ostatecznie wynik głosowania nad zaskarżonymi uchwałami : za uchwałą nr (...)/2013 w przedmiocie zatwierdzenia planu finansowo-gospodarczego oddano głosów za 535.821 ( k. 316-320 ); za uchwałą nr (...) /2013 w przedmiocie zatwierdzenia miesięcznych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną oddano głosów 510.951 ( k.321-325), za uchwałą nr (...) /2013 w przedmiocie zatwierdzenia miesięcznych zaliczek indywidualnych oddano głosów 504.797 ( k.326-330) ;za uchwałą nr (...) /2013 w przedmiocie żądania sprzedaży udziałów w lokalu garażowym oddano głosów 535. 943 ( k.331-335) .

Aby zaskarżone uchwały zostały przegłosowane musiało 500.001 udziałów opowiedzieć się za ich przyjęciem . I tak się w stało w odniesieniu do wszystkich zaskarżonych .

Pozwana wzięła przy tym pod uwagę głosy z trzech lokali usługowych (...)-poz. 7,8 i 9 będących własnością Państwa A. , K. , M. i Z. B. , które zostały oddane przez Z. B. dysponującego niezbędnymi pełnomocnictwami (k..392-399 i k.400-414), a także z lokali mieszkalnych o nr: 80 poz. 27 należącego do Państwa G. K. i K. T. którzy zgodnie zagłosowali ( k.361-3366) , 107 poz. 32 współwłasność małż. W. i K. małż. K. oraz K. i P. małż. S. w imieniu których głosowała upoważniona K. S. (k.415-421), 108 poz. 36 małżonków J. L. i M. M. (3) , w imieniu których J. L. upoważnił M. L. (k.377-382 ) , 54 poz. 42 państwa J. i I. Ł. , w imieniu których zagłosował małżonek ( k.465-470) , 19 poz. 47 Państwa E. i J. małż. M. oraz B. P. , którą upoważnili B. P. (k.383-390) , 93 poz.. 56 współwłasność małżonków (...) S. i K. oraz małż. T. i I. O. ,którzy upoważnili T. O. ( k.350-356), 97 poz. 64 należący do P. P. (2) i B. S. (1) , która upoważniła P. S. (k.371-376) , 86 poz. 72 należy do Państwa Z. i Z. małż. S. oraz B. S. (2), która została upoważniona przez małżonków , ( k.367-370), 15 poz. 87 Państwa I. W. i K. J. gdzie I. W. upoważnił K. J. (k.357- 360)

Powodowa Spółka od połowy 2010 r. do chwili obecnej nie uiszcza pozwanej Wspólnocie zaliczek ustalonych tak w spornej Uchwale nr. (...) jak ani w innych podobnych uchwałach kwestionując ich zasadność ale przede wszystkim jej wysokość w porównaniu z innymi lokalami bądź wspólnotami . Tym nie mniej powód wynajmuje swoje miejsca postojowe za cenę ok. 150 zł za jedno miesięcznie . Wobec tego między stronami toczą się liczne spory sądowe o chylenie uchwał i o zapłatę / IC 650/10 /. Na chwilę obecną powodów ma dług u pozwanej i strony prowadzą rozmowy na temat załatwienia tej kwestii poprzez sprzedaż miejsc postojowych . ( zeznania świadka T. C. K. 287-289) J. J. (3) k. 473-475 )

Współwłaściciele garażu nie są obciążani zaliczkami indywidualnymi tj. opłatami za media takie jak centralne ogrzewanie, zimną wodę, ciepłą wodę ani wywóz nieczystości . Zatem powódka nie ponosi takich kosztów . Natomiast z utrzymaniem garaży łączą się wydatki pozwanej Wspólnoty na sprzątanie , ochronę , monitoring , energię elektryczną , zabezpieczenia przeciwpożarowe, na utrzymanie i konserwację urządzeń , w tym bram wjazdowych , systemów alarmowych . W garażu bowiem znajduje się system kamer, instalacja przeciwpożarowa ze specjalnymi grodziami, urządzenia wentylacyjne oraz oświetlenie , a także również ciąg instalacji CO i wod – kan. zaopatrujących budynek w media jak też elektroniczny punkt kontrolny dla pracowników ochrony. ( zeznania świadka L. S. k.145-148 i przesłuchanie A. K. członka zarządu pozwanej k.447-448)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dokumentów, złożonych przez strony do akt , zeznań świadków : L. S. (k.145-148) T. C. –zarządcy k.287-289), J. J. (3) –prokurenta powoda ( k.473-475 i przesłuchania za stronę pozwaną A. K. członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej (...) w W. (k. 447-448).

Sąd przyznał moc dowodową, wszystkim dowodom z dokumentów zgromadzonym w niniejszej sprawie, uznając, że stanowią one pełnowartościowy materiał dowodowy. Autentyczność i wiarygodność tych dokumentów nie była bowiem przez strony kwestionowana. Strony dokonały jedynie ich odmiennej oceny, w zależności od podnoszonych twierdzeń i zarzutów.

Sąd oddalił wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego do spraw zarządzania nieruchomościami na okoliczność prawidłowości sposobu przeprowadzenia głosowania oraz naliczania przez pozwaną stawek na 2013 r., uznając, że zbadanie tych okoliczności nie wymaga wiedzy specjalistycznej.

Sąd zważył , co następuje:

Powództwo w niniejszej sprawie zasługuje jedynie na częściowe uwzględnienie.

Bezsporne jest, że powodowa spółka jest członkiem pozwanej wspólnoty i posiada legitymację czynna do wytoczenia powództwa .

Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd w pierwszej kolejności stwierdził, iż pozew został wniesiony w terminie ustawowym 6 tygodni , zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Powód otrzymał, bowiem informację o podjęciu zaskarżonych uchwał w dniu 6 maja 2013 r., zaś powództwo zostało wniesione w dniu 17 czerwca 2013 r .

Po wtóre należało zbadać czy spełnione zostały wymogi formalne przy podejmowaniu zaskarżonych uchwał , w szczególności odnieść się do zarzutów powoda odnośnie liczenia głosów albowiem w tej sprawie merytoryczne rozstrzygnięcie niniejszego sporu zależy od skuteczności głosowań nad zaskarżonymi uchwałami.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm. zwaną dalej u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 2 u.w.l ). Jednakże strona powodowa mogła też zgłosić żądanie ustalenia nieistnienia uchwał, bowiem podnosiła niewłaściwy jej zdaniem sposób liczenia głosów poprzez doliczenie udziałów w garażach wielostanowiskowych pozostających we współwłasności, spowodował, że żadna z objętym niniejszym postępowaniem uchwał nie została podjęta. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganej większości głosów jest uchwałą nieistniejącą . Uchwała taka może być skarżona jedynie w trybie art. 189 k.p.c., nie zaś art. 25 ustawy o własności lokali. Zgodnie z normą wyrażoną w art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały wspólnoty zapadają większością głosów liczoną co do zasady większością udziałów w nieruchomości wspólnej .Przy czym prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. ( Uchwała Sądu Najwyższego , III CZP 82/12 ) Zatem należało odnieść się do przedstawionego przez obie strony sposobu liczenia głosów. Na gruncie tej sprawy oznacza to ,że współwłaściciele lokalu garażowego powinni zajmować jedno stanowisko w głosowaniu nad uchwałami , a w braku zgody zwrócić o rozstrzygnięcie do sądu ( Uchwała Sądu Najwyższego , IIICZP 82/12) .

Tymczasem w odniesieniu do lokali garażowych w tej wspólnocie nie było jednomyślności . Dlatego , w ocenie Sądu Okręgowego strona pozwana początkowo źle policzyła głosy oddane nad zaskarżonymi uchwałami. Po ich skorygowaniu w toku procesu okazało się jednak ,że nawet po odjęciu głosów/ udziałów z garaży i tak została oddana większość liczona udziałami .

Pomimo tego strona powodowa podnosiła , iż zaskarżone uchwały pozostają niezgodne zarówno z przepisami obowiązującego prawa, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością, jak również naruszają interes powoda, jako członka wspólnoty.

Zatem w dalszej kolejności należało odnieść się do zarzutów naruszenia wskazanych przez powoda przepisów ustawy o własności lokali .

Najpierw wskazać trzeba, że powód – jako właściciel miejsc garażowych wchodzącego w skład nieruchomości objętej Wspólnotą Mieszkaniową (...) w W. – na podstawie art. 25 u.w.l może przed Sądem dochodzić uchylenia uchwały. Przepis ten stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Nie może być przyczyną uchylenia uchwały okoliczność, że jeden z członków wspólnoty ponosi bądź może ponieść większe koszty niż dotychczas, trzeba jeszcze wykazać, że ponoszone do tej pory koszty były wystarczające dla celów utrzymania wspólnej nieruchomości, zaś koszty wynikające ze skarżonej uchwały
są wygórowane w stosunku do potrzeb wspólnoty (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie
z 21 listopada 2013 r., VI ACa 611/13, LEX nr 1439324).

Zatem dokonując analizy niniejszej sprawy Sąd stwierdził, że Uchwała nr (...)/2013 ” w sprawie zatwierdzenia planu finansowo-gospodarczego na 2013r” nie narusza interesu powoda i odpowiada prawu . Nie budzi wątpliwości zasadność planowania wydatków na koszty utrzymania części wspólnych , w tym konserwacji urządzeń , służących posiadaczom miejsc garażowych , do których należy brama wjazdowa do garażu , system monitoringu , instalacja ppoż. oraz ochronę . Planowane kwoty nie stanowią jeszcze o wysokości obciążeń powoda ani też nie narzucają kosztów zarządzania garażami ale prognozują koszty utrzymania nieruchomości wspólnej . Dopiero w dalszej kolejności będą nimi obciążani członkowie wspólnoty stosownie do posiadanych udziałów o ile koszty nie zostaną pokryte z nadwyżek . W ocenie Sądu strona pozwana udowodniła , że jest potrzeba ochrony całej nieruchomości , w tym w garaży oraz konserwacji urządzeń w garażach . Słusznie też przyjęto ,że wydatki na to należą do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Przy tym zauważyć należy ,że planowane wydatki nie odbiegają od wpływów z lat ubiegłych .

Natomiast Uchwała nr. (...) „ w sprawie zatwierdzenia miesięcznych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną”, zdaniem Sądu , w paragrafie 1 w części odnoszącej się do zaliczek naliczonych od powierzchni garażu ponad stawkę przyjętą dla pozostałych lokali narusza uzasadniony interes powoda . Wprawdzie zaliczka tu nie odnosi się do punktu ale do powierzchni zajmowanego lokalu lecz odpowiada wielkości udziału . Naliczenie jest tu od m ² lokalu, lecz nie oznacza to, że nie stanowi to obciążenia stosownie do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej przy przyjęciu jednostkowej ceny za metr kwadratowy. Udział w części wspólnej nieruchomości ustala się bowiem w odniesieniu do powierzchni zajmowanego lokalu i powód tego nie zakwestionował. Takie naliczanie zaliczek wg. powierzchni lokali jest w opinii Sądu dopuszczalne i stosowane przez większość wspólnot mieszkaniowych gdy / i jedynie wtedy / przy obliczaniu wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej uwzględniono powierzchnię pomieszczeń przynależnych do lokalu. Zatem skoro udziały w nieruchomości wspólnej związane z poszczególnymi lokalami zostały obliczone prawidłowo i w oparciu o przepis art. 3 ust. 3 u.w.l. np. z garażem objętym KW (...) o pow. 1865 m2 wiąże się udział wynoszący (...) w nieruchomości wspólnej , co sprawia że zaliczki mogą być podawane w stawce za m2 , a wynik obliczenia będzie zawsze się zgadzał z wynikiem proporcjonalnego obliczenia do wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej odpowiada. Dlatego zarzut powoda dotyczący określenia zaliczek w odniesieniu do m ² wydawał się niezasadny.

Jednakże ww. Uchwala nr (...) różnicuje ( o 0.68 zł / m2 miesięcznie ) bez żadnego racjonalnego uzasadnienia pomiędzy lokalami mieszkalnymi i garażowym wysokość tych zaliczek . W ocenie Sądu strona pozwana nie wykazała zwiększonych wydatków na ochronę oraz konserwację urządzeń przeciwpożarowych i monitoringu PSP na użytek samych garaży a jedynie potrzebę utrzymania tych urządzeń i usług , które w rzeczywistości służą wszystkim . Z drugiej strony pozwany też nie wykazał, że nie zasadnie jest obciążany tymi zaliczkami na poczet utrzymania części wspólnych ani też nie udowodnił ,że powinien je uiszczać w mniejszej stawce niż właściciele mieszkań . Twierdzenia prokurenta powodowej spółki ,że ewentualne opłaty powinny wynosić tylko 50-60 zł pozostało gołosłowne . Członkostwo we Wspólnocie Mieszkaniowej to nie tylko uprawnienia, ale i obowiązki. Kosztami tego wszystkiego obciążani są wszyscy członkowie Wspólnoty bez względu na to, czy korzystają z tych urządzeń, czy też nie. Nie podstaw faktycznych ani prawnych aby współwłaściciele garaży , w szczególności którzy nie posiadają tu lokali mieszkalnych nic nie płacili skoro są oświetlone , sprzątane, monitorowane , pod pieczą ochrony w razie awarii bram lub innych problemów z wjazdem . Zważyć przy tym należy ,że powód nic z tego tytułu nie płaci pozowanej od kilku lat lecz miejsca swoje podnajmuje za cenę ok. 150 zł miesięcznie . Dlatego pozwana przekonała Sąd o tym ,że konieczne jest planowanie wydatków na utrzymanie części wspólnych , co to w konsekwencji wiąże się z obciążeniem zaliczkami na koszt zarządu nieruchomością wspólną . Lecz strona powodowa skutecznie zaprzeczyła /vide zeznania świadków J. J. (4) i T. C. / aby garaże „generowały” wyższe koszty – jak to określił pozwany . Nota bene prokurent powodowej Spółki- świadek T. C. nawet uznawał zasadność pewnej niewygórowanej zaliczki ale krytykował ustaloną jej wysokość. Gdyby pozostawić tę wyższą zaliczkę wychodzi wtedy ok. 100 zł za jedno miejsce postojowe , co jest w ocenie Sądu kwotą zawyżoną wygórowaną w opisanych wyżej warunkach i okolicznościach sprawy . Przede wszystkim pozwany nie podał sposobu naliczenia dwóch różnych zaliczek i nie wyjaśnił właściwie z czego wynika różnica między nimi aż 68 groszy . Również nie przekonały Sądu twierdzenia świadka L. S. ani członka Zarządu A. K. w części dotyczącej konicznością obciążenia garaży wyższymi kosztami .

Zatem , zdaniem Sądu ,, sporna Uchwała nr. (...) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interes powoda, a także innych właścicieli lokali garażowych . Rozwiązanie to wydaje się być bowiem sprzeczne z art.15 i 12 u.w.l. Zasadę rozliczenia wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości określa przepis art. 12 u.w.l. Z § 3 tego przepisu wynika, że możliwe jest zwiększenie obciążenia z tytułu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Biorąc pod uwagę powyższe, powód skutecznie zakwestionował niezasadność wyższej zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej .

Z kolei Uchwała nr(...)/2013 ”w sprawie zatwierdzenia miesięcznych zaliczek indywidualnych ”, w opinii Sądu ,nie wpływa na prawa i obowiązki powoda , bo go nie dotyczy ponieważ określa wysokość zaliczek indywidualnych za media ( tj. c.o. , woda zimna i podgrzanie ,wywóz nieczystości ) w lokalach mieszkalnych, a nie użytkowych . Przeprowadzone postępowanie nie potwierdziło aby powód był obciążany takimi kosztami , zaprzeczyli temu również jego świadkowie. Natomiast treść zawiadomienia z 24.04.2013 r była standardowa dla wszystkich członków wspólnoty .

Podobnie Uchwała nr (...)/2013” w sprawie żądania sprzedaży udziałów powoda w lokalu , w ocenie Sądu , ma charakter intencyjny i z tego względu nie wywiera wpływu na prawa ani obowiązki powoda, więc nie ma podstaw do jej uchylenia . Zresztą strony same przyznały ,że w tej kwestii prowadzą rozmowy albowiem powód ma wymagalny dług z tytułu niewnoszenia żadnych opłat na rzecz pozwanej.

Reasumując , z uwagi na to, że tylko część uchwały nr (...)/2013 została dotknięta wadą, a uchylenie jej wadliwej części nie powoduje bezskuteczności uchwały w pozostałym zakresie, Sąd uchylił jedna uchwałę i to jedynie w zakresie opisanym w pkt. I wyroku .

O kosztach Sąd rozstrzygnął w oparciu art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. przyjmując, że powodowa spółka wygrała w 25% części , bowiem zaskarżyła cztery uchwały , a Sąd uwzględnił powództwo w zakresie jednej i to też częściowo. Powód poniósł koszty : 800 zł opłata od pozwu , 180 zł wynagrodzenie pełnomocnika , 17 zł oplata skarbowa , oplata od uwzględnionego zażalenia 30 zł i wynagrodzenie pełnomocnika w postępowaniu zażaleniowym 90 zł tj. razem 1.117 zł , zaś pozwany 197 zł / 180 zł wynagrodzenie pełnomocnika i 17 zł oplata skarbowa /. Wobec powyższego powód powinien zwrócić pozwanemu poniesione przez niego koszty w wysokości 147,75 zł / 75% od 197 zł / , zaś pozwany winien zapłacić powodowi 279,25 zł / 25% od 117 zł / , co po kompensacie daje 131,50 zł od pozwanego dla powoda . Nie zaś 230 zł jak omyłkowo zapisano w pkt. III wyroku .

Z tych wszystkich względów , Sąd na podstawie powołanych przepisów orzekł jak w sentencji .