Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powodowie Z. K. i M. K. (1) wystąpili przeciwko Przedsiębiorstwu (...) Sp. z o.o. w W. z pozwem o ustalenie, że pomiędzy nimi, a pozwanym istnieje stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego w W. przy ul. (...) nawiązany umową najmu zawartą w dniu 07 maja 1990 r. Ponadto powodowie domagali się zasądzenia na ich rzecz kosztów procesu.

Pozwane Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o. w W. nie uznało powództwa, wniosło o jego oddalenie.

Pismem z dnia 10 lipca 2015 r. powodowie wnieśli o wezwanie do udziału
w sprawie w charakterze pozwanej Gminy W. (k.71).

Postanowieniem z dnia 04 sierpnia 2015 r. Sąd wezwał do udziału w sprawie
w charakterze pozwanej Gminę W. (k. 79).

Na rozprawie w dniu 03 września 2015 r. obie strony wyraziły zgodę na wstąpienie do udziału w sprawie Gminy W. w miejsce pozwanego Przedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o. w W. i zwolnienie go od dalszego udziału w sprawie.

Pozwana Gmina W. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:

W dniu 07 maja 1990 r. powodowie Z. i M. małż. K. zawarli
z Przedsiębiorstwem (...) w W. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w W. przy ul. (...) (obecnie ul. (...)). (dowód: umowa k. 14)

Mieszkanie mieści się na drugim piętrze budynku wielorodzinnego. Razem
z powodami mieszkają tam ich pełnoletni synowie: M., K. i P.. (bezsporne)

Powódka M. K. (1) w ostatnich kilku latach, kilka razy do roku, na okres około dwóch miesięcy, wyjeżdża do pracy za granicę. Będąc z kolei w Polsce przebywa często poza lokalem w rodzinnej nieruchomości w W. przy ul. (...), która należała do jej rodziców. (...) powodów K. i P. najrzadziej przebywają w mieszkaniu przy ul. (...) , gdyż pracują zagranicą i tam spędzają większość czasu. Najczęściej w lokalu tym przebywa M. K. (2), który studiuje zaocznie, a także Z. K.. Z. K. pracuje dorywczo, od dłuższego czasu ma problemy z nadużywaniem alkoholu, co jakiś czas przebywa na leczeniu odwykowym. (dowód: zeznania powoda k. 130v-131)

W ostatnich dwóch latach, podczas nieobecności powódki M. K. (1), zdarzało się, że w należącym do powodów lokalu synowie powódki i jej mąż spożywali alkohol i zachowywali się głośno. (...) powodów, podczas swojej obecności w kraju, zapraszali do mieszkania kolegów, były nocne głośne rozmowy nie tylko w lokalu, ale i na balkonie, krzyki, hałas upadających przedmiotów. Grający głośno telewizor w mieszkaniu powodów w różnych porach dnia i nocy, a także pralka piorąca w nocy przeszkadza mieszkającym przez ścianę z powodami małżonkom O.. Podobnie na zachowania powodów i ich synów skarżą się małżonkowie P., którzy zajmują lokal pod mieszkaniem powodów. Zdarzało się, że przez pomyłkę do H. P. (1), której mieszkanie położone jest bezpośrednio po lokalem powodów, zamiast do powodów ktoś w nocy dzwonił do drzwi. (...) powodów spożywali alkohol ze znajomymi także w piwnicy bloku. Po jednej z imprez korytarz obok mieszkania H. P. (1) został zanieczyszczony przez któregoś z gości synów powodów. M. K. (2) posprzątał ten korytarz. Zdarzyło się też, że podczas jednej z nocnych imprez H. P. (1) wezwała policję do lokalu powodów. Policja spisała i kazała opuścić lokal kilku osobom z powodu głośnych zachowań w czasie ciszy nocnej. W marcu (...) syn powodów M. K. (2) będąc sam w mieszkaniu w godzinach popołudniowych słuchał głośno muzyki. Ponieważ trwało to dłuższy czas H. P. (1) w porozumieniu z sąsiadką I. O. (1) wezwała policję. Ostatecznie po kilku nieudanych próbach upomnienia powodów i ich synów H. P. (1) zainicjowała zbieranie podpisów pod petycją zmierzającą do wypowiedzenia powodom umowy najmu. (dowód: częściowo zeznania świadka H. P. min. 00:49-01:27, protokół skrócony k. 51-52 - płyta k. 57 , zeznania świadka G. K. min. 01:01-01:08 protokół skrócony k. 118v-119, zeznania świadka I. O. min. 01:09-01:25 protokół skrócony k. 119, zeznania świadka W. O. min. 01:26-01:35 protokół skrócony k. 119v-120, zeznania świadka A. W. min. 01:35-01:41, protokół skrócony k. 120-120v, częściowo zeznania świadka K. K. min. 00:34-00:45, częściowo zeznania świadka M. K. min. 00:46-01:00 protokół skrócony k. 117v-118v - płyta k. 122 , zeznania świadka M. P. min. 00:03-00:18, protokół skrócony k. 124v – płyta k. 126 )

W marcu w związku z głośną muzyką dobiegającą z lokalu powodów, wezwanemu na miejsce interwencji patrolowi policji nie zostały otwarte drzwi mieszkania powodów. Tego samego dnia, na skutek ponownej interwencji w związku zawiadomieniem H. P. (1) o ponownie grającej głośnej muzyce w lokalu powodów, drzwi funkcjonariuszom otworzył M. K. (2), który był pod wpływem alkoholu, nie chciał się wylegitymować i szybko ponownie przed policjantami zamknął drzwi. (dowód: zeznania świadka Ł. K. min. 00:06-00:12 protokół skrócony k. 116v, płyta k.122)

W tej samej klatce co powodowie mieszka od 40 lat S. Ś. (1), którego mieszkanie położone jest naprzeciwko mieszkania powodów. Od ponad roku w innym mieszkaniu (kawalerce) na tym samym poziomie mieszka A. J. (1), który przez ścianę sąsiaduje z powodami. S. Ś. (1) ani A. J. (1) nie narzekają na powodów i ich synów. Uważają, że zachowują się oni dobrze, nie zanieczyszczają, ani nie niszczą klatki schodowej. Żona S. Ś. (1) odwiedza czasami powódkę, są w dobrych relacjach. S. Ś. (1) na powodów i ich synów skarżyła się H. P. (1). Narzekała, że są hałasy, tańce, rzucane wersalki. (dowód: zeznania świadka S. Ś. min. 00:38-00:48, protokół skrócony k. 50, 51, zeznania świadka A. J. min. 01:28-01:42, protokół skrócony k. 53, 54 – płyta k. 57)

S. M. (1) także mieszka w tej samej klatce co powodowie, ale piętro niżej. On nie uskarża się na złe zachowania powodów i ich synów. Nie uważa, że powinni wyprowadzić się z bloku. Uważa, że H. P. (1), która zbierała podpisy pod petycją w sprawie powodów jest przewrażliwiona i z niczego nie jest zadowolona. Jego dzieciom także zwracała uwagę, że chodzą za głośno, za głośno rozmawiają. (dowód: zeznania świadka S. M. min. 00:06-00:15 protokół skrócony k. 102v, płyta k. 126)

W tym samym bloku i klatce, ale na parterze mieszkają E. i A. P. (1). Nie zauważyli oni, by w lokalu powodów odbywały się libacje alkoholowe. Nie mają zastrzeżeń do zachowań powodów i ich synów. Wskazują, iż zdarza się, że drzwi na klatce trzasną, bo zepsuł się mechanizm zwalniający, że drzwi nie zawsze są zamykane, że z lokali słychać muzykę, ale im to nie przeszkadza. Za to wszystko to przeszkadza H. P. (1). Przeszkadzał jej także pies, którego mieli oraz płacz dziecka siostry, która u nich mieszkała. (dowód: zeznania świadka E. P. min. 00:15:20-00:24, zeznania świadka A. P. min. 00:25-00:28, protokół skrócony k. 102-103, płyta k. 126)

Mieszkający na pierwszym piętrze 90-letni W. S. (1) słyszy biegające po klatce dzieci, trzaskające czasami drzwi, ale jemu to nie przeszkadza. (dowód: zeznania świadka W. S. min. 00:30-00:35, protokół skrócony k. 103v, płyta k. 126 )

Na ostatnim piętrze budynku, w którym mieści się lokal powodów mieszka A. K. (1). Słyszała nieraz hałasy z korytarza, głośne rozmowy z jakiegoś lokalu, ale nie wie od kogo. Wspomina, że kiedy w innym mieszkaniu mieszkał lokator J., który zmarł dwa lata temu, wówczas to bywały hałasy, zanieczyszczona klatka schodowa. A. K. (1) podpisała petycję dotyczącą wyprowadzenia się powodów na prośbę H. P. (1), żeby nie robić jej przykrości, ale jej samej nie przeszkadza sytuacja w bloku. (dowód: zeznania świadka A. K. min. 00:28-00:32, protokół skrócony k. 117v, płyta k. 122 )

W styczniu i październiku 2014 r. powodowie otrzymali upomnienia w związku ze skargami mieszkańców budynku z których wynikało, iż powód i jego synowie zakłócają porządek domowy poprzez niewłaściwe zachowanie powodowane libacjami alkoholowymi i porach nocnych i zanieczyszczanie odnowionej klatki schodowej. (dowód: upomnienia k. 15,16)

W lutym 2015 r. powodowie otrzymali wypowiedzenie umowy najmu lokalu. (dowód: wypowiedzenie umowy k. 17)

W tym samym miesiącu powodowie wystąpili o ponowne rozpoznanie sprawy przedstawiając swoje stanowisko. Przedsiębiorstwo (...) podtrzymało dotychczasowe stanowisko. (dowód: pismo powodów k. 18, odpowiedź k. 21)

Ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie Sąd dokonał na podstawie zeznań świadków oraz powoda Z. K.. W ocenie Sądu za najbardziej wiarygodne, obiektywne i bezstronne uznać należy zeznania świadków – mieszkańców wspólnego bloku: S. Ś., A. J., S. M., E. P., A. P.,
W. S., A. K., G. K., I. O., W. O.,
A. W., z których większość wskazywała na pewne negatywne zachowania powodów i ich synów, ale nie była negatywnie nastawiona do powodów, tak jak świadkowie H. P. i M. P.. Podkreślić jednak należy, iż świadkowie ci poza S. Ś. (1) i A. J. (1), małżonkami P. i O. nie mieszkają w najbliższym sąsiedztwie powodów i faktycznie nie są bezpośrednio narażeni na ich zachowania. Jednocześnie dodać należy, iż S. Ś. i A. J. - dwaj bliscy sąsiedzi powodów nie uskarżali się na ich zachowania. Zeznania pozostałych zaś bezpośrednich sąsiadów powodów - małżonków P. i O.
w większości także uznać należało za wiarygodne i spójne, przy czym
w zdecydowanej większości zeznania małżonków O., aniżeli zeznania małżonków P.. Zdaniem Sądu twierdzenia H. P. (1), z których wynikało, iż głośne imprezy w mieszkaniu powodów trwały stale przez trzy miesiące nie są wiarygodne, ani logiczne. Nie potwierdzili ich inni świadkowie w swoich zeznaniach. Zdaniem Sądu najbardziej wiarygodne i logiczne co do częstotliwości głośnych imprez w mieszkaniu powodów ocenić należało zeznania świadka I. O., która wskazywała ”bywało, że trzy razy w tygodniu były głośne imprezy, ale i było tak, że miesiąc był spokój”. Zeznania świadka były w ocenie Sądu obiektywne, pozbawione negatywnego nastawienia do powodów, jakie cechowało małżonków P..

Zeznaniom świadków M. K. (2) i K. K. (4) Sąd dał wiarę jedynie częściowo, w zakresie jakim przyznali, iż zapraszali do mieszkania swoich znajomych i spożywali z nimi alkohol, czy grali w karty. Nie są jednak wiarygodne ich zeznania, z których wynika, iż nigdy nie było u nich głośnych imprez, a interwencje policji
w ich mieszkaniu były bezpodstawne. Przeczą temu zeznania innych świadków,
w szczególności małżonków P. i O., a także świadka Ł. K. (2), które Sąd ocenia jako wiarygodne i obiektywne wobec faktu, iż świadek jest funkcjonariuszem publicznym i nie jest związany z żadną ze stron.

Zeznaniom powoda Z. S. dał wiarę w części dotyczącej sytuacji rodzinnej i zdrowotnej. Natomiast w pozostałym zakresie, dotyczącym zachowań powoda i jego synów, Sąd nie dał wiary. Powód zaprzeczył zarzutom głośnych zachowań i nocnych imprez, co pozostaje w sprzeczności z zeznaniami świadków, głównie O. i P..

Sąd pominął w ustaleniach zeznania świadków S. J. i M. D. – kolegów powoda, gdyż nie mieszkają w tym samym budynku,
zatem niewiele wiedzą o sprawie, zaś ich zeznania na korzyść powoda ocenić należy za stronnicze.

Wskazać należy, iż stawiany przez powodów zarzut dotyczący tego, że cała sprawa jest powodowana chęcią przejęcia przez H. P. lokalu należącego do powodów nie został w tym postępowaniu wykazany, a twierdzenia powodów i ich synów, a także świadków, będących kolegami powoda, ocenić należy jako gołosłowne.

W pozostałym zakresie postawę ustaleń faktycznych stanowiły dokumenty przedstawione przez strony, których prawdziwości wzajemnie nie kwestionowano.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

W świetle art. 11 ust. 2 pkt. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (t. jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 150) właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu jeżeli najemca, pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny
z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

W przedmiotowej sprawie wypowiedzenie powodom umowy najmu przez Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o. w W., działające na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez właściciela, jakim jest Gmina W., opierało się na stwierdzeniu stwarzania uciążliwości przez niewłaściwe zachowania (nocne libacje alkoholowe, zanieczyszczanie klatki schodowej) dla pozostałych mieszkańców wspólnego budynku.

Przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe wykazało jeden przypadek zanieczyszczenia klatki schodowej przez jednego z gości synów powodów, przy mieszkaniu H. P., które, jak wynika z zeznań tego świadka, zostało uprzątnięte przez M. K. (2). Innych przypadków zanieczyszczenia klatki schodowej przez powodów lub osób, za które odpowiadają, nie stwierdzono.

Poza powyższym postępowanie dowodowe wykazało zachowania powodów (głównie powoda Z. K.), synów powodów oraz osób przez nich zapraszanych do lokalu, noszące charakter naruszenia porządku domowego, jakim niewątpliwie były głośne imprezy, krzyki, głównie w porze nocnej, słuchanie głośnej muzyki w ciągu dnia, czy głośno grający nocą telewizor. Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, głównie zeznań I. O. takie zachowania zdarzały się kilka razy w tygodniu, w czasie kiedy synowie powodów byli w kraju, a powódki nie było w domu, ale czasami też przez miesiąc był spokój. Tego rodzaju zachowania niewątpliwie czynią uciążliwym korzystanie
z innych lokali położonych w tym samym budynku, a w szczególności tych położonych są najbliżej mieszkania powodów.

Niewątpliwie o rażącym stopniu zachowania nie decyduje intensywność zachowań w czasie, bo tu ustawodawca przewidział jako przesłankę wypowiedzenia uporczywość zachowań, przy czym obie połączył spójnikiem lub, co oznacza, że wystarczy spełnienie jednej z nich (rażący lub uporczywy), aby wypowiedzieć stosunek najmu.

Przez rażące wykraczanie przez najemcę przeciwko porządkowi domowemu należy rozumieć szczególnie poważne oraz wskazujące na winę umyślną lub rażące niedbalstwo w zachowaniu się najemcy naruszenie porządku domowego, bez względu na to, czy ma ono charakter jednorazowy, czy powtarzający (trwały). Z kolei uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu oznacza trwałe lub powtarzające się naruszanie przez najemcę porządku domowego, pomimo upomnień ze strony wyjmującego (lub innych najemców), bez względu na kategorię (wagę) naruszeń i, jak się wydaje, możliwość przypisania zachowaniu najemcy winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa (por. Komentarz do art. 685 k.c. pod red. A. Kidyby, Lex).

Oceniając charakter zachowań powodów w świetle przesłanki rażącego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu, stwierdzić należy, iż zapewne zachowania te były niewłaściwe i niestosowane, ale nie były nacechowane dużą dozą złej woli skierowanej przeciwko innym lokatorom.

Na gruncie niniejszej sprawy stwierdzić należy też, iż zakłócanie przez powodów porządku domowego nie miało charakteru uporczywego, gdyż nie występowało przez długi okres czasu i ciągle się powtarzało. W ocenie Sądu, na podstawie zeznań świadków, ocenić należy je jako zachowania występujące co jakiś czas, z różną intensywnością.

Zdaniem Sądu, gdyby faktycznie zachowania te były rażące lub trwały stale przez dłuższy czas, bądź często się powtarzały, w podjętej inicjatywie petycji za wypowiedzeniem powodów umowy mieszkańcy byliby bardziej zsolidaryzowani. Tymczasem większość osób, które podpisały petycję wycofało się ze stawianego powodom zarzutu, inne stwierdziły, że zrobiły to po to, by nie robić przykrości H. P. (1), która z inicjatywą wystąpiła. Nadto też w sytuacji występujących rażących zachowań zapewne częstsze byłyby interwencje policji. Tymczasem, jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie, interwencji było kilka w ciągu
dwóch lat.

Dla oceny zachowania powodów i wypowiedzenia umowy przez drugą stronę nie bez znaczenia pozostawać powinna także kwestia współdziałania obu stron celem wyjaśnienia zarzucanych powodom zachowań. Jak wynika z okoliczności sprawy poza zgłoszoną petycją z inicjatywny jednego z mieszkańców oraz upomnieniami przedsiębiorstwo komunalne nie podjęło innych działań zmierzających do wyjaśnienia zarzutów stawianych powodom i ich zdyscyplinowania. Zdaniem Sądu bezpośrednia rozmowa przedstawiciela przedsiębiorstwa z powodami być może okazałaby się skuteczna i wystarczająca do zakończenia sporu. Gdyby jednak i to nie pomogło, wówczas nie byłoby podstaw do stawiania zarządcy żadnego zarzutu w zakresie podejmowanych starań zdyscyplinowania najemców.

Podsumowując, w ocenie Sądu stwierdzić należało, iż powództwo w niniejszej sprawie było uzasadnione. Powodowie wykazali w niniejszym postępowaniu interes prawny, rozumiany jako potrzeba ochrony ich sfery prawnej, którą mogą uzyskać przez ustalenie stosunku prawnego i dlatego Sąd na podstawie art. 189 k.p.c. orzekł jak w sentencji.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.