Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Jelenia Góra, dnia 10-04-2014 r.

Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSR Paweł Siwek

Protokolant:Paulina Kocoń

po rozpoznaniu w dniu 03.04.2014r. w Jeleniej Górze

sprawy z powództwa E. R.

przeciwko Gminie J. - (...) w J.

o ustalenie

I.  powództwo oddala;

II.  zasądza od powódki E. R. na rzecz strony pozwanej Gminy J. – (...) w J. kwotę 600 zł (sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 2158/13

UZASADNIENIE

Pozwem skierowanym przeciwko Gminie J. - (...) w J. z dnia 28 października 2013 r. E. R. domagała się ustalenia, iż wyliczenie przez stroną pozwaną kwoty opłaty od stycznia 2014 r. z dnia 23 września 2013 r. na kwotę 795,75 zł o podwyższeniu czynszu w lokalu przy ul. (...) jest niezasadne i powinna płacić czynsz w dotychczasowej wysokości, tj. 487,94 zł miesięcznie.

W uzasadnieniu swojego pozwu powódka wskazała, że zajmuje lokal komunalny położony w J. przy ul. (...) na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 10 marca 1999 r. wraz z dalszymi aneksami.

Powódka dotychczas płaciła czynsz w kwocie 487,94 zł miesięcznie.

Żądanie podwyżki jest nieuzasadnione, albowiem nie znajduje potwierdzenia we wzroście jakichkolwiek wydatków dotyczących spornej nieruchomości.

Ponadto wskazać, należy, iż stan prawny przedmiotowej nieruchomości budzi szereg obaw po stronie lokatorów, tym także powódki, gdyż posiadają wiedzę, iż co do nieruchomości w której znajduje się lokal powódki zostały wysunięte roszczenia spadkobierców przeciwko Gminie J..

Lokal powódki jest na chwilę obecną w bardzo dobrym stanie technicznym, czego nie można powiedzieć o budynku. Wykonanie generalnego remontu przez powódkę było warunkiem otrzymania przydziału na wskazany lokal – w protokole określono zakres wymaganych prac, które były kosztowne i długotrwałe, a za cały okres ich trwania powódka płaciła podwójną wartość czynszu z tytułu bezumownego korzystania. Remont przedmiotowego lokalu powódka rozpoczęła w 1994 r., a zakończył się w 1999 r. podpisaniem umowy najmu.

Strona pozwana – wynajmujący nie czyni żadnych nakładów na wskazaną nieruchomość oraz przynależny do niej teren. Budynek jest zawilgocony, nieocieplony. Elewacja budynku nie była od lat remontowana.

Strona pozwana domagając się zapłaty czynszu w kwestionowanej wysokości, nie podała żadnego konkretnego i realnie uzasadniającego powodu podwyżki dla powódki, w tym jej kalkulacji.

W odpowiedzi na pozew Gmina J. - (...) w J. wniósł o oddalenie powództwa.

W uzasadnieniu swojego stanowiska strona pozwana wskazała, iż jeżeli podwyżka czynszu nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej nie wymaga się uzasadnienia. W tym konkretnym przypadku właśnie taka sytuacja miała miejsce. W okresie od 01 kwietnia 2013 r. do 30 września 2013 r. dla województwa (...) z wyłączeniem miasta W. obowiązywał wskaźnik 3.368 zł/m ², co oznacza że maksymalna stawka czynszu nie mogła przekraczać 9,17 zł/m ². W związku ze zmianą stawki odtworzeniowej wprowadzonej obwieszczeniem Wojewody (...) z dnia 30 września 2013 r. w okresie od 01 października 2013 r. do 31 marca 2014 r. maksymalna stawka czynszu może wynosić 8,40 zł/m ².

Wbrew twierdzeniom zawiadomienie z dnia 02 lipca 2013 r. nie dotyczyło podwyżki czynszu, a wprowadzało jedynie nowe zasady opłat za gospodarowanie odpadami w związku ze zmianą przepisów i obowiązkiem składania deklaracji. W tym czasie obowiązywała stawka określona zarządzeniem Prezydenta Miasta J. z dnia 22 września 2012 r.

Strona pozwana wskazał również, iż na wniosek ówczesnego właściciela budynku H. K. budynek przy ul. (...) (obecnie (...)) został przejęty w 1967 r. w zarząd Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w C. (...) (obecnie w J.). Zarząd ten sprawowany jest do dnia dzisiejszego.

Nie ma wpływu na zmianę stawki czynszu podnoszona przez powódkę okoliczność wykonania remontu lokalu około 20 lat temu, czy remont dachu w (...).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 10 marca 1999 r. E. G. zawarła z Gminą J. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w J. przy ul (...).

Aneksem nr (...) z dnia 17 października 2003 r. strony ustaliły, że powierzchnia użytkowa lokalu to 82,18 m ².

Aneksem nr (...) z dnia 14 marca 2013 r. strony dokonały zmian w umowie, między innymi oznaczając, że najemcą jest E. R..

(Dowód: - umowa najmu z dnia 10.03.1999 r. k. 7 – 8

- aneks nr (...) z dnia 14.03.2013 r. k. 9

- aneks nr (...) z dnia 17.10.2003 r. k. 10)

Zawiadomieniem z dnia 02 lipca 2013 r. Gmina J. – (...) w J. poinformował E. R. o zmianie opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz o zmianie opłaty ryczałtowej za abonament za wodomierz główny.

(Dowód: - zawiadomienie z dnia 02.07.2013 r. k. 17)

Zawiadomieniem z dnia 23 września 2013 r. Gmina J. – (...) w J. poinformował E. R. o wypowiedzeniu dotychczasowej stawki czynszu ze skutkiem na dzień 1 grudnia 2013 r. ustalając ją na kwotę 8,34 zł/m ^{( 2)}, co dawało 685,38 zł.

(Dowód: - zawiadomienie z dnia 23.09.2013 r. k. 18)

W okresie od 01 kwietnia 2013 r. do 30 września 2013 r. wskaźnik przeliczeniowy kosztów odtworzenia 1 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa d. z wyłączeniem miasta W. wynosił 3.668 zł/m ^{( 2)}.

W okresie od 01 października 2013 r. do 31 marca 2014 r. wskaźnik przeliczeniowy kosztów odtworzenia 1 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa d. z wyłączeniem miasta W. wynosił 3.360 zł/m ^{( 2)}.

(Dowód: - obwieszczenie Wojewody D.z dnia 28.03.2013 r. k. 28

- obwieszczenie Wojewody D. z dnia 30.09.2013 r. k. 29)

Gmina J. nie jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w J. przy ul (...).

(Dowód: - postanowienie Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze z dnia 08.11.2011 r., sygn. akt I Ns 711/09 wraz z uzasadnieniem, k. 3335, 337 – 339 akt sprawy I Ns 711/09

- postanowienie Sądu Okręgowego w Jeleniej Górze z dnia 14.02.2012 r., sygn. akt II Ca 58/12 wraz z uzasadnieniem, k. 367, 370 – 372 akt sprawy I Ns 711/09)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie niewątpliwie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r., poz. 150) – zwanej dalej ustawą.

W związku z powyższym na wstępie koniecznym było ustalenie czy Gmina J. – (...) w J. jest właścicielem w rozumieniu tejże ustawy, a tym samym czy ma legitymacją bierną do udziału w sprawie.

Wątpliwość brała się z stąd, że strona pozwana nie jest właścicielem lokalu objętego sporem.

Jak wynikało z akt sprawy I Ns 711/09 właścicielami całej nieruchomości przy ul. (...) w J. są spadkobiercy H. K., tj. (...), D. K. i G. R.

Co więcej w samej umowie najmu jaka została zawarta w dniu 10 marca 1999 r. pomiędzy E. G. (obecnie R.) a Gminą J., strona pozwana wskazywała, iż jest jedynie zarządcą nieruchomości.

Tym niemniej, w ocenie Sądu Rejonowego, dokładna analiza zapisów w/w umowy wskazywała, iż w istocie to Gmina J. wynajmowała powódce lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w J., nie zaś wskazani właściciele nieruchomości reprezentowani przez zarządcę.

A skoro nie budzi wątpliwości, że dla skutecznego zawarcia umowy najmu wynajmujący nie musi legitymować się tytułem prawnym do rzeczy, tym samym brak było przeszkód do uznania, iż Gmina J. jest w rozumieniu umowy z dnia 10 marca 1999 r. wynajmującym lokal (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., III CR 806/60, OSNC 1962/3/101).

A tym samym właścicielem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Przy czym jednak, co było istotne w niniejszej sprawie, lokalu wynajmowanego przez powódkę nie można zaliczyć do lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.

Na mocy bowiem art. 2 ust. 1 pkt 11 ustawy przez publiczny zasób mieszkaniowy należy rozumieć lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych.

Zaś zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy przez mieszkaniowy zasób gminy należy rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów.

Przedmiotowy lokal nie stanowi własności żadnego ze wskazanych podmiotów. Jak również ustalono w sprawie prowadzonej pod sygnaturą akt I Ns 711/09, nie znajduje się w samoistnym posiadaniu strony pozwanej, ale tylko pod jej zarządem, co potwierdził pełnomocnik Gminy J. na rozprawie w dniu 03 kwietnia 2014 r.

W konsekwencji w odniesieniu do tego lokalu nie miały zastosowania przepisy art. 7 i 8 ustawy dotyczące zasad ustalania stawki czynszu w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.

Natomiast na zasadach ogólnych miał zastosowanie w sprawie art. 8a ustawy.

Zgodnie z art. 8a ust. 1 – 3 właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

W niniejszej sprawie nie było przez strony kwestionowane, że powyższe wymogi zostały spełnione.

Pozostała zatem do rozstrzygnięcia jedna istotna kwestia, a mianowicie czy na skutek podwyżki czynszu przekroczona została kwota 3 % wartości odtworzeniowej lokalu. Zagadnienie to bowiem wpływało na to czy zastosowanie w sprawie miały przepisy art. 8a ust. 4 – 4e oraz ust. 5 pkt 2 ustawy.

Tylko bowiem w przypadku kiedy wysokość czynszu w skali roku przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu możliwe jest zakwestionowanie podwyżki poprzez wniesienie do sądu pozwu o ustalenie czy podwyżka jest niezasadna albo zasadna, lecz w innej wysokości.

Jak stanowi art. 9 ust. 8 ustawy wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych to przeciętny koszt budowy 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych:

a) dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,

b) dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,

ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Z obwieszczenia Wojewody (...) z dnia 28 marca 2013 r. wynikało, że na dzień wypowiedzenia powódce dotychczasowej stawki czynszu wskaźnik przeliczeniowy kosztów odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa (...) z wyłączeniem miasta W. wynosił 3.668 zł/m ².

Czyli w przypadku lokalu wynajmowanego przez E. R. wartość odtworzeniowa wynosiła 301.436,24 zł (3.688 zł * 82,18 m ²).

W tym miejscu należało wskazać, iż powierzchnię lokalu ustaliły strony od nowa w Aneksie nr (...) z dnia 17 października 2003 r. Skoro zatem i powódka i strona pozwana zgodnie oświadczyły co do powierzchni użytkowej lokalu, obecnie Sąd Rejonowy nie widział podstaw do jej kwestionowania.

Powracając zatem do kwestii wartości odtworzeniowej mieszkania, to 3% ze wskazanej kwoty daje 9.043,09 zł.

Tymczasem na skutek wypowiedzenia z dnia 23 września 2013 r. wysokość czynszu w skali roku wyniesie 8.224,56 zł, czyli nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej mieszkania.

Tym samym powódka nie mogła kwestionować podwyżki czynszu w trybie art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy. To zaś pociągało za sobą konieczność oddalenia powództwa.

W związku z tym już tylko na marginesie należało stwierdzić, iż powódka nie wykazała aby strona pozwana naruszyła przepis art. 9 ust. 1b ustawy zgodnie z którym podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.

Jak wynikało z dołączonego przez sama powódkę do pozwu zawiadomienia z dnia 02 lipca 2013 r. o wysokości opłat od lipca 2013 r. z dniem 01 lipca 2013 r. zostały zmienione opłaty za gospodarowanie odpadami i opłata abonamentowa za wodomierz główny. Czyli opłaty niezależne od właściciela. Tym samym skoro powódka nie wykazała, że przed upływem 6 miesięcy poprzedzających wypowiedzenie stawki czynszu doszło do innego podwyższenia czynszu lub opłat zależnych od właściciela, nie można było uznać że podwyżka dokonana wypowiedzeniem z dnia 23 września 2013 r. była niedopuszczalna.

Stąd też orzeczono jak w pkt I wyroku.

O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata lub radcę prawnego zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata lub radcy prawnego, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony

W niniejszej sprawie strona pozwana poniosła koszty zastępstwa procesowego w kwocie 600 zł (§ 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z późń. zm.)).