Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi postanowieniem wydanym w dniu 22 lipca 2015r., w sprawie z wniosku (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. z udziałem Miasta Ł., (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł., Ł. P. i A. K., w przedmiocie zarządu sądowego nieruchomością, uchylił z dniem
13 lipca 2015 roku zarząd nieruchomością położoną w Ł. przy ulicy (...), dla której w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi jest prowadzona księga wieczysta o numerze (...), ustanowiony postanowieniem z dnia 23 grudnia 1997 roku, ogłoszonym przez Sąd Rejonowy
w Ł. w sprawie o sygnaturze akt IV Ns I 33/97.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy wskazał, że przedmiotowa nieruchomość jest przedmiotem współwłasności Miasta Ł. (z udziałem 154/336 części), A. K. (z udziałem 42/336 części), Ł. P. (z udziałem 42/336 części), (...) Sp. z o.o. (z udziałem 7/336 części) i (...) Sp. z o.o. (z udziałem 91/336 części) zaś przyczyną ustanowienia zarządu sądowego było to, iż współwłaściciele tej nieruchomości nie mogli porozumieć się w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu tą nieruchomością. W dniu 16 października 2014 roku Miasto Ł. zawarło z A. K. i Ł. P. umowę o zarząd przedmiotową nieruchomością.

Jako podstawę prawna powyższego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy wskazał przepis art. 614 k.p.c., zgodnie z którym Sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania. Rozważając zasadności wniosku Sąd Rejonowy stwierdził, że podstawą ustanowienia zarządu sądowego przedmiotową nieruchomością był konflikt pomiędzy jej współwłaścicielami, który spowodował, że nie mogli się oni porozumieć w kwestii zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele tej nieruchomości nie mogli uzyskać, mierzonej wysokością udziałów, zgody większości spośród siebie w sprawach istotnych dotyczących zwykłego zarządu tą nieruchomością. Obecnie jednak – zdaniem Sądu I instancji - sytuacja ta uległa zmianie. Mianowicie, współwłaściciele, których udziały w tej nieruchomości są większe niż ½, tj. Miasto Ł., A. K. i Ł. P., dokonali czynności wskazującej na ich wolę zgodnego zarządzania przedmiotową nieruchomością. Podmioty te wyraziły wolę współdziałania w zarządzaniu wyżej wskazaną nieruchomością dając temu wyraz w zawartej w dniu 16 października 2014 roku umowie o zarząd nieruchomością. Zdaniem Sądu Rejonowego zawarcie tej umowy wskazuje, że w zakresie czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, gdzie potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, większościowi współwłaściciele tej nieruchomości są w stanie porozumieć się co do takich czynności.

Wprawdzie – w ocenie Sądu meriti - wskazana powyżej umowa z dnia 16 października 2014 roku nie może rodzić skutków prawnych, albowiem jest ona nieważna, gdyż obejmuje ona czynność, która mieści się w pojęciu czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną (co powoduje, że dla swej ważności z mocy art. 199 k.c. wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a takiej zgody wszystkich współwłaścicieli w tym przypadku zabrakło), to jednak z tego zdarzenia prawnego wynika wola współdziałania większości współwłaścicieli tej nieruchomości, skoro potrafili oni dojść do porozumienia i zawrzeć umowę w tak istotnym elemencie dotyczącym tej nieruchomości wspólnej jak zarządzanie nią, podejmowanie w sposób bezkonfliktowy decyzji odnoszących się swoimi skutkami do wspólnej nieruchomości, rozstrzyganie zgodne istotnych kwestii dotyczących tej nieruchomości. Wobec powyższego, uznając, iż odpadła podstawa dalszego trwania ustanowionego przez Sąd zarządu sądowego przedmiotową nieruchomością, zdaniem Sądu Rejonowego zrealizowane zostały przesłanki z art. 614 k.p.c., dlatego też Sąd uchylił zarząd tą nieruchomością. Podstawowym uprawnieniem właścicieli rzeczy, wynikającym z normy art. 140 k.c., jest bowiem korzystanie z rzeczy i rozporządzanie rzeczą. W konsekwencji, wszelkie ograniczenia tych uprawnień muszą być wynikiem szczególnie uzasadnionego przypadku faktycznego znajdującego swoją jurydyczną podstawę w skonkretyzowanej normie prawa, którą należy interpretować ściśle. W sytuacjach, gdy istnieje możliwość zarządzania nieruchomością przez właścicieli w zakresie czynności zwykłego zarządu, należy umożliwić współwłaścicielom wykonywanie takich czynności.

Apelację od opisanego postanowienia wywiódł wnioskodawca (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł., zarzucając mu:

1. art. 233 §1 k.p.c. poprzez przekroczenie zasad swobodnej oceny dowodów wyrażające się w ustaleniu przez Sąd, że pomiędzy Uczestnikami - Miastem Ł., Ł. P. i A. K. istnieje zgoda w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością, wyłącznie na podstawie faktu zawarcia pomiędzy tymi osobami nieważnej umowy o zarząd, z pominięciem pozostałych współwłaścicieli i w sytuacji w której Uczestnicy nie podjęli jeszcze żadnej czynności z zakresu zarządu nieruchomością, a zawarcie nieważnej umowy o zarząd nie może być traktowane jako czynność dotyczącą zarządu nieruchomością;

2. art. 614 k.p.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uchylenie zarządu sądowego w sytuacji gdy zachodzą przesłanki określone w przepisie art. 203 k.c., tj., brak jest rzeczywistego porozumienia pomiędzy większością współwłaścicieli w zakresie dotyczącym sprawowania zwykłego zarządu, a nawet gdyby przyjąć, że takowe porozumienie istnieje, to działania tych współwłaścicieli w postaci zawarcia nieważnej umowy o zarząd z pominięciem części współwłaścicieli krzywdzą mniejszość współwłaścicieli, a nadto, że działanie takie (zawarcie nieważnej umowy o zarząd z pominięciem części współwłaścicieli) stanowi bez wątpienia rażącą wadliwość zarządu nieruchomością;

3. art. 203 k.c. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że nie istnieje podstawa do utrzymania zarządu sądowego nieruchomością w przypadku wystąpienia wyłącznie deklaracji części współwłaścicieli co do możliwości sprawowania zarządu przy jednoczesnym braku możliwości prawnej i faktycznej sprawowania przez pozostałych współwłaścicieli zarządu nieruchomością;

4. art. 7 ust. 1 i art. 9 ust. 2. 3 i 4 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (u.s.g.) oraz art. 1 ust. 2 i art. 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej poprzez ich niezastosowanie i w konsekwencji przyjęcie że Miasto Ł., a w szczególności jego jednostka organizacyjna w postaci Administracji Zasobów Komunalnych Ł. może zarządzać nieruchomością położoną w Ł. przy ul. (...), która nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego podczas, gdy prawidłowe zastosowanie tych przepisów prowadzi do wniosku, że gminy takiej działalności o charakterze komercyjnym prowadzić nie mogą. Wskazując na powyższe skarżący wniósł o zmianę kwestionowanego orzeczenia i oddalenie wniosku o uchylenie zarządu sądowego przedmiotową nieruchomością.

Odpowiadając na apelację wnioskodawcy, uczestnicy Ł. P. i A. K. oraz Miasto Ł. wnieśli o jej oddalenie oraz o zasądzenie od wnioskodawcy na ich rzecz kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Podczas rozprawy apelacyjnej 3 marca 2016 r. wnioskodawca (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. poparł wniesioną apelację natomiast uczestnicy Miasto Ł., Ł. P. i A. K. podtrzymali swoje stanowisko procesowe wyrażone w odpowiedziach na apelację.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest bezzasadna.

Wbrew stanowisku skarżącego w niniejszej sprawie Sąd Rejonowy nie naruszył zasady zawartej w art. 233 § 1 k.p.c., który nakazuje, aby sąd oceniał wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Sąd Rejonowy wydając postanowienie wziął pod uwagę zebrane dowody i przeanalizował je, wskazując, jakie okoliczności uznał za udowodnione i na jakich w tej mierze oparł się dowodach.

Zdaniem Sądu Okręgowego ze zgromadzonego materiału dowodowego wyprowadzone zostały wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, wobec czego stanowisko Sądu I instancji wyrażone u podstaw zaskarżonego orzeczenia pozostaje pod ochroną prawa na podstawie przywołanego art. 233 § 1 k.p.c.. Należy podkreślić, iż tylko w przypadku, gdy rozumowanie przeprowadzone w oparciu o zgromadzone dowody narusza przedstawione wyżej kryteria istnieją podstawy do wzruszenia zapadłego orzeczenia w odwołaniu do regulacji art. 233 § 1 k.p.c. W tym zakresie nie jest zabiegiem wystarczającym prezentacja wniosków polemicznych, konkurujących z zapatrywaniami orzekającego sądu, do czego sprowadza się w istocie stanowisko apelującego przedstawione dla uzasadnienia zarzutu naruszenia prawa procesowego.

Tymczasem w niniejszej sprawie, czyniąc zadość wymogom art. 233 § 1 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c., Sąd I instancji w należyty sposób wykazał, że podstawę ustanowienia zarządu sądowego nieruchomością z mocy postanowienia z dnia 23 grudnia 1997 r. (sygn. akt IV Ns I 33/97) stanowił konflikt pomiędzy współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości skutkujący niemożnością uzyskania zgody współwłaścicieli posiadających większość udziałów we współwłasności nieruchomości, jak również trafnie ocenił, że zawarta w dniu 16 października 2014 r. pomiędzy uczestnikami Miastem Ł., Ł. P. i A. K. umowa jest czynnością prawną stanowiącą wyraz woli współdziałania ww. współwłaścicieli w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Wbrew twierdzeniu skarżącego Sąd I instancji wcale nie ustalił, że pomiędzy ww. uczestnikami istnieje zgoda w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością, lecz ustalił, że dokonali oni czynności wskazującej na ich realną wolę (intencję) zgodnego współdziałania w zarządzaniu wspólną nieruchomością. Prawidłowości powyższej oceny nie podważa fakt, że ww. współwłaściciele nie podjęli jeszcze żadnej czynności z zakresu zarządu nieruchomością wspólną (której w okolicznościach faktycznych sprawy – wobec ustanowienia sądowego zarządu, który nie został dotychczas prawomocnie uchylony – podjąć nie mogli), ani też ocena prawnej ważności i skuteczności zawartej umowy.

W świetle powyższego Sąd Okręgowy podzielił ustalenia faktyczne poczynione w postępowaniu pierwszoinstancyjnym i przyjął je za własne.

Przechodząc do analizy zarzutu naruszenia prawa materialnego należy stwierdzić, iż zgodnie z art. 200 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, co oznacza, iż tylko umowa współwłaścicieli powierzająca jednemu z nich wykonywanie zarządu wyłącza uprawnienia pozostałych do wykonywania zarządu, określone w art. 199-202 k.c.
W braku zaś takiego porozumienia każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do zarządu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 2005 roku, III CK 504/04, LEX nr 151662). Stosownie zaś do art. 203 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

W rozpoznawanej sprawie przyczyną ustanowienia zarządu sądowego mocą postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 23 grudnia 1997 r. był właśnie brak możliwości uzyskania zgody większościowych współwłaścicieli nieruchomości w istotnych sprawach dotyczących zwykłego nią zarządu. Skoro zatem prawidłowo Sąd Rejonowy ustalił, że zawarcie w dniu 16 października 2014 r. umowy pomiędzy uczestnikami Miastem Ł., Ł. P. i A. K. (posiadającymi łącznie 238/336 część udziałów we współwłasności) stanowiło przejaw woli zgodnego współdziałania w zarządzaniu wspólną nieruchomością, to trafnym było również uznanie, że przedmiotowy stan faktyczny przestał odpowiadać hipotezie normy prawnej z art. 203 k.c. Pomiędzy większościowymi współwłaścicielami nieruchomości przestał bowiem istnieć stan niemożności ich porozumienia się w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wskazani uczestnicy większościowi wykazali zawartą w dniu 16 października 2014 r. umową, że porozumieli się co do zgodnego współdziałania w zarządzaniu wspólną nieruchomością. Odpadła zatem wynikająca z art. 203 k.c. przyczyna leżąca u podstaw ustanowienia zarządu sądowego. W tej sytuacji dalsze trwanie zarządu sądowego przedmiotową nieruchomością stałoby w sprzeczności z przepisem art. 203 k.c. Należy przy tym podzielić stanowisko uczestników Ł. P. i A. K. wyrażone w ich odpowiedzi na apelację (o czym wspomniano już wcześniej), że kwestia ważności umowy zawartej pomiędzy ww. uczestnikami nie ma znaczenia przy wykładni art. 203 k.c. oraz, że zarzut skarżącego dotyczący pokrzywdzenia go przez ww. uczestników (poprzez zawarcie umowy z dnia 16 października 2014 r.) jest stanowczo przedwczesny. Wskazać przy tym należy, że w sytuacji, gdy – już po uchyleniu zarządu sądowego sprawowanego dotychczas przez skarżącego – w ocenie skarżącego większościowi współwłaściciele nieruchomości ponownie popadną w stan niemożności porozumienia się co do istotnych spraw, dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy też będą naruszać zasady prawidłowego zarządu tą nieruchomością, bądź też będą krzywdzić skarżącego jako mniejszościowego współwłaściciela, w każdym czasie będzie mógł on (podobnie, jak i każdy pozostały współwłaściciel) podjąć obronę swoich interesów ponownie występując do sądu o ustanowienie zarządu sądowego przedmiotową nieruchomością.

W ocenie Sądu Okręgowego powyższe okoliczności jednocześnie upoważniały i zobowiązywały Sąd I instancji do zastosowania normy art. 614 k.p.c., nakazującej temu Sądowi uchylenie ustanowionego zarządu, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy oddalił apelację uczestnika, jako bezzasadną, opierając się na regulacji art. 385 w związku z art. 13 § 2 k.p.c.