Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 kwietnia 2016 roku

Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku w I Wydziale Cywilnym w składzie:

Przewodniczący: SSR Agnieszka Piotrowska

Protokolant: sekr. sąd Katarzyna Warzocha

po rozpoznaniu w dniu 08 kwietnia 2016 roku na rozprawie

sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa Budowlano- (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G.

przeciwko Gminie M. G.

o ustalenie

I.  ustala, iż podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze 219/10, położonej w G., przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą (...), jest uzasadnione;

II.  ustala, iż opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze 219/10, położonej w G., przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą (...), począwszy od 01 stycznia 2013 r. wynosi 16.768,29 zł (szesnaście tysięcy siedemset sześćdziesiąt osiem złotych dwadzieścia dziewięć groszy) z tym że użytkownik wieczysty w roku 2013 zobowiązany jest do wniesienia opłaty w kwocie 4.972,66 zł (cztery tysiące dziewięćset siedemdziesiąt dwa złote sześćdziesiąt sześć groszy), w roku 2014 w kwocie 10.870,47 zł (dziesięć tysięcy osiemset siedemdziesiąt złotych czterdzieści siedem groszy), w roku 2015 w kwocie 16.768,29 zł (szesnaście tysięcy siedemset sześćdziesiąt osiem złotych dwadzieścia dziewięć groszy);

III.  zasądza od powoda Przedsiębiorstwa Budowlano- (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. na rzecz pozwanego Gminy M. G. kwotę 2.700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku kwotę 301,03 zł (trzysta jeden złotych trzy grosze) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt I C 120/15

Powód Przedsiębiorstwo Budowlano – (...) sp. z o.o. w G. będący użytkownikiem wieczystym działki nr (...), położonej w G. przy ul. (...), stanowiącej własność Gminy M. G. domagając się ustalenia, że opłata za użytkowanie wieczyste, jaką po wypowiedzeniu zaproponował jej właściciel nieruchomości, jest nieuzasadniona, wniósł o ustalenie opłaty w wysokości 50% opłaty ustalonej przez właściciela.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że wartość nieruchomości ustalona przez Gminę M. G. została zawyżona z uwagi na przyjecie do porównania z nieruchomością wycenianą nieruchomości o charakterze usługowym.

Pozwana Gmina M. G. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki kosztów postępowania. Podniosła, iż zwiększenie wysokości opłaty rocznej jest uzasadnione koniecznością jej aktualizacji, zaś oszacowanie wartości działki przez rzeczoznawcę było prawidłowe.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Przedsiębiorstwo Budowlano- (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. była użytkownikiem wieczystym działki gruntu numer (...) o powierzchni (...) położonej w G. przy ul. (...), stanowiącej własność Gminy M. G., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy Gdańsk- Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą (...). Dotychczasowa opłata z tytułu użytkowania wieczystego naliczana była według stawki 1% i wynosiła 2.486,33 zł.

(bezsporne)

Pismem z dnia 05 grudnia 2012 roku Prezydent Miasta G. wypowiedział Przedsiębiorstwu Budowlano- (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w G. obowiązującą dotychczas wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) i złożył ofertę przyjęcia nowej opłaty rocznej w kwocie 16.768,29 zł od dnia 1 stycznia 2013 roku.

(dowód: wypowiedzenie opłaty rocznej z dnia 05.12.2012 r. - akta Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G.).

Przedsiębiorstwo Budowlano- (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. w dniu 16 stycznia 2013 roku wystąpiło do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. z odwołaniem od wypowiedzenia dotychczasowej opłaty przez Gminę M. G.. Wskazało w nim, że wartość nieruchomości jest niższa, a zaproponowana opłata jest wygórowana.

(dowód: odwołanie - k. 59-61 akt)

Orzeczeniem z dnia 18 grudnia 2014 roku Samorządowe Kolegium Odwoławczego w G. ustaliło, iż obowiązuje opłata w dotychczasowej wysokości.

(dowód: orzeczenie Samorządowego kolegium Odwoławczego w G. z dnia 18 grudnia 2014 roku– akta Kolegium o sygn. 574/13).

Pozwana Gmina M. G. wniosła sprzeciw od powyższego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G..

(dowód: sprzeciw pozwanej k. 3 – 4 akt).

Działka nr (...) położona jest w G. przy ulicy (...) na terenie dzielnicy P. M.., występuje tam niska i średnia zabudowa blokowa. Na terenie dzielnicy znajdują się tereny przemysłowej o niskiej intensywności. Na obrzeżu osiedla znajduje się przystanek szybkiej kolei miejskiej oraz stacja kolejowa G.-O., przez osiedla przebiega linia tramwajowa ze Ś. do J. oraz kursują autobusy miejskie. W bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości zlokalizowane są budynki o funkcji mieszkaniowej .

Wyliczenie wartości w/w nieruchomości nastąpiło w oparciu o podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, która to metoda polega na wykorzystaniu cen transakcyjnych zaistniałych w obrocie nieruchomościami niezabudowanymi o powierzchni od 500 do 5.000 m 2, przeznaczonymi na budownictwo mieszkalne i mieszkalno-usługowe w okresie od stycznia 2011 r do października 2012r. i następnie zastosowaniu czynników korygujących ze względu na cechy różniące nieruchomość przedmiotową i nieruchomość porównawczą .

Wartość działki nr (...) według stanu i cen na dzień 05.12.2012r. to kwota 2.232.000 zł.

(dowód: opinia biegłego sądowego do spraw wyceny nieruchomości k. 119-144, 160-161)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów, których prawdziwości i autentyczności strony nie kwestionowały, stąd Sąd nie odmówił im wiarygodności, jak również w oparciu o opinię biegłego sądowego. Okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy pozostawały zasadniczo bezsporne pomiędzy stronami znajdując potwierdzenie w dokumentach złożonych do akt sprawy.

Spór stron w niniejszej sprawie sprowadzał się do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, a w konsekwencji do przyjęcia prawidłowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Zgodnie z treścią art. 77 ust 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 roku, nr 46. poz. 543) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji tej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zgodnie z art. 78 ust 3 powołanej powyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.

W ocenie Sądu pozwany nie udowodnił stosownie do treści art. 6 k.c. i 232 k.p.c., iż aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest uzasadniona w wysokości określonej w wypowiedzeniu. Pozwany oparł swoją decyzję na operacie szacunkowym K. O.. Oceniając moc dowodową tegoż operatu szacunkowego, wskazać należy, iż dokument ten może stanowić jedynie dokument prywatny w rozumieniu art. 245 k.p.c. Odnosząc się do mocy dowodowej dokumentu prywatnego zgodzić się należy z prezentowaną powszechnie w doktrynie i orzecznictwie tezą, że z dokumentem prywatnym nie wiąże się domniemanie prawne, iż jego treść przedstawia rzeczywisty stan rzeczy. Jakkolwiek sąd może wyrokować także w oparciu o treść dokumentów prywatnych, stwierdzić jednak należy, iż dokumenty te z reguły mają dużą wartość dowodową przeciwko osobie, od której pochodzą, natomiast dowód ten ma znacznie mniejszą moc dowodową, jeżeli miałaby przemawiać na rzecz strony, która jego sporządziła lub zleciła jego sporządzenie. Powód zakwestionował treść powyższego operatu, tym samym w ocenie Sądu zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy należy przypisać wnioskom opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, który dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem Sądu wycena ta była niezbędna dla ustalenia zasadności roszczeń strony powodowej.

Należy podkreślić, że opinia biegłego z zakresu szacowana nieruchomości kwestionowana była jedynie przez stronę powodową. Odnośnie zastrzeżeń pozwanego dotyczących współczynników korygujących dla działek największych i najmniejszych biegła wyjaśniła, iż na skutek omyłki pisarskiej doszło do zamiany tych współczynników, co nie miało jednak wpływu na ostateczny wynik ponieważ dla przedziału działek do których należała działka wyceniana współczynnik został przypisany prawidłowo. Biegła ustosunkowała się również do zastrzeżeń dotyczących podziału dziełek na trzy grupy z uwagi na ich powierzchnie, szczegółowo przedstawiła charakterystykę każdej grupy, różnicując je z uwagi na możliwości inwestycyjne na poszczególnych działkach i rodzaj zabudowy jaki może być na nich realizowany. Biegła podkreśliła iż różnica między działką (...).000 m2 i 2500 m2 jest znaczna i nie sposób przypisać obie działki do jednego przedziału cenowego. Zaznaczyła, iż cena metra działki przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe zależy od tego ile mieszkań na danym metrze można wybudować. Tym samym niezasadne jest dokonywanie podziału próbki działek na dwie grupy z uwagi na powierzchnię. Dlatego też Sąd uznał, że opinia jako sporządzona w sposób fachowy i rzetelny w pełni zasługuje na wiarę, gdyż została oparta na szczegółowej analizie właściwości działki i cen nieruchomości do niej podobnych. Zdaniem Sądu biegła uwzględniła w szczególności przeznaczenie działek, specyficzne ukształtowanie oraz warunki sprzyjające i utrudniające korzystanie z nich w sposób prawidłowy. Powyższe okoliczności, a także szczegółowość opinii, jej spójność i logiczny tok rozumowania wpłynęły na uznanie jej przez Sąd za w pełni wiarygodną.

Zgodnie z treścią art. 71 ust 4 i art. 72 ust 1 i 3 pkt 5 cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego wnosi się przez cały okres trwania tego prawa w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłata ta ustalana jest według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej, przy czym wysokość stawki jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana. Dla nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele mieszkaniowe stawka ta wynosi 1 % ceny.

Wysokość stawki procentowej dla działki nr (...) oddanej powódce w użytkowanie wieczyste wynosząca 1 % ceny nieruchomości nie była kwestionowana przez strony w toku niniejszego postępowania.

Zgodnie z treścią powołanych powyżej przepisów Sąd w oparciu o opinię biegłego ustalił, iż wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej wynosi 2.232.000 zł, 1% tej kwoty to kwota 22.320 zł. Reasumując należało uznać, iż podwyższenie przez pozwaną opłaty z tytułu użytkowania wieczystego działki gruntu 219/10 do kwoty 16.768,29 zł było zasadne.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd na podstawie art. 189 kpc ustalił opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego działki grunty nr (...) od dnia 01 stycznia 2013r. wynosi .16.768,29 zł

Mając na uwadze, iż zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa ponad dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty Sąd ustalił na podstawie art. art. 77 ust 2 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, iż użytkownik wieczysty w roku 2013 zobowiązany jest do wniesienia opłat w kwocie 4.972,66 zł, w roku 2014 w kwocie 10.870,47 zł, w roku 2015 w kwocie 16.768,29 zł.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, obciążając nimi w całości powoda jako stronę przegrywającą. Na koszty poniesione przez pozwaną składały się koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1.200 zł (zgodnie z § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu - Dz. U. Nr 163, poz. 1349, ze zm), oraz zaliczka na poczet opinii biegłego w kwocie 1.500 zł.

W pkt IV rozstrzygnięto o nieuiszczonych kosztach sądowych na które składało się wynagrodzenie biegłego w zakresie w jakim nie znalazło pokrycia w zaliczce tj. w kwocie 301,03 zł. Kosztami tymi stosownie do wyniku postępowania obciążono w całości stronę powodową w oparciu o treść art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Z/

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)