Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 maja 2016 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXIV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 25 kwietnia 2016 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. Spółki Komandytowej w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) (...) w W.

o uchylenie uchwały nr (...)

1.  oddala powództwo o uchylenie uchwały nr (...);

2.  zasądza od powoda (...) Sp. z o.o. Spółki Komandytowej w W. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) (...) w W. kwotę 197 ( sto dziewięćdziesiąt siedem ) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

oraz sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. Spółki Komandytowej w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) (...) w W.

o uchylenie uchwały nr (...) i nr (...)

3.  oddala powództwo o uchylenie uchwały nr (...)

4.  zasądza od powoda (...) Sp. z o.o. Spółki Komandytowej w W. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) (...)w W. kwotę 197 ( sto dziewięćdziesiąt siedem ) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

Sygn. akt XXIV C 686/15

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 7 lipca 2015 r. (data nadania w urzędzie pocztowym) (...) Sp. z o.o. Spółka Komandytowa z siedzibą w W. wniosła o uchylenie uchwały nr (...) w sprawie ustalenia wysokości zaliczek przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów związanych z ochroną obiektu, podjętej przez właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) (...) w W. w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Pozwem wniesionym w dniu 9 lipca 2015 r. (data nadania w urzędzie pocztowym) (...) Sp. z o.o. Spółka Komandytowa z siedzibą w W. wniosła o uchylenie uchwały nr (...)w sprawie ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów związanych z ochroną obiektu, uchwały nr (...) w sprawie świadczenia usług w części mieszkalnej budynku, podjętej przez właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) (...) w W. w trybie indywidualnego zbierania głosów ( co do żądania uchylenia uchwały nr (...) w nim zgłoszonego pozew został odrzucony ).

Powódka nadto wniosła o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka podała, że jest właścicielem lokalu użytkowego L. 1 w budynku przy ul. (...). Podniosła, że w dniu 23 grudnia 2014 r. zarząd Wspólnoty rozpoczął zbieranie głosów nad zaskarżoną uchwałą. Podała, że w dniu 17 marca 2015 r. została zawiadomiona o podjęciu uchwał, które były głosowane do dnia 12 lutego 2015 r. Wskazała, że nie otrzymała treści uchwał do dnia 28 maja 2015 r. a przed głosowaniem ani w trakcie zbierania głosów nie otrzymała projektu uchwał ani ich uzasadnienia. W odniesieniu do uchwały nr (...) powódka zarzuciła, że do czasu podjęcia uchwały nie było konieczności ustalania ochrony, a funkcjonowanie budynku było prawidłowe. Podała, że ochrona funkcjonuje wewnątrz budynku, a lokal powódki ma wejście odrębne z zewnątrz i nie ma dostępu do głównych ciągów budynku. Zdaniem powódki treść uchwały nr (...) narusza jej interes, gdyż nakłada na nią zwiększoną o 30% zaliczkę w stosunku do pozostałych właścicieli lokali. Ponadto w ocenie powódki treść uchwały jest niejasna, nieczytelna i niezrozumiała. Z kolei uchwała nr (...) może naruszać interesy powódki, gdyż nie zostały określone godziny pracy ochrony, co może ograniczać godziny prowadzenia działalności gospodarczej. Podała, że zaskarżone uchwały były głosowane wyłącznie w trybie indywidualnego zbierania głosów, przy jednoczesnym braku poinformowania wszystkich właścicieli o planowanej treści uchwały.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwana podniosła, że do lokalu nr(...) (...) przynależy pomieszczenie gospodarcze, do którego dostęp odbywa się przez ciąg komunikacyjny wewnątrz budynku. Podała, że ochrona budynku była konieczna z uwagi na to, że pozwany zadeklarował, że w jego niektórych lokalach mieszkalnych będzie prowadzona działalności gospodarcza. Wskazał, że w związku z otwarciem w jednym z lokali mieszkalnych pozwanego salonu (...) pojawiły się osoby obce, które swobodnie poruszały się po terenie wewnętrznym całego budynku, w związku z czym drzwi do budynku pozostawały otwarte. Podała, że projekt uchwały nr (...) r. i uchwały nr (...) r. został przesłany do powódki drogą mailowa w dniu 22 grudnia 2014 r., a następnie projekty wszystkich 3 uchwał zostały wysłane mailem w dniu 29 grudnia 2014 r. jednocześnie projekty tych uchwał wraz z kartą do głosowania zostały doręczone przez zarządcę do siedziby pozwanego, tj. lokalu nr (...). Podniosła, że pismem z dnia 13 marca 2015 r. poinformowała wszystkich właścicieli lokali o podjęciu przedmiotowych uchwał, zaś mailem z dnia 26 marca 2015 r. przesłała powódce skan przyjętych uchwał, dlatego zdaniem pozwanej, powódka uchybiła zawitemu terminowi do zaskarżenia tych uchwał. Wskazała, że uchwała nr (...) dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych i nie ingeruje w prawo powoda do dysponowania jego lokalem użytkowym.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

(...) Sp. z o.o. Spółka Komandytowa z siedzibą w W. jest właścicielem kilku lokali w budynku położonym przy ul. (...) w W., w tym lokalu użytkowego (...) którego udział w nieruchomości wynosi (...). Lokal dysponuję odrębnym wejściem z zewnątrz budynku, nie jest połączonym z głównymi ciągami komunikacyjnymi. Do lokalu przynależy pomieszczenie gospodarcze, położone wewnątrz budynku, do którego wejście prowadzi przecz ciągi komunikacyjne klatką schodową. W jednym z lokali mieszkalnych należącym do powódki ( lokal nr (...) ) położonym na I piętrze budynku, od grudnia 2014 r. prowadzona była działalność gospodarcza, której przedmiotem było świadczenie usług rekonwalescencyjnych, między innymi masażu, salonu (...). Do lokalu przychodzili dość liczni klienci ( okoliczności bezsporne, przesłuchanie w charakterze pozwanego P. S. – 188-189, zeznania J. H. – k. 153-154).

Właściciele pozostałych lokali zamierzali objąć budynek ochroną. W październiku 2014 r. otrzymali ofertę zabezpieczenia i ochrony budynku przez firmę (...) ( zeznania M. D. – k.186-188, oferta – k. 64-69).

W dniu 22 grudnia 2014 r. K. S. pracownik firmy administrującej nieruchomości wspólnej wysłał do właścicieli lokali, w tym do pracownika powodowej spółki (...) maila z projektem uchwały w sprawie ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów związanych z ochrona obiektu oraz projektem uchwały w sprawie ustalenia wysokości zaliczek przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów związanych z ochrona obiektu ( wydruk e-mail – k. 71).

W kolejnym mailu z dnia 29 grudnia 2014 r. skierowanym do właścicieli lokali pracownik spółki administrującej nieruchomości wspólną przesłał w zsączeniu treść uchwał. Mail nie był zaadresowany do powodowej spółki, ani do jej pracowników ( e-mail – k.75).

W uchwale nr (...) ustalono wysokość opłat za ochronę nieruchomości wspólnej w kwocie 10,33 zł brutto za 1 godzinę pracy agenta w wymiarze 14 godzin dziennie. W uchwale przyjęto iż koszt jednorazowy dla całej Wspólnoty związany z montażem alarmu w przypadku nieuprawionego wejścia do części wspólnej budynku przez drzwi, garaż lub okno nie przekroczy kwoty 4.500 zł brutto. Abonament miesięczny z ww. urządzeniem wyniesie 43,05 zł brutto, w tym przyjazdy grupy interwencyjnej. Za uchwałą głosowało 55,8835 % udziałów ( uchwała – k. 24 akt sprawy XXIV C 692/15).

W uchwale nr (...) postanowiono zróżnicować wysokość zaliczki przeznaczonej na pokrycie kosztów związanych z ochroną nieruchomości wspólnej poprzez zwiększenie tej zaliczki o 30% dla lokali użytkowych. Uchwała nie zawierała uzasadnienia, głosowało za nią 55,8835 % udziałów ( uchwała - k. 26).

W uchwale nr (...) ustalono, że wszelkie usługi świadczone w części mieszkalnej budynku przy ul. (...), mogą odbywać się wyłącznie w godzinach pracy ochrony. Za uchwałą głosowało 55,8835 % udziałów ( uchwała – k .26 akt sprawy XXIV C 692/15).

Pracownikiem ze strony powódki wskazanym do kontaktu ze Wspólnotą, w tym przepływu korespondencji była M. K.. Pismem z dnia 13 marca 2015 r., doręczonym powodowej spółce w dniu 17 marca 2015 r. zawiadomiono właścicieli lokali położonych w budynku przy ul. (...) w W. o podjęciu uchwał nr (...) (...), (...). W treści pisma podano w jakich sprawach podjęto uchwały oraz wskazano liczbę udziałów, które głosowały za przyjęciem uchwał, nie przedstawiono ich treści ( pismo – k.23, bezsporne, M. K. (k. 175-176) oraz M. D. ).

Mailem z dnia 26 marca 2006 r. pracownik firmy administrującej nieruchomości wspólną zaadresowany na adres pracownika powodowej spółki przesłał w załączniku skany uchwał ( wydruk e-mail – k.100).

Powyższych ustaleń faktycznych Sąd dokonał w oparciu o materiał dowodowy przytoczony przy poszczególnych fragmentach stanu faktycznego – tj. dowodów z dokumentów zebranych w aktach niniejszego postępowania, których wiarygodność nie budziła wątpliwości co do rzetelności i autentyczności zawartych w nich treści oraz nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Sąd uznał również za wiarygodne zeznania świadka J. H. (k. 153-155), M. K. (k. 175-176) oraz M. D. (k. 186-187), a także przesłuchanie w charakterze pozwanego P. S. (k. 188-189), które to zeznania były jasne, spójne i nie wynikały z nich wewnętrzne sprzeczności.

Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie dawał podstaw do przyjęcia iż powódka o treści przedmiotowych uchwał dowiedziała się dopiero w dniu 28 maja 2015r. Na okoliczność doręczenia powódce treści podjętych uchwał w tym dniu brak jest jakichkolwiek dowodów.

Sąd zważył, co następuje.

W myśl art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej jako: „u.w.l.”), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Stosownie do art. 25 ust. 1a u.w.l., powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Bezsporna pomiędzy stronami była treść uchwał oraz fakt iż powódka w dniu 17 marca 2015 r. otrzymała pismo powiadamiające o podjęciu tych uchwał. Bezsporna była również okoliczność iż treść uchwał nr(...) (...), (...) została doręczona powodowej spółce.

Kwestię sporną stanowił termin powiadomienia powódki o treści tych uchwał. Powódka twierdziła, że została powiadomiona o treści uchwał dopiero w dniu 28 maja 2015 r., przy tym w pozwie wskazywała jednocześnie, że treść zaskarżonych uchwał doręczono jej 27 maja 2015 r. Pozwana przeczyła tym twierdzeniom i wskazywała, że pismem z dnia 13 marca 2015 r. wysłanym listem poleconym poinformowała wszystkich właścicieli lokali o podjęciu ww. uchwał a następnie mailem z dnia 26 marca 2015 r. przesłała powódce na adres mailowy jej pracownika skan przyjętych i podpisanych uchwał.

Niewątpliwie pismo pozwanej z dnia 13 marca 2015 r. (doręczone powódce w dniu 17 marca 2015 r.) informuje jedynie po podjęciu przedmiotowych uchwał w konkretnie wskazanych sprawach oraz o ilości oddanych głosów za, przeciw oraz wstrzymujących się. Do pisma nie były dołączone przedmiotowe uchwały co było bezsporne pomiędzy stronami, zaś z samej treści pisma nie wynika treść zaskarżonych uchwał. Zatem dnia 17 marca 2015 r. nie można uznać za początek biegu terminu wskazanego w art. 25 ust. 1a u.w.l.

Pozwana wykazała, że skany uchwał zostały przesłane na adres mailowy pracownika powódki w dniu 26 marca 2015 r., wskazując jako dowodów „email z dnia 26 marca 2015 r. godz. 17:10” (k. 100). Mail zatytułowany jako skany uchwały treści został wysłany na adres pracownika powodowej spółki wraz z dokumentem zawierającym załącznik w formie pdf. Pozwana podnosiła przy tym iż pracownikiem wskazanym do kontaktu ze Wspólnotą, w tym przepływu korespondencji była M. K., na adres której powyższy mail był kierowany.

Powódka okoliczność tą kwestionowała, podnosząc iż skany uchwał nie zostały dołączone do maila. Twierdzeń tych nie można uznać za wiarygodne. Jednoznacznie stwierdzić należy iż to na stronie powodowej, która wywodzi skutki prawne z dochowania przez nią terminu do zaskarżenia przedmiotowych uchwał, stosownie do treści art. 6 k.c. spoczął ciężar wykazania, że powództwo o uchylenie uchwał zostało wytoczone w ustawowym terminie. W sytuacji gdy pozwana zaprzecza, że powódka wytoczyła przedmiotowe powództwo w terminie, powódka winna wskazać na te okoliczności stosowne dowody. Powódka jednak żadnych dowodów na te okoliczności nie wskazała. Przesłuchiwana w charakterze świadka M. K., pracownik powodowej spółki, która zajmowała się odbiorem korespondencji, nie podała terminu powiadomienia powodowej spółki o treści zaskarżonych uchwał. Świadek nie pamiętała dat ani treści wymienianej korespondencji. Sama powodowa spółka raz podaje jako termin zawiadomienia o treści podjętych uchwał dzień 28 maja 2015 r., a raz 27 maja 2015 r. Ponadto, co niezwykle istotne, nie tylko nie przedstawia na tą okoliczność jakichkolwiek dowodów ale nawet nie wskazuje w jakiej sposób uchwały zostały doręczone (e-mail, list polecony czy doręczenie osobiste), co chociażby w podstawowym zakresie uwiarygodniłoby jej twierdzenia.

Zdaniem Sądu jedynym wiarygodnym dowodem na okoliczność otrzymania przez powodowa spółkę treści zaskarżonych uchwał pozostaje mail z dnia 26 marca 2015 r. skierowany do pracownika powódki. Jak już wyżej wskazano mail został zatytułowany jako skany uchwał i został do niego dołączony załącznik w formie pdf. Powódka nie zaprzeczyła skutecznie aby okoliczność ta nie miała miejsca, aby jej pracownik nie otrzymał takiego maila, nie zakwestionowała też aby ten pracownik nie miał umocowania do prowadzenia korespondencji. Świadek M. K. sama zeznał, że w powodowej spółce zajmowała się odbiorem korespondencji. Wprawdzie strona pozwana nie złożyła do akt sprawy treści załącznika dołączonego do przedmiotowej wiadomości, jednakże treść uchwał jest bezsporne, tytuł i treść maila jednoznacznie wskazują, że mail zawierał skany uchwał, zaś z okoliczności sprawy nie wynika by do dnia 26 marca 2015 r. Wspólnota w 2015 r. podjęła inne niż zaskarżone uchwały. Termin do zaskarżenia przedmiotowych uchwał upływał zatem w dniu 7 maja 2015 r.

Z tych względów powództwa o uchylenie uchwał nr (...), (...), (...) podlegało oddaleniu z uwagi na upływ terminu zwitego na zaskarżenie tych uchwał.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zasądzając na rzecz pozwanej od powódki jako strony przegrywającej sprawę koszty procesu, na które składała się kwota 180 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.