Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 marca 2016 r.

Sąd Okręgowy Warszawa Praga w Warszawie II Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lutego 2016r. w W.

sprawy z powództwa Miasta(...) W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały

I.  Oddala powództwo

II.  Zasądza od powoda Miasta (...) W. rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w W. kwotę 180 (sto osiemdziesiąt) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania

Sygn. akt: II C 1146/14

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2014 r. powód Miasto (...) W. – Zakład (...) w D. P. (...) W., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika – adw. K. R. wniósł do Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie, Wydział II Cywilny pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej położonej przy ul. (...), (...)-(...) W., w przedmiocie uchylenia uchwały nr 5/2013 z dnia 10 października 2013 r., dotyczącej wyrażenia zgody na:

- zmianę przeznaczenia i zagospodarowania przez inwestora Z. S. powierzchni wspólnej w budynku przy ul. (...) przez adaptację już istniejącej kondygnacji (III piętro - strych) o powierzchni około 149 m2 i nadbudowę;

- ustanowienie odrębnej własności powstałych w wyniku adaptacji strychu i nadbudowy lokali;

- rozporządzenie tymi lokalami;

- zmianę wysokości udziałów w nieruchomości w następstwie powstania odrębnej własności wyżej wymienionych lokali;

- udzielenia zarządowi upoważnienia do przeprowadzenia czynności niezbędnych do zrealizowania powyższych czynności, w tym do sprzedaży niniejszych lokali.

Powód w uzasadnieniu pozwu zwrócił uwagę na fakt, iż
w przedmiotowej uchwale właściciele lokali wyrazili zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, tj. strychu o powierzchni 149 m2, na mające powstać lokale mieszkalne w drodze adaptacji i przeniesienie tytułu własności lokali tak powstałych,
w następstwie przebudowy na rzecz inwestora za cenę 1 500,00 zł/m2. Zgodnie z zaskarżoną uchwałą, to inwestor został zobowiązany we własnym zakresie i na własny koszt do adaptacji i nadbudowy strychu oraz do wykonania nowego dachu wraz z obróbkami blacharskimi, zgodnie z kosztorysem inwestorskim i projektami prac. Ponadto powód wskazał, iż kosztorys inwestorski został określony na kwotę 191 990,42 zł, co w przeliczeniu na powierzchnię strychu (149 m2) stanowi dodatkowo kwotę w wysokości 1 288,52 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. W związku z powyższym, powód podniósł, iż zgodnie z niniejszym kosztorysem i treścią zaskarżonej uchwały koszt sprzedaży 1 m2 powierzchni użytkowej strychu z przeznaczeniem na adaptację na lokale mieszkalne będzie wynosić kwotę 2 788,52 zł (1 500,00 zł plus 1 288,52 zł). Jednocześnie, powód oświadczył, że niniejszy kosztorys został przez niego zweryfikowany ze swoimi służbami technicznymi, co wykazało, iż tenże kosztorys został zawyżony o ponad 100 %. Dlatego też, powód poprzez swoje służby techniczne przygotował własny kosztorys, zgodnie z którym koszt wymiany dachu przy wykorzystaniu przedmiaru z załączonego przez pozwaną wspólnotę kosztorysu wynosi 89 747,98 zł, a nie 191 990,42 zł. Na dowód powyższego, powód przedłożył do akt sprawy wspomniany kosztorys. Powód zarzucił również, iż cena sprzedaży 1 m2 powierzchni użytkowej strychu z możliwością adaptacji na lokale mieszkalne jest błędnie wyliczona, tj. według powoda powinna wynosić 2 102,33 zł (1 500,0 zł plus 602,33 zł), a nie jak wynika
z zaskarżonej uchwały i kosztorysu pozwanej wspólnoty - 2 788,52 zł.

Ponadto, powód podniósł, iż pozwana wspólnota powinna zlecić wykonanie operatu szacunkowego uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu celem ustalenia ceny rynkowej
1 m2 powierzchni użytkowej strychu z możliwością adaptacji na lokal mieszkalny, czego pozwana zaniechała. Co więcej, wyceną prac wymaganych do przeprowadzenia remontu bądź wymiany dachu powinien zająć się również uprawniony rzeczoznawca majątkowy, na podstawie przygotowanego przez siebie kosztorysu inwestycyjnego. Jednocześnie powód przedłożył do akt sprawy zlecony przez siebie operat szacunkowy, sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę M. C. z dnia 28 maja 2008 r. Zgodnie z niniejszym operatem, średnia wartość rynkowa 1 m2 powierzchni użytkowej strychu z możliwością adaptacji na lokal mieszkalny w celu sprzedaży wraz z udziałem w gruncie w strefie, w której położony jest budynek pozwanej, kształtuje się w granicach 2 931,18 zł/m2. W związku
z tym, powód zarzuca, iż cena sprzedaży niniejszego strychu, wynikająca z treści zaskarżonej uchwały i załączonego do niej kosztorysu inwestycyjnego, jest w rażący sposób zaniżona. Ponadto, powód podkreśla, iż zaskarżona uchwała narusza zasady zarządzania nieruchomością oraz interesy powoda, będącego członkiem pozwanej wspólnoty.

W odpowiedzi na pozew z dnia 2 lutego 2015 r., pozwana Wspólnota Mieszkaniowa położona przy ul. (...) w W., wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz
o dopuszczenie dowodów z zeznań świadków B. Z. i J. Z. na okoliczność, że:

- zaskarżona uchwała nie narusza zasad zarządzania nieruchomością i interesów powoda;

- uchwała nr 5/2013 jest konieczna i zasadna, gdyż dzięki niej pozwana Wspólnota będzie dysponować dodatkowymi środkami finansowymi, które wzbogacą fundusz remontowy wspólnoty;

- stanu technicznego budynku mieszkalnego położonego przy ul. (...) w W., w tym też strychu.

Pozwana wniosła również o dopuszczenie dowodów z załączonych dokumentów, na okoliczności podane w uzasadnieniu niniejszej odpowiedzi. Zdaniem pozwanej zaskarżona uchwała nie narusza zasad zarządzania nieruchomością wspólną oraz nie narusza interesów powoda. Co więcej, pozwana zakwestionowała potrzebę przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 28 maja 2008 r. oraz z kosztorysu inwestorskiego przygotowanego przez służbę techniczna powoda, podnosząc jednocześnie, iż dowody niniejsze są dowodami z dokumentu prywatnego, stanowiące tylko o tym, że zostały przygotowane przez osoby podpisujące się pod nimi. Pozwana podkreśliła, iż w latach 2008 - 2009 ceny za nieruchomości były znacznie wyższe niż ceny
z okresu, w którym zaskarżona uchwała została podjęta.

Pozwana w dodatku wskazała w przedmiotowej odpowiedzi, iż stan nieruchomości pozwanej wspólnoty, głównie chodzi o stan dachu i strychu wymagał niezbędnego remontu
i inwestycji. Dlatego też została podjęta zaskarżona uchwała, która miała na celu rozwiązanie zaistniałego problemu. Środki uzyskane od inwestora miały być przeznaczone, m.in. na doposażenie lokali w centralne ogrzewanie, centralną ciepłą wodę, zasilanie z indywidualnego węzła cieplnego oraz wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej, która w części nie była wymieniana od ponad 50 lat. Zdaniem pozwanej, powyższe działania są przede wszystkim skierowane na korzyść pozwanej wspólnoty, gdyż zmierzają do utrzymania nieruchomości wspólnej w dobrym stanie technicznym, a nawet na poprawę tego stanu technicznego.

Ponadto, pozwana stwierdziła w niniejszym piśmie, że działanie powoda jest w pełni niezrozumiałe, gdyż w podobnej sprawie inna już wspólnota, tj. Wspólnota Mieszkaniowa położona przy ul. (...) w W. również podjęła analogiczną uchwałę w dniu 30 sierpnia 2013 r. pomimo że cena sprzedaży strychu wraz z udziałem lokalu powstałego ze strychu w gruncie i częściach wspólnych także została określona na kwotę 1 500, 00 zł/m2. Powód będący też większościowym udziałowcem w powyższej nieruchomości wspólnej nie zaskarżył tejże uchwały, mimo, że wspólnoty są w podobnym stanie technicznym, oddalone od siebie o kilkadziesiąt metrów. Na dowód powyższego, pozwana przedłożyła wyżej wymienioną uchwałę.

W kolejnych pismach strona powodowa podtrzymała wnioski dowodowe na poparcie swoich tez, tj. z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego do spraw szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości rynkowej powierzchni użytkowej strychu, przeznaczonego na adaptację na lokale mieszkalne, ze wskazaniem wartości 1m2 powierzchni niniejszego strychu i jego całkowitej wartości. Nadto, powód również wniósł
o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy do spraw budownictwa na okoliczność ustalenia zakresu i wartości prac koniecznych do remontu lub wymiany dachu
w budynku mieszkalnym położonym przy ul. (...) w W.. Sąd dopuścił też dowód z opinii biegłego sądowego mgr J. S. z dnia 22 czerwca 2015 r., zgodnie z postanowieniem tutejszego Sądu z dnia 14 kwietnia 2015 r.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód Miasto(...) W. – Zakład (...)
w D. P. (...). W. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej położonej przy ul. (...) w W. oraz posiada większościowy udział, tj. 53,14 % w tejże nieruchomości wspólnej.

Dowód: odpis księgi wieczystej (...)

W wyniku głosowania przeprowadzonego w drodze indywidualnego zbierania głosów , zgodnie z zasadą, że na każdego właściciela przypada jeden głos, w oparciu o złożony przez część właścicieli lokali pozwanej wspólnoty wniosek, na mocy art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.; dalej: „u.w.l.”) uchwała o nr 5/2013 została przyjęta. Za jej podjęciem było oddanych sześć głosów, a przeciwko tylko dwa głosy, w tym głos powoda. Niniejsza uchwała dotyczyła m.in. zgody na zmianę przeznaczenia i zagospodarowania przez inwestora powierzchni wspólnej
w budynku położonym przy ul. (...) w W., przez adaptację już istniejącej kondygnacji tj. strychu, mieszczącego się na III piętrze, o powierzchni około 149 m2
i nadbudowę. Na gruncie, na którym znajduje się powyższy budynek mieszkalny, prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...)

Powód odebrał zawiadomienie pozwanej wspólnoty z dnia 14 sierpnia 2014 r.
o podjęciu niniejszej uchwały w dniu 19 sierpnia 2014 roku.

Dowód: zawiadomienie o podjęciu uchwały nr 5/2013 z dnia 14 sierpnia 2014 roku.

Zgodnie ze sporządzoną opinią biegłego sądowego mgr J. S. z dnia 22 czerwca 2015 r. wartość 1m2 powierzchni strychu, została oszacowana na kwotę 1 720,00 zł/m2, natomiast wartość rynkowa powierzchni 149,00 m2 strychu, została oszacowana na kwotę 256 280,00 zł.

Dowód: opinia biegłego sądowego z dnia 22 czerwca 2015 r.

Sąd zważył co następuje:

W ocenie Sądu powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Według art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu,
z uwagi na jej sprzeczność z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali bądź jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ponadto, niniejsze powództwo może być skierowane przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni albo od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia zawiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zebrania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.).

Należy podkreślić, iż kwestia zachowania ustawowego terminu przez stronę powodową do zaskarżenia uchwały, nie było negowane przez stronę pozwaną.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż Sąd nie podziela stanowiska powoda, iż cena sprzedaży niniejszego strychu, wynikająca z treści zaskarżonej uchwały i załączonego do niej kosztorysu inwestycyjnego, jest zaniżona. Ustalona w zaskarżonej uchwale przez pozwaną wspólnotę wartość sprzedaży strychu za cenę 1 500,00 zł/m2,
w ocenie Sądu została dobrze oznaczona. Zgodnie z kosztorysem inwestorskim, załączonym do niniejszej uchwały przez pozwaną, koszt wszystkich spraw remontowych, które ma wykonać inwestor, został określony na kwotę 191 990,42 złotych, co zgodnie z wyliczeniem powoda, w przeliczeniu na powierzchnie strychu (149m2) stanowi dodatkowo kwotę
w wysokości 1 288,52 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. A zatem, zgodnie
z wyliczeniem powoda, koszt sprzedaży 1m2 powierzchni użytkowej strychu z przeznaczeniem na adaptacje na lokale mieszkalne będzie wynosić 2 788,52 zł (1 500,00 zł plus 1 288,52 zł). Sąd w tej części podziela stanowisko powoda, jednakże uważa, że kwota ta jest adekwatna do ustalonej ceny rynkowej powierzchni strychu. W oparciu o opinię biegłego sądowego z dnia 22 czerwca 2015 r. wartość 1m2 powierzchni strychu, została oszacowana na kwotę 1 720,00 zł/m2, czyli w ocenie Sądu na kwotę niższą niż kwota wyżej wyliczona przez powoda, tj. 2 788,52 zł (w oparciu o zaskarżoną uchwałę i kosztorys inwestycyjny). Zdaniem Sądu, wynika, z tego, że sprzedaż strychu za cenę 2 7800,52 zł, tj. 1 500,00 zł plus 1 288,52 zł, będzie w pełni korzystna dla pozwanej wspólnoty, spełnia kryteria decyzji zgodnej z zasadami gospodarki nieruchomością i nie narusza interesów strony. Stwierdzić więc trzeba, że zaskarżona uchwała była podjęta zgodnie z interesem gospodarczym nieruchomości wspólnej oraz nie naruszała w jakikolwiek sposób interesu powoda. Przede wszystkim, aby doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, podejmowane przez Wspólnotę uchwały muszą prowadzić do niegospodarnego wydatkowania środków wspólnych. Co więcej, ocenę w tej kwestii przeprowadza się biorąc pod uwagę uzasadnienia ekonomiczne oraz inne istotne społeczne względy. Ustalając, czy skarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną, należy rozpatrywać to w oparciu o realia faktyczne konkretnej sprawy. W tym przypadku, w ocenie Sądu taka sytuacja nie miała miejsca. Zaskarżona uchwała został podjęta, z uwagi na zły stan dachu jak i strychu, które wymagają niezbędnego remontu i inwestycji. Środki uzyskane na podstawie zaskarżonej uchwały, mają być przeznaczone na potrzeby remontowe pozwanej wspólnoty. Powyższe działania są korzystne dla pozwanej wspólnoty, służą zachowaniu substancji budynku i utrzymaniu go w dobrym stanie technicznym.

Jednocześnie wskazać należy, iż podczas rozprawy z dnia 23 lutego 2016 r. strona pozwana cofnęła wnioski dowodowe w zakresie przesłuchania świadków.

Strona powodowa cofnęła wnioseko dopuszczenie dowodu z opinii rzeczoznawcy do spraw budownictwa na okoliczność ustalenia zakresu i wartości remontu dachu. Z uwagi na powyższe, tutejszy Sąd uchylił postanowienie z dnia 14 kwietnia 2015 r. w zakresie dowodu z opinii rzeczoznawcy do spraw budownictwa.

Zgodnie z powyższym, Sąd w punkcie I sentencji wyroku oddalił powództwo powoda, a w punkcie II orzekł o kosztach postępowania, zgodnie z art. 98 § 1 i 3 k.p.c..