Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód M. M. pozwem z dnia 21 grudnia 2015 roku / data nadania w Urzędzie Pocztowym / domagał się zasądzenia od pozwanej W. F. kwoty 34.100 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty:

-21.800 zł od dnia 02.01.2015 roku do dnia zapłaty ;

-12.300 zł od dnia 07.03.2015 roku do dnia zapłaty

oraz zwrotu kosztów postępowania .

W uzasadnieniu wskazał , iż wraz z T. O. jako wspólnicy spółki cywilnej (...) s c. M. M. , T. O. „ w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawarli z pozwaną W. F. umowę dzierżawy lokalu położonego przy ulicy (...) w M. .Po rozwiązaniu umowy spółki na mocy porozumienia wspólników z dnia 07 stycznia 2014 roku i w oparciu o umowę dzierżawy z dnia 08 stycznia 2014 roku powód został wyłącznym dzierżawcą nieruchomości należącej do pozwanej odnośnie całego obiektu wraz z przynależną działką . W trakcie trwania umowy strony uzgadniały , iż nieruchomość będąca przedmiotem umowy dzierżawy zostanie sprzedana powodowi . W połowie lutego 2014 roku pozwana obiecała podpisać przedwstępną umowę kupna – sprzedaży nieruchomości na rzecz powoda i zażyczyła sobie kwoty 32.000 zł tytułem zabezpieczenia transakcji . Powód zainteresowany był zawarciem umowy i dlatego z pomocą rodziny starał się o kredyt w banku na zapłatę tej kwoty . Bank poinformował o przyznaniu kredytu dnia 06 czerwca 2014 roku . Jednakże kilka dni później mąż pozwanej poinformował , iż propozycja sprzedaży nie jest aktualna , co spowodowało wstrzymania procedury zawarcia umowy kredytowej . Strony uzgodniły wcześniej zbycie nieruchomości za kwotę 350 . 000 zł na wrzesień 2014 roku . Powód wraz z rodziną rozpoczęli w maju 2014 roku starania o uzyskanie kredytu hipotecznego w Idea Banku w E. .

W listopadzie 2014 roku pozwana W. F. po raz drugi przedstawiła propozycję zawarcia umowy przedwstępnej na okres 2 lat , jednocześnie żądając zabezpieczenia w kwocie 70 . 000 zł. Jednakże znów wycofała się z propozycji , wyjaśniając , iż nie znała konsekwencji prawno –podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości w okresie przed upływem 6 lat po zakończeniu działalności gospodarczej .Po raz kolejny powód wraz z rodziną wtrzymali procedurę udzielenia kredytu .

W trakcie trwania umowy dzierżawy , powód wierząc w zapewnienia pozwanej co do sprzedaży nieruchomości dokonywał modernizacji dzierżawionego lokalu , w celu przystosowania go do stanu pozwalającego prowadzić prawie każdą działalność gospodarczą , w tym w zakresie spełnienia wymogów Sanepidu odnośnie działalności gastronomicznej . Dzięki nakładom wzrosła znacznie wartość i atrakcyjność nieruchomości . Nadal , jeszcze w listopadzie 2014 roku nie był usunięty z internetowych serwisów ogłoszeniowych wpis dotyczący oferty sprzedaży nieruchomości .Wobec faktu , iż pozwana nie spełniła licznych obietnic zbycia nieruchomości , jak równie nie usunęła ogłoszeń o jej sprzedaży w serwisach internetowych , pozwanej złożone zostało wypowiedzenie umowy dzierżawy ze skutkiem na dzień 31.12.2014 roku .

Zanim powód przystąpił do modernizacji dzierżawionej nieruchomości ,wystąpił o uzyskanie zgody od wydzierżawiającego . W odpowiedzi , on i jego rodzina otrzymali zapewnienie , iż z dzierżawioną rzeczą mogą zrobić co chcą , albowiem i tak niedługo będzie ich , co też uczynili . Zgodnie z umową dzierżawca miał obowiązek płacić czynsz w kwocie 1. 000 zł .Jednakże pozwana zażądała wprowadzenia do umowy w formie ustnej zmiany , zgodnie z którą czynsz wynosić będzie 2. 800 zł . Powód od momentu wprowadzenia przez pozwaną ustnej zmiany umowy dzierżawy płacił pozwanej czynsz w umówionej wysokości , domagając się jednocześnie dokonania pisemnej zmiany umowy , lecz bezskutecznie .

Dnia 15 grudnia 2014 roku powód w tej nieruchomości zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej , aby mieć czas na uprzątnięcie lokalu . W okresie wypowiedzenia pojawił się kolejny dzierżawca zainteresowany dzierżawą nieruchomości w stanie zmodernizowanym przez powoda i jego rodzinę . Dnia 17 grudnia 2014 roku odbyło się , za zgodą pozwanej przekazanie części nieruchomości .Dochowanie zatem obowiązku dorowadzenia nieruchomości do stanu pierwotnego wobec zgody pozwanej na modernizację okazało się niemożliwe .

Pozwana z powodu nielojalnego zachowania w trakcie negocjacji odnośnie zawarcia umowy przedwstępnej doprowadziła do powstania szkody po stronie powoda związanej z wydatkami na modernizację nieruchomości . Powód działał w dobrej wierze a pozwanej można przypisać złą wiarę i winę .Powód gdyby nie wdawał się w zawieranie umowy , nie podjąłby się czynienia nakładów na rzecz , która po zakończeniu umowy przypadałyby innej osobie. Nie poniósłby żadnych nakładów na modernizację nieruchomości w szczególności dotyczącej infrastruktury elektrycznej i hydraulicznej , których nie można było zabrać przywracając stan poprzedni .

Powód nadpłacił po 1. 800 zł za 11 miesięcy / 01- 11 / , co daje wynik 19. 800 zł. Ustanowiona kaucja wynosiła 3. 000 zł . Po odjęciu kwoty 1.000 zł tytułem czynszu za grudzień , nadpłata wynosi za ten miesiąc 2. 000 zł a zatem łącznie 21. 800 zł. W umowie dzierżawy przewidziano formę pisemną pod rygorem nieważności , zatem czynność prawna ustna modyfikującą zawarta wcześniej umowę jest nieważna . Powód odebrał od nowego dzierżawcy część czynszu za miesiąc grudzień , co stanowiło potrącenie należności pozwanej za czynsz grudniowy , zaspokojony ze złożonej wcześniej kaucji w wysokości 3. 000 zł ,której pozwana nie zwróciła .

Powód domaga się zwrotu kosztów poniesionych na modernizację nieruchomości , które poniósł wierząc , że sprzedaż między stronami dojdzie do skutku . Kwota 12.300 zł uwzględnia średnie koszty robocizny oraz obejmuje wydatki materiałowe zgodnie z załączonymi do pozwu fakturami .

/ pozew k 2 – 6 . /

Pozwana W. F. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów postępowania , w tym kosztów zastępstwa procesowego . Pozwana zaprzeczyła wszelkim twierdzeniom powoda ,o ile wyraźnie ich nie przyznała .

Pozwana przyznała , iż w dniu 08 stycznia 2014 roku zawarła z powodem pisemną umowę dzierżawy , której przedmiotem było oddanie przez pozwaną powodowi do używania i pobierania pożytków lokalu użytkowego położonego w M. przy ulicy (...) . Pozwana przyznała także , iż powód pismem z dnia 24 listopada 2014 roku wypowiedział łączącą strony umowę dzierżawy z dnia 08 stycznia 2014 roku z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia . Wprawdzie z treści umowy / pkt 7 umowy/ wynika jasno , iż umowa ta może zostać wypowiedziana z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia i w istocie swej pismo powoda z dnia 24 listopada 2014 roku stanowiło jedynie propozycję zmiany umowy w tym zakresie , jednakże pozwana , nie chcąc komplikować sytuacji i idąc powodowi na rękę , podjęła decyzję o wyrażeniu zgody na proponowane rozwiązanie umowy dzierżawy .

Pozwana przyznała także , iż strony prowadziły rozmowy dotyczące sprzedaży przez pozwaną na rzecz powoda dzierżawionej nieruchomości . W toku tych rozmów strony ustaliły cenę sprzedaży nieruchomości na 350.000 zł. Jednocześnie pozwana wskazuje , iż powód był jedynie firmantem , albowiem wszelkie istotne kwestie dotyczące umowy dzierżawy , nakładów na lokal oraz warunków przyszłej umowy uzgadniane były przez pozwaną przede wszystkim z matka powoda E. S. i ojczymem powoda A. S. . Zdaniem pozwanej okoliczność wskazana jako podstawa wypowiedzenia nie polega na prawdzie . Dnia 15 maja 2012 roku pozwana zawarła z P. K. prowadzącym przedsiębiorstwo (...) w K. m reprezentowanym przez pełnomocnika W. C. , umowę pośrednictwa sprzedaży z klauzulą wyłączności , dotyczącą sprzedaży nieruchomości . Umowa zawarta była na czas określony do dnia 30 maja 2013 roku . Pierwotnie ustalona cena sprzedaży 599.000 zł została skorygowana z inicjatywy W. C. do kwoty 359. 000 zł a zatem była prawie identyczna z kwotą ustaloną w toku negocjacji umowy sprzedaży. Nie jest zatem trafny zarzut powoda , iż pozwana wycofała się z transakcji w związku z oczekiwaniem wyższej ceny sprzedaży.

Pozwana przyznała , iż w początkowej fazie negocjacji co do przyszłych postanowień umowy sprzedaży nieruchomości zaproponowała ze swej strony zapłatę przez powoda zaliczki na poczet ceny sprzedaży w kwocie 10 % wartości nieruchomości tj. w kwocie 35. 000 złotych. Pozwana jednakże w dniu 01 września 2010 roku zakończyła prowadzenie działalności gospodarczej ,której przedmiotem było między innymi wynajem i zarządzanie nieruchomościami a przedmiotowa nieruchomość stanowiła składnik majątku trwałego jej przedsiębiorstwa .W połowie 2014 roku pozwana powzięła wiadomość w Urzędzie Skarbowym , iż sprzedaż nieruchomości przed upływem sześciu lat , licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym nieruchomość ta została wycofana z działalności tj. przed dniem 01 października 2016 roku , spowoduje po jej stronie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od umowy sprzedaży według stawki 32 % .Pozwana zaproponowała powodowi sprzedaż nieruchomości po dniu 01.10. 2016 roku . Zaoferowała zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego oraz zapłatę kwoty 70.000 zł tytułem zaliczki. Powód jednak nie zaakceptował tej propozycji.

Powód kupno nieruchomości warunkował wyremontowaniem elewacji budynku . Pozwana wyraziła zgodę. Ojczym powoda A. S. dokonał wyboru wykonawcy remontu i terminu wykonania . Prace wykonane zostały na przełomie października i listopada 2014 rok przez Przedsiębiorstwo Budowlano – Handlowe (...) Z. G. , S. H.. Koszt wyniósł 8 . 700 zł i poniosła go pozwana .

Powód wykonał modernizacje lokalu , wykonał instalacje elektryczną , aby doprowadzić zasilanie do pieca elektrycznego służącego do wypieku pizzy , wymienił część kontaktów i przełączników ,co było konieczne w związku prowadzoną działalnością , również wykonane ścianki działowe miały na celu przystosowanie lokalu do celów prowadzonej działalności gospodarczej , przebudował starą toaletę i wykonał nową .W dacie wydania powodowi lokalu we wszystkich pomieszczeniach były kompletne drzwi , zamontowanie przez powoda nowych skrzydeł drzwiowych wynikało z konieczności przystosowania lokalu dla celów prowadzonej działalności gospodarczej . Również wykonanie poręczy przy schodach związane było z koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa klientom lokalu prowadzonego przez powoda. Nie było konieczności wykonania nowego przyłącza wodno-kanalizacyjnego ani nowego ujęcia wody , ponieważ takie ujęcie i przyłącze istniały a powód dokonał podłączenia do istniejących pionów instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej do nowej toalety i zamontowanych przez siebie toalet. Pozwana zaprzecza , aby dokonane przez powoda nakłady motywowane były wyłącznie przeświadczeniem powoda co do tego , że dojdzie do zawarcia między stronami umowy sprzedaży nieruchomości . Zgodnie z punktem 4 umowy dzierżawy z dnia 08 stycznia 2014 roku wynika wprost , iż po zakończeniu dzierżawy obowiązkiem powoda było przywrócenie przedmiotu najmu do stanu poprzedniego . Pozwana wyraziła zgodę na rozwiązanie umowy ze skutkiem na koniec grudnia 2014 roku . Powód bez porozumienia z pozwaną i bez jej zgody podjął czynności sprowadzające się do faktycznego wydania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej tj. W. P. (1) . Pozwana ustaliła , iż wyda mu przedmiotowy lokal z początkiem stycznia 2015 roku . Powód przyjął od W. P. (1) czynsz za część miesiąca grudnia .Postąpił sprzecznie z punktem 9 umowy z dnia 08 stycznia 2014 roku , z której wynika , iż dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego poddzierżawić przedmiotu umowy . Dnia 17 grudnia 2014 roku powód sprzedał W. P. wyposażenie baru wchodzącego w skład lokalu., w tym także regał barowy stanowiący własność pozwanej . Powód po dniu 18 .12.2014 roku podjął działania ,aby przywrócić lokal do stanu pierwotnego . Zdemontował i zabrał całość wyposażenia toalety , którą wykonał tj. termę elektryczną , umywalki ,krany , sedes i instalację wodną . Wyposażenie toalety zaoferował A. S. do sprzedaży N. B. –poddzierżawcy W. P. (1) . Transakcja doszła do skutku .Kolejny dzierżawca zmuszony był przeprowadzić kolejny remont ,aby przystosować lokal do swoich potrzeb w ramach prowadzonej działalności gospodarczej . Z ostrożności pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczenia powoda o zwrot nakładów w postaci ulepszeń. Wobec zwrotu przedmiotu dzierżawy najpóźniej 17 grudnia 2014 roku roszczenie powoda z tytułu nakładów na przedmiot najmu przedawniło się na mocy art. 694 k.c. i art. 677 k.c. z dniem 17 grudnia 2015 roku . Odnośnie zapłaty kwoty 21.800 zł tytułem bezpodstawnego wzbogacenia , pozwana powołując się na przepis art. 411 pkt 1 k.c. wskazała , i z przepisu tego wynika , iż nie może żądać zwrotu nienależnego świadczenia ten kto spełniając je wiedział , iż nie był do świadczenia zobowiązany .Pozwana wskazała , iż w czasie obowiązywania umowy dzierżawy nie doszło ustnie do jej zmiany w zakresie czynszu . Strony przy zawarciu umowy ustaliły stawkę czynszu na kwotę 2. 800 złotych i w tej wysokości powód spełniał swoje świadczenie pozwanej a pozwana je przyjmowała . Wszystkie czynsze za rok 2014 zapłacone były przelewami na kwotę 2. 800 zł a jedynie w styczniu 2014 roku – 2.500 zł z uwagi na zawarcie umowy 08 stycznia 2014 roku . Czynsz w kwocie 1000 zł , na który wskazuje umowa był oderwany od realiów ekonomicznych .To ojczymowi powoda A. S. zależało na zapisie odnośnie czynszu 1. 000 zł. Czynsz umówiony z W. P. (1) opiewa na kwotę 2. 500 zł. Pozwana podniosła także odnośnie tego roszczenia zarzut przedawnienia .

/ odpowiedź na pozew k 102-117 /.

Sąd Rejonowy ustalił , następujący stan faktyczny:

W dniu 27.06.2013 roku pozwana W. F. zawarła umowę dzierżawy z M. M. i T. O. . Pozwana wydzierżawiła dolną kondygnację wraz z zapleczem budynku handlowo -usługowego oraz zaplecze magazynowe o powierzchni 44 m kw. , pomieszczenie barowe o powierzchni 22 m kw. wraz z ogrodzoną częścią ogródka letniego .Strony ustaliły kaucję w kwocie 1.500 zł , która podlegała zwrotowi po zakończeniu działalności i doprowadzeniu obiektu do stanu pierwotnego . Czynsz dzierżawny ustalono na kwotę 500 zł.

Dowód : umowa dzierżawy z dnia 27.06.2013 roku k 7-8a ,

Dnia 07.01.2014 roku rozwiązana została spółka cywilna w osobach wspólników M. M. i T. O. .

Dnia 08 stycznia 2014 roku zawarta została przez pozwaną W. F. z M. M. umowa dzierżawy całego obiektu wraz z przyległą działką . Miał zamiar prowadzić bar i pizzernię .

Istotne kwestie związane z umową dzierżawy , nakładami i warunkami przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości uzgadnianie były z matką powoda E. S. i ojczymem A. S. , który finansował te nakłady i ewentualny zakup nieruchomości .

M. M. obowiązany był wpłacić kaucję w kwocie 3.000 zł , która miała zostać zwrócona po zakończeniu działalności gospodarczej i doprowadzeniu obiektu do stanu pierwotnego . Tytułem czynszu dzierżawca miał wpłacać po 2.800 zł miesięcznie ,choć w pisemnej umowie ujawniono jedynie kwotę 1. 000 zł. Pozwana zgłosiła do opodatkowania przychód od lutego 2014 roku kwoty po 2.800 zł za roku 2014. Czynsz płatny był w drodze przelewów w roku 2014 po 2. 800zł miesięcznie , jedynie za styczeń 2014 roku – w kwocie 2. 500 zł , wobec zawarcia umowy dopiero dnia 08 stycznia 2014 roku .

Powód M. M. ze środków ojczyma A. S. przeprowadził remont tj. wykonał instalację elektryczną , aby doprowadzić zasilanie do pieca , zamontował elektryczną tablice rozdzielczą , wymienił część kontaktów i przełączników ,postawił ścianki działowe , było to konieczne dla prowadzonej działalności gospodarczej . Również konieczne było przebudowanie starej toalety , wykonanie nowej toalety, wykonanie do nich przyłączy . Powód wymienił drzwi w związku z koniecznością przystosowania lokalu do celów prowadzonej działalności , wykonał poręcze przy schodach . Prace wykonywane były sposobem gospodarczym .

Dowód :umowa dzierżawy z dnia 08 stycznia 2014 roku k 9-11; przelewy płatności czynszu na kwotę 2. 800 zł k 36-42 , PIT za rok 2014 pozwanej k 134-135, k 136, przesłuchanie stron k 180 , zeznania świadków A. S. k 177 , E. S. k 177

Dnia 04.06.2014 roku została przyznana ojczymowi powoda A. S. pożyczka w wysokości 32.000 zł .Podpisanie umowy nie doszło do skutku.

Dowód: informacja (...) k 12 , zeznanie świadka E. S. k 177

Pozwana W. F. chciała sprzedać nieruchomość zabudowaną lokalem użytkowym . Sprzedaż powierzyła (...) , którego przedstawicielem była W. C. . Dnia 15.05.2012 roku zawarła umowę pośrednictwa sprzedaży z klauzula wyłączności nieruchomości położonej w M. przy ulicy (...) , pierwotnie ustalając cenę 599 .000 zł a potem 350 . 000 zł. Umowa była zawarta na czas do dnia 30.05.2013 roku .

Dnia 01.09.2010 roku została wykreślona z ewidencji działalności gospodarczej pozwana W. F. . Przy ulicy (...) prowadziła sklep spożywczy i kwiaciarnię . Zajmowała się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami , sprzedażą detaliczną , przygotowywaniem i podawaniem napojów.

Ojczym i matka powoda byli zainteresowani nabyciem dzierżawionej nieruchomości . Ojczym celem wpłaty zaliczki ustalonej w toku negocjacji w wysokości 10% wartości nieruchomości wystąpił o pożyczkę w kwocie 32.000 zł. Okazało się jednak , iż pozwana W. F. dopiero w dniu 01 października 2016 roku będzie zainteresowana sprzedażą z uwagi na upływ terminu sześciu lat , licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym nieruchomość została wycofana z działalności gospodarczej , dla uniknięcia stawki 32% podatku dochodowego . Powód i jego bliscy nie chcieli zawrzeć umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i dokonać wpłaty kwoty 70 . 000 zł tytułem zaliczki.

Dowód : oferta k 14-21 , umowa pośrednictwa 121 – 123, decyzja z dnia 20.09.2010 roku o wykreśleniu z ewidencji k 125,świadek M. F. k 179 , przesłuchanie stron k 180 , zeznania świadka W. C. k 178,

Na przełomie października - listopada 2014 roku został wykonany remont elewacji budynku . W toku negocjacji dotyczących Wykonawcę – Przedsiębiorstwo Budowlano – Handlowe (...) Z. G. i S. H. wybrał ojczym powoda A. S. a także dokonał wyboru kolorystyki elewacji . Koszt wyniósł 8.700 zł i został w całości zaspokojony przez pozwaną.

Dowód : zeznania świadka Z. G. k 178. M. F. k 179 ,A. S. k177

Powód M. M. w dniu 24.11.2014 roku wypowiedział umowę dzierżawy z zachowaniem miesięcznego czynszu dzierżawnego , „ z przyczyn od nas niezależnych „.

Dowód : wypowiedzenie k 21 , potwierdzenie nadani a k 21

Dnia 08.12.2014 roku pozwana zawarła umowę najmu z W. P. (1) obiektu o powierzchni 100 m kw , składającego się z dwóch kondygnacji .Ustalono czynsz w kwocie 2.500 zł. Strony ustaliły ,iż przekazanie lokalu nastąpi 01.01.2015 roku .

Dnia 17 grudnia 2104 roku powód przekazał lokal W. P. (1) w zakresie parteru , gdzie prowadzony był bar. Górna kondygnacja , gdzie była P. z końcem miesiąca grudnia została przekazana . Kolejny dzierżawca dnia 17 grudnia 2014 roku kupił od powoda M. M. pewne ruchomości w zakresie wyposażenia lokalu tj . wyposażenie baru , szafę regał , telewizory , tapicerkę, ławę , lustra, regał za barem , bar , umywalki , muszle łazienkową za cenę 3. 410 zł. Czynsz ustalony został w kwocie 2. 500 zł miesięcznie .

G. oddana następnie została w poddzierżawę A. B. w lutym 2015 roku Zdemontowane były urządzenia tj. zlewy , ubikacja , krany , instalacja wodna . Lokal wymagał malowania , które wykonał kolejny poddzierżawca . Ojczym powoda zaproponował odkupienie zdemontowanych urządzeń tj, sedes , umywalki , termy , która to propozycja została przyjęta.

Dowód : umowa najmu k 127 – 128,protokół przekazania k 128 , oświadczenie k 130 , umowa sprzedaży z dnia 17.12.2014 roku k 131- 132, zeznania świadka N. B. k 178 , zeznania świadka W. P. (1) k 179

Sąd Rejonowy zważył , co następuje :

Ustalając stan faktyczny sprawy Sąd oparł się na następujących dokumentach : umowach dzierżawy jakie przedstawił powód , dowodach zapłaty czynszu , formularzach podatkowych PIT za rok 2014 pozwanej ,fakturach zakupu materiałów budowlanych przez pozwanego , umowie pośrednictwa sprzedaży z klauzulą wyłączności . Sąd uznał ,że dowody te są wiarygodne , bowiem ich treść nie była kwestionowana przez strony .Pomiędzy stronami nie było sporne , że umowy miały treść w nich określoną i zostały podpisane , stąd Sąd dał im wiarę . Wiarygodność dokumentów nie była kwestionowana przez strony i nie budziła wątpliwości Sądu . Sąd oparł się także na zeznaniach świadków i dowodzie z przesłuchania stron.

Zeznania świadka W. C. potwierdzają , iż pozwana zainteresowana była sprzedażą nieruchomości przy ulicy (...) i zawarła umowę pośrednictwa sprzedaży na czas określony do dnia 30.05.2013 roku . Nie potwierdziła świadek , aby pomimo zawarcia umowy dzierżawy i ewentualnego porozumienia stron co do dokonania transakcji sprzedaży nieruchomości , nadal pozwana była zainteresowana zamieszczaniem ogłoszeń w sprawie sprzedaży nieruchomości / zeznania świadka W. C. k178 , umowa pośrednictwa sprzedaży k 121 – 123/ . Bezspornie również bliscy powoda byli zainteresowani nabyciem nieruchomości ,ale nie zrobili nic aby zabezpieczyć swój interes poprzez zawarcie umowy przedwstępnej .

Kwestię sporną między stronami stanowiła zasadność roszczenia powoda M. M. o zwrot wartości nakładów poniesionych przy pracach remontowo –adaptacyjnych pomieszczeń dzierżawionych przez powoda a należących do pozwanej W. F. .

Wskazać należy , iż strony zawarły umowę dzierżawy , która została uregulowana w art. 693- 709 k.c. oraz że do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.

Rozliczenie nakładów poczynionych w czasie trwania umowy dzierżawy , winno nastąpić według przepisów normujących stosunek dzierżawy . Przepisy regulujące dochodzenie roszczeń dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu maja charakter dyspozytywny , zatem strony umowy mogą w jej treści zawrzeć odmienne niż przewidziane w kodeksie cywilnym postanowienia ., które znajdą zastosowanie w zakresie nieuregulowanym umową . Powód i pozwana nie zastąpili jednak postanowieniami umownymi regulacji ustawowej .

Powód dzierżawca nie może żądać od wydzierżawiającego zwrotu poniesionych nakładów na przedmiot dzierżawy na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu , jako że przepisy o najmie stanowią samodzielną regulację wszystkich roszczeń stron stosunku zobowiązaniowego.

W myśl art. 676 k. c . jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą , wynajmujący w braku odmiennej umowy , może według swojego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu ,albo żądać przywróceni a stanu poprzedniego . Jeżeli następuje zatrzymanie ulepszeń ,w rozumieniu art. 676 k.c. wartości ulepszeń nie można utożsamiać w prosty sposób z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie . Określa ją ,bowiem wzrost wartości rzeczy na którą zostały poczynione , oceniany z chwili zwrotu rzeczy. Powód nie przedstawił dowodu na wartość wykonanych przez siebie ulepszeń . Powód nie dysponuje protokołem ,co do stanu lokalu w momencie jego przejęcia od pozwanej , nie jest zatem w stanie określić o ile , w związku z nakładami została podniesiona wartość remontowanego obiektu . Nie ma możliwości ,aby określić , które z poczynionych przez powoda nakładów miały na celu utrzymanie substancji rzeczy w stanie niepogorszonym a które były nakładami zwiększającymi wartość lokalu.

Co do zakresu przeprowadzonego remontu , pozwana przyznała , iż powód wykonał instalację elektryczną , zakupił i zamontował elektryczną tablice rozdzielczą .

Ciężar udowodnienia określonych faktów , a co za tym idzie , ryzyko niepowodzenia dowodów czy zaniechania w wykazywaniu inicjatywy dowodowej spoczywa na tej stronie , która wywodzi skutki prawne . / art 6 k.c. / Proces cywilny to spór między dwiema równouprawnionymi stronami , toczący się przed bezstronnym sądem / zasada kontradyktoryjności / . Ciężar udowodnienia spoczywa na tym kto , powołuje się na istnienie lub nieistnienie faktu. Jeżeli pozwany zaprzecza faktom przytoczonym w pozwie przez powoda , to powód powinien te fakty udowodnić . Proste zaprzeczenie nie rodzi obowiązku dowodowego . Jeżeli jednak pozwany zaprzecza powołując się na określone fakty , to powinien on te fakty udowodnić , co nie zwalnia powoda z obowiązku wykazywania faktów uzasadniających powództwo .Do akt sprawy złożone zostały rachunki za materiały , jednakże nie wiadomo jakie było ich przeznaczenie , czy zostały owe materiały wykorzystane przy remoncie lokalu , czy też nie a jeżeli tak to w jaki sposób , nie wiadomo jakie zostały przyjęte koszty robocizny , pozew wspomina „ o średnich kosztach robocizny „ . Powód słuchany w charakterze strony wspomina o pracach sposobem gospodarczym .

Wydatki na prowadzenie prac remontowych w budynku , polegające na przystosowaniu go do potrzeb działalności gastronomicznej należy traktować jako nakłady konieczne ,a nie nakłady ulepszające. Strony w umowie postanowiły , iż przedmiot umowy zostanie zwrócony po przywróceniu do stanu pierwotnego .

Z zeznań świadka N. B. i W. P. (1) wynika , iż po zakończeniu umowy dzierżawy , kolejny dzierżawca i poddzierżawca także przeprowadzili remont nieruchomości ,aby przystosować ją do potrzeb prowadzonej działalności .Sąd dał wiarę zeznaniom tych świadków , których i powód nie kwestionował. Także wiarygodne były zeznania świadków Z. G. , który zeznał , iż na koszt pozwanej według wskazówek ojczyma powoda dokonał remontu elewacji budynku . Za wiarygodne Sąd ocenił także zeznania świadków E. S. i A. S. oraz M. F. na okoliczność realizacji umowy dzierżawy , obietnic sprzedaży nieruchomości ,czynionych nakładów na nieruchomości .

Oświadczenie woli jest złożone dla pozoru jeśli jest symulowane .Symulacja sprowadza się do tego ,że strony w niej uczestniczące dokonując określonej czynności prawnej , próbują wywołać wobec osób trzecich rzeczywiste , prawdziwe przeświadczenie ,że ich zamiarem jest wywołanie skutków prawnych , objętych treścią ich oświadczeń woli .Ponadto musi być między stronami tajne , niedostępne osobom trzecim porozumienie co do tego ,że zamiar wyrażony w treści symulowanych oświadczeń woli nie mają wywołać zwykłych skutków prawnych; porozumienie co do tego ,że zamiar wyrażony w treści symulowanych oświadczeń woli nie istnieje lub zamiar ten jest inny niż ujawniony w symulowanych oświadczeniach / komentarz A. J. do art. 83 k.c. – publikacja LEX/ .

Materiał dowodowy ,w oparciu o który Sąd dokonał ustaleń odnośnie wysokości umówionego przez strony czynszu , pozwalał na przyjęcie , iż strony ustaliły czynsz w kwocie 2.800 zł miesięcznie a nie w kwocie 1. 000 zł miesięcznie jak w umowie dzierżawy z dnia 08 stycznia 2014 roku w punkcie 5.Wersję pozwanej uwiarygodnia fakt , iż załączono do akt sprawy dokumenty bankowe z których wynika , iż każdorazowo czynsz wynosił 2. 800 zł a nie kwotę 1. 000 zł . Płatny był z rachunku bankowego powoda lub jego matki E. S. . Jedynie w styczniu czynsz wyniósł kwotę 2. 500 złotych z uwagi jednak na zawarcie umowy dopiero dnia 08 stycznia 2014 roku . Pozwana rozliczyła się także od całej kwoty jedenastu czynszów po 2. 800 zł miesięcznie od lutego do grudnia 2014 roku z Urzędem Skarbowym z osiągniętego dochodu / dowód : zeznanie podatkowe pozwanej PIT 28 za rok 2014 wraz z informacją PIT 28 / A z prezentatą Urzędu Skarbowego w M. k 134-136 , polecenie przelewu za styczeń 2014 roku k / . Trudno zatem uznać , iż to pozwana W. F. dążyła do zaniżenia osiąganych dochodów z tytułu umowy dzierżawy . Wydaje się , iż to powód miał powód , żeby zaniżyć swoje obciążenie , dla podwyższenia swojej zdolności kredytowej . Kwota 1.000 zł czynszu dzierżawnego byłaby oderwana od realiów ekonomicznych . Zważyć należy , iż z kolejnym dzierżawcą W. P. (1) pozwana w umowie dzierżawy ustaliła czynsz w wysokości 2.500 zł.

Poza sporem jest , iż judykatura i doktryna prezentują ugruntowany pogląd ,że norma art. 247 k.p.c. nie stanowi przeszkody w dowodzeniu wad oświadczeń woli złożonych w formie pisemnej . Wszelkie wady oświadczenia woli , w tym równie pozorność , mogą być dowodzone wszelkimi środkami dowodowymi , gdyż tych okoliczności art. 247 k.p.c. w ogóle nie dotyczy .

Artykuł 677 k.c. wprowadza szczególny , w stosunku do określonych w art. 118 k.c. terminów ogólnych –termin przedawnienia dla niektórych roszczeń przysługujących ze stosunku umowy najmu / odpowiednio też dzierżawy / . Jest on znacząco krótszy i wynosi jeden rok . Odmiennie niż to określa art. 120 k.c. początkiem jego biegu jest zasadniczo dzień zwrotu rzeczy ,a nie chwila wymagalności . Przepis ten dotyczy także roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na przedmiot najmu / dzierżawy / , ale także o zwrot nadpłaconego czynszu.

Dnia 17 grudnia 2014 roku nastąpiło przekazanie przez powoda M. M. – kolejnemu dzierżawcy W. P. (1) jedynie parteru lokalu , gdzie był bar. Górna kondygnacja , gdzie była pizzernia podlegała przekazaniu pod koniec grudnia 2014 a zatem po dniu 21 grudnia 2014 roku .Pozew został nadany w Urzędzie Pocztowym dnia 21 grudnia 2015 roku a zatem przed upływem roku od zwrotu rzeczy w całości . Roszczenia zatem o zwrot nakładów i nadpłaty czynszu nie wygasły wskutek przedawnienia .

Sąd zatem nie uznał powództwa za zasadne o orzekł jak w punkcie I ym wyroku .

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. t98 &1 i 2 k.p.c. w z wz art. 108 &1 k.p.c. i na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez adwokata ustanowionego z urzędu & 6 pkt 5

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować w kontrolce uzasadnień ,

2.  Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć :

-pełnomocnikowi powoda r pr. M. W. bez pouczenia ;

-pełnomocnikowi pozwanej adw. M. K. bez pouczenia

-pełnomocnikowi dla doręczeń pozwanej A. K. na wskazany adres / do wiadomości /

3. wydać pełnomocnikowi powoda r pr. M. W. zapis dźwięku i obrazu z posiedzenia z

dnia 27 kwietnia 2016 roku i odpis protokołu rozprawy z dnia 11 .05.2016 roku.

3.  Akta z wpływem lub za 14 dni