Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 czerwca 2016 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Andrzej Dyrda

Protokolant Monika Piasecka

po rozpoznaniu w dniu 23 maja 2016 r. w Gliwicach

na rozprawie

sprawy z powództwa E. K.

przeciwko A. L. (L.)

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego w Rudzie Śląskiej

z dnia 27 listopada 2015 r., sygn. akt I C 133/15

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 600 zł (sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Andrzej Dyrda

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Rudzie Śląskiej wyrokiem z dnia 27 listopada 2015r. oddalił powództwo E. K. przeciwko pozwanej A. L. o zapłatę kwoty 4.050 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 30 września 2014r. oraz kosztami procesu oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Orzeczenie to poprzedził ustaleniem, że pozwanej A. L. przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o powierzchni 54,93 m ² położonego w R. przy ul. (...), które stanowiło jej majątek osobisty. Pozwana planowała sprzedaż tego mieszkania i w tym celu na przełomie kwietnia i maja 2014r. dała ogłoszenie na portalach internetowych (...) oraz Gratka, jak również wywiesiła na balkonie swojego mieszkania banner informujący, że lokal jest na sprzedaż, na którym widniał jej nr telefonu.

W odpowiedzi na ofertę w czerwcu 2014r. do pozwanej zadzwoniła K. B. będąca pracownikiem biura pośrednictwa nieruchomości powódki (...) proponując dokonanie sprzedaży mieszkania za pośrednictwem tego biura. Pozwana początkowo nie była zainteresowana ofertą, lecz po kolejnych telefonach zgodziła się na spotkanie u siebie w mieszkaniu.

Podczas rozmowy K. B. informowała pozwaną, że są dwa rodzaje umów – „standardowa” i „na wyłączność” oraz, że w przypadku umowy standardowej jest wyższa prowizja. Gdyby jednak pozwana zdecydowała się na umowę na wyłączność, to prowizja z pewnością będzie niższa, ale nie potrafiła powiedzieć ile będzie wynosić. Pani B. wyjaśniła także, że w przypadku umowy na wyłączność tylko to konkretne biuro będzie mogło zajmować się sprzedażą nieruchomości i że w związku z tym pozwana nie może wystawić oferty sprzedaży w innym biurze nieruchomości. Nie informowano wtedy pozwanej, że w biurze powódki obowiązuje oferta wakacyjna i w związku z tym prowizja dla biura w przypadku umów na wyłączność jest niższa. Nie było także w ogóle rozmowy na temat tego czy pozwana może samodzielnie dokonać sprzedaży swojego mieszkania, jak również co ma zrobić jeśli pojawi się u niej jakiś klient zainteresowany kupnem. K. B. podczas spotkania nie dysponowała żadnymi wzorami umów „na wyłączność” i umów „standardowych”. Umowy takie nie zostały okazane pozwanej do zapoznania się ani podczas osobistych spotkań w jej mieszkaniu, ani w biurze powódki.

K. B. zrobiła fotokopie dokumentów mieszkania, zaś umowa miała być przygotowana w biurze i tam zawarta. Z dokumentów okazanych pani B. wynikało jednoznacznie, że wyłącznym właścicielem mieszkania jest pozwana, która nabyła go w drodze dziedziczenia. Mimo tego w celu podpisania umowy w biurze mieli stawić się osobiście oboje - pozwana wraz z mężem I. L.. Małżonkowie nie mogli jednak być obecni w tym samym czasie wobec czego umowa najpierw została podpisana przez I. L.. Kiedy jednak pracownicy biura zorientowali się, że stroną umowy może być wyłącznie pozwana, umowa podpisana przez I. L. została zniszczona zaś A. L. podpisała nowy formularz. Zarówno pozwanej jak i jej mężowi okazano do podpisania taki sam egzemplarz umowy i ani w jednym, ani w drugim wypadku nie negocjowano postanowień umowy.

Pozwana zgodziła się na współpracę z biurem powódki gdyż zależało jej na szybkiej sprzedaży nieruchomości i tylko pod takim warunkiem, że biuro dokona sprzedaży mieszkania w okresie wakacyjnym, gdyż pozwana nie chciała przeprowadzać się z dzieckiem w okresie szkolnym. Mimo, że mieszkanie miało być sprzedane w okresie wakacyjnym, to poinformowano pozwaną, że umowa musi być zawarta na rok gdyż takie są standardy.

Pozwana podpisała umowę pośrednictwa w dniu 8 lipca 2014r. w biurze powódki w obecności A. D., który dał jej egzemplarz umowy do podpisania. Obecna była wówczas również K. B.. A. D. pokazał pozwanej umowę wskazując miejsce gdzie ma się podpisać, lecz nie tłumaczył jej żadnych zapisów umowy, w szczególności na czym polega klauzula na wyłączność. W umowie była wytłuszczona wysokość prowizji oraz słowa „na wyłączność”. Umowa była sporządzona na standardowym wzorze umowy przedstawianym wszystkim klientom. Umowa nie zawierała definicji „umowy na wyłączność” ani jakiegokolwiek wyjaśnienia tego sformułowania. Nie wskazywała także w sposób jednoznaczny i wyraźny, że zamawiający nie może sprzedać nieruchomości z pominięciem pośrednika oraz, że w razie pojawienia się indywidualnego klienta, zamawiający ma obowiązek odesłać go do biura nieruchomości, jak również, że za dokonanie sprzedaży z pominięciem biura zamawiający musi zapłacić biuru prowizję.

Zgodnie z treścią umowy pozwana zleciła powódce jako pośrednikowi wykonanie usługi polegającej na podjęciu czynności zmierzających do wyszukania nabywcy w sposób wybrany przez pośrednika zmierzającej do zbycia praw do nieruchomości w ramach których pośrednik podejmie niezbędne czynności reklamowo marketingowe (§ 1). Pośrednik miał zaś obowiązek zmierzać do zawarcia umowy sprzedaży. Strony ustalił, że zamawiający daje pośrednikowi wyłączność na realizację jego oferty (§ 2). Pozwana zobowiązała się także do zapłaty wynagrodzenia na rzecz pośrednika za podjęte przez niego czynności w wysokości 2,6 % brutto ceny ofertowej sprzedaży lokalu, jednak nie mniej niż 4.500 zł. Zamawiający zobowiązany był do zapłaty tego wynagrodzenia bez dodatkowego wezwania do zapłaty w razie podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży - w dniu jej podpisania, w razie zawarcia aktu notarialnego – w dniu jego zawarcia – jeżeli umowa sprzedaży nie była poprzedzona umową przedwstępną. Wszelkie negocjacje cenowe miedzy zamawiającym a kupującym winny się odbywać w obecności pośrednika, a obniżenie ceny sprzedaży przez zamawiającego w wyniku negocjacji bez udziału pośrednika nie wpływa na wysokość wynagrodzenia, które będzie naliczone od ceny ofertowej. Zamawiający miał także prawo nie przystąpić do realizacji umowy sprzedaży na warunkach uprzednio zaakceptowanych z klientem wskazanym przez pośrednika, lecz wówczas był zobowiązany do zapłaty na rzecz pośrednika prowizji wynikającej z umowy (§ 4).

W czasie zawierania umowy przez pozwaną na portalach internetowych widniały jeszcze jej prywatne ogłoszenia dotyczące sprzedaży, lecz pozwana już ich nie przedłużała na dalszy okres. Zdjęła także z balkonu swój banner informujący o sprzedaży, gdyż powódka miała wywiesić swój firmowy, z numerem telefonu pani B., która miała się zajmować tą ofertą.

W ramach zawartej umowy pracownicy biura powódki wywiesili banner na balkonie pozwanej i umieścili ofertę sprzedaży w Internecie oraz w gablocie przed biurem. Od chwili podpisania umowy nikt z biura powódki nie kontaktował się jednak z pozwaną w celu powiadomienia jej o stanie sprawy, postępach w pozyskiwaniu klientów i osobach zainteresowanych gdyż to pozwana kilkakrotnie sama, z własnej inicjatywy dzwoniła do biura w celu uzyskania jakichkolwiek informacji. K. B. informowała wówczas jedynie, że okres wakacyjny jest martwym sezonem i ciężko będzie sprzedać mieszkanie, mimo, iż wcześniej zapewniała, że biuro na pewno szybko sprzeda nieruchomość. K. B. nie informowała pozwanej na bieżąco o tym, że pojawiali się potencjalni klienci, którzy pytali o jej nieruchomość, jak również, że osoby zainteresowane, które przychodziły do biura nie chciały podpisywać z biurem umów pośrednictwa i z tego też względu rezygnowały z prezentacji mieszkania pozwanej. Nie informowano także pozwanej, że w razie sprzedaży mieszkania za pośrednictwem biura, również kupujący jest zobowiązany do zapłaty prowizji na jego rzecz.

Pod koniec lipca 2014r. w odpowiedzi na ofertę pozwanej, zgłosił się do niej J. C., który był zainteresowany kupnem mieszkania. Był on zainteresowany wyłącznie prywatnymi ofertami sprzedaży nieruchomości i taką też ofertę prywatną pozwanej znalazł w Internecie. Skontaktował się z pozwaną na jej prywatny numer telefonu wskazany w tej ofercie, a następnie w obecności Ł. R., osoby którą pozwana znała z sąsiedztwa, oglądał mieszkanie. Pozwana sprzedała mieszkanie panu C. w dniu 18 sierpnia 2014r. bez pośrednictwa biura. Pozwana nie informowała biura, że znalazł się chętny na zakup nieruchomości, a o fakcie sprzedaży powiadomiła A. D. już po podpisaniu umowy.

Zgodnie z zasadami działania biura powódki umowy „na wyłączność” tym różniły się od umów „otwartych”, że obligowały one biuro do zwiększonego nakładu na reklamę. Ogłoszenia w ramach takiej umowy były wysoko pozycjonowane w Internecie, umieszczane na stronie internetowej biura, a także zamieszczane w gablocie biura i nie zdejmowane przez kilka dni, a nadto na przeznaczonej do sprzedania nieruchomości zamieszczano banner z informacją o sprzedaży i nr telefonu biura. Także w rozmowach z klientami – potencjalnymi kupcami oferty na wyłączność miały być przedstawiane w pierwszej kolejności. Poza tym, z chwilą podpisania umowy zamawiający nie mógł już zgłosić oferty sprzedaży takiej nieruchomości do żadnego innego biura jak i nie mógł sprzedać nieruchomości z wyłączeniem biura, bez zapłacenia prowizji.

Pozwana w dniu 25 sierpnia 2014r. złożyła powódce oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu wskazując, że w chwili podpisywania umowy była w przeświadczeniu, że skoro zawiera umowę o pośrednictwo sprzedaży nieruchomości to jej przedmiotem będzie kojarzenie transakcji i doradztwo nie zaś usługi marketingowo – reklamowe. Czynności powódki zdaniem pozwanej ograniczały się zaś wyłącznie do takich usług. Nadto pozwana miała zostać wprowadzona w błąd co do zasad płatności wynagrodzenia, które miało być prowizyjne i uzależnione od doprowadzenia do pozytywnego skutku w postaci sprzedaży lokalu, a nie wynagrodzeniem za podjęte czynności. Sama umowa zaś nie była z nią negocjowana i zawiera zapisy stanowiące o nierównym traktowaniu stron umowy oraz sprzeczne z ogólnymi zasadami prawa.

W dniu 12 września 2014r. powódka wystawiła fakturę z tytułu prowizji za pośrednictwo zgodnie z umową pośrednictwa sprzedaży z dnia 8 lipca 2014r.

W dniu 19 września 2014r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty wynikającej z wystawionej faktury w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania. W odpowiedzi na wezwanie pozwana nie zgodziła się na zapłatę należności kwestionując skuteczność czynności podejmowanych przez powódkę, a w szczególności by do zbycia lokalu doszło dzięki czynnościom biura powódki oraz by została jej przedstawiona oferta na umowę otwartą jak i na wyłączność, jak również by została poinformowana o skutkach zawarcia umowy na wyłączność. Jednocześnie też pozwana zobowiązała się do zapłaty jedynie kwoty 500 zł będących jej zdaniem rzeczywiście poniesionymi przez powódkę kosztami, tj. za umieszczenie banneru na balkonie oraz umieszczenie oferty na stronie internetowej biura.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Rejonowy wskazał, że strony łączyła umowa o pośrednictwo sprzedaży na wyłączność praw do nieruchomości pozwanej. Wobec tego, że pozwana sprzedała swoją nieruchomość nabywcy z pominięciem biura pośrednictwa, powódka dochodziła w niniejszej sprawie wynagrodzenia za dokonanie sprzedaży zgodnie z § 4 ust 1 umowy, a więc żądała zapłaty wynagrodzenia w wysokości 2,6% brutto ceny ofertowej sprzedaży lokalu mieszkalnego, nie mniej niż 4.500 zł brutto.

Sąd zwrócił jednak uwagę, że zawarta umowa przewidywała obowiązek zapłaty powódce jako pośrednikowi wynagrodzenia niezależnie od tego czy do sprzedaży nieruchomości doszło w skutek działania biura pośrednictwa i dzięki jego czynnościom, czy też wyłącznie na skutek samodzielnego działania właściciela nieruchomości, tj. pozwanej. W ocenie Sądu takie postanowienia umowy należą do katalogu klauzul niedozwolonych gdyż w sposób oczywisty są sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interesy konsumenta.

Sąd wskazał, że zgodnie z art. 385 ¹§ 4 k.c. ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na nie powołuje. Oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny (art. 385 ² k.c.).

Zdaniem Sądu w sprawie nie zostało wykazane by postanowienia umowy były negocjowane z pozwaną, ani by miała ona jakikolwiek wpływ na treść tych postanowień i mogła zmieniać zapisy umowy, w szczególności w zakresie wysokości wynagrodzenia i okoliczności uzasadniających żądanie zapłaty. Sąd, w oparciu o art. 385 ¹ k.c., stwierdził, że postanowienia umowy przewidujące prowizję dla powódki za sam fakt dokonanej sprzedaży, bez względu na to, że doszło do niej bez pośrednictwa biura, nie są skuteczne, a więc nie wiążą stron.

W ocenie Sądu działanie pozwanej skutkujące zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości z wyłączeniem powódki, uznać należy za dokonane w sposób dorozumiany rozwiązanie umowy pośrednictwa, gdyż odpadła już wówczas przyczyna, dla której pozwana korzystała z usług powódki, a w konsekwencji powódka mogłaby skutecznie dochodzić poniesionych przez siebie wydatków i części wynagrodzenia odpowiadającego dotychczasowym jej czynnościom na podstawie art. 746 § 1 k.c. w związku z art. 750 k.c.

Mając na uwadze powyższe, wobec niewykazania wysokości dochodzonej pozwem kwoty, powództwo zostało oddalone, natomiast o kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu.

Apelację od tego orzeczenia wniosła powódka zaskarżając wyrok w całości.

Zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 2 i art. 328 § 2 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowód przeprowadzonych w sprawie, dokonanej wybiórczo, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego i uznanie, że: a) pozwana nic wiedziała, że istotą klauzuli wyłączności zawartej w łączącej strony umowie, jest to, iż nie może ona dokonać sprzedaży nieruchomości, której dotyczyła umowa, podczas gdv z zeznań świadków K. B., jak i A. D. oraz częściowo z zeznań samej pozwanej wynika, iż została ona o tym poinformowana; b) sprzedaż nieruchomości, której dotyczy przedmiotowa sprawa miała nastąpić w wakacje 2014 roku, podczas gdy z zebranego materiału dowodowego wynika całkowicie inny maksymalny termin sprzedaży nieruchomości; c) świadek A. D. nie tłumaczył pozwanej znaczenia klauzuli wykonalności, podczas gdy ze spójnych zeznań tego świadka oraz K. B. wynika, iż pozwana została o tym znaczeniu poinformowana; d) do sprzedaży nieruchomości, której dotyczy sprawa doszło wyłącznie dzięki działaniom podjętym przez pozwaną, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż dla tej sprzedaży istotne znaczenie miały czynności podjęte przez pracowników powódki; e) notatka sporządzona przez K. B. nie ma wartości dowodowej, bowiem została ona wykonana na zlecenie jej szefa, podczas gdy w chwili sporządzania notatki świadek K. B. nie pracowała już u powódki, zatem należy uznać ją za świadka zupełnie bezstronnego; f) dokonanie sprzedaży bez pośrednictwa powódki należy uznać za dorozumiane rozwiązanie umowy, podczas gdy taka interpretacja zachowania pozwanej jest całkowicie niedopuszczalna, gdyż rozwiązanie urnowy mogło nastąpić wyłącznie poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli w wobec powódki, a dokonanie sprzedaży bez jej pośrednictwa takim oświadczeniem nie jest i należy je uznać wyłącznie za naruszenie zapisów umowy; g) osoba, na rzecz której dokonano zbycia nieruchomości, której dotyczyła sprawa, nie została skojarzona z pozwaną przez powódkę, podczas gdy z zebranego materiału dowodowego wynika, że to w dużej mierze dzięki działaniom powódki kupiec zainteresował się przedmiotową nieruchomością; h) powódka wymagała od potencjalnych klientów, aby podpisywali oni z nią umowy pośrednictwa, podczas gdy sytuacja ta odnosi się wyłącznie do osób, które przychodzą do biura szukać nieruchomości i nie mają jednego sprecyzowanego celu, nie zaś osób, które zainteresowane są dokładnie opisaną nieruchomością.

Nadto zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 385 ¹ k.c. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie do stanu faktycznego ustalonego w niniejszej sprawie i uznanie, iż postanowienia umowy zawartej pomiędzy powódka a pozwaną kształtują prawa i obowiązku pozwanej w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jej interesy, podczas gdy pozwana świadomie zdecydowała się na wybór oferty opatrzonej klauzulą wyłączności, znała obowiązki wynikające z tego faktu, ale też związane z tym wyborem korzyści i nie można uznać, iż jej interesy zostały rażąco naruszone.

Na tych podstawach wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 4.050 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 30 września 2014 roku do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania przed Sadem I i II instancji wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych, w tym opłaty od pełnomocnictwa - 17 zł.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym, a Sąd Okręgowy w postępowaniu odwoławczym nie przeprowadził postępowania dowodowego.

Artykuł 505 ¹³ § 1 k.p.c. jest przepisem szczególnym do art. 387 § 1 k.p.c. Zgodnie z nim, jeżeli Sąd drugiej instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego, uzasadnienie wyroku winno zawierać jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej z przytoczeniem przepisów prawa.

Mając na względzie powyższe unormowania, Sąd Okręgowy dokonując oceny całości ustaleń i oceny prawnej uznał, że apelacja jest nieuzasadniona, a sporządzone przez Sąd I instancji czyni zadość wymaganiom określonym art. 328 k.p.c., umożliwiając tym samym przeprowadzenie kontroli instancyjnej.

Sąd Okręgowy w pełni podziela tezę wyrażoną przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 30 kwietnia 2009 r. (I ACa 249/09). Sąd ten wskazał, że uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku. Nadto zwrócił uwagę, że klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 550 k.c. nie uprawnia do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika.

Uwzględniając przedstawione powyżej stanowisko, należało uznać, że wobec wykazania przez pozwaną, że skoro do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek czynności podjętych przez nią samodzielnie, to powódka nie mogła domagać się zapłaty wynagrodzenia na podstawie § 4 umowy pośrednictwa w dniu 8 lipca 2014r.

Wskazać należy, że powódka domagając się zapłaty wynagrodzenia, czy też odszkodowania na podstawie art. 746 k.c., winna wykazać zasadność tego roszczenia zgodnie z art. 6 k.c. Zaoferowane przez nią dowody, również wskutek stanowiska strony pozwanej i podjętej przez nią w tym zakresie inicjatywy dowodowej, nie wykazały, aby w jakimkolwiek roszczenie jej zasługiwało na ochronę prawną. Z tych też względów, roszczenie powódki zostało zasadnie oddalone, skoro sprzedaż nieruchomości nie stanowił pochodnej działalności strony powodowej.

Z tych względów, Sąd Okręgowy oddalił apelację na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 391 § 2 k.p.c. stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu, a to wobec oddalenia apelacji powódki i nie znajdując podstaw do zastosowania art. 102 k.p.c.

Koszty te ustalono przy uwzględnieniu § 4 ust. 1, § 6 pkt 4 w związku z § 13 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jednolity: Dz.U. z 2013r. poz. 461 z późniejszymi zmianami) .

SSO Andrzej Dyrda