Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 kwietnia 2011 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie Wydział XVII Ochrony Konkurencji i Konsumentów

w składzie:

Przewodniczący SSO Wanda Czajkowska

Protokolant: apl. radc. Dorota Tomczak

po rozpoznaniu w dniu 20 kwietnia 2011 r., w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa K. G.

przeciwko Syndykowi masy upadłości (...) S.A. w W.

o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone

1.  uznaje za niedozwolone i zakazuje wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowień zawartych we wzorcu umownym o nazwie Umowa nr (...) o treści:

§ 1 ust 4 pkt 2 zdanie drugie

Inwestor Powierniczy oświadcza, że w ramach inwestycji o której mowa powyżej wybuduje dla Finansującego miejsce postojowe wstępnie oznaczone numerem (...) zlokalizowane na poziomie +1 (pierwsze piętro) garażu zaznaczone na załączonym rzucie, stanowiącym załącznik nr 2 do nin. umowy. „Inwestor Powierniczy zastrzega sobie możliwość zmiany jego lokalizacji”

§ 2 ust 3 zdanie drugie

„Strony zgodnie oświadczają, że Inwestor Powierniczy w porozumieniu ze Spółdzielnią ma prawo dokonywania zmian w projekcie technicznym budynku, polegających na zmianie niektórych technologii i materiałów”

§ 4 ust 5

„Wstępny planowany koszt budowy lokalu i miejsca postojowego netto, określony w ust 4, będzie waloryzowany poczynając od 1 maja 2007 r. na podstawie średniego wskaźnika wzrostu cen produkcji dla budownictwa mieszkaniowego (publikacja GUS pt „Ceny robót budowlano – montażowych i obiektów budowlanych” Tabela nr 2 - Wskaźniki cen obiektów budowlanych Symbol 1122- Budynek wielomieszkaniowy ), gdy w okresie od 1 maja 2007 r. wskaźnik ten przekroczy 2%. Waloryzacji podlega pełna wartość lokalu i będzie ona przeprowadzona nie częściej niż raz na kwartał. Waloryzacja końcowa zostanie dokonana przy uwzględnieniu waloryzacji częściowej i zostanie rozliczona po zakończeniu inwestycji zgodnie z terminem jej zakończenia określonym w § 3 ust 1.

§ 5 ust 4

„Ewentualna zmiana terminu lub kosztów budowy lokalu wymaga powiadomienia Finansującego przez Inwestora Powierniczego w porozumieniu ze Spółdzielnią w terminie siedmiu dni w formie pisemnej

§ 11

„W razie rozwiązania umowy, dokonane przez Finansującego wpłaty wkładu budowlanego zostaną zwrócone przez Spółdzielnię na wniosek Inwestora Powierniczego w kwocie wpłaconej przez Finansującego – z potrąceniem odsetek za zwłokę, kosztów poniesionych przez Inwestora Powierniczego na przywrócenie lokalu do stanu zgodnego z projektem, jeśli następca nie akceptuje zmian wprowadzonych na życzenie Finansującego oraz kosztów przelewu bankowego – w ciągu 30 dni od dokonania wpłaty przez następcę Finansującego”

§ 12 ust 1

„W przypadku powstałego z wyłącznej winy Inwestora Powierniczego opóźnienia realizacji przedmiotu umowy, w rozumieniu postanowienia § 5 ust 4 nin umowy, przekraczającego 90 dni, Finansującemu przysługuje kara umowna w wysokości 0,03 % kosztu lokalu i miejsca postojowego, określonej w § 4 nin umowy za każdy dzień zwłoki powyżej 90 dni, jednak nie więcej niż 5% wartości nin umowy. Realizacja tego roszczenia na rzecz Finansującego nastąpi po wyegzekwowaniu przez Spółdzielnię od Inwestora Powierniczego przewidzianej odrębnie kary umownej z tego tytułu.”

§ 12 ust 2

„W przypadku rozwiązania nin umowy z przyczyn leżących po stronie Finansującego, Spółdzielni przysługuje kara umowna w wysokości 5% wartości umowy, potrącona z wniesionej części wkładu budowlanego

§ 13 ust 3

„Dwukrotne niepodjęcie przez Finansującego kierowanych do niego pism listem poleconym, traktowane będzie jako doręczone”

§ 3 ust 1

„Przewidywany termin przekazania lokalu do wykończenia we własnym zakresie, w standardzie wynikającym z załącznika nr 3 do nin. umowy, ustala się na lipiec 2009 r.”

2. nakazuje pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Kasy Sądu Okręgowego w Warszawie kwoty 600 zł (sześćset złotych) tytułem opłaty od pozwu od uiszczenia której powód był zwolniony

3. zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 360 zł (trzysta sześćdziesiąt złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego

4. zarządza publikację prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym na koszt pozwanego.

/-/ SSO Wanda Czajkowska

sygn. akt XVII AmC 1782/09

UZASADNIENIE

Powódka K. G. w pozwie z 5 listopada 2009 r. przeciwko pozwanemu (...) S.A. w W. wniosła o uznanie postanowień wzorca o nazwie „Umowa nr (...)” stosowanego przez pozwanego za niedozwolone i zakazanie ich stosowania o treści:

1)  § 1 ust. 4 pkt 2 in fine o treści: „Inwestor Powierniczy zastrzega sobie możliwość zmiany jego lokalizacji”;

2)  § 2 ust. 3 zdanie drugie o treści: „Strony zgodnie oświadczają, że Inwestor Powierniczy, w porozumieniu ze Spółdzielnią, ma prawo dokonania zmian w projekcie technicznym budynku, polegających na zamianie niektórych technologii i materiałów (…)”;

3)  § 4 ust. 5, w powiązaniu z § 10 ust. 1 w zw. z § 12 ust. 2 oraz § 11, o treści: „Wstępny planowany koszt budowy lokalu i miejsca postojowego netto, określony w ust. 4, będzie waloryzowany poczynając od 1 maja 2007 r., na podstawie średniego wskaźnika wzrostu cen produkcji dla budownictwa mieszkaniowego ( publikacja GUS pt. "Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych". Tabela nr 2 - Wskaźniki cen obiektów budowlanych. Symbol 1122 - Budynek wielomieszkaniowy), gdy w okresie od dnia 1 maja 2007 r. wskaźnik ten przekroczy 2%. Waloryzacji podlega pełna wartość lokalu i będzie ona przeprowadzana nie częściej niż raz na kwartał. Waloryzacja końcowa zostanie dokonana przy uwzględnieniu waloryzacji częściowej i zostanie rozliczona po zakończeniu inwestycji zgodnie z terminem jej zakończenia określonym w § 3 ust. 1”;

4)  § 5 ust. 4 o treści: „Ewentualna zmiana terminu lub kosztów budowy lokalu wymaga powiadomienia Finansującego przez Inwestora Powierniczego, w porozumieniu ze Spółdzielnią, w terminie siedmiu dni w formie pisemnej”;

5)  § 11 o treści: „W razie rozwiązania umowy, dokonane przez Finansującego wpłaty wkładu budowlanego zostaną zwrócone przez Spółdzielnię na wniosek Inwestora Powierniczego w kwocie wpłaconej przez Finansującego - z potrąceniem odsetek za zwłokę, kosztów poniesionych przez Inwestora Powierniczego na przywrócenie lokalu do stanu zgodnego z projektem, jeśli następca nie akceptuje zmian wprowadzonych na życzenie Finansującego oraz kosztów przelewu bankowego - w ciągu 30 dni od dokonania wpłaty przez następcę Finansującego”;

6)  § 12 ust. 1 o treści: „W przypadku powstałego z wyłącznej winy Inwestora Powierniczego opóźnienia realizacji przedmiotu umowy, w rozumieniu postanowienia § 5 ust. 4 nin. umowy, przekraczającego 90 dni, Finansującemu przysługuje kara umowna w wysokości 0,03% kosztu lokalu i miejsca postojowego, określonej w § 4 nin. umowy za każdy dzień zwłoki powyżej 90 dni, jednak nie więcej niż 5% wartości nin. umowy. Realizacja tego roszczenia na rzecz Finansującego nastąpi po wyegzekwowaniu przez Spółdzielnię od Inwestora Powierniczego przewidzianej odrębnie kary umownej z tego tytułu.”;

7)  § 12 ust. 2 o treści: „W przypadku rozwiązania nin. umowy z przyczyn leżących po stronie Finansującego, Spółdzielni przysługuje kara umowna w wysokości 5% wartości umowy, potrącona z wniesionej części wkładu budowlanego.”;

8)  § 13 ust. 3 o treści: „Dwukrotne niepodjęcie przez Finansującego kierowanych do Niego pism listem poleconym, traktowane będzie jako doręczenie.”;

9)  § 3 ust. 1, w powiązaniu z § 12 ust. 1, § 5 ust. 4 oraz załącznikiem nr 5, o treści: „Przewidywany termin przekazania lokalu do wykończenia we własnym zakresie, w standardzie wynikającym z załącznika nr 3 do nin. umowy, ustala się na I kwartał 2009 r.”

W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że 31 maja 2007 r. zawarła z pozwanym, jako Inwestorem Powierniczym działającym w imieniu i na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...), umowę nr (...), w oparciu o stosowany przez pozwanego wzorzec umowny. Jak podała powódka, umowy tego rodzaju zawierali z pozwanym także inni konsumenci, np. umowa z 5 maja 2009 r.

W ocenie powódki, § 1 ust. 4 pkt 2 wzorca dopuszcza możliwość jednostronnej zmiany warunków umowy przez pozwanego, tymczasem zmiana treści umowy powinna następować za zgodą wszystkich stron kontraktu, po wystąpieniu obiektywnych okoliczności uzasadniających konieczność modyfikacji. Zdaniem powódki, kwestionowane postanowienie wyczerpuje dlatego znamiona z art. 385 ¹ § 1 kc oraz art. 385 ³ pkt 10 i 19 kc, ponieważ: 1) uprawnia kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie, 2) przewiduje wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia.

Do naruszenia tych samych przepisów kodeksu cywilnego prowadzi, w opinii powódki, treść § 2 ust. 3 zdanie drugie kwestionowanego wzorca. Postanowienia umowne o podobnej treści były, jak podała powódka, uznawane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK) za niedozwolone w sprawach o sygn. XVII AmC 73/05, XVII AmC 47/03 i XVII AmC 126/05.

Następnie, zdaniem powódki, § 4 ust. 5 umowy jest także klauzulą niedozwoloną, gdyż przewidując możliwość waloryzacji wartości lokalu i miejsca postojowego, nie zastrzega w takim przypadku na rzecz konsumenta prawa odstąpienia od umowy. Finansujący (konsument) ma bowiem prawo rozwiązać umowę (§ 10 ust. 1 umowy), ale będzie wówczas zobowiązany do poniesienia kary umownej w wysokości 5 % wartości zakupionej nieruchomości, a zwrot na rzecz Finansującego wkładu budowlanego zostanie uzależniony od jego wpłaty przez następcę, przy możliwym jeszcze obciążeniu konsumenta kosztami przywrócenia lokalu do stanu zgodnego z projektem (§ 11 wzorca umowy). Kwestionowane postanowienie § 4 ust. 5 umowy wyczerpuje więc przesłanki określone w art. 385 ³ pkt 20 kc. Powódka dodatkowo powołała się na treść wyroków SOKiK z 5 grudnia 2006 r. sygn. akt XVII AmC 126/05 oraz z 17 października 2006 r. sygn. akt XVII AmC 122/05.

Postanowieniu umownemu zawartemu w § 5 ust. 4 wzorca umowy powódka zarzuciła wystąpienie przesłanek z art. 385 ³ pkt 10 i 19 kc, gdyż dopuszcza ono dokonywanie przez pozwanego jednostronnej zmiany terminu lub kosztów budowy lokalu.

W odniesieniu do postanowienia umownego z § 11 wzorca, zdaniem powódki wypełnia ono przesłanki art. 385 ³ pkt 2 i 8 kc. Faktycznie postanowienie to „ubezwłasnowolnia” konsumenta co do decyzji o rozwiązaniu umowy, uzależniając wypłatę na jego rzecz wkładu budowlanego od dokonania wpłaty przez następcę konsumenta oraz w ogóle od znalezienia nowej osoby chętnej do nabycia mieszkania. Umożliwia też korzystanie przez pozwanego ze środków finansowych konsumenta. Powódka powołała się w tym zakresie na wyrok SOKiK z 23 listopada 2006 r. sygn. akt XVII AmC 156/06.

Następnie powódka zarzuciła, że § 12 ust. 1 wzorca, przewidując karę umowną dla Finansującego (konsumenta) w przypadku opóźnienia realizacji przedmiotu umowy, nie wskazuje w żaden sposób, od kiedy to opóźnienie należy liczyć. Ponadto realizacja roszczenia konsumenta o karę umowną została uzależniona od wyegzekwowania takiego roszczenia przez Spółdzielnię Mieszkaniową, na co konsument nie ma żadnego wpływu. Kwestionowane postanowienie wyczerpuje, zdaniem powódki, znamiona z art. 385 ³ pkt 21 kc, jest też tożsame z klauzulą uznaną za niedozwoloną przez SOKiK w wyroku z 5 grudnia 2006 r. sygn. akt XVII AmC 126/05.

Odnosząc się do treści klauzuli z § 12 ust. 2 wzorca, powódka wskazała, że zgodnie z orzecznictwem sądowym kary umowne w wysokości 5 % i więcej są rażąco wygórowane. Powołała się przy tym na wyroki SOKiK z 11 marca 2002 r. sygn. akt XVII AmC 30/01, z 11 stycznia 2006 r. sygn. akt XVII AmC 12/05 oraz z 19 grudnia 2007 r. sygn. akt XVII AmC 183/07.

Zdaniem powódki, postanowienie zawarte w § 13 ust. 3 wzorca umowy wyczerpuje przesłanki z art. 385 ¹ § 1 kc oraz art. 385 ³ pkt 9 kc, gdyż przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Powódka odwołała się do treści art. 61 § 1 kc, wskazując, że w razie wątpliwości czy oświadczenie zostało złożone prawidłowo, a jego treść wywołuje przewidziane skutki prawne, podmiotem właściwym do rozstrzygnięcia jest sąd powszechny, a nie druga strona umowy, która korzystając z przewagi kontraktowej narzuciła Finansującym (konsumentom) treść wzorca. W opinii powódki instytucja doręczenia zastępczego należy wyłącznie do materii prawa procesowego. Powódka powołała się na orzeczenia SOKiK z 17 sierpnia 2006 r. sygn. akt XVII AmC 100/05 oraz z 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII 43/06.

Postanowieniu zawartemu w § 3 ust. 1 wzorca umowy powódka zarzuciła, iż wprowadza ono konsumenta w błąd odnośnie terminu wywiązania się przez pozwanego ze swoich obowiązków. Wskazany w tej klauzuli termin przekazania lokalu do wykończenia nie jest tożsamy z określeniem terminu wybudowania lokalu i miejsca postojowego w garażu. Finansujący (konsument) może jedynie kwestionować opóźnienie w przekazaniu lokalu do wykończenia, jednak nie daje to - zdaniem powódki - uprawnienia do naliczania kary umownej za opóźnienie określonej w § 12 ust. 1 umowy. Skoro wzorzec nie precyzuje realnego terminu wybudowania lokalu, tym samym ogranicza odpowiedzialność pozwanego za wszelkie opóźnienia. Wyczerpuje więc, w opinii powódki, przesłanki określone w art. 385 ³ pkt 2 kc.

Pozwany reprezentowany w sprawie przez adwokata złożył odpowiedź na pozew po upływie terminu 14-dniowego, a wobec tego na podstawie art. 479 ¹⁴ § 1 kpc odpowiedź na pozew (pismo procesowe z 28 stycznia 2010 wraz załącznikami) zostało zwrócone pozwanemu.

Postanowieniem Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy Sąd Gospodarczy X Wydział Gospodarczy z 14 maja 2010 r. została ogłoszona upadłość pozwanego.

Postanowieniem z 20 października 2010 r. Sąd Okręgowy zawiesił niniejsze postępowanie na podstawie art. 174 § 1 pkt 4 kpc i zawiadomił syndyka masy upadłości pozwanego o toczącym się postępowaniu, który nie zajął stanowiska w sprawie.

Postanowieniem z 20 kwietnia 2011 Sąd Okręgowy podjął zawieszone postępowanie w sprawie.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny w sprawie:

Pozwany realizuje inwestycje mieszkaniowe, na podstawie umów zawieranych z przyszłymi bądź aktualnymi członkami Spółdzielni Mieszkaniowej (...), działając w charakterze Inwestora Powierniczego tej Spółdzielni. Jako Inwestor Powierniczy, pozwany zawiera z członkami Spółdzielni umowy w jej imieniu i na jej rzecz.

Zawierając wskazane umowy, pozwany posługuje się wzorcem umownym, tytułowanym „Umowa nr (...)”. We wzorcu tym pozwany występuje jako Inwestor Powierniczy, a konsumenci jako „Finansujący”. Jako świadczenia główne w wymienionym wzorcu ze strony pozwanego przewidziane jest wybudowanie lokalu mieszkalnego, miejsca postojowego w garażu, ogrodu zimowego, oraz – zależnie od konkretnego przypadku – komórki lokatorskiej i balkonów, a ze strony konsumenta (Finansującego) – dokonanie wpłaty wkładu budowlanego na pokrycie kosztów realizacji zadania inwestycyjnego, w terminie i wysokości określonych w umowie.

Powódka zawarła z pozwanym umowę w oparciu o przedmiotowy wzorzec, zatytułowaną „Umowa nr (...)”, w dniu 31 maja 2007 r. Szereg takich umów zawierali też inni konsumenci. Podobna umowa, w oparciu o przedmiotowy wzorzec, podpisana została przez innego konsumenta: „Umowa nr (...)” z 5 maja 2009 r.

W wykorzystywanym przez pozwanego wzorcu umownym zawarte są m.in. następujące postanowienia:

1)  „Inwestor Powierniczy zastrzega sobie możliwość zmiany jego lokalizacji” (§ 1 ust. 4 pkt 2),

2)  „Strony zgodnie oświadczają, że Inwestor Powierniczy, w porozumieniu ze Spółdzielnią, ma prawo dokonania zmian w projekcie technicznym budynku, polegających na zamianie niektórych technologii i materiałów (§ 2 ust. 3 zdanie drugie),

3)  „Wstępny planowany koszt budowy lokalu i miejsca postojowego netto, określony w ust. 4, będzie waloryzowany poczynając od 1 maja 2007 r., na podstawie średniego wskaźnika wzrostu cen produkcji dla budownictwa mieszkaniowego ( publikacja GUS pt. "Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych". Tabela nr 2 - Wskaźniki cen obiektów budowlanych. Symbol 1122 - Budynek wielomieszkaniowy), gdy w okresie od dnia 1 maja 2007 r. wskaźnik ten przekroczy 2%. Waloryzacji podlega pełna wartość lokalu i będzie ona przeprowadzana nie częściej niż raz na kwartał. Waloryzacja końcowa zostanie dokonana przy uwzględnieniu waloryzacji częściowej i zostanie rozliczona po zakończeniu inwestycji zgodnie z terminem jej zakończenia określonym w § 3 ust. 1” (§ 4 ust. 5),

4)  „Ewentualna zmiana terminu lub kosztów budowy lokalu wymaga powiadomienia Finansującego przez Inwestora Powierniczego, w porozumieniu ze Spółdzielnią, w terminie siedmiu dni w formie pisemnej” (§ 5 ust. 4),

5)  „W razie rozwiązania umowy, dokonane przez Finansującego wpłaty wkładu budowlanego zostaną zwrócone przez Spółdzielnię na wniosek Inwestora Powierniczego w kwocie wpłaconej przez Finansującego - z potrąceniem odsetek za zwłokę, kosztów poniesionych przez Inwestora Powierniczego na przywrócenie lokalu do stanu zgodnego z projektem, jeśli następca nie akceptuje zmian wprowadzonych na życzenie Finansującego oraz kosztów przelewu bankowego - w ciągu 30 dni od dokonania wpłaty przez następcę Finansującego” (§ 11),

6)  „W przypadku powstałego z wyłącznej winy Inwestora Powierniczego opóźnienia realizacji przedmiotu umowy, w rozumieniu postanowienia § 5 ust. 4 nin. umowy, przekraczającego 90 dni, Finansującemu przysługuje kara umowna w wysokości 0,03% kosztu lokalu i miejsca postojowego, określonej w § 4 nin. umowy za każdy dzień zwłoki powyżej 90 dni, jednak nie więcej niż 5% wartości nin. umowy. Realizacja tego roszczenia na rzecz Finansującego nastąpi po wyegzekwowaniu przez Spółdzielnię od Inwestora Powierniczego przewidzianej odrębnie kary umownej z tego tytułu.” (§ 12 ust. 1),

7)  „W przypadku rozwiązania nin. umowy z przyczyn leżących po stronie Finansującego, Spółdzielni przysługuje kara umowna w wysokości 5% wartości umowy, potrącona z wniesionej części wkładu budowlanego.” (§ 12 ust. 2),

8)  „Dwukrotne niepodjęcie przez Finansującego kierowanych do Niego pism listem poleconym, traktowane będzie jako doręczenie.” (§ 13 ust. 3),

9)  „Przewidywany termin przekazania lokalu do wykończenia we własnym zakresie, w standardzie wynikającym z załącznika nr 3 do nin. umowy, ustala się na lipiec 2009 r. [bądź w innej wersji: na I kwartał 2009 r.]” (§ 3 ust. 1).

(okoliczność bezsporna; „Umowa nr M 35” z 5 maja 2009 r. k. 23-29 akt; „Umowa nr (...)” z 31 maja 2007 r. k. 37-40 akt)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W piśmiennictwie prezentowany jest pogląd, że powództwo z art. 479 ³⁸ kpc jest powództwem o ukształtowanie stosunku prawnego (m. in. M. Bednarek, A. Kadzili) Ma charakter powództwa grupowego (skargi grupowej, class action), czyli środka prawnego ochrony tzw. interesów rozproszonych. Powództwo realizuje funkcję prewencyjną ochrony prawnej zarówno dla interesów prawnych powoda, jak i innych osób, które gdyby przyjęły ofertę zawartą we wzorcu zawarłyby umowę zawierającą niedozwolone postanowienia (np. P. Telenga, komentarz do art. 479 ³⁸ kpc, Bodio J., Demendecki T., Jakubecki A., Marcewicz O., Telenga P., Wójcik M.P., Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, Oficyna, 2008, wyd. III).

Celem tego postępowania jest abstrakcyjna kontrola pozwalająca na ogólne wyeliminowanie z obrotu postanowień, które w sposób niedozwolony ograniczają prawa konsumenta. W związku z abstrakcyjną kontrolą wzorca, upadłość pozwanego nie ma wpływu na merytoryczne rozpatrzenie sprawy.

Stosownie do art. 385 ¹ § 1 kc postanowienia umowy zawartej z konsumentem nie uzgodnione z nim indywidualnie nie wiążą go, jeżeli doszło do ukształtowania praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i w konsekwencji do rażącego naruszenia jego interesów. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Uznanie postanowienia umownego za niedozwolone i wyeliminowanie go z praktyki stosowania z konsumentami wymaga spełnienia łącznie następujących przesłanek:

1. nie zostało uzgodnione indywidualnie z konsumentem, czyli zostało narzucone konsumentowi,

2. nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron.

3. ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami,

4. ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta.

W sprawie za udowodnioną należy uznać okoliczność, że to pozwany przygotował i opracował w całości postanowienia "Umowy nr (...)"., a konsumenci (występujący w umowie jako Finansujący) podpisywali już gotowy i przedłożony im wzór umowy. Uzasadnia to wniosek, że postanowienia "Umowy nr (...)" nie są indywidualnie uzgadniane z konsumentami i ich treść jest narzucana konsumentom. "Umowa nr (...)" jest zatem typowym wzorcem umowy. Przedłożone wraz z pozwem przez powódkę dwie umowy są standardowymi wzorcami, w których brak śladu różnic, wskazujących na indywidualne negocjacje. Dowód tego, że postanowienia umowne były indywidualnie negocjowane, spoczywał na pozwanym (art. 385 ¹ § 4 kc).

Zakwestionowane postanowienia nie są postanowieniami określającymi główne świadczenia stron. Głównym świadczeniem stron są bowiem:

- ze strony pozwanego – wybudowanie lokalu mieszkalnego, miejsca postojowego w garażu, ogrodu zimowego, oraz – zależnie od konkretnego przypadku – komórki lokatorskiej i balkonów,

- ze strony konsumentów – dokonanie wpłaty wkładu budowlanego na pokrycie kosztów realizacji zadania inwestycyjnego, w terminie i wysokości określonych w umowie.

Zdaniem Sądu, postanowienie § 1 ust. 4 pkt 2 wzorca umowy o treści: „Inwestor Powierniczy zastrzega sobie możliwość zmiany jego lokalizacji”, odnoszące się do poprzedzającego go postanowienia umowy o wybudowaniu miejsca postojowego („Inwestor Powierniczy oświadcza, że w ramach inwestycji, o której mowa powyżej, wybuduje dla Finansującego miejsce postojowe wstępnie oznaczone numerem (...) zlokalizowane na poziomie +1 (pierwsze piętro) garażu zaznaczone na załączonym rzucie, stanowiącym załącznik nr 2 do nin. umowy”), jest niedozwolonym postanowieniem umownym w rozumieniu art. 385 ^{( 1)} § 1 kc. Takie ukształtowanie treści umowy uprawnia pozwanego w ocenie Sądu do zmiany istotnych cech świadczenia, tj. lokalizacji miejsca postojowego, bez wskazania ważnych przyczyn takiej zmiany. Jest to klauzula abuzywna przewidziana w art. 385 ^{( 3)} pkt 19 kc. Konsument, decydując się na nabycie mieszkania, podejmuje tę decyzję także w oparciu o przedstawione mu usytuowanie miejsca postojowego w garażu. Przyznanie pozwanemu niczym nieograniczonego prawa do jednostronnego dokonywania zmian lokalizacji tego miejsca, może spowodować, że konsument będzie zobowiązany do kupienia miejsca postojowego w garażu mającego inne cechy niż te, które zadecydowały o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. W świetle art. 385 ^{( 3)} pkt 19 kc wprowadzenie podobnego postanowienia byłoby dopuszczalne, gdyby w umowie były wskazane ważne przyczyny dla dokonania zmiany lokalizacji. W obecnym brzmieniu postanowienie to narusza dobre obyczaje i rażąco narusza interesy konsumenta. Zarzut pozwanego, jakoby w umowie określono jedynie „wstępnie” położenie miejsca postojowego, nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż z treści przedmiotowego postanowienia umownego wynika, że sformułowanie „wstępnie” dotyczy oznaczenia miejsca postojowego określonym numerem, natomiast jego lokalizacja została w umowie ściśle określona.

Zdaniem Sądu, postanowienie § 2 ust. 3 zdanie drugie wzorca umowy o treści: „Strony zgodnie oświadczają, że Inwestor Powierniczy, w porozumieniu ze Spółdzielnią, ma prawo dokonania zmian w projekcie technicznym budynku, polegających na zamianie niektórych technologii i materiałów (…)”jest niedozwolonym postanowieniem umownym w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 kc. Do oceny przedmiotowego postanowienia należy odnieść podobne zastrzeżenia, jak do poprzednio omówionego § 1 ust. 4 pkt 2. Prawo pozwanego do dokonywania takich zmian, jak zamiana technologii i materiałów, jest uprawnieniem do jednostronnej zmiany istotnych cech świadczenia, bez wskazania ważnych przyczyn. Określony standard przedmiotu świadczenia – w niniejszej sprawie: wznoszonego budynku i lokali – jest powodem zawarcia umowy przez konsumenta i uzasadnia dla niego cenę (wysokość wkładu budowlanego), którą ma zapłacić. Możliwość zmiany technologii i materiałów może prowadzić do pogorszenia standardu budynku, w tym samych lokali. Przyznanie pozwanemu uprawnienia do dokonywania takich zmian ma też, w ocenie Sądu, równoznaczne skutki z uprawnieniem pozwanego do dokonywania wiążącej interpretacji umowy w zakresie standardu wykończenia i wyposażenia (art. 385 ³ pkt 9 kc). Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut pozwanego, iż w spornej klauzuli zmiany w projekcie technicznym dotyczą budynku, natomiast co do wnętrza lokalu potrzeba jest zgoda konsumenta. Należy zauważyć, że lokale mieszczą się w budynku i są jego częścią, stąd zmiany w tym zakresie wpływają na jakość lokali. Na ocenę kwestionowanego postanowienia nie może mieć wpływu podniesiona przez pozwanego okoliczność, iż omawiane zmiany w projekcie dokonywane mogą być tylko w porozumieniu ze Spółdzielnią Mieszkaniową. Nawet bowiem jeśli konsument jest w konkretnym przypadku członkiem Spółdzielni, to nie ona jest stroną zawieranej umowy o wybudowanie lokalu, lecz stroną tą jest konsument. Nie ma on też bezpośredniego wpływu na każdorazowe decyzje podejmowane przez Spółdzielnię i jej organ zarządzający.

W ocenie Sądu, postanowienie § 4 ust. 5 wzorca umowy o treści: „Wstępny planowany koszt budowy lokalu i miejsca postojowego netto, określony w ust. 4, będzie waloryzowany poczynając od 1 maja 2007 r., na podstawie średniego wskaźnika wzrostu cen produkcji dla budownictwa mieszkaniowego (publikacja GUS pt. "Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych". Tabela nr 2 - Wskaźniki cen obiektów budowlanych. Symbol 1122 - Budynek wielomieszkaniowy), gdy w okresie od dnia 1 maja 2007 r. wskaźnik ten przekroczy 2%. Waloryzacji podlega pełna wartość lokalu i będzie ona przeprowadzana nie częściej niż raz na kwartał. Waloryzacja końcowa zostanie dokonana przy uwzględnieniu waloryzacji częściowej i zostanie rozliczona po zakończeniu inwestycji zgodnie z terminem jej zakończenia określonym w § 3 ust. 1” – jest niedozwolonym postanowieniem umownym. Przewiduje bowiem ono możliwość ustalenia, w drodze waloryzacji, wyższego kosztu budowy lokalu i miejsca postojowego, bez jednoczesnego przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy. Postanowienie to wypełnia więc hipotezę niedozwolonej klauzuli określoną w art. 385 ³ pkt 20 kc. Należy podkreślić, że samo wprowadzenie we wzorcu umownym możliwości waloryzacji wartości lokalu jest dopuszczalne, jednak o abuzywności klauzuli przesądza wspomniany brak prawa konsumenta do odstąpienia od umowy w takim przypadku. Dla konsumenta nawet kilkuprocentowa podwyżka ceny albo wkładu budowlanego na poczet mieszkania może spowodować, że nie będzie on w stanie nabyć oferowanego mieszkania. Nie można przy tym zgodzić się z pozwanym, że konsument zgodnie z umową może w takim wypadku rozwiązać umowę. Jak bowiem wynika z treści § 12 ust. 2 umowy, rozwiązanie umowy z przyczyn leżących po stronie konsumenta powoduje naliczenie kary umownej w wysokości 5 % wartości umowy. Twierdzenie pozwanego, iż w takim przypadku nie można mówić o „przyczynach leżących po stronie konsumenta”, nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż przedmiotowe sformułowanie jest na tyle ogólne, że w razie sporu z konsumentem pozwany może uznać, że wycofanie się przez konsumenta z umowy z powodu zbyt wysokiej ceny stanowi przyczynę leżącą po jego stronie. Brak jednoznacznego określenia we wzorcu umownym, że rezygnacja przez konsumenta w tym przypadku nie będzie poczytywana za przyczynę leżącą po jego stronie, powoduje, że konsument nie ma - w razie waloryzacji wkładu - swobodnego prawa do odstąpienia od umowy. Dlatego należy uznać, że przedmiotowe postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interesy konsumenta.

Postanowienie § 5 ust. 4 wzorca umowy o treści: „Ewentualna zmiana terminu lub kosztów budowy lokalu wymaga powiadomienia Finansującego przez Inwestora Powierniczego, w porozumieniu ze Spółdzielnią, w terminie siedmiu dni w formie pisemnej” stanowi zdaniem Sądu niedozwolone postanowienie umowne. Wypełnia ono znamiona klauzuli niedozwolonej określone w art. 385 ³ pkt 10 i 19 kc. Zgodnie z pierwszym z wymienionych przepisów, niedozwolonym postanowieniem umownym jest to, które uprawnia kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie. W tym przypadku jednostronną zmianą umowy jest możliwość jednostronnej zmiany terminu wykonania inwestycji przez pozwanego. Jednostronna zmiana kosztów budowy wypełnia hipotezę art. 385 ³ pkt 19, zgodnie z którym niedozwolone jest postanowienie przewidujące wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia. Należy zauważyć, że w obu przypadkach pozwany nie wskazał w kwestionowanym postanowieniu ważnych przyczyn, z powodu których zmiana terminu bądź kosztów budowy mogłaby nastąpić.

Zdaniem Sądu, postanowienie § 11 wzorca umowy o treści: „W razie rozwiązania umowy, dokonane przez Finansującego wpłaty wkładu budowlanego zostaną zwrócone przez Spółdzielnię na wniosek Inwestora Powierniczego w kwocie wpłaconej przez Finansującego - z potrąceniem odsetek za zwłokę, kosztów poniesionych przez Inwestora Powierniczego na przywrócenie lokalu do stanu zgodnego z projektem, jeśli następca nie akceptuje zmian wprowadzonych na życzenie Finansującego oraz kosztów przelewu bankowego - w ciągu 30 dni od dokonania wpłaty przez następcę Finansującego” – jest niedozwolonym postanowieniem umownym w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 kc oraz art. 385 ³ pkt 8 kc. Uzależnia ono zwrot wkładu budowlanego konsumentowi od wpłaty takiego wkładu przez jego następcę, tym samym także od zawarcia przez pozwanego umowy z innym konsumentem, dotyczącej konkretnego mieszkania. Kwestionowane postanowienie nie wprowadza żadnych dodatkowych ustaleń, choćby w zakresie maksymalnego terminu, w jakim umowa z nowym konsumentem (następcą) powinna być podpisana, by wkład mógł zostać zwrócony. Takie uregulowanie prowadzi praktycznie do sytuacji, że znalezienie następcy na dane mieszkanie – w tym okoliczność, kiedy to nastąpi – pozostawione jest do wyłącznej decyzji pozwanego. Może to w konsekwencji powodować, iż oczekiwanie konsumenta na zwrot wkładu może wydłużać się do nieokreślonego bliżej czasu. Prowadzi to do sytuacji, o której stanowi art. 385 ³ pkt 8 kc, mówiąc o niedozwolonej klauzuli, która uzależnia spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta. W ocenie Sądu, powiązanie zwrotu wpłaconego wkładu z zawarciem kolejnej umowy z następcą konsumenta nie jest samo w sobie sprzeczne z dobrymi obyczajami, staje się jednak takie wtedy, gdy nie są określone żadne rozsądne terminy, w których mimo niezgłoszenia się następcy, konsument będzie mógł żądać zwrotu wkładu. Aktualne brzmienie kwestionowanego postanowienia, uzależniając zwrot należnych konsumentowi wpłat od zdarzenia przyszłego i niepewnego, a do tego nieograniczonego w czasie żadnym terminem umownym, niekorzystnie kształtuje sytuację ekonomiczną konsumenta (brak możliwości korzystania z należnych mu środków finansowych), powodując istotną dysproporcję praw konsumenta w stosunku do praw przyznanych w umowie przedsiębiorcy.

Postanowienie § 12 ust. 1 wzorca umowy o treści: „W przypadku powstałego z wyłącznej winy Inwestora Powierniczego opóźnienia realizacji przedmiotu umowy, w rozumieniu postanowienia § 5 ust. 4 nin. umowy, przekraczającego 90 dni, Finansującemu przysługuje kara umowna w wysokości 0,03% kosztu lokalu i miejsca postojowego, określonej w § 4 nin. umowy za każdy dzień zwłoki powyżej 90 dni, jednak nie więcej niż 5% wartości nin. umowy. Realizacja tego roszczenia na rzecz Finansującego nastąpi po wyegzekwowaniu przez Spółdzielnię od Inwestora Powierniczego przewidzianej odrębnie kary umownej z tego tytułu” – jest, zdaniem Sądu, niedozwolonym postanowieniem umownym. Przez jego treść pozwany całkowicie wyłączył swoją odpowiedzialność za zawinione opóźnienie nieprzekraczające 90 dni. W ocenie Sądu, trudno znaleźć dla takiego zastrzeżenia jakiekolwiek uzasadnienie ekonomiczne. W szczególności należy zauważyć, że każde nieterminowe regulowanie rat wkładu budowlanego i opłaty partycypacyjnej wiąże się z obowiązkiem zapłaty odsetek ustawowych przez konsumenta (§ 7 umowy). Prowadzi to do nierównomiernego rozłożenia praw i obowiązków stron oraz do wyłączenia lub istotnego ograniczenia odpowiedzialności pozwanego za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 385 ³ pkt 2 kc). Ponadto, zważywszy, że żądanie odszkodowania przewyższającego karę umowną jest możliwe tylko wówczas, gdy strony tak postanowiły (art. 484 kc), w analizowanym wypadku możliwość dochodzenia przez konsumenta odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej została wyłączona, co pozbawia konsumenta prawa do rzeczywistego naprawienia wyrządzonej szkody. Jako sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interes konsumenta należy też, zdaniem Sądu, ocenić uzależnienie realizacji roszczenia konsumenta o zapłatę kary umownej od uprzedniego wyegzekwowania przez Spółdzielnię jej roszczeń o karę umowną.

W ocenie Sądu, postanowienie § 12 ust. 2 wzorca umowy o treści: „W przypadku rozwiązania nin. umowy z przyczyn leżących po stronie Finansującego, Spółdzielni przysługuje kara umowna w wysokości 5% wartości umowy, potrącona z wniesionej części wkładu budowlanego.” – jest niedozwolonym postanowieniem umownym. Wypełnia ono hipotezę art. 385 ³ pkt 16 kc, zgodnie z którym niedozwolone są postanowienia, które nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z wykonania umowy. Kwestionowane postanowienie nakłada bowiem na konsumenta obowiązek zapłaty kary umownej, gdy umowa ulegnie rozwiązaniu z przyczyn leżących po stronie konsumenta. Jednocześnie na wypadek, gdy umowa uległaby rozwiązaniu z przyczyn leżących po stronie pozwanego, przedmiotowy wzorzec nie przewiduje analogicznego obowiązku zapłaty stosownej sumy przez przedsiębiorcę. Ponadto, zdaniem Sądu, zastrzeżona w tym przypadku kara w wysokości 5 % wartości umowy jest rażąco wygórowana, i tym samym spełnia przesłanki niedozwolonej klauzuli z art. 385 ³ pkt 17 kc. Ustalenie wysokości kary na poziomie 5 % wartości umowy, gdy jest nią wartość rynkowa mieszkania, powoduje, że sama kara jest znacznym obciążeniem ekonomicznym dla konsumenta. W ocenie Sądu nie znajduje to uzasadnienia w sytuacji, gdy mieszkania – w razie rozwiązania umowy - mogą być przedmiotem obrotu i znaleźć nabywców bez większych problemów. W takich okolicznościach przedsiębiorca może znaleźć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odstąpił od umowy, bez ponoszenia znacznych kosztów.

Zdaniem Sądu, postanowienie § 13 ust. 3 o treści: „Dwukrotne niepodjęcie przez Finansującego kierowanych do Niego pism listem poleconym, traktowane będzie jako doręczenie.” stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 kc. Kształtuje ono sytuację konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacją pozwanego, nakładając na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji, analogiczne jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji sądowej. Instytucja doręczenia zastępczego należy do prawa procesowego i negatywnie należy ocenić próbę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zwłaszcza, gdy jedną ze stron umowy jest konsument. Należy mieć tu na uwadze treść art. 61 kc, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Instytucja doręczenia zastępczego nie jest gwarantem dojścia do konsumenta oświadczenia woli pozwanego w wyżej wymieniony sposób. Dwukrotna adnotacja placówki pocztowej o treści „nie podjęto w terminie”, dokonana w następstwie awizacji przesyłki, nie przesądza o tym, że konsument mógł zapoznać się z oświadczeniem woli pozwanego. Postanowienie zawarte w § 13 ust. 3 umowy może prowadzić do sytuacji, gdy konsument pozbawiony możliwości rzeczywistego zapoznania się z oświadczeniem woli pozwanego, narażony będzie na jego skutki prawne. Takie ukształtowanie obowiązków konsumenta rażąco narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.

Postanowienie § 3 ust. 1 wzorca umowy o treści: „Przewidywany termin przekazania lokalu do wykończenia we własnym zakresie, w standardzie wynikającym z załącznika nr 3 do nin. umowy, ustala się na lipiec 2009 r.” jest w ocenie Sądu niedozwolonym postanowieniem umownym. Postanowienie to podlega ocenie w powiązaniu z treścią postanowień § 12 ust. 1, § 4, § 5 ust. 4 i załącznikiem nr 5 wzorca umowy.

Na podstawie treści w/w postanowień Sąd Okręgowy przyjął, że postanowienia te oceniane łącznie nie są jasne i jednoznacznie sformułowane, a mają istotne znaczenie dla konsumentów, albowiem dotyczą techniki wykonania i skutków niewykonania przez pozwanego swojego zobowiązania umownego. Określenie i wprowadzenie w § 3 ust. 1 terminu przekazania lokalu do wykończenia we własnym zakresie konsumentom nie jest skorelowane z postanowieniami określającymi skutki niewywiązania się pozwanego z terminowej realizacji inwestycji stanowiącej przedmiot umowy.

Wydaje się, że przy takiej treści w/w postanowień konsumentowi przysługuje jedynie uprawnienie wynikające z opóźnienia przez pozwanego w przekazaniu lokalu do wykończenia, co niewątpliwie stanowiłoby ograniczenie odpowiedzialności pozwanego z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania realizacji inwestycji stanowiącej przedmiot umowy.

Z tych względów i na podstawie art. 479 ⁴² § 1 kpc orzeczono jak w sentencji wyroku.

O kosztach postępowania postanowiono na podstawie art. 98 kpc.

Publikację prawomocnego wyroku zarządzono na podstawie art. 479 ⁴⁴ kpc.

/-/ SSO Wanda Czajkowska