Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 października 2014 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 15 października 2014 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa K. J.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w G. ul. (...)

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 257 (dwieście pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 74/14

UZASADNIENIE

Powódka K. J., w powództwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej G. ul. (...), wniosła o ustalenie, że uchwała nr (...) z dnia 21 lutego 2014 roku Wspólnoty Mieszkaniowej G., ul. (...) nie istnieje, ewentualnie o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 21 lutego 2014 roku Wspólnoty Mieszkaniowej G., ul. (...) oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu na podstawie spisu kosztów, który zostanie przedłożony na rozprawie, a w sytuacji gdyby to nie nastąpiło – według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje żądanie wskazała, że jest właścicielką lokalu użytkowego nr III położonego przy ulicy (...) w G. i zarazem członkiem pozwanej wspólnoty. Nabyła ten lokal jako lokal użytkowy, w którym prowadzony był zakład fotograficzny. Aktualnie wynajmuje ten lokal, a najemca umieścił nad lokalem szyld z adresem, wskazaniem rodzaju prowadzonej działalności oraz znakiem towarowym. Uchwałą z dnia 21.02.2014 roku pozwana nałożyła na członków wspólnoty obowiązek uiszczania miesięcznej opłaty za umieszczenie na elewacji budynku szyldów, banerów i reklam. Powódka podkreśliła w pierwszej kolejności, że przedmiotowa uchwała nie istnieje, albowiem w imieniu Gminy G., posiadającej udziału w wysokości 12,5% głos oddała inspektor A. M. (1), nieposiadająca należytego umocowania. Wskazywała, że głosowała ona w sprawie czynności przekraczającej zwykły zarząd, a zatem winna posiadać pełnomocnictwo rodzajowe, a nie jedynie ogólne. W razie nieuznania podniesionego argumentu, powódka wskazała, że uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, a to tymi dotyczącymi prawa współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej zgodnie z przeznaczeniem lokalu. Dopiero bowiem gdyby zajmowała elewację ponad przysługujący jej udział albo korzystanie z elewacji naruszałoby prawa pozostałych współwłaścicieli to istniałaby podstawa do nałożenia na nią obowiązku ponoszenia opłaty.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego radcy prawnego według norm przepisanych oraz 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Wskazała w pierwszej kolejności, że inspektor A. M. (1) posiadała stosowne umocowanie do oddania głosu w imieniu Gminy G., czego dowodzi dokument pełnomocnictwa udzielony w formie aktu notarialnego. Odnosząc się do żądania o uchylenie uchwały podniosła, że w sierpniu 2013 roku przystąpiono do renowacji elewacji budynki i zdjęto z niego wszystkie tablice reklamowe. Po zakończeniu remontu – w grudniu 2013 roku, najemca lokalu powódki bez zgody wspólnoty umieścił reklamę. Zgody takiej nie uzyskała także powódka. Reklama ta zajmuje dużą powierzchnię, jest oświetlona, ma ścisły związek z prowadzoną działalnością komercyjną. Wywieszenie takiej reklamy nie mieści się w granicach współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z przeznaczeniem i zasadne jest pobieranie należnej opłaty.

Sąd ustalił, co następuje.

K. J. jest właścicielką lokalu użytkowego nr III przy ulicy (...) w G. wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku w wysokości 55/1000. Lokal ten jest lokalem niemieszkalnym, składającym się z sali obsługi klienta, 4 pomieszczeń oraz WC o łącznej powierzchni 81,8700 m ².

W dacie nabycia przedmiotowego lokalu przez powódkę, prowadzony był w nim przez uprzedniego najemcę - E. W. zakład fotograficzny, a nad wejściem do lokalu znajdował się szyld informujący o rodzaju prowadzonej działalności oraz podmiocie prowadzącym tę działalność. Z uwagi na obligatoryjność umieszczenia szyldu informującego o prowadzonej działalności, najemca nie ponosił kosztów zajęcia elewacji w tym celu. Koszty takie naliczane były przez ZBM jedynie gdy poza informacjami o osobie prowadzącej działalność, najemca chciał wywiesić szyldy w celach reklamowych. Powódka po wykupie lokalu nie wnosiła żadnych opłat z tytułu umieszczonego na elewacji szyldu.

Po przeprowadzeniu generalnego remontu, powódka wynajęła przedmiotowy lokal A. M. (2), która od lipca 2013 roku prowadzi w nim sklep z porcelaną. Na istniejącym szyldzie umieściła dane teleadresowe i znak towarowy.

W sierpniu 2013 roku Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę o modernizacji elewacji budynku. Z datą przystąpienia do remontu, zdjęto z elewacji wszystkie tablice reklamowe. W jego toku dokonano renowacji ściany do wysokości pierwszego piętra zabudowanej cegłą klinkierową oraz wymieniono tynk poczynając od pierwszego pięta. Cegły klinkierowe były zniszczone zwłaszcza nad witrynami lokali użytkowych w związku z zamontowanymi tam reklamami. Remont elewacji zakończono 9 grudnia 2013 roku. Jeszcze przed tą data najemca lokalu powódki rozpoczął próbę powieszenia nad lokalem baneru reklamowego. Wobec sprzeciwu członków zarządu wspólnoty oraz zarządcy odstąpiono od tej czynności. Próba powieszenia reklamy spowodowała uszkodzenie kilku cegieł, które trzeba było ponownie wymienić. Remont elewacji pochłonął łącznie ok. 183.600 zł.

Po dokonaniu odbioru robót najemca lokalu, bez zgody wspólnoty, umieścił na wyremontowanej elewacji reklamę o powierzchni 4,97 m ², dokonując ok. 16 odwiertów w cegłach klinkierowych. Reklama ta jest podświetlona, znajdują się na niej dane teleadresowe oraz znak towarowy, którym może posługiwać się najemca – porcelana & design A. B. by M..

W nieruchomości znajdują się obecnie 4 lokale użytkowe. Przed remontem szyldy były umieszczone nad każdym z nich – obecnie oznaczone są jedynie lokal powódki, lokal w którym prowadzone jest bistro M. oraz sklep (...). Oba podmioty (poza powódką) zwróciły się o zgodę na umieszczenie szyldu i ją uzyskały – ponoszą opłaty z tego tytułu. Bistro M. posiada także klimatyzatory umieszczone na elewacji od strony podwórza - w zakresie tym nie podjęto stosownej uchwały.

Uchwałą nr (...) z dnia 21 lutego 2014 roku wspólnota nałożyła na członków wspólnoty obowiązek uiszczenia miesięcznej opłaty za umieszczenie na elewacji budynku szyldów, banerów i reklam. Za jej podjęciem głosowali – w drodze indywidualnego zbierania głosów, właściciele lokali posiadający łącznie 61,5% udziałów w nieruchomości wspólnej. W przypadku Gminy G., której przysługuje udział w wysokości 12,5% w części wspólnej, głos za przyjęciem oddała inspektor A. M. (1). Posiadała w tej dacie stosowne pełnomocnictwo do oddania głosu udzielone w akcie notarialnym Repetytorium A nr (...) sporządzonym przez notariusza K. D..

(dowód: wydruk z ksiąg wieczystych k. 10-14, dokumentacja fotograficzna k. 15, uchwała nr (...) z dnia 21.02.2014 roku, akt notarialny k. 36-37, odpis (...) dotyczący A. M. (2) k. 38-39, umowa o roboty budowlane z aneksem i protokołem końcowym odbioru k. 40-46, umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną k. 47-51, kserokopia pisma z dnia 11.12.2013 roku k. 52, pismo zarządcy z dnia 22.01.2014 roku k. 53-55, korespondencja mailowa k. 56-58, zeznania świadka B. M. e-protokół z dnia 18.06.2014r. min. 13:01-30:24, zeznania powódki e-protokół z dnia 15.10.2014 roku min. 02:02-17:02, zeznania członków zarządu pozwanej: T. Ż. e-protokół z dnia 15.10.2014 roku min.17:02-28:35, E. W. e-protokół z dnia 15.10.2014 roku min. 28:35-31:47).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane wyżej dowody, w tym dokumenty złożone do niniejszych akt, których autentyczność nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Sąd oparł się także na zeznaniach świadka oraz stron, gdyż były one spójne, logiczne i wzajemnie ze sobą korelowały. Nieścisłości w ich zeznaniach wynikają z różnego zainteresowania sprawami wspólnoty, jednakże w kwestiach kluczowych dla rozstrzygnięcia sprawy były one zbieżne i stanowiły podstawę ustaleń faktycznych Sądu.

Sąd zważył, co następuje.

Żądanie pozwu – zarówno główne jak i ewentualne, nie zasługuje na uwzględnienie.

Stan faktyczny sprawy był co do zasady bezsporny. Żadna ze stron nie kwestionowała tego, że na elewacji budynku przy ulicy (...), nad lokalem będącym własnością powódki, umieszczony jest przez jego najemcę szyld reklamowy.

W pierwszej kolejności powódka wniosła, na podstawie art. 189 k.p.c., o ustalenie nieistnienia uchwały podjętej przez pozwaną w dniu 21 lutego 2014 roku. Powódka jest podmiotem czynnie legitymowanym do wytoczenia takiego powództwa, gdyż jako właścicielka lokalu w nieruchomości przy ul. (...) ma interes prawny, a uchwała ta bezpośrednio oddziałuje na jej prawa i obowiązki.

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (u.w.l.) uchwały wspólnoty mieszkaniowej zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zatem skuteczność podjęcia zaskarżonej uchwały ocenić należy zgodnie z wymogiem większości głosów właścicieli lokali, liczonej według wielkości udziałów.

Powódka oparła żądanie ustalenia nieistnienia uchwały na okoliczności, że głos Gminy G. został oddany przez osobę nieuprawnioną tak, że w rzeczywistości za zaskarżoną uchwałą nie została oddana wymagana przez art. 23 ust. 2 większość głosów. Powódka podniosła zarzut, że osoba oddająca głos w imieniu Gminy G. – A. M. (1) nie była należycie umocowana do złożenia takiego oświadczenia woli w imieniu właściciela tych udziałów.

Z treści aktu notarialnego – repertorium A nr (...) wynika, że Prezydent Miasta G. udzielił wyżej wskazanej pełnomocnictwa do zarządu mieniem (...) jako członka wspólnot mieszkaniowych – do zawierania odpowiednich umów oraz do składania wszelkich oświadczeń i dokonywania wszelkich czynności jakie w zakresie pełnomocnictwa okażą się potrzebne. Pełnomocnictwo to jest pełnomocnictwem ogólnym, które zgodnie z art. 98 k.c. obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj.

Strona powodowa w toku postępowania podnosiła, że uchwała wspólnoty nakładająca na właścicieli lokali obowiązek uiszczania miesięcznej opłaty za umieszczenie na elewacji reklam jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W związku z powyższym także i głosowanie nad podjęciem uchwały stanowiło czynności przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a zatem pani A. M. (1) powinna legitymować się pełnomocnictwem rodzajowym.

Poglądu takiego nie sposób zaaprobować.

Art. 22 u.w.l. stanowi o uprawnieniach zarządu do podejmowania czynności dotyczących wspólnoty: samodzielnie – w przypadku czynności zwykłego zarządu, bądź też po uprzednim wyrażeniu w uchwale zgody przez właścicieli lokali – w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd. Podział na czynności zwykłego zarządu i te przekraczające zwykły zarząd oraz przypisanie konkretnej czynności do jednej z tych kategorii ma znaczenie jedynie dla oceny zdolności zarządu do podjęcia tejże czynności samodzielnie bądź też dopiero po podjęciu uchwały przez właścicieli wspólnoty. Nie sposób twierdzić, że zakwalifikowanie konkretnej czynności jako czynności przekraczającej zwykły zarząd prowadzi do uznania, że także i głosowanie nad uchwałą wyrażającą zgodę na jej podjęcie, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Oddawanie głosów nie jest wyszczególnione w katalogu art. 22 ust. 3 u.w.l., nie ma takiej doniosłości prawnej jak wskazane w tym przepisie czynności i przyjąć należy, że jest czynnością zwykłego zarządu, związaną z normalną eksploatacją rzeczy, zawieraniem umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli (por. Komentarz do Kodeksu Cywilnego, wydanie 5, Stanisław Rudnicki, s. 265). Wnioskowanie powódki, szczególnie w sytuacji oddawania głosów przez jednostki samorządu terytorialnego, prowadziłoby do całkowitego paraliżu wykonywania zarządu mieniem. Wskazać należy, że Gminy są właścicielami nieruchomości w wielu wspólnotach, w związku z powyższym udzielanie każdorazowo pełnomocnictw szczególnych do głosowania na konkretnych zebraniach powodowałoby nieuzasadnione i nadmierne formalności. Zakres udzielonego A. M. (1) pełnomocnictwa nie budzi wątpliwości, jest on czytelny i z całą pewnością uprawnia do oddawania głosów w imieniu mocodawcy.

W związku z powyższym należy przyjąć, że A. M. (1) legitymowała się prawidłowo udzielonym pełnomocnictwem do reprezentowania Gminy G. i do podjęcia zaskarżonej uchwały.

Roszczenie powódki dotyczące uchylenia uchwały wynika natomiast z treści art. 25 u.w.l., który stanowi, iż właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę z powodu jej niezgodności z prawem, umową właścicieli albo, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo także i w tym zakresie podlegało oddaleniu.

Stosownie do art. 206 k.c. , regułą jest korzystanie przez współwłaścicieli z całej wspólnej rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Przepis art. 12 u.w.l. uzupełnia reguły określone w art. 206 k.c. Zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l., zachowując wynikające z art. 140 k.c. prawo do wyłącznego korzystania z lokalu, każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi). Poza sporem jest, że elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. Uznać także trzeba, że nie jest ona niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali, zgodnie z ich przeznaczeniem. Umieszczenie zatem na elewacji budynku reklamy działalności gospodarczej wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału.

W zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota w drodze uchwały, może określić zasady korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej. Może również pozyskać pożytki cywilne służące pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W art. 12 ust. 2 i 3 oraz art. 13 ust. 1 u.w.l. ustawodawca określił obowiązek ponoszenia przez członków wspólnoty mieszkaniowej dwóch rodzajów wydatków. Pierwsze stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki i opłaty określone w art. 14 u.w.l. Na pokrycie tych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość wspólnota ustala w formie uchwały. Drugim rodzajem wydatków ponoszonych przez właścicieli są wydatki związane z utrzymaniem ich lokali (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Chodzi tu głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości. Właściciele lokali wnoszą stosowne opłaty w formie czynszu. Przedmiotowa uchwała nie dotyczy obciążeń finansowych, o których mowa w art. 12 ust. 2 i 3 oraz art. 13 ust. 1 u.w.l. i tym samym nie stanowi o nałożeniu na powódkę dodatkowych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Przedmiotem uchwały jest pozyskanie przez wspólnotę pożytków w związku z wykorzystywaniem elewacji budynku na cele reklamowe. Podjęcie takiej uchwały stanowi niezbędne umocowanie dla wspólnoty do zawierania umów obligacyjnych dotyczących pobierania pożytków z części wspólnych budynku – w tym wypadku wynikających z prawa do umieszczania reklam na elewacji budynku (por. uchwała Sądu Najwyższego z 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, OSNC 2008/7-8/81).

Nie było sporu co do tego, że powódka dysponuje lokalem użytkowym i zajmuje elewację budynku, w ten sposób, że umieszcza na niej szyld reklamowy, a zatem wobec wskazanej wyżej argumentacji, możliwe było zwiększenie jej obciążenia finansowego. W ocenie Sądu umieszczenie szyldu reklamowego na elewacji budynku przyczynia się do wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Koszty te wynikają z faktu przytwierdzenia tablic do ściany zewnętrznej budynku i konieczności remontu i bieżącej konserwacji elewacji (np. w razie demontażu tablicy). Ponadto tablica ta jest podświetlana, co stanowi pewną uciążliwość dla właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w jej pobliżu.

W podjętej uchwale współwłaściciele rzeczy wspólnej, uregulowali kwestię korzystania z elewacji budynku, a zatem jeden ze współwłaścicieli nie może powoływać się na swoje uprawnienia wynikające z art. 206 w zw. z art. 140 k.c. do współposiadania rzeczy w sposób przez siebie wybrany. W rezultacie należało uznać, że uchwała nie jest niezgodna z przepisami prawa. Służyć ma generowaniu pożytków wspólnoty i finansowaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a zatem brak tez przesłanek do uznania, że uchwała stoi w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Uchwała zgodna z przepisami prawa oraz z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną może jednak naruszać interesy właściciela lokalu. Ugruntowane w orzecznictwie jest stanowisko, że naruszenie interesu właściciela lokalu, w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l., stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 18 sierpnia 2011 r., I ACa 232/11, Lex nr 1120093). W związku z tym, że do tej pory powódka korzystała z elewacji budynku nieodpłatnie, zaskarżona uchwała z pewnością narusza jej interes. Jest to jednak wyłącznie interes subiektywny, który nie uzasadnia uchylenia uchwały. Należy w tym miejscu również zaznaczyć, że po zawarciu stosownych umów w przedmiocie pobierania czynszów za umieszczone reklamy, powódka, w zakresie swego udziału, będzie osiągać dochody z pobieranego czynszu.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Powódka przegrała proces w całości, a zatem Sąd zasądził od niej na rzecz pozwanej kwotę 257 zł, w tym 200 zł tytułem opłaty od pozwu, 40 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

SSO Barbara Przybylska