Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 marca 2016r.

Sąd Okręgowy w Toruniu, Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Andrzej Westphal

Ławnicy: ---

Protokolant: sekr. sąd. Marlena Ossowska

po rozpoznaniu w dniu 24 marca 2016 roku

sprawy z powództwa: S. G. i A. G.

przeciwko: Gminie L.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej Gminy L. na rzecz powodów S. G. i A. G. solidarnie kwotę 85.096,70 zł (osiemdziesiąt pięć tysięcy dziewięćdziesiąt sześć 70/100) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 24 marca 2016 roku do dnia zapłaty,

II.  w pozostałej części umarza postępowanie,

III.  zasądza od pozwanej Gminy L. na rzecz powodów S. G. i A. G. solidarnie kwotę 5.364,00 zł (pięć tysięcy trzysta sześćdziesiąt cztery) z tytułu zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 2444/14

UZASADNIENIE

Powodowie S. G. i A. G. wnosili o zasądzenie na ich rzecz solidarnie od pozwanej Gminy L. kwoty 150.000 zł. z ustawowymi odsetkami od dnia 4 lutego 2013r. do dnia zapłaty.

Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów procesu - k. 73- 77.

W piśmie procesowym z dnia 24 marca 2016r. powodowie ograniczyli żądanie do wysokości 63.400,00 zł. Dokonali także kapitalizacji odsetek od tej kwoty za okres od dnia 5 lutego 2013r. do dnia 23 marca 2016r. Wynoszą one 21.696,70 zł. Powodowie wnosili więc o zasądzenie kwoty 85.096,70 zł. z ustawowymi odsetkami od dnia 24 marca 2016r. do dnia zapłaty. Domagali się także obciążenia pozwanej zwrotem całości kosztów procesu na ich rzecz ( k. 304 ) .

Na rozprawie w dniu 24 marca 2016r. pozwana wyraziła zgodę na ograniczenie żądania i wnosiła o proporcjonalne obciążenie stron kosztami – k. 309 .

Sąd ustalił, co następuje:

Powodowie są współwłaścicielami we wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości położonej w K. gmina L. , o numerze działki (...) , dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) .

okoliczności bezsporne,

Plan zagospodarowani przestrzennego uchwalony przez Radę Gminy L. dnia 3 września 1999r. przewidywał następujące ustalenia dla terenu, na którym znajduje się działka powodów:

- istniejące tereny produkcji rolnej i ogrodniczej , prowadzenie działalności rolnej na zasadach docelowego przekształcenia w produkcję ekologiczną . Na obszarach rolniczej przestrzeni produkcyjnej w terminie najpóźniej 5 lat od chwili uchwalenia planu należy wprowadzić ekologiczne formy gospodarowania rolniczego według zasad obowiązujących na wewnętrznym terenie ochrony pośredniej ujęcia wody w L. ,

- tereny istniejących pastwisk i łąk,

W części rysunkowej planu został zaznaczony zasięg obszarów nieprzydatnych pod zabudowę lub o znikomej przydatności do tego celu ze względu na warunki wodne ( poniżej 1 metra ) , a także zasięg obszarów nieprzydatnych pod zabudowę lub o znikomej przydatności ze względu na warunki gruntowe. Teren działki leżący poza tymi obszarami obejmuje wschodnią jej część i stanowi ponad połowę jej obszaru .

Nie była zabroniona zabudowa siedliskowa , która jest związana z rolniczą funkcją tego terenu.

Na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dokonanej dnia 29 marca 2010r. dla działki powodów obowiązują następujące ustalenia :

- przeznaczenie podstawowe - zieleń nieurządzona ,

- przeznaczenie uzupełniające - obiekty małej architektury,

- zakaz lokalizacji wszelkiej zabudowy kubaturowej , w tym obiektów budowlanych służących produkcji rolnej oraz zabudowy tymczasowej za wyjątkiem obiektów małej architektury zlokalizowanych w rejonach punktów widokowych stanowiących miejsca odpoczynku takich jak: ławki, pojemniki na odpadki , wiaty zadaszone oraz niezbędnych obiektów infrastruktury technicznej ,

- zakaz realizacji utwardzonych ciągów komunikacyjnych w liniach rozgraniczających zieleni nieurządzonej , obsługa komunikacyjna zieleni nieurządzonej z ciągu pieszego CP-3,

- zakaz grodzenia terenów zieleni nieurządzonej ,

- zakaz tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów za wyjątkiem zgodnego z dotychczasowym użytkowaniem ,

- dopuszcza się zalesianie terenów zieleni nieurządzonej.

Działka nie znajduje się na obszarze strefy ochronnej ujęcia powierzchniowego z rzeki D..

Wartość nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 172.500 zł., a po zmianie planu - 109.100 zł.

Po zmianie planu grunt nadal ma funkcję rolniczą ,ale nie będzie już można zbudować na nim siedliska . Funkcja zabudowy jest obecnie wyłączona. W prywatnym obrocie jest praktycznie niemożliwe ,żeby ktoś kupił tę nieruchomość z przeznaczeniem np. na park. Być może gmina mogłaby to uczynić w ramach realizacji zadań publicznych. Nie ma osób zainteresowanych nabywaniem gruntów z zielenią nieurządzoną .

Na lokalnym rynku lubickim bonitacja gleby nie ma znaczenia w obrocie gruntami . Przede wszystkim decyduje bowiem atrakcyjność położenia- miejscowość oraz atrakcyjność krajobrazowa , zurbanizowanie terenu. Nie ma tam wielkich obszarów otwartych wykorzystywanych rolniczo. Przy dokonywaniu wyceny ma to wpływ na cechy rynkowe nieruchomości.

Jest wręcz sprzeczne z logiką ,że wartość działki powodów miałaby wzrosnąć w sytuacji tak dużych ograniczeń nałożonych przez plan.

W jej najbliższym sąsiedztwie znajdują się rezydencje , które były wybudowane , gdy nie było ograniczeń w możliwości zabudowy oraz małe gospodarstwa rolne . Gdy nie było ograniczeń, to był duży popyt na grunty położone nad rzeką D. .

dowód: opinia biegłej U. R. : pisemna k. 244 – 278 , k. 306 - 306 v , ustna k. 308 – 309 ,

Starosta (...) decyzją z dnia 3 grudnia 2009r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił powodowi pozwolenia na budowę na działce (...) budynku gospodarczo – garażowego o powierzchni zabudowy 59,5 m ² i o kubaturze 214,3 m ³. Decyzja ta stała się ostateczna dnia 15 grudnia 2009r.

Postanowieniem z dnia 7 maja 2015r. Wojewoda (...) odmówił wszczęcia postępowania w sprawie nieważności tej decyzji .

Dnia 9 lipca 2015r. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił to postanowienie w całości i umorzył postępowanie organu I instancji.

dowód: decyzja k. 26 – 26 v, postanowienia k. 204- 204 v, k. 205 – 206,

W piśmie z dnia 31 lipca 2012r. , złożonym w Urzędzie Gminy w L. dnia 2 sierpnia 2012r. , powodowie zwrócili się do pozwanej o wypłatę odszkodowania oraz o powołanie biegłego , który ustali rzeczywistą szkodę majątkową . W tym piśmie nie podawali oni wysokości kwoty , której się domagali z tego tytułu .

dowód: pismo k. 28 – 28 v,

W dniu 14 listopada 2012r. powodowej złożyli do Sądu Rejonowego w Toruniu wniosek o zawezwanie do próby ugodowej. Domagali się w nim kwoty 475.000 zł. Pozwana otrzymała wezwanie dnia 13 grudnia 2012r. Posiedzenie dobyło się dnia 30 stycznia 2013r. Do ugody nie doszło.

dowód: akta I Co 4830/12 k. 2-4, 27, 31,

Sąd zważył , co następuje:

Żądanie powodów znajdowało oparcie w art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. z 2015, poz. 199 ) – określanej dalej w tym uzasadnieniu jako „ustawa” . Przepis ten stanowi , że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą , korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone , właściciel albo użytkownik wieczysty może , z zastrzeżeniem ust. 2 żądać od gminy :

1)  odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę ,

2)  wykupienia nieruchomości lub jej części.

Art. 37 ust. 9 ustawy stanowi ,że wykonanie obowiązków określonych w art. 36 ust. 1 – 3 następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku , chyba że strony postanowią inaczej . W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie .

Ustalenie wysokości odszkodowania wymaga wiadomości specjalnych , co oznacza konieczność dopuszczenia dowodu z opinii biegłego – art. 278 § 1 k.p.c. Zmiana przeznaczenia gruntu , czy też ograniczenia w możliwości jego wykorzystywania wynikają natomiast z dokumentów urzędowych w postaci uchwał dotyczących planów zagospodarowania przestrzennego oraz stanowiących ich istotny element dokumentów o charakterze „technicznym” takich jak mapy , opisy funkcji przypisanych poszczególnym gruntom. Art. 37 ust.11 ustawy wprost wskazuje , że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych , a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Wobec tych konkluzji , sąd podzielił stanowisko powodów domagających się oddalenia wniosku o przesłuchanie świadków zgłoszonych przez pozwaną, zmienił swoje pierwotne stanowisko ( k. 97 v – pkt 2 ) i uchylił postanowienie o dopuszczeniu tego dowodu ( k. 222 v - pkt 1 ) .

Sąd w pełni dał wiarę opinii biegłej U. R. . Jest ona sporządzona w sposób prawidłowy i przy zastosowaniu właściwej metodologii wyceny. Opinia jest przekonująca i nie zawiera sprzeczności . Biegła dodatkowo rozwinęła ją w czasie przesłuchania na rozprawie w dniu 24 marca 2016r. oraz w formie pisemnego ustosunkowania się do zarzutów pozwanej . Sąd w pełni podzielił wnioski płynące z tej opinii.

Wprawdzie nieruchomość powodów nadal ma charakter rolny , ale w bardzo istotny sposób została ograniczona możliwość korzystania z niej. Plan zagospodarowania z 2010r. wprowadził bowiem zakaz wznoszenia na niej obiektów kubaturowych. Wprawdzie poprzednio nie było w planie zapisu ,że zabudowa tak jest dopuszczalna, ale możliwość ta wynikała z faktu ,że był to grunt rolny . Z tym przeznaczeniem jest bowiem nierozerwalnie związana możliwość wzniesienia zabudowy w postaci tzw. „siedliska” . Dopiero ujęty w planie wyraźny zakaz zabudowy oznacza ,że niczego nie można wybudować Zwracał na to uwagę także biegły T. T. . Obecnie taki zakaz właśnie pojawił się w odniesieniu do nieruchomości powodów.

Potwierdzeniem stanowiska obu biegłych w kwestii możliwości zabudowy gruntu pod rządem poprzedniego planu jest fakt ,że powodowie uzyskali wówczas zezwolenie na budowę udzielone przez starostę dnia 3 grudnia 2009r. Obecnie takiej możliwości już nie mają .

Nie są zasadne zarzuty co do sposobu wyceny dokonanej przez biegłą U. R. . Grunt powodów znajduje się na terenie atrakcyjnym pod względem przyrodniczym i krajobrazowym . Znalazło to także odzwierciedlenie w zmianie planu zagospodarowania przestrzennego , w którym obecnie kładzie się nacisk właśnie na te aspekty . Funkcja rolnicza gruntu i związane z nią cechy takie jak: bonitacja gleby , areał gruntu, nie mają istotnego znaczenia dla jego wyceny. Ze względu na ciekawe położenie na skarpie , nad brzegiem rzeki D. , grunty położone na tym terenie były wykorzystywane wręcz pod zabudowę o charakterze rezydencjonalnym. Jest też zrozumiałe, że obecne przeznaczenie nieruchomości powodów pod zieleń nieurządzoną rodzi trudności w znalezieniu gruntów do porównań. Nie występuje bowiem obrót wolnorynkowy takim nieruchomościami. Biegła wytłumaczyła tę kwestię w sposób wyczerpujący i przekonujący. Sąd uwzględnił więc ustalony przez nią spadek wartości nieruchomości powodów.

Sąd nie oparł wyroku o opinię biegłego T. T. . Jest ona zupełnie nieprzekonująca w swojej podstawowej tezie – że nieruchomość powodów , po wprowadzeniu do planu braku możliwości zabudowy ma większą wartość, niż gdy taka możliwość istniała. Biegły nie potrafił tego przekonująco wyjaśnić , także w czasie przesłuchania na rozprawie w dniu 1 października 2015r. ( transkrypcja k. 230 – 240 ). Teza ta jest wręcz sprzeczna z doświadczeniem życiowym. Bardziej atrakcyjny jest grunt na którym można coś wybudować , niż grunt pozbawiony takiej możliwości. Oczywiście należy mieć na uwadze ,że nie chodzi tu o jakiś grunt o dużym obszarze, o dominującej funkcji produkcji rolnej. Trzeba pamiętać o tym w jakim miejscu jest położony grunt powodów . Trudno przyjąć ,żeby jego atrakcyjność wzrosła skoro obecnie można na nim co najwyżej „pasać owce” i to jeszcze znosząc obecność turystów w miejscach odpoczynku, które się tam planuje .

Nie przekonuje wyjaśnienie biegłego T. T. ,że wzrost wartości gruntu wynika z tego , że jest on obecnie przeznaczony niejako na funkcje publiczne. Istotne jest jego przeznaczenie określone w planie zagospodarowania przestrzennego , a ono nie uległo zmianie ( dodano tylko istotne ograniczenie w postaci braku możliwości zabudowy ) . O utracie wartości decydują realia wolnego rynku – czyli czy ktoś obecnie kupiłby taki grunt . Jest to bardzo wątpliwe. Z zeznań biegłej U. R. wynika natomiast ,że możliwość nabycia takiej nieruchomości przez gminę jest teoretyczna . W niniejszej sprawie nabywcą musiałaby być pozwana Gmina L.. Jak obrazuje dotychczasowy przebieg sprawy , nie nosi się ona z zamiarem kupna gruntu od powodów . Można się zgodzić ze stanowiskiem biegłego T. , że obecne nieruchomość faktycznie pełni „funkcję publiczną” , ale konsekwencje tego obciążają tylko jej właścicieli, w tym - w postaci spadku jej wartości .

Sąd nie podzielił stanowiska biegłego T. T. ,że „nie ma prostego przełożenia” , polegającego na tym , że jeżeli grunt nie jest przeznaczony pod zabudowę , to traci na wartości. Trudno bowiem znaleźć przekonujące wytłumaczenie dlaczego ktoś miałby kupować taki grunt i to w sytuacji , gdy jest on przeznaczony pod „zieleń nieurządzoną” . Nawet gdyby chciał się zachwycać urokiem tego miejsca , to mógłby to czynić korzystając z niego bezpłatnie , skoro dopuszcza się na nim obecność turystów. Wniosek taki można wyprowadzić z faktu dopuszczalności lokalizacji miejsc ich odpoczynku oraz potrzebnej do tego infrastruktury .

Jak już wcześniej wskazano , sąd podziela natomiast stanowisko tego biegłego ,że przed zmianą planu powodowie mieli możliwość zabudowy obiektami związanymi z produkcją rolną . Wniosek ten jest zbieżny z opinią biegłej U. R. oraz z faktem uzyskania przez nich stosownego zezwolenia ze starostwa powiatowego.

Sąd oddalił wniosek powodów o dokonanie oceny opinii biegłego T. T. w trybie art. 157 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity - Dz.U. z 2015r. , poz. 1774 ze zmianami ) – k. 222 v. W procesie cywilnym ocena opinii, tak jak i każdego innego dowodu , należy do sądu rozstrzygającego sprawę . Strony mogą się z nią zgadzać lub nie . Mają możliwość kwestionowania tej oceny poprzez wniesienie apelacji. Zwracanie się o tę ocenę było tym bardziej zbędne, że sąd zdecydował o dopuszczeniu dowodu z opinii kolejnego biegłego.

Sąd oddalił wniosek pozwanej o zwrócenie o porównawczą opinię w trybie art. 157 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o konfrontację obu biegłych – k. 309 . Było to zbędne dla rozstrzygnięcia sprawy wobec dokonania przez sąd oceny ,że opinia biegłej U. R. zasługuje na danie jej w pełni wiary, w przeciwieństwie do opinii biegłego T. T..

Sąd oddalił wniosek o zezwolenie na złożenie przykładowych operatów dotyczących innych transakcji - k. 309 . Miał on związek z twierdzeniem biegłej ,że nie zauważyła ,żeby cecha w postaci bonitacji gleby miała znaczenie dla wartość nieruchomości w tym konkretnym przypadku . Wniosek strony pozwanej był spóźniony .Zarzut ten podniosła ona bowiem już w piśmie złożonym wtedy , gdy sąd zezwolił na ustosunkowanie się do opinii – k. 290 . Już wówczas pozwana mogła załączyć stosowne dokumenty , z którymi biegła oraz sąd mogliby zapoznać się przed rozprawą . Składnie tego wniosku na rozprawie w dniu 24 marca przedłużało postępowanie. Sąd musiałby bowiem mieć możliwość zapoznania się tymi dokumentami i umożliwienia biegłej ustosunkowania się do nich . Na marginesie tylko należy wskazać ,że w czasie przesłuchanie biegła w sposób przekonujący wyjaśniała dlaczego bonitacja nie miała znaczenia w tym konkretnym przypadku - k. 308 v. Biegła w sposób przekonujący ustosunkowała się także do zarzuty przyjęcia nieprawidłowych nieruchomości do porównań. Sąd nie miał co do tego zastrzeżeń.

Sąd nie czynił ustaleń na podstawie opinii biegłych Z. W. i T. N. złożonej przez powodów - k. 31 – 59 . Miała ona bowiem charakter „opinii prywatnej” , nie była bowiem wykonana na zlecenie sądu. Mogła ona co najwyżej stanowić dodatkowe uzasadnienie stanowiska powodów zawartego w pozwie .

Sąd zasądził z tytułu odszkodowania kwotę 63.400 zł. , do której zresztą powodowie ograniczyli żądanie . Ograniczenie żądania oznacza częściowe cofnięcie pozwu. Na tym etapie postępowania była wymagana zgoda pozwanej na dokonanie tej czynności – art. 203 § 1 k.p.c. Została ona wyrażona i dlatego na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. postępowanie w pozostałej części podlegało umorzeniu .

Na kwotę zasądzoną w punkcie 1 wyroku składały się także skapitalizowane odsetki , których wysokości pozwana nie kwestionowała .

Data od której dochodzono odsetki była wskazana prawidłowo . Uzasadnienie tej konkluzji jest jednak inne , niż wskazano w pozwie .

Zgodnie z art. 37 ust.9 ustawy pozwana powinna spełnić swój obowiązek w ciągu 6 miesięcy od dnia założenia wniosku. Termin ten upływał dnia 2 lutego 2013r. W niniejszej sprawie przepis ten nie znalazł jednak zastosowania dlatego ,że we wniosku z dnia 31.07.2012r. powodowie nie wskazali jakiej domagają się kwoty odszkodowania . Z żadnego przepisu ustawy , a w szczególności z jej art. 37 ust. 11 , nie wynika ,żeby to gmina musiała powoływać biegłego i ustalać wysokość odszkodowania . Skoro więc pozwana nie wiedziała jakiej kwoty domagają się powodowie , to nawet gdyby nie kwestionowała ich żądania , to nie mogłaby go spełnić . Dłużnik popada w zwłokę jeżeli nie spełnia świadczenia w terminie - art. 476 k.c. W tym przypadku nie wiedział on jakie świadczenie ma spełnić.

Powodowie zainicjowali postępowanie pojednawcze . We wniosku o zawezwanie do próby ugodowej wskazano jak jest wysokość ich roszczenia. Pozwana otrzymała go 13 grudnia 2012r. Miał on charakter wezwania do zapłaty w rozumieniu art. 476 k.c. Pozwana powinna spełnić świadczenie niezwłocznie. Tym bardziej więc powodowie mogli w niniejszym pozwie domagać się odsetek od daty późniejszej , czyli 4 lutego 2013r.

Orzekając o kosztach procesu sąd zastosował zasadę ich stosunkowego rozdzielenia – art. 100 k.p.c. Sąd nie podzielił stanowiska strony powodowej ,że w niniejszej sprawie miał miejsce przypadek określony zdaniu 2 tego przepisu polegający na tym ,że określenie należnej kwoty zależało do oceny sądu. Oznaczałoby to ,że pozwany powinien zwrócić powodom całość poniesionych przez nich kosztów. Jedyna „ocena sądu” dokonana w tej sprawie , to ocena zasadności roszczenia powodów, także co do wysokości dochodzonej kwoty. Została ona dokonana w oparciu o zgłoszone przez niech dowody. Strona dochodząc określonego roszczenia ponosi ryzyko procesowe tego , czy będzie w stanie uzasadnić przed sądem jego wysokość. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie . Żądanie zawarte w pozwie dotyczyło znacznie wyższej kwoty, niż wykazana w toku procesu przez powodów , a której oni ostatecznie nie kwestionowali , czego wyrazem był brak z ich strony zastrzeżeń do opinii biegłej U. R. oraz ograniczenie żądania do kwoty wynikającej z tej opinii. Sytuacja ta uzasadniała obciążenie stron kosztami stosownie do wyniku procesu.

Powodowie wygrali sprawę w 43 % ( po zaokrągleniu ) . Ponieśli następujące koszty : opłata od pozwu 7.500 zł., opinie biegłych: 3.499,76 zł. i 2.333,81 zł., wynagrodzenie pełnomocnika 3.600 zł., opłata skarbowa 17 zł., koszty dojazdów : 240,71 zł, 70,20 zł., - łącznie 17.244,48 zł. 43 % tej kwoty to 7.416 zł. ( po zaokrągleniu ) .

Pozwana poniosła koszty w postaci wynagrodzenia pełnomocnika – 3.600 zł. 57 % tej kwoty to 2.052 zł. Oznacza to , że po dokonaniu potrącenia należało zasądzić od pozwanej na rzecz powodów kwotę 5.364 zł.