Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 2 kwietnia 2015r. Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi w sprawie prowadzonej za sygnaturą akt III C 317/14 z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. przeciwko K. M. i O. M. przy udziale interwenienta ubocznego Miasta Ł. o eksmisję w punkcie 1. oddalił powództwo, a w punkcie 2. zasądził od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością solidarnie na rzecz K. M. i O. M. kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Apelację od powyższego orzeczenia wywiódł powód, zaskarżając je w całości. A. skarżonemu wyrokowi zarzucił:

1.  sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegającą na:

- przyjęciu, że pozwani nie zalegali z zapłatą czynszu za okres przenoszący trzy pełne okresy płatności, podczas gdy ze złożonych pozwanych do akt sprawy potwierdzeń uiszczania opłat za lokal (załącznik do odpowiedzi na pozew) w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że aż do września 2014 r. pozwani nie dokonali żadnej wpłaty na rzecz powódki;

- przyjęciu, że „kwestia komu należało płacić czynsz nie była jasna i oczywista nawet dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się zarządzaniem nieruchomością podczas, gdy żadne inne (poza powódką) podmioty profesjonalnie zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami nie brały udziału w sprawie oraz gdy w toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji nie przeprowadzono żadnych dowodów na tę okoliczność. Powódka była pewna swego stanowiska, że to ona jest prawowitym zarządcą sądowym nieruchomości, który winien pobierać należności lokatorów;

- przyjęciu, że pozwani „poszli za radą osoby zaufania publicznego, jakim niewątpliwie adw. M. H.” podczas, gdy pozwani wiedzieli, że Pan M. H. reprezentuje niejako „przeciwników” powódki w postępowaniu o ustanowienie zarządcy i osoby uważające się za właścicieli przedmiotowej nieruchomości, a zatem oczywistym jest, że działa on w interesie tychże osób, nie zaś w interesie społecznym i zarządcy, Sąd mógłby przyjąć, że pozwani poradzili się osoby zaufania publicznego, gdyby poszli do adwokata czy radcy prawnego bezstronnego wobec spraw związanych z nieruchomością położoną w Ł. przy ul. (...);

- przyjęciu, że orzeczenie eksmisji w niniejszej sprawie byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy powódka zachowała najwyższą staranność związaną z powiadomieniem mieszkańców kamienicy przy ul. (...) w Ł. o ustanowieniu jej zarządcą sądowym;

2. naruszeniu przepisów postępowania mające wpływ na treść rozstrzygnięcia, a mianowicie art. 233 §1 k.p.c. poprzez dokonanie przez Sąd pierwszej instancji oceny dowodów sprzecznej z zasadą swobodnej oceny dowodów przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w sprawie, tj. w sposób wybiórczy i dowolny z pominięciem zeznań świadka J. C. oraz załączonych do pozwu dokumentów zawierających kierowane do pozwanych oraz innych mieszkańców przedmiotowej nieruchomości informacje o ustanowieniu powódki zarządcą sądowym oraz z pominięciem dokumentów złożonych do akt sprawy na rozprawie w dniu 5 sierpnia 2014 r. (pismo zarządcy w sprawie III Ns 195/11 z dnia 14 listopada 2013 r. wraz z załącznikami oraz potwierdzeniem nadania przesyłki poleconej, pismo zarządcy w sprawie III Ns 195/11 z dnia 7 maja 2014 r. wraz z prezentatą Sądu) wyrażające się w przyjęciu, że „kwestia komu należało płacić czynsz nie była jasna i oczywista nawet dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się zarządzaniem nieruchomością”, a także przyjęciu, że żądanie przedmiotowej eksmisji jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy z dokumentów urzędowych w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że to powódka jest zarządcą sądowym, a nadto ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że dopełniła ona obowiązków związanych z zawiadomieniem o tym fakcie mieszkańców przedmiotowej nieruchomości, występując m.in. do Sądu o wprowadzenie jej w zarząd przez Komornika;

3. naruszenie art. 452 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że spełnienie świadczenia do rąk osób nieuprawnionych (poprzedni zarządca) zwolniło pozwanych ze zobowiązania wobec powódki podczas, gdy powódka (wierzyciel) ani nie potwierdził spełniania świadczenia do rąk osoby uprawnionej, ani ze świadczenia nie skorzystał w żadnym zakresie.

W konkluzji apelujący wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku i nakazanie opróżnienie lokalu mieszkalnego nr 17a przez pozwanych oraz orzeczenie w stosunku do nich uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, a nadto zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów postępowania przed Sądem I instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Skarżący wnosił również o zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki zwrotu kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym, w tym kosztów ewentualnego zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Interwenient uboczny Miasto Ł. w odpowiedzi na apelację powódki wnosił o jej oddalenie w całości i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Jednocześnie z ostrożności procesowej w przypadku uwzględnienia apelacji i orzeczenia o eksmisji wnosił o orzeczenie wobec pozwanych o braku uprawnienia do lokalu socjalnego.

Pozwani, reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, w odpowiedzi na apelację powódki także wnosili o jej oddalenie w całości, a nadto o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Na rozprawie apelacyjnej z dnia 25 września 2015 r. – bezpośrednio poprzedzającej wydanie orzeczenia drugoinstancyjnego w niniejszej sprawie – pełnomocnik powódki w całości poparł apelację i wniósł o zmianę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania w pierwszej instancji, a także o zasądzenie na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, natomiast pełnomocnik pozwanych wnosił o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie na rzecz pozwanych od powódki zwrotu kosztów w postępowaniu odwoławczym, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jako niezasadna podlegała oddaleniu.

Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne ustalone przez Sąd Rejonowy okoliczności faktyczne sprawy, uznając jednocześnie za zbędne powielanie ich w dalszej części uzasadnienia.

Wbrew stanowisku strony skarżącej, Sąd Rejonowy, zachowując wszelkie wymogi przewidziane treścią art. 233 §1 k.p.c., dokonał prawidłowej oceny całego zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i w oparciu o nią wywiódł słuszne wnioski jurydyczne. Swoje rozstrzygnięcie tenże Sąd wyczerpująco i przekonywująco uzasadnił. Przedstawioną przez Sąd Rejonowy argumentację Sąd Okręgowy w całości podziela.

W szczególności należy podkreślić, że nie jest prawdą, jakoby Sąd Rejonowy konstruując stan faktyczny pominął zeznania świadka J. C. i dokumenty załączone do pozwu, skoro z lektury pisemnego uzasadnienia kwestionowanego rozstrzygnięcia wprost wynika, że tenże Sąd ustalając okoliczności faktyczne oparł się na ich treści i przywołał je jako podstawę dowodową. Z zeznań świadka J. C. wynika, że strona powodowa powiadomiła lokatorów nieruchomości przy ul. (...) w Ł. o tym, że została administratorem już w 2012 r., wywieszając ogłoszenia z taką informacją na klatce schodowej, a listy polecone z informacją, że została ustanowiona tymczasowym zarządcą sądowym w/w nieruchomości potwierdzoną kserokopią postanowienia sądu z dnia 29 sierpnia 2013 r., apelująca wysyłała do lokatorów dopiero po uprawomocnieniu się przedmiotowego orzeczenia. Czyniąc takie ustalenia Sąd I instancji, wobec treści wskazanych powyżej dowodów, nie uchybił zatem w żadnym stopniu art. 233 §1 k.p.c.

Ze zgromadzonego materiału dowodowego Sąd Rejonowy wyprowadził nie tylko poprawne wnioski logicznie, ale także zgodne z doświadczeniem życiowym. Ocena Sądu pierwszej instancji nie naruszając reguł swobodnej oceny dowodów musi się ostać, albowiem mogłaby zostać skutecznie podważona jedynie w przypadku, gdyby brak było logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdyby wnioskowanie Sądu wykraczało poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględniałoby jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych. Analiza zgromadzonego materiału dowodowego prowadzi natomiast do wniosku, że w niniejszej sprawie, wbrew sugestiom strony apelującej, przypadek taki nie ma miejsca.

Kolejny zarzut apelacyjny podniesiony przez powodową Spółkę, jakoby Sąd Rejonowy ustalił okoliczności sprawy w sposób sprzeczny z zebranym materiałem dowodowym w zakresie o jakim mowa w apelacji także okazał się w całości chybiony. Sąd Okręgowy uznał, że na szczególne podkreślenie zasługuje to, że pozwani nigdy nie uchylali się od płacenia czynszu za zajmowany lokal mieszkalny, co zostało ponad wszelką wątpliwość potwierdzone złożonymi do akt sprawy dowodami dokonywanych wpłat w całym okresie od 2010 r. do 2014 r. w wysokości wynikającej z umowy najmu, których powódka zresztą nie kwestionowała. Dodać wypada, że pozwani płacili czynsz zgodnie ze stawką określoną w tej umowie, która nigdy skutecznie nie została wypowiedziana i podwyższona, tj. z zachowaniem wymogów o jakich mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 ze zm. – dalej ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów), czy to przez poprzedniego administratora, czy to przez stronę apelującą.

Rozpoznając zasadność zarzutów apelacyjnych nie można tracić z pola widzenia tego, że w realiach niniejszej sprawy, wbrew sugestiom strony apelującej, kwestia komu pozwani winni regulować należności czynszowe wcale nie należała do oczywistych z uwagi na skomplikowany stan własnościowy samej nieruchomości, co bezpośrednio przełożyło się na to, że od września 2010 r. do maja 2014 r. dwa konkurujące ze sobą podmioty wzajemnie podważały uprawnienia każdego z administratorów zarządzających nieruchomością przy ul. (...) w Ł., tj. dotychczasowego i powodowej Spółki, w tym do pobierania od lokatorów opłat czynszowych i innych, jakie wiążą się z lokalami mieszkalnymi. Informacje, jakie w okresie, którego dotyczy niniejsza sprawy otrzymywali lokatorzy, w tym także pozwani, były sprzeczne, wzajemnie wykluczające się, a nadto nie dawały się w sposób łatwy zweryfikować. Nie sposób przy tym nie zauważyć badając tę kwestię, że sama powódka przyczyniła się do takiego stanu rzeczy. W szczególności, także w ocenie Sądu Okręgowego, nie można uznać, że pozwani i inni lokatorzy zostali skutecznie powiadomieni przez apelującą o zmianie administratora przez wywieszenie takiej informacji na klatkach schodowych. Co więcej, informacja uzyskana przez lokatorów od powodowej Spółki o zmianie administratora mogła w realiach badanej sprawy budzić uzasadnione wątpliwości mieszkańców kamienicy, co do tego na rzecz, którego z konkurujących podmiotów powinni wnosić opłaty, tym bardziej, że to powódka - mimo że jest profesjonalnym podmiotem - swoim wcześniejszym zachowaniem podważyła własną wiarygodność poprzez to, że już w 2012 r. nie mając ku temu wtedy jakichkolwiek podstaw poinformowała tych samych lokatorów, że jest jedynym podmiotem umocowanym do pobierania opłat czynszowych, grożąc jednocześnie eksmisją w przypadku zignorowania tej wiadomości i zaniechania dokonywania przedmiotowych wpłat na jej rzecz. W tym stanie rzeczy nie może dziwić, że u każdej rozsądnej osoby późniejsze informacje o zmianie administratora rozpowszechniane przez podmiot, który już raz wykazał się swoją nieuczciwością musiało co najmniej rodzić nieufność. Podkreślić należy, że powódka została ustanowiona tymczasowym zarządcą sądowym nieruchomości dopiero na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi z dnia 29 sierpnia 2013 r. i choć rację ma skarżąca, że orzeczenie to jest natychmiast wykonalne, to jednak apelująca nie wykazała, że skutecznie powiadomiła pozwanych o swoim uprawnieniach. Brak zaufania do apelującej, zdaniem Sądu Okręgowego, tym bardziej mógł powstać po stronie pozwanych po otrzymaniu od powódki wezwania z dnia 4 listopada 2013 r. do zapłaty tytułem bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego za okres od 1.01.2010 r. do 31.10.2013 r. kwoty 15.478,28 zł. Abstrahując nawet od tego, że pozwani mieli tytuł do zajmowania lokalu w w/w okresie, skoro byli i są jego najemcami, a także, że wymieniona w wezwaniu kwota nie ma jakiegokolwiek uzasadnienia wobec obowiązującej pozwanych stawki czynszu ustalonej umową najmu i regularnym opłacaniu tej należności przez stronę pozwaną, to przede wszystkim wskazać należy na to, że powódka znowu mijając się z prawdą, bo nie posiadając do tego żadnych uprawnień zażądała uregulowania rzekomego długu za okres, w którym przecież nie pełniła funkcji administratora nieruchomości, skoro zarządcą sądowym została dopiero na mocy postanowienia z 29 sierpnia 2013 r. Trudno też czynić pozwanym zasadnie wyrzuty, że próbowali ustalić komu powinni regulować czynsz i w tym celu zwrócili się o potwierdzenie zmiany zarządcy do dotychczasowego administratora, który jak się okazało także wprowadził ich w błąd co do skuteczności ustanowienia powódki tymczasowym zarządcą sądowym przedmiotowej nieruchomości, tym bardziej, że nie skończyło się to jedynie na udzieleniu takiej informacji, ale towarzyszyło temu dalsze pobieranie od pozwanych przez pierwotnego administratora U. A.G. M. opłat tytułem czynszu. Tłumaczenia apelującej, że pozwani mieli stosowną wiedzę o jej uprawnieniach, a ona sama wywiązała się należycie ze swoich obowiązków względem lokatorów nie odpowiadają zatem, w świetle wszystkich przytoczonych wyżej okoliczności, w żaden sposób rzeczywistości.

Zupełnym nieporozumieniem jest też stawianie w apelacji zarzutu naruszenia art. 452 k.c. To bowiem od administratorów nieruchomości jako profesjonalnych podmiotów można i należy wymagać, ażeby dokonali wszystkich niezbędnych rozliczeń pomiędzy sobą zgodnie z treścią art. 207 k.c., co w szczególności dotyczy uiszczonych przez lokatorów, w tym również pozwanych, kwot tytułem należności czynszowych. Tymczasem dotychczasowy wieloletni (...).G. M. jeszcze w czerwcu 2014 r. posiadał i prowadził wszystkie księgi związane z zarządem nieruchomością i zapewniał lokatorów, że reguluje wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokali mieszkalnych. Innymi słowy – to nie pozwani, lecz dotychczasowy i obecny administrator nie podporządkowali się orzeczeniu Sądu o zmianie zarządcy nieruchomości. Powyższe w sposób jaskrawy wskazuje, że przerzucanie odpowiedzialności za taki stan rzeczy na pozwanych i wyciąganie wobec nich właśnie konsekwencji przez stronę powodową w postaci żądania eksmisji jest niemożliwe do zaakceptowania. Co przy tym wszystkim istotne - współwłaściciele i tak skorzystają z uiszczonych przez pozwanych tytułem czynszu kwot na rzecz drugiego zarządcy, a zatem wierzyciel – wbrew argumentacji apelantki – i tak skorzysta ze świadczenia uregulowanego przez pozwanych.

W tym stanie rzeczy Sądu II instancji w całości podzielił stanowisko Sądu Rejonowego, który skonstatował, że naruszałoby zasady współżycia społecznego, tj. zasadę słuszności i elementarnego poczucia sprawiedliwości, orzeczenie eksmisji wobec pozwanych, którzy nigdy nie uchylali się od płacenia czynszu, przez cały czas sumiennie wywiązywali się z tego obowiązku, a mimo to nie tylko, że bez swojej winy - nawet w najlżejszej postaci – ale i bez jakiegokolwiek swojego udziału zostali wciągnięci poprzez nieuczciwe działania dotychczasowego administratora i powódkę w konflikt pomiędzy tymi podmiotami, który w ogóle nie powinien dotyczyć pozwanych i w efekcie tego, jako lokatorzy stali się jego ofiarami. Wszystkie te okoliczności Sąd Rejonowy zgodnie z treścią art. 5 k.c. w sposób poprawny dostrzegł, zinterpretował i wyważył, biorąc pod uwagę całokształt materiału dowodowego, jaki został zgromadzony w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, a wysuwane przez apelującą przeciwne tezy stanowią jedynie polemikę z prawidłowym stanowiskiem tego Sądu.

Na zakończenie należy wskazać, że wbrew wywodom apelantki nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu pozwanym. Sąd II instancji w całości popiera stanowisko Sądu Rejonowego, który starannie uzasadnił zarówno okoliczności faktyczne sprawy, jak i podstawę prawną swego rozstrzygnięcia, jednocześnie uznając, że nie zachodzi obecnie procesowa potrzeba powielania w pełnym zakresie argumentacji zawartej w uzasadnieniu pierwszoinstancyjnym. Wobec zarzutów apelacyjnych należy jedynie podkreślić, że prawidłowo Sąd I instancji stwierdził, iż powoływanie się przez skarżącą w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy najmu na nieprawidłowe wezwanie do zapłaty nie mogło odnieść zamierzonego przez nią skutku prawnego. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia, a w wypadku, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, co najmniej za trzy pełne okresy płatności, właściciel lokalu powinien uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Powyższa regulacja ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Jeszcze raz należy podkreślić, że ze złożonych do akt sprawy dowodów wpłaty, których powódka nie kwestionowała, wynika po stronie pozwanych nie istniały żadne zaległości czynszowe, skoro płacili czynsz w terminie i zgodnie z obowiązującą ich na podstawie umowy najmu stawką, co oznacza, że wskazana przez powódkę przyczyna wypowiedzenia tej umowy nie była prawdziwa. W realiach badanej sprawy nie można też uznać - tak, jakby tego chciała powódka – że wniesienie pozwu skutkuje wypowiedzeniem umowy najmu pozwanym, skoro po ich stronie nie ma żadnej zaległości, a wierzyciel uzyska zaspokojenie swego roszczenia po dokonaniu obejmującego wszystkie uiszczone kwoty tytułem czynszu rozliczenia pomiędzy poprzednim administratorem i obecnym tymczasowym zarządcą sądowym nieruchomości.

Z tych wszystkich względów na podstawie przepisu art. 385 k.p.c. Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną.

O kosztach orzeczono w oparciu o art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na rzecz pozwanych, którzy wygrali sprawę w postępowaniu odwoławczym, zasądzono koszty zastępstwa profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego, których wysokość została określona w oparciu o treść § 9 pkt 1 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (j.t. Dz.U.2013 r., poz. 490 ze zm.).