Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 października 2013 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Dorota Kołodziej

Protokolant: sekretarz Izabela Węsiora

Po rozpoznaniu w dniu 24 września 2013 r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa A. B.

przeciwko Wspólnoty Mieszkaniowej ul.(...)w S.

o stwierdzenie nieważności

1. Oddala powództwo.

2. Zasądza od powódki A. B. na rzecz pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)w S. kwotę 197 zł (sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 27 grudnia 2012 roku powódka P. B. wniosła o stwierdzenie nieważności uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy Ul. (...)w S. nr (...) z dnia 31 maja 2010 r. w przedmiocie zaktualizowania przydziału pomieszczeń piwnicznych do poszczególnych lokali mieszkalnych z powodu jej niezgodności z prawem oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów sądowych.

W uzasadnieniu powódka wskazała, iż jest właścicielką lokalu (...) przy ul. (...)w S., z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 993/10000. Zgodnie z księgą wieczystą nr (...) prowadzoną dla nieruchomości nr (...)przy ul. (...) w S. przez Sąd Rejonowy w S. IV Wydział Ksiąg Wieczystych udziały pozostałych właścicieli w nieruchomości wspólnej wynoszą odpowiednio:

- dla lokalu nr(...)- 997/10000,

- dla lokalu nr(...) - 1012/10000,

- dla lokalu nr(...) - 1023/10000,

- dla lokalu nr(...) - 1037/10000,

- dla lokalu nr(...)- 964/10000,

- dla lokalu nr(...)- 1020/10000,

- dla lokalu nr(...) - 1044/10000,

- dla lokalu nr(...) - 998/10000,

- dla lokalu nr(...)- 912/10000.

W dniu 31 maja 2010 roku pozwana Wspólnota podjęła uchwałę nr(...)w przedmiocie zaktualizowania przydziału pomieszczeń piwnicznych do poszczególnych lokali mieszkalnych w budynku nr(...)przy ul. (...)w S.. W ocenie powódki treść powyższej uchwały w sposób rażący narusza prawo, ingeruje w prawa nabyte powódki oraz konstytucyjnie chronione prawo własności. Przedmiotową uchwałą pozwana postanowiła wydzielić powódce powierzchnię do wyłącznego korzystania w części kondygnacji piwnicy w taki sposób, że wydzieliła powódce powierzchnię mniejszą od dotychczas posiadanej powierzchni kondygnacji piwnicy budynku oraz nie odpowiadającej powierzchni do wysokości posiadania udziału w części wspólnej nieruchomości. Dokonano zatem zmiany warunków korzystania z piwnicy skierowaną do powódki a nie do wszystkich uprawnionych - nie uwzględniając zasad prawnie chronionych wynikających z posiadania udziałów w nieruchomości wspólnej przypadających wszystkim współwłaścicielom. Powódka wskazała, iż właściciel lokalu ma pełną autonomię w korzystaniu z przysługującego mu prawa własności, a ograniczenia w tym zakresie mogą wynikać wyłącznie z przepisów prawa. Pozwana jak też pozostali właściciele lokali nie mają prawa do ingerowania w sposób generalnych w sposób wykonywania własności przez poszczególnych właścicieli lokali. Uchwała jest wykonywana w drodze przymusu, wydzielania i zmiany położenia ścian dzielących pomieszczenia. Zdaniem powódki działanie pozwanej nie daje się pogodzić z posiadanym przez powódkę udziałem w prawie własności nieruchomości, jest przeciwko niej skierowane i podjęte wbrew jej woli, więc uzasadnia podniesienie zarzutu naruszenia interesu powódki i żądanie stwierdzenia nieistnienia uchwały podjętej głosami większości właścicieli, a nie-stanowiącej o podziale nieruchomości do korzystania zwanymi podziałem quasi usum. Mają na uwadze to, iż powódka ponosi ciężary i wydatki odpowiednio do przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej, a prawo korzystania z części wspólnych zostało jej znacząco ograniczone z jednoczesnym przysporzeniem korzyści pozostałym współwłaścicielom z użytkowania części wspólnej nieruchomości z wyłączeniem pozostałych właścicieli bez podstawy prawnej, podjęcie przedmiotowej uchwały uznać należy za prowadzące do naruszenie podstawowych zasad porządku prawnego i zasługuje na wyeliminowanie z obiegu prawnego.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, iż w ocenie pozwanej zarzuty podniesione przez powódkę są całkowicie niezasadne. Stan faktyczny przedstawiony przez powódkę nie przystaje do rzeczywistości, a podniesione przez nią zarzuty rażącego naruszenia prawa nie znajdują oparcia w obowiązujących przepisach. Nadto pozwana zarzuciła, iż powództwo zostało wniesione po upływie terminu zawitego przewidzianego dla tej czynności. Pozwana zaprzeczyła wszystkim okolicznościom wskazanym przez powódkę. Zaskarżenie uchwały pozwanej do sądu może być podyktowane wyłącznie ściśle określonymi przesłankami oraz winno być dokonane w ściśle określonym terminie. Wszelkie przesłanki winny być wykazane i udowodnione przez powódkę - poprzez wskazanie przepisów prawa lub konkretnych zapisów umowy właścicieli lokali. Powódka powinna również wykazać okoliczności świadczące o zachowaniu terminu do wytoczenia powództwa. Pozwana wskazała, iż podjęła przedmiotową uchwałę w odpowiedzi na rażąco sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (dobrego sąsiedztwa) zachowanie pełnomocnika powódki -I. D.. Od marca 2010 roku pomieszczenia piwniczne były w sposób zwyczajowo podzielone i użytkowane przez wszystkich właścicieli mieszkań - każdy z nich posiadał wydzieloną przestrzeń piwnicy do użytkowania. Dodatkową część posiadała, nieprzerwanie od co najmniej kilkudziesięciu lat, również powódka. Część piwnicy przysługująca powódce połączona była korytarzem z piwnicą należącą do właścicieli mieszkania nr (...). Z inicjatywy powódki przestrzeń łącząca obie piwnice została oddzielona od pozostałej części kondygnacji odrębnymi drzwiami, w wyniku czego stworzony został dodatkowy - wewnętrzny korytarz łączący wyłącznie piwnice mieszkań nr(...). Stan taki odpowiadał mieszkańcom budynku, nikt nie podnosił w związku z tym zastrzeżeń. W pierwszym kwartale 2010 roku bez uprzedzenia pozostałych właścicieli, w szczególności właściciela mieszkania nr(...), pełnomocnik powódki I. D. bezprawnie wymieniła zamki do drzwi odgradzających piwnice nr(...)i nr(...)od pozostałej części kondygnacji, pozbawiając w ten sposób właściciela mieszkania nr(...)dostępu do przysługującej mu piwnicy. W kwietniu 2010 r. pełnomocnik powódki I. D.samowolnie zburzyła ścianę działową dzielącą obie piwnice, a rzeczy znajdujące się dotąd w piwnicy nr (...) powódka bez porozumienia z ich właścicielem przeniosła na strych budynku. Pozwana uznała takie działanie za niezgodne z zasadami dobrego sąsiedztwa oraz istotne naruszenie prawa (godzenie w prawo własności w odniesieniu do bezprawnie przeniesionych na strych rzeczy) i faktycznego stanu posiadania określonej przestrzeni piwnicy przez właściciela mieszkania nr (...) Pozwana nie mogła dopuścić do bardziej drastycznych naruszeń prawa przez powódkę. W związku z powyższym podjęła decyzję o konieczności uregulowania kwestii korzystania z piwnicy w drodze uchwały. Treść uchwały dokonuje podziału pomieszczeń piwnicznych, powrotu do aprobowanego przez mieszkańców stanu pierwotnego. Zaskarżona uchwała nie narusza żadnych obowiązujących przepisów prawa. Została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów. Wszyscy uprawnieni mogli się w tej sprawie wypowiedzieć i w sposób dobrowolny zdecydować co będzie dla nich najkorzystniejsze. Informacja nad uchwałą dotarła do wszystkich właścicieli lokali do dnia 2 czerwca 2010 roku, wówczas o jego treści poinformowano administrację budynku. Uchwała nie została zaskarżona przez właścicieli lokali. Terminem zaskarżenia powyższej uchwały zdaniem pozwanego był więc 14 lipca 2010 roku. W drodze uchwały uregulowano obowiązujący od ponad trzech dekad podział używania kondygnacji piwnicznej celem wyeliminowania sporów i niedopuszczenia do samowolnego przejmowania pomieszczeń, jak to uczyniła powódka. Pozwana wskazała przy tym, iż podział nie musi wynikać ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali nie-wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Z powyższego nie można wywodzić zakazu umownego określenia prawa do korzystania z danej części nieruchomości, niezależnie od udziału, jaki we współwłasności danemu właścicielowi przysługuje. Wymuszenie podziału części wspólnych w stosunku do udziału w częściach wspólnych byłby bardzo trudny do zrealizowania i niezrozumiały. Podstawą relacji sąsiedzkich powinna być zasada dobrego sąsiedztwa, która określa, jakie powinny być wzajemne stosunku między właścicielami poszczególnych mieszkań. Zarzut powódki, jakoby zaskarżona uchwała naruszała jej prawo własności jest wobec tego niezasadny.

Na rozprawie w dniu 4 czerwca 2013 r. pełnomocnik powódki sprecyzował roszczenie wnosząc o stwierdzenie nieważności uchwały.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

Powódka jest właścicielką nieruchomości lokalowej położonej w S. przy ul.(...) w S., dla której Sąd Rejonowy w S. prowadzi księgę wieczystą nr(...). Powódce przysługuje udziału wynoszącego 993/10000 części wspólnej nieruchomości położonej przy ul.(...)w S.. Pomieszczenie piwniczne nie jest częścią składową nieruchomości lokalowej.

(dowód: odpis z księgi wieczystej nr(...), k. 17-23).

Zarząd nieruchomością wspólną prowadzi Wspólnota Mieszkaniowa przy Ul. (...)w S.. W składzie zarządu pozwanej są: T. P., M. U., P. D.

(dowód: uchwała nr (...), k. 60).

Do marca 2010 roku pomieszczenia piwniczne były w sposób zwyczajowo podzielone i użytkowane przez wszystkich właścicieli mieszkań - każdy z nich posiadał wydzieloną przestrzeń piwnicy do użytkowania. Część piwnicy przysługująca powódce połączona była korytarzem z piwnicą należącą do właścicieli mieszkania nr(...) Lokal nr(...)początkowo stanowił jeden pokój wraz z kuchnią i łazienką, następnie został poszerzony o zaadoptowany strych. Do tego lokalu od zawsze było przypisane pomieszczenie piwniczne oznaczone na szkicu nr (...). Z inicjatywy powódki przestrzeń łącząca obie piwnice została oddzielona od pozostałej części kondygnacji odrębnymi drzwiami, w wyniku czego stworzony został dodatkowy - wewnętrzny korytarz łączący wyłącznie piwnice mieszkań nr (...). Członkowie Wspólnoty akceptowali takie działanie powódki. W pierwszym kwartale 2010 roku bez uprzedzenia pozostałych właścicieli, w szczególności właściciela mieszkania nr(...), pełnomocnik powódki I. D.bezprawnie wymieniła zamki do drzwi odgradzających piwnice nr(...) i nr (...)od pozostałej części kondygnacji, pozbawiając w ten sposób właściciela mieszkania nr(...)dostępu do przysługującej mu piwnicy. W kwietniu 2010 r. pełnomocnik powódki I. D.samowolnie zburzyła ścianę działową dzielącą obie piwnice, a rzeczy znajdujące się dotąd w piwnicy nr(...)powódka bez porozumienia z ich właścicielem wyniosła z piwnicy.

dowód: - zeznania świadka I. D.k. 87, świadka J. R. k. 87., członka zarządu pozwanej P. D. k. 88, członka zarządu pozwanej M. U. k. 88, szkic piwnic Wspólnoty Mieszkaniowej (...) k. 25).

W dniu 31 maja 2010 roku pozwana Wspólnota podjęła uchwałę nr(...)w której zaktualizowała przydziały pomieszczeń piwnicznych do poszczególnych lokali mieszkalnych zgodnie z załącznikiem nr(...) Nakazano demontaż drzwi piwnicznych oznaczonych nr(...), które zostały zamontowane samowolnie przez Panią I. D. (pełnomocnika powódki). W związku z samowolną rozbiórką ścian piwnicy należącej do lokalu nr(...)wezwano sprawczynię tego czynu PaniąI. D.(pełnomocnika powódki) do natychmiastowego przywrócenia stanu pierwotnego tzn. odbudowania ścian i drzwi piwnicy. Uchwalono, iż do czasu odbudowania ww. ścian, pomieszczenia pozostaną puste. Uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za podjęciem uchwały głosowało 59,28% udziałów. O podjęciu uchwały poinformowano administrację budynków oraz współwłaścicieli lokali w dniu 2 czerwca 2010 roku. Nikt z członków wspólnoty nie zaskarżył uchwały w trybie art. 25 ustawy o własności lokali.

dowód: uchwała nr (...)k. 24 - 25, zeznania świadka J. R. k. 87 , członka zarządu pozwanej M. U. k. 88., świadka I. D.k. 87

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przedłożonej przez stronę pozwaną dokumentów w postaci zaskarżonej uchwały i jej załącznika a także na podstawie zeznań świadka J. R., częściowych zeznań świadkaI. D., a także zeznań przesłuchanych w charakterze strony członków pozwanej Wspólnoty P. D. i M. U.. Zeznania członków zarządu oraz świadka J. R. są zeznaniami spójnymi, logicznymi, wzajemnie się uzupełniającymi i wiarygodnymi. Sąd odmówił wiarygodności zeznaniom świadka I. D., iż od początku zajmowała ona piwnicę oznaczoną na szkicu jako piwnica nr(...) a także iż lokal nr(...)powstał jako nowy lokal tuż przed wprowadzeniem się świadka na ul. (...)i jako taki nie miał przypisanej piwnicy. Powyższe jest sprzeczne z zeznaniami świadka J. R. oraz pozwanych. Sąd pominął dowód z zeznań powódki, albowiem powódka wniosła o pominięcie dowodu z jej przesłuchania

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Powódka wniosła o stwierdzenie nieważności podjętej uchwały w związku z jej niezgodnością z prawem, a konkretnie naruszeniem jej prawa własności (w oparciu o art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 k.c.).

Zgodnie z treścią art. 58 k. c. czynność prawna sprzeczna z ustawą lub mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Powódka w pozwie nie wskazała jaki konkretnie przepis jest sprzeczny z powyższą uchwałą. Powołała się ogólnie na naruszenie jej prawa własności a w szczególności przysługujący jej udział w nieruchomości wspólnej.

Odnosząc się do zarzutu strony pozwanej, iż niniejsze powództwo jest spóźnione albowiem powódka wiosła pozew po upływie terminu wyznaczonego przez art. 25 ustawy o własności lokali, to wskazać należy, iż jest on niezasadny albowiem powódka wniosła pozew nie w oparciu o ustawę o własności lokali, wniosła powództwo o ustalenie nieważności uchwały w związku z jej niezgodnością z przepisami prawa tj. wytoczyła powództwo w trybie art. 189 k. p. c. w związku z art. 58 k. c.

Przechodząc do meritum sprawy wskazać należy, iż piwnica może stanowić albo część składową nieruchomości, albo współwłasność wszystkich właścicieli. Jako część składowa dzieli ona wówczas los prawny lokalu i co do zasady nie może być od niego odłączona. W takim więc przypadku piwnica powinna być ujęta w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu jako jego część składowa. Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego, przede wszystkim z treści księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu stanowiąco własność powódki wynika, że w piwnice nie stanowią pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali tzn., iż nie została wyodrębniona własność piwnic, które w związku z tym są nadal przedmiotem współwłasności. W takim przypadku piwnica nie może zostać uznana za część składową, stanowi ona współwłasność wszystkich właścicieli. W tym przypadku właścicielom przysługuje w stosunku do pomieszczeń piwnicznych jedynie udział ułamkowy lub procentowy w nieruchomości wspólnej, który odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Współwłasność polega m.in. na tym, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli - stanowi tak art. 206 kodeksu cywilnego. Taki ustawowy sposób korzystania z rzeczy wspólnej (przewidziany w art. 206 k.c.) wchodzi jednak w grę jedynie w sytuacji, kiedy współwłaścicieli sami nie uregulowali sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Współwłaściciele mogą w sposób dorozumiany bądź poprzez zawarcie umowy uzgodnić podział części wspólnej rzeczy do używania (podział quoad usum). Dokonanie takiego podziału nie jest zniesieniem współwłasności i nie zmienia stosunków własnościowych, a wywołuje jedynie skutki prawne w sferze obligacyjnej. (por. wyrok Sądu Najwyższego z 10 lutego 2004 roku, sygn. akt IV CK 17/03, LEX nr 274609, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 5 grudnia 2012 roku, sygn. akt I Aca 590/12, LEX nr 1267407).

Ustawodawca nie przewiduje w jakiej formie taki podział guoad usum ma zostać dokonany. Umowa quoad usum nie wymaga określonej formy i może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości co do ujawnionej w taki sposób ich woli. W efekcie podziału każdy ze współwłaścicieli może korzystać z wydzielonej części nieruchomości samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli. Oczywiście sposób korzystania z wydzielonych części nie może być sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości, nie może obniżać jej wartości lub prowadzić do jej uszkodzenia. Jednak pomimo tych obostrzeń współwłaściciel w swojej części nieruchomości zyskuje znaczną swobodę korzystania. Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, niż wynika to z treści art. 206 k.c., i postanowienia takiej umowy są wiążące.

Przedkładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż na mocy najpierw ustnych uzgodnień pomiędzy współwłaścicielami tj. do marca 2012 r., a następnie w drodze przedmiotowej uchwały doszło do podziału rzeczy guoad usum. Uchwała z dnia 31 maja 2010 r. jedynie zaktualizowała i usankcjonowała przydział pomieszczeń piwnicznych do poszczególnych lokali. Zdaniem Sądu powyższa uchwała w żaden sposób nie narusza żadnej ustawy. Jest zgodna z art. 206 k. c. Jak wynika z zeznań członków zarządu oraz świadka J. R., którym to zeznaniom Sąd dał wiarę, piwnica oznaczona na szkicu jako nr(...)do marca 2012 r., nie była użytkowana przez powódkę. Na mocy ustnych ustaleń była użytkowana przez właściciela lokalu nr(...) M. U..

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, iż nie jest niezgodne z prawem ustalenie podziału części wspólnej, usankcjonowanie stanu faktycznego trwającego od wielu lat, zaktualizowanie przydziału pomieszczeń piwnicznych w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej podjętej większością głosów, w trybie przewidzianym przez ustawę o własności lokali. Powyższa uchwała nie jest również niezgodna z zasadami współżycia społecznego. W związku z powyższym Sąd powództwo oddalił na mocy art. 58 k. c. a contrario.

O kosztach sądowych Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). W niniejszej sprawie przegrała powódka, wobec powyższego koszty zasądzone zostały na rzecz pozwanej. Zgodnie z § 10 ust. 1 pkt. 1 w zw. z § 5 rozporządzenia z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163 poz. 134 z 2002 roku ze zm.) wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej wyniosło 180 zł. Pozwana uiściła również kwotę 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.