Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 411/14
POSTANOWIENIE
Dnia 19 marca 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Anna Kozłowska (przewodniczący)
SSN Krzysztof Pietrzykowski
SSA Jacek Grela (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku E. H.
przy uczestnictwie E. T. i innych,
o wpis w księdze wieczystej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 19 marca 2015 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego w G.
z dnia 18 września 2013 r.
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wnioskodawca E. H. wniósł o odłączenie z księgi wieczystej […] działek o
numerach 226/3 oraz 248/3 i założenie dla nich księgi wieczystej, powołując się na
umowę sprzedaży z dnia 5 października 2012 r.
Postanowieniem z dnia 14 grudnia 2012 r. referendarz sądowy oddalił
wniosek, a następnie Sąd Rejonowy w G. zaakceptował to stanowisko.
W uzasadnieniu stwierdził, że z załączonego do wniosku wyrysu z mapy
2
ewidencyjnej wynika, że przedmiotowe działki po ich odłączeniu nie będą posiadały
dostępu do drogi publicznej. Zdaniem Sądu podział taki, jako sprzeczny
z przepisami art. 93 i 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w świetle art. 211
k.c. jest niedopuszczalny.
Sąd Okręgowy w G. oddalił apelację wnioskodawcy. Podkreślił, że art. 6268
§ 2 k.p.c. nie może być rozumiany w sposób sprowadzający rolę sądu tylko do
funkcji rejestracyjno-ewidencyjnych. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem,
że zdarzenie mające stanowić podstawę wpisu powinno być analizowane przez sąd
wieczystoksięgowy nie tylko pod względem formalnoprawnym, ale także pod
względem skuteczności materialnoprawnej. Jednakże ocena ta może dotyczyć
wyłącznie treści i formy dokumentów dołączonych do wniosku o wpis, a możliwość
dalszego dociekania, z wykorzystaniem innych środków dowodowych, jest
wykluczona (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2013 r., IV CSK
414/12, niepubl.).
Z dołączonego do wniosku wyrysu z mapy ewidencyjnej wynika, że istnieje
przeszkoda uniemożliwiająca dokonanie wpisu. Wnioskodawca domaga się
odłączenia z księgi wieczystej i założenia nowej dla działek, które nie mają dostępu
do drogi publicznej. Zgodnie zaś z art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (aktualnie tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 518
ze zm. - dalej: „u.g.n.”), podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli
projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej lub
nie nastąpiło wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze
odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla
tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia
drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Stosownie do treści art. 99
u.g.n. w rozważanej sytuacji dokonuje się podziału nieruchomości pod warunkiem,
że przy zbywaniu wydzielonych działek w wyniku podziału zostaną ustanowione
takie służebności lub nastąpi sprzedaż działek wraz z udziałem w prawie do działki
gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Na takie ograniczenie zwrócił uwagę Sąd
Najwyższy w uchwale z dnia 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09, (OSNC 2010, nr 2,
poz. 20) oraz w postanowieniu z dnia 16 listopada 2011 r. V CSK 478/10,
(niepubl.). Pomimo, że orzeczenia te dotyczą wydzielenia nowych działek
3
ewidencyjnych z już istniejących, to zdaniem Sądu Okręgowego uznać należy, że
wynikająca z nich reguła ma charakter bezwzględnie obowiązujący przy każdym
podziale nieruchomości, nawet w przypadku sprzedaży kilku spośród wielu
istniejących już działek. Wniosek taki można wyprowadzić z treści art. 93 ust. 3
u.g.n., który nie dokonuje rozróżnienia sposobów podziału nieruchomości. Poza
tym art. 99 u.g.n. nie wymaga, by dostęp do drogi publicznej musiał istnieć w chwili
dokonywania podziału ewidencyjnego, jest już jednak warunkiem koniecznym
zbycia działek, a zatem najpóźniej w tym momencie wspomniane wymaganie
powinno zostać spełnione. Z tej przyczyny podział nieruchomości jako sprzeczny
z przepisami u.g.n. był niedopuszczalny w świetle art. 211 k.c.
Powyższe rozstrzygnięcie w całości zaskarżył skargą kasacyjną
wnioskodawca zarzucając naruszenie prawa materialnego - art. 93 ust. 3 u.g.n.
w zw. z art. 211 k.c. przez błędną wykładnię. W konkluzji wniósł o uchylenie
zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W literaturze trafnie podnosi się, że na gruncie ustawy o gospodarce
nieruchomościami przez podział nieruchomości należy rozumieć zarówno podział
prawny, jak i podział geodezyjny (ewidencyjny). Pierwszy z nich polega na
przeniesieniu przez dotychczasowego właściciela prawa własności części swojej
nieruchomości na rzecz innej osoby. Podział geodezyjny natomiast polega na
wydzieleniu z dotychczas istniejącej i oznaczonej jednej działki ewidencyjnej nowo
utworzonych dwóch lub więcej działek ewidencyjnych po dokonaniu pomiarów
i nadaniu im nowego oznaczenia wraz z powierzchnią. Niekiedy ustawodawca
odnosi się wyłącznie do jednego rodzaju podziału, np. art. 96 ust. 3 u.g.n. dotyczy
tylko podziału prawnego.
W art. 93 ust. 3 u.g.n. nie zostało wprowadzone rozróżnienie na podział
ewidencyjny i podział prawny. Wobec tego norma ta obejmuje oba rodzaje
podziałów.
Przypomnieć należy, że w myśl tego przepisu podział nieruchomości nie jest
dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu
do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie
4
drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności
dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych
służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej
z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze
wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze
sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.
Z unormowaniem art. 93 ust. 3 zsynchronizowana jest regulacja z art. 99
u.g.n., według którego w sytuacji, gdy zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma
polegać na ustanowieniu służebności, decyzja zatwierdzająca podział
nieruchomości następuje pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek
służebności zostaną ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także
sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do
działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.
W rezultacie podział prawny polegający na przeniesieniu przez
dotychczasowego właściciela prawa własności części swojej nieruchomości na
rzecz innej osoby, zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n., musi gwarantować dostęp
zbywanych działek do drogi publicznej. W rozpoznawanej sprawie nie miał
zastosowania art. 99 u.g.n., ponieważ w myśl art. 96 ust. 3 u.g.n. podział
nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu,
odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji
zatwierdzającej podział. Brak konieczności uzyskania decyzji pozostaje bez wpływu
na obowiązek spełnienia warunków dopuszczalności podziału nieruchomości
zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n.
W judykaturze wyrażono pogląd, który Sąd Najwyższy rozpoznający
niniejszą sprawę podziela, zgodnie z którym jeżeli decyzja o podziale
nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną
ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub
nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną,
umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego
warunku jest nieważna - art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 u.g.n.
5
(por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09, OSNC
2010, nr 2, poz. 20).
Brak jest jurydycznych podstaw aby powyższe stanowisko nie obejmowało
również sytuacji, w której pomimo ustawowego wyłączenia obowiązku uzyskania
decyzji, dochodzi do zbycia wydzielonych działek. Pozostaje bowiem aktualny
warunek dopuszczalności podziału nieruchomości zawarty w art. 93 ust. 3 u.g.n.
Podkreślenia wymaga, że w cytowanej uchwale z dnia 4 czerwca 2009 r.
Sąd Najwyższy rozważył problem czy przeniesienie własności wydzielonej działki
bez zachowania wspomnianego warunku jest czynnością prawną sprzeczną
z ustawą w rozumieniu art. 58 § 1 k.c., a w konsekwencji nieważną. Wskazał,
że w piśmiennictwie są reprezentowane dwa stanowiska. Zgodnie z jednym,
w razie nieustanowienia służebności przy podziale nieruchomości czynność prawna
jest ważna, miałby natomiast zastosowanie art. 145 § 1 k.c. dotyczący
ustanowienia służebności drogi koniecznej. Według innego stanowiska,
niedopuszczalne jest zbycie działki gruntu wydzielonej na podstawie warunkowej
decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, jeżeli nie została ustanowiona
służebność, której dotyczyło zastrzeżenie warunku. Wobec niedopuszczalności
takiego zbycia, notariusz powinien odmówić sporządzenia umowy przenoszącej
własność wydzielonych geodezyjnie działek gruntu. W konkluzji Sąd Najwyższy
uznał, że za stanowiskiem wyrażonym w uchwale przemawia przede wszystkim
wykładnia językowa art. 93 ust. 3 u.g.n., który ma bez wątpienia charakter
bezwzględnie obowiązujący. Czynność prawna zbycia wydzielonej działki gruntu
bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej narusza art. 93 ust. 3 in principio
i z tego powodu jest dotknięta sankcją nieważności jako sprzeczna z ustawą
(art. 58 § 1 k.c.).
W rezultacie zarzut naruszenia art. 93 ust. 3 u.g.n. okazał się
nieuzasadniony. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy brak było podstaw do
zastosowania art. 211 k.c., co nie zmienia oceny, że podział nieruchomości, w tym
także prawny, nie może być sprzeczny z przepisami ustawy, czyli m.in. z art. 93
ust. 3 u.g.n.
6
Z przytoczonych względów skarga kasacyjna podlegała oddaleniu
na podstawie art. 39814
k.p.c.