Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 lipca 2016 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: SSR Tadeusz Kotuk
Protokolant: st. sekr. sąd. Anna Szymańska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 czerwca 2016 r. w G. sprawy z powództwa J. M. (1), J. M. (2), M. Ł. przeciwko A. M., J. M. (3), Gminie M. G.

o ustalenie

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza solidarnie od powodów J. M. (1), J. M. (2), M. Ł. solidarnie na rzecz pozwanych A. M. i J. M. (3) kwotę 600 zł (sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

III.  zasądza solidarnie od powodów J. M. (1), J. M. (2), M. Ł. na rzecz pozwanego Gminy M. G. kwotę 600 zł (sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Stan faktyczny

J. M. (1) zawarła z A. M. i J. M. (3) w dniu 1 września 2003 r. umowę dzierżawy gruntu za kwotę 200 zł miesięcznie. Okoliczności zawarcia umowy miały następujący przebieg: Pisemny projekt umowy był wcześniej wysłany listem poleconym J. M. (1), aby mogła się z nim zapoznać. Po otrzymaniu tego projektu rodzina państwa M. sama się zgłosiła do państwa M., z tym że syn – J. M. (2) – proponował jeszcze wykup ziemi, co zostało przez nich odrzucone. Do miejsca zamieszkania J. M. (1) (gdzie doszło do podpisania umowy) przywiózł M. M. (2) i J. M. (3) syn J. J. M., który wcześniej dzwonił do M. M. (2) z propozycją odkupu gruntu. W projekcie umowy przedstawionym J. M. (1) czynsz miał wynosić 280 zł miesięcznie, lecz J. M. (3) – z prośbę J. M. (1), z uwagi na jej podeszły wiek i niezamożność – zgodził się na skreślenie tej sumy i wpisanie 200 zł. J. M. (1) podczas rozmowy zachowywała się spokojnie, była w towarzystwie trójki swoich dzieci. Od razu po podpisaniu umowy przekazała czynsz za pierwszy miesiąc. Wszystko wskazywało na to, że nie było problemów ze zrozumieniem sensu podpisanej umowy, tym bardziej, że było to poprzedzone chęcią wykupu ziemi.

Dowód: zeznania M. M. (2)

zeznania J. M. (3)

Następnie przez szereg lat J. M. (1) płaciła czynsz (do 2009 r.)

Okoliczność bezsporna

Ocena dowodów

Sporne w niniejszej sprawie są okoliczności zawarcia umowy z dnia 1 września 2003 r. Strona powodowa (J. M. (1), J. M. (2)) oraz zawnioskowani przez nią świadkowie (M. Ł., M. M. (3)) przedstawiają obraz zdarzenia w całkowicie odmienny sposób od strony pozwanej. Sprzeczności właściwie dotyczą wszystkiego poza finalnym efektem negocjacji (tj. pisemną umową, której zresztą strona powodowa w ogóle nie przedstawiła). Strona powodowa prezentuje stanowisko, że J. M. (1) w chwili podpisywania umowy była sama w domu i przez wiele lat nikomu z najbliższych nie ujawniła faktu jej podpisania. Z kolei pozwany J. M. oraz świadek M. M. (2) zeznają, że dojście umowy do skutku przebiegało w obecności trójki dzieci i było poprzedzone nawet próbą wykupu ziemi od pozwanych M.. Co więcej, niespornym jest, że w przedstawionym J. M. (1) projekcie umowy skreślono pierwotną wysokość czynszu (280 zł) i wpisano niższą (200 zł), zaś J. M. (1) miała nawet przygotowane pieniądze na pierwszy czynsz miesięczny. Tak daleko posuniętych rozbieżności nie da się wytłumaczyć upływem czasu bądź innymi normalnymi procesami związanymi z niedoskonałościami ludzkiej pamięci. Jedna ze stron musi zatem przedstawiać obraz ewidentnie fałszywy. Zdaniem Sądu w wersji przedstawionej przez stronę powodową dostrzec można niewytłumaczalne sprzeczności, co ostatecznie skłoniło sąd do odmowy dania wiary powodom i świadkowi M. M.. Po pierwsze, w tej wersji szeroko eksponuje się niedołężność J. M. (1), jej podatność na sugestie i niezaradność. Zdaniem Sądu osoba o takich cechach nie byłaby w stanie samodzielnie wynegocjować obniżenia czynszu zawartego w projekcie umowy przeniesionym przez J. M. i M. M. (M. M. (2): 10:28 „ nie za bardzo wyraziła zgodę na kwotę”). Z kolei trudno przypisać J. M. i M. M., że sami – z nieznanych przyczyn – nagle w obecności J. M. (1) z własnej inicjatywy obniżyli czynsz. Powyższe oznacza dwa możliwe wnioski: jeżeli J. M. (1) była wówczas sama w domu, to musiała zaprezentować odpowiednią asertywność, aby wynegocjować obniżenie czynszu bądź była w towarzystwie swoich dzieci, które ją w tej kwestii wsparły (ta druga wersja jest bardziej prawdopodobna, a ponadto poparta materiałem dowodowym w postaci zeznań J. M. i M. M.). Oba wnioski wykluczają prawdopodobieństwo koncepcji niezaradności lub niepoczytalności J. M. (1) prezentowanej w pozwie.

Druga sprzeczność w wersji powodowej sprowadza się do tego, że wydaje się czymś dalece nieprawdopodobnym, aby J. M. (1) przez wiele lat ukrywała fakt podpisania tej umowy oraz płacenie wydzierżawiającym czynszu. Zarówno bowiem M. M. (3) (10:25) jak i M. Ł. (52:00-54:00) twierdzili, że dowiedzieli się o zawarciu przedmiotowej umowy dopiero w 2009 r. Sama J. M. (1) zeznaje sprzecznie z nimi i twierdzi, że córka płaciła ten czynsz na jej polecenie na poczcie już od 2004 r. (45:25). Nawet jeżeli by przyjąć, że J. M. (1) rzeczywiście ukrywała przez wiele lat przez dziećmi fakt zawarcia przedmiotowej umowy, to znaczy, że domyślała się jej wagi, znaczenia oraz przewidywała, że jej dzieci byłyby z tego faktu niezadowolone. Jednak byłoby to możliwe tylko przy założeniu, że J. M. (1) miała świadomość negatywnych konsekwencji tej umowy na gruncie kwestii zasiedzenia, czego nie sposób jej przypisać w owym okresie – nie miała ona ani wystarczającego wykształcenia ani praktycznego obycia w kwestii prawa rzeczowego, aby domyślać się, że z umowy dzierżawy będzie wynikać coś więcej. Wynikający z umowy dzierżawy obowiązek miesięcznego regulowania niewielkiego czynszu dzierżawnego nie byłby w okolicznościach sprawy niczym tak nadzwyczajnym, aby uciekać się do ukrywania tej umowy przed dziećmi. W tej sytuacji w ogóle nie sposób przypisać J. M. (1) sensownej motywacji do ukrywania tej umowy. Wersję tę należy więc odrzucić jako niewiarygodną. Oczywiście, obecnie J. M. (1) ma już pełną świadomość tego, że zawarcia umowy dzierżawy ma pewne negatywne konsekwencje na gruncie kwestii zasiedzenie, co zresztą dobrze tłumaczy silnie emocjonalny przebieg jej zeznań. Są to w przeważającej mierze zeznania nieszczere i niewiarygodne, zmierzające w miarę możliwości do przedstawienia siebie jako ofiary bezprawnego nacisku ze strony M. M. (2). Rzeczywisty sens jej zeznań jest taki, że gdyby wiedziała wówczas, że zawarcie tej umowy pogrzebie jej szanse na zasiedzenie gruntu, to umowy by nie zawarła. Nie jest to prezentacja okoliczności uzasadniających przyjęcie, że miał miejsce błąd co do treści umowy lub podstęp ze strony wydzierżawiających, lecz jedynie określona, odległa konsekwencja dopuszczalnych i legalnych czynności prawnych.

W konsekwencji, za wiarygodne uznano zeznania M. M. i J. M. (3). Zeznania A. M. nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia.

Po ustaleniu rzeczywistego przebiegu okoliczności zawarcia umowy z dnia 1 września 2003 r. Sąd nie dostrzega żadnych przesłanek, aby dopuszczać dowód z opinii biegłego psychiatry celem ustalenia niepoczytalności J. M. (1) w tamtym czasie. Przedmiotowa umowa nie była dla J. M. (1) w jakimkolwiek sensie krzywdząca lub oszukańcza, a z ustaleń faktycznych nie wynikają żadne nietypowe cechy jej zachowania w czasie jej zawarcia. Fakt, że J. M. (1) wcześniej padła ofiarą oszustwa nie może sugerować jej niepoczytalności, gdyż ofiarami oszustw padają przecież całkiem często ludzie inteligentni i dobrze wykształceni.

Kwalifikacja prawna

W pozwie strona powodowa twierdziła, że sporna umowa jest fikcyjna (pozorna) z uwagi na bardzo niski czynsz (k. 10). Z kolei w piśmie pełnomocnika powodów z dnia 3 sierpnia 2015 r. treść wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego zdaje się sugerować, że strona powodowa wyraża przekonanie o niepoczytalności J. M. (1) w chwili zawierania spornej umowy (k. 24).

Sąd przy rozstrzyganiu wziął pod uwagę obie podstawy faktyczne żądania ustalenia.

Jeżeli chodzi o pozorność, to zdaniem Sądu strona powodowa nie wykazała tej przesłanki nieważności spornej umowy. Z zeznań M. M. i J. M. wynika prosta i logiczna motywacja do zawarcia umowy dzierżawy (naturalna wola uregulowania stosunków pomiędzy nieposiadającym właścicielem a osobami posiadającymi ich grunt). Jak zeznał J. M. (3) (29:18), doszło do zawarcia umowy, bo wtedy miał miejsce podział majątku i był współwłaścicielem z bratem i przedtem [J. M. (1)] płaciła wujkowi B. P. […]. Nie było więc żadnego obustronnego konsensusu pomiędzy stronami w kwestii pozorności. Właściciele gruntu rzeczywiście chcieli zawrzeć umowę dzierżawy. Nie wiadomo zresztą dlaczego mieliby to pozorować i co chcieliby ukryć pod treścią spornej umowy. Tej kwestii pełnomocnik powodów nie wyjaśnił, co stanowi istotną lukę w jego wersji zdarzeń. Jeżeli czynsz był stosunkowo niski, to było to po prostu korzystne dla dzierżawcy i nic ponadto. Zresztą zdaniem Sądu czynsz dzierżawny na poziomie 200 zł w 2003 r. nie może być uznany za symboliczny dla dzierżawcy będącego starszą, niezamożną wdową. Wydaje się wręcz być adekwatny do wszystkich okoliczności sprawy i zgodny z zasadami współżycia społecznego.

Pozorności umowy przeczy też fakt bezkonfliktowego wykonywania umowy przez strony na przestrzeni szeregu kolejnych lat (nawet po okresie, na który została zawarta – tj. po 2005 r.). Pobudki związane z zawarciem umowy z J. M. (1) wiarygodnie przedstawiła M. M. (2) (16:08: „ po śmierci pani M. dzieci jej miały zmienić miejsce zamieszkania”). Nie zostało to wpisane wyraźnie do treści pisemnej umowy, ale taki zdaniem Sądu mógł być właśnie sens zawarcia umowy tylko z jedną osobą. Był to więc pewien kompromis polegający na uszanowaniu długoletniego pobytu wdowy na tej działce z jednoczesnym daniem pozostałym osobom (dzieci J. M.) do zrozumienia, że nie będą w przyszłości traktowani identycznie jak ich matka. W przeciwnym razie właściciele mogliby się domagać zawarcia umów z wszystkimi mieszkańcami, ale z wyższym czynszem bądź domagać się ich eksmisji.

To, że pozycja negocjacyjna osoby zajmującej grunt bez tytułu prawnego jest gorsza niż właściciela wynika z obowiązujących przepisów prawa i jest to stan z oczywistych względów pożądany.

Decyzja, dlaczego nie zawarto umowy dzierżawy z pozostałymi mieszkającymi na tej nieruchomości (dzieci J. M. (1)) pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie. Ten element z pewnością nie przesądza o pozorności umowy zawartej z J. M. (1).

Jeżeli chodzi o niepoczytalność J. M. (1), to – jak wynika z ustaleń faktycznych – nie ma na tę okoliczność żadnych wiarygodnych dowodów.

Mając powyższe na uwadze powództwo oddalono w punkcie I. sentencji na mocy art. 189 k.p.c. w zw. z art. 82 k.c. a contrario i art. 83 § 1 k.c. a contrario.

Należy też dodać, że pozew nie dostarcza wystarczającego wytłumaczenia pozwania Gminy M. G., co dodatkowo wskazuje, że w stosunku do tego podmiotu nie zachodziła tzw. legitymacja bierna.

Koszty

O kosztach procesu orzeczono w punktach II. i III. sentencji na mocy art. 98 § 1 w zw. z art. 105 § 2 k.p.c. Od przegrywających proces powodów solidarnie zasądzono na rzecz (punkt II.) pozwanych A. M. i J. M. (3) oraz (punkt III.) Gminy M. G. poniesione przez te strony koszty zastępstw reprezentujących ich pełnomocników będących radcami prawnymi (po 600 zł, § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych […]).