Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 05 sierpnia 2016 roku

Sąd Rejonowy Gdańsk -Północ w Gdańsku, Wydział I Cywilny

w składzie :

Przewodniczący SSR Agnieszka Piotrowska

Protokolant sekr. sąd. (...)

po rozpoznaniu w dniu 22 lipca 2016 roku na rozprawie

sprawy z powództwa B. S. (1), K. S., R. S. (1), T. W. (1), D. A., K. (...) M. M. (1), P. M. (1), D. P., E. D.

przeciwko (...)przy ul. (...) w G.

o ochronę naruszonego posiadania

I.  nakazuje pozwanej (...)przy ul. (...) w G. otwarcie każdego dnia w godzinach od 6:00 do 22:00 szlabanu urządzonego na wewnętrznej drodze osiedlowej nieruchomości przy ul. (...) w G. stanowiącej wjazd na teren tejże nieruchomości,

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

III.  zasądza od pozwanej (...) przy ul. (...) w G. na rzecz powodów B. S. (1), K. S., R. S. (1), T. W. (1), D. A., K. (...), M. M. (1), P. M. (1), D. P., E. D. kwotę 441 zł (czterysta czterdzieści jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1679/14

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 06 listopada 2014 r. powodowie B. S. (1), K. S., R. S. (1), T. W. (1), D. A., K. (...), M. M. (1), P. M. (1), D. P., E. D. domagali się:

- przywrócenia powodom naruszonego posiadania wewnętrznej drogi dojazdowej miejsc postojowych oraz lokali użytkowych powodów położonych przy ul. (...) w G. poprzez nakazanie pozwanej (...) (...) w G. otwarcia każdego dnia w godzinach od 6.00 do godziny 22.00 szlabanu posadowionego na wewnętrznej drodze osiedlowej przy ul. (...) w G., stanowiącej wjazd na teren nieruchomości położonej pod ww. adresem

- umocowania na podstawie art. 1049 § 1 kpc powodów oraz każdego z nich z osobna do wykonania czynności polegającej na otwarciu każdego dnia w godzinach od 6.00 do godziny 22.00 szlabanu posadowionego na wewnętrznej drodze osiedlowej przy ul. (...) w G., stanowiącej wjazd na teren nieruchomości położonej pod ww. adresem na koszt i ryzyko pozwanej w razie niewykonania tej czynności przez pozwaną w terminie 7 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku

- zakazania pozwanej dalszych naruszeń posiadania powodów.

W uzasadnieniu wskazano, iż powodowie są właścicielami lokali użytkowych, które służą im do prowadzenia działalności gospodarczej albo są przez nich wynajmowane innym przedsiębiorcom. Zamknięcie szlabanu znajdującego się na drodze dojazdowej uniemożliwia właścicielom, najemcom tych lokali a także klientom swobodny dostęp do lokali użytkowych oraz do ogólnodostępnych miejsc postojowych.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa W uzasadnieniu wskazała, iż w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia posiadania powodów. Powodowie posiadają odpowiednie narzędzia (piloty, karty elektroniczne) służące otwarciu szlabanu w każdej chwili, dodatkowo pomocą służą pracownicy ochrony obsługujący domofon. Według pozwanej w pojęciu współposiadania nie mieści się uprawnienie do tego, by klienci i goście właścicieli lokali użytkowych mieli pełny, niczym nieskrępowany dostęp do całej nieruchomości. Mają oni możliwość wjechania na teren Wspólnoty w celu zajęcia miejsca parkingowego, które zostało dla nich przeznaczone przez odpowiedniego właściciela lokalu użytkowego lub w celu zajęcia jednego z pięciu miejsc przeznaczonych na taki właśnie użytek przez dewelopera. Na takich samych zasadach uprawnieni do współposiadania nieruchomości wspólnej są właściciele lokali mieszkalnych. Wyjątek stanowi sytuacja gdy zajęte są wszystkie miejsca postojowe. Zapobiega to jedynie parkowaniu w miejscach niedozwolonych oraz na miejscach postojowych należących do innych współwłaścicieli. Zdaniem pozwanej żądanie w zakresie miejsc postojowych stanowi próbę obejścia konieczności zakupu dodatkowych miejsc parkingowych we własnym zakresie kosztem pozostałych członków Wspólnoty. Właściciele lokali użytkowych zakupili łącznie jedynie 11 miejsc parkingowych. Przy czym K. Kantor i (...) nie wykupili żadnego miejsca postojowego pomimo, iż była i nadal jest taka możliwość. Nadto z umowy najmu zawartej przez M. M. (1) i P. M. (1) brak jest postanowień dotyczących miejsc postojowych. Natomiast umowy określającej sposób korzystania z lokalu użytkowego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...), wynika, że miejsce postojowe, które nie zostały wskazane do korzystania dla nabywcy udziału we własności powyższego lokalu pozostają w wyłącznym posiadaniu spółki (...).zo.o w W.. Argumentowała, iż do naruszeń posiadania miejsc parkingowych właścicieli lokali mieszkalnych dochodziło stale w czasie do momentu posadowienia szlabanu. Klienci i goście lokali użytkowych, których właścicielami są powodowie notorycznie korzystali z miejsc wykupionych przez właścicieli lokali mieszkalnych. Zdaniem pozwanej szlaban nie narusza ale zabezpiecza współposiadanie dojazdu oraz posiadanie miejsc postojowych przez osoby do tego uprawnione, w tym przez powodów, ich najemców, klientów, ale również przez innych członków wspólnoty i ich gości.

Postanowieniem z dnia 15 października 2014 r. (...)udzielił zabezpieczenia roszczenia uprawnionych B. S. (1), K. S., R. S. (1), T. W. (1), D. A., K. Kantor, M. M. (1) i P. M. (1) o przywrócenie naruszonego posiadania dostępu do drogi dojazdowej i miejsc postojowych położonych na nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w G., jak też do lokali użytkowych uprawnionych znajdujących się w obrębie wskazanej nieruchomości w ten sposób, że nakazał obowiązanej (...) (...) przy ul. (...) w G. otwarcie każdego dnia w godzinach od 6:00 do 22:00 szlabanu urządzonego na wewnętrznej drodze osiedlowej nieruchomości przy ul. (...) w G., która to droga stanowi wjazd na teren powyższej nieruchomości – na czas postępowania o ochronę naruszonego posiadania w powyższym zakresie oraz wyznaczył uprawnionym dwutygodniowy termin do wniesienia powództwa o przywrócenie naruszonego posiadania wewnętrznej drogi dojazdowej, miejsc postojowych oraz lokali użytkowych położonych przy ul. (...) w G. poprzez otwarcie każdego dnia w godzinach od 6:00 do 22:00 szlabanu urządzonego na wewnętrznej drodze osiedlowej przy ul. (...) w G., która to droga stanowi wjazd na teren powyższej nieruchomości – pod rygorem upadku zabezpieczenia.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie są właścicielami lokali użytkowych położonych w G. przy ul. (...) oraz współwłaścicielami w częściach ułamkowych wraz z członkami (...) (...) w G. nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr (...), w tym:

- B. S. (1) i K. S. są współwłaścicielami na zasadach współwłasności ustawowej małżeńskiej lokalu usługowego nr (...) położonego w G. przy ul. (...),

- R. S. (1) wraz z A. S. (1) jako wspólnicy spółki cywilnej są współwłaścicielami lokalu usługowego nr (...) położonego w G. przy ul. (...),

- T. W. (1) wraz z żoną N. W. są współwłaścicielami na zasadach współwłasności ustawowej małżeńskiej lokalu usługowego nr (...) położonego w G. przy ul. (...)

- D. A. wraz z R. A. i P. A. jako wspólnicy spółki cywilnej są współwłaścicielami lokalu usługowego nr (...) położonego w G. przy ul. (...)

- K. Kantor wraz żoną L. Kantor są współwłaścicielami na zasadach współwłasności ustawowej małżeńskiej lokalu usługowego nr (...) położonego w G. przy ul. (...)

- M. M. (2) i P. M. (2) są współwłaścicielami na zasadach współwłasności ustawowej małżeńskiej lokalu usługowego nr (...) położonego w G. przy ul. (...)

- D. P. jest właścicielką lokalu użytkowego nr (...) położonego w G. przy ul. (...)

- E. D. wraz z A. S. (2) jest współwłaścicielką lokalu użytkowego nr (...) położonego w G. przy ul. (...)

/ bezsporne, a ponadto dowody: umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa sprzedaży -akta (...) (...) z dnia 18.06.2012 r. -k. 26-42, umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa sprzedaży -akta notarialny Rep. A nr (...) z dnia 09.07.2012 r. -k. 43-57, umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa sprzedaży -akta notarialny Rep. A nr (...) z dnia 12.07.2012 r. -k. 58-72, umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa sprzedaży -akta notarialny Rep. A nr (...) z dnia 25.05.2012 r. -k. 73-90, umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa sprzedaży -akta notarialny Rep. A nr (...) z dnia 22.11.2012 r. -k. 91-104, umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa sprzedaży -akta notarialny Rep. A nr (...) z dnia 12.07.2012 r. -k. 105-121, umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa sprzedaży -akta notarialny Rep. A nr (...)-/2012 z dnia 22.08.2012 r. -k. 122-139, umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa sprzedaży -akta notarialny Rep. A nr (...) z dnia(...) r. -k. 140-158, umowa sprzedaży -akta notarialny Rep. A nr (...) z dnia 04.09.2013 r. -k. 159-172, umowa sprzedaży -akta notarialny Rep. A nr (...) z dnia 28.08.2013 r. -k. 173-187, umowa sprzedaży -akta notarialny Rep. A nr (...) z dnia 06.02.2014 r. -k. 188-199, umowa sprzedaży -akta notarialny(...) (...) z dnia 31.07.2013r. -k. 200-212, wydruk elektroniczny (...) nr (...)- k. 213 – 217, wydruk elektroniczny(...) nr (...)- k. 218 – 222, wydruk elektroniczny (...)nr (...)- k. 223 – 227, wydruk elektroniczny (...) nr (...)- k. 228-232, wydruk elektroniczny (...) nr (...)- k. 233 – 237, wydruk elektroniczny(...)nr (...)- k. 238-242, wydruk elektroniczny (...)nr (...)-k.243–247, wydruk elektroniczny (...)nr (...)- k. 248-256, wydruk elektroniczny KW nr (...)- k. 257 –340, wydruk elektroniczny (...)nr (...) –k. 345-416, zeznania świadka W. F. –k. 608-610, zeznania powoda T. W. (2) –k. 979-980 zeznania powoda K. Kantora –k. 980-982/

Lokalu usługowe stanowiące własność powodów są wykorzystywane w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej albo są przez nich wynajmowane innym podmiotom gospodarczym.

Do wskazanych lokali prowadzi jedna droga dojazdowa, stanowiąca drogę osiedlową, położoną przy ul. (...) w G.. Przy wjeździe na ww. drogę posadowiono na przełomie 2011/2012 szlaban, obsługiwany przez firmę ochroniarską.

Do 09 października 2012 r. występowały liczne usterki szlabanu w związku z tym często nie był zamykany. W czasie gdy przewodniczącym zarządu wspólnoty był K. Kantor tj. od dnia 08 października 2012r . szlaban był otwarty w ciągu dnia. Dnia 09 października 2012 r. administratora E. W. (1) przekazała ochronie aby szlaban był otwarty w dzień. Szlaban był otwarty w godzinach 6.00 -22.00. Zamykano go jedynie w godzinach nocnych.

/ dowód: umowa najmu –k. 417-420, umowa najmu –k. 421-423, umowa najmu wraz z aneksem –k. 424-429, zeznania świadka W. F. –k. 608-610, zeznania świadka P. P. –k. 610-612 zeznania świadka R. S. (2) –k. 612-613, zeznania świadka - S. K. - k. 614-615, książka przebiegu służby –k. 760-842, akt notarialny z dnia 08 października 2012 r. (...) –k. , zeznania świadka M. M. (3) –k. 852-854, zeznania świadka P. M. (3) –k. 855-856, zeznania świadka A. S. (3)- k. 856-857, zeznania świadka B. S. (2) –k. 858, zeznania świadka P. S. –k. 907-910, zeznania świadka K. C. -k. 939, zeznania świadka P. M. (4) –k. 977-978, zeznania powoda T. W. (2) –k. 979-980, zeznania powoda K. Kantora –k. 980-982, zeznania członka zarządu pozwanego N. K. –k. 982-983/

Na nieruchomości wspólnej zostały urządzone miejsca postojowe, z których część została oddana do wspólnego użytku wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, a pozostała część miejsc postojowych ze wskazaniem konkretnych numerów tych miejsc została oddana do wyłącznego korzystania właścicielom nieruchomości lokalowej – lokalu niemieszkalnego nr (...) położonego na pierwszej kondygnacji budynku przy ul. (...) w G., przy czym współwłaściciele ww. lokalu niemieszkalnego w udziale 2/10.000 częściach mają prawo do korzystania z wyłączeniem innych współwłaścicieli z 1 miejsca postojowego. Uprawnienia do korzystania ze wskazanych miejsc postojowych z wyłączeniem innych współwłaścicieli przysługują B. S. (1) i K. S. na zasadach współwłasności ustawowej małżeńskiej, R. S. (1) wraz z A. S. (1) jako wspólnikom spółki cywilnej, T. W. (1) wraz z żoną N. W. na zasadach współwłasności ustawowej małżeńskiej, D. A. wraz z R. A. jako wspólnicy spółki cywilnej, E. D. wraz z A. S. (2) na zasadach współwłasności.

Pozostali współwłaściciele nieruchomości wspólnej, którym nie przysługuje uprawnienie do korzystania z konkretnych miejsc postojowych, posiadają prawo do korzystania z pozostałych miejsc postojowych na nieruchomości wspólnej, z których korzystanie nie jest ograniczone tylko do uprawnień jednego współwłaściciela.

/dowody: wydruk elektroniczny KW nr (...)- k. 213 – 217, wydruk elektroniczny KW nr (...)- k. 218 – 222, wydruk elektroniczny KW nr (...)- k. 223 – 227, wydruk elektroniczny KW nr (...)- k. 228-232, wydruk elektroniczny KW nr (...)- k. 233 – 237, wydruk elektroniczny KW nr (...)- k. 238-242, wydruk elektroniczny KW nr (...) - k.243–247, wydruk elektroniczny KW nr (...)- k. 248-256, wydruk elektroniczny KW nr (...)- k. 257 –340, wydruk elektroniczny KW nr (...) –k. 345-416, umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa sprzedaży -akta notarialny Rep. A nr (...) z dnia 14.09.2012 r. -k. 140-158, umowa sprzedaży -akta notarialny (...) (...) z dnia 06.02.2014 r. -k. 188-199, umowa sprzedaży -akta notarialny (...) (...) z dnia 04.09.2013 r. -k. 159-172, umowa sprzedaży -akta notarialny (...) (...) z dnia 28.08.2013 r. -k. 173-187, umowa sprzedaży -akta notarialny Rep. A nr (...) z dnia 31.07.2013r. -k. 200-212, zeznania świadka W. F. –k. 608-610, zeznania świadka P. P. –k. 610-612, zeznania powoda T. W. (2) –k. 979-980, zeznania powoda K. Kantora –k. 980-982/

Decyzją zarządu pozwanej Wspólnoty od dnia 19 sierpnia 2014 r. całodobowo zamknięto szlabanu posadowiony przy wjeździe na drogę osiedlową prowadząca do lokali użytkowych. Wjazd na teren nieruchomości miał się odbywać za pomocą kart dostępu wydanym między innymi właścicielom lokali użytkowych. Przy szlabanie znajdował się intercom, który umożliwiał kontakt z ochroną nieruchomości, intercom ulegał awariom. W pomieszczeniu ochrony umiejscowiono monitory, na których uwidoczniony jest obraz z kamer, z których jedna jest skierowana na szlaban.

/dowody: wiadomość e- mail z dnia 14 sierpnia 2014 r. –k. 44, zeznania świadka W. F. –k. 608-610, zeznania świadka P. P. –k. 610-612 zeznania świadka P. P. –k. 610-612 zeznania świadka R. S. (2) –k. 612-613 zeznania świadka – I. L. (1) –k. 615-617, protokół zebrania zarządu (...) (...) –k. 735-737, książka przebiegu służby –k. 760-849, zeznania świadka P. M. (3) –k. 855-856, zeznania świadka A. S. (3)- k. 856-857, zeznania świadka P. S. –k. 907-910, zeznania świadka K. C. -k. 939, zeznania świadka P. M. (4) –k. 977-978, zeznania powoda T. W. (2) –k. 979-980, zeznania powoda K. Kantora –k. 980-982 zeznania członka zarządu pozwanego N. K. –k. 982-983/

Całodobowe zamknięcie szlabanu naruszyło posiadanie przez powodów lokali użytkowych, drogi dojazdowej oraz miejsc postojowych urządzonych na nieruchomości wspólnej, nie mogli oni zapewnić najemcom lokali i ich klientom swobodnego dostępu do lokali przez nich wynajętych.

/dowody: korespondencja stron -k. 437-440,442-450, zeznania świadka W. F. –k. 608-610, zeznania świadka P. P. –k. 610-612 zeznania świadka P. P. –k. 610-612 zeznania świadka R. S. (2) –k. 612-613, zeznania świadka H. S. –k. 613, zeznania świadka- S. K.- k. 614-615, zeznania świadka P. M. (3) –k. 855-856, zeznania świadka P. M. (4) –k. 977-978, zeznania powoda T. W. (2) –k. 979-980, zeznania powoda K. Kantora –k. 980-982/

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo co do zasady zasługiwało na uwzględnienie.

Stan faktyczny sprawy był częściowo między stronami bezsporny, w pozostałym zaś zakresie ustalony został w oparciu o zgromadzone w aktach dokumenty, których prawdziwość nie została przez strony zakwestionowana i nie budziła wątpliwości Sądu oraz na podstawie zeznań stron i świadków. Za wiarygodne w zakresie ustalonego stanu faktycznego Sąd uznał bowiem zeznania powoda K. Kantora oraz T. W. (2), a ponadto – również co do ustalonego stanu faktycznego sprawy – zeznania N. K. członka zarządu pozwanej. Zeznania w tym zakresie Sąd uznał za spójne, logiczne, znajdujące potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie, w tym w książce przebiegu służby.

Świadek W. F. zeznał m.in., iż przez pierwsze lata funkcjonowania wspólnoty szlaban był zamknięty w nocy a otwarty na dzień. Potwierdził, iż zamknięcie całodobowe szlabanu nastąpiło jesienią 2014 r. Powyższe koresponduje z zeznaniami także świadków P. S., A. S. (3), P. M. (3), K. C., K. M., jak również powoda T. W. (1), powoda K. Kantora oraz świadka M. M. (3), który podał m.in., iż od października 2012r. szlaban był otwarty na polecenie administratora E. W. (1). Świadkowie w tym P. S. zwracał uwagę w swych zeznaniach również na fakt, iż szlaban miał liczne usterki, w tym intercom, umożliwiający kontakt z ochroną, zlokalizowany bezpośrednio przy szlabanie. Natomiast świadek P. M. (3) oraz świadek P. S. m.in. określili godziny zamknięcia szlabanu tj. od 22.00-6.00. Świadek B. S. (2) zeznała przy tym, że w 2011 r. szlaban działał, był zamykany i otwierany przez ochronę. Następnie został zamykany na noc. Podała, iż w czasie gdy przewodniczącym zarządu był K. Kantor szlaban był otwierany w ciągu dnia.

Świadek P. P. podała m.in., iż szlaban został posadowiony na przełomie 2011/2012 r. Wskazywała, iż jego zamknięcie utrudniło dostęp do lokali użytkowych. Powyższe potwierdził w swych zeznaniach także świadek P. M. (4); również świadkowie R. S. (2) oraz H. S. oraz powód K. Kantor w swych zeznaniach wskazywali m.in. na utrudnienia wynikające z zamknięcia szlabanu w korzystaniu z usług bankowych. Natomiast świadek S. K. wskazywała na utrudnienia w świadczeniu usług w zakresie fryzjerstwa i kosmetyki. Świadek I. L. (2) podała, iż miała utrudnienia w świadczeniu usług salonu ślubnego.

Sąd na podstawie art. 227 kpc oddalił wniosek strony pozwanej o przeprowadzenie dowodu z umowy (...) zawartej pomiędzy developerem a nabywcami lokali, dokumentacji fotograficznej przedstawiającej miejsca parkingowe nadziemne oraz z notatek pracowników ochrony dotyczących parkowania gdyż okoliczność czy nabywcy lokai byli informowani o charakterze osiedla oraz o posadowieniu szlabanu na drodze dojazdowej oraz okoliczność czy właściciele lokali użytkowych i ich klienci parkowali prawidłowo nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Natomiast na podstawie art. 258 kpc a contrario Sąd oddalił wniosek o przesłuchanie świadka E. W. (2), gdyż pozwana nie wskazała adresu zamieszkania świadka. Wskazać należy, iż to na stronie która wnioskuje o przesłuchanie świadka spoczywa obowiązek wskazania danych umożliwiających wezwanie świadka.

Powodowie domagali się ochrony naruszonego przez pozwanego posiadania drogi dojazdowej do lokali użytkowych, jak również miejsc postojowych, położonych przy ul. (...) w G., wskazując, iż w dniu 19 sierpnia 2014 r. doszło do zamknięcia szlabanu, umiejscowionego na drodze dojazdowej do przedmiotowej nieruchomości, co naruszyło ich stan posiadania. Powodowie wskazywali, iż przed zamknięciem szlabanu zarówno oni, jak i najemcy lokali oraz ich klienci mieli pełny, nieskrępowany dostęp do lokali użytkowych, w tym do miejsc postojowych, ponieważ szlaban był w ciągu dnia otwarty.

Podkreślić należy, iż pozwany nie kwestionował faktu zamknięcia przedmiotowego szlabanu na skutek decyzji zarządu pozwanej Wspólnoty. Podnosił jednak, że dostęp do nieruchomości pozostał nieograniczony z uwagi na umożliwienie swobodnego przejazdu. Wskazywał, że ochroniarze podnosili szlaban gdy podjeżdżali klienci lokali użytkowych. Nadto oraz, że zostały wydane karty, służące do samodzielnego otwierania szlabanu.

Przechodząc do oceny prawnej żądania powodów należy wskazać, iż posiadanie według kodeksu cywilnego jest szczególnym, pozostającym pod ochroną prawa, stanem faktycznym, z którym prawo wiąże wiele doniosłych skutków prawnych o zróżnicowanym charakterze. Stan faktyczny, o którym mowa, polega na faktycznym władztwie, przez które rozumie się samą możność władania rzeczą; efektywne w sensie gospodarczym korzystanie z rzeczy (nieruchomości) nie jest konieczną przesłanką posiadania; dla istnienia posiadania bowiem nie jest konieczne rzeczywiste korzystanie z rzeczy, lecz sama możność takiego korzystania (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 3 czerwca 1966 r., III CR 108/66, OSPiKA 1967, z. 10, poz. 234). Bez względu na to, czy stan ten jest zgodny z prawem, czy nie, prawo udziela mu tymczasowej, prowizorycznej ochrony (art. 342 – 344 k.c., art. 347 k.c., art. 352 k.c.).Zgodnie z treścią art. 344 k.c. przeciwko temu kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu na czyją korzyść naruszenie nastąpiło przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to jest niezależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba, że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Roszczenie wygasa jeśli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

A zatem do przesłanek sądowej ochrony posiadania należą: stan posiadania, samowolne naruszenie posiadania i dochodzenie roszczenia w ciągu roku od chwili naruszenia. Samowolne naruszenie polega na bezprawnym wkroczeniu w sferę władztwa faktycznego posiadacza. Kwalifikacja naruszenia jako samowolnego wymaga więc ustalenia, że osoba dokonująca naruszenia nie była do tego upoważniona, tzn. że było ono obiektywnie bezprawne, przy czym zła lub dobra wiara nie ma żadnego znaczenia. Naruszenie posiadania tylko wtedy nie będzie samowolne, gdy istnieje podstawa prawna usprawiedliwiająca wkroczenie w zakres cudzego posiadania. Podstawą taką może być wyraźny przepis prawa, orzeczenie sądowe, decyzja administracyjna, a także zgoda samego posiadacza. Typową postacią naruszenia posiadania jest fizyczna ingerencja w sferę cudzego władztwa, polegająca na jego zakłóceniu lub częściowym albo całkowitym pozbawieniu.

Uprawniony do wystąpienia z roszczeniem o ochronę posiadania jest tylko posiadacz (samoistny lub zależny). Powództwo o ochronę posiadania wytacza się przeciw temu, kto posiadanie naruszył, jak również przeciw temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło.

Rozpoznawanie spraw o naruszenie posiadania należy do postępowania odrębnego, które jest szczególną odmianą procesu uwzględniającą ich specyfikę wynikającą z istoty ochrony posesoryjnej unormowanej w przepisach prawa materialnego (art. 344 – 347 k.c.). W wypadku spraw o naruszenie posiadania odrębności postępowania zostały zawarte w dwu przepisach - art. 478 k.p.c. i art. 479 k.p.c.; polegają one m. in. na ograniczeniu kompetencji kognicyjnych i judykacyjnych sądu. Ochrona posesoryjna - nie sięgająca prawa ani dobrej wiary pozwanego - ma bowiem z założenia charakter tymczasowy (prowizoryczny); chodzi z jednej strony o bezzwłoczne udzielenie ochrony posiadaczowi, bez względu na to, czy jego posiadanie było atrybutem prawa, a z drugiej o szybkie zlikwidowanie stanu będącego następstwem aktu samowoli naruszyciela.

Ograniczenia kognicyjne uprawniają sąd tylko do ustalenia, czy posiadanie będące przedmiotem sporu należało do powoda, czy zostało naruszone oraz czy naruszycielem jest pozwany lub czy naruszenie nastąpiło na jego rzecz. (...) stan posiadania, w rozumieniu wskazanych wyżej przepisów, to podlegający ochronie stan posiadania istniejący w chwili naruszenia.

W niniejszej sprawie po przeprowadzeniu postępowania dowodowego Sąd nie miał wątpliwości, iż doszło do naruszenia posiadania powodów. Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego, w tym zeznań świadków, zapisów dokonywanych przez pracowników ochrony w książce przebiegu służby Sąd ustalił, iż co najmniej od 08 października 2012. do 19 sierpnia 2014 r. szlaban znajdujący się na drodze dojazdowej do przedmiotowej nieruchomości w ciągu dnia w godzinach od 6.00-22.00 był otwarty, a zamykany był jedynie na noc. A zatem właściciele lokali użytkowych, najemcy i klienci tych lokali mieli swobodny do nich dostęp. Ten stan uległ zmianie dnia 19 sierpnia 2014 r., na skutek decyzji zarządu pozwanej Wspólnoty doszło bowiem do całodobowego zamknięcia szlabanu. Od tego momentu szlaban był otwierany jedynie bądź za pomocą kart, posiadanych przez osoby uprawnione, bądź też przez ochronę, z którą był kontakt przez domofon umieszczony w pobliżu bramy. W ocenie Sądu fakt zamknięcia szlabanu w ciągu dnia stanowi naruszenie posiadania przez powodów lokali użytkowych , drogi dojazdowej i miejsc postojowych. Sąd miał na uwadze, iż charakter posiadania lokalu użytkowego o ogólnodostępnym charakterze uwzględnia swobodę posiadacza, który może decydować o nieograniczonym dostępie do lokalu przez jego klientów. Wszelkie ograniczenia w tym zakresie polegające na zablokowaniu dojazdu należy postrzegać również w charakterze ograniczenia swobody posiadania lokalu użytkowego, który w ten sposób nie może w pełni efektywny sposób spełniać swojej funkcji.

Sąd miał na względzie, iż powodowie będący posiadaczami samoistnymi lokali nawet jeśli oddali je w najem, nie wyzbyli się całości posiadania i dostępu do lokali, albowiem nadal przysługuje im władztwo w zakresie, w jakim mogą i chcą gwarantować najemcom i ich klientom swobodny dostęp do nich. Zamknięcie drogi dojazdowej uniemożliwia uprawnionym jako wynajmującym wywiązanie się z ich obowiązków wobec najemców i w tym zakresie stanowi naruszenie ich posiadania. Z materiału dowodowego wynika, iż dostęp do tych lokali odbywał się pieszo i jedynie w tym zakresie nie uległ on zmianie po dniu 19 sierpnia 2014 r., bądź też pojazdami mechanicznymi, droga kołową. Istniała jedna droga dojazdowa. Przed tą datą graniczną dostęp był nieskrępowany, tzn. klienci, jak i wynajmujący mogli w sposób nieograniczony dojechać i zaparkować przed tymi lokalami. Sytuacja uległa zmianie z dniem zamknięcia szlabanu. Z materiału dowodowego wynika, iż szlaban ten stanowił barierę. Część osób podjeżdżała, część rezygnowała z dokonania powyższej czynności. Z doświadczenia życiowego wynika, że szlaban posadowiony na drodze wjazdowej do lokalu wywołuje wątpliwości osoby, która zamierza się udać do tego lokalu, czy może udać się do niego, czy może wjechać, czy będzie można tam zaparkować, czy będzie można swobodnie wyjechać. W ocenie Sądu to zdarzenie spowodowało ograniczenie posiadania powodów.

Jednocześnie podkreślić należy, że w sprawie o ochronę naruszonego posiadania okoliczności, czy powodowie posiadali wykupione miejsca parkingowe, w jakich sposób parkowali klienci lokalu nie miała znaczenia. Istotnym w niniejszej sprawie było ustalenie zakresu posiadania jakie miało miejsce przed dniem zamknięcia szlabanu tj. przed dniem 19 sierpnia 2014 r. Niewątpliwym w ocenie Sądu było, że zarówno klienci, jak i właściciele lokali, czy ich najemcy dostawali się do tych lokali drogą dojazdową oraz parkowali na miejscach postojowych. Taki był ostatni stan posiadania który uległ naruszeniu. Kwestia zgodności tego stanu posiadania ze stanem prawnym jak już wyżej wskazano nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Kolejną okolicznością, którą należało ustalić, by przesądzić o zasadności, bądź bezzasadności powództwa było to, czy owo naruszenie miało charakter samowolny. W ocenie Sądu tak właśnie było. Bezspornym w sprawie pozostaje, iż decyzja o całodobowym zamknięciu szlabanu została podjęta przez zarząd pozwanej Wspólnoty oraz że w tym przedmiocie nie zapadła uchwała Wspólnoty. Zdaniem Sądu decyzja ta nie stanowi jednak czynności zwykłego zarządu.

Zgodnie z treścią art. 22 ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Zatem szczególnego znaczenia nabiera rozróżnienie czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zakres takiego (zwykłego) zarządu. Te względne pojęcia zależą - w praktycznej interpretacji - od konkretnych okoliczności indywidualnych stosunków prawnych. Można jednak najogólniej uznać, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia (zob. (...) Prawo..., s. 131; por. także Z.K. (...)(w:) System..., s. 412;(...) Komentarz..., s. 239; (...) (w:) Kodeks..., s. 475). Zatem w granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, nie pociągające nadzwyczajnych wydatków i nie prowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy.

Inne czynności mieszczą się zaś w kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu. Choć powszechnie przyjmuje się, że pojęcia te są względne, zależą od konkretnych okoliczności faktycznych i nie jest możliwe przyjęcie jednolitego kryterium do ich rozgraniczenia, to jednak literatura i orzecznictwo ukształtowały pewne ogólne wskazania pozwalające określić, co stanowi czynność zwykłego zarządu, a co jest jego przekroczeniem. Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacja i zarządzaniem (administrowaniem) rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu zalicza się więc pobieranie pożytków i dochodów, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę rzeczy w postaci podejmowania czynności zachowawczych takich jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadania, o zapłatę czynszu itp., zawieranie umów z osobami trzecimi w tym zakresie, w tym także zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt I CSK 355/14).

W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się na ogół, że czynności zachowawcze stanowią poddany odrębnej regulacji prawnej rodzaj czynności zarządu rzeczą wspólną (por. (...), Komentarz..., s. 253; (...) (w:) Kodeks..., s. 490; por. także (...) Prawo..., s. 133). Konieczne jest oczywiście przybliżenie pojęcia czynności zachowawczych. Na początek trzeba podkreślić, że ex verbae legis chodzi tu o „czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa". „Czynność zachowawczą charakteryzują dwie podstawowe cechy: po pierwsze, celem jej jest ochrona prawa przed możliwym niebezpieczeństwem, po drugie zaś ochrona ta musi odnosić się do wspólnego prawa, a więc chronić interesy wszystkich współwłaścicieli" (zob. (...) (w:) Kodeks..., s. 536). Chodzi tu o „wszelkie czynności" i „wszelkie roszczenia" zmierzające do zachowania wspólnego prawa. Należy więc mieć na uwadze czynności faktyczne, czynności prawne i czynności procesowe. Z zakresu czynności faktycznych można tu przytoczyć przykład dozwolonej samopomocy (por. E. (...)(w:) Kodeks..., s. 490).

Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy nie sposób uznać, by decyzja w tak istotnej kwestii jak ograniczenie wjazdu na teren nieruchomości, która wpływa na charakter i dostępność tejże nieruchomości stanowiła czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Z tego też względu zarząd nie był uprawniony do samodzielnego podjęcia decyzji w tym zakresie, konieczna była uchwała pozwanej Wspólnoty, której co było w sprawie bezspornym nie podjęto. Tym samym naruszenie posiadania miało charakter samowolny.

Mając na względzie powyżej przedstawione okoliczności i poczynione w sprawie rozważania Sąd uwzględnił żądanie zawarte w pkt 1 pozwu i przywrócił powodom naruszone posiadanie, nakazując pozwanej otwarcie każdego dnia szlabanu w godzinach 6.00 - 22.00, mając na uwadze, iż z zeznań świadków wynikało, że w okresie od października 2012 r. do 19 sierpnia 2014 r. szlaban ten w takich właśnie godzinach w ciągu dnia był otwarty.

W pozostałym zakresie powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. W pkt 2 pozwu powodowie domagali się umocowania na podstawie art. 1049 § 1 kpc powodów oraz każdego z nich z osobna do wykonania czynności polegającej na otwarciu każdego dnia w godzinach od 6.00 do godziny 22.00 szlabanu posadowionego na wewnętrznej drodze osiedlowej przy ul. (...) w G., stanowiącej wjazd na teren nieruchomości położonej pod ww. adresem na koszt i ryzyko pozwanej w razie niewykonania tej czynności przez pozwaną w terminie 7 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku. W ocenie Sądu brak jest podstawy prawnej dla uwzględnienia takiego żądania. Art. 1049 § 1 kpc dotyczy postępowania egzekucyjnego, a nie postępowania rozpoznawczego. Nadto w ocenie Sądu brak jest podstaw do uznania aby pozwana Wspólnota miała się do wyroku nie zastosować, w przypadku jego uprawomocnienia. Wskazuje na to przede wszystkim zachowanie samej Wspólnoty, która bez żadnego dodatkowego przymusu i konieczności podejmowania dodatkowych czynności przez stronę powodową dostosowała się do postanowienia o zabezpieczeniu jakie zostało wydane w treści tożsamej jak zapadły wyrok z dnia 05 sierpnia 2016 r.

Sąd oddalił również powództwo zakresie żądania zakazania Wspólnocie dalszych naruszeń. Wskazać należy, iż to żądanie zostało sformułowane bardzo ogólnikowo. Nie wskazano jakie miałyby być rzekome dalsze naruszenia, nie przytoczono okoliczności świadczących o tym, że Wspólnota miałaby takich dalszych naruszeń się dopuszczać. W ocenie Sądu również i w tym przypadku właśnie zachowanie pozwanego, który zastosował się do postanowienia o zabezpieczeniu, wskazuje na to, iż będzie respektował przedmiotowe orzeczenie, nie dopuszczając się dalszych naruszeń. Zwrócić należy także uwagę na fakt, iż to postępowanie wykazało, że zarząd wspólnoty podjął taką, a nie inną decyzję, będąc mylnie przekonanym, iż stanowi ona czynność zwykłego zarządu, że jest do jej podjęcia uprawniony. Zdaniem Sądu powodowie nie wykazali, do czego byli zobowiązani zgodnie z art. 6 kc i 232 kpc, by w przypadku uprawomocnienia się przedmiotowego wyroku takie decyzje w dalszym ciągu zarząd miał podejmować.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie przepisu art. 98 § 1 k.p.c. Pozwany jako strona przegrywająca sprawę był zobowiązany zwrócić powodom poniesione przez nich koszty procesu, na które składała się opłata w kwocie 200 zł, oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 156 zł wraz z opłatą od udzielonych pełnomocnictw.

Zdaniem Sądu koszty zastępstwa prawnego w wysokości jednokrotnej minimalna stawka wynagrodzenia pełnomocnika pozwanego, są adekwatne do nakładu pracy pełnomocnika w niniejszej sprawie, a nadto jest zgodna z § 8 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2013 r. Nr 461).