Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Gliwice, dnia 11 sierpnia 2016 r.

Sąd Rejonowy w Gliwicach Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSR Grzegorz Korfanty

Protokolant: Sylwia Pordzik

po rozpoznaniu w dniu 11 sierpnia 2016 r. w Gliwicach

na rozprawie

sprawy z wniosku (...) w G.

z udziałem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G.

o ustanowienie zarządcy przymusowego

postanawia

1.  oddalić wniosek;

2.  kosztami postępowania obciążyć uczestników postępowania w zakresie przez nich poniesionym.

SSR Grzegorz Korfanty

Sygn. akt I Ns 2930/15

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 5 października 2015 roku (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G., zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o ustanowienie zarządcy przymusowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ulicy (...) w G., jako zarządcę ustanawiając wnioskodawczynię.

Uzasadniając swoje żądanie wnioskodawczyni na wstępie wyjaśniła, że będąc właścicielem szeregu lokali znajdujących się w nieruchomości położonej przy ulicy (...)
1 – 7 w G., jest członkiem powstałej w niej wspólnoty mieszkaniowej. Funkcję członków zarządu pełnią aktualnie R. M., J. M., H. C. oraz B. L.. W ocenie wnioskodawczyni, mimo formalnego powołania zarządu, zarząd ten nie wypełnia w sposób należyty swoich obowiązków. Stan taki istnieje od dłuższego czasu i nie zmienił się on nawet na skutek wezwań wnioskodawczyni, kierowanych do zarządu, do wykonywania należących do niego obowiązków w sposób należyty i zgodny
z przepisami obowiązującego prawa. Działania zarządu, który odmawia członkom wspólnoty realizacji uprawnień wynikających z ustawy o własności lokalu, dezorganizują działalność wspólnoty i utrudniają kontrolę działalności zarządu.

W odpowiedzi na wniosek z dnia 15 lutego 2016 roku uczestniczka Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ulicy (...) w G., zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o oddalenie wniosku i obciążenie wnioskodawczyni kosztami postępowania, w tym kosztami zastępstwa procesowego.

W pierwszej kolejności uczestnika wskazała, że nie zaszła żadna z przesłanek opisanych w art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali, która uzasadniałaby ustanowienie zarządcy przymusowego we wspólnocie. Jej zarząd został powołany w sposób prawidłowy
i prawidłowo wykonuje spoczywające na nim zadania. W szczególności gospodaruje jej mieniem, dokonuje rozliczeń należności wobec jej kontrahentów oraz właścicieli lokali we wspólnocie, zwołuje zebrania roczne, na których składa roczne sprawozdania finansowe
i sprawozdania z wykonanych zadań, przedkłada propozycje planów gospodarczych na kolejne lata. Uczestnika podkreśliła, że dotychczas wnioskodawczyni nie podjęła żadnych konstruktywnych działań w kierunku wyrażenia swojego niezadowolenia z pracy obecnego zarządu, mimo że zarzuty wnioskodawczyni dotyczą wielu lat jego działalności. Wnioskodawczyni nie podjęła nawet próby odwołania nieoperatywnego, w jej ocenie, zarządu podczas zebrania właścicieli lokali lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. Znamienne jest, że wnioskodawczyni od wielu lat nie uczestniczy w zebraniach właścicieli, nie głosuje nad uchwałami newralgicznymi dla wspólnoty, nie interesuje się sytuacją we wspólnocie. Sam zarząd nigdy nie odmówił informacji, wyjaśnień czy udostępnienia dokumentów zainteresowanym właścicielom lokali, którzy o udostępnienie takich informacji bądź dokumentów prosili. Z kolei korespondencja kierowana do zarządu przez wnioskodawczynię, która doręczona jej została jedynie w zakresie pisma z dnia 15 września 2014 roku, zawsze była przedmiotem konstruktywnej odpowiedzi ze strony zarządu.

Na posiedzeniu jawnym z dniu 8 marca 2016 roku pełnomocnik wnioskodawczyni wyjaśnił, że zarząd wspólnoty nie wypełnia swoich obowiązków co najmniej od 2009 roku. Niewłaściwy zarząd polega na odmowie wnioskodawczyni wglądu do ksiąg finansowych oraz sprawozdań finansowych za okres od 2009 roku do chwili obecnej, nieprawidłowych rozliczeniach w zakresie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wobec nieinformowania wnioskodawczyni o zmianie stawek kosztów zarządu, nieterminowym zwoływaniu corocznego zebrania właścicieli lokali, niezawiadamianiu właścicieli lokali o terminach zebrania, nieskładaniu właścicielom lokali rocznych sprawozdań z działalności zarządu, nieterminowym zawiadamianiu właścicieli lokali o zmianach stawek naliczania mediów
i kosztów zarządu. Te wszystkie działania powodują nieporozumienia pomiędzy właścicielem lokali a ich najemcami.

Na posiedzeniu jawnym w dniu 8 marca 2016 roku pełnomocnik wnioskodawczyni zaprzeczył jakoby zarząd wspólnoty dopuszczał się naruszeń, o których wspominał pełnomocnik wnioskodawczyni. Pełnomocnik podkreślił, że skoro wnioskodawczyni nie uczestniczyła w zebraniach wspólnoty to może nie znać ich przebiegu i poczynionych w ich ramach ustaleń. Mimo, że koszty zarządu zostały obniżone, zarząd wygospodarował więcej środków i przeprowadził liczne remonty, doprowadzając budynek do lepszego stanu niż
w okresie funkcjonowania poprzedniego zarządu. Z kolei obwieszczenia o terminach zebrań, w tym ich zmianach, umieszczane są każdorazowo na tablicy ogłoszeń i wrzucane do skrzynek pocztowych właścicieli lokali – na taki sposób zawiadamiania ich o tym właściciele wyrazili zgodę.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W G. przy ulicy (...) zlokalizowany jest, stanowiący odrębną od gruntu nieruchomość, budynek mieszkalny. Położony jest on na gruncie stanowiącym własność Gminy G., oddanym w użytkowanie wieczyste (...)Spółce
z ograniczoną odpowiedzialnością w G.. W budynku wyodrębniono 91 lokali mieszkalnych stanowiących własność osób fizycznych, dla których to lokali prowadzone są odrębne księgi wieczyste, oraz 6 lokali mieszkalnych stanowiących własność (...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G., dla których nie są prowadzone odrębne księgi wieczyste. Właściciele lokali z mocy prawa tworzą wspólnotę mieszkaniową.

/okoliczności bezsporne, a nadto dowód: wydruk elektronicznej księgi wieczystej KW (...) (k.15 – 21)/

W dniu 31 lipca 2001 roku właściciele lokali reprezentujący łącznie 7773/10000 udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, podjęli w formie aktu notarialnego uchwałę o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną w ten sposób, że zarząd nie będzie sprawowany przez dotychczasowy podmiot (...) Spółkę Akcyjną, a będzie wybierany spośród właścicieli lokali na podstawie uchwały.

/okoliczności bezsporne, a nadto dowody: protokół z dnia 31 lipca 2001 roku wraz z listą obecności oraz uchwałą numer 4 (k. 35 – 45)/

Funkcję członków zarządu wspólnoty pełnią aktualnie R. M., J. M. i H. C..

/okoliczności bezsporne/

W dnia 17 marca 2014 roku oraz 19 marca 2014 roku zarząd wspólnoty mieszkaniowej sporządził rozliczenie kosztów i przychodów dla wspólnoty za okres od stycznia do grudnia 2014 roku z tytułu funduszu remontowego, eksploatacji, zarządzania, ciepłej i zimnej wody oraz kanalizacji, centralnego ogrzewania, gospodarowania odpadami
i opłat za korzystanie z anteny zbiorczej ( (...)).

Na zebraniu właścicieli lokali, które odbyło się w dniu 27 marca 2015 roku, zatwierdzono sporządzone przez zarząd sprawozdanie, udzielając mu absolutorium, zatwierdzając rozliczenie nadwyżki przychodów nad kosztami utrzymania za 2014 rok oraz zatwierdzając plan gospodarczy na 2015 rok.

Pismem z dnia 28 marca 2015 roku zarząd wspólnoty powiadomił (...)Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością o wynikach zebrania.

/dowody: rozliczenie kosztów i przychodów (k. 47 – 48), uchwały z dnia 27 marca 2015 roku (k. 49 – 50), powiadomienie z dnia 28 marca 2015 roku (k. 60)/

Także w okresie od 2009 roku do 2014 roku zarząd prowadził księgowość wspólnoty, sporządzając rozliczenia z tytułu opłat za utrzymanie lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej i dokonując zwrotu nadwyżek w opłatach na rzecz właścicieli poszczególnych lokali.

/dowody: salda (k. 51 – 58, 62 – 94), rozliczenia (k. 95 – 100)/

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zwoływał i organizował zebrania właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty kolejno w dniach 23 marca 2006 roku, 28 grudnia
2006 roku, 30 marca 2007 roku, 28 marca 2008 roku, 30 marca 2009 roku, 30 marca
2010 roku, 4 marca 2011 roku, 29 marca 2012 roku, 15 kwietnia 2013 roku, 22 maja
2014 roku, 27 marca 2015 roku oraz 31 marca 2016 roku. Na zebraniach właściciele lokali podejmowali niezbędne uchwały, w tym udzielające absolutorium zarządowi i zatwierdzające jego działanie, dyskutowali kwestie związane z działalnością wspólnoty i zarządu.

(...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. nie uczestniczyła w zebraniach zwoływanych we wspólnocie.

/dowody: protokoły zebrań właścicieli wraz z uchwałami (k. 107 – 118, 149 – 157, 174 – 181, 232 – 238, 257
– 264, 291 – 299, 325 – 336, 367 – 373, 382 – 386, 408 – 413, 428 – 433, 481 – 486), sprawozdania wraz
z rozliczeniami (k. 119 – 121, 158 – 161, 182 – 186, 204 – 223, 239 – 243, 255, 265 – 269, 290, 300, 321 – 324, 337, 362 – 366, 374 – 381, 414 – 415, 487 – 488, 493 – 500), listy głosujących (k. 122 – 125, 162 – 173, 199
– 202, 270 – 273, 301 – 304, 338 – 341, 387 – 393, 416 – 427, 434 – 449, 489 – 492, 501 – 512), uchwały
(k. 126 – 148, 188 – 198, 203, 224 – 231, 244 – 254, 256, 274 – 289, 305 – 320, 342 – 361, 394 – 407), częściowo zeznania świadka I. Z. (k. 479 – 480), częściowo zeznania za wnioskodawczynię – członka zarządu M. H. (k. 514 – 514v), zeznania za uczestniczkę – członka zarządu H. C.
(k. 514v – 515v), zeznania za uczestniczkę – członka zarządu R. M. (k. 515v – 516)/

Na terenie wspólnoty mieszkaniowej został wyodrębniony lokal, w którym swoje prace prowadzi zarząd wspólnoty, w tym przechowuje dokumenty finansowe i przyjmuje zainteresowanych w wyznaczone dni tygodnia oraz godziny, które znane są wszystkim właścicielom lokali wchodzących w skład wspólnoty. Nie jest praktykowane, aby jakiekolwiek dokumenty finansowe dotyczące wspólnoty były wynoszone poza lokal.

W 2011 oraz 2012 roku miała miejsce sytuacja, kiedy zawiadomienie o podwyżce stawki za wywóz nieczystości i centralne ogrzewanie zostało doręczone (...) Spółce
z ograniczoną odpowiedzialnością w G. z opóźnieniem – w 2011 roku jednomiesięcznym, a w 2012 roku – czteromiesięcznym. Były to sytuacje incydentalne.

O zebraniach rocznych członkowie wspólnoty, od blisko 3 – 4 lat, zawiadamiani są przez obwieszczenie wywieszane na drzwiach głównych nieruchomości i informację z pism, które wrzucane są do skrzynek poszczególnych lokali mieszkalnych. Spółka nigdy nie kwestionowała sprawozdań, uchwał czy rozliczeń sporządzanych przez zarząd. Nie kwestionowała także zakresu ani kosztów prac, które związane były z modernizacją budynku.

Od momentu powołania zarządu, co nastąpiło w latach 2002 – 2003, dzięki pracom zarządu przeprowadzono inwestycje w postaci ocieplenia budynku, modernizacji wind, pokrycia dachu papą termozgrzewalną, wybudowania 4 wiatrołapów, remontu instalacji elektrycznej i doprowadzenia jej do każdego lokalu, przeniesienia liczników gazowych
z mieszkań na klatkę schodową, wykonania instalacji odgromowej, uporządkowania terenów zielonych, w tym posadzenia kwiatów, ogrodzenia, założenia monitoringu oraz remontu pionów wodnych i kanalizacyjnych. Zarząd aktywnie prowadzi także windykację należności wobec wspólnoty.

Księgowość wspólnoty, w ramach nieformalnego podziału czynności między członkami zarządu, prowadzona jest w programie E. przez członków H. C., legitymującą się III stopniem księgowości w ramach pomaturalnego studium ekonomicznego i kursami dokształcającymi, oraz J. M..

(...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. uiszcza obciążające ją należności związane z utrzymaniem we wspólnocie lokali stanowiących jej własność.

/dowody: częściowo zeznania świadka I. Z. (k. 479 – 480), częściowo zeznania za wnioskodawczynię – członka zarządu M. H. (k. 514 – 514v), zeznania za uczestniczkę – członka zarządu H. C. (k. 514v – 515v), zeznania za uczestniczkę – członka zarządu R. M. (k. 515v – 516)/

Pismem z dnia 24 października 2011 roku (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. zwracała się do zarządu wspólnoty o dostarczenie dokumentów, na podstawie których wspólnota dokonywała rozliczeń opłat wnoszonych przez właścicieli lokali.

W kolejnych latach, pismami z dnia 23 listopada 2011 roku, 1 sierpnia 2013 roku,
24 października 2013 roku spółka wysyłała zarządowi kolejne wezwania do dostarczenia dokumentów bądź informacji, którymi spółka nie dysponowała.

/dowody: pisma wraz z potwierdzeniami odbioru (k. 464 – 466), pisma wraz z potwierdzeniami nadania (k. 467
– 474)/

Niedobory stwierdzone na rachunku (...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. zostały skorygowane. Wspólnota nie obciąża spółki odsetkami za płatności, które dokonywane były z opóźnieniem, na skutek spóźnionego doręczenia spółce informacji o zmianie wysokości należnych opłat.

/dowody: zeznania świadka I. Z. (k. 479 – 480), zeznania za wnioskodawczynię – członka zarządu M. H. (k. 514 – 514v), zeznania za uczestniczkę – członka zarządu H. C. (k. 514v
– 515v)/

Spółka nie podejmowała działań zmierzających do odwołania nieoperatywnych, w jej przekonaniu, członków zarządu. Nie zaskarżyła także żadnej uchwały podjętej we wspólnocie.

/okoliczności częściowo bezsporne, a w pozostałym zakresie dowód: zeznania za wnioskodawczynię – członka zarządu M. H. (k. 514 – 514v)/

Pismem z dnia 15 września 2014 roku (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. wezwała zarząd wspólnoty mieszkaniowej do wykonania obowiązków w sposób należyty i przedstawienia w wyznaczonym terminie rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną za 2013 rok.

/dowód: pismo wraz z potwierdzeniem nadania (k. 8 – 10)/

Powyższy stan faktyczny, choć częściowo pozostawał między stronami bezsporny, znajdował potwierdzenie w treści dokumentów składających się na materiał dowodowy.
W pozostałym spornym zakresie Sąd w całości oparł się o wymienione wyżej dowody
z dokumentów, zeznania świadka I. Z. oraz stron, za które zeznania składały osoby upoważnione do ich reprezentacji.

Sąd w całości przydał moc dowodu dokumentom znajdujących się w aktach sprawy, które nie były kwestionowane przez żadną ze stron zastępowanych przez profesjonalnych pełnomocników, tak co do ich wiarygodności jak i autentyczności ich treści. Sąd także nie dopatrzył się istnienia żadnych okoliczności, które dokumenty te czyniłyby niewiarygodnymi, dlatego oparł na nich swoje ustalenia.

Zasadniczo, Sąd przydał moc dowodu zeznaniom członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G.. Nie dość, że zeznania te korelowały
z treścią dokumentów zgromadzonych w materiale dowodowym, to w ocenie Sądu dodatkowo były spójne wewnętrznie i rzetelne. Sąd uznał, że osoby te dysponują najpełniejszą wiedzą na temat sposobu prowadzenia prac zarządu, albowiem aktywnie uczestniczą w nim począwszy od jego powołania. Za wiarygodnością zeznań przemawiał także fakt, że członkowie zarządu opisywali swoje działania w sposób rzeczywisty i nie próbowali negować błędów w swoim postępowaniu, które incydentalnie się zdarzały.

Częściowo Sąd oparł się natomiast na zeznaniach świadka I. Z. oraz zeznającego za wnioskodawczynię członka jej zarządu M. H., przydając im moc dowodu w tej części, która korelowała z ustaleniami poczynionymi głównie w oparciu
o dowody z dokumentów. W ocenie Sądu, częściowo – w zakresie, w którym Sąd o zeznania świadka nie oparł się – zeznania te opierały się na informacach zasłyszanych, a nie będących efektem doświadczenia samego świadka (trudności w rozliczaniu niektórych wpłat w ramach programu finansowego wykorzystywanego przez spółkę), a częściowo stanowiły subiektywne odczucia świadka co do sprawności w funkcjonowaniu zarządu. W takim samym zakresie Sąd przydał moc dowodu zeznaniom M. H., który mimo subiektywnych negatywnych odczuć co do funkcjonowania zarządu we wspólnocie, przyznał takie okoliczności jak nieuczestniczenie wnioskodawczyni w organizowanych zebraniach wspólnoty, niekwestionowanie przedstawianych spółce rozliczeń i niepodejmowanie dotychczas żadnych działań zmierzających do odwołania zarządu.

Na posiedzeniu jawnym w dniu 11 sierpnia 2016 roku Sąd oddalił wniosek pełnomocnika wnioskodawczyni o dopuszczenie dowodu z opinii biegłych sądowych
z zakresu księgowości i rachunkowości oraz zarządzania nieruchomościami na okoliczność ustalenia, czy księgowość uczestniczki prowadzona jest w sposób rzetelny oraz że zarządzanie nieruchomością wspólną u uczestniczki prowadzone jest nieprawidłowo. Wniosek ten Sąd ocenił jako spóźniony, co zostanie szczegółowo omówione w dalszej części uzasadnienia.

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek nie zasługiwał na uwzględnienie.

Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości. Samodzielność zarządu jest jednak ograniczona w sprawach wymagających podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. W takich przypadkach potrzebna jest bowiem uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Wspólnota mieszkaniowa wyraża swoje stanowisko w sprawach jej dotyczących przez podejmowanie uchwał w trybie określonym w art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1892 – j.t.). Uchwała może być podjęta na zebraniu właścicieli, w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, określanego także jako tryb obiegowy ( per currendam), albo w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów

Zgodnie z treścią przepisu art. 26 ustawy o własności lokali, jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Rola zarządcy przymusowego sprowadza się do zastępowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej w wykonywaniu obowiązków,
a prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego pozbawia dotychczasowy zarząd jego praw. Innymi słowy, w okresie wyznaczonym przez sąd zarządca przymusowy pełni funkcję zarządu. W konsekwencji oznacza to, że zarządca przymusowy nie może dokonywać czynności wychodzących poza zakres uprawnień, jakie ma zarząd

Niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki, o jakich mowa w treści przepisu art. 26 powołanej ustawy, można rozumieć dość szeroko. Oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, będzie ono obejmowało także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.) czy działanie wbrew woli członków wspólnoty.

Przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe nie doprowadziło Sądu do wniosku, by zarząd w osobach R. M., H. C. i J. M. dokonywał czynności sprzecznych z dobrem wspólnoty, swoimi działaniami zmierzał do pogorszenia stanu technicznego nieruchomości, czy w końcu działała wbrew woli członków wspólnoty.

Analiza całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie, w tym zeznań stron i częściowo świadka, wskazywała, że zarząd, kierując sprawami wspólnoty, dokonuje racjonalnych i prawidłowych czynności. Począwszy od 2002 roku zarząd corocznie zwołuje zebrania członków wspólnoty, zapewniając w nich udział osoby dającej rękojmię zachowania procedur prawnych, tj. osoby wykonującej zawód adwokata, na których poruszane są
i omawiane wszelkie kwestie istotne z punktu widzenia dobra wspólnoty. Każdego roku działalność zarządu za rok ubiegły poddawana jest ocenie, na podstawie przedstawianych przez zarząd sprawozdań i rozliczeń, i zatwierdzeniu jego działań w drodze udzielanego absolutorium. Z materiału dowodowego nie wynikało, aby w jakimkolwiek roku, którakolwiek z podjętych uchwał – w tym odnosząca się do udzielenia zarządowi absolutorium i zatwierdzenia jego planów gospodarczych na rok następny – została zaskarżona przez któregokolwiek członka wspólnoty. Co także istotne, zarząd wspólnoty aktywnie dążył do zachowania jej nieruchomości w jak najlepszym stanie technicznym, co znalazło wyraz z wielu pracach remontowo – modernizacyjnych przeprowadzonych na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Sądowi nie jest także wiadomym, na podstawie przedstawionych mu dowodów, aby jakiekolwiek działania podejmowane przez zarząd miały pozostawać sprzeczne z wolą wspólnoty.

Ta ocena działań zarządu była istotna z punktu widzenia zarzutów, które pod jego adresem sformułowała wnioskodawczyni. Niewątpliwie, co wynikało z zeznań samych członków zarządu zeznających za uczestniczkę, na przestrzeni lat funkcjonowania zarządu
w obecnym jego składzie, zdarzały się sytuacje, w których zarząd w sposób nieprawidłowy dokonywał rozliczeń należności zaliczkowych po zakończeniu roku kalendarzowego, co wiązało się z koniecznością interwencji ze strony wnioskodawczyni bądź zawiadamiał wnioskodawczynię o zmianie wysokości opłat z opóźnieniem. Niemniej ostatecznie nieścisłości te były wyjaśniane i korygowane na korzyść wnioskodawczyni, dlatego trudno postawić zarządowi wspólnoty zarzut, że w sposób permanentny działa on w sposób nieprawidłowy, zaniedbując swoje obowiązki.

W ocenie Sądu istotne jest także to, że przez lata pozostawania przez wnioskodawczynię członkiem wspólnoty, nie przejawiała ona zainteresowania
w uczestniczeniu w zebraniach wspólnoty, bez względu na to jakie przyczyny leżały
u podstaw tego braku zainteresowania. Skoro tak, wnioskodawczyni nie powinna poddawać
w wątpliwość działań zarządu, których prawidłowości i zgodności z prawem nigdy wcześniej nie kwestionowała, jako że sama, w pewnym sensie świadomie rezygnowała z możliwości bieżącej kontroli działań zarządu, któremu – jak wyjaśniono już powyżej – corocznie udzielano absolutorium z wykonania zadań za rok poprzedni. Wnioskodawczyni nie powinna zapominać wszak, że zgodnie z dyspozycją przepisu art. 27 ustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu ma nie tylko prawo, ale i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną co oznacza, że powinien regularnie, a nie incydentalnie, czuwać nad działalnością wspólnoty.

Ponownie należy podkreślić, że istotny jest fakt, iż zarząd wspólnoty otrzymuje pełne absolutorium z wykonywanych obowiązków, co oznacza iż jego działalność pozostaje
w zgodzie z wolą członków wspólnoty. W przypadku działania w sprzeczności z tą wolą, powinno to znaleźć swe odzwierciedlenie np. w zgłoszonym sprzeciwie czy zaskarżeniu uchwały. Żadna z uchwał zarządu nie została zaskarżona przez wnioskodawczynię czy też innego członka wspólnoty, pomimo iż takie uprawnienie niewątpliwie im przysługiwało.

Sąd nie dopatrzył się także istnienia żadnej okoliczności, która wskazywałaby na uniemożliwianie wnioskodawczyni przez zarząd zapoznania się z dokumentami finansowo
– księgowymi dotyczącymi wspólnoty. Jak wskazał sam M. H., zeznający za wnioskodawczynię, nikt z pracowników spółki nigdy nie udawał się do lokalu, w którym dokumenty wspólnoty są przechowywane, aby takiej kontroli dokonać co należy ocenić jako nieracjonalne, zważając na aktualnie podnoszone wobec zarządu zarzuty. Nie sposób wyobrazić sobie, że członkowie zarządu – na pisemne żądanie wnioskodawczyni – mieliby jej dostarczać dostępne dla niej w siedzibie zarządu wspólnoty dokumenty, których wedle deklaracji wnioskodawczyni, ona nie otrzymała. Wydaje się nie być niczym nadzwyczajnym skorzystanie w takiej sytuacji z możliwości przejrzenia dokumentów w miejscu ich przechowywania i bieżące wyjaśnianie wszystkich nieścisłości, które – w ocenie wnioskodawczyni – ujawnią się w funkcjonowaniu zarządu.

Biorąc pod uwagę całokształt okoliczności ujawnionych w toku niniejszego postępowania, Sąd nie stwierdził, aby postępowanie członków zarządu wspólnoty
w jakikolwiek sposób sprzeniewierzało się zasadom gospodarności i racjonalności, co miałoby uzasadniać ustanowienie zarządcy przymusowego w trybie art. 26 ustawy
o własności lokali. Jedynie na marginesie można wskazać, że na blisko 100 lokali we wspólnocie, właściciel jedynie 6 z nich kwestionuje działania zarządu, co trudno uznać za miarodajną podstawę formułowania wobec zarządu podnoszonych przez niego zarzutów. Wymaga także wskazania, że wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy powinno być poprzedzone próbą usunięcia stanu, który może stanowić przyczynę złożenia takiego wniosku. W dużych wspólnotach mieszkaniowych może to być podjęcie próby wyboru, odwołania lub zmiany zarządu (i zwołanie w tym celu zebrania właścicieli lokali, zgodnie z art. 31 lit. b ustawy o własności lokali) albo powierzenie zarządu konkretnej osobie. W niniejszej sprawie jednak, wnioskodawczyni z tych możliwości nie skorzystała.

Odnosząc się oddalenia wniosku o dopuszczenie dowodów z opinii biegłych sądowych z zakresu księgowości i rachunkowości oraz zarządzania nieruchomościami, zgłoszonych w końcowej fazie postępowania, po przeprowadzeniu całego postępowania dowodowego, w pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z treścią przepisu art. 207
§ 6 k.p.c., sąd pomija spóźnione twierdzenia i dowody, chyba że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich w pozwie, odpowiedzi na pozew lub dalszym piśmie przygotowawczym bez swojej winy lub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności. Z treścią tej dyspozycji koreluje także norma wyrażona w przepisie art. 217 § 2 k.p.c., zgodnie z którą sąd pomija spóźnione twierdzenia i dowody, chyba że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich we właściwym czasie bez swojej winy lub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń
i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności.

Przytoczone przepisy wprowadzają reguły prekluzji dowodowej i pozwalają na zharmonizowanie postępowania sądowego w taki sposób, aby nie prowadzić do jego przewlekłości działaniami stron – określają bowiem ramy czasowe dla stron w zakresie możliwości zgłaszania nowych twierdzeń i wniosków dowodowych w toku postępowania sądowego.

Należy zauważyć, że wnioskodawczyni w treści swojego wniosku, w sposób nad wyraz ogólnikowy, sformułowała zarzuty dotyczące nieprawidłowości w postępowaniu zarządu wspólnoty przy ulicy (...). W odpowiedzi na wniosek, niejako antycypując kierunek, w którym miały zmierzać zarzuty wnioskodawczyni, uczestniczka zakwestionowała, jakoby postępowanie zarządu wspólnoty było nierzetelne, przedstawiając dla poparcia swoich twierdzeń szereg dokumentów wytworzonych w okresie działania zarządu, zarówno odnoszącym się do strony finansowej działalności zarządu jak i „czystego” zarządzania nieruchomością wspólną (np. co do przeprowadzania remontów). Nawet jeśli uznać, że doprecyzowanie zarzutów stawianych działaniom zarządu wspólnoty odbyło się na posiedzeniu jawnym w dniu 8 marca 2016 roku, czy nawet na mocy zeznań wskazanego przez wnioskodawczynię świadka I. Z. na posiedzeniu jawnym w dniu 19 maja
2016 roku, to wnioskodawczyni już wówczas miała świadomość tego, że uczestnika te zarzuty kwestionuje. W konsekwencji, w ocenie Sądu, rolą wnioskodawczyni, a tym bardziej zastępującego ją profesjonalnego pełnomocnika było to, by wnioski o dopuszczenie dowodów z opinii biegłych sądowych sformułować niejako w odpowiedzi na zarzuty uczestniczki,
tj. najpóźniej na posiedzeniu jawnym w dniu 19 maja 2016 roku. Jedynie wówczas, w ocenie Sądu, istniałyby podstawy do tego by rozważyć, czy wnioski te nie są spóźnione, skoro ich zgłoszenie nastąpiło po sprecyzowaniu zarzutów zasygnalizowanych we wniosku.

Istotnym jest przy tym, że pełnomocnik wnioskodawczyni, formułując wniosek
o dopuszczenie dowodu z opinii żądanych biegłych, nie tylko nie uprawdopodobnił okoliczności zgłoszenia tego wniosku w końcowej fazie postępowania, ale nawet nie wskazał rzeczywistych i rzetelnych przyczyn, dla których Sąd miałby uznać ten wniosek, za nie spóźniony. Z całą pewnością jako przyczynę uprawdopodabniającą takie działanie pełnomocnika nie można było potraktować założenia, że przeprowadzenie wnioskowanego dowodu nie przyczyniłoby się do przedłużenia procesu, albowiem nie powinno ulegać wątpliwości, w szczególności profesjonalisty, że sporządzenie opinii przez biegłego sądowego jest czasochłonne i zajmuje co najmniej kilka miesięcy.

W końcu wymaga wskazania, że owszem, zgodnie z treścią przepisu art. 217 § 1 k.p.c. strona może aż do zamknięcia rozprawy przytaczać okoliczności faktyczne i dowody na uzasadnienie swoich wniosków lub dla odparcia wniosków i twierdzeń strony przeciwnej, ale nie mogą to być twierdzenia i dowody nie zgłoszone przez stronę we właściwym czasie bądź przyczyniające się do zwłoki w postępowaniu (§ 2 przepisu jako lex specialis wobec jego
§ 1).

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z art. 520 § 1 k.p.c. dochodząc do przekonania, że strony niniejszego postępowania były w równym stopniu zainteresowane w wydaniu rozstrzygnięcia, które aktualnie legitymizuje działania uczestniczki.

SSR Grzegorz Korfanty