Pełny tekst orzeczenia

WYROK

ŁĄCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 października 2016r.

Sąd Rejonowy w Toruniu – Wydział I Cywilny

w składzie:

przewodniczący: SSR Maciej J. Naworski

protokolant: sekretarz sądowy Irena Serafin

po rozpoznaniu dnia 13 października 2016r., w T.,

na rozprawie

sprawy

I. z powództwa T. S.

przeciwko (...) Towarzystwu Budownictwa (...)

sp. z o.o. w T.

o zapłatę

zawisłej pod sygnaturą IC 220/14,

II. z powództwa A. T. i M. T.

przeciwko (...) Towarzystwu Budownictwa (...)

sp. z o.o. w T.

o zapłatę

zawisłej pod sygnaturą IC 222/14,

III. z powództwa L. R. i M. R.

przeciwko (...) Towarzystwu Budownictwa (...)

sp. z o.o. w T.

o zapłatę

zawisłej pod sygnaturą IC 224/14,

IV. z powództwa B. K.

przeciwko (...) Towarzystwu Budownictwa (...)

sp. z o.o. w T.

o zapłatę

zawisłej pod sygnaturą IC 732/14,

V. z powództwa R. W.

przeciwko (...) Towarzystwu Budownictwa (...)

sp. z o.o. w T.

o zapłatę

zawisłej pod sygnaturą IC 733/14,

VI. z powództwa R. C. i S. D.

przeciwko (...) Towarzystwu Budownictwa (...)

sp. z o.o. w T.

o zapłatę

zawisłej pod sygnaturą IC 797/14,

VII. z powództwa J. J. (1) i J. J. (2)

przeciwko (...) Towarzystwu Budownictwa (...)

sp. z o.o. w T.

o zapłatę

zawisłej pod sygnaturą IC 798/14,

VIII. z powództwa I. L.

przeciwko (...) Towarzystwu Budownictwa (...)

sp. z o.o. w T.

o zapłatę

zawisłej pod sygnaturą IC 931/14

I. w sprawie IC 220/14:

1.  umarza postępowanie do kwoty 2.643,94zł ( dwa tysiące sześćset czterdzieści trzy złote i dziewięćdziesiąt cztery grosze ) ,

2.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. w T. na rzecz powoda T. S. kwotę 342,47zł ( trzysta czterdzieści dwa złote i czterdzieści siedem groszy ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 5 grudnia 2011r. do dnia zapłaty,

3.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

4.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2.534,14zł ( dwa tysiące pięćset trzydzieści cztery złote i czternaście groszy ) tytułem zwrotu kosztów postępowania w tym 2.400zł ( dwa tysiące czterysta złotych ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

II. w sprawie IC 222/14:

1.  umarza postępowanie do kwoty 5.132,10zł ( pięć tysięcy sto trzydzieści dwa złote i dziesięć groszy ),

2.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. w T. na rzecz powodów A. T. i M. T. kwotę 589,45zł ( pięćset osiemdziesiąt dziewięć złotych i czterdzieści pięć groszy ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 5 grudnia 2011r. do dnia zapłaty,

3.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

4.  zasądza od powodów na rzecz pozwanego kwotę 2.630,91zł ( dwa tysiące sześćset trzydzieści złotych i dziewięćdziesiąt jeden groszy ) tytułem zwrotu kosztów postępowania w tym 2.400zł ( dwa tysiące czterysta złotych ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

III. w sprawie IC 224/14:

1.  umarza postępowanie do kwoty 5.887,67zł ( pięć tysięcy osiemset osiemdziesiąt siedem złotych i sześćdziesiąt siedem groszy ),

2.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. w T. na rzecz powodów L. R. i M. R. kwotę 673,13zł ( sześćset siedemdziesiąt trzy złote i trzynaście groszy ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 5 grudnia 2011r. do dnia zapłaty,

3.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

4.  zasądza od powodów na rzecz pozwanego kwotę 2.663,73zł ( dwa tysiące sześćset sześćdziesiąt trzy złote i siedemdziesiąt trzy grosze ) tytułem zwrotu kosztów postępowania w tym 2.400zł ( dwa tysiące czterysta złotych ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

IV. w sprawie IC 732/14:

1.  umarza postępowanie do kwoty 5.163,01zł ( pięć tysięcy sto sześćdziesiąt trzy złote i grosz ) ,

2.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. w T. na rzecz powoda B. K. kwotę 592,99zł ( pięćset dziewięćdziesiąt dwa złote i dziewięćdziesiąt dziewięć groszy ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 5 grudnia 2011r. do dnia zapłaty,

3.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

4.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2.632,43zł ( dwa tysiące sześćset trzydzieści dwa złote i czterdzieści trzy grosze ) tytułem zwrotu kosztów postępowania w tym 2.400zł ( dwa tysiące czterysta złotych ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

V. w sprawie IC 733/14:

1.  umarza postępowanie do kwoty 1.459,86zł ( tysiąc czterysta pięćdziesiąt dziewięć złotych i osiemdziesiąt sześć groszy ),

2.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. w T. na rzecz powoda R. W. kwotę 272,68zł ( dwieście siedemdziesiąt dwa złote i sześćdziesiąt osiem groszy ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 5 grudnia 2011r. do dnia zapłaty,

3.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

4.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 1.306,70zł ( tysiąc trzysta sześć złotych i siedemdziesiąt groszy ) tytułem zwrotu kosztów postępowania w tym 1.200zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

VI. w sprawie IC 797/14:

1.  umarza postępowanie do kwoty 6.031,30zł ( sześć tysięcy trzydzieści jeden złotych i trzydzieści groszy ) ,

2.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. w T. na rzecz powodów R. C. i S. D. kwotę 692,71zł ( sześćset dziewięćdziesiąt dwa złote i siedemdziesiąt jeden groszy ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 5 grudnia 2011r. do dnia zapłaty,

3.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

4.  zasądza od powodów na rzecz pozwanego kwotę 2.669,16zł ( dwa tysiące sześćset sześćdziesiąt dziewięć złotych i szesnaście groszy ) tytułem zwrotu kosztów postępowania w tym 2.400zł ( dwa tysiące czterysta złotych ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

VII. w sprawie IC 798/14:

1.  umarza postępowanie do kwoty 5.797,54zł ( pięć tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt siedem złotych i pięćdziesiąt cztery grosze ),

2.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. w T. na rzecz powodów J. J. (1) i J. J. (2) kwotę 589,45zł ( pięćset osiemdziesiąt dziewięć złotych i czterdzieści pięć groszy ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 5 grudnia 2011r. do dnia zapłaty,

3.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

4.  zasądza od powodów na rzecz pozwanego kwotę 2.658,68zł ( dwa tysiące sześćset pięćdziesiąt osiem złotych i sześćdziesiąt osiem groszy ) tytułem zwrotu kosztów postępowania w tym 2.400zł ( dwa tysiące czterysta złotych ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

VIII. w sprawie IC 931/14

1.  umarza postępowanie do kwoty 4.164,97zł ( cztery tysiące sto sześćdziesiąt cztery złote i dziewięćdziesiąt siedem groszy ) ,

2.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. w T. na rzecz powoda I. L. kwotę 478,36zł ( czterysta siedemdziesiąt osiem złotych i trzydzieści sześć groszy ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 5 grudnia 2011r. do dnia zapłaty,

3.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

4.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2.587,32zł ( dwa tysiące pięćset osiemdziesiąt siedem złotych i trzydzieści dwa grosze ) tytułem zwrotu kosztów postępowania w tym 2.400zł ( dwa tysiące czterysta złotych ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt IC 220/14

UZASADNIENIE

T. S. domagał się od (...) sp. z o.o. w T. 10.099,32zł, A. T. i M. T. 17.281,83zł, L. R. i M. R. 19.849,63zł, B. K. 17.485,24zł, R. W. 8.040,97zł, R. C. i S. D. 20.251,81zł, J. J. (1) i J. J. (2) 19.467,12zł a I. L. kwoty 14.106,07zł. W jednobrzmiących pozwach podnieśli, że kupili od pozwanego lokale mieszkalne stanowiące osobne od gruntu nieruchomości, jednak są one obarczone wadami, w tym zwłaszcza brakiem podnośników dla niepełnosprawnych, które były projektowane, co uzasadnia obniżenie ceny albo odszkodowanie z art. 471 k.c. ( k. 201 akt. (...)).

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, kwestionując istnienie wad; fakt, że nie zamontowała podnośników nie stanowi bowiem wad lokali; pozostałe usterki zostały zaś usunięte ( k. 149 akt (...)). Ponadto twierdziła, że powodowie nie mają legitymacji czynnej do dochodzenia roszczenia i podniosła zarzut potrącenia roszczenia z tytuły bezpodstawnego wzbogacenia powodów z uwagi na wykonania na nieruchomości robót i zarzut przedawnienia ( k. 531 akt (...)).

Sąd połączył sprawy do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

W toku procesu powodowie ograniczyli żądanie: T. S. do kwoty 7.455,38zł, A. T. i M. T. do kwoty 12.249,73zł, L. R. i M. R. do kwoty 13.961,96zł, B. K. do kwoty 12.323,24zł, R. W. do kwoty 6.581,13zł, R. C. i S. D. do kwoty 14.395,44zł, J. J. (1) i J. J. (2) do kwoty 13.837,74zł i I. L. do kwoty 9.941,10zł ( k. 615 akt IC 220/14 ).

Sąd ustalił i zważył co następuje:

(...) sp. z.o.o. w T. w 2008r. wybudowała na nieruchomości przy ul. (...) domy wielorodzinne.

Bezsporne.

Projekt budynków położonych na nieruchomości przy ul. (...) przywidywał wyposażenie ich w platformy do wózków inwalidzkich.

Bezsporne.

W budynkach położonych na nieruchomości przy ul. (...) nie zainstalowano platform do wózków inwalidzkich.

Bezsporne.

Budynki położone na nieruchomości przy ul. (...) wybudowano z istotnymi odstępstwami od projektu – nie wbudowano części pomieszczeń gospodarczych i dojścia do nich i zmieniono zagospodarowanie działki. .

Dowód: opinia biegłego Z. F. k. 246

20 stycznia 2009r. (...) sp. z.o.o. w T. sprzedała T. S. lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w T. z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...).

Bezsporne ( umowa k. 23 – 24 akt (...)).

20 stycznia 2009r. (...) sp. z. o.o. w T. sprzedała M. T. i A. T. lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w T. z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) częściach do wspólności małżeńskiej.

Bezsporne ( umowa k. 23 – 24 akt (...)

21 stycznia 2009r. (...) sp. z. o.o. w T. sprzedała M. R. i L. R. lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w T. z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) częściach do wspólności małżeńskiej.

Bezsporne ( umowa k. 23 – 24 akt (...)).

22 stycznia 2009r. (...) sp. z. o.o. w T. sprzedała B. K. lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w T. z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) częściach.

Bezsporne ( umowa k. 10 – 13 akt(...)).

Z. umowy sprzedaży pomiędzy (...) sp. z o.o. w T. i B. K. było poprzedzone umowa przedwstępną z dnia 30 kwietnia 2008r., której strony szczegółowo opisały lokal będący przedmiotem zobowiązania pozwanego a w pozostałej części odwołały się do „projektu” budowlanego.

Bezsporne ( umowa k. 256 – 259 akt (...)).

30 stycznia 2009r. (...) sp. z. o.o. w T. sprzedała R. W. i K. W. lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w T. z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) częściach do wspólności małżeńskiej; po nabyciu lokalu kupujący się rozwiedli.

Bezsporne ( umowa k. 10 – 13 akt (...)).

Z. umowy sprzedaży pomiędzy (...) sp. z o.o. w T. i R. W. i K. W. było poprzedzone umową przedwstępną z dnia 14 lutego 2008r., której strony szczegółowo opisały lokal będący przedmiotem zobowiązania pozwanego a w pozostałej części odwołały się do „projektu” budowlanego.

Bezsporne ( umowa k. 496 – 503 akt (...)).

23 stycznia 2009r. (...) sp. z. o.o. w T. sprzedała R. C. i S. D. lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w T. z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) częściach do wspólności małżeńskiej.

Bezsporne ( umowa k. 11 – 13 akt (...)).

20 stycznia 2009r. (...) sp. z. o.o. w T. sprzedała I. L. i R. N. lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w T. z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) częściach do wspólności małżeńskiej. po nabyciu lokalu kupujący się rozwiedli.

Bezsporne ( umowa k. 11 – 13 akt (...)).

W budynkach przy ul. (...) nieprawidłowo zabezpieczono konstrukcję dachu przed pożarem; koszt uzupełniania zabezpieczenia przeciwogniowego wynosi 13.991,76zł.

Dowód: opinia biegłego, k. 248v.

W budynkach przy ul. (...) wystąpiły także inne usterki, które zostały usunięte przez (...) sp. z. o.o. w T.

Dowód: opinia biegłego, k. 248v.

Przy usuwaniu usterek (...) sp. z. o.o. w T. uszkodzono wełnę mineralną na strychach; koszt jej naprawy wynosi 1.163,37zł.

Dowód: opinia biegłego, k. 248v.

W lokalach powodów wad nie ma.

Dowód: opinia biegłego, k. 246v.

Sąd zważył co następuje:

I.

1. Stan faktyczny w znacznym zakresie był bezsporny wobec czego Sąd ustalił go na podstawie zgodnych oświadczeń stron i art. 230 k.p.c.

W pozostałej części Sąd oparł się na opinii biegłego, ponieważ rozstrzygnięcie wymagało wiadomości specjalnych. Istotne znaczenia miała przy tym pierwsza ekspertyza, ponieważ druga miała na celu ustalenie okoliczności związanych z zarzutem potrącenia, który okazał się nieuzasadniony.

Pierwotna ekspertyza była zaś wiarygodna, ponieważ biegły wypowiedział się w sposób konkretny, jasny, jednoznaczny i spójny a jego wnioski logicznie wypływały z przeprowadzonych oględzin nieruchomości i analizy projektu. Ponadto biegły przekonująco obronił swoje wnioski na rozprawie.

Sąd nie dokonywał ustaleń na podstawie zeznań świadków wobec czego ich ocenia nie jest potrzebna; podobnie rzecz ma się z dokumentami złożonymi do akt.

2. Przed przystąpieniem do zasadniczych rozważań należy poczynić następujące uwagi ogólne.

Po pierwsze, odrębne lokale, o których mowa w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( tekst j. Dz. U. z 2015., poz. 1892, powoływanej dalej jako ustawa o własności lokali ) mają status nieruchomości ( art. 46 § 1 k.c. i art. 2 ust. 1 wymienionej ostatnio ustawy ).

Po drugie, częścią skałkową prawa własności nieruchomości lokalowej jest udział we własności nieruchomości wspólnej ( art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali ).

Po trzecie, nieruchomość wspólna stanowią zaś w szczególności części budynku, które nie są przeznaczone do wyłącznego użytku właścicieli lokali ( art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali ).

Po czwarte, zgodnie z art. 556 § 1 k.c. w starym brzmieniu sprzedawca odpowiada względem nabywcy jeżeli sprzedana rzecz ma wady zmniejszające jej wartość lub użyteczność.

Po piąte, kupujący, w przypadku ujawnienia istotnej wady rzeczy oznaczonej co do tożsamości, może miedzy innymi żądać obniżenia jej ceny ( art. 560 § 1 zd. 1 k.c. ).

Po szóste, uprawnienia z rękojmi wygasają po roku od dnia wydania rzeczy kupującemu a po trzech latach, gdy chodzi o wady budynków ( art. 568 § 1 k.c. ). Podkreślenia wymaga przy tym, że termin określony w powołanym przepisie jest terminem wygasania praw i ma charakter zawity a sąd bierze go pod uwagę z urzędu.

Po siódme, kupujący traci prawa z rękojmi, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia ( art. 563 § 1 k.c. ).

Po ósme, dłużnik odpowiada za szkodę którą wyrządził wierzycielowi na skutek nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wynika to z okoliczności za które nie odpowiedna ( art. 471 k.c. ); ponosi zaś odpowiedzialność za dołożenie należytej staranności ( art. 355 § 1 i 2 k.c. ).

3. Powodowie dochodzili roszczeń z dwóch tytułów i w każdym przypadku odwoływali się do dwu różnych reżimów odpowiedzialności pozwanego, co uzasadnia ich odrębną analizę. Jednak wobec faktu, że roszczenia wszystkich powodów były identyczne, uzasadniane jest łączne przedstawienie motywów rozstrzygnięcia we wszystkich sprawach

II.

Przed nawias rozważań wypada włączyć uwagi na temat legitymacji czynnej powodów, którą kwestionowała strona pozwana.

Zarzut trafiał w próżnię, ponieważ roszczenia z rękojmi i o odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania mają charakter kontraktowy wobec czego z istoty służą powodom jako kupującym przeciwko pozwanemu, jako sprzedawcy mieszkań.

Fakt, że kupujący stali się członkami wspólnoty mieszkaniowej nic zaś nie zmienia, ponieważ wspólnota nie jest właścicielem nieruchomości wspólnej i nie nabywa z mocy prawa roszczeń służących jej członkom.

III.

1. Powodowie żądając zapłaty twierdzili, że brak w budynkach, w których kupili lokale, platform dla niepełnosprawnych stanowi ich wadę i rodzi odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi.

Jak jednak była mowa, odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie obejmuje wad jawnych, a zatem takich o których kupujący wiedział w chwili wydania mu rzeczy ( art. 557 § 1 k.c. ).

Pozwany sporne budynki postawił w 2008r. i wydał powodom mieszkania przed podpisaniem umów sprzedaży, co z kolei miało miejsce w styczniu 2009r. Platform dla niepełnosprawnych nie było zaś od początku wobec czego nie sposób twierdzić, że powodowie nie wiedzieli o ich niezamontowaniu.

Żądanie trafia zatem w próżnię.

Ponadto, kupujący traci prawa z rękojmi, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia ( art. 563 § 1 k.c. ). Brak było zaś dowodu, że w ciągu miesiąca od wydania powodom mieszkań a nawet zawarcia umów sprzedaży, zgłosili oni brak podnośników pozwanemu. Korespondencja stron rozpoczyna się bowiem pod koniec 2010r.

2. Oprócz zwrotu części ceny mieszkań uzasadnionej brakiem podnośników dla

niepełnosprawnych powodowie żądali na podstawie przepisów o rękojmi obniżenia ceny w dalszym zakresie z powodu innych wad części wspólnych nieruchomości.

Pomijając fakt, że nie opisali na czym wady miały polegać, powództwo okazało się nieuzasadnione.

Opisane przez biegłego odstępstwa od projektu, polegające na braku niektórych pomieszczeń gospodarczych w piwnicach i dojścia do nich oraz innego zagospodarowania terenu istniały w chwili wydania powodem mieszkań i ich zakupu. Rękojmia ich zatem nie obejmuje.

Powodowie nie przeprowadzili też dowodu zachowania terminu reklamacyjnego, o którym mowa w art. 563 § 1 k.c.

Także w tej części pozwy były więc nieuzasadnione.

3. Z kolei pozostałe usterki, których istnienie wykrył biegły, ujawniły się po upływie trzech lat od dnia wydania powodom mieszkań i budynków i zawarciu umów sprzedaży wobec czego rękojmia co do nich wygasła.

Fakt, że powodowie złożyli przed tym terminem określonym, w art. 568 § 1 k.c. wnioski o zawezwanie do próby ugodowej nie zaś nie daje. Rękojmia biegnie bowiem osobno dla każdej wady, powodowie nie sprecyzowali zaś jakie wady stanowiły uzasadnienie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej ani tez, jakie są podstawa powództwa.

Wreszcie, termin, o którym mowa nie jest terminem przedawnienia wobec czego nie stosuje się do niego przepisu art. 124 § 1 k.c.

IV.

1. Osobną podstawę faktyczną zgłoszonych żądań stanowiło nienależyte wykonanie zobowiązania, które rodzić miało odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanego.

W tym miejscu wypada przypomnieć, że przesłankami odpowiedzialności odszkodowawczej za nienależyte wykonanie umowy są nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika, poniesienie szkody przez wierzyciela i zwykły związek przyczynowy pomiędzy nimi ( art. 471 i 361 § 1 i 2 k.c. ).

W sprawie tego typu ciężar dowodu rozkłada się na obie strony. W świetle art. 6 i 471 k.c. powód musi bowiem wykazać, że pozwany nienależycie wykonał zobowiązanie, że w związku z tym poniósł szkodę w rozumieniu art. 361 § 2 k.c. i, że pozostaje ona w zwykłym związku przyczynowym z działaniem pozwanego, zaś pozwany, jeżeli podejmuje obronę, obciążony jest obowiązkiem udowodnienia, że nienależyte wykonanie zobowiązania wynika z okoliczności za które nie odpowiada. Przepis art. 471 k.c. wprowadza bowiem domniemanie, że niewykonanie zobowiązania wynika z okoliczności za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Odpowiada on zaś za dołożenie należytej staranności ( art. 355 § 1 i 2 k.c. ).

Przepisy nie przewidują natomiast innych domniemań, które skutkują przeniesieniem ciężaru dowodzenia na pozwanego. W konsekwencji, poza wyjątkiem, o którym mowa powyżej, ei incumbit probatio qui dicit, non ei qui negat. Pamiętać też trzeba, że de lege lata proces cywilny ma kontradyktoryjny charakter i obowiązuje w nim zasada prawdy formalnej.

2. Także w tym przypadku rozpocząć należało od kwestii platform dla niepełnosprawnych.

W świetle umów sprzedaży, które powodowie zawarli z pozwanym, nie sposób twierdzić, że nienależycie wykonał on zobowiązanie. Otóż, powodowie kupili od niego mieszkania opisane w umowach sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego, w których nie ma mowy o wyposażeniu budynków, w tym w szczególności o wyposażeniu ich w podnośniki do wózków inwalidzkich. Zobowiązanie pozwanego obejmowało zatem jedynie przeniesienie własności lokalu z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, zgodnie z jego opisem, który ograniczał się sprecyzowania ilości izb, pomieszczeń przynależnych i ich powierzchni. Dowód, że pozwany był zobowiązany do świadczenia lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych budynków, w których byłyby założone podnośniki dla niepełnosprawnych był natomiast wykluczony z uwagi na zastrzeżenie dla sprzedaży nieruchomości, scil. nieruchomości lokalowej formy aktu notarialnego ( art. 158 k.c. ) i zakazy dowodowe ( art. 247 k.p.c. ).

W rezultacie wnioski strony powodowej były pozbawione podstawy.

Oczywiste jest przy tym, że powodowie działali z zamiarem nabycia, za uzgodnioną cenę, rzeczy oferowanej im przez pozwanego w takim kształcie i formie jaka istniała w chwili podpisywania umowy a więc bez platform, o których mowa. Złożyli bowiem oświadczenia woli i to w formie solennej. Zawraca zaś uwagę brak dalszych zobowiązań pozwanego w tej kwestii. Logiczne jest natomiast, że gdyby pozwany miał dodatkowo montować kolejne elementy wyposażenia budynków, jego zobowiązanie zostałoby wyartykułowane w umowach sprzedaży. Nie do pomyślenia jest zatem aprobata tezy, że powodom chodziło o lokale i nieruchomość w innym stanie niż wykonane przez pozwanego zwłaszcza, że powodowie najpierw zamieszkali na spornej działce a potem zawierali umowy sprzedaży.

Z kolei fakt, że podpisanie umów o ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienie na powodów ich własności poprzedzało zawarcie umów przedwstępnych nie ma znaczenia.

Po pierwsze, strona powodowa nie złożyła wniosku o przeprowadzenie z nich dowodu.

Po drugie w aktach znajdują się tylko dwa tego typu umowy ( i to przypadkowo, ponieważ dotarł do nich biegły ), trudno zaś domniemywać, że wszystkie umowy były identyczne .

Po trzecie i najważniejsze, zawarcie przez strony umów sprzedaży lokali wybudowanych przez pozwanego wbrew postawieniom umów przedwstępnych, nawet, gdyby przyjąć, że wszystkie były jednakowe, niweczyło zobowiązanie pozwanego do wyposażenia budynku w platformy dla niepełnosprawnych.

Trzeba bowiem pamiętać, że umowa przedwstępna daje wierzycielowi roszczenia opisane w art. 390 k.c. Chodzi więc o odszkodowanie w ramach ujemnego interesu umownego w wypadku, w którym dłużnik uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej ( art. 390 4 1 k.c. ) i możliwość nakazania dłużnikowi złożenia oświadczenia woli jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość formie zastrzeżonej dla umowy przyrzeczone ( art. 390 § 2 k.c. ).

Umowy przedwstępne złożone do akt były zawarte w zwyklej formie pisemnej wobec czego roszczenie powodów ograniczało się, na wypadek stwierdzenia, że pozwany nie wykonał umowy prawidłowo, a zatem nie zaoferował lokali, których standard strony uzgodniły, do naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyli na jej zawarcie.

Powodowie nie tylko jednak nie zakwestionowali jakości mieszkań i budynków i nie zażądali odszkodowania lecz kupili lokale. Nie mogą zatem twierdzić, że, co do braku podnośników, były one wadliwe.

Innymi słowy, skoro pozwany sprzedał im lokale, na nabycie których się godzili pomimo braku platform dla niepełnosprawnych, to teza, że nienależycie wykonał zobowiązanie jest nietrafna.

3. Powyższe uwagi odnoszą się wprost także do pozostałych odstępstw od projektu istniejących w chwili zawarcia umów sprzedaży przez powodów i widocznych prima facie, a zatem innego zagospodarowania terenu i braku niektórych pomieszczeń gospodarczych oraz dojścia do nich.

4. Roszczenie odszkodowawcze nie były jednak zupełnie bezzasadne.

Otóż biegły przesądził, że pozwany wbrew regułom sztuki budowlanej nie zabezpieczył drewniej konstrukcji dachów przeciwpożarowo a usuwając inne usterki uszkodził izolację z waty mineralnej. Koszt naprawy waty wynosi zaś 1.163,37zł a zaimpregnowanie drewna przeciwko ogniowi 13.991,76zł.

Żądanie zwrotu wymienionych kosztów mieści się zaś w pojęciu szkody wynikającej z nienależytego wykonania zobowiązania z umowy sprzedaży. Przenosząc na powodów mieszkania wraz udziałem w nieruchomości wspólnej obejmującego zwłaszcza udziały w budynku, który w zakresie opisanym powyżej był wykonany niewłaściwie, pozwany nienależycie wykonał zobowiązanie, wobec czego powinien naprawić wynikającą stąd szkodę. Nie podlega zaś dyskusji, że znikomy w stosunku do wartości mieszkań koszt usunięcia wad uzasadnia stwierdzenie, że stanowi szkodę powodów. Każdy z nich może zatem, w stosunku do swojego udziału w nieruchomości, żądać odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży. Sprzedawca powinien bowiem świadczyć rzecz ( mieszkanie z udziałem w budynku ) wykonaną zgodnie z zasadami sztuki budowlanej a zatem z dołożeniem należytej staranności. Konieczność napraw nie podlega bowiem dyskusji a współwłaściciele nieruchomości wspólnej ponoszą związane z nią ciężary w stosunku do swoich udziałów ( art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali ).

V.

Dla porządku należy rozważyć pozostałe zarzuty pozwanego, które nie były dotychczas przedmiotem analizy.

Po pierwsze, pozwana twierdziła, że budynki powodów zostały postawione starannie i nie mają wad. W świetle opinii biegłego nie można jednak się zgodzić z pozwanym. Także naruszenie zasad staranności jest ewidentne, skoro chodzi o brak zabezpieczenia przeciwpożarowego i zadeptaną wełnę mineralną; pozwany nie tylko zaś sprzedawał mieszkania, lecz także je budował. Zrozumiałe jest natomiast, że zobowiązanie sprzedawcy nowego mieszkania będącego odrębną nieruchomością, który je budował, obejmuje przeniesienie własności lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej, w tym budynku wykonanego zgodnie z zasadami sztuki budowlanej.

Po drugie, pozwany podnosił zarzut przedawnienia. Był on oczywiście nietrafny, ponieważ przy sprzedaży termin przedawnienia roszeń kupującego niebędącego przedsiębiorcą o odszkodowanie z art. 471 k.c. wynosi dziesięć lat ( art. 118 k.c.; przepisy art. 554 i 4421 § 1 k.c. nie stosują się w takim przypadku ).

Po trzecie, pozwany podnosił zarzut potrącenia roszeń z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia powodów. Wykonał bowiem więcej prac niż zobowiązał się w umowach przedwstępnych. Zarzut trafiał w próżnię z tych samych względów, z których powodowie nie mogli domagać się obniżenia ceny ani odszkodowania związanego ze stanem nieruchomości wspólnej istniejącym w dacie zawarcia umów sprzedaży. Skoro bowiem pozwany pomimo wykonania robót dodatkowych zbył powodom mieszkania z udziałem w nieruchomości wspólnej i nie podniósł ceny, nie może twierdzić, że powodowie są bezpodstawnie wzbogacenia jego kosztem ( art. 405 k.c. ). Ich wzbogacenie, gdyby nawet przyjmować, ze wchodzi w rachubę, ma bowiem podstawę w umowie stron, w tym zwłaszcza oświadczeniu powoda, że za oznaczoną cenę sprzedaje im określone mieszkania i udziały w nieruchomości ( superficies solo cedit – art. 47 § 1 i 48 k.c. ).

VI.

1. Wobec częściowego cofnięcia wszystkich roszczeń Sąd odpowiednio umorzył połączone postępowania ( art. 355 § 1 k.p.c. )

2. Mając na względzie powyższe uwagi Sąd uwzględnił powództwo co do kwoty 15.155,31zł ( 1.163,37zł plus 13.991,76zł ) i zasądził ją na rzecz powodów w proporcji do ich udziałów w nieruchomości wspólnej ( art. 379 § 1 k.c. ) mając na uwadze, że decydujące znaczenie ma udział powodów w nieruchomości wspólnej i oddalając roszczenie w pozostałej części.

T. S. przypadały zatem (...) części wymienionej sumy ( 342,47zł ), M. T. i A. T. przypadały (...) części wymienionej sumy ( 589,45zł ), M. R. i L. R. przypadały (...) części wymienionej sumy ( 673,13zł ), B. K. przypadały (...) części wymienionej sumy ( 592,99zł ), R. W. przypadała połowa ( z uwagi na rozwód i powstanie ustroju rozdzielności z byłą żoną ) z (...) części wymienionej sumy ( 272,68zł ); R. C. i S. D. przypadały (...) części tej sumy ( 592,71zł ), I. L. przypadały ( z uwagi na rozwód i wyłączne nabycie lokalu ) (...) części wymienionej sumy ( 478,36zł ).

2. Sąd zasądził od pozwanego odsetki zgodnie z żądaniem, ponieważ go nie kwestionował.

VII.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 w związku z art. 99 i 100 zd. 2 k.p.c., przyjmując, że powodowie wygrali sprawę w znikomej części ( żaden z nich nie więcej niż 3,5% zgłoszonego żądania ), wobec czego pozwanemu należy się zwrot kosztów w pełnej wysokości a więc w każdej sprawie zwrot wynagrodzenia pełnomocnika stosownie do wartości przedmiotu sporu oraz zwrot innych kosztów proporcjonalnie do wartości przedmiotu każdej ze spraw w stosunku do ich sumy.

T. S. żądał od (...) sp. z o.o. w T. kwoty 10.099,32zł, A. T. i M. T. 17.281,83zł, L. R. i M. R. 19.849,63zł, B. K. 17.485,24zł, R. W. 8.040,97zł, R. C. i S. D. 20.251,81zł, J. J. (1) i J. J. (2) 19.467,12zł a I. L. kwoty 14.106,07zł wobec czego łącznie chodziło o 126.682zł a T. S. żądał od (...) sp. z o.o. w T. kwoty 7,97% zsumowanych roszczeń, A. T. i M. T. 13,72% zsumowanych roszczeń, L. R. i M. R. 15,67% zsumowanych roszczeń, B. K. 13,81% zsumowanych roszczeń, R. W. 6,34% zsumowanych roszczeń, R. C. i S. D. 15,99% zsumowanych roszczeń, J. J. (1) i J. J. (2) 15,37% zsumowanych roszczeń a I. L. 11,13% zsumowanych roszczeń.

Wydatki w sprawie wyniosły zaś 4.563,96zł ( k. 279 ) i zostały pokryte z zaliczki powodów do kwoty 3.500zł i z zaliczki pozwanego do wysokości 1.063,96zł ( k. 280 ), 203,39zł ( k. 430 ), pokryte w całości z zaliczki pozwanego ( k. 412 ), 2.551,98zł ( k. 657 ), pokryte z zaliczki powodów do kwoty 1.500zł i z zaliczki pozwanego do kwoty 1.498,02zł ( k. 232 ), 254,24zł ( k. 694 ), pokryte w całości z zaliczki pozwanego ( k. 412 ) i 159,59zł ( k. 721 ), pokryte w całości z zaliczki pozwanego ( k. 232 ). Wydatki pozwanego wyniosły zatem w sumie 1.683,07zł.

Proporcjonalnie więc T. S. powinien oddać pozwanemu 134,14zł ( 7,97% z 1.683,07zł ) oraz 2.417zł ( razem 2.551,14zł ), A. T. i M. T. 230,91zł ( 13,72% z 1.683,07zł ) oraz 2.417zł ( razem 2.647,91zł ), L. R. i M. R. 263,73zł ( 15,67% z 1.683,07zł ) oraz 2.417zł ( razem 2.663,73zł ), B. K. 232,43zł ( 13,81% z 1.683,07zł ) oraz 2.417zł ( razem 2.632,43zł ), R. W. 106,70zł ( 6,34% z 1.683,07zł ) oraz 1.217zł ( razem 1.306,70zł ), R. C. i S. D. 269,16zł ( 15,99% z 1.683,07zł ) oraz 2.417zł ( razem 2.669,16zł ), J. J. (1) i J. J. (2) 258,68zł ( 15,37% z 1.683,07zł ) oraz 2.417zł ( razem 2.658,68zł ) a I. L. kwoty 187,32zł ( 11,13% z 1.683,07zł ) oraz 2.417zł ( razem 2.587,32zł ).