Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 listopada 2016 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Beata Kopania
Protokolant:	sekr. sądowy Anna Karwacka

po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2016 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa M. P.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o zapłatę

oraz

z powództwa wzajemnego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko M. P.

o zapłatę

1.  oddala powództwo M. P.;

2.  zasądza od powoda M. P. na rzecz pozwanego
(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 3.617,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

3.  nakazuje ściągnąć od powoda M. P. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Słupsku kwotę 4.397,75 zł tytułem poniesionych wydatków sądowych związanych z wynagrodzeniem biegłych sądowych;

4.  oddala powództwo wzajemne;

5.  zasądza od powoda wzajemnego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz pozwanego wzajemnego M. P. kwotę 2.417,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wywołanego powództwem wzajemnym.

Na oryginale właściwy podpis

Sygn. akt IC 435/13

UZASADNIENIE

Powód, M. P., wniósł przeciwko pozwanej, (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. pozew z żądaniem zapłaty kwoty 97.641,48 zł. wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 12 lipca 2013r. do dnia zapłaty. Wniósł także o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu.

Na uzasadnienie podał, że dnia 1 lipca 2011r. zawarł z pozwaną spółką umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, mocą której pozwana zobowiązała się wybudować na działce nr (...), położonej w S., dla której Sąd Rejonowy Słupsku prowadził księgę wieczystą (...), budynek mieszkalny z trzema wydzielonymi niezależnymi domami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej. Stosownie do powyższej umowy pozwana zobowiązała się sprzedać powodowi jeden z wybudowanych domów jednorodzinnych, o powierzchni użytkowej 127,89 m ² oraz działkę o powierzchni 350 m ². Wskazał, iż zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży miało być formą rozliczenia powoda z W. P., który wcześniej pożyczył od niego pieniądze. Pożyczkodawca miał spłacać raty ceny nieruchomości, a jego brat – K. P., będący kierownikiem na powyższej inwestycji, miał te kwestie uzgodnić z pozwaną spółką. Podał, że pozwana zgodziła się na takie rozliczenia. Dalej podniósł, iż dokonał odbioru domu w stanie surowym deweloperskim i zgodnie z ustaleniami, które poczynił z (...) spółką z o.o. w S., przystąpił do wykonania prac wykończeniowych przedmiotowej nieruchomości. W tym celu zlecił wykonanie pracy m.in. przedsiębiorcy (...) spółce z o.o. w S., która była upoważniona do nabywania w imieniu powoda niezbędnych materiałów budowlanych. Z uwagi na powyższe część dowodów zakupu, w tym faktur Vat była wystawiana bezpośrednio na tę spółkę jako przedsiębiorcę realizującego zamówienie. Podał, że łączna kwota nakładów poczynionych na sporną nieruchomość wyniosła 160.065,57 zł. Wskazał, że nieoczekiwanie, tj. dnia 6 lutego 2013r. pozwana spółka złożyła powodowi oświadczenie o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży. W konsekwencji powyższego, wystąpiła konieczność rozliczenia nakładów poczynionych przez powoda na sporną nieruchomość. Takie rozliczenie między stronami miało miejsce dnia 17 czerwca 2013r., kiedy to strony zawarły porozumienie w przedmiocie ich częściowego rozliczenia. Ustalono wówczas bezsporną wartość nakładów na kwotę 62.424,09 zł., z której następnie potrącono należność za zużyty gaz w kwocie 1.791,47 zł. oraz za zużytą energię w kwocie 200,97 zł. Pozwana zapłaciła powodowi umówioną kwotę. Powód wskazał jednak, że kwota nakładów wyliczona i wypłacona przez pozwaną spółkę nie stanowi całości należnych mu kosztów związanych z poczynionymi nakładami, dlatego wniesienie pozwu o zapłatę pozostałej części, tj. o kwotę 97.641,48 zł., stało się konieczne. Jako podstawę swego żądania przywołał treść art. 226 § 1 k.c., bądź alternatywnie – art. 405 k.c.

Pozwana, (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S., wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu.

Nie zakwestionowała, że powód dokonał nakładów na nieruchomość położoną w S., a będącą w chwili ich dokonania własnością pozwanej. Wskazała jednak, że roszczenie powoda jest w całości niezasadne z uwagi na fakt, iż strony w pełny sposób rozliczyły się w ramach porozumienia zawartego dnia 17 czerwca 2013r. Podkreśliła też, że nie miała wiedzy o tym, że powód czynił nakłady na nieruchomość. Podała, iż umowa z dnia 1 lipca 2011r. przewidywała, iż Kupujący będzie miał prawo prowadzenia własnych prac wykończeniowych w budynku nie wcześniej niż po podpisaniu protokołu zdawczo – odbiorczego. Tymczasem taki protokół w ogóle nie został między stronami podpisany. Powód wprawdzie otrzymał klucz do nieruchomości od kierownika budowy, lecz jedynie w celu wskazania przebiegu instalacji elektrycznej, w tym na potrzeby instalacji alarmowej, położenia tynków gipsowych oraz wyłożenia garażu płytkami. Wykonanie szerszego zakresu prac było działaniem podjętym na jego ryzyko. Zaprzeczyła bowiem, by między stronami były jakiekolwiek uzgodnienia dotyczące wykonania przez powoda prac wykończeniowych. Zakwestionowała również twierdzenia powoda, jakoby do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 1 lipca 2011r. doszło w związku z rozliczeniami powoda z W. P., którego brat – K. P. był kierownikiem budowy inwestycji pozwanej w S., w szczególności, aby w związku z istnieniem wierzytelności, na którą powołuje się powód, miał on być zwolniony z wynikającego z umowy obowiązku zapłaty na rzecz pozwanej całości ceny sprzedaży prawa własności spornej nieruchomości. W tej sytuacji, pozwana wniosła, by uznać, że powód był posiadaczem spornej nieruchomości w złej wierze. Zatem do rozliczenia nakładów poczynionych przez powoda na nieruchomości pozwanej winny mieć zastosowanie przepisy art. 226 § 2 k.c. Rozliczone winny być tylko nakłady konieczne i to tylko o tyle, o ile wzbogaciły pozwaną. Zdaniem pozwanej, wszystkie nakłady poczynione przez powoda wykraczają poza definicję nakładów koniecznych i stanowią po części nakłady użyteczne oraz po części - nakłady zbytkowe. Zatem roszczenie powoda i z tej przyczyny nie zasługuje na uwzględnienie.

Z daleko posuniętej ostrożności, wskazała, że w razie gdyby uznać, że powód dokonywał nakładów jako posiadacz w dobrej wierze i jest potrzeba ich rozliczenia, to wartość nakładów wskazana przez powoda w pozwie jest znacznie zawyżona. Podkreśliła, że oświadczenie o odstąpieniu od umowy zostało przez pozwaną złożone dnia 6 lutego 2013r., a szereg faktur „dokumentujących” wydatki powoda na poczynione nakłady, datowanych jest na drugą połowę 2013roku. Tymczasem sporna nieruchomość w dniu 4 czerwca 2013r. została sprzedana osobom trzecim, przez co niemożliwym było dokonywanie przez powoda nakładów na nieruchomość po tej dacie. Nadto wskazała, że szereg faktur przedstawionych przez powoda na dowód poniesionych wydatków wystawionych jest na inne podmioty aniżeli sam powód, np. na rzecz (...) spółkę z o.o., przez co wnioskować należy, że nie są to wydatki powoda. Zakwestionowała również, by wszystkie materiały ujęte w fakturach rzeczywiście zostały zużyte na potrzeby dokonania nakładów na spornej nieruchomości. Pokreśliła także, iż część faktur to jedynie faktury zaliczkowe, co czyni wątpliwym poniesienie przez powoda pełnych należności. W konsekwencji powyższych zarzutów podniosła, iż wartość nakładów wskazana w pozwie jest zatem niedostatecznie udowodniona.

Odnosząc się do zasadności dochodzenia zwrotu nakładów innych niż konieczne z uwagi na wzrost wartości nieruchomości w chwili wydania jej pozwanej po rozwiązaniu umowy z dnia 1 lipca 2011r., przyznała, że takowy wzrost nastąpił, jednak wyłącznie w granicy wynikającej z kwoty wskazanej w kosztorysie rzeczoznawcy R. S.. Podała, że sporna nieruchomość została sprzedana w dniu 4 czerwca 2013r. za cenę 415.000 zł. brutto i została powiększona w stosunku do ceny z umowy z dnia 1 lipca 2011r. o wartość prac dodatkowych wykonanych na zlecenie powoda o kwotę 16.766 zł. netto oraz o wartość nakładów poczynionych przez powoda, ustaloną przez rzeczoznawcę na kwotę 62.424,09 zł. Z powyższego wynika więc, że po stronie pozwanej nie nastąpiło wzbogacenie kosztem powoda.

Jednocześnie wniosła powództwo wzajemne, żądając od M. P. na rzecz (...) spółki z o.o. w S. kwoty 35.000 zł. tytułem kary umownej wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 10 sierpnia 2013r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanego wzajemnego na rzecz powoda wzajemnego kosztów procesu.

Wskazała, że zgodnie z treścią umowy z dnia 1 lipca 2011r. strony ustaliły, że w razie opóźnienia Kupującego z zapłatą całości lub części rat na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, Sprzedający będzie uprawniony do odstąpienia od umowy z winy kupującego. W tej sytuacji pozwana uprawniona będzie również do naliczenia kary umownej w związku niewykonaniem przez pozwanego wzajemnego obowiązku. Wobec tego, że M. P. nie wpłacił żadnej kwoty tytułem raty na poczet ceny nieruchomości, (...) spółka z o.o. w S. w dniu 6 lutego 2013r. odstąpiła od umowy. W konsekwencji powyższego, zasadne stało się domaganie od M. P. zapłaty kary umownej w umówionej wysokości określonej w umowie, tj. w wysokości ½ pierwszej raty.

Pozwany wzajemny wniósł o oddalenie powództwa wzajemnego oraz o zasądzenie od powoda wzajemnego na rzecz pozwanego wzajemnego kosztów procesu.

W pierwszej kolejności zaprzeczył, by był obowiązany do zapłaty jakiejkolwiek raty na rzecz (...) spółki z o.o. w S.. Podał, że umowa z dnia 1 lipca 2011r. została przez powoda podpisana jedynie pro forma. Była to umowa pozorna, gdyż w rzeczywistości M. P. był zwolniony z obowiązku zapłaty jakiejkolwiek kwoty na rzecz Sprzedającego. Powyższe wynikało z uzgodnień między stronami, u podstaw których leżało ustalenie, że pozwany wzajemny ma otrzymać dom w ramach rozliczeń z W. P. i to W. P. miał płacić należności dla Sprzedającego. Z ostrożności procesowej podniósł, że żądanie zapłaty kary umownej w tej sprawie stanowi nadużycie prawa po stronie Sprzedającego, gdyż narusza zasady etycznego i uczciwego zachowania wobec kontrahenta.

W toku procesu podniósł twierdzenia, że kara umowna, której domaga się (...) spółka z o.o. w S. w pozwie wzajemnym jest rażąco wygórowana. Mając zaś na uwadze, że powód w umowie z dnia 1 lica 2011r. występował jako konsument, to zasadne stało się podniesienie zarzutu , iż zapis ten stanowi klauzulę abuzywną w myśl art. 385 ¹ par 1 k.c.

Sąd ustalił:

Około 2009r. powód pożyczył pieniądze W. P. w kwocie około 400.000 zł., choć pierwotnie kwota pożyczki miała wynieść około 1.000.000 zł.

By omówić zasady zwrotu tej pożyczki powód spotkał się w maju 2011r. z W. P. w restauracji (...)” w S.. Na spotkaniu tym był również obecny brat pożyczkobiorcy, K. P. oraz M. S.. Strony pożyczki ustaliły wówczas, że zwrot pożyczki nastąpi w ten sposób, że powód otrzyma na własność dom w S., realizowany przez dewelopera (...) spółkę z o.o. w S.. Powód miał zapłacić jedynie zaliczkę w kwocie 5.000 zł. na poczet ceny nieruchomości. Natomiast należne raty na poczet ceny zobowiązał się płacić pożyczkobiorca, W. P.. K. P. był wówczas kierownikiem budowy na tej inwestycji i miał przekazywać środki pieniężnych deweloperowi. Zobowiązał się również przekazać deweloperowi informację o uzgodnieniach powoda z W. P. w zakresie ustalonego sposobu spłaty rat należnych na poczet ceny nieruchomości.

Dowód: zeznania świadka, K. P. 01:36:08, 01:42:05, 01:47:33 protokół rozprawy z dnia 8 maja 2014r., k. 185v – 186, zeznania świadka M. S. 02:09:55 protokół rozprawy z dnia 8 maja 2014r., k. 186v, zeznania świadka W. P. 01:25:41, 01:30:30, 01:31:59 protokół rozprawy z dnia 14 lipca 2014r., k. 268v - 269.

Dnia 1 lipca 2011r. strony, w siedzibie (...) spółki z o.o. w S., zawarły przedwstępną umowę sprzedaży domu w formie pisemnej, na mocy której pozwana spółka, jako Sprzedający oświadczyła, że jest właścicielem nieruchomości o powierzchni 0,4338 ha, położonej w S., dla której Sąd Rejonowy Słupsku prowadzi księgę wieczystą (...), stanowiącej działkę nr (...), a także, że na powyższej nieruchomości wybuduje budynek mieszkalny z trzema wydzielonymi, niezależnymi domami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej o powierzchni i rozkładzie pomieszczeń zgodnym z załącznikiem do umowy. Deweloper wskazał, że po wybudowaniu budynku, a przed jego zgłoszeniem do użytkowania, Sprzedający dokona podziału działki, w ten sposób, że dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej będzie stanowił jedną trzecią budynku, nadto będzie leżeć na niezależnej działce stanowiącej odrębną nieruchomość. Strony ustaliły termin wybudowania budynku mieszkalnego na dzień 31 lipca 2012r.

Jednocześnie pozwana zobowiązała się sprzedać powodowi dom jednorodzinny o powierzchni użytkowej 127,89 m ², położony na dwóch kondygnacjach w budynku nr (...) wraz z garażem.

Strony ustaliły również łączną cenę nabycia domu jednorodzinnego na kwotę 2.736,73 zł. brutto za każdy metr kwadratowy oraz, że ostateczna cena zostanie ustalona po dokonaniu pomiarów powykonawczych. Dla potrzeb niniejszej umowy, do czasu realizacji pomiarów powykonawczych, strony ustaliły cenę 350.000,40 zł. brutto.

W dniu podpisania umowy powód zapłacił zaliczkę w kwocie 5.000 zł.

Dowód: przedwstępna umowa kupna sprzedaży z dnia 1 lipca 2011r., k. 11- 25.

Strony w umowie ustaliły również, że cena nabycia będzie płatna w ratach proporcjonalnie do stanu zaawansowania prac budowlanych. Termin płatności poszczególnych rat przypadać miał z upływem 14 dni od daty zakończenia każdego kolejnego etapu budowlanego, tj.:

- 1 rata w wysokości 20 % ceny po zakończeniu prac związanych z realizacją fundamentów;

- 2 rata w wysokości 20 % ceny po zakończeniu prac związanych z realizacją ścian konstrukcyjnych i stropów;

- 3 rata w wysokości 20 % ceny po zakończeniu prac związanych z realizacją konstrukcji i pokrycia dachu;

- 4 rata w wysokości 20 % ceny po zakończeniu wszelkich prac związanych z doprowadzeniem budowy do stanu surowego zamkniętego (m.in. stolarka okienna i drzwiowa);

- 5 rata w wysokości 10 % ceny po zakończeniu prac związanych z wykończeniem budynku i domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej zgodnie ze standardem stanowiącym załącznik umowy;

- 6 rata w wysokości 10 % ceny po zagospodarowaniu terenu całej działki, pomniejszona o kwotę zaliczki 5.000 zł.

Po zakończeniu każdego etapu Sprzedający był zobowiązany poinformować o tym Kupującego na piśmie. Data przekazania niniejszej informacji miała stanowić początek 14 - dniowego terminu płatności raty przypadającej na zakończenie danego etapu inwestycji.

Dowód: przedwstępna umowa kupna sprzedaży z dnia 1 lipca 2011r., k. 11- 25.

W § 6 ust. 8 umowy z dnia 1 lipca 2011r. wskazano, że Kupujący będzie miał prawo do prowadzenia własnych prac wykończeniowych w domu jednorodzinnym w zabudowie szeregowej nie wcześniej jednak niż po podpisaniu protokołu zdawczo - odbiorczego.

Nadto w ust. 11 § 6 umowy ustalono, że Kupujący może wnosić o wprowadzenie przez Sprzedającego określonych zmian dotyczących sposobu wykonania prac wykończeniowych lub aranżacji budynku lub zlecić wykonanie prac dodatkowych, po zakończeniu wykonania prac budowanych objętych standardem podstawowym.

W ust.12 § 6 umowy wskazano, że wykonanie zmian lub prac dodatkowych przez sprzedającego wymaga zawarcia przez strony odrębnej umowy – zlecenia. Umowa ta miała określać w szczególności zasady rozliczeń między stronami w związku z wykonaniem zmian lub prac dodatkowych oraz termin ich wykonania. Zapłata ceny wynikającej z wyżej wymienionej umowy nastąpić miała przed terminem odbioru domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej.

Dowód: przedwstępna umowa kupna sprzedaży z dnia 1 lipca 2011r., k. 11- 25.

Strony ustaliły również, że Sprzedający może odstąpić od umowy w razie opóźnienia Kupującego w płatności całości lub części rat, jeżeli opóźnienie to przekracza 30 dni. Wskazano, że Sprzedający nie jest zobowiązany do wyznaczenia dodatkowego terminu do spełnienia świadczenia. W takim przypadku Kupujący z tytułu niewykonania umowy będzie zobowiązany zapłacić karę umowną w wysokości ½ pierwszej raty opisanej w umowie z dnia 1 lipca 2011r.

Dowód: przedwstępna umowa kupna sprzedaży z dnia 1 lipca 2011r., k. 11- 25.

Przy podpisywaniu umowy pozwaną spółkę reprezentowała prezes spółki, P. P. (1). W czasie tych czynności powód nie powoływał się na jakiekolwiek uzgodnienia dokonane z jej mężem, D. P. co do formy i terminów spłaty rat. Kwestia zapłaty należności dla pozwanej spółki została w standardowy sposób uregulowana w pisemnej umowie z dnia 1 lipca 2011r.

W 2011r. D. P. nie miał uprawnień do składania oświadczeń woli w imieniu pozwanej spółki, a zajmował się przedstawianiem ofert sprzedaży nieruchomości potencjalnym nabywcom.

Dowód: przesłuchanie pozwanej 00:49:13, 01:03:52 protokół rozprawy z dnia 24 listopada 2016r., k. 503v - 504.

W trakcie realizacji inwestycji doszło do wykonania przez pozwaną na zlecenie powoda prac dodatkowych na nieruchomości, tj. powiększenia okna, powiększenia tarasu, zamontowania rolet zewnętrznych.

Dowód: zeznania świadka, K. P., 02:03:47 protokół rozprawy z dnia 8 maja 2014r., k. 186v.

Dnia 10 grudnia 2012r. pozwana spółka dokonała zgłoszenia zakończenia budowy spornej nieruchomości.

Dowód: zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 10 grudnia 2012r., k. 144.

W czasie, gdy inwestycja prowadzona przez pozwaną była na etapie stanu surowego zamkniętego, tj. w czwartym kwartale 2011r., powód, za zgodą pozwanej, wszedł w posiadanie kluczy do domu, który miał nabyć na własność. Klucze zostały wydane powodowi na jego wniosek umotywowany tym, iż zamierza wskazać wykonawcy przebieg instalacji elektrycznej, położyć tynki gipsowe na ścianach oraz położyć kafelki w garażu. Pozwana wyraziła na powyższe zgodę, gdyż umożliwiała ona przyszłym właścicielom podejmowanie decyzji np. co do przebiegu instalacji, bądź podjęcia prac wykończeniowych o wyższym standardzie niż stan deweloperski. Wyrażenie zgody na podejmowanie takich działań nie stanowiło jednak w żadnym stopniu czynności przekazania nieruchomości, o którym mowa w umowie z dnia 1 lipca 2011r.

Dowód: przesłuchanie pozwanej 00:53:35, 00:54:45, 00:55:51 protokół rozprawy z dnia 24 listopada 2016r., k. 504.

Po otrzymaniu kluczy powód zdecydował się na wykonanie szeregu innych prac wykończeniowych w spornej nieruchomości. W dużej mierze zlecił ich wykonanie osobom trzecim.

Prace instalacyjne wykonywał W. K.. Zakres tych prac obejmował montaż regulatora pokojowego, montaż zlewozmywaka, montaż stelaży WC, montaż dodatkowego grzejnika łazienkowego , demontaż grzejników do malowania, montaż grzejników po malowaniu, za co łącznie powód zapłacił wykonawcy kwotę 10.630,10 zł. Dodatkowo zlecił wykonie prac związanych z ogrzewaniem podłogowym w kuchni i wiatrołapie, montaż cyrkulacji ciepłej wody użytkowej, montaż podejścia wod. – kan. pod natrysk, montaż podejścia wodnego pod zmywarkę, montaż podejścia wodnego pod pralkę, wkucie pionu kanalizacyjnego, wyprowadzenie poboru wody na zewnątrz budynku oraz montaż wodomierza oraz wykonanie dodatkowego podejścia pod grzejnik w łazience na piętrze, za co powód zapłacił 3.929 zł., w tym za materiał i robociznę.

Dowód: faktura Vat nr (...), k. 41, pismo W. K. z dnia 1 września 2013r., k. 66, kosztorys W. K. z dnia 1 marca 2012r., k. 67, zeznania świadka W. K. 00:33:21, 00:42:42 protokół rozprawy z dnia 5 czerwca 2104r., k. 251.

Roboty budowlane wykonywała (...) spółka z o.o. w S., w tym B. K.. Prace były wykonywane w okresie dwóch/trzech miesięcy 2011r. (...) w części były kupowane na wykonawcę, tj. tam gdzie miał upusty, a częściowo na powoda. Powód zapłacił wykonawcy za robociznę i materiały kwotę około 40.000 zł.

Zdarzało się, że w zakresie materiałów wykorzystywanych przez (...) spółkę z o.o. płacił za towar, przy czym prosił o wystawienie faktury na ten podmiot, bądź na PHU (...).

W trakcie wykonywanych prac sporną nieruchomość odwiedził kilka razy kierownik budowy, K. P..

Dowód: zeznania świadka, B. K. 02:30:45, 02:39:02, 02:40:50, 02:42:15 protokół rozprawy z dnia 8 maja 2014r., k. 187, zeznania świadka, G. K., 99:10:03, 00:15:36, 00:18:24 – 00:28:31 protokół rozprawy z dnia 14 października 2014r., k. 277v- 278. faktura Vat nr (...), k. 49, faktura Vat nr (...), k. 50, faktura Vat nr (...), k. 51, faktura Vat nr (...), k. 52, faktura Vat nr (...), k. 53, faktura Vat nr (...), k. 54, faktura Vat nr (...), k. 55, faktura korygująca Vat (...), k. 56, faktura Vat zaliczkowa nr(...)- (...), k. 57, faktura Vat zaliczkowa nr (...)- (...), k. 58.

Prace projektowe wykonywała A. H.. Zakres zleconych prac obejmował projekt parteru, tj. salonu, kuchni i wc oraz projekt piętra, tj. sypialni, łazienki i klatki schodowej, a także projekt ogólnych prac wykończeniowych.

Dowód: faktura Vat nr (...), k. 42, dokumentacja techniczna wystroju wnętrz, k. 216 – 241, zeznania świadka A. H. 00:35:13 - 00:40:09 protokół rozprawy z dnia 14 października 2014r., k. 278- 278v.

Powód zamawiał u M. M. montaż luster. Zapłacił mu za materiał kwotę 800 zł.

Dowód: pokwitowanie z dnia 20 listopada 2012r., k. 62, zeznania świadka, M. M., 00:25:24 protokół rozprawy z dnia 5 czerwca 2014r., k. 251.

Powód zakupił u J. B. bramę garażową oraz zlecił jej montaż. W związku z tym zapłacił za napęd zaliczkę w kwocie 1.500 zł. Uiścił również wynagrodzenie za usługę montażu bramy.

Dowód: faktura Vat nr (...), k. 45, dowód wpłaty z dnia 20 sierpnia 2012r., k. 63, zeznania świadka, J. B. 00:03:43, 00:09:06, 00:10:21, 00:14:49, 00:16:33 protokół rozprawy z dnia 5 czerwca 2014r., k. 250v.

Nadto, na zamówienie powoda w spornej nieruchomości zamontowano system alarmowy. Prace te wykonał przez S. L..

Dowód: faktura Vat nr (...), k. 43, zeznania świadka S. L. 00:30:39 protokół rozprawy z dnia 14 października 2014r., k. 278.

Prace brukarskie na nieruchomości wykonywał B. N.. Wynagrodzenia było wpierw zaliczkowane na kwotę 3.000 zł., a po wykonaniu prac została zapłacona reszta należności, no co wykonawca wystawił fakturę VAT. Brukiem został wyłożony wjazd do garażu, ścieżki i opaski wokół domu.

Dowód: faktura Vat nr (...), k. 79, zeznania świadka B. N. 00:46:10 protokół rozprawy z dnia 29 lipca 2014r., k. 267v,

Prace elektryczne (gniazdka, włączniki, rozbudowana instalacja elektryczna) wykonywał M. D.. Do wykonania zleconych prac wykorzystał własny materiał. Należne mu wynagrodzenia oscylowało w granicach 27.000 zł. – 28.000 zł. Powód zapłacił część należności. Aktualnie jest winny M. D. kwotę 14.000 zł.

Dowód: faktura Vat nr (...), k. 44, zeznania świadka, M. D. 01:12:18, 01:13:31, 01:14:04, 01:15:07, 01:17:15, 0q;18:16 protokół rozprawy z dnia 14 lipca 2-014r., k. 268 – 268v.

Powód pokrywał też należności związane z wykonywanymi pracami hydraulicznymi, czy montażowymi.

Dowód: faktura Vat nr (...), k. 46, faktura Vat nr (...), k. 47, faktura Vat nr (...), k. 48, dokument KP nr (...)- (...)/KP, k. 59, dokument KP nr (...)- (...)/KP, k. 60, dokument WZ nr(...), k. 61, pismo (...) z dnia 19 września 2013r., k. 64, faktura Vat nr (...), k. 65, , kosztorys, k. 68 – 73, kosztorys , k. 74 – 78, , faktura Vat nr (...), k. 80, faktura Vat nr (...)-W, k. 81, zdjęcia, k. 109 – 130.

Wartość nakładów koniecznych dokonywanych na sporną nieruchomości stanowi kwotę 79.597,45 zł.

Dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa, W. F., k. 315 – 330, uzupełniająca pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa, W. F., k. 357 - 372, ustna opinia uzupełniająca opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa, W. F., k. 393v – 394v.

Nakłady konieczne poczynione na sporna nieruchomości spowodowały wzrost jej wartości o kwotę 61.734 zł., zaś pozostałe nakłady – o kwotę 32.752 zł.

Dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości, S. G., k. 430 – 480.

Pismem z dnia 18 października 2011r., doręczonym powodowi dnia 20 października 2011r., powód został zawiadomiony o zakończeniu I etapu budowy związany z wykonaniem fundamentów oraz wezwany do zapłaty kwoty 70.000,08 zł. w terminie 14 dni tytułem I raty ceny nabycia nieruchomości opisanej w umowie z dnia 1 lipca 2011r.

Powód nie uiścił powyższej kwoty.

Dowód: pismo pozwanej z dnia 18 października 2011r., k. 148, zpo, k. 150. .

Pismem z dnia 18 października 2011r., doręczonym powodowi dnia 20 października 2011r., powód został zawiadomiony o zakończeniu II etapu budowy związanego z realizacją ścian konstrukcyjnych i stropów oraz wezwany do zapłaty kwoty 70.000,08 zł. w terminie 14 dni tytułem II raty ceny nabycia nieruchomości opisanej w umowie z dnia 1 lipca 2011r.

Powód nie uiścił powyższej kwoty.

Dowód: pismo pozwanej z dnia 18 października 2011r., k. 149, zpo, k. 150.

Pismem z dnia 4 listopada 2011r., doręczonym powodowi dnia 7 listopada 2011r. powód został zawiadomiony o zakończeniu III etapu budowy związanego z zakończeniem prac związanych z realizacją konstrukcji i pokrycia dachu oraz wezwany do zapłaty kwoty 70.000,08 zł. w terminie 14 dni tytułem III raty ceny nabycia nieruchomości opisanej w umowie z dnia 1 lipca 2011r.

Powód nie uiścił powyższej kwoty.

Dowód: pismo pozwanej z dnia 4 listopada 2011r., k. 145, zpo, k. 147.

Pismem z dnia 4 listopada 2011r., doręczonym powodowi dnia 7 listopada 2011r. powód został zawiadomiony o zakończeniu IV etapu budowy związanego z zakończeniem prac związanych z zakończeniem wszelkich prac związanych z doprowadzeniem budowy do stanu surowego zamkniętego oraz wezwany do zapłaty kwoty 70.000,08 zł. w terminie 14 dni tytułem IV raty ceny nabycia nieruchomości opisanej w umowie z dnia 1 lipca 2011r.

Powód nie uiścił powyższej kwoty.

Dowód: pismo pozwanej z dnia 4 listopada 2011r., k. 146, zpo, k. 147.

Pismem z dnia 6 lutego 2013r. pozwana spółka, powołując się na § 10 przedwstępnej umowy sprzedaży domu z dnia 1 lipca 2011r., złożyła powodowi oświadczenie o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży domu z dnia 1 lipca 2011r. Wskazała, że powód był wzywany do uiszczenia I, II i III raty ceny, lecz wezwania te okazały się bezskuteczne. Opóźnienie w zapłacie tych rat przekroczyło 30 dni.

Dowód: pismo pozwanej z dnia 6 lipca 2013r., k. 26 – 27.

Pozwana spółka nie posiadała wiedzy na temat zakresu prac wykonywanych przez powoda w spornej nieruchomości. Dopiero po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy i po wejściu na sporną nieruchomość, tj. po dnu 6 lutego 2013r. stwierdziła, że w nieruchomości są poczynione nakłady.

Dowód: przesłuchanie pozwanej 00:57:17 protokół rozprawy dnia 24 listopada 2016r., k 504.

Dnia 17 czerwca 2013r. strony zawarły porozumienie w sprawie rozliczenia nakładów poczynionych na sporną nieruchomość. Spotkanie miało nerwowy charakter. Był problem z brakiem pełnej dokumentacji potwierdzającej wydatki powoda poczynione na nakłady. Strony były w sporze co do kwoty należnej powodowi, ten domagał się kwoty 160.000, zaś pozwana zaproponowała ostatecznie kwotę 62.424,09 zł. kwota ta została zaproponowana w oparciu o kosztorys powykonawczy sporządzony przez R. S.. Na mocy tego porozumienia ustaliły, że powód dokonał nakładów na rzecz budowanego domu położonego w S. przy ul. (...) i ich bezsporna kwota to właśnie 62.424,09 zł. Z kwoty tej pozwana dokonała potrącenia kwoty 1.791,47z. tytułem należności za zużyty gaz oraz kwoty 200,97 zł. tytułem należności za zużytą energię elektryczną.

Pozwana zobowiązała się zapłacić na rachunek powoda kwotę 60.431,65 zł. i wywiązała się z powyższego.

Dowód: porozumienie z dnia 17 czerwca 2013r., k. 28, zeznania świadka, Z. B. 00:22:56, 00:23:51, 00:24:40, 00:26:45, 00:27:14, 00:28:07, 00:30:25, 00:36:21 protokół rozprawy z dnia 29 lipca 2014r., k. 267.

Pismem z dnia 1 lipca 2013r. powód wezwał pozwaną spółkę do przeprowadzenia negocjacji w sprawie zapłaty na rzecz powoda kwoty 99.684,55 zł. 2013r. tytułem zapłaty należności za nakłady poniesione przez powoda. W odpowiedzi na powyższe pozwana spółka wskazała, że sprawę rozliczenia nakładów uważa za zakończoną.

Dowód: pismo powoda z dnia 1 lipca 2013r., k. 39 – 40, pismo pozwanej z dnia 2 sierpnia 2013r., k. 37-38.

Nieruchomość, która była przedmiotem nakładów czynionych przez powoda objęta jest obecnie księgą wieczystą (...) i nieruchomość ta stanowi zabudowaną działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...). Nieruchomość ta została w dniu w dniu 4 czerwca 2013r. sprzedana E. N. i W. N. za kwotę 415.000 zł. brutto.

W momencie zakupu nieruchomości była ona wyposażona w alarm, nadto w garażu, holu, salonie i kuchni oraz w łazience położone były glazura i terakota. Na piętrze budynku w łazience była położona glazura i terakota, wmontowana była wanna. Były też zamontowane lustra na ścianach. W kuchni i salonie były podwieszane sufity, wyprowadzone były punkty świetlne. Pozostały też trzy lampy świetle.

Dowód: akt notarialny z dnia 4 czerwca 2013., Rep. A numer (...), k. 131 – 144, zeznania świadka W. N., 00:47:07, 00:49:02 protokół rozprawy z dnia 5 czerwca 2014r., k. 251v, zeznania świadka E. N., 00:55:35, 00:59:36 – 01:02:19 protokół rozprawy z dnia 14 lipca 2014r., k. 267v- 268.

Pismem z dnia 2 sierpnia 2013r. (...) spółka z o.o. w S. wezwała M. P. do zapłaty kwoty 35.000 zł. tytułem kary umownej w związku z niezrealizowaniem obowiązków z umowy z dnia 1 lipca 2011r.

Dowód: pismo pozwanej z dnia 2 sierpnia 2013r., k. 151.

Sąd zważył:

Powództwo M. P. o zwrot wartości nakładów poczynionych na nieruchomość pozwanej nie zasługuje na uwzględnienie.

Bezsporne jest, że w latach 2011 – 2013 powód czynił nakłady na nieruchomość położoną w S., dla której obecnie prowadzona jest księga wieczysta (...). Spór sprowadza się do oceny, czy zasadne jest żądanie zapłaty wartości poczynionych nakładów ponad wartość ustaloną między stronami na podstawie porozumienia z dnia 17 czerwca 2013r.

Aby dokonać oceny podnoszonych przez obie strony twierdzeń i zarzutów, wskazać wpierw należy, iż nie ma uniwersalnego, abstrakcyjnego modelu roszczenia o zwrot nakładów, który byłby możliwy do zastosowania w każdej sprawie, w której zgłoszono to roszczenie ( uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005r., (...), OSNC (...) poz. 40 oraz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006r., (...) (OSNC (...) poz. 38). Ze względu na odmienność, zarówno stosunków stanowiących podstawę rozliczenia o zwrot nakładów, jak i motywów legislacyjnych dotyczących tych uregulowań, wszelkie uogólnienia co do charakteru tego roszczenia: rzeczowego, czy obligacyjnego, muszą być zawodne i dlatego powinno ono być oceniane w kontekście poszczególnych instytucji prawa cywilnego, z których wynika.

Zarówno roszczenie przewidziane w art. 226 k.c., jak i wynikające z przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, mają taką samą co do zasady treść, tzn. zmierzają do wyrównania posiadaczowi straty, jaką poniósł na skutek tego, że dokonał inwestycji na cudzą rzecz. To stwierdzenie z kolei prowadzi do wniosku, że przepisy zawarte w art. 226 k.c. stanowią w zakresie w tym artykule unormowanych lex specialis w stosunku do ogólnych norm o bezpodstawnym wzbogaceniu.

W sprawie o zwrot nakładów zawsze na wstępie ustalić należy, na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomości i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła do jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów, chyba, że bezwzględnie obowiązujące przepisu Kodeksu cywilnego normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów. Wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. We wszystkich tych przypadkach do roszczenia zwrot nakładów nie mają zastosowanie przepisy art. 224 – 226 k.c. ani art. 405 k.c., a jedynie postanowienia umowy stron lub przepisy szczególne regulujące rozliczenie nakładów w danym stosunku prawnym. Natomiast jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów nie reguluje rozliczenia wówczas, zgodnie z art. 230 k.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224 – 226 k.c., ale tylko wówczas, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy, czy też zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wtedy, gdy okaże się, że ani umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do zastosowania wprost lub odpowiednio art. 224- 226 k.c., zastosowanie znajdzie art. 405 k.c.

Sąd nie dał wiary powodowi, że wszedł w posiadanie spornej nieruchomości w dniu podpisania umowy przedwstępnej, gdyż na dzień 1 lipca 2011r. inwestycja była realizowana dopiero na etapie fundamentów. Za niewiarygodne sąd uznał również twierdzenia, że pozwana wiedziała i akceptowała fakt, iż powód dokonuje w spornej nieruchomości nakładów w zakresie prac wykończeniowych. Powód nie zaproponował żadnego materiału dowodowego, który potwierdziłby powyższe twierdzenia.

Z przesłuchania pozwanej, które sąd uznał za logiczne, wynika natomiast, że powód wszedł w posiadanie spornej nieruchomości, gdy ta była zrealizowana na etapie stanu surowego zamkniętego, a to wejście w posiadanie było związane jedynie z wykonaniem na polecenie powoda tynków gipsowych, wskazania przebiegu instalacji elektrycznej, zamontowania alarmu i położenia płytek w garażu. Pozwana podkreśliła też, że oddanie powodowi w posiadanie spornej nieruchomości, nie stanowiło przekazania nieruchomości, o której to czynności mowa jest w par 6 ust. 8 umowy z dnia 1 lipca 2011r., lecz stanowiło jedynie udostępnienie nieruchomości przyszłemu właścicielowi, by mógł zadecydować o przebiegu prac „zakrytych” (przebieg instalacji elektrycznej) oraz, by dokonać prac związanych z tynkami i ścianami w garażu. Czynności tej nie towarzyszył protokół zdawczo – odbiorczy.

Powyższe twierdzenia mają oparcie w treści umowy z dnia 1 lipca 2011r. Z treści par 6 ust. 8 tej umowy wynika bowiem wprost, że Kupujący będzie miał prawo do prowadzenia własnych prac wykończeniowych w domu jednorodzinnym w zabudowie szeregowej nie wcześniej jednak niż po podpisaniu protokołu zdawczo - odbiorczego.

Powyższe ustalenia prowadzą również do wniosku, że strony nie łączyła żadna umowa, która uprawniałaby powoda do posiadania, a pozwaną zobowiązywałaby do wydania i oddania rzeczy do korzystania. Zatem brak jest szczególnych regulacji prawnych dotyczących rozliczenia dokonywanych przez powoda nakładów na sporną nieruchomość.

Umowa z dnia 1 lipca 2011r. regulowała kwestię prac wykończeniowych, ale dopiero po wydaniu nieruchomości protokołem zdawczo – odbiorczym. Taka sytuacja, o czym była mowa wyżej, nie miała miejsca w tej sprawie.

Powód był w posiadaniu spornej nieruchomości jako jej przyszły właściciel, nie był jednak uprawniony do dokonywania prac wykończeniowych. Wykonał je samowolnie.

Okoliczności sprawy przemawiają za tym, by uznać, zdaniem sądu, że powód był posiadaczem nieruchomości w złej wierze. Zatem zasadne jest rozliczenie nakładów przez niego poczynionych na podstawie art. 226 par 2 k.c.

Powód po uzyskaniu kluczy do nieruchomości rozpoczął czynienie nakładów na tę nieruchomość w stopniu znacznie przekraczającym uzgodniony zakres. Przekroczył przez to znacznie zakres dopuszczalnego, uzgodnionego, posiadania. Czynił nakłady, pomimo, że winien mieć świadomość, iż nie jest właścicielem tej nieruchomości. Dodatkowo, czynił nakłady pomimo, że nie została uiszczona żadna kwota tytułem raty na poczet ceny tej nieruchomości, o czym powód wiedział, gdyż otrzymywał wezwania do zapłaty kolejnych rat (k. 145, 146, 148, 149). Trudno zaleźć wytłumaczenie dla zachowania powoda, który czynił nakłady na nieswoją nieruchomość. Twierdzenia powoda, jakoby D. P. zapewniał go, że umowa z dnia 1 lipca 2011r. zawarta jest pro forma oraz, że wezwania do zapłaty nie mają żadnego znaczenia, są przede wszystkim nieudowodnione, a nadto naiwne. Dodatkowo twierdzenia powoda, iż nie kontaktował się z W. P., by wyjaśnić sprawę braku wpłat dla dewelopera świadczy o wyjątkowej lekkomyślności powoda. Zachowanie powoda tym bardziej dziwi, że do 80 – tych lat XX wieku prowadził działalność gospodarczą. Zatem znane mu są kwestie wymagalności roszczeń oraz skutki niewykonania zobowiązań.

Jednocześnie wskazać należy, iż sąd nie dał wiary powodowi, jakoby uzgodnienia pomiędzy nim a braćmi P. dokonane w restauracji(...) w S. znane były deweloperowi i, by ten cierpliwie czekał na zapłatę rat od W. P., zwalniając jednocześnie powoda z obowiązku zapłaty rat na poczet ceny i znosząc fakt dokonywania nakładów.

Brak jest ku temu dowodów. Nadto przeczy temu treść umowy z dnia 1 lipca 2011r., która wyraźnie nałożyła na powoda obowiązek zapłaty rat. Dodatkowo twierdzenia powoda są sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego. Podkreślić bowiem należy, że jest rzeczą oczywistą, iż pozwana spółka – deweloper prowadzi działalność ukierunkowaną na zysk oraz, że realizacja obowiązków finansowanych przez kontrahentów jest podstawą płynności finansowej podmiotu gospodarczego. Zatem stanowisko powoda, jakoby pozwana zwolniła powoda z obowiązku zapłaty ceny są niewiarygodne.

Z resztą z zeznań świadka, K. P. wynika, że powód był traktowany jak każdy inny klient, a pozwana spółka nie miała nic wspólnego z uzgodnieniami powoda i P. odnośnie pożyczki (02:07:42 , k. 186v). Zeznał też, że nic nie mówił D. P. o uzgodnieniach powoda i P. (02:09:04, k. 186v).

W kontekście powyższego, sąd uznał za niewiarygodne zeznania świadka, M. S., który zeznał, że o wszystkim wiedział D. P. oraz, że na wszystko się zgadzał. Na marginesie dodać jedynie należy, że nawet gdyby D. P. znał te uzgodnienia, to byłaby to okoliczność obojętna dla rozstrzygnięcia tej sprawy, albowiem D. P. nie wchodził wówczas w skład organu pozwanej spółki. Zatem ewentualne wiedza tej osoby nie rozciągnęła się na wiedzę pozwanej spółki.

Dalej wskazać należy, iż twierdzenia powoda, jakoby umowa z dnia 1 lipca 2011r. była pozorna są również gołosłowne. Podkreślić należy, że z art. 83 k.c. wynika, że przesłanką pozorności jest zgodna wola stron. W niniejszej sprawie nie wystąpiły jednak żadne okoliczności mogące sugerować, że obie strony złożyły pozorne oświadczenia.

Reasumując powyższe rozważania, stwierdzić należy, iż powód był posiadaczem spornej nieruchomości w złej wierze i czynił nakłady na własne ryzyko.

Zebrany materiał dowody nie pozwala na wniosek, że pozwana wiedziała o tym, że powód dokonuje nakładów w spornej nieruchomości ponad te umówione.

Sąd nie dał wiary twierdzeniom powoda, jakoby pozwana miała wiedzę, iż powód czynił nakłady oraz, że godziła się na to. Brak jest dowodu bezpośredniego, czy pośredniego, który potwierdziłby powyższe. Twierdzenia powoda również i w tym zakresie są sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego. Skoro bowiem pozwana chciała dom sprzedać, to chciała uzyskać pieniądze za ten dom. Trudno uwierzyć w to, że pozwoliła na czynienie nakładów w spornym domu, a na zapłatę mogła czekać w dowolnym czasie. Z przesłuchania pozwanej wynika zaś wprost, że spółka nie wiedziała o czynionych nakładach.

Zatem rozliczenie nakładów winno nastąpić na podstawie art. 226 § 2 k.c.

Zgodnie z art. 226 § 2 k.c. samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Za nakłady konieczne rozumieć należy te, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem. Wszelkie inne nakłady, mające na celu ulepszenie rzeczy i zwiększenie jej wartości uznać należy za użyteczne, a te, które zmierzają do zaspokojenia potrzeb estetycznych tego, kto ich dokonuje oraz, te które odpowiadają szczególnym upodobaniom posiadacza to nakłady zbytkowe.

Zakres nakładów został w sposób wystarczający wykazany przez powoda poprzez zeznania świadków, W. K., B. K., G. K., A. H., M. M., J. B., S. L., B. N. i M. D. oraz dokumentację w postaci faktur Vat, rachunków i kosztorysów załączonych do pozwu. Powód wyjaśnił, że część faktur wystawiona jest po dniu 4 czerwca 2013r., gdyż wówczas trwały rozmowy stron zmierzające do rozliczenia poczynionych nakładów i powód, by je udokumentować, uzyskiwał je dopiero w tym czasie. Świadkowie słuchani w niniejszej sprawie, przywołani wyżej, oraz oględziny biegłego sądowego, W. F. potwierdziły, że nakłady wskazane przez powoda rzeczywiście zostały dokonane. Świadkowie potwierdzili też zapłatę należności objętych fakturami zaliczkowymi oraz okoliczności związane z wystawionymi fakturami na inne podmioty niż powód.

Sąd dał wiarę zeznaniom powyższych świadków, gdyż były one spontaniczne, spójne i obiektywne. Dodatkowo współgrały z dokumentami przedstawionymi przez powoda. Nadto brak jest podstaw do uznania, że wszyscy świadkowie mieli interes w składaniu zeznań o treści korzystnej dla powoda.

Sąd uznał też za wiarygodne dokumenty przedstawione przez powoda, albowiem strona pozwana nie zakwestionowała ich autentyczności.

Do ustalenia wartości nakładów koniecznych poczynionych w spornej nieruchomości konieczne stało się skorzystanie z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa. Dlatego bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostał kosztorys powykonawczy R. S. przedstawiony przez powoda (k. 29 – 36).

Z pierwszej opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, W. F. wynikało, że wartość nakładów koniecznych stanowi kwotę 82.913,42 zł.

Do powyższej opinii zarzuty złożył powód. Zarzucił, że opinia została wydana jedynie z oparciu o analizę akt spraw, bez oględzin oraz, iż biegły nie podał, jakimi kryteriami kierował się ustalając, które nakłady są konieczne. Wskazał, że biegły winiec do nakładów koniecznych zaliczyć również: montaż napędu bramy garażowej, montaż sytemu alarmowego oraz wykonanie projektu aranżacji wnętrza. Za takie winny zostać też zaliczone okładziny ścienne, okładziny z płyt gipsowo – kartonowych, gładzi gipsowych, wykończenie klatki schodowej, izolacja schodów i tarasów. Zarzucił również, że biegły nie wyjaśnił w sposób wyczerpujący i zrozumiały, dlaczego w tabeli określającej wartość nakładów poczynionych przez powoda nie uwzględnił wszystkich pozycji z faktury VAT (...).

Pozwana zakwestionowała zaś zaliczenie przez biegłego nakładów w postaci robót zewnętrznych ( (...)) polegających na utwardzeniu nieruchomości kostką brukową o wartości 19.280.25 zł. do nakładów koniecznych.

W opinii pisemnej uzupełniającej, biegły W. F. wskazał, że po dokonaniu oględzin nieruchomości wartość nakładów koniecznych określa na kwotę 79.597,45 zł.

Odnosząc się do zarzutów pozwanej podał, że nie zgadza się z twierdzeniem, że utwardzenie terenu to nie jest nakład konieczny. Wskazał, że utwardzenie terenu miało na celu umożliwienie dojazdu do garażu oraz dojście do budynku, a więc było konieczne do normalnego korzystania z budynku.

Co do zarzutów powoda, podtrzymał swe kwalifikacje, podając, że o rozdziale nakładów zadecydował fakt, że w zleceniu sądowym wskazano, że za nakłady konieczne należy rozumieć te, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem, a nakłady użyteczne to te, które zmierzają do ulepszenia rzeczy, zaś nakłady zbytkowe to te, które odpowiadają szczególnym upodobaniom posiadacza. Podał, że brama garażowa może być otwierana ręcznie, zatem napęd to nie jest nakład konieczny. Alarm nie stanowi o koniecznym nakładzie, by korzystać z domu zgodnie z jego przeznaczeniem. Wykonanie aranżacji to spełnienie indywidualnych wymagań zamawiającego. Jednocześnie szczegółowo opisał pozycji z faktury VAT (...).

Wnioski zawarte w pisemnej opinii biegły sądowy, W. F. podtrzymał podczas składania ustnej opinii uzupełniającej.

Sąd dał wiarę opiniom biegłego sądowego, W. F., uznając je za pełne i logiczne i uzna, że wartość nakładów koniecznych wyniosła kwotę 79.597,45 zł.

W dalszej kolejności zasadne stało się ustalenia wartości wzbogacenia pozwanej wskutek dokonania nakładów koniecznych.

W tym celu konieczne stało się skorzystania z opinii biegłej sądowej zakresu wyceny nieruchomości, S. G..

Biegła w pisemnej opinii wskazała, że sporna nieruchomość wskutek dokonania nakładów koniecznych wzrosła o kwotę 61.734 zł.

Żadna ze stron nie złożyła zarzutów do powyższej opinii, a i sąd uznał ją za prawidłową, a przez to wiarygodną.

Mając na uwadze bezsporną okoliczność, iż pozwana uznała roszczenie powoda o zwrot nakładów za uzasadnione w kwocie 62.424,09 zł. oraz, że pozwana tę kwotę, po bezspornych potrąceniach, wypłaciła powodowi, to roszczenie zgłoszone w pozwie uznać należy za niezasadne.

Dlatego też, sąd na podstawie art. 226 par 2 k.c., orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 par 1 i par 3 kp, art. 99 k.p.c. w zw. z par 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (t. jedn. Dz. U. z 2013r., poz. 490), mając na uwadze wynik procesu. Na koszty pozwanej złożyło się wynagrodzenie fachowego pełnomocnika w kwocie 3.600 zł. oraz opłata za udzielone pełnomocnictwo w kwocie 17 zł.

O nieuiszczonych kosztach sądowych związanych z wynagrodzeniem biegłych sądowych sąd orzekł na podstawie art. 113 ustaw z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t. jedn. Dz.U. z 2014r., poz. 1025 z późn, zm.).

Sąd zdecydował się na pełne obciążenie powoda kosztami procesu należnymi stronie pozwanej oraz na pełne obciążenie go wydatkami związanymi z wynagrodzeniem biegłych sądowych, albowiem uznał, że sytuacja materialna powoda nie jest trudna. Wprawdzie powód nie pracuje, nie osiąga stałych dochodów, lecz utrzymuje się z pracy dorywczej, która przynosi mu, zdaniem sądu, znaczne dochody. Za takim wnioskiem przemawia fakt, iż pomimo, że powód od wielu lat nie osiąga stałych dochodów, a utrzymuje się jedynie z prac dorywczych, to był w stanie wydatkować w okresie 2011 – 2013 kwotę około 160.000 zł. na nakłady w spornej nieruchomości. Nadto, około 2009r. pożyczył W. P. kwotę około 400.000 zł. oraz nie dochodzi skutecznie (przed sądem) swej należności, co świadczy również o tym, że sytuacja materialna powoda, pomimo braku stałej pracy, nie jest trudna. Zasadnym stało się zatem obciążenie powoda powstałymi kosztami procesu i kosztami sądowymi.

Powództwo wzajemne również nie zasługuje na uwzględnienie.

Nie ulega wątpliwości, że zapis § 10 ust. 1 umowy z dnia 1 lipca 2011r. wprowadził możliwość naliczenia przez Sprzedającego karę umowną w sytuacji, gdy Sprzedający odstąpi od umowy w razie opóźnienia Kupującego w płatności całości lub części rat, jeżeli opóźnienie to przekracza 30 dni. W takim przypadku Kupujący z tytułu niewykonania umowy będzie zobowiązany zapłacić karę umowną w wysokości ½ pierwszej raty opisanej w umowie z dnia 1 lipca 2011r.

Jest bezsporne, że powód nie uiścił żadnej, wymagalnej raty na poczet ceny zakupu nieruchomości oraz, że (...) spółka z o.o. w S. z tego powodu odstąpiła od umowy z dnia 1 lipca 2011r., składając oświadczenie w tym zakresie dnia 6 lutego 2013r.

Niemniej tego, żądanie zapłaty kary umownej nie może być przez sąd uwzględnione.

Wskazać należy, iż w myśl art. 483 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi poprzez zapłatę kary umownej.

Powyższa regulacja prowadzi do wniosku, że kara umowna stanowi substrat odszkodowania w razie niewykonania, bądź nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego.

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy stwierdzić należy, że kara umowna należy się spółce w razie odstąpienia od umowy wskutek niewykonania, bądź nienależytego wykonania obowiązku przez Kupującego.

Dopuszczalność zastrzeżenia kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy należy jednak każdorazowo oceniać w kontekście podstawy odstąpienia od umowy. Co do zasady tego rodzaju postanowienie należy bowiem rozumieć w ten sposób, że wypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, które uprawniają strony do odstąpienia od umowy, stanowią jednocześnie podstawę domagania się kary umownej. Kara umowna zastrzeżona na wypadek niewykonania świadczenia pieniężnego jako taka jest sprzeczna z art. 483 § 1 k.c., stanowiąc nieważne postanowienie umowne (art. 58 § 1 i §b 3 k.c.) (wyrok SO w Lublinie z dnia 11 czerwca 2015r., (...), Lex (...) dla Sądów 2015).

Przenosząc powyższe na realia niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż odstąpienie od umowy przez Sprzedającego nastąpiło z uwagi na niewykonanie przez Kupującego zobowiązania pieniężnego (zaniechanie zapłaty raty). Nie istniały inne obowiązki Kupującego, w tym obowiązki niepieniężne, które mogłoby uprawniać sprzedającego do odstąpienia od umowy. Z resztą sama (...) spółka z o.o. przywołała właśnie § 10 ust. 1 umowy jako podstawie do odstąpienia od umowy.

Uznać zatem należy, że kara umowna przewidziana w § 10 ust. 1 umowy z dnia 2011r. została przewidziana w istocie na wypadek niewykonania przez M. P. zobowiązania pieniężnego.

W tej sytuacji, zapis § 10 ust. 1 umowy jest sprzeczny z art. 483 § 1 k.c. i w związku z tym, na podstawie art. 58 § 1 i § 3 k.c. został uznany przez sąd jako nieważne postanowienie umowne.

W konsekwencji powyższego, żądanie zapłaty kary umownej zgłoszone w powództwie wzajemnym zostało przez sąd oddalone, o czym na podstawie wyżej przywołanych przepisów orzeczono jak w pkt 4 sentencji wyroku.

Bezprzedmiotowe stały się zatem rozważania sądu dotyczące podniesionych przez pozwanego wzajemnego zarzutów, iż dochodzenie kary umownej jest sprzeczne z art. 5 k.c. oraz, że zapis § 10 ust. 1 umowy stanowi klauzulę abuzywną.

O kosztach procesu wzajemnego orzeczono na podstawie art. 98 par 1 i par 3 kp, art. 99 k.p.c. w zw. z par 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (t. jedn. Dz. U. z 2013r., poz. 490), mając na uwadze wynik procesu. Na koszty pozwanej złożyło się wynagrodzenie fachowego pełnomocnika w kwocie 2.400 zł. oraz opłata za udzielone pełnomocnictwo w kwocie 17 zł.

Na oryginale właściwy podpis