Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 16 marca 2016 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu XI Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 16 marca 2016 r. w Toruniu na rozprawie

sprawy z wniosku M. W.

z udziałem D. N., A. O., J. K.,

K. T., J. M., I. M., H. O., M. K., M. N.

o ustanowienie służebności gruntowej

postanawia:

I.  oddalić wniosek,

II.  zasądzić od wnioskodawcy M. W. na rzecz uczestników: D. N., A. O., J. K., K. T., J. M., I. M., H. O., M. K., M. N. solidarnie kwotę 359 zł (trzysta pięćdziesiąt dziewięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania,

III.  ustalić, że w pozostałym zakresie każda ze stron ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sygn. akt XI Ns 210/16

UZASADNIENIE

M. W., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, złożył w dniu 30 listopada 2015 roku wniosek o odpłatne ustanowienie na czas nieokreślony na rzecz jego i każdoczesnego właściciela działki (...), obręb 73, położonej w T. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Toruniu Wydział VI Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr Kw (...) prawa służebności gruntowej przechodu i przejazdu na nieruchomości - działce (...), położonej przy ulicy (...) w T., obręb 73, dla której Sąd Rejonowy w Toruniu Wydział VI Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr Kw (...). Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności ustalił na kwotę 3.000 zł, płatną w terminie 3 miesięcy od uprawomocnienia się orzeczenia.

Podniósł, że na działce (...) zlokalizowany jest budynek, którego tylną część stanowią pomieszczenia gospodarcze. Dostęp do nich jest możliwy przez drzwi wychodzące na zewnątrz od strony podwórza nieruchomości gruntowej uczestników postępowania. Wskazał, że na zabudowanej nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza, z powodu której od wielu lat korzystał i nadal korzysta na zasadzie przejazdu i przechodu do swojej części nieruchomości od strony wewnętrznej – podwórza. Wskazał, że od pewnego okresu czasu ma utrudniony dostęp do tej części swojej posesji, a uczestnicy zamierzają zainstalować bramę wjazdową na posesję, tym samym uniemożliwiając mu dostęp do jego nieruchomości.

Jako uczestników postępowania wskazał współwłaścicieli nieruchomości działki (...) - D. N., A. O., H. O., J. K. i M. K., K. T., M. N. oraz B. K., która sprzedała swój lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie J. M. i I. M..

Uczestnicy postępowania, reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, w odpowiedzi na wniosek (k. 41-42) wnieśli o jego oddalenie. Wskazali, że w chwili sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z udziałem w gruncie M. W. nie informował kupujących o zamiarze ustanowienia w przyszłości służebności gruntowej na sprzedawanej działce (...). Zaprzeczyli twierdzeniom wnioskodawcy, jakoby w lokalu użytkowym ulokowanym na jego nieruchomości i przyległym do niego pomieszczeniu gospodarczym była w przeszłości i obecnie prowadzona działalność gospodarcza, a sam wnioskodawca korzystał w przeszłości i obecnie z przejazdu i przechodu przez działkę (...) od strony podwórza (ul. (...)) do jego pomieszczenia gospodarczego. Uczestnicy zaprzeczyli jakoby dostęp do nieruchomości wnioskodawcy był możliwy tylko przez działkę (...). Faktycznie taki dostęp istnieje: lokal użytkowy na działce (...) ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. (...), a dostęp do przyległego pomieszczenia gospodarczego możliwy jest poprzez wykucie przejścia we wspólnych ścianach budynku gospodarczego i lokalu użytkowego oraz zamontowanie dodatkowych drzwi. Uczestnicy podkreślili, że zagospodarowali stanowiące ich współwłasność podwórko na własne potrzeby.

Sąd ustalił, co następuje:

Wnioskodawca M. W. jest właścicielem zabudowanej lokalem użytkowym nieruchomości – działki (...), o pow. 0,0197 ha, położonej w T., przy ulicy (...), dla której prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w Toruniu księga wieczysta nr Kw (...). Budynek zlokalizowany na działce składa się z kilku pomieszczeń, w tym pomieszczenia o pow. 5,04 m ², zaplecza o pow. 40,45 m ² i pomieszczenia gospodarczego o pow. 45,81 m ².

( dowód : odpis księgi wieczystej Kw (...). k . 10-11, rzut budynku k. 6, mapa sytuacyjno-wysokościowa k. 7, oświadczenie wnioskodawcy k. 80v)

W 2014 roku M. W. sprzedał swój udział w nieruchomości oznaczonej jako działka (...). Nieruchomość ta nie jest obciążona służebnością.

Obecnie właścicielami lokali mieszkalnych i niemieszkalnych na nieruchomości (działka (...)) położonej w T. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą nr Kw (...) są D. N., A. O. i H. O., J. K. i M. K., K. T., M. N. oraz J. M. i I. M..

( dowód : odpisy Kw: (...) k. 8-9, (...) k. 16, (...) k. 17, (...) k. 18, (...) k. 19, (...) k. 20, (...) k. 25, (...) k. 26)

Działka (...) ma dostęp do drogi publicznej tj. ul. (...) – pomieszczenie określone jako „kawiarenka internetowa” (w 2014 roku prowadzona była tam działalność gospodarcza tego rodzaju) dochodzi do tej ulicy, dalej za nią znajduje się zaplecze i pomieszczenie gospodarcze. Wskazane pomieszczenia stanowią jedną całość. Grunt przylegający do budynku w kształcie trójkąta, zaznaczony krzyżykiem na mapie k. 7 stanowi własność M. W.. Pomiędzy zapleczem a pomieszczeniem gospodarczym znajdują się drzwi. Drzwi znajdują się także w pomieszczeniu gospodarczym. Prowadzą one na zewnątrz budynku. W tej części budynku prowadzona była kiedyś działalność gospodarcza w postaci sklepu spożywczego i dowożony był towar. Obecnie w budynku tym nie jest prowadzona żadna działalność gospodarcza.

( dowód : zdjęcia k. 57-59)

Cześć działki (...) tj. podwórko , wykorzystywane jest przez właścicieli nieruchomości jako parking.

( dowód : zeznania D. N. k. 81v-82, zeznania M. N. k. 82, zdjęcia k. 60-61).

Sąd zważył, co następuje:

Ustalenia faktyczne sąd poczynił w oparciu o dowody z dokumentów, przesłuchania stron (wnioskodawca - k. 81-81v, D. N. k. 81v-82, M. N. k. 82). Zeznania stron są spójne, logiczne i konsekwentne, nie budzą wątpliwości Sądu, znajdują potwierdzenie w przedłożonych dokumentach.

Spornym w sprawie było ustalenie , czy i ewentualnie w jaki sposób powinna być ustanowiona służebność przejścia i przechodu dla działki nr (...). Wnioskodawca domagał się ustanowienia służebności gruntowej przechodu i przejazdu na nieruchomości - działce (...), w zamian za jednorazowe wynagrodzenia w kwocie 3.000 zł. Stał na stanowisku, że jego nieruchomość 9/1 nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej: przed lokalem położonym od strony ul. (...), odgrodzonym od jezdni chodnikiem i barierkami, samochody nie mają miejsca do parkowania, w pobliżu znajduje się skrzyżowanie i sygnalizacja świetlna. Wnioskodawca wskazywał, że zależy mu na dostępie do lokalu jako całości, zamierza bowiem w nim rozpocząć działalność gospodarczą. Podkreślił także, że zależy mu na tym, by mieć dojazd do drzwi pomieszczenia gospodarczego zgodnie z projektem – szkicem zamieszczonym na karcie 7 akt.

Uczestnicy zdecydowanie i konsekwentnie sprzeciwiali się wnioskowi, wskazując, że nieruchomość wnioskodawcy posiada dostęp do drogi publicznej. Dostęp do pomieszczenia gospodarczego (a tym samym do drogi publicznej) wnioskodawca może uzyskać poprzez wykucie przejścia pomiędzy zapleczem a pomieszczeniem gospodarczym i zamontowanie drzwi, co jest rozwiązaniem najprostszym, najtańszym i najmniej konfliktogennym. Uczestnicy podnosili również, że wnioskodawca przed sprzedażą lokali wraz z udziałami w gruncie był jednym ze współwłaścicieli działki (...) i wówczas mógł w drodze umownego ustanowienia służebności gruntowej utrzymać dostęp pomieszczenia gospodarczego do drogi publicznej. Podkreślili, że jeżeli wnioskodawca potrzebuje miejsca do parkowania to winien wystąpić do służb miejskich o wydzielenie terenu pod parking od strony ulicy (...) .

W niniejszej sprawie kwestią zasadniczą jest ustalenie , czy nieruchomość wnioskodawcy ma dostęp do drogi publicznej, jeżeli takiego dostępu brak czy może go uzyskać jedynie przez nieruchomość innych właścicieli czy też możliwe jest uzyskanie owego dostępu przez nieruchomości będące w podsiadaniu wnioskodawcy (tak też Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14.01.2015r. I CZ 104/14).

Zauważyć należy, że właściciel – by móc korzystać ze swej nieruchomości zgodnie z jej społeczno – gospodarczym przeznaczeniem – musi mieć do niej odpowiedni dostęp. Prawidłowy dostęp do nieruchomości istnieje w zasadzie wówczas, gdy ma ona odpowiednie połączenie z drogą publiczną. Celem zapobieżenia ujemnym następstwom braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, kodeks cywilny w art. 145§1k.c. przyznał właścicielowi uprawnienie żądania od właścicieli gruntów sąsiednich potrzebnej służebności drogowej. Drogą publiczną w rozumieniu art. 145 k.c. jest droga określona w art. 1 ustawy z dnia 21.03.1985 r. o drogach publicznych, tj. droga z której mogą korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem wszyscy na równych prawach. W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że „odpowiedni dostęp” do drogi publicznej ocenia się uwzględniając wszelkie okoliczności konkretnej sprawy (tak postanowienie SN z dnia 7.07.1999, II CKN 786/98, z dnia 28.11.2000 , IV CKN 172/00, z dnia 8.03.2002 r. , III CKN 564/00, z dnia 21.03.2003 r. , II CKN 1256/00, z dnia 7.03.2007 r., II CSK 482/06). Według w pełni akceptowanego stanowiska Sądu Najwyższego zawartego w postanowieniu z dnia 13 września 2000 r., II CKN 336/00 - przepis art. 145 k.c. nie przewiduje roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej w sytuacji, gdy trudności drogowe wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, ze względu na którą służebność miałaby być ustanowiona. W tym wypadku chodzi bowiem, nie o dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, a więc dojście czy dojazd, lecz o łatwiejsze korzystanie z budynków. Jeżeli to korzystanie jest utrudnione, rzeczą właściciela jest takie zorganizowanie takiej eksploatacji nieruchomości, aby stało się to łatwiejsze, np. przez przeniesienie frontu budynku na drugą stronę.

Zgromadzony w sprawie materiał wskazuje, że działka (...) ma dostęp do drogi publicznej – ul. (...) od strony pomieszczenia określonego przez samego wnioskodawcę jako kawiarenka internetowa. W ocenie Sądu w świetle przywołanego orzecznictwa nie zmienia tej oceny fakt, że w pobliżu znajduje się skrzyżowanie ulic i sygnalizacja świetlna, ani to, że w bezpośredniej bliskości lokalu jest chodnik i barierki ochronne. Zauważyć należy, że pomiędzy zapleczem a pomieszczeniem gospodarczym lokalu użytkowego wnioskodawcy znajdują się drzwi, o których początkowo wnioskodawca nie wspominał, a których istnienie potwierdził jego pełnomocnik – wskazując, że w istocie w niniejszej sprawie chodzi o dojście do pomieszczenia gospodarczego. Istnienie tych drzwi ma o tyle znaczenie, że tworzą one pewien ciąg komunikacyjny biegnący od wejścia do budynku od ulicy (...) poprzez pomieszczenie nazwane „kawiarenką internetową”, zaplecze do pomieszczenia gospodarczego. Tego typu rozwiązanie umożliwia prowadzenie działalności gospodarczej - sam wnioskodawca przyznał, że w lokalu prowadzony był kiedyś sklep spożywczy, do którego dowożono towar. Nie można wykluczyć możliwości, że w sytuacji gdy wnioskodawca podejmie ostatecznie decyzję odnośnie prowadzenia działalności gospodarczej, jej formy i zakresu , koniecznym stanie się powiększenie wejścia pomiędzy zapleczem a pomieszczeniem gospodarczym, by spełniało ono wówczas konieczne wymagania techniczne. Obecnie jednak jest to jedynie pewna ewentualność, bowiem sam wnioskodawca składa sprzeczne deklaracje: raz twierdzi, że zamierza prowadzić z synem działalność gospodarczą, raz że zastanawia się nad sprzedażą nieruchomości. Sąd pragnie także wskazać, że w dacie sprzedaży lokalu wraz z udziałem w gruncie (9/2) wnioskodawca mógł zabezpieczyć swój interes poprzez umowne ustanowienie służebności, co niewątpliwe miałaby swoje odbicie w cenie sprzedaży. Wnioskodawca tego nie uczynił i nie zabezpieczył we właściwy sposób swoich interesów. Konsekwencji tego niedbalstwa wnioskodawcy nie powinni ponosić jednak uczestnicy postępowania, którzy korzystają z nieruchomości w dogodny dla nich sposób i podejmują działania mające na celu zapewnienie im większego bezpieczeństwa poprzez zamontowanie bramy wjazdowej.

W konsekwencji powyższych rozważań, należy przyjąć, że nieruchomość wnioskodawcy ma zapewniony odpowiedni dostęp do drogi publicznej i jej właściciel nie jest uprawniony do żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej. W tej sytuacji Sąd w oparciu o art. 145§1 k.c. (a contrario) wniosek oddalił.

O kosztach w punkcie II postanowienia orzeczono na podstawie art. 520§2 k.p.c. Sąd uznał bowiem, że postępowanie toczyło się tylko i wyłącznie w interesie wnioskodawcy, winien on zwrócić uczestnikom solidarnie kwotę 359 zł (wynagrodzenie pełnomocnika uczestników – radcy prawnego ustalone na podstawie § 7 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, Dz.U.2013.490 j.t oraz opłata skarbowa od złożonych pełnomocnictw w kwocie 119 zł).

W pozostałym zakresie każda ze stron ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.