Sygn. akt I C 445/15
Dnia 28 października 2016 roku
Sąd Rejonowy w Człuchowie I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący Sędzia Sądu Rejonowego Marek Osowicki
Protokolant sekretarz sądowy Grażyna Pałubicka
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 października 2016 roku
sprawy
z powództwa E. R.
przeciwko M. T.
o zapłatę
1. zasądza od pozwanego M. T. na rzecz powódki E. R. kwotę 6.700,00 zł (słownie: sześć tysięcy siedemset złotych) wraz ustawowymi odsetkami w wysokości 8% od dnia 16 czerwca 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
2. w pozostałym zakresie powództwo oddala,
3. zasądza od pozwanego M. T. na rzecz powódki E. R. kwotę 325,00 zł (słownie: trzysta dwadzieścia pięć złotych) tytułem kosztów procesu.
Sygn. akt I C 445/15
Powódka E. R. wniosła przeciwko pozwanemu M. T. o zapłatę kwoty 13.400 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 9 kwietnia 2015 r. oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu wskazała, że strony 24.07.2012 r. zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w Zielonej Hucie o pow. 0,96 ha nr działki (...). Powódka tytułem zadatku uiściła kwotę 6.700 zł . 19.03.2015 r. powódka wezwała pozwanego do zawarcia umowy sprzedaży. Termin do zawarcia umowy został wyznaczony do 8.04.2015 r. Po powyższym terminie w przypadku odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, zgodnie z umową przedwstępna powódka będzie miała prawo domagać się sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek tj. 13.400 zł z odsetkami od 9.04.2015 r.
Pozwany w sprzeciwie od nakazu zapłaty zaskarżył nakaz w całości i zarzucił ze nie zawierał z powódką żadnych umów w jej obecności i nie otrzymał żadnych zaliczek. Na rozprawie pozwany przyznał, że użytkował z ojcem przedmiotową działkę i zawarł umowę przedwstępną z R. R. (1), który od 2003 r. wpłacał mu zaliczki w różnych kwotach łącznie 6.700 zł i miał poprowadzić sprawę o zasiedzenie przedmiotowej działki.
Sąd ustalił co następuje:
Pełnomocnik powódki R. R. (2) 24.07.2012 r. zawarł z pozwanym umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w Zielonej Hucie o pow. 0,96 ha nr działki (...) za kwotę 6.700 zł . Pozwany zobowiązał się przenieść własność powyższej nieruchomości do 31.12.2013 r. kupująca wręczyła pozwanemu kwotę 6.700 zł tytułem zadatku. W przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie sprzedającego kupująca może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i żądać od sprzedającego sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek. , Strony parafowały przedłużenie terminu zawarcia umowy ostatecznej do 17.04.2014 r.
(dowód: umowa przedwstępna k.4-5).
Powódka pismem z 19.03.2015 r. wezwała pozwanego do zawarcia umowy sprzedaży do 8.04.2015 r. i przypomniała, iż w przypadku odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, zgodnie z umową przedwstępna powódka będzie miała prawo domagać się sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek tj. 13.400 zł z odsetkami od 9.04.2015 r.
(dowód: wezwanie do zawarcia umowy k.6).
Sąd zważył co następuje:
Zgodnie z art. 389 § 1 k.c., umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Prawne znaczenie zadatku, jako dodatkowego zastrzeżenia umownego, uwzględniając wolę stron, może być różnie rozumiane. W literaturze eksponuje się znaczenie zadatku jako znaku zawarcia umowy, zaliczki na poczet przyszłego świadczenia, zabezpieczenie wykonania umowy i odstępne.
Nie bez znaczenia jest, czy strony posłużą się, zastrzegając zapłatę z góry określonej kwoty, terminem "zadatek" czy innym, np. "zaliczka"; użycie tego ostatniego terminu może wskazywać na istnienie "odmiennego zastrzeżenia umownego" w rozumieniu art. 394 § 1 in princ, (tak: SN w orz. z 7.3.1969, II CR 122/60, niepubl. w Kodeks cywilny. Kometarz 2008 pod red. prof. dr. hab. Krzysztofa Pietrzykowskiego ).
Sąd podziela też pogląd Sądu Apelacyjnego w Poznaniu, iż sam fakt wręczenia przy zawieraniu umowy zadatku nie przesądza o tym, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Reżim ten bowiem znajduje zastosowanie wyłącznie w wypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego (wyrok z 2005-10-26 I ACa 762/05 Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych 2006/4/12/47 ).
Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą, żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej jego wysokości albo prawo zatrzymania go powstaje tylko wtedy, gdy strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Sąd Najwyższy wskazał również, że przesłanką uprawnienia strony odstępującej od umowy do zachowania otrzymanego zadatku jest niewykonanie umowy przez drugą stronę z powodu okoliczności, za które tylko ona ponosi odpowiedzialność.
W rozpoznawanej sprawie strony zawierając umowę przedwstępną z 24.07.2012 r. w § 6 przewidziały, iż w przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupująca może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić żądając od sprzedającego sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek.
W toku postępowania powódka nie wykazała by złożyła oświadczenie woli o odstąpieniu od zawartej umowy przedwstępnej.
W ocenie sądu za odstąpienie od umowy przedwstępnej nie sposób uznać wezwania do zawarcia umowy przyrzeczonej z 19.03.2015 r.
Odstąpienie od umowy jest jednostronnym oświadczeniem woli o charakterze prawokształtującym [ J.R. Antoniuk , w: Ustawa (red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek), s. 427; także A. Brzozowski, w: Pietrzykowski , Komentarz, 2015, t. II, art. 560, Nb 7]. Z treści oświadczenia powinno jednoznacznie wynikać, że celem kupującego jest odstąpienie od umowy przedwstępnej.
Ponadto oświadczenia woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (art. 65 k.c.).
Analizując teść pisma powódki z 19.03.2015r. nie sposób uznać, iż zawiera oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. Z powyższego pisma jednoznacznie wynika, iż jest ono wezwaniem do zawarcia umowy sprzedaży i jedynie przypomina o treści § 6 umowy przedwstępnej. Dopiero od chwili skutecznego odstąpienia od umowy sprzedaży przez kupującego powstaje prawo do żądania zwrotu podwójnej wysokości zadatku.
Ponadto wymaga podkreślenia fakt, iż strony w umowie przedwstępnej z 24.07.2012 r. określiły kwotę zadatku na 6.700 zł , która to kwota jest równa cenie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.
W języku powszechnym spełnienie całego świadczenia nie stanowi zadatku. O ile zatem nie ma przeszkód, aby strony tak się odrębnie umówiły, umowne uzgodnienie jest wówczas konieczne dla wywołania skutków prawnych z art. 394 k.c. Całość świadczenia (względnie jego pełna równowartość w pieniądzu) nie jest wszak zadatkiem: w takim znaczeniu pojęcie to nigdy nie funkcjonowało w języku polskim. Zadatek to pewien ułamek tego, czego w wykonaniu umowy można się spodziewać (tak: Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1-449 11 red. prof. dr hab. Maciej Gutowski 2016).
Każda czynność prawna również zastrzeżenie zadatku podlega ocenie zgodności z przepisami ustawy, zasadami współżycia społecznego oraz ze względu na możliwość obejścia prawa. Zastosowanie przepisu art. 58 k.c. może pozwolić zapobiec wykorzystaniu zadatku w sposób niezgodny z jego funkcją, w tym także w przypadkach gdy dochodzi do zastrzeżenia nadmiernych korzyści (zobacz: Komentarz do ustawy: KC red. Łętowska Prawo zobowiązań – część ogólna 2013, Legalis).
W ocenie sądu strony umowy przedwstępnej miały świadomość w dniu podpisywania umowy przedwstępnej, iż pozwany nie jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości i będzie toczyło się postępowanie sądowe dotyczące uregulowania sprawy spadkowej po zmarłym ojcu pozwanego, który był posiadaczem wymienionej nieruchomości a następnie postępowanie o jej zasiedzenie. Kwota zadatku wręczanego częściami była związana z opłatą kosztów pełnomocnika i geodety. Powyższe znajduje potwierdzenie w wyjaśnieniach stron.
Nie można żądać wykonania umowy przedwstępnej przez zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, jeżeli przeniesienie własności nieruchomości byłoby bezskuteczne, bowiem nikt nie może przenieść więcej prawa niż sam posiada (nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet).
W niniejszej sprawie powódka nie wykazała też, że do nie zawarcia przyrzeczonej umowy doszło z przyczyn leżących po stronie pozwanego, gdyż z jego wyjaśnień wynika, iż podejmuje kolejne kroki prawne celem uzyskania tytułu własności przedmiotowej nieruchomości i wyraża wolę sprzedaży jej powódce.
W ocenie sądu zastrzeżenie zwrotu podwójnej wysokości zadatku, którym miały być wpłacone wcześniej ratami zaliczki na uregulowanie spraw prawnych nieruchomości i to w wysokości uzgodnionej ceny nieruchomości było niezgodne z jego funkcją i zastrzeżeniem nadmiernych korzyści na rzecz strony powodowej tj. kupującego.
Zatem zadaniem sądu w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej w ustalonym terminie wpłacona kwota nazwana zadatkiem podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne.
Mając na uwadze powyższe rozważania sąd na mocy art. 410 k.c. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 6.700 zł z ustawowymi odsetkami i oddalił powództwo w pozostałym zakresie.
O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. zasądzając od pozwanego na rzecz powódki połowę kosztów sądowych tj. 325 zł opłaty od pozwu, mając na uwadze, iż powódka wygrała powództwo w połowie.