Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 listopada 2016 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Andrzej Dyrda

Sędzia SO Magdalena Balion – Hajduk (spr.)

Sędzia SR (del.) Maryla Majewska – Lewandowska

Protokolant Beata Michalak

po rozpoznaniu w dniu 23 listopada 2016 r. w Gliwicach

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy Z.

przeciwko E. K. (1), E. K. (2), M. K., A. K., V. K., S. K. i G. K.

o eksmisję

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego w Zabrzu

z dnia 17 lutego 2016 r., sygn. akt I C 938/15

oddala apelację.

SSR (del.) Maryla Majewska – Lewandowska SSO Andrzej Dyrda SSO Magdalena Balion – Hajduk

Sygn. akt III Ca 1008/16

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 17 lutego 2016 roku Sąd Rejonowy w Zabrzu oddalił powództwo Gminy Miejskiej Z. przeciwko E. K. (1), E. K. (2), M. K., A. K., V. K., S. K., G. K. o eksmisję.

Sąd Rejonowy ustalił, że Gmina Miejska Z. jest właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w Z. przy ul. (...). W dniu 1 stycznia 1995 roku W. J. i J. J. (1) zawarli z poprzednikiem prawnym powoda ( (...) sp. z o.o. w Z.) umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w Z. przy ul. (...). W treści umowy wskazano, że wspólnie z najemcami zamieszkiwać będą córka J. J. (2) oraz pasierbica M. S.. Pismem z dnia 8 lutego 2008 roku najemcy poinformowali wynajmującego, że czasowo przebywają zagranicą. Wskazali, iż proszą o kierowanie wszelkiej korespondencji na adres państwa K., to jest Z. ul. (...). Pismem z dnia 2 lipca 2013 roku W. J. oświadczył, że wraz z nim w lokalu zamieszkują E. K. (1), E. K. (2) i A. K..

Pismem z dnia 13 czerwca 2014 roku powód złożył J. i W. J. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w Z. przy ul. (...) zawartej w dniu 1 stycznia 1995 roku z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, którego termin miał upłynąć dnia 31 sierpnia 2014 roku. Pismo to przesłano najemcom na adres O. (...)-S., (...) B., (...). Brak jest potwierdzenia odbioru pisma przez najemców. Pismem z dnia 1 września 2014 roku powód wezwał J. i W. J. do zdania kluczy i opróżnienia lokalu mieszkalnego położonego w Z. przy ul. (...). Pismo to odebrała E. K. (2).

W. J. i J. J. (1) aktualnie zagranicą. Pozwana M. K. (poprzednio (...)) jest córką J. J. (1) i pasierbicą W. J.. Pozwani M. K. i G. K. są małżeństwem. Pozwani M. K. i G. K. mają dwoje małoletnich dzieci – pozwanych V. K. oraz S. K.. Pozwani E. K. (1) i E. K. (2) są rodzicami G. K. i równocześnie teściami M. K.. Pozwana A. K. jest córką E. K. (1) i E. K. (2) oraz siostrą G. K.. Aktualnie pozwani M. K. i G. K. wraz z małoletnimi dziećmi V. K. i S. K. przebywają czasowo zagranicą. Jest to wyjazd zarobkowy, pozwani po jego zakończeniu planują wrócić do Polski. Aktualnie w lokalu przebywają E. K. (1), E. K. (2) i A. K., którzy planują wyprowadzić się z niego po powrocie M. i G. K.. Każdy z pozwanych ma w mieszkaniu swoje rzeczy.

Przy takich ustaleniach faktycznych Sąd Rejonowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie w oparciu o art. 222 § 1 k.c. Wszyscy pozwani wykazali, że przysługuje im skuteczne względem powódki uprawnienie do władania lokalem położonym przy ul. (...) w Z.. Umowa najmu przedmiotowego lokalu zawarta z W. J. i J. J. (1) nigdy nie została najemcom skutecznie wypowiedziana. W myśl art. 11 ust. 1. ustawy z dnia 26 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie z treścią przepisu art. 6g cytowanej ustawy w okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie wątpliwości art. 6g stanowi podstawę do oceny, czy doszło do złożenia drugiej stronie oświadczenia woli, np. w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu. W. J. i J. J. (1) informowali wynajmującego o zmianie swojego miejsca pobytu. Wynajmujący złożył oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu i skierował je do J. i W. J. na adres ul. (...) w Z., jednak pismo to zostało wysłane na adres najemców w Niemczech, to jest O. (...)-S., (...) B., Deutschland. Wynajmujący przedłożył jedynie dowód nadania tego pisma, ale nie przedłożył jakiegokolwiek dowodu jego doręczenia. W ocenie Sądu pierwszej instancji do skutecznego doręczenia tej przesyłki dojść nie mogło, ponieważ adres na jaki ją wysłano zawiera jedynie kod pocztowy, nazwę miejscowości oraz nazwę ulicy, nie zawiera natomiast żadnego numeru domu bądź lokalu. Nigdy nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu W. i J. J. (1). Pozwana M. K. jest córką J. J. (1) i pasierbicą W. J. i jej uprawnienie do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu wynika z wprost z umowy najmu z dnia 1 stycznia 1995 roku, która nie została dotąd skutecznie wypowiedziana. M. K. (poprzednio (...)) wymieniona jest bowiem wśród osób zamieszkujących w lokalu, jako pasierbica najemcy (par. 2 pkt 3 umowy). Skoro umowa ta nadal obowiązuje to oczywistym jest, że tej pozwanej przysługuje tytuł prawny do lokalu, pozostali pozwani wywodzą swoje tytuły od najemców.

Powódka w apelacji zarzuciła błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na przyjęciu założenia, że do najemców spornego lokalu nadano pismo zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu na niepełny adres, gdy w rzeczywistości pismo zostało zaadresowane prawidłowo i uznaniu, że powódka nie doręczyła prawidłowo oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy to jest art. 233 § 1 k.p.c. przez dowolną a nie swobodną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, a polegającym na przyjęciu, że nie doszło do skutecznego wypowiedzenia przez powódkę umowy najmu, a tym samym pozwani nie zajmują przedmiotowego lokalu bez tytułu prawnego. Powódka wniosła o zmianę zaskarżonego orzeczenia przez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie na rzecz powódki od pozwanych solidarnie kosztów postępowania za pierwszą i drugą instancję. W apelacji powódka wniosła o przeprowadzenie dowodu z potwierdzenia odbioru pisma powódki z 1 lipca 2014 roku.

Pozwani w odpowiedzi na apelację wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych i prawidłowej oceny prawnej zgłoszonego żądania. Sąd Okręgowy, unikając zbędnych powtórzeń, ustalenia te oraz ocenę prawną rozstrzygnięcia przyjmuje za własne. Sąd pierwszej instancji prawidłowo ocenił, że wypowiedzenie umowy najmu nie jest skuteczne, a to z tej przyczyny, że nie zostało prawidłowo doręczone głównym najemcom. Powódka jako dowód w sprawie w toku postępowania przed Sądem Rejonowym przedstawiła tylko książkę nadania potwierdzającą, że wysłała pismo do najemców. Nie wskazała żadnego dowodu na to, iż do najemców to wypowiedzenie dotarło. Zgodnie z artykułem 61 § 1 k.c. oświadczenie o, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do nich taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Powódka nie wykazała, iż w skierowane do najemców W. i J. J. (1) wypowiedzenie zostało przez nich odebrane. Z przedłożonego potwierdzenia odbioru wypowiedzenia również ta okoliczność nie wynika. Nie wynika z niego kto odebrał pismo w dniu 1 lipca 2014 roku, na dowodzie doręczenia jest tylko nieczytelna parafa. Z dowodu doręczenia nie wynika także co zostało do najemców wysłane. Sąd Okręgowy wniosek dowodowy oddalił z uwagi na to, iż był spóźniony, a także z tej przyczyny że nie wykazywał okoliczności, na którą został powołany. Podzielić zatem należy stanowisko Sądu pierwszej instancji, że pozwani swój tytuł wywodzą od głównych najemców, zamieszkują przedmiotowy lokal na podstawie relacji rodzinnych na podstawie użyczenia, a pozwana M. K. swój tytuł wywodzi wprost z umowy najmu.

Sąd Okręgowy, mając powyższe na uwadze na mocy art. 385 k.p.c. orzekł jak w sentencji.