Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 października 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 24 października 2012 r. na rozprawie w S.

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

w S.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta S.

o ustalenie

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 23 września 2011 r., sygn. akt I C 157/10

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

1.  ustala, że dokonane dnia 28 października 2008 roku wypowiedzenie obowiązującej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości obejmującej działkę gruntu nr (...) o powierzchni (...) m ², położonej w S. w obrębie ewidencji gruntów 0,31-Ś., Plac (...) jest bezskuteczne;

2.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 13.403,90 zł (trzynaście tysięcy czterysta trzy złote i dziewięćdziesiąt groszy) tytułem kosztów procesu;

II.  oddala apelację pozwanego;

III.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 10.277 (dziesięć tysięcy dwieście siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Wiesława Kaźmierska Marta Sawicka Halina Zarzeczna

Sygn. akt I ACa 227/12

UZASADNIENIE

Powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. złożył w dniu 12 października 2009 r. wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego uzupełniony pismem z dnia 21 czerwca 2010 r. o ustalenie, iż dokonane dnia 28 października 2008 r. wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obejmującego działkę gruntu nr (...) o powierzchni (...) m ² położonej w S. w obrębie ewidencji gruntów (...) - Ś., Plac (...) było bezskuteczne, ewentualnie o ustalenie, że dokonana aktualizacja opłaty rocznej była uzasadniona w innej wysokości.

Powód ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, iż wypowiedzenie z dnia 28 października 2008 r. było obarczone wadami dyskwalifikującymi skuteczność tego oświadczenia woli, gdyż w wypowiedzeniu tym wskazano jako wartość działki kwotę 0,00 zł. Zdaniem powoda takie określenie wartości działki nie spełnia wymogu wskazania sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty. Powód podniósł również okoliczność niejasnego sposobu obliczenia wysokości zaproponowanej opłaty rocznej. Ponadto w ocenie strony powodowej przyjęta w operacie wycena działki nie odpowiada rzeczywistej wartości tejże nieruchomości i jest oderwana od realiów rynku obrotu nieruchomościami. Ze znajdującego się w aktach sprawy wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej wynika, że na koniec 2007 r. wartość działki wyniosła 13.665.804,00 zł, z tym że niespełna rok przed skierowaniem do powoda wypowiedzenia pozwany uznawał wartość działki o połowę niższą niż wskazana w operacie. Zdaniem powoda przyjęcie w operacie kwoty przeszło dwukrotnie wyższej niż rok wcześniej jest oderwane od rzeczywistości i przesądza o sporządzeniu go w sposób sprzeczny ze sztuką.

Ponadto powód zakwestionował wysokość zastosowanej stawki procentowej przy obliczaniu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki, która powinna wynosić 2%, a nie 3% wartości działki, skoro na nieruchomości obejmującej przedmiotową działkę powód prowadzi hotel i pozostałą działalność turystyczną.

Pozwany Skarb Państwa poprzez Prezydenta Miasta S. w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwany podał, iż operaty szacunkowe zostały sporządzone z zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wyrokiem z dnia 23 września 2011 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie ustalił, iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) o powierzchni (...) m ² położonej w S. w obrębie ewidencji gruntów (...)-Ś., Plac (...) wynosi z dniem 1 stycznia 2009 roku kwotę 317.340 złotych; w pozostałym zakresie powództwo oddalił; zasądził od pozwanego Gminy Miasta S. na rzecz powoda (...) spółki z o.o. z siedzibą w S. kwotę 5.222,98 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Orzeczenie tej treści Sąd pierwszej instancji wydał po dokonaniu szczegółowych ustaleń, przedstawionych w pisemnym uzasadnieniu, z których wynika, że powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości - działki nr (...) o powierzchni (...) m ², położonej w S. w obrębie Ś., przy ul. (...).

Właścicielem tych działek jest Skarb Państwa - Prezydent Miasta S..

W dniu 15 października 2007 r. na zlecenie Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta S. został sporządzony operat szacunkowy - wyceny wartości prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (...) z obrębu (...) Ś. w S. przy ul. (...). Wartość tej działki wyniosła 13.665.803,80 zł.

Zawiadomieniem z dnia 28 października 2008 r. Prezydent Miasta S. dokonał wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2008 r. wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr (...) o powierzchni (...) m ² położonej w obrębie ewidencji gruntów (...) - Ś., ul. (...) w S. i zaproponował przyjęcie z dniem 1 stycznia 2009 r. nowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tego gruntu odpowiadającej 3% wartości gruntu w łącznej kwocie 821.570,64 zł. W uzasadnieniu powyższego wypowiedzenia wskazano, iż zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego aktualna wartość gruntu będąca podstawą do ustalenia opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu wyniosła 0,00 zł.

W toku postępowania administracyjnego przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym wobec braku ugodowego rozstrzygnięcia sprawy, SKO wydało w dniu 23 września 2009 r. orzeczenie, w którym ustaliło, z mocą obowiązującą od dnia 1 stycznia 2009 r. opłatę roczną za użytkowanie wieczyste działki nr (...) o powierzchni (...) m ² położonej w obrębie ewidencji gruntów (...) - Ś., ul. (...) w S. w kwocie 547.713,76 zł, przy zastosowaniu 2% stawki tej opłaty.

Działka o nr (...) o powierzchni (...) m ², położona jest w S. przy ul. (...), w obrębie ewidencji gruntów (...) Ś. i zapisana jest w księdze wieczystej pod numerem KW nr (...). Kształt tej działki jest nieregularny, teren płaski, warunki gruntowo - wodne są przeciętne, dojazd korzystny drogą utwardzoną, nasłonecznienie jest dobre i grunt ten zabudowany jest obiektami o charakterze komercyjnym.

Położenie ogólne i szczegółowe niniejszej działki jest bardzo dobre. Sąsiedztwo i otoczenie tej nieruchomość jest bardzo dobre. Dojazd do nieruchomości i jej uzbrojenie jest korzystny.

Cena wyżej wymienionej działki na dzień 1 stycznia 2009 r. wyniosła 15.867.000 zł

Po dokonaniu powyższych ustaleń Sąd pierwszej instancji wskazał, że powództwo okazało się częściowo zasadne. Sąd Okręgowy w oparciu o treść art. w art. 77, art. 78 ust. 1 – 4, art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami uznał, że zawiadomienie powoda jako użytkownika wieczystego przedmiotowej nieruchomości o wypowiedzeniu obowiązującej wysokości opłaty rocznej z dnia 28 października 2008 r. zawierało wszystkie elementy formalne, to jest wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej, propozycję przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej, sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczenie użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Sąd wskazał, że powyższe zawiadomienie nie zawierało aktualnej wartości gruntu, będącego podstawą do ustalenia opłaty rocznej, jednakże w ocenie Sądu brak wskazania wartości przedmiotowego gruntu nie jest okolicznością dyskwalifikującą skuteczność niniejszego wypowiedzenia, bowiem wartość tę w sposób bardzo prosty można było obliczyć poprzez zastosowanie mnożenia matematycznego, zwłaszcza w sytuacji posiadania wiedzy na temat zastosowanej stawki procentowej oraz wysokości opłaty rocznej. Ponadto Sąd Okręgowy wskazał, że przedmiotowe zawiadomienie zawierało informację dla powoda o możliwości zapoznania się z wyceną biegłego rzeczoznawcy w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta S., stanowiącą podstawę ustalenia nowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. W związku z tym w ocenie Sądu pierwszej instancji, powód przy dochowaniu należytej staranności mógł w dwojaki sposób uzyskać informację o wartości przedmiotowej nieruchomości i tym samym twierdzenia strony powodowej o bezskuteczności tego wypowiedzenia Sąd uznał za bezzasadne.

Z uwagi na spór pomiędzy stronami w zakresie wartości nieruchomości, Sąd powołał biegłego sądowego dla wyceny działki, który określił wartość rynkową działki nr (...) na datę 1 stycznia 2009 r. w wysokości 15.867.000 zł, a więc w wysokości wyższej niż wskazana wartość przez pozwaną.

W ocenie Sądu Okręgowego opinia biegłego E. G. nie nasuwała żadnych wątpliwości, a tym samym sąd uznał zawarte w niej wnioski za trafne. Sąd nie zgodził się z zarzutami do opinii z wyjątkiem słusznie zauważonego błędnie oznaczenia zakresu sporządzonej opinii, bowiem z postanowienia Sądu Okręgowego o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego z dnia 15 listopada 2010 r. wynika, że jej celem było określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w S. przy ul. (...) 11 składającej z działki ewidencyjnej nr (...) obręb oraz ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (...) sp. z o.o. w S. od dnia 1 stycznia 2009 r. Z kolei z treści opinii biegłego sądowego wynika, że jej przedmiotem było ustalenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej na działce nr (...) obręb (...) Ś.. Jednakże Sąd Okręgowy uznał, że dokładna analiza treści powyższej opinii prowadzi do wniosku, że biegły sądowy ustalił wartość rynkową działki nr (...), o czym świadczy chociażby wzięta pod uwagę przy obliczeniu tej wartości powierzchnia, która wynosi 11.912 m ². W konsekwencji w ocenie Sądu pierwszej instancji, biegły mimo błędnego sformułowania przedmiotu wyceny, nie popełnił pomyłki w zakresie ustalenia wartości rynkowej działki nr (...) o powierzchni 11.912 m ², zaś powierzchnia działki nr (...), która wynosi 427 m ² nie została uwzględniona przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości, będącej podstawą rozstrzygnięcia w sprawie.

Sąd Okręgowy uznał, że opłata roczna działki nr (...) wyniosła 317.340,00 zł, co stanowi 2 % wartości tej działki, biorąc pod uwagę przedmiot działalności prowadzonej przez powoda.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w pkt I sentencji.

W pozostałym zakresie Sąd Okręgowy oddalił powództwo, o czym orzekł w pkt II sentencji.

Na podstawie art. 98 k.p.c. i art. 100 k.p.c. oraz § 6 ust. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.389,60 zł tytułem częściowego zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (wartość przedmiotu sporu wyniosła 137.740 zł, a powód wygrał sprawę w 38,6 %) oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Sąd na podstawie art. 100 k.p.c. stosunkowo rozdzielił koszty i po potrąceniu kosztów zastępstwa procesowego zasądził niniejszą kwotę. Ponadto Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2.658,38 zł tytułem częściowego zwrotu kosztów opłaty od pozwu oraz kwotę 1.158,00 zł tytułem częściowego zwrotu wydatków, o czym orzekł w pkt III sentencji, zasądzając łącznie 5222,98 złotych.

Apelację od powyższego wyroku wywiodły obie strony.

Powód zaskarżył wyrok Sądu pierwszej instancji w całości, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez uwzględnienie powództwa, tj. ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), obręb (...), położonej w S. było bezskuteczne, ewentualnie o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), obręb (...), położonej w S. była nieuzasadniona oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania przed Sądem pierwszej instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Ponadto powód wniósł o przedstawienie Sądowi Najwyższemu zapytania prawnego w kwestii budzącej poważne wątpliwości: czy niewskazanie lub nierzetelne wskazanie w wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego lub w załączeniu do niego wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste powoduje nieważność wypowiedzenia.

Zaskarżonemu orzeczeniu powód zarzucił:

- naruszenie art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) w zw. z art. 58 § 1 k.c., poprzez przyjęcie, iż nierzetelne wskazanie sposobu obliczenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz niedołączenie do wypowiedzenia informacji o aktualnej wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie powodują nieważności wypowiedzenia, a w konsekwencji jego bezskuteczności;

- naruszenie art. 325 k.p.c. przez wadliwe oznaczenie strony pozwanej jako Gminy M. S., podczas gdy Pozwanym jest Skarb Państwa - Prezydent Miasta S.;

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 285 § 1 k.p.c. poprzez oparcie ustaleń faktycznych na nierzetelnie sporządzonej opinii biegłego, której wadliwość przejawia się w przyjęciu do porównania w przeważającej większości cen transakcyjnych nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej; braku odwołania się do cen transakcyjnych na rynku krajowym oraz do cen sprzedaż nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, określeniu jako przedmiotu wyceny działek nr (...), wewnętrznie sprzecznym sprecyzowaniu, jakie prawo podlega wycenie, niejasności co do daty, na którą wycena nastąpiła.

W uzasadnieniu apelacji powód podniósł, że Sąd pierwszej instancji w zaskarżonym wyroku oznaczył jako stronę pozwaną Gminę M. S.. Tymczasem właścicielem spornej działki gruntu jest Skarb Państwa. Powód wskazał, że na podstawie art. 11 ust. 1 u.g.n. w sprawach gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa organem reprezentującym Skarb Państwa jest starosta, a na mocy art. 4 pkt 9b ¹ u.g.n. w miastach na prawach powiatu - prezydent miasta.

W dalszej kolejności powód w oparciu o treść art. 78 ust. 1 u.g.n. wskazał, że odmiennymi wymogami formalnymi wypowiedzenia aktualizującego wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego są: wskazanie sposobu obliczenia opłaty rocznej, dołączenie do wypowiedzenia informacji o wartości nieruchomości oraz dołączenie do wypowiedzenia informacji o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Zdaniem apelującego nie można uznać za spełnioną przesłanki dołączenia informacji o wartości nieruchomości, jeżeli jej realizacja miałaby polegać wyłącznie na wskazaniu miejsca, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Powód zakwestionował pogląd Sądu pierwszej instancji, że spełnione zostały wszystkie wymogi formalne wypowiedzenia, podnosząc, że do wypowiedzenia nie dołączono informacji o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 u.g.n. Zdaniem apelującego wskazanie jako wartości nieruchomości kwoty 0,00 zł nie może zostać uznane za prawidłowe i skuteczne wskazanie sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej. Ponadto powód wskazał, że w wypowiedzeniu wskazano inną wartość nieruchomości, niż w operacie szacunkowym, na podstawie którego wypowiedzenia dokonano, co powoduje, że wypowiedzenie jest nierzetelne.

W ocenie powoda informacja o możliwości zapoznania się z wyceną biegłego rzeczoznawcy w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta S., nie może zastępować wymogu dołączenia do wypowiedzenia informacji o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 u.g.n.

W dalszej części apelacji powód rozwinął zarzuty odnoszące się do wydanej w sprawie opinii biegłego sądowego - rzeczoznawcy majątkowego, podnosząc, że ze względu na nieprzydatność dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy przeprowadzonego dowodu z opinii biegłego, w toku postępowania pierwszoinstancyjnego nie wykazano, jaka jest wartość działki ustalona na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Pozwany Skarb Państwa- Prezydent Miasta S. zaskarżył wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 23 września 2011 r. w całości, wnosząc o jego zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa, zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie wyroku oraz przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Zaskarżonemu orzeczeniu pozwany zarzucił:

- naruszenie art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a tym samym ustalenie przez Sąd orzekający wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) położonej w S. przy Placu (...) przy zastosowaniu stawki procentowej 2%, a nie stawki dotychczas obowiązującej 3%;

- naruszenie art. 157 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego pominięcie, a tym samym uniemożliwienie zweryfikowania prawidłowości sporządzonej opinii przez organizację rzeczoznawców majątkowych;

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie, niedokonanie wszechstronnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, dokonanie dowolnej oceny dowodu, a tym samym wykroczenie poza swobodną ocenę dowodu w postaci opinii biegłego sądowego i uznanie, iż opinia sporządzona przez biegłego sądowego pomimo szeregu zarzutów przedstawionych przez stronę powodową i pozwaną nie nasuwa wątpliwości, jest sporządzona skrupulatnie i przejrzyści i tym samym może stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz uznanie, iż pomimo niedopuszczenia opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia stawki procentowej tudzież określenia aktualnego przeznaczenia nieruchomości można wydać rozstrzygnięcie w tym zakresie, a tym samym wkroczenie poza tezę dowodową sformułowaną w owym postanowieniu;

- naruszenie art. 278 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie polegające na oddaleniu wniosku dowodowego pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego sądowego pomimo zaistnienia uzasadnionych okoliczności i wątpliwości co do prawidłowości sporządzonej opinii biegłego sądowego, a także niemożliwości poczynienia prawidłowych ustaleń na podstawie dotychczas uzyskanej opinii;

- naruszenie art. 286 k.p.c. w zw. 217 § 1 k.p.c. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie polegające na niewezwaniu na rozprawę biegłego sądowego sporządzającego opinię celem ustosunkowania się do stanowisk stron w zakresie sporządzonej opinii, a tym samym na uniemożliwieniu stronom konfrontacji zarzutów do opinii biegłego i przyjęciu przez Sąd orzekający, iż nie występują uzasadnione wątpliwości mające wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.

W uzasadnieniu apelacji pozwany wskazał, że z uwagi na treść art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami Sąd rozpoznający sprawę o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie jest władny rozpatrywać prawidłowości w ustaleniu wysokości stawki procentowej. W ocenie pozwanego zmiana wysokości stawki procentowej wymaga zainicjowania postępowania przewidzianego w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z czym powód powinien wszcząć osobną procedurę celem ustalenia innej stawki procentowej, w przypadku gdy w jego ocenie stawka ta winna być określona na innym poziomie. Według apelującego, skoro w przedmiotowym stanie faktycznym procedura zmiany stawki procentowej nie została zainicjowana przez uprawniony organ ani przez użytkownika wieczystego to brak było podstaw do zastosowania przez Sąd stawki 2 % zamiast 3 %.

Ponadto pozwany w uzasadnieniu apelacji rozwinął zarzuty dotyczące naruszenia przez Sąd pierwszej instancji zasady swobodnej oceny dowodów oraz odnoszące się do opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości wskazując m.in., że niedopuszczalne jest korygowanie bądź prostowanie przez Sąd niedokładności zawartych w opinii sporządzonej przez biegłego.

Postanowieniem z dnia 31 października 2011 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie sprawdził wartość przedmiotu zaskarżenia oznaczoną przez strony w apelacji na kwotę 137.740 zł oraz ustalił wartość przedmiotu zaskarżenia apelacji powódki i pozwanego na kwotę 317.340 zł.

Zarządzeniem z dnia 31 października 2011 roku wezwano pełnomocnika powódki do uzupełnienia opłaty od apelacji poprzez uiszczenie kwoty 8.980 zł w terminie 7 dni pod rygorem odrzucenia apelacji.

Postanowieniem z dnia 17 listopada 2011 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie sprostował oczywistą omyłkę pisarską w wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 23 września 2011 roku poprzez wykreślenie w komparycji po słowie „przeciwko” słów (...) i wpisanie w to miejsce słów „Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta S.”.

W odpowiedzi na apelację powoda, pozwany wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie od powódki na rzez pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację pozwanego powód podniósł, że nie zasługuje ona na uwzględnienie. Ponadto powód zaskarżył postanowienie Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 31 października 2011 roku w przedmiocie sprawdzenia i ustalenia wartości przedmiotu zaskarżenia apelacji powoda i pozwanego na kwotę 317 340 zł, wnosząc o jego uchylenie.

Postanowieniem z dnia 28 lutego 2012 roku Sąd Apelacyjny w Szczecinie uchylił zarządzenie oraz postanowienie z dnia 31 października 2011 roku w przedmiocie sprawdzenia i ustalenia wartości przedmiotu zaskarżenia.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja wywiedziona przez powoda zasługiwała na uwzględnienie, natomiast apelacja pozwanego Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta S. okazała się bezzasadna.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, Sąd pierwszej instancji wyprowadził błędne wnioski prawne w zakresie skuteczności wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) o powierzchni (...) m ² położonej w S. w obrębie ewidencji gruntów (...)-Ś., Plac (...).

Na wstępie niniejszych rozważań przypomnieć wypada charakter opłat, do wnoszenia których zobowiązany jest wieczysty użytkownik w oparciu o art. 238 k.c. Przepis ten przewiduje, że użytkowanie wieczyste jest prawem odpłatnym, zaś sposób wnoszenia i wysokość opłat rocznych przez czas trwania tego prawa określone w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. Nr 102, poz. 651 j.t. z 2010 r.) zwanej dalej „u.g.n”.

Zgodnie z ugruntowanym w judykaturze i piśmiennictwie poglądem, opłaty roczne za korzystanie przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego mają charakter cywilnoprawnych świadczeń okresowych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 1990 r., III ARN 34/90, OSNC 1992/5/82; uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1997 r., III CZP 23/97, OSNC 1997/12/188; wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 29 czerwca 1995 r., I ACr 154/95, OSA 1997/3/18). Art. 29 ust. 1 u.g.n. określa wymogi umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, należy do nich okres użytkowania zależny od celu, na który oddanie następuje oraz sposób korzystania, stosownie do art. 236 i 239 k.c. Z art. 71 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. wynika, że za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwszą opłatę roczną ustala się i wnosi do dnia zawarcia umowy, chyba że tę określoną dla prawa oddawanego w trybie bezprzetargowym rozłożono na raty. Terminu wnoszenia opłat rocznych dotyczy uregulowanie ust. 4 wymienionego przepisu. Wysokość opłat rocznych wyznaczana jest stawką procentową odnoszoną do wartości nieruchomości (art. 72 ust. 1 u.g.n.), a wysokość stawek procentowych uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana (ust. 3 art. 72 u.g.n.; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2009 r. II CSK 268/08, M.Prawn. 2009/6/298).

Stosownie do art. 72 ust. 1 u.g.n., wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste jest funkcją dwóch czynników: stawki procentowej ustalonej w art. 72 ust. 3 u.g.n. (kryterium prawne) oraz wartości nieruchomości określonej zgodnie z art. 67 u.g.n. (kryterium ekonomiczne). Oba te czynniki są zmienne. O zmiennym charakterze wartości nieruchomości decyduje przede wszystkim sytuacja rynkowa, która może usprawiedliwiać wszczęcie przez każdą ze stron procedury tzw. aktualizacji tej wartości (art. 77 i nast. u.g.n.). Zmiany stawki procentowej mogą być zaś następstwem trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości (art. 73 ust. 2 u.g.n.) albo ustawowej korekty dotychczasowych stawek.

Przechodząc do istoty sporu, wskazać należało, że zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy mają przepisy art. 78-91 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami regulujące szczególny tryb dokonania aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.

Zgodnie z art. 78 ust. 1 powyższej ustawy właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Na gruncie obowiązującej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego można zatem dokonać wyłącznie w drodze wypowiedzenia zmieniającego - jako jednostronnej czynności prawnej. Przy doręczaniu wypowiedzenia, najpóźniej do 31 grudnia roku poprzedzającego, powinno się stosować regułę wyrażoną w art. 61 k.c., zgodnie z którą oświadczenie woli jest złożone z chwilą, gdy doszło do danej osoby w taki sposób, że mogła się zapoznać z jego treścią.

Niezachowanie wymogów, o których mowa w art. 78 ust. 1 ustawy, skutkuje zaś bezskutecznością działań organu, zmierzających do ustalenia nowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej już od kolejnego roku.

Przed dokonaniem oceny, czy aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej była w ogóle uzasadniona, czy też ewentualnie w jakiej wysokości była zasadna, w pierwszej kolejności rozważyć należało kwestię o decydującym znaczeniu dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, a mianowicie, czy pozwany Skarb Państwa - Prezydent Miasta S. dokonał skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty za wieczyste użytkowanie przedmiotowej działki gruntu.

Z dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych wynika, że do zainicjowania postępowania aktualizacyjnego doszło w następstwie skierowania przez Prezydenta Miasta S. do powoda zawiadomienia z dnia 28 października 2008 r. o dokonaniu wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2008 r. wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr (...) o powierzchni (...) m ² położonej w obrębie ewidencji gruntów (...) - Ś., ul. (...) w S. wraz z propozycją przyjęcia z dniem 1 stycznia 2009 r. nowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tego gruntu odpowiadającej 3 % wartości gruntu w łącznej kwocie 821.570,64 zł. W piśmie z dnia 28 października 2008 roku, zawierającym oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania wskazano, że nowa wartość ustalona została na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego oraz że zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego aktualna wartość gruntu będąca podstawą do ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, stosownie do posiadanego udziału 1/1, wynosi 0,00. Ponadto w piśmie tym wskazano, że z wyceną rzeczoznawcy zapoznać się można w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta S..

Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko strony powodowej, że przy wyrokowaniu w tej sprawie doszło do naruszenia art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne uznanie przez Sąd pierwszej instancji, że niezachowanie wymogu formalnego wypowiedzenia z dnia 28 października 2008 roku, w postaci dołączenia informacji o wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, nie skutkowało bezskutecznością wypowiedzenia.

Powołany przepis art. 78 ust. 1 u.g.n. wyraźnie stanowi, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej powinno zawierać wskazanie sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty oraz pouczenie o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia powinna zostać także załączona informacja o wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia nowej wysokości opłaty, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, oraz informacja o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym sporządzonym dla potrzeb aktualizacji.

Jak już wcześniej wspomniano, w doktrynie przyjmuje się, że wypowiedzenie, które nie dochowuje warunków formalnych (forma pisemna, oferta nowej wysokości opłaty, informacja o sposobie obliczenia nowej wysokości opłaty, informacja o wartości nieruchomości), jest wadliwe i prowadzi do jego bezskuteczności. (J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, 2011 r.).

W ocenie Sądu Odwoławczego analiza przepisów dotyczących aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jednoznacznie wskazuje na konieczność określenia w wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej nie tylko sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty, ale również dołączenia informacji o wartości nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego - stanowiącej podstawę naliczenia nowej opłaty.

Sąd Apelacyjny stoi na stanowisku, że samo wskazanie w wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej informacji o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym, który rzeczoznawca sporządził dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych, nie może być utożsamiane ze spełnieniem wymogu formalnego w postaci dołączenia do wypowiedzenia informacji o aktualnej wartości nieruchomości.

Z treści art. 78 ust. 1 u.g.n., w sposób jednoznaczny wynika, że ustawodawca jako wymóg formalny wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przewidział zarówno wskazanie sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty, jaki i dołączenie informacji o wartości nieruchomości, co oznacza, że intencją ustawodawcy było umożliwienie użytkownikowi wieczystemu nie tylko obliczenia nowej wysokości opłaty, ale również sprawdzenia prawidłowości wskazanego przez organ sposobu dokonania aktualizacji opłaty rocznej.

Wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty powinno zatem zawierać wszystkie istotne elementy dla aktualizacji opłaty rocznej, w tym również informację o wartości nieruchomości. Skoro bowiem opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jest aktualizowana w stosunku do wartości tej nieruchomości, to użytkownik wieczysty, któremu doręczono pismo zawierające wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty wraz z ofertą przyjęcia jej nowej wysokości, bez wątpienia powinien mieć możliwość skontrolowania prawidłowości obliczenia proponowanej kwoty.

Niezachowanie wymogu formalnego wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej w postaci dołączenia informacji o wartości nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, w istocie uniemożliwia użytkownikowi wieczystemu weryfikację wystąpienia przesłanki aktualizacji opłaty rocznej w postaci wzrostu wartości nieruchomości.

W ocenie Sądu Apelacyjnego uchybienie wymogom formalnym wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej nie może wywoływać negatywnych skutków dla użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, tym bardziej, że w myśl art. 78 ust. 3 u.g.n. ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty (art. 77 ust. 1 u.g.n.) spoczywa na właścicielu nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. W orzecznictwie podkreśla się, że ratio legis takiego rozwiązania prawnego podyktowany został potrzebą ułatwienia sytuacji dowodowej (a tym samym - procesowej) użytkownika wieczystego w postępowaniu sądowym (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2009 r. I CSK 45/09 nie publ.).

Zdaniem Sądu Odwoławczego dla oceny skutków jakie wynikają z uchybienia wymogowi formalnemu wypowiedzenia w postaci dołączenia do wypowiedzenia informacji o wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, istotne znaczenie ma stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w wyroku z dnia 28 stycznia 2011 r. I CSK 130/10 LEX nr 848101), zgodnie z którym bez przeprowadzenia przewidzianej w art. 78-81 u.g.n. procedury aktualizacyjnej użytkownika wieczystego nie może wiązać wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nawet wówczas, gdy ex lege zmianie uległa stawka procentowa tej opłaty w okresie trwania prawa użytkowania wieczystego.

W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na funkcję prawną wypowiedzenia jako niezbędnego instrumentu otwierającego procedurę aktualizacyjną wysokości opłaty rocznej należnej od użytkownika wieczystego gruntu, zmierzającą do ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej oraz wyraźnie stwierdził, że informacja o ustalonej wartości nieruchomości powinna być dołączana do wypowiedzenia opłaty rocznej. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że uruchomienie procedury aktualizacyjnej w wyniku wystosowanego do obecnego użytkownika wieczystego stosownego wypowiedzenia, umożliwia właściwą ochronę interesów prawnomajątkowych użytkownika wieczystego w zakresie prawnej weryfikacji wysokości opłaty rocznej, określanej przez właścicieli gruntu, powołującego się nawet na przepisy wprowadzające nową wysokość stawki procentowej opłaty rocznej.

Wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji, taki efekt prawny może być osiągnięty jedynie na podstawie prawidłowego wypowiedzenia, spełniającego wszystkie wymogi formalne z art. 78 ust. 1 u.g.n.

Sąd pierwszej instancji błędnie uznał, że wskazanie w treści wypowiedzenia aktualnej wartości gruntu będącej podstawą do ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej jako 0,00 zł, jest tożsame ze spełnieniem wymogu wskazania informacji o wartości nieruchomości i skutecznym wypowiedzeniem wysokości dotychczasowej opłaty.

Wbrew poglądowi Sądu Okręgowego, dochowanie powyższego wymogu formalnego wypowiedzenia miałoby miejsce, gdyby do wypowiedzenia dołączono informację o aktualnej wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, a bezsporne było, że pozwany tego nie uczynił.

Przepis art. 78 ust. 1 u.g.n., w sposób wyraźny i jednoznaczny określa wymogi formalne wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. Tym samym wypowiedzenie z dnia 28 października 2008 roku z pominięciem ustawowo przewidzianego wymogu, było bezskuteczne pod względem prawnym.

Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie nie został wyczerpany, tryb postępowania aktualizacyjnego uregulowany w art. 78 ust. 1 u.g.n., co warunkowało konieczność zmiany zaskarżonego wyroku, którym Sąd I instancji ustalił zasadność takiej aktualizacji opłaty rocznej.

Mając na uwadze powyższe argumenty Sąd Apelacyjny uznał, że Skarb Państwa- Prezydent Miasta S. nie dochował wymogów ustanowionych w art. 78 ust. 1 ustawy w zakresie wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni (...) m ² położonej w S. w obrębie ewidencji gruntów (...)-Ś., Plac (...). Konsekwencją takich uchybień stała się zaś bezskuteczność działań pozwanego zmierzających do ustalenia nowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej. W rezultacie wysokość opłaty rocznej, jako, że nie została wypowiedziana, pozostaje do chwili obecnej na dotychczasowym poziomie.

Sąd Apelacyjny miał na uwadze prezentowany w orzecznictwie pogląd zgodnie z którym, Sąd rozpoznając sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe kolegium odwoławcze, uprawniony jest samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2003 r. (I CK 66/02, OSNC 2004/11/177), jednakże podkreślić należy, że powyższe stanowisko dotyczy odmiennego stanu faktycznego niż będący przedmiotem niniejszej sprawy. Ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest możliwe tylko w przypadku skutecznie dokonanego wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W takiej sytuacji konieczne byłoby nowe ustalenie opłaty rocznej, skoro dotychczasowa wysokość opłaty została wypowiedziana.

W rozpoznawanej sprawie do skutecznego wypowiedzenia jednak nie doszło, a zatem nadal obowiązuje opłata roczna kształtująca się w dotychczasowej stawce i dlatego nie ma potrzeby jej ustalania w wyroku.

Tym samym wszelkie merytoryczne zarzuty obu stron dotyczące błędnego ustalenia wartości nieruchomości, w tym zarzuty podniesione w stosunku do opinii wydanej w sprawie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, jak również zarzuty pozwanego odnoszące się do wysokości stawki procentowej były bezprzedmiotowe dla ostatecznego rozstrzygnięcia w sprawie. Wobec bezskuteczności wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty, nie było bowiem potrzeby badania zasadności podwyższenia opłaty.

Kierując się poczynionymi wyżej rozważaniami, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że w punkcie I.1. sentencji ustalił, że dokonane dnia 28 października 2008 roku wypowiedzenie obowiązującej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości obejmującej działkę gruntu nr (...) o powierzchni (...) m ², położonej w S. w obrębie ewidencji gruntów (...), Plac (...) jest bezskuteczne.

Konsekwencją powyższego rozstrzygnięcia była zmiana orzeczenia Sądu Okręgowego w przedmiocie kosztów procesu. Zgodnie z ogólną zasadą określoną w przepisie art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Koszty procesu powoda stanowiły łączną kwotę 13.403,90 zł. Na koszty te składała się kwota 3.617 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, 2.899,90 zł tytułem zaliczki na poczet opinii biegłego oraz 6.887 zł tytułem uiszczonej opłaty sądowej od pozwu. Wobec powyższego Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu ten sposób, że zasądził od pozwanego na rzecz powoda powyższą kwotę tytułem zwrotu kosztów procesu, o czym orzekł w punkcie I.2. wyroku.

Na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanego w całości, o czym orzekł w punkcie drugim sentencji wyroku.

Mając zaś na uwadze, że powód wygrał w całości sprawę w postępowaniu apelacyjnym Sąd Apelacyjny obciążył pozwanego kosztami postępowania apelacyjnego w kwocie 10.277 zł, które obejmowały koszty zastępstwa procesowego w wysokości 2.700 zł oraz opłatę sądową od apelacji w kwocie 6.887 zł, a także koszty postępowania zażaleniowego, które obejmowały kwotę 90 zł tytułem opłaty od zażalenia oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 600 zł, o czym orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w związku z § 12 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 6 pkt 6 oraz 12 ust. 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. 2002 r. Nr 163 poz. 1349 ze zm.).

SSA Wiesława Kaźmierska SSA Marta Sawicka SSA Halina Zarzeczna