Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2016r.

Sąd Rejonowy w Świdnicy I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Halina Grzybowska

Protokolant: Magdalena Tobiasz

po rozpoznaniu w dniu 16 grudnia 2016r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy z powództwa A. K.

przeciwko Gminie M. Ś. z siedzibą w Ś.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

I. oddala powództwo;

II. zasądza od powódki A. K. na rzecz strony pozwanej Gminy M. Ś. z siedzibą w Ś. koszty procesu w kwocie 270 zł.

Sygn.akt I C 2218/16

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym w dniu 15 września 2016 roku , ostatecznie doprecyzowanym w piśmie z dnia 24 października 2016 r. powódka A. K. domagała się nakazania pozwanej Gminie M. Ś. z siedzibą w Ś. złożenie oświadczenia woli następującej treści „ Gmina M. Ś. ustanawia odrębną własność lokalu mieszkalnego o powierzchni 75,01 m2 położonego w Ś. przy ul. (...) oznaczonego numerem 3 wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem w częściach wspólnych budynku i następnie przenosi na A. K. prawo własności tak ustanowionego samodzielnego lokalu mieszkalnego o powierzchni 75,01 m2 wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem w częściach wspólnych budynku za wcześniej uzgodnioną kwotę 867 zł stanowiącą 1 % wartości lokalu oraz ułamkowym 21,8 % udziałem we współwłasności nieruchomości działce gruntu nr (...) za wcześniej uzgodnioną kwotę 123 zł stanowiącą 1 % wartości tego udziału i takim samym 21,8 % udziałem we współwłasności nieruchomości działce gruntu nr (...) za wcześniej uzgodnioną kwotę 47 zł stanowiącą 1% wartości udziału łącznie za 1037 zł” oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu według norm przepisanych .

W uzasadnieniu żądania podała, że jest córką M. H. (1), która była najemcą mieszkania położonego w Ś. przy ulicy (...) , oznaczonego numerem 3 a umowa najmu była zawarta na czas nieoznaczony . Po ogłoszeniu w dniu 20 marca 2014 roku przez Prezydenta Miasta Ś. o zamiarze sprzedały m.in. spornego lokalu w drodze przetargu z zachowaniem pierwszeństwa nabycia na rzecz dotychczasowego najemcy, na podstawie art. 34 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami , M. H. (1) w dniu 27 marca 2014 roku udzieliła powódce jako swojej córce pełnomocnictwa do nabycia w jej imieniu od pozwanej Gminy lokalu , którego była najemcą, lecz zmarła w dniu 01 kwietnia2014 roku na kilka dni przed wyznaczonym terminem podpisania aktu notarialnego.
Powódka wraz z siostrami nabyła spadek po zmarłej matce w udziałach po ¼ części, a w dniu 16 sierpnia 2016 roku spadkobierczynie dokonały działu spadu w wyniku którego ustaliły że wchodząca w skład spadku ekspektatywa nabycia od pozwanej spornego mieszkania przypada powódce. Powódka skierowała do pozwanej pismo z dnia 01 marca 2016 roku, ale nie otrzymała odpowiedzi.

Strona pozwana nie uznała powództwa i wniosła o jego oddalenie w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa wg norm przepisanych . Zarzuciła, że prawomocnym wyrokiem w sprawie I C (...) tut. Sąd Rejonowy oddalił powództwo o wstąpienie powódki w stosunek najmu spornego lokalu po zmalej matce. W brew twierdzeniom powódki nie spełnia ona przesłanek w e wskazanej przez nią podstawie prawnej roszczenia art. 34 u stawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Wskazała, że jedynie w niosek o nabycie mieszkania został podpisany przez uprawniona do nabycia tego lokalu M. H. (2). Natomiast protokół uzgodnień został jedynie przygotowany przez pracowników pozwanej i nie został podpisany przez M. H. (1) ani działającą w jej imieniu powódkę jako pełnomocnika, zaś z dniem śmierci M. H. (1) wygasło umocowanie powódki do działania w imieniu zmarłej matki.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

M. H. (1) była najemcą lokalu mieszkalnego w zasobach Gminy M. Ś. położonego w Ś. przy ulicy (...) od dnia 31 grudnia 1961 roku

d owód: odpis stwierdzenia i przedmiotu warunków najmu w / w lokalu k. 10-12 .

Powódka A. K. jest córką M. H. (1)

dowód: odpis aktu małżeństwa k. 9 .

W dniu 30 grudnia 2013 roku M. H. (1) zam. w Ś. przy ulicy (...) złożyła w Urzędzie Miejskim w Ś. na formularzu wniosek o nabycie własności mieszkania z zasobów komunalnych w trybie bezprzetargowym jako najemczyni tego lokalu od 31 grudnia 1961 roku

d owód: kopia w/w/ wniosku k. 37-38

Zarządzeniem z dnia 20 marca 2014 roku nr 0050-90/2014 r. Prezydent M. Ś. zarządził ogłoszenie o wykazie nieruchomości – lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy M. Ś. przeznaczonych do sprzedaży w drodze przetargu nieograniczonego z zachowaniem prawa pierwszeństwa dla aktualnego najemcy wraz ze sprzedażą ułamkowej części gruntu, a wśród lokali przeznaczonych do wyodrębnienia i sprzedaży został wymieniony lokal mieszkalny przy ulicy (...) , i wykaz ten podano do publicznej wiadomości na okres 21 dni od dnia podpisania zarządzenia. Załącznik do tego Zarządzenia przewidywał dla lokalu mieszkalnego nr (...) przy ulicy (...) – cenę lokalu o pow. 75,01 m1 w wysokości 86 660 zł, tj. 1155,31 zł za 1 m2,a w związku z doprowadzeniem do całkowitej prywatyzacji lokali w tym budynku przewidziana do zapłaty cena miała stanowić 1% tj. 867 zł, za udział w działce nr (...) o pow.222 m2 – 21,08 % przewidziano cenę 12 120 zł, a do zapłaty 1 % tj. 123,00 zł, za udział w działce nr (...) o pow.85m2 4 690 zł, a do zapłaty 1 % w wysokości 47,00 zł, razem do zapłaty 1 037,00 zł.

Wskazano również, że osoby , którym przysługuje prawo pierwszeństwa nabycia lokalu mogą składać wnioski przed upływem 6 tygodni od dnia wywieszenia wykazu, a dla najemców, którzy w okresie 2 lat przed złożeniem wniosku nie posiadali zalęgłości czynszowych przekraczających 2 pełne okresy płatności za zajmowany lokal zawarcie aktów notarialnych nastąpi w terminie określonym przez Prezydenta Miasta z zastosowaniem bonifikat wymienionych w tym załączniku, przy czym odpłatność zostanie ustalona z nabywcą w protokole sprzedaży, a wykaz ten miał być zamieszczony na okres od 20 marca 2014 roku do dnia 10 kwietnia 2014 r.

d owód: odpis w/w zarządzeni a z załą c zniki e m k. 40-45.

Pismem z dnia 21 marca 2014 roku wysłanym 25 marca 2014 roku strona pozwana zawiadomiła M. H. (1) o przysługującym jej prawie pierwszeństwa nabycia zajmowanego przez ni lokalu mieszkalnego na warunkach podanych w w/w Zarządzeniu z pouczeniem, że odpowiedź na tę ofertę należy złożyć w terminie do 3 miesięcy od jej otrzymania wg załączonego wzoru, przy czym w przypadku przyjecia tej oferty transakcja kupna – sprzedaży na w/w warunkach musi być zawarta najpóźniej do dnia 20.09.2014 roku i nie przystąpienie do aktu notarialnego w tym terminie lub nie przyjęcie oferty jest równoznaczne z rezygnacją z prawa pierwszeństwa nabycia lokalu. Jednocześnie strona powodowa przygotowała projekt protokołu stanowiącego podstawę do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego

d owód: kopia w/w/ pisma k. 39. , kopia w/w/ protokołu k. 33- 37 .

M. H. (1) zamierzała skorzystać z prawa pierwszeństwa w nabyciu lokalu i w dniu 27 marca 2014 roku M. H. (1) udzieliła notarialnego pełnomocnictwa powódce do nabycia w jej imieniu do pozwanej przedmiotowego lokalu mieszkalnego

d owód : odpis w/w/ akt k. 13 ,częściowo zeznaia powódki k. 54-55 .

W dniu 01 kwietnia 2014 roku M. H. (1) zmarła

d owód: opis aktu zgonu k. 9.

Prawomocnym wyrokiem z dnia 13 stycznia 2016 roku Sąd Rejonowy w Świdnicy w sprawie I C (...) oddalił powództwo A. K. o stwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu po zmarłej M. H. (1) . Głównym motywem tego rozstrzygnięcia było ustalenie braku przesłanki stałego zamieszkiwania powódki w przedmiotowym lokalu . Apelacja powódki od tego wyroku została oddalona wyrokiem Sadu Okręgowego w Świdnicy z dnia 21 kwietnia 2016 roku sygn. akt II Ca (...), który uznał ustalenia faktyczne sądu I instancji za prawidłowe i podzielił jego argumentacje

dowód: akta tut. Sadu I C (...).

Pismem z dnia 01 marca 2016 roku złożonym w dniu 07 marca 2016 roku pełnomocnik powódki poinformował stronę pozwaną, że spadkobiercy ustawowi zamierzają przyznać spadek pani A. K., która wówczas wystąpi o zawarcie umowy kupna sprzedaży mieszkania położonego w Ś. przy ulicy (...) z uwagi na to,że dotychczasowy najemca tego lokalu M. H. (1) z powodu śmierci przez planowanym terminem podpisania aktu notarialnego zmarła i sygnalizując taki zamiar wnosi o polubowne załatwienie sprawy poprzez zawarcie z powódką umowy kupna sprzedaży powyższej nieruchomości

Dowód: odpis w/w/ pisma k. 17 .

Postanowieniem z dnia 29 czerwca 2016 roku sprawie I Ns (...)tut. Sąd Rejonowy stwierdził, że spadek po zmarłej M. H. (1) na podstawie ustawy nabyły jej córki A. K., L. W. i E. K. w ¼ części każda z nich oraz wnukowie : A. M. i D. K. – po 1 / 8 części

d owód: odpis w/w/ postanowienia k 14 .

W/w spadkobiercy oświadczyli na piśmie , że w drodze porozumienia zawartego 16 sierpnia 2016 roku dokonali działu spadku po M. H. (1) w skład którego wchodzi ekspektatywa nabycia od Gminy M. Ś. mieszkania położonego w Ś. przy ulicy (...) w ten sposób, że ekspektatywę te przyznali zgodnie powódce bez obowiązku spłaty dla pozostałych stron porozumienia

Dowód: w/w/ p o rozumienie k. 15 .

Powyższe ustalenia zostały poczynione na podstawie opisanych wyżej dokumentów urzędowych i prywatnych , których autentyczność i treść nie została podważona przez żadną ze stron.

Sąd zważył.

Przepis art. 64 k.c. stanowi, że prawomocne orzeczenie sądu, stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie i może mieć on zastosowanie tylko wówczas, gdy istnieje cywilnoprawny obowiązek dokonania określonej czynności prawnej ( złożenia oświadczenia woli ).

Przepis art. 34 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( Tj. Dz.U. z 2016.poz.. (...) ) stanowi, że :

1. W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a wyłączenie stosowania przepisów ustawy, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:
1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust1, wykaz nieruchomości przeznaczonych do obrotu, termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 sut.1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
2. W przypadku zbiegu uprawnień do pierwszeństwa w nabyciu, stosuje się kolejność wymienioną w ust. 1.
…………….
4. Osoby, o których mowa w ust. 1 pkt 3, zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
5. Osoby, o których mowa w ust. 1 i ust. 6, korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.
6. Wojewoda w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, mogą przyznać, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom, z wyłączeniem nieruchomości, o których mowa w art. 57 prawa do nieruchomości po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej ust. 1 i art. 60 ust.1 i art. 60 a ust1

…..6a. Przepis ust. 6 stosuje się do budynków mieszkalnych lub użytkowych, stanowiących w całości przedmiot najmu lub dzierżawy.
6b. W przypadku realizacji pierwszeństwa, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, ust. 6 lub ust. 6a, przedmiotem zbycia powinna być nieruchomość wraz z gruntem niezbędnym do racjonalnego korzystania z budynku.
7. Zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym na rzecz innych osób niż wymienione w ust. 1 pkt 1 i 2 nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującego najemcom tych lokali.
8. Przepisów ust. 1 i 7 nie stosuje się, jeżeli zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego albo między tymi jednostkami dla realizacji celów publicznych.

C.. wyżej przepis jednoznacznie wskazuje, że w odniesieniu do pierwszeństwa nabycia wyodrębnionego lokalu w budynku stanowiącym własność Gminy uprawnienie to przysługuje wyłącznie najemcy , a najemcą tego lokalu powódka nie jest.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 11 września 2003 roku sygn.akt III CZP 49/03 ( OSNC 2004/10/1168 ) wskazał, że pierwszeństwo takie i związane z nim roszczenie o zawarcie mowy sprzedaży lokalu bez przetargu – poza dotychczasowym najemcą - przysługuje jedynie osobie, która wstąpiła w stosunek najmu lokalu na podstawie ówczesnej ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych lub osobie, która prawo najmu uzyskała w drodze dziedziczenia – ale przed wejściem w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz o zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze ( Dz U nr 111 poz. 723 ) i sąd orzekający w niniejszej sprawie pogląd ten w pełni podziela, a postanowienie to dot. sprawy w podobnym stanie faktywnym w sytuacji, tj. gdy śmierć najemcy nastąpiła również po udzieleniu notarialnego pełnomocnictwa do zawarcia aktu kupna lokalu z prawem pierwszeństwa . W konsekwencji Sąd przyjął, że nie można przyjąć, gdy powódka nie wstępując w stosunek najmu ani nie dziedzicząc praw wynikających z umowy najmu, mogła w drodze dziedziczenia uzyskać roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży w trybie bezprzetargowym, co oznacza, że ekspektatywa takiego prawa w omawianym stanie faktycznym analogicznym jak w niniejszej sprawie nie podlega dziedziczeniu.

Niezależnie od powyższego należy wskazać , że oferta pierwszeństwa nabycia spornego lokalu na oferowanych M. H. (1) warunkach obowiązywała tylko do 20 września 2014 roku, a do tej daty formalnie powódka nie podjęła żadnych skutecznych działań.

Skoro zatem powódka A. K. nie wstąpiła w stosunek najmu po zmarłej matce ani nie mogła nabycia prawa najmu w drodze dziedziczenia na podstawie cyt. wyżej przepisów, a roszczenie M. H. (1) wynikające z prawa pierwszeństwa nie podlega dziedziczeniu, to powództwo jako bezzasadne podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie przepisu art. 98 k.p.c.